X年度寧波房地產(chǎn)調(diào)研報告

智聯(lián)行·2012年寧波房地產(chǎn)年度報告一、政策篇二、市場篇政策篇2012年樓市政策月歷1月溫家寶主持召開國務(wù)院第六次全體會議，提出鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。2月全國推進(jìn)構(gòu)建國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制座談會上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年全國將開始選擇試點城市，妥善處理好現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的問題。3月媒體報道，住建部部長表示，住建部正和財政部、稅務(wù)總局總結(jié)重慶和上海房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收城市4月秦虹表示，未來房地產(chǎn)調(diào)控扔將堅持控制投資性需求，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房，滿足市場剛需。5月中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。6月6月7號，中國央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率并調(diào)整利率浮動區(qū)間。7月40個城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)已完成，據(jù)透露，住建不計劃逐步擴(kuò)大個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)城市的覆蓋范圍，最終全國將有500個主要地級市納入系統(tǒng)。8月由發(fā)改委、住建部、國土部等8個部門官員帶隊組成的國務(wù)院督察組，結(jié)束對全國16個?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)調(diào)控情況的專項督察。住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，還會持續(xù)相當(dāng)時間，住宅投資的屬性會進(jìn)一步弱化。9月

10月“房地產(chǎn)預(yù)售許可證”審批權(quán)下放，由原來的“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”，下放至“設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”。11月十八大報告提出，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理。12月財政部長謝旭人稱，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。2012年寧波樓市政策熱點房地產(chǎn)調(diào)控不放松央行連續(xù)兩次降息征收土地閑置費禁野令住房信息聯(lián)網(wǎng)2012年以保障性住房、農(nóng)村住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控為重點，實施民生保障工程，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進(jìn)房價合理回歸。7月6日，央行年內(nèi)宣布一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個百分點。上一次央行宣布降息為6月7日。兩次降息，僅隔一個月。國土部《閑置土地處置辦法》，規(guī)定未動工開發(fā)滿一年的閑置土地，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。該辦法自2012年7月1日起施行。6月18日，禁墅令出臺，別墅類房地產(chǎn)項目首次列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄。明確限定住宅項目“容積率不得低于1.0”。住建部計劃擴(kuò)大個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)覆蓋范圍，最終將有500個主要地級市納入系統(tǒng)。該系統(tǒng)將為房地產(chǎn)調(diào)控提供數(shù)據(jù)支持，遏制異地炒房?；貧w首套房基準(zhǔn)利率房產(chǎn)稅試點范圍擴(kuò)大國務(wù)院督察組下訪公積金貸款額度上調(diào)首次叫停在售樓盤2012年8月起，寧波市多家銀行減少首套房貸利率優(yōu)惠，或回歸基準(zhǔn)利率。一筆20年期的70萬元貸款，相比去年底10％的上浮利率，利息相差17萬元多。今年以來，央行、國稅總局、住建部等部委相關(guān)負(fù)責(zé)人均在各種場合談過房產(chǎn)稅改革推進(jìn)問題。