成都思源成都房地產(chǎn)市場報成都房地產(chǎn)市場整體概況研究報告

11成都思源2014年房地產(chǎn)整體市場概況報告2三、大成都商品房市場分析3.1大成都商品住宅市場分析

3.2主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析3.4主城區(qū)細(xì)分市場分析本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源說明：商品住宅供應(yīng)成交量來源于思源成都數(shù)據(jù)庫——認(rèn)購數(shù)據(jù)庫商品住宅成交均價來源于思源成都數(shù)據(jù)庫——備案數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)截止時間：2014年11月30日3.3各項目開盤市場分析3.5二圈層郊縣住宅市場分析3大成都商品住宅市場分析3.1大成都住宅市場總體特征：特征（商品住宅整體）：特征（各區(qū)域住宅）：受2014年樓市整體環(huán)境影響，大成都商品住宅供銷價同比呈大幅下降趨勢。整體供給約1829萬平米，成交約1904萬平米，整體供銷同比下降約40%；整體成交均價并無較大變化，約6859元/平米，同比下降2%（主城區(qū)價格有所下滑，二、三圈層價格同比小幅上升）。2014年大成都各區(qū)域銷售情況與2013年基本相似，主城區(qū)住宅銷量占比約33%；由于今年雙流縣銷量有所下滑，新都區(qū)后來居上，排名各二圈層區(qū)縣首位，成交占比約11%；二圈層其余區(qū)縣住宅銷量占比在9%-10%之間，差距并不大；三圈層各區(qū)縣住宅銷售占比普遍不高，成交占比在1-3%之間。43.1大成都商品住宅市場分析

53.1.1各圈層商品住宅整體供銷價2014年大成都商品住宅供給總量約1829萬方，成交總量約1905萬方，整體均價6859元。各圈層住宅供銷同比均出現(xiàn)大幅下滑，其中，主城區(qū)供給同比下滑38%，銷量下滑約41%；二圈層供給同比下滑43%，銷量下滑39%；三圈層供給同比下滑38%，銷量下滑24%。大成都整體成交均價為6859元/平米，同比下降約0.7%。3.1.2各圈層行政區(qū)商品住宅供銷價2014年受整體市場環(huán)境影響，各區(qū)整體供銷均呈現(xiàn)“量跌”態(tài)勢，而各圈層均卻呈現(xiàn)“價升”趨勢。主城區(qū)供銷自然居首，其次為新都、溫江、雙流區(qū)域。就價格而言，主城區(qū)今年均價維持在9800元左右；二圈層整體均價約6000元/平米，雙流繼續(xù)維持最高的均價水平，今年成交均價接已近7000元/平米；而三圈層整體均價約5100元/平米（新津縣，價格異軍突起達(dá)到8000元左右，估計原因是由于牧馬山別墅產(chǎn)品抬高整體均價所致）。67主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析特征（商品房整體）：特征（住宅供銷）：2014年主城區(qū)商品房成交總量為1126萬平米，總產(chǎn)值約1031億元，總成交量約906萬平米，銷量同比下降約30%，雖然進(jìn)入四季度過后成交出現(xiàn)階段性回升，但整體市場依然呈下行趨勢。2014年城區(qū)住宅供給約611萬平米，成交約611萬平米，供銷同比均下降約40%，為歷年最低，整體成交處于低位水平。城南依然占據(jù)市場銷量的主導(dǎo)地位，城東超過城西位居第二，兩者共占各方位總成交量約70%，為今年的主力成交區(qū)域。3.2主城區(qū)住宅市場總體特征：2014年城區(qū)整體均價9799元/平米，同比上升約5%，漲幅為可控（增幅較大原因說明:中高端板塊改善型產(chǎn)品備案占比較大，如：站南、大源、攀成鋼、建設(shè)路等板塊的高端項目大量備案）。受此影響，各方位均價均出現(xiàn)不同程度增長。特征（住宅價格）：893.2主城區(qū)住宅市場總體特征：2014年，成都商品住宅存量依然居高不下，截止11月底，主城區(qū)整體存量約802萬平方米，去化周期延長至13個月。此外，目前城區(qū)供應(yīng)量仍在不斷走高，后市銷售壓力將不言而喻。特征（住宅存量）：綠地中心468公館為總銷售面積冠軍；藍(lán)光COCO金沙為銷售套數(shù)冠軍；中海城南華府為銷售金額冠軍。特征（住宅排名）：2014年，整個主城區(qū)70-90面積段（特別是3房2廳1衛(wèi)戶型產(chǎn)品）依舊是供銷主力，成交占總成交面積約44%；熱銷單價段主要集中在8000-10000元/平米之間，占總銷量約45%；就總價段而言，城區(qū)60-100萬總價段的產(chǎn)品最為熱銷，占總成交量約52%。特征（住宅產(chǎn)品）：3.2主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析（包括商品住宅、辦公、商業(yè)、車位）

