XXXX年月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判報(bào)告-中房信

陳嘯天先生中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)培訓(xùn)中心總經(jīng)理中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心副主任2011年7月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析………3房地產(chǎn)趨勢(shì)研判…………25PART1PART3近期市場(chǎng)熱點(diǎn)探討………10PART2PART1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析上半年樓市三大困惑1、成交：整體成交依舊保持增長(zhǎng)2、價(jià)格：局部?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整3、項(xiàng)目：日光盤(pán)依然頻現(xiàn)

商品房商品住宅商品房商品住宅銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平方米)同比增速銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平方米)同比增速銷(xiāo)售金額(億元)同比增速銷(xiāo)售金額(億元)同比增速2011年5月803418.54%720217.82%454236.19%380134.97%2011年1-5月329329.10%295378.50%1862018.10%1565916.00%成交量——2011年首五月樓市成交量同比依然上漲2011年5月全國(guó)商品房及商品住宅銷(xiāo)售指標(biāo)匯總數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年前5個(gè)月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積3.29億平米，同比增長(zhǎng)9.1%；商品住宅銷(xiāo)售面積2.95億平米，同比增長(zhǎng)8.5%。

值得一提的是，去年3、4月份時(shí)市場(chǎng)曾出現(xiàn)過(guò)一波反彈，故去年1-5月份的成交量在全年來(lái)看其實(shí)是處于相對(duì)高點(diǎn)的；而反觀今年，由于年初時(shí)政策密集出臺(tái)使得市場(chǎng)一直處于調(diào)控高壓下，因此兩年同期的市場(chǎng)狀況一高一低非常明顯，但從成交量數(shù)據(jù)上看卻與之完全相反。房?jī)r(jià)——實(shí)質(zhì)性降價(jià)舉動(dòng)仍局限于部分大型品牌房企城市項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商新推案時(shí)間成交均價(jià)降價(jià)幅度廣州中海橡園國(guó)際中海3-2622750開(kāi)發(fā)商低開(kāi)，最高折扣9折

上海中海御景熙岸中海4-2321700推案實(shí)際成交價(jià)相比其備案價(jià)格降15%

杭州中海紫藤苑中海4-2815700較周邊同質(zhì)樓盤(pán)低10%深圳中?？党菄?guó)際花園中海4-3011650認(rèn)籌價(jià)格比在售價(jià)格最多低了3000元/平，相當(dāng)于8折杭州中海紫藤苑中海6-915700較周邊同質(zhì)樓盤(pán)低10%深圳招商觀園招商6-411850較上期房源降價(jià)10%北京長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城萬(wàn)科4-1512500較周邊同質(zhì)樓盤(pán)低20%北京萬(wàn)科幸福匯萬(wàn)科6-510150較周邊同質(zhì)樓盤(pán)低5%沈陽(yáng)恒大綠洲恒大3-6625085折優(yōu)惠重慶恒大名都恒大3-139650全款8.3折，按揭9.2折沈陽(yáng)恒大城恒大3-17625085折優(yōu)惠廣州碧桂園豪園碧桂園3-247500與上期推案價(jià)格相比下跌10%廣州廣州鳳凰城碧桂園4-308700較上批次房源降價(jià)10%