改革方向已鎖定，房產(chǎn)稅擴(kuò)征只是時間問題。7月25日至8月3日，8個國務(wù)院督查組在全國16個省區(qū)市內(nèi)開展自己的工作。目的只有一個：控制住房價的反彈，保持此前房地產(chǎn)調(diào)控的效果。時隔三年，寧波市住建委公布新公積金政策，全市個人住房公積金最高貸款額度調(diào)整為80萬元。此次提高限額，主要是為了支持首次購房和改善型購房。9月24日，寧波首次對在售樓盤叫停預(yù)售。勒令剩余房源停止預(yù)售，并且進(jìn)行一系列質(zhì)量問題檢查和整改。整改完后按要求由預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售。市場篇土地市場商業(yè)市場住宅市場公寓市場寫字樓市場土地市場歷年市場走勢近年寧波市區(qū)土地年均供應(yīng)約576萬㎡，成交約465萬㎡，供求比系數(shù)1.24；受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、調(diào)控政策影響，土地市場略顯平靜，而2012年土地供求出現(xiàn)了明顯的上漲歷年寧波土地供求走勢土地出讓：歷年來，寧波市區(qū)土地供應(yīng)略微下調(diào)，年均供應(yīng)量在576萬㎡左右；土地成交：受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、調(diào)控政策影響，歷年來市區(qū)土地成交呈下降趨勢，年均成交量465萬㎡左右；供需比系數(shù)：近年市區(qū)土地供需比在1.24左右；土地市場2012年走勢近期寧波大市土地月均成交近68.5萬㎡，預(yù)計全年成交達(dá)780萬㎡；土地成交以商住、住宅類為主；2012年寧波大市月度土地成交走勢2012年寧波大市土地成交類型近期走勢：從近期土地成交月度數(shù)據(jù)來看，成交量波動較大，在4月份達(dá)到峰值；月均成交近68.5萬㎡，預(yù)計全年土地成交達(dá)780萬㎡；成交類型：從近期土地成交類型來看，商住、住宅類占據(jù)主導(dǎo)地位，分占市場比例為34%、33%；土地市場市場大事記2012年度寧波土地市場大事記25輪"溫柔"競拍江北包家漕3#花落港中旅樂成養(yǎng)老18364萬摘得界牌1#地塊開拓養(yǎng)老地產(chǎn)19.89億銀億斬獲江東核心區(qū)甬江東岸地塊綠地首次進(jìn)軍寧波斥資15億競得江北濱江地塊

5月16日15:21分，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注的江北核心地塊“包家漕3#地塊”被港中旅置業(yè)（深圳）有限公司以97083.63萬元總價拿下，該地塊樓板價為10500元/平米，溢價率為10%根據(jù)慈溪國土資源局公告顯示，7月26日，樂成老年事業(yè)投資有限公司摘得慈溪界牌1#地塊，成交總價為18364萬元，成交樓面價為1725.08元/平方米，為底價成交10月11日，寧波市公開出讓甬江東岸地塊。該地塊位于城市核心區(qū)，面積達(dá)到了97456㎡，銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價198914.7249萬元，樓面價8310元/平米的價格競得11月28日，寧波市江北區(qū)出讓江北大道以西濱江2#地塊，該地塊成交樓面價為7510元/㎡，成交總價為152387.8132萬元，競得單位為綠地控股集團(tuán)有限公司市場篇土地市場商業(yè)市場住宅市場公寓市場寫字樓市場住宅市市場市場格格局市場價價格由由中心心區(qū)向向外拓拓展，，各區(qū)區(qū)域樓樓盤成成梯度度競爭爭市場主主力價價格12000-18000元/㎡鎮(zhèn)海板塊北侖板塊小港單位：元/㎡9000-1200018000以上14000-2000014000-200009000-160009000-110009000-130007000-9000城西板塊個案萬科金色城市、西城印象鄞州中心板塊個案雍城世家、宜家花園北侖板塊個案凱旋門、世茂世界灣東部新城、高新區(qū)板塊個案寧波中心、金地東御市中心板塊個案長島花園、榮合公館江北新區(qū)板塊個案云鷺灣鎮(zhèn)海板塊個案麗景英郡、海悅花苑北高教板塊個案萬科城、保利城住宅市市場歷年走走勢受調(diào)控控政策策影響響，近近年來來市區(qū)區(qū)住宅宅成交交呈下下降趨趨勢，，年均均成交交量214.4萬㎡左左右；；成交量量：受調(diào)調(diào)控政政策影影響，，近年年來市市區(qū)住住宅成成交呈呈下降降趨勢勢，年年均成交量量214.4萬㎡左右；；住宅市市場2012年走勢勢2012年度寧寧波大大市住住宅月月均成成交1672套，年年均成成交均均價13848元/㎡寧波大大市月月度住住宅成成交走走勢2012年走勢：從這一一年住住宅成成交月度度數(shù)據(jù)據(jù)來看看，成成交量成倒倒“V”型，，波動較大大，在7月份達(dá)到到峰值。本年度度月均均成交交1672套，月均成成交價價格為為13848元/㎡。2012年各區(qū)區(qū)走勢勢：各區(qū)成成交價價格高高地為為東錢錢湖板板塊，，多為為別墅墅類住住宅產(chǎn)產(chǎn)品，，故而而拉動動成交交價格格居高高。