XXXX河間香緹漫步項(xiàng)目全案策劃報(bào)告

全案策劃報(bào)告香堤漫步LakeForestbankfirstpeople湖濱·林畔·至上人家匯豐行地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)2010年9月“開篇”一登場(chǎng)，疑惑隨之出現(xiàn)了：

項(xiàng)目案名為何定為“香緹漫步”？

又為何推廣定位為“湖濱·林畔·至上人家”？

這種定位從何而來？

是否能與項(xiàng)目自身質(zhì)素完美融合呢？

若想了解其中詳情，敬請(qǐng)深入報(bào)告，細(xì)細(xì)品讀！面對(duì)這片土地，

我們不得不深思引子

未來一定時(shí)期內(nèi)，

河間房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況如何？深思1土地供應(yīng)日益激增單位：畝從表格中可看出，河間市土地供應(yīng)量逐年增加，2009年土地供給量約為60萬㎡，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，2011年土地供給量將會(huì)持續(xù)增加，預(yù)計(jì)2011年全年土地供給量將達(dá)到85萬㎡。住房需求難以以飽和單位：萬平方米由圖表可見，，近三年以來來河間市土地地供應(yīng)量逐漸漸增加，住房房需求雖有所所下降，但總體市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)供小于求的的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)場(chǎng)空間還很大大。根據(jù)調(diào)研，2010年河河間市住宅供供給面積約為為139萬㎡㎡。

目前約80%的的體量量（約約111萬萬㎡））已得得到去去化，，預(yù)計(jì)計(jì)到2010年年底可可去化化90%以以上。?？煽梢哉f說，2010年年河間間整個(gè)個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)是處處于求求大于于供的的狀態(tài)態(tài)下的的，目目前前的市市場(chǎng)供供應(yīng)仍仍舊不不能滿滿足人們正正常的的居住住需求求。隨隨著著土地地供應(yīng)應(yīng)量的的逐年年增加加，預(yù)計(jì)到到2011年，，整個(gè)個(gè)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)將將出現(xiàn)現(xiàn)供需需兩旺旺的態(tài)態(tài)勢(shì)，，市場(chǎng)場(chǎng)前景景較為為樂觀觀。小結(jié)：：河間間房地地產(chǎn)市市場(chǎng)逆逆勢(shì)而而上，，前景景樂觀觀河間居居民經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力如如何，，能能否支支付高高檔樓樓盤消消費(fèi)？？深思2冀中腹腹地，，展翅翅騰飛飛的河河間經(jīng)經(jīng)濟(jì)河間市市地處處冀中中平原原腹地地，盛盛產(chǎn)多多種糧糧棉瓜瓜果。。工業(yè)業(yè)產(chǎn)品品化工工、紡紡織、、電纜纜均較較突出出。近近年來來，河河間已已形成成了以以電線線電纜纜、保保溫材材料、、汽車車配件件、建建材、、花卉卉、餐餐具為為主的的六大大支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，被被國家家有關(guān)關(guān)部門門命名名為““中國國電線線電纜纜生產(chǎn)產(chǎn)基地地”。。地方方經(jīng)濟(jì)濟(jì)得以以迅猛猛發(fā)展展，全全市生生產(chǎn)總總值年年年飆飆高。。單位：：億元元從表格格中可可看出出河間間市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅迅速。。全市市生產(chǎn)產(chǎn)總值值平均均每年年以10%的速速度增增長；；城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民民收入入以每每年10%和8%的的速度度增長長。由此預(yù)預(yù)計(jì)河河間市市2010年-2011年仍仍將保保持此此增長長速度度，人人民可可支配配收入入繼續(xù)續(xù)增加加，具具備購購置高高檔住住所的的實(shí)力力。城市居居民收收入芝芝麻開開花節(jié)節(jié)節(jié)高高小結(jié)：：居民民收入入穩(wěn)中中有升升，高高檔樓樓盤消消費(fèi)壓壓力較較低根據(jù)如如上分分析，，河間間市城城市居居民，，有有了六六大支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的支撐撐，有有了了穩(wěn)中中有升升的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收收入的的支撐撐，勢(shì)勢(shì)必必會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一一定數(shù)數(shù)量的的富裕裕階層層，由由此此，高高檔樓樓盤的的消費(fèi)費(fèi)客群群隨之之產(chǎn)生生，消消費(fèi)費(fèi)壓力力極大大降低低。