廣州碧桂園鳳凰城碧桂園5-18700較周邊同質(zhì)樓盤(pán)低10%上海保利湖畔陽(yáng)光苑保利4-2314350比周邊同質(zhì)樓盤(pán)相比低10%北京保利花園保利4-247250較周邊同質(zhì)樓盤(pán)低10%重慶建工錦繡華城重慶建工5-156100較周邊同質(zhì)樓盤(pán)低20%3月份以來(lái)全國(guó)降價(jià)幅度超過(guò)9折典型項(xiàng)目匯總數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC城市項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域新推案時(shí)間新推案面積（萬(wàn)㎡）累計(jì)成交套數(shù)成交均價(jià)周邊同質(zhì)樓盤(pán)名同質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格降價(jià)幅度上海保利湖畔陽(yáng)光苑嘉定2011-5-286.1238114301嘉寶紫提灣15800-9%北京保利花園密云2011-4-247.7114567396行宮·御東園9000-18%深圳中?？党菄?guó)際龍崗2011-4-2915.72122810500匯龍?zhí)煜?1500-9%廣州碧桂園鳳凰城增城2011-5-117.689217500匯東國(guó)際花園8500-12%南京碧桂園鳳凰城句容2011-5-1554.32約2000套(開(kāi)盤(pán)當(dāng)日)6500折后精裝修均價(jià)6500元/平米相比南京上萬(wàn)的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)顯然是價(jià)格洼地重慶中海國(guó)際社區(qū)南岸2011-5-2211.021027套（開(kāi)盤(pán)當(dāng)日）7796開(kāi)盤(pán)當(dāng)日9折優(yōu)惠，并抵扣2萬(wàn)意向金濟(jì)南恒大城歷城2011-5-2913.831100套（開(kāi)盤(pán)當(dāng)日）7000比報(bào)價(jià)低開(kāi)7%，去掉裝修費(fèi)1000元/平方米，比板塊均價(jià)低24%，性?xún)r(jià)比高石家莊恒大雅苑裕華2011-6-12/1000余套（開(kāi)盤(pán)當(dāng)日）6000聚和遠(yuǎn)見(jiàn)7500-20%郊區(qū)大盤(pán)推案量放大，與周邊同質(zhì)樓盤(pán)相比價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出開(kāi)發(fā)企業(yè)改變推案策略，改為少批次多推量的做法，而且價(jià)格上或低開(kāi)或低于周邊同質(zhì)競(jìng)品，以搶占市場(chǎng)份額這樣一方面可以快速地提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，迅速地回籠資金；另一方面，也可以在城市中打響知名度，締造熱銷(xiāo)的轟動(dòng)效應(yīng)，為樓盤(pán)的后續(xù)推案打下良好的基礎(chǔ)。郊區(qū)大盤(pán)成交列表房?jī)r(jià)——郊區(qū)大盤(pán)價(jià)格調(diào)整空間更大低開(kāi)以12000元/平方米低價(jià)入市,比市場(chǎng)預(yù)期減少3000元/平方米，90平米小戶(hù)型當(dāng)日售罄中?？党菄?guó)際花園（深圳）直接降價(jià)3000元/平方米，較上批推案下降18%，5月當(dāng)月銷(xiāo)售1337套，去化率100%招商觀園（深圳）共推出359套，開(kāi)盤(pán)后2天銷(xiāo)售率已超7成，均價(jià)20000元/平方米，與之前開(kāi)發(fā)商對(duì)外的報(bào)價(jià)口徑相比，明顯降低萬(wàn)科清林徑（深圳）招商萊蒙水榭（深圳）原計(jì)劃24000/平方米入市，限價(jià)政策致使其21000元/平方米，認(rèn)購(gòu)923套，去化率86%深圳限價(jià)政策反助推知名項(xiàng)目熱銷(xiāo)，被動(dòng)降價(jià)比主動(dòng)降價(jià)更受歡迎房?jī)r(jià)——政府限價(jià)推動(dòng)價(jià)格進(jìn)入下行通道城市項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域檔次新推案時(shí)間5月成交面積(m2)5月成交均價(jià)(元/m2)開(kāi)發(fā)商當(dāng)月成交主力戶(hù)型、面積沈陽(yáng)金地濱河國(guó)際社區(qū)渾南新區(qū)中低檔2011-5-2028,0306,500沈陽(yáng)金地長(zhǎng)青房