寧波年年度各各區(qū)住住宅成成交均均價走走勢住宅市市場2012年走勢勢2012年度寧寧波大大市住住宅年年度成成交總總面積積2538162㎡2012年走勢：7月份的的高成成交量量，促促成了了成交交面積積達(dá)到到本年年度的的最高高位410948㎡。本本年度度各區(qū)區(qū)中，，鄞州州區(qū)以以903066㎡的成成交量量位居居第一一。寧波大市月度住宅成交面積走勢寧波年年度各各區(qū)住住宅總總成交交面積積走勢勢市場篇篇土地市市場商業(yè)市市場住宅市市場公寓市市場寫字樓樓市場場公寓市市場市場格格局價格因因區(qū)位位、品品質(zhì)不不同差差異較較大，，市場場主力力價格格10000-12000元/㎡；北侖板板塊小港單位：：元/㎡7000-1100012000以上10000-1500010000-140007000-100007000-90007000-10000城西板板塊個個案醉西子子鄞州中中心板板塊個個案利時金金融、、振邦邦學(xué)仕仕會北侖板板塊個個案太平洋洋時代代中心心東部新新城、、高新新區(qū)板板塊個個案嘉恒廣廣場、、和美美城市中心心板塊塊個案案青蘋果果、海海頓公公館江北新新區(qū)板板塊個個案慈城新新天地地北高教教板塊塊個案案明海商商業(yè)廣廣場公寓市市場歷年走走勢2010年市區(qū)區(qū)公寓寓成交交達(dá)市市場峰峰值，，2012年成交交下調(diào)調(diào)，成成交量量為20.5萬㎡，，近年年年均均成交交量約約21.44萬㎡；；成交量量：2010年市區(qū)區(qū)公寓寓成交交達(dá)市市場峰峰值，，2012年成交下下調(diào)，，成交交量為20.5萬㎡，近近年年均成成交量量約21.44萬㎡；公寓市市場2012年走勢勢2012年度寧寧波大大市公公寓月月均成成交290套，月月均成成交均均價11183元/㎡寧波大大市月月度公公寓成成交走走勢2012年走勢：本年年度公公寓月月均成成交290套，總總成交量為3480套，平平均成交價價格為為11183元/㎡。2012年各區(qū)區(qū)走勢勢：各區(qū)成成交價價格高高地為為江東東區(qū)，，主因因為東東部新新城多多盤成成交拉拉高。。寧波年年度各各區(qū)公公寓成成交均均價走走勢公寓市市場2012年走勢2012年度寧波大大市公寓總總成交面積積205440㎡寧波大市月月度公寓成成交面積走走勢2012年寧波各區(qū)區(qū)公寓成交交總面積比比例2012年走走勢：本本年年度度公公寓寓總總成成交交面面積積205440㎡，，12月份份為為成成交交峰峰值值31436㎡，，11月份份以以30709㎡位位居居第第二二。。各區(qū)區(qū)成成交交總總面面積積比比例例中中，，鄞鄞州州區(qū)區(qū)占占最最大大比比重重33%。市場場篇篇土地地市市場場商業(yè)業(yè)市市場場住宅宅市市場場公寓寓市市場場寫字字樓樓市市場場寫字字樓樓市市場場市場場格格局局商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)由由單單核核向向多多核核演演變變；；因因區(qū)區(qū)位位、、品品質(zhì)質(zhì)不不同同，，寫寫字字樓樓價價格格差差異異較較大大；；市場場主主力力價價格格10000-15000元/㎡㎡；江北北門門戶戶區(qū)區(qū)個案案：：姚姚江江新新都都、、慈慈城城新新天天地地價格格：：7000-9000元/㎡㎡江北北灣灣頭頭商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)個案案：：北北岸岸財財富富中中心心價格格：：11000-15000元/㎡㎡三江江口口商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)個案案：：環(huán)環(huán)球球中中心心、、百百隆隆財財富富中中心心價格格：：20000-25000元/㎡㎡南部部CBD個案案：：商商會會大大廈廈、、博博納納國國際際價格格：：10000-13000元/㎡㎡潘火火商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)個案案：：和和邦邦2號、、宜宜家家地地塊塊東部部新新城城個案案：：國國際際金金融融中中心心、、嘉嘉恒恒廣廣場場價格格：：14000-20000元/㎡㎡高新新區(qū)區(qū)個案案：：寧寧波波研研發(fā)發(fā)園園、、科科貿(mào)貿(mào)中中心心價格格：：70000-11000元/㎡㎡鎮(zhèn)海海新新城城個案案：：鎮(zhèn)鎮(zhèn)海海大大廈廈、、東東來來國國際際價格格：：6000-8000元/㎡㎡寫字字樓樓市市場場歷年年走走勢勢受經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境影影響響，，近近年年市市區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓成成交交呈呈下下降降趨趨勢勢，，年年均均成成交交量量40.6萬㎡㎡左左右右；；成交交量量：受受經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境影影響響，，近近年年市市區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓成成交交呈呈下下降降趨趨勢勢，，年年均均成交交量量40.6萬㎡左右右；寫字字樓樓市市場場2012年走走勢勢2012年度度寧寧波波大大市市寫寫字字樓樓月月均均成成交交121套，，年年均均成成交交均均價價9176元/㎡寧波波大大市市月月度度寫寫字字樓樓成成交交走走勢勢2012年走走勢：本本年年度度寫寫字字樓樓月月均均成成交交121套，，總總成成交量為為1448套。