按照開開發(fā)企企業(yè)要要求，，項(xiàng)項(xiàng)目是是否具具備打打造造高質(zhì)質(zhì)素樓樓盤的的潛質(zhì)質(zhì)？深思3項(xiàng)目外外部質(zhì)質(zhì)素分分析發(fā)展主主軸區(qū)區(qū)域，，承載載巨擘擘前景景本案地處城城區(qū)東東南，，隸屬屬發(fā)展展主方方向；；項(xiàng)目地地塊形形狀規(guī)規(guī)則，，地勢(shì)勢(shì)平坦坦；南海公公園和和瀛海海公園園，，雙園園環(huán)繞繞；新華大大街和和南城城墻路路織成成便利利交通通；東側(cè)成成熟小小區(qū)林林立，，配套套齊全全。小結(jié)：：外部部質(zhì)素素優(yōu)越越，具具備打打造高高檔樓樓盤的的條件件14棟棟18層高高層建建筑，，至簡簡北歐歐風(fēng)格格，咖咖灰色色調(diào)，，挺拔拔里面面，彰彰顯貴貴族氣氣質(zhì)；；35%綠化化率，，超大大樓間間距，，蜿蜒蜒水系系，點(diǎn)點(diǎn)睛湖湖泊，，交錯(cuò)錯(cuò)小橋橋………秀麗麗景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)，推推窗見見景，，暢享享鮮氧氧，高高檔社社區(qū)優(yōu)優(yōu)雅氣氣質(zhì)自自然流流露。。河間唯唯一的的會(huì)所所設(shè)計(jì)計(jì)，獨(dú)獨(dú)有的的SPA享享受，，專屬屬層峰峰人士士的圈圈層生生活。。項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部質(zhì)質(zhì)素分分析小結(jié)：：內(nèi)部部質(zhì)素素優(yōu)越越，具具備打打造高高檔樓樓盤的的潛質(zhì)質(zhì)對(duì)于：：河間房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)逆勢(shì)勢(shì)而上上，市市場(chǎng)前前景樂樂觀日益騰騰飛的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)、不不斷增增加的的收入入及較較低的的高檔檔樓盤盤消費(fèi)費(fèi)壓力力項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)外部部獨(dú)具具的打打造高高檔樓樓盤的的優(yōu)越越質(zhì)素素我們：：不能喪喪失良良好的的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)遇遇；不能浪浪費(fèi)這這片土土地一一分一一毫的的價(jià)值值；不能打打擊河河間人人購房房的熱熱情；；應(yīng)該實(shí)實(shí)現(xiàn)這這片土土地的的最大大價(jià)值值，讓讓這片片土地地光彩彩重生生！結(jié)論：：走高高單價(jià)價(jià)高高總價(jià)價(jià)高高附附加值值的高高檔樓樓盤路路線?。∪绾螌?shí)實(shí)現(xiàn)高高單價(jià)價(jià)高高總總價(jià)高高附加加值的的高檔檔樓盤盤路線線？也也即即如何何完成成項(xiàng)目目“價(jià)價(jià)值疑疑惑價(jià)價(jià)值值認(rèn)同同價(jià)價(jià)值值提升升”的的滲透透過程程？核心問題古之欲明明明德于天下下者，先治其國，欲治其國國者，先齊其家；欲齊其家家者，先修其身；欲修其身身者，先正其心。禮記·大學(xué)學(xué)思路第一部分：：正心——發(fā)展理理念第二部分：：修身——產(chǎn)品定定位第三部分：：齊家——客群定定位第四部分：：治平——營銷攻攻略正心——發(fā)展理理念第一部分發(fā)展理念，，是一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的終極極目標(biāo)，也是一個(gè)地地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人操盤盤的最終目目的。項(xiàng)目的發(fā)展展理念，不可憑空想想象，隨意意確定，亦不可盲目目攀高，不不切實(shí)際。。本項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展理念，，將通過深入入分析河間間市各樓盤盤詳情而制制定出。河間市在售售項(xiàng)目一覽覽圖天昕·太陽城御府江南藍(lán)岸世家福瀛門恒泰麗景天潤園世紀(jì)陽光·國際城華府家園本案競(jìng)爭(zhēng)格局天昕太陽城城位置置：新華南路與與南城墻大大街交叉口口東南角開發(fā)商商：滄州萬盛房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司規(guī)模模：總建筑面積積近10萬萬平米，14棟，11棟多層層，3棟高高層工程進(jìn)度：：尾房基本封封頂，后期期1棟高層層，戶型型：以129平平米三室兩兩廳兩衛(wèi)，，136平平米三室兩兩廳兩衛(wèi)的的戶型為主主力戶型，，目前此項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入尾盤銷銷售期，沒沒有優(yōu)惠活活動(dòng)。