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一房、79-99，二房、104-106沈陽(yáng)保利心語(yǔ)花園鐵西區(qū)中檔2011-4-3025,2385,060沈陽(yáng)恒富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二房、63-94沈陽(yáng)紫郡城于洪區(qū)低檔2006-10-2920,7084,200沈陽(yáng)永來(lái)房地產(chǎn)有限公司一房、32-50沈陽(yáng)保利百合香灣二道中檔2011-4-1184675640沈陽(yáng)廣田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二房89-98沈陽(yáng)魯輝國(guó)際城二道中檔2010春魯輝開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司二房57-107長(zhǎng)春保利百合香灣二道中檔2011-4-1184675640沈陽(yáng)廣田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二房89-98長(zhǎng)春澳海東方1號(hào)經(jīng)開(kāi)中檔2011-5-2137835310長(zhǎng)春澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二房78-89長(zhǎng)春魯輝國(guó)際城二道中檔2010春魯輝開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司二房57-107上海恒盛湖畔豪庭奉賢區(qū)中低檔2011-5-255849114209恒盛地產(chǎn)控股有限公司二房86-108上海中冶祥騰寶月花園寶山區(qū)中低檔2011-5-182813811801上海中冶祥宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二房85-94上海平安富邸奉賢區(qū)低檔2011-4-28153628204上海聚績(jī)置業(yè)有限公司二房85-98上海怡林花園松江區(qū)中低檔2011-5-91310212887上海冠華房地產(chǎn)有限公司三房90重慶建工錦繡華城渝北區(qū)中檔2011-5-1516,6815781重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一房：52.31；二房：66.29重慶永緣寓樂(lè)圈九龍坡區(qū)中低檔2011.4.3015,9606391重慶永緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一房：40.09，二房：60,70成都博雅新城新都中檔2011-5-23208984785成都市曉初物業(yè)有限公司80-90貴陽(yáng)興隆·楓丹白鷺城市花園云巖中檔2011-5鐵五局集團(tuán)公司一房、二房，37-81在政策的高壓下，面向剛性需求、受限購(gòu)影響較小的中低端項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于其他檔次項(xiàng)目近期典型中低端項(xiàng)目列表項(xiàng)目——中小戶(hù)型的中低端項(xiàng)目依舊熱銷(xiāo)5.15南京碧桂園鳳凰城開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)2000余套5.25重慶中海國(guó)際社區(qū)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)1027套項(xiàng)目——熱銷(xiāo)樓盤(pán)、日光樓盤(pán)依然頻繁出現(xiàn)6.12石家莊恒大雅苑開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)1000余套6月份以來(lái)全國(guó)熱銷(xiāo)項(xiàng)目城市項(xiàng)目推案時(shí)間戶(hù)型（平方米）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售情況包頭保利·拉菲公館6月初80-1205000開(kāi)盤(pán)當(dāng)日熱銷(xiāo)600套，總銷(xiāo)金額3.5億成都佳兆業(yè)·現(xiàn)代城6月4日70-909000400余套房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