成成交交價價格格波波動動強強烈烈，，5月份份為為全全年年最最高高點點。。2012年年年均成交交價價格格為為9176元/㎡。2012年各各區(qū)區(qū)走走勢勢：：本本年年度度寫寫字字樓樓成成交交價價格格江江北北區(qū)區(qū)以以15862元/㎡位位居居首首位位，，江江東東區(qū)區(qū)15828元/㎡屈屈居居第第二二。。寧波波年年度度各各區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓成成交交均均價價走走勢勢寫字字樓樓市市場場2012年走走勢勢2012年度度寧寧波波大大市市寫寫字字樓樓總總成成交交面面積積343907㎡寧波大市月度度寫字樓成交交面積走勢2012年寧波各區(qū)成成交總面積比比例2012年走勢：本年度寫字字樓總成交面面積343907㎡，月成交面面積波動明顯顯，12月份為成交峰峰值49320㎡。各區(qū)成交總面面積比例中，，科技園區(qū)占占最大比重34%。寫字樓市場出售—案例仙峰環(huán)合中心心項目名稱仙峰環(huán)合中心開發(fā)商寧波玖江商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址江東驚駕路和海晏路占地面積10820平方米建筑面積66990平方米容積率4.5停車位384個物業(yè)服務(wù)寧波耐森物業(yè)管理有限公司售價均價15000元/平方米物業(yè)費6.50元/平方米·月寫字樓市場出租—案例寧波國際金融融服務(wù)中心項目名稱寧波國際金融服務(wù)中心開發(fā)商寧波東部新城開發(fā)投資有限公司

項目地址江東民安東路國際會展中心對面占地面積95000平方米建筑面積550000平方米容積率6.5停車位暫無資料物業(yè)服務(wù)仲量聯(lián)行物業(yè)管理有限公司租金3.5元/㎡·天物業(yè)費9.20元/平方米·月市場篇土地市場商業(yè)市場住宅市場公寓市場寫字樓市場天一商圈江北萬達(dá)商圈家樂福商圈世紀(jì)東方商圈鎮(zhèn)海老城商圈印象城、BEST廣場鄞州萬達(dá)商圈聯(lián)盛廣場北侖老城商圈北侖銀泰城港隆時代廣場新星商業(yè)中心商業(yè)市場市場格局形成以天一、、鄞州萬達(dá)為為首的多核商商業(yè)圈，同時時新商圈醞釀釀布局其中；；來福士廣場商業(yè)市場歷年走勢近年市區(qū)商業(yè)業(yè)年均成交量量約16.95萬㎡，2011年商業(yè)成交量量達(dá)24.2萬㎡，創(chuàng)歷歷年新高；成交量:近年市區(qū)商業(yè)業(yè)年均成交量量約16.95萬㎡，2011年商業(yè)成交量量達(dá)24.2萬㎡，創(chuàng)歷歷年新高。商業(yè)市場2012年走勢2012年度寧波大市市商鋪月均成成交91套，年均成交交均價18054元/㎡寧波大市月度度商鋪成交走走勢2012年走勢：本年度商鋪鋪月均成交91套，總成交量為1097套。成交價格波波動強烈，12月份為全年最最高點。2012年年均成交價格為18054元/㎡。2012年各區(qū)走勢：：本年度商鋪鋪成交價格，，江東區(qū)以29530元/㎡位居首位，，科技園區(qū)以以28024元/㎡屈居第二。。寧波年度各區(qū)區(qū)商鋪成交均均價走勢商業(yè)市場2012年走勢2012年度寧波大市市商鋪總成交交面積147097㎡寧波大市月度度商鋪成交面面積走勢2012年寧波各區(qū)成成交總面積比比例2012年走勢：本年度商鋪鋪總成交面積積為147097㎡，11月份為成交峰峰值31693㎡。各區(qū)成交總面面積比例中，，北侖區(qū)占最最大比重29%。商業(yè)市場出售—案例恒茂商業(yè)廣場場項目名稱恒茂商業(yè)廣場開發(fā)商寧波市恒茂置業(yè)有限公司項目地址海曙民通街以西，沿麗園北占地面積21302平方米建筑面積67862平方米容積率2.2停車位409個物業(yè)服務(wù)暫無資料售價最低價10800元/平方米物業(yè)費暫無資料商業(yè)市場出租—案例寧波來福士廣廣場項目名稱寧波來福士廣場開發(fā)商寧波新鄞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址江北大慶南路99號占地面積27899平方米建筑面積160000平方米容積率5.73停車位700個物業(yè)服務(wù)來福士廣場物業(yè)管理中心租金-1F10-14元/㎡·天1F12-16元/㎡·天2F6-10元/㎡·天3F5-6元/㎡·天4F-5F2-3元/㎡·天物業(yè)費暫無資料來福士項目介紹項目概況服務(wù)式公寓建筑面積:約20,000㎡樓層:22層甲級辦公樓建筑面積:約30,000㎡樓層:19層購物中心建筑面積:約50,000㎡樓層:地上5層地下3層來福士項