特點(diǎn)點(diǎn)：以“新城市市，新生活活”為推廣廣思路，以以六大價(jià)值值，三大賣賣點(diǎn)為推廣廣主線，采采用虛實(shí)結(jié)結(jié)合的營銷銷推廣思思路，以營營造區(qū)域價(jià)價(jià)值為主，，小區(qū)三大大賣點(diǎn)為輔輔，從大環(huán)環(huán)境出發(fā)，，給客戶在在心理上營營造良好的的區(qū)域形象象。御府江南位置置：河間市曙光光西路開發(fā)商商：河北方寓房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司規(guī)模模：總建筑面積積近25萬萬平米，共共計(jì)16棟棟建筑，其其中小高6棟10棟棟18層高高層。工程進(jìn)度：：出地面三層層。戶型型：戶型面積85-140平米不不等，部分分戶型躍層層設(shè)計(jì)銷售均價(jià)：：30號(hào)內(nèi)部部認(rèn)購價(jià)格格3300元/平米米特點(diǎn)點(diǎn)：以“河間境境內(nèi)唯一的的水岸居住住生活區(qū)，，比肩世界界泊岸生活活”為中心心線，整個(gè)個(gè)社區(qū)以景景觀篇、水水景篇為銷銷售賣點(diǎn)，，從區(qū)位、、建筑、戶戶型、配套套、物業(yè)等等5個(gè)方面面闡述它做做為高尚社社區(qū)新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的獨(dú)一無無二性，依依托市政府府投資2.6億河道道治理的總總體規(guī)劃藍(lán)藍(lán)圖，為客客戶展現(xiàn)未未來居住的的舒適與奢奢華的可能能性。藍(lán)岸世家位置置：河間市曙光光西路一街街新二村開發(fā)商商：河北九樂房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司規(guī)模模：小區(qū)占地120畝，，建筑面積積21萬平平米，14棟板式小小高層，4棟高層，，部分樓樓宇臺(tái)地設(shè)設(shè)計(jì)。工程進(jìn)度：：未動(dòng)工（遇遇拆遷問題題）。戶型型：一梯兩戶，，經(jīng)濟(jì)兩室室，奢化四四室，2+1式親情情住宅，以以90平米米兩居室多多---140平米米四居室銷售均價(jià)：：未定價(jià)特點(diǎn)點(diǎn)：此樓盤以中中式人文理理念為主線線，融入中中庸之道，，社區(qū)景觀觀融合《易易經(jīng)》《太太極》理念念，在小區(qū)區(qū)門口用太太極八卦圖圖的造形營營造整個(gè)小小區(qū)的景觀觀軸心。福瀛門位置置：河間市勝利利路安定街街交叉路口口西行50米路南開發(fā)商商：滄州建新房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司工程進(jìn)度：：后期2棟高高層未動(dòng)工工，其余基基本封頂戶型型：一梯兩戶，，經(jīng)濟(jì)兩室室，奢化四四室，2+1式親情情住宅。銷售均價(jià)：：沿街高層均均價(jià)3200，社區(qū)區(qū)內(nèi)部小高高層均價(jià)3500.特點(diǎn)點(diǎn)：此樓盤銷售售時(shí)間為2年，是河河間唯一西西班牙風(fēng)格格的建筑群群落，1-3層以以質(zhì)感的大大理立面，，自己的物物業(yè)管理，，整個(gè)小區(qū)區(qū)缺少綠化化，舒適度度不高。恒泰麗景位置置：河間市勝利利東路開發(fā)商商：滄州恒泰房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司規(guī)模模：16萬平米米多層住宅宅工程進(jìn)度：：一期已入住住，二期期主體已封封頂，三期期末動(dòng)工戶型型：戶型從29.92——169.23平米米12種戶戶型設(shè)計(jì)，，能滿足不不同客戶戶的需求。。銷售價(jià)格：：戶型不同價(jià)價(jià)格不同，，剩余房源源價(jià)格從2868-3408元/平米米不等。特點(diǎn)點(diǎn)：以免費(fèi)為業(yè)業(yè)主贈(zèng)送太太陽能，無無償打造太太陽能清潔潔社區(qū)為銷銷售亮點(diǎn)，，體現(xiàn)社區(qū)區(qū)環(huán)保節(jié)能能的理念。。天潤園位置置：河間市京開開路與曙光光路交口處處開發(fā)商商：河間市天潤潤房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司規(guī)模模：占地面積11294平米，建建筑面積29115平米，由由3棟11層板式小小高層，2棟多層層住和1棟棟商業(yè)樓組組成工程進(jìn)度：：高層外立面面做完，多多層未開工工戶型型：以101、、145平平米為主力力戶型，剩剩余房源155平米米三居室銷售均價(jià)：：均價(jià)3300特點(diǎn)點(diǎn)：此樓盤以河河間市商業(yè)業(yè)中心為銷銷售賣點(diǎn)，，成熟的商商圏配套與與所營銷推推廣主題““城市中央央的領(lǐng)袖住住區(qū)”相切切合。