售磬深圳招商觀園6月4日9012000503套當(dāng)日去化8成北京萬(wàn)科幸福匯6月5日8010000開(kāi)盤(pán)去化9成杭州中海紫藤苑6月9房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化8成佛山保利香檳花園6月10日90-140830063套房源當(dāng)日去化8成深圳招商雍景灣6月18日60-8035000開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化8成西安綠地國(guó)際生態(tài)城6月19日88-916000開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化近300套數(shù)據(jù)來(lái)源:CRICPART2近期市場(chǎng)熱點(diǎn)探討探討一：調(diào)控探討二：需求探討三：成交結(jié)構(gòu)探討四：企業(yè)表現(xiàn)地方中央vs調(diào)控癥癥結(jié)結(jié)———中央央和和地地方方政政府府間間利利益益矛矛盾盾始始終終未未解解歷年年全全國(guó)國(guó)土土地地收收入入占占地地方方財(cái)財(cái)政政比比例例走走勢(shì)勢(shì)圖圖（單單位位:萬(wàn)元元））土地地財(cái)財(cái)政政模模式式短短期期難難改改2010年全全國(guó)國(guó)土土地地出出讓讓收收入入占占地地方方財(cái)財(cái)政政收收入入比比重重達(dá)達(dá)71%，加加上上土土地地有有關(guān)關(guān)的的稅稅收收，，這這塊塊收收入入是是地地方方財(cái)財(cái)政政主主要要來(lái)來(lái)源源。。中央央考考核核地地方方政政府府政政績(jī)績(jī)的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)依依然然未未變變對(duì)于于地地方方長(zhǎng)長(zhǎng)官官來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，調(diào)調(diào)控控房房?jī)r(jià)價(jià)是是短短期期任任務(wù)務(wù)，，GDP增長(zhǎng)才是是積累政政績(jī)的硬硬道理。。城市限購(gòu)令寬松部分寬松程度太原福州昆明鄭州貴陽(yáng)沈陽(yáng)成都青島無(wú)錫限購(gòu)只針對(duì)主城區(qū)

石家莊限購(gòu)只針對(duì)主城區(qū)同時(shí)放開(kāi)本市落戶(hù)門(mén)檻

南寧限購(gòu)只針對(duì)主城區(qū)同時(shí)明確截止時(shí)間為12年2月29日

長(zhǎng)沙限購(gòu)只針對(duì)主城區(qū)同時(shí)只限90平米以下新建房

tip1：決策機(jī)機(jī)制轉(zhuǎn)變變使當(dāng)前前地方政政府執(zhí)行行層面問(wèn)問(wèn)題更復(fù)復(fù)雜現(xiàn)在的決決策機(jī)制制已從原原來(lái)的““單維二二元體系系”演變變?yōu)椤半p雙重的二二元體系系”。即即“中央央與地方方、市級(jí)級(jí)與區(qū)級(jí)級(jí)”；中中央決策策，地市市表態(tài)，，區(qū)級(jí)執(zhí)執(zhí)行，關(guān)關(guān)鍵在于于區(qū)級(jí)。。tip2：““先先繳繳稅稅，，區(qū)區(qū)里里財(cái)財(cái)政政緊緊張張””最近近一一限限購(gòu)購(gòu)城城市市，，一一位位地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人透透露露，，區(qū)區(qū)里里官官員員到到企企業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)研研，，要要求求提提前前繳繳納納房房產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)稅稅收收，，理理由由是是““反反正正你你這這盤(pán)盤(pán)遲遲早早都都會(huì)會(huì)開(kāi)開(kāi)的的，，先先繳繳了了吧吧，，區(qū)區(qū)里里財(cái)財(cái)政政緊緊張張......””tip3：部部分分城城市市已已醞醞釀釀放放松松限限購(gòu)購(gòu)政政策策近期期有有傳傳聞聞大大連連市市正正考考慮慮將將當(dāng)當(dāng)?shù)氐叵尴拶?gòu)購(gòu)令令中中的的以以““家家庭庭””為為單單位位該該為為以以““個(gè)個(gè)人人””為為單單位位；；另另外外海?？诳谑惺姓俟賳T員曾曾透透露露出出當(dāng)當(dāng)?shù)氐匾砸园l(fā)發(fā)展展旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)為為主主線(xiàn)線(xiàn)，，應(yīng)應(yīng)逐逐步步解解除除限限購(gòu)購(gòu)令令。。無(wú)論論是是限限購(gòu)購(gòu)還還是是限限貸貸，，調(diào)調(diào)控控政政策策都都只只解解決決了了防防止止資資本本過(guò)過(guò)多多進(jìn)進(jìn)入入樓樓市市的的問(wèn)問(wèn)題題，，卻卻始始終終沒(méi)沒(méi)有有相相關(guān)關(guān)配配套套措措施施來(lái)來(lái)建建立立民民間間資資本本的的疏疏導(dǎo)導(dǎo)渠渠道道。。民間資本石油電基建氣銀行軍事禁入入調(diào)控癥癥結(jié)結(jié)———旺盛盛的的民民間間資資本本無(wú)無(wú)處處疏疏導(dǎo)導(dǎo)收益益緩緩慢慢國(guó)家家壟壟斷斷行業(yè)業(yè)實(shí)體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)部部門(mén)門(mén)股市市?樓市市！！內(nèi)部

外部調(diào)控政策對(duì)民間資本始終以堵截為主，缺乏合理疏導(dǎo)的渠道。國(guó)內(nèi)投資環(huán)境不佳，能源電力等高利潤(rùn)行業(yè)被國(guó)家壟斷。中央政府和地方政府無(wú)法達(dá)成利益共同體。決策機(jī)制的轉(zhuǎn)變將調(diào)控執(zhí)行落到了區(qū)級(jí)階層。癥結(jié)調(diào)控癥癥結(jié)結(jié)———兩大大問(wèn)問(wèn)題題不不解解決決，，樓樓市市調(diào)調(diào)控控注注定定““白白用用功功””自2004年以以來(lái)來(lái)，，政政府府對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行行了了一一波波接接一一波波的的政政策策調(diào)調(diào)控控，，但但卻卻從從未未達(dá)達(dá)成成理理想想中中的的效效果果，，究究其其原原因因在在于于兩兩大大癥癥結(jié)結(jié)始始終終沒(méi)沒(méi)有有得得到到重重視視，，而而這這些些根根本本問(wèn)問(wèn)題題一一天天不不解解決決，，調(diào)調(diào)控控就就不不可可能能成成功功?。ART2近期期市市場(chǎng)場(chǎng)熱熱點(diǎn)點(diǎn)探探討討探討討一一：：調(diào)調(diào)控控探討討二二：：需需求求探討討三三：：成成交交結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)探討討四四：：企企業(yè)業(yè)表表現(xiàn)現(xiàn)需求———城市市化化推推進(jìn)進(jìn)保保證證剛剛性性需需求求依依然然旺旺盛盛2000年-2009年全全國(guó)國(guó)結(jié)結(jié)婚婚登登記記對(duì)對(duì)數(shù)數(shù)走走勢(shì)勢(shì)圖圖（（單位位：：萬(wàn)萬(wàn)對(duì)對(duì)）1975年-2008年全全國(guó)國(guó)新新出出生生人人口口數(shù)數(shù)走走勢(shì)勢(shì)圖圖（（單位位：：人人）我國(guó)國(guó)2010年平平均均城城市市化化率率依依然然在在50%以下下，，低低于于世世界界各各國(guó)國(guó)的的平平均均水水平平，，城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程的的繼繼續(xù)續(xù)推推進(jìn)進(jìn)意意味味著著房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求依依然然有有很很大大的的釋釋放放空空間間；；從從發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家的的發(fā)發(fā)展展經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)來(lái)來(lái)看看，，樓樓市市需需求求的的拐拐點(diǎn)點(diǎn)都都發(fā)發(fā)生生在在城城市市化化率率達(dá)達(dá)到到80%以后。