世紀(jì)陽光國國際城位置置：河間市新華華北大街（（消防中隊(duì)隊(duì)北50米米路西）開發(fā)商商：河間市世紀(jì)紀(jì)陽光房地地產(chǎn)開發(fā)有有限公司規(guī)模模：11萬平米米，建筑面面積23萬萬平米，集集電梯洋房房，精致小小高，經(jīng)典典高層，街街區(qū)商業(yè)于于一體的規(guī)規(guī)劃；戶型型：戶型面積段段從80---130平米不不等銷售均價(jià)：：多層均價(jià)2500元元/平米，，小高層3300元元/平米銷售進(jìn)度：：一期尾房，，二期未開開特點(diǎn)點(diǎn)：此樓盤推廣廣亮點(diǎn)為““國際京派派居住理念念”，以開開放式前庭庭，水景庭庭院，圍合合式內(nèi)庭院院，臺(tái)式庭庭院等來闡闡述戶型的的布局和形形式。但它它并沒有放放大推廣，，只是做為為戶型的一一種詮釋，，在戶型的的理解與剖剖析上給人人一種全新新的感覺。。華府家園位置置：東外環(huán)與滄滄保路交叉叉口開發(fā)商商：滄州華凱房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司規(guī)模模：16萬平米米，13棟棟多層小高高層工程進(jìn)度：：一期主體起起來，二期期未動(dòng)工戶型型：80-136平米銷售均價(jià)：：2720元元/平米銷售進(jìn)度：：一期剩余尾尾房，二期期11月份份開盤2、、3、6號(hào)號(hào)樓共計(jì)300套房房源，三期期6棟多層層特點(diǎn)點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)一一般略差，，目標(biāo)客戶戶為中低收收入人群。。從以上調(diào)研研結(jié)果不難難看出河間間房地產(chǎn)市市場(chǎng)正處于于起步的發(fā)發(fā)展階段，，市場(chǎng)發(fā)展展秩序良好好。購房與與更新?lián)Q代代需求旺盛盛。產(chǎn)品：以多層，小小高（12層）高高層（18層）為主主。價(jià)格：河間樓盤相相對(duì)較少，，價(jià)格區(qū)間間在2800—3500元/平米左右右，如果要要突破3500元/平米，首首先客戶的的心理是一一個(gè)最大的的障礙。戶型：現(xiàn)有銷售的的所有樓盤盤的戶型都都基本能實(shí)實(shí)現(xiàn)了全明明戶型，有有90%的的樓盤戶型型設(shè)計(jì)廚衛(wèi)衛(wèi)干濕分離離、落地窗窗、轉(zhuǎn)角窗窗等，但有有相當(dāng)一部部分項(xiàng)目戶戶型配比不不合理，影影響銷售。。景觀：除福瀛門樓樓盤沒有綠綠化之外，，其它小區(qū)區(qū)都能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)景觀，小小品的綠化化空間，人人車分流道道路交通規(guī)規(guī)劃。物業(yè)：大部分樓盤盤有自己的的物業(yè)，大大都能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代安防防技術(shù)，社社區(qū)公建配配套齊全，，生活設(shè)施施完善。但但是安防都都只停留在在中等水平平。配套：80%的樓樓盤都有寬寬帶入戶，，活動(dòng)中心心，主題廣廣場(chǎng)等。但但是沒有會(huì)會(huì)所。宣傳推廣：：90%的樓樓盤依靠宣宣傳單做簡簡單的宣傳傳，98%的樓盤沒沒有做品質(zhì)質(zhì)較高的體體驗(yàn)式營銷銷，銷售簡簡單，推廣廣方式簡單單。宣傳單頁：：大部分樓盤盤依靠宣傳傳單頁來做做推廣，但但宣傳單頁頁制作相對(duì)對(duì)簡單，內(nèi)內(nèi)容空泛，，沒有品質(zhì)質(zhì)感而言。。結(jié)論：根據(jù)據(jù)分析，可可以發(fā)現(xiàn)，，本項(xiàng)目既既定的產(chǎn)品品、戶型、、配套、景景觀等各項(xiàng)項(xiàng)質(zhì)素，與與其他樓盤盤相比，除除具備會(huì)所所外，優(yōu)勢(shì)勢(shì)并不特別別明顯。項(xiàng)項(xiàng)目若想脫脫穎而出，，必須在具具備其他樓樓盤基本特特質(zhì)等硬性性條件基礎(chǔ)礎(chǔ)上，著力力創(chuàng)造項(xiàng)目目的軟性優(yōu)優(yōu)勢(shì)，如細(xì)細(xì)節(jié)化服務(wù)務(wù)、人情化化服務(wù)等。。毗鄰瀛海公公園和南湖湖公園，雙雙園生活就就在家門口口！教育、醫(yī)療療、超市、、菜市場(chǎng)………各色生生活配套一一應(yīng)俱全，，生活便利利無比！高綠化率，，秀麗景觀觀，把家安安進(jìn)公園里里！現(xiàn)代簡歐格格調(diào)建筑，，時(shí)尚高雅雅，氣質(zhì)非非凡！“四明”戶戶型設(shè)計(jì)，，讓家的每每個(gè)角落都都溢滿清風(fēng)風(fēng)與陽光！！60多米超超大樓間距距，舍棄的的是面積，，收獲的是是品質(zhì)！河間首家星星級(jí)會(huì)所，，獨(dú)享至尊尊感受！