1991年以來(lái)全國(guó)國(guó)城市化率率走勢(shì)圖（（單位：人）需求——經(jīng)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展背景下下梯度改善善消費(fèi)活躍躍結(jié)構(gòu)性原因因我國(guó)商品房房市場(chǎng)發(fā)展展至今僅僅10年出頭，相比比于我國(guó)巨巨大的人口口基數(shù)以及及持續(xù)釋放放的購(gòu)房需需求，短短短10多年時(shí)間內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)市市場(chǎng)所能提提供的房源源非常有限限。以上海海為例，目目前全市仍仍然有40%左右的常住住人口住在在房改前的的老公房?jī)?nèi)內(nèi)，這些人人口均是非非常強(qiáng)烈的的改善型購(gòu)購(gòu)房需求。。隨著國(guó)內(nèi)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)行業(yè)的發(fā)發(fā)展，企業(yè)業(yè)對(duì)產(chǎn)品的的研究日益益細(xì)化，尤尤其在針對(duì)對(duì)中高端需需求的住宅宅項(xiàng)目方面面，近幾年年開(kāi)發(fā)商做做出了不少少創(chuàng)新點(diǎn)，，而這些房房地產(chǎn)產(chǎn)品品形式或品品質(zhì)上的升升級(jí)，在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)對(duì)充足的地地區(qū)都會(huì)引引發(fā)改善型型需求的集集中跟進(jìn)。。家庭收入積積累隨著我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)續(xù)穩(wěn)定發(fā)展展，城市居居民收入水水平不斷提提升，其派派生出的中中高檔需求求中對(duì)改善善住房條件件的消費(fèi)無(wú)無(wú)疑排在前前列。以無(wú)無(wú)錫為例，，其人均居居住面積30.3平米的水平平在三四線(xiàn)線(xiàn)城市中明明顯居前，，但當(dāng)?shù)亟鼛啄陙?lái)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)容量仍不不斷擴(kuò)張，，從2002年的52萬(wàn)平方米一路路擴(kuò)大到去去年的854萬(wàn)平方米，市市場(chǎng)成長(zhǎng)速速度驚人，，究其原因因即是無(wú)錫錫居民收入入水平的提提高所帶來(lái)來(lái)的巨大改改善型需求求。123房地產(chǎn)產(chǎn)品品升級(jí)：當(dāng)前在一線(xiàn)線(xiàn)城市和部部分重點(diǎn)二二線(xiàn)城市，，梯度改善善型消費(fèi)已已經(jīng)成為市市場(chǎng)的重心心；不可否否認(rèn)，這個(gè)個(gè)檔次的購(gòu)購(gòu)房正是當(dāng)當(dāng)前“限購(gòu)購(gòu)限貸”所所重點(diǎn)打壓壓的對(duì)象，，但由于需需求只能被被壓制卻無(wú)無(wú)法被消滅滅的特征，，未來(lái)一旦旦相關(guān)政策策出現(xiàn)松動(dòng)動(dòng)，這部分分的需求將將最先出現(xiàn)現(xiàn)井噴。觀望望可可規(guī)規(guī)避避政政策策(限購(gòu)購(gòu)令令)的途途徑徑:企業(yè)業(yè)名名義義購(gòu)購(gòu)房房家庭庭內(nèi)內(nèi)部部拆拆分分外地地/外籍籍人人口口通通過(guò)過(guò)暗暗箱箱操操作作獲獲得得納納稅稅證證明明以簽簽訂訂長(zhǎng)長(zhǎng)期期租租賃賃合合同同的的形形式式購(gòu)購(gòu)房房需求———民間間資資本本投投資資渠渠道道匱匱乏乏，，樓樓市市仍仍將將是是最最終終選選擇擇一二二線(xiàn)線(xiàn)城城市市投投資資資資金金三四四線(xiàn)線(xiàn)城城市市商用用物物業(yè)業(yè)路徑徑二二路徑徑一一路徑徑三三:暫時(shí)時(shí)沉沉淀淀等待的的….只是政政策面面的放放松!