項(xiàng)目賣點(diǎn)一一覽依托河間市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)良好的的發(fā)展氛圍圍，在具備備優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品、人性化化戶型設(shè)計(jì)計(jì)、獨(dú)具特特色的歐式式景觀、星星級(jí)物業(yè)服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、、國際智能能化安防設(shè)設(shè)施的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，借助助事件營銷銷、體驗(yàn)式式營銷、情情感營銷等等營銷手段段，利用細(xì)細(xì)節(jié)化、人人性化的軟軟性服務(wù)，，為河間市市層峰人士士量身打造造榮耀一生生的居所！！發(fā)展理念根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤及項(xiàng)項(xiàng)目自身賣賣點(diǎn)的分析析，建議將將本項(xiàng)目的的發(fā)展理念念定位為：：修身——產(chǎn)品定定位第二部分為河間市層層峰人士量量身打造以“雙園生生態(tài)生活、、奢華而舒舒適的居所所、皇家微微笑式物業(yè)業(yè)服務(wù)、智智能便捷化化物業(yè)設(shè)施施”為標(biāo)志志的，以細(xì)細(xì)節(jié)化、人人性化服務(wù)務(wù)著稱的，，獨(dú)具歐洲洲簡約氣質(zhì)質(zhì)的貴族社社區(qū)！整體定位湖濱·林畔畔·至上人人家形象定位形象定位承承擔(dān)著表現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品、告告之信息和和塑造項(xiàng)目目形象的三三重任務(wù)，，它是項(xiàng)目要要在消費(fèi)者者心目中塑塑造的東西西，具有更更多的人文文的和形而而上的意味味。本項(xiàng)目形象象定位，一一方面將項(xiàng)項(xiàng)目的最大大賣點(diǎn)———雙園生態(tài)態(tài)景觀及內(nèi)部秀麗麗景觀，用用“湖濱、、林畔”兩兩個(gè)簡約的的詞匯展現(xiàn)現(xiàn)出來；另一方面，，用“至上上人家”將將項(xiàng)目的高高檔社區(qū)定定位及項(xiàng)目所面面對(duì)客群無無尚尊貴的的身份表露露無疑。案名定位主推案名：：香緹漫步輔助案名：：南湖郡齊家——客群定定位第三部分客群定位：：再改＆理理性的智富富階層生存需求尊重需求社交需求安全需求自我實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客戶目標(biāo)客群位位于金字塔塔的頂端，屬于河間間市社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的實(shí)實(shí)力階層；；該階層擁擁有很強(qiáng)強(qiáng)的資金金實(shí)力和和令人羨羨慕的社社會(huì)地位位，年齡特征征：主要集中中在30—50歲之間間身份特征征：主要為河河間市具具有很強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的私私營企業(yè)業(yè)主、企業(yè)中高高層管理理者、個(gè)個(gè)體經(jīng)經(jīng)營者、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)工業(yè)企企業(yè)家、、行政事業(yè)業(yè)單位中中層以上上干部、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)。。事業(yè)特征征：事業(yè)有成成，具備備一定的的財(cái)富基基礎(chǔ)，具有優(yōu)越越的事業(yè)業(yè)成就感感，習(xí)慣慣于在他他人的艷艷羨目光光中生活活。部分客群群掌握著著的政治治資源，，有較高高的灰色色收入。。消費(fèi)特征征：以提升居居住品質(zhì)質(zhì)，改善善生活環(huán)環(huán)境為目目標(biāo)，要求所消消費(fèi)產(chǎn)品品能夠與與其高貴貴身份完完美契合合，能夠夠得到社社會(huì)榮譽(yù)譽(yù)感。同時(shí)，對(duì)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量、配配套、服服務(wù)等細(xì)細(xì)節(jié)都很很敏感。?？腿禾卣髡髦纹健獱I銷銷攻略第四部分分營銷目標(biāo)標(biāo)營銷目標(biāo)231現(xiàn)金流。確保項(xiàng)目現(xiàn)金流順暢，滿足開發(fā)商資金需求。利潤最大化。借助營銷推廣，提升項(xiàng)目價(jià)值，促使價(jià)格不斷提升，確保開發(fā)利潤最大化。形象與品牌。通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)，進(jìn)一步提升開發(fā)商知名度，完善企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)利潤與品牌的雙贏。營銷攻略略“七劍””營銷VS5°傳媒媒論劍：鞘中之劍劍江江湖傳傳聞劍道：以劍證道道劍劍客絕絕學(xué)劍派：名流劍派派英英雄本本色鑄劍：干將莫邪邪劍劍鋒磨磨礪求劍：名劍之旅旅英英雄對(duì)對(duì)話亮劍：名劍出鞘鞘豪豪氣干干云仗劍：仗劍江湖湖誰誰與爭(zhēng)爭(zhēng)鋒何為“七七劍”營營銷？