投資渠渠道PART2近期市市場(chǎng)熱熱點(diǎn)探探討探討一一：調(diào)調(diào)控探討二二：需需求探討三三：成成交結(jié)結(jié)構(gòu)探討四四：企企業(yè)表表現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)構(gòu)——重點(diǎn)一一二線(xiàn)線(xiàn)城市市市場(chǎng)場(chǎng)已無(wú)無(wú)法代代表全全國(guó)樓樓市30余個(gè)一一二線(xiàn)線(xiàn)城市市286個(gè)地級(jí)級(jí)市600余個(gè)縣縣級(jí)市市2000余個(gè)縣縣城我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展路徑徑認(rèn)知上上的誤誤區(qū)近年來(lái)來(lái)三四四線(xiàn)城城市所所占比比重不不斷提提升2010年全國(guó)國(guó)商品品住宅宅銷(xiāo)售售面積積沖到到了9.31億平方方米的的歷史史新高高，而而36個(gè)一、、二線(xiàn)線(xiàn)城市市成交交占比比卻降降到35%的歷史史新低低，從從中可可見(jiàn)三三四線(xiàn)線(xiàn)城市市的崛崛起。。官方和和外界界常用用統(tǒng)計(jì)計(jì)口徑徑一直以以來(lái)國(guó)國(guó)內(nèi)不不少機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)的的統(tǒng)計(jì)計(jì)以一一二線(xiàn)線(xiàn)城市市和少少量三三四線(xiàn)線(xiàn)城市市為樣樣本；；而外外界媒媒體在在報(bào)道道樓市市時(shí)也也多引引用這這些重重點(diǎn)城城市的的數(shù)據(jù)據(jù)。未來(lái)三四線(xiàn)線(xiàn)城市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展將進(jìn)進(jìn)一步提速速隨著調(diào)控政政策對(duì)一二二線(xiàn)城市的的嚴(yán)厲打壓壓，相當(dāng)一一部分資金金會(huì)轉(zhuǎn)而投投向三四線(xiàn)線(xiàn)，而投資資資金集中中進(jìn)入將對(duì)對(duì)當(dāng)?shù)乇揪途途薮蟮膭倓傂孕枨笃鹌鸬绞痉缎?yīng)。年初初至至今今政政府府調(diào)調(diào)控控措措施施不不斷斷，，重重點(diǎn)點(diǎn)城城市市成成交交下下滑滑似似乎乎也也確確是是事事實(shí)實(shí)，，然然而而統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局局公公布布的的1-5月全全國(guó)國(guó)銷(xiāo)銷(xiāo)售售數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)同同比比卻卻依依然然呈呈現(xiàn)現(xiàn)上上漲漲，，究究其其原原因因，，這這樣樣的的偏偏差差始始于于外外界界一一直直以以來(lái)來(lái)對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的認(rèn)認(rèn)知知誤誤區(qū)區(qū)，，時(shí)時(shí)至至今今日日，，重重點(diǎn)點(diǎn)一一二二線(xiàn)線(xiàn)城城市市市市場(chǎng)場(chǎng)已已無(wú)無(wú)法法代代表表全全國(guó)國(guó)樓樓市市。。同比比：：-8.20%同比比：：-1.10%同比比：：12.10%從前5個(gè)月整體成交交量來(lái)看，三三四線(xiàn)城市成成交保持上漲漲，在一定程程度上彌補(bǔ)了了一二線(xiàn)城市市下跌的缺口口一線(xiàn)城市包括：上海、北京、深圳、廣州二線(xiàn)城市包括：南京、杭州、合肥、寧波、沈陽(yáng)、天津、廈門(mén)、成都、武漢、大連等城市三線(xiàn)城市包括：蘇州、無(wú)錫、泰州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州等城市城市結(jié)構(gòu)——城市成交表現(xiàn)現(xiàn)出現(xiàn)分化城市結(jié)構(gòu)——城市成交表現(xiàn)現(xiàn)出現(xiàn)分化2011年5月典型城市商商品住宅成交交量走勢(shì)分級(jí)城市2011年5月2011年1-5月成交量環(huán)比增幅同比增幅成交量同比增幅一線(xiàn)城市上海82.030.2%163.7%306.4-3.4%北京76.138.8%53.8%348.6-30.8%深圳25.048.1%134.9%114.94.9%廣州91.736.1%85.4%373.318.7%小計(jì)1143-8.2%二線(xiàn)城市南京32.334.6%19.0%198.9-13.0%杭州18.252.5%367.4%79.8-5.7%合肥34.672.1%-4.3%222.8-41.4%寧波14.6110.4%40.0%82.3-1.5%沈陽(yáng)104.412.6%1.3%568.552.6%天津80.976.6%27.4%383.1-0.2%濟(jì)南41.752.