何為“5°傳媒媒”？亮度：事件引爆爆。借助助事件營營銷，為為項(xiàng)目亮亮點(diǎn)提供供宣傳平平臺(tái)。高度：高空屏蔽蔽。借助助大眾傳傳媒對(duì)亮亮點(diǎn)事件件進(jìn)行高高空預(yù)熱熱、升溫溫，擴(kuò)大大影響力力。廣度：地面圍剿。借借助DM單組組建地面部隊(duì)隊(duì)，集中宣傳傳項(xiàng)目賣點(diǎn)。。精度：終端截殺。借借助售樓處、、工地現(xiàn)場(chǎng)的的包裝，對(duì)客客戶進(jìn)行終端端截殺，把勝勝勢(shì)轉(zhuǎn)為勝果果。深度：掃蕩漏網(wǎng)之魚魚。巧妙利用用人際傳播，，制造話題，，深度挖掘客客群能量。鞘中之劍江江湖傳聞聞——形象輸出出階段階段銷售任務(wù)務(wù)制定整體銷售售策略銷售指導(dǎo)思想想：在保證合理進(jìn)進(jìn)度的前提下下追求利潤最最大化。建議議入市階段即即開始進(jìn)行客客戶積累，一一方面可盡快快搶奪客戶，，搶占市場(chǎng)，，為不久之后后的銷售積累累客戶回籠資資金；另一方方面也有效降降低了因市場(chǎng)場(chǎng)前景不明朗朗所帶來的較較大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；要隨著市場(chǎng)的的變化不斷調(diào)調(diào)整開發(fā)思路路和營銷思路路；重視前期炒作作，注重項(xiàng)目目形象塑造，，為項(xiàng)目推出出營造良好市市場(chǎng)氛圍，確確保一炮走紅紅；銷售策略：分分組團(tuán)、小開開盤，不斷制制造銷售爆炸炸點(diǎn)！建議項(xiàng)目可以以根據(jù)房源位位置、戶型、、面積、景觀觀占有率等因因素，進(jìn)行組組團(tuán)劃分，每每組團(tuán)涵蓋房房源不宜太多多。借助媒體體整合宣傳，，聚集大量客客戶，不斷制制作項(xiàng)目銷售售火爆的新聞聞點(diǎn)，為后續(xù)續(xù)銷售打下良良好基礎(chǔ)。階段銷售任務(wù)務(wù)完善銷售道具具，準(zhǔn)備銷售售資料。接受客戶來電電來訪咨詢，，了解客戶需需求，做好客客戶資料的登登記工作。“5°傳媒””：樹立項(xiàng)目目形象，提升升項(xiàng)目知名度度，展示開發(fā)發(fā)商雄厚實(shí)力力亮度項(xiàng)目開工典禮儀式高度啟動(dòng)報(bào)紙（如《亞太廣告》等）、戶外、短信媒體，進(jìn)行市場(chǎng)輸出，形象塑造。頻次適中。廣度精度全面包裝售樓部及工程現(xiàn)場(chǎng)，借助展板、吊旗、形象墻、工牌、紙杯、工裝、DM單、圍擋等物品，對(duì)外傳達(dá)統(tǒng)一的項(xiàng)目形象。深度鞘中之劍江江湖湖傳聞——形象輸輸出階段以劍證道劍劍客客絕學(xué)——產(chǎn)品試試水階段階段銷售任任務(wù)接受客戶來來電來訪咨咨詢，做好好登記工作作；了解客戶需需求，及時(shí)時(shí)將客戶集集中反映的的問題反饋饋給上層，，以便于及及時(shí)調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品。“5°傳媒媒”：強(qiáng)勢(shì)勢(shì)宣傳，創(chuàng)創(chuàng)造項(xiàng)目““家喻戶曉曉”的市場(chǎng)場(chǎng)效應(yīng)亮度項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)即準(zhǔn)業(yè)主首次聯(lián)誼會(huì)高度全面啟動(dòng)報(bào)紙、戶外、廣播、電視、短信等媒體，高頻次、大力度進(jìn)行賣點(diǎn)信息傳播，形成對(duì)客戶的高空瞬間轟炸。廣度進(jìn)行DM單、折頁等物品的高端消費(fèi)場(chǎng)所展示，如縣城較為高檔的賓館、飯店等高檔休閑消費(fèi)場(chǎng)所。精度深度節(jié)假日借助短信，對(duì)前期積累客戶進(jìn)行親切問候，并適當(dāng)進(jìn)行禮品派發(fā)，提升口碑形象。階段銷售任任務(wù)制定銷售價(jià)價(jià)格。定價(jià)原則：：低價(jià)入市：：吸引客戶戶，搶占市市場(chǎng)先機(jī)低開高走：：實(shí)現(xiàn)利潤潤最大化定價(jià)方法：：成本定價(jià)價(jià)法、同類類物業(yè)定價(jià)價(jià)法、地段段定價(jià)法、、心理測(cè)價(jià)價(jià)法價(jià)格走勢(shì)：：小幅度、、短時(shí)間、、多次上揚(yáng)揚(yáng)現(xiàn)有市場(chǎng)下下，初始銷銷售價(jià)格區(qū)區(qū)間建議：：3300—3500元/㎡㎡名流劍派英英雄雄本色——內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購階段推出VIP卡認(rèn)購政政策，進(jìn)行行客戶積累累，收取誠誠意金。為盛大開盤盤做準(zhǔn)備工工作?！?°傳媒媒”：立體體化全方面面宣傳，深深化項(xiàng)目賣賣點(diǎn)，提升升VIP卡卡認(rèn)購量亮度項(xiàng)目樣板間盛大公開高度利用報(bào)紙、戶外、短信等媒體，進(jìn)行賣點(diǎn)信息傳播，形成對(duì)客戶進(jìn)行信息預(yù)告。