9%105.0%194.899.4%青島41.533.8%-31.6%198.9-16.1%大連39.052.3%-36.1%205.7-26.1%長(zhǎng)春59.943.6%70.6%172.224.4%廈門(mén)24.476.7%93.0%102.3-7.4%武漢69.315.9%-4.2%321.7-18.9%南昌20.515.8%29.7%88.5-14.1%成都127.432.6%-14.9%828.29.2%貴陽(yáng)38.422.9%-47.5%222.0-14.7%小計(jì)3870-1.1%三四線(xiàn)城市蘇州40.625.5%183.9%184.314.7%無(wú)錫30.023.0%45.6%174.7-16.4%泰州10.531.7%118.7%56.25.0%鎮(zhèn)江57.1—288.8%141.092.8%小計(jì)55612.1%PART2近期市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)探討探討一：調(diào)控控探討二：需求求探討三：成交交結(jié)構(gòu)探討四：企業(yè)業(yè)表現(xiàn)企業(yè)——企業(yè)發(fā)展路徑徑大轉(zhuǎn)移，高高周轉(zhuǎn)策略推推動(dòng)業(yè)績(jī)?nèi)跏惺性鲩L(zhǎng)在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)呈呈快速增長(zhǎng)的的房企中，高高周轉(zhuǎn)的屬性性清晰可見(jiàn)，，即注重銷(xiāo)售售規(guī)模，適當(dāng)當(dāng)放寬對(duì)利潤(rùn)潤(rùn)率的追求，，快速拿地快快速賣(mài)房；今今年以來(lái)，萬(wàn)萬(wàn)科、恒大、、碧桂園等高高周轉(zhuǎn)企業(yè)正正進(jìn)一步加快快周轉(zhuǎn)速度，，而不少以中中高端物業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)為主的企企業(yè)也開(kāi)始積積極向高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)靠攏。2011年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP30銷(xiāo)售金額排行榜金額排名企業(yè)名稱(chēng)成交金額1萬(wàn)科集團(tuán)6442恒大地產(chǎn)4293中海地產(chǎn)4214保利地產(chǎn)3855綠地集團(tuán)3566萬(wàn)達(dá)集團(tuán)3407碧桂園2148龍湖集團(tuán)1929綠城中國(guó)18610雅居樂(lè)15611富力地產(chǎn)14312世茂房地產(chǎn)14213華潤(rùn)置地13214中信地產(chǎn)12815遠(yuǎn)洋地產(chǎn)12016金地集團(tuán)10517招商地產(chǎn)10018保利香港8219融僑集團(tuán)7920金科集團(tuán)7221金輝集團(tuán)6822中國(guó)中鐵6423合景泰富6424九龍倉(cāng)6225新城控股6026復(fù)地集團(tuán)5927中糧集團(tuán)5828首開(kāi)股份5729恒盛地產(chǎn)5730瑞安房地產(chǎn)532011年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP30銷(xiāo)售面積排行榜面積排名企業(yè)名稱(chēng)成交面積1恒大地產(chǎn)6202萬(wàn)科集團(tuán)5573綠地集團(tuán)3524碧桂園3455保利地產(chǎn)3346中海地產(chǎn)3077萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2708雅居樂(lè)1389龍湖集團(tuán)13310保利香港11611華潤(rùn)置地11212世茂房地產(chǎn)10913中信地產(chǎn)10814金科集團(tuán)9615富力地產(chǎn)9416榮盛發(fā)展9317中國(guó)中鐵9118綠城中國(guó)8419遠(yuǎn)洋地產(chǎn)8020金地集團(tuán)7621建業(yè)地產(chǎn)6822金輝集團(tuán)6523世紀(jì)金源6324新城控股6125招商地產(chǎn)6026復(fù)地集團(tuán)5927恒盛地產(chǎn)5828融僑集團(tuán)5729合景泰富5530中鐵地產(chǎn)531-6