廣度進(jìn)行DM單、折頁等物品的高端消費(fèi)場(chǎng)所展示，如縣城較為高檔的賓館、飯店等高檔休閑消費(fèi)場(chǎng)所。精度深度節(jié)假日借助短信，對(duì)前期積累客戶進(jìn)行親切問候，并適當(dāng)進(jìn)行禮品派發(fā)，提升口碑形象。名流劍派英英雄雄本色——內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購階段階段銷售任任務(wù)：銷銷售房源，，與客戶簽簽訂購房合合同，收取取相應(yīng)房款款?！?°傳媒媒”：強(qiáng)勢(shì)勢(shì)宣傳，頻頻次漸低，，鞏固記憶憶亮度項(xiàng)目盛大開盤高度全面啟動(dòng)報(bào)紙、戶外、短信等媒體，進(jìn)行開盤信息傳播，頻次漸低。廣度異業(yè)聯(lián)盟。聯(lián)誼其他行業(yè)VIP客戶俱樂部，組織聯(lián)誼活動(dòng)，推介項(xiàng)目產(chǎn)品。精度現(xiàn)場(chǎng)懸掛條幅、升空氣球、彩旗、布幔等渲染氛圍，更換圍擋。深度對(duì)前期積累的來電、來訪客戶進(jìn)行回訪，告知開盤信息，深化口碑形象。干將莫邪劍劍鋒鋒磨礪——盛大開開盤階段階段銷售任任務(wù)：持持續(xù)銷售；；為前期簽簽約客戶辦辦理相應(yīng)手手續(xù)?！?°傳媒媒”：頻次次適中、鞏鞏固式宣傳傳亮度節(jié)假日感恩回饋、大禮促銷活動(dòng)高度主要采用短，推廣促銷信息，頻次適中。廣度精度現(xiàn)場(chǎng)借助條幅、布幔等發(fā)布促銷信息。深度推出老帶新促銷活動(dòng)，借助老客戶帶動(dòng)新客戶成交，并深化口碑形象。名劍之旅英英雄雄對(duì)話——深度挖挖掘持持續(xù)銷售階段銷售任任務(wù)：余余房銷售；；為前期簽簽約客戶辦辦理相應(yīng)手手續(xù)?！?°傳媒媒”：低頻頻次、鞏固固式宣傳亮度主體封頂慶典活動(dòng)高度主要采用短信，推廣促銷信息，頻次較低。廣度精度現(xiàn)場(chǎng)借助條幅、布幔等發(fā)布促銷信息。深度推出老帶新促銷活動(dòng)，借助老客戶帶動(dòng)新客戶成交，并深化口碑形象。名劍出鞘豪豪氣氣干云——主體封封頂階段階段銷售任任務(wù)：余余房銷售；；為前期簽簽約客戶辦辦理相應(yīng)手手續(xù)?！?°傳媒媒”：亮度一期完美落幕慶典高度采用短信推廣清盤及交房信息，頻次較低。廣度精度現(xiàn)場(chǎng)借助條幅、布幔等發(fā)布清盤信息。深度推出老帶新促銷活動(dòng)，借助老客戶帶動(dòng)新客戶成交，并深化口碑形象。仗劍江湖誰誰與與爭(zhēng)鋒——掃尾及及交房階段段營銷活動(dòng)往往往具有制制造話題、、制造新聞聞的效果，，是河間是最最好的宣傳傳途徑。通過合理可可行的營銷銷活動(dòng)，能能夠使項(xiàng)目目成為大家家談?wù)摰脑捲掝}，能有效達(dá)到到口碑傳播播的效果。。除常規(guī)的營營銷活動(dòng)外外，建議項(xiàng)項(xiàng)目根據(jù)時(shí)時(shí)機(jī)，適時(shí)時(shí)舉辦如下下活動(dòng)：主要營銷活活動(dòng)展示主題題：垂釣釣?zāi)虾＃懈惺苡H情目的的：拉近近與業(yè)主的的距離，開開發(fā)潛在客客戶目標(biāo)客戶：：準(zhǔn)業(yè)主及及潛在客戶戶群活動(dòng)組織：：邀請(qǐng)已經(jīng)成成交或者有有很大意向向的客戶在在項(xiàng)目北側(cè)側(cè)的湖面進(jìn)進(jìn)行垂釣。?；顒?dòng)中需需要選手的的全家參與與，以感受受親情的溫溫馨。親子釣魚大大賽主題題：美麗麗河間，我我的家目的的：概念念炒作，制制造輿論目標(biāo)客戶：：業(yè)主及潛潛在客戶群群活動(dòng)組織：：面向全市，，舉辦公園園主題大賽賽。最終評(píng)評(píng)出獲獎(jiǎng)作作品后舉辦辦攝影展，，吸引大眾眾前來參觀觀。此意為為與廣大市市民產(chǎn)生互互動(dòng)，突出出公園地產(chǎn)產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，，制造輿論論，吸引人人氣。公園主題攝攝影大賽主題題：游園園異地，領(lǐng)領(lǐng)略經(jīng)典園園林風(fēng)采目的的：概念念炒作，親親身體驗(yàn)?zāi)繕?biāo)客戶：：業(yè)主及潛潛在客戶群群活動(dòng)組織：：邀請(qǐng)已經(jīng)成成交或者有有很大意向向的客戶集集體組織外外出旅游，，對(duì)比較著著名的園林林、公園進(jìn)進(jìn)行實(shí)地參參觀鑒賞，，讓大家感感受到世界界或者國內(nèi)內(nèi)一線公園園的概念和和實(shí)景。異地游園會(huì)會(huì)提報(bào)部分結(jié)結(jié)束謝謝聆聽！！匯豐行簡介我司一旦有有機(jī)會(huì)接手手貴項(xiàng)目，，會(huì)在第一一時(shí)間組建建一支富有有經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)戰(zhàn)斗力的銷銷售團(tuán)隊(duì)，，這支團(tuán)隊(duì)隊(duì)將由匯豐豐行保定分分公司的精精兵良將組組成。同時(shí)時(shí)，這支隊(duì)隊(duì)伍還會(huì)獲獲得匯豐行行總部營銷銷中心的策策劃部和設(shè)設(shè)計(jì)部的大大力支持。。在銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)組建成功功之后，我我們會(huì)立即即開展更加加詳細(xì)的市市場(chǎng)調(diào)研、、熟悉項(xiàng)目目情況、組組織統(tǒng)一培培訓(xùn)、制定定各類銷售售說辭、制制定營銷推推廣策略、、設(shè)計(jì)視覺覺形象系統(tǒng)統(tǒng)等行之有有效的具體體工作，以以保障銷售售工作的順順利開展。。1：管控———匯豐行行標(biāo)準(zhǔn)化制制度平臺(tái)管控——匯匯豐行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化制度平平臺(tái)與項(xiàng)目目的無縫對(duì)對(duì)接完善的內(nèi)部部激勵(lì)系統(tǒng)統(tǒng)，打造最最具激情的的地產(chǎn)綜合合服務(wù)團(tuán)隊(duì)隊(duì)強(qiáng)大的六重重平臺(tái)系統(tǒng)統(tǒng)，全面提提升服務(wù)品品質(zhì)和運(yùn)作作效能專設(shè)項(xiàng)目把把控中心，，高效保障障項(xiàng)目操作作過程的服服務(wù)品質(zhì)項(xiàng)目銷售管控平臺(tái)[匯豐行KOA管理平臺(tái)][績效管理理系統(tǒng)][人力資源源系統(tǒng)]團(tuán)隊(duì)人力資資源整合崗前及在崗崗培訓(xùn)體系[銷售管理理報(bào)表平臺(tái)][匯豐行客客戶資源庫庫]客戶關(guān)系管管理短信平臺(tái)[匯豐行銷售管理平平臺(tái)ERP]項(xiàng)目銷售管管控平臺(tái)素質(zhì)要求人力篩選+團(tuán)隊(duì)組建專業(yè)要求形象要求具備高端樓樓盤銷售經(jīng)經(jīng)驗(yàn)掌握房產(chǎn)專專業(yè)知識(shí)，，了解金融融、貿(mào)易、、風(fēng)水、產(chǎn)經(jīng)等各類類時(shí)事知識(shí)識(shí)具備基本職職業(yè)禮儀知知識(shí)形象氣質(zhì)優(yōu)優(yōu)秀，舉止止談吐優(yōu)雅雅服務(wù)意識(shí)強(qiáng)強(qiáng)，有強(qiáng)烈烈團(tuán)隊(duì)協(xié)作作精神及服服從意識(shí)職業(yè)素養(yǎng)：：親和力強(qiáng)強(qiáng)，善于溝溝通，細(xì)致致耐心主動(dòng)能動(dòng)性性強(qiáng)，吃苦苦耐勞教育水平：：大專以上上學(xué)歷人力資源系系統(tǒng)平臺(tái)2：資源信信息庫———匯豐行的的銷售利器器客戶資源庫庫匯豐行進(jìn)入入保定市場(chǎng)場(chǎng)多年，在在保定市操操盤多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，這期期間也積累累了大量的的客戶資源源，這些客客戶資源也也是我司能能夠長期笑笑傲保定市市場(chǎng)的重要要原因之一一。我司會(huì)定期期組織專人人對(duì)手中客客戶資源進(jìn)進(jìn)行篩選和和更新，不不斷完善和和充實(shí)我們們的客戶信信息庫，使使之成為我我司手中一一把銷售利利器。市場(chǎng)把控體體系匯豐行在全全國有七家家分公司，，分別是北北京、天津津、上海、、石家莊、、保定、滄滄州、連云云港分公司司。每個(gè)公公司都配有有市場(chǎng)部門門，這對(duì)于于我司及時(shí)時(shí)把握全國國樓市走勢(shì)勢(shì)有很大的的幫助作用用。同時(shí)這這些市場(chǎng)信信息也能夠夠?yàn)楦鞯貙?shí)實(shí)操項(xiàng)目提提供第一手手的市場(chǎng)信信息，保證證了操盤的的敏銳性和和及時(shí)性。。3：匯豐行行質(zhì)保體系系大區(qū)經(jīng)理審核、主導(dǎo)、參與各樓盤營銷策劃工作總公司營銷中心總監(jiān)分公司總經(jīng)理：主導(dǎo)所屬區(qū)域樓盤的營銷策劃銷售工作建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)師平面廣告設(shè)計(jì)師市場(chǎng)專員策劃專員協(xié)助分公司完成市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品與廣告設(shè)計(jì)及營銷策劃工作分公司銷售總監(jiān)：在分公司總經(jīng)理的指導(dǎo)下完成樓盤營銷策劃銷售工作項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行營銷策劃方案及售樓現(xiàn)場(chǎng)銷售管理置業(yè)顧問：完成本項(xiàng)目的銷售工作分公司客戶部：在分公司總經(jīng)理的指導(dǎo)下完成客戶維護(hù)方面工作體系保障制度保障①新項(xiàng)目業(yè)務(wù)務(wù)溝通會(huì)新接項(xiàng)目業(yè)業(yè)務(wù)溝通會(huì)會(huì)是匯豐