3.2.1主城區(qū)商品房各類物業(yè)供銷價分析2014年主城區(qū)商品房供應(yīng)總量為1126萬平米，成交總量為906萬平米，供銷比1.2，整體市場呈現(xiàn)出供大于求的情況。就各類物業(yè)而言，住宅的供銷比例依舊是最大的，其中住宅成交占比為74%，辦公物業(yè)緊隨其后，占比為13%，此兩大物業(yè)同比去年降幅明顯。10113.2.2主城區(qū)商品住宅供銷價走勢分析2014年城區(qū)供銷量同比下滑明顯，供應(yīng)面積約610萬方，同比下降41%，成交面積約686萬平，同比下降40%，月均去化約57萬平，成交整體處于歷史中下游水平。由于今年成交主要集中在城南、城中區(qū)域，故整體均價有所提升，截止目前主城區(qū)住宅均價為9799元/平米，為歷年最高值。2014年月度供銷來看，傳統(tǒng)房交會依然為年度供銷的節(jié)點，此外，經(jīng)過二、三季度的市場下行之后，10月市場需求開始適時釋放，成交階段性回升，銷量為全年高峰，開發(fā)商以價換量收效明顯。此就均價而言，成交均價總體呈下行趨勢，主城區(qū)商品住宅目前均價為9581元/平米，為年度最低值。歷年主城區(qū)商品住宅供銷價情況

2014年主城區(qū)商品住宅月度供銷價走勢情況3.2.3主城區(qū)商品住宅分維度分析各行政區(qū)供銷價分析2014年高新區(qū)、成華區(qū)、錦江區(qū)供銷占比居前三位，占比分別為33%、23%、15%，其他區(qū)域由于供給原因，供銷表現(xiàn)相對并不活躍；就價格而言，錦江區(qū)受高端項目影響（主要為攀成鋼板塊），均價最高，為11133元/平米，其他區(qū)域均價差別并不大，集中在9000-10000。12133.2.3主城區(qū)商品住宅分維度分析各方位供銷價分析2014年城南、城東銷量占比居前兩位，但銷售面積同比均出現(xiàn)明顯下滑，城南最為明顯，下降幅度達(dá)45%，同時城南呈現(xiàn)出供給不足的情況，城北、城中則供銷均不活躍。就價格而言，2014年整體均價略高于2013年，城中持續(xù)維持高位，排名第一，城南、城東整體均已過萬，排名第二、三位（主要由于區(qū)域內(nèi)高端板塊成交項目較多，如城南站南、大源，城東攀成鋼等），城北排名第三（主要由于區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品備案量較大），城西排名最末位。143.2.3主城區(qū)商品住宅分維度分析各環(huán)域供銷價分析2014年2~3環(huán)、3環(huán)~繞城供銷居前兩位，合計銷量占比約75%，可見繞城內(nèi)區(qū)域依然為成交主流區(qū)域；繞城外區(qū)域供應(yīng)相對較少，排名第三；2環(huán)內(nèi)域由于供給原因，供銷表現(xiàn)并不活躍；就價格而言，主力成交環(huán)域2~繞城區(qū)域成交價格均在10000元/平米左右，繞城外區(qū)域價格相對其他區(qū)域較低，為8700元/平米左右。153.2.4主城區(qū)商品住宅面積段分析2014年主城區(qū)商品住宅主力銷售面積段為70-90平米，占全年成交總面積約44%；其次依次為50-70平米以及90-110平米，占比約30%；各主力面積段均價區(qū)間在9100-9400元/平米之間；受2014年樓市整體環(huán)境影響，各面積段銷量均有大幅度下降。50平米以下產(chǎn)品銷量同比下滑較為明顯，降幅為58%；主力面積段70-90平米產(chǎn)品銷量降幅為43%，一方面或因為成都新出臺落戶政策規(guī)定落戶面積從70平米變?yōu)?0平米對小戶型產(chǎn)品造成的沖擊；另一方面或由于報建新規(guī)的實施，小面積高贈送產(chǎn)品已逐漸淡出市場。從價格來看，大部分產(chǎn)品均價出現(xiàn)不同程度的增長，主要表現(xiàn)在大面積產(chǎn)品方面（其中大于500平米面積段均價同比增長達(dá)19%，200-250平米面積段同比增長12%），整體均價有被帶動提升。3.2.4主城區(qū)商品住宅單價段分析2014年主城區(qū)商品住宅熱銷單價區(qū)間主要集中在8000-10000元/平米之間，為2013年主力單價區(qū)域基本相同。相對2013年，各單價段銷量均出現(xiàn)不同速度的下滑，下降趨勢最明顯的價格區(qū)間主要集中在7000元以下的單價區(qū)間內(nèi)（4000-5000元單價段，同比下降87%，6000-7000元單價段同比下降70%，5000-6000元單價段同比下降69%）。16173.2.4主城區(qū)商品住宅總價段分析與2013年相同，2014年城區(qū)熱銷總價段同樣在60-100萬元之間。受樓市整體環(huán)境影響，相比2013年，各總價段銷量均出現(xiàn)下滑趨勢。隨著小面積產(chǎn)品的退出，低總價產(chǎn)品供銷量也相應(yīng)減少，2014年，銷量下降趨勢最明顯的便是總價50萬元以下的產(chǎn)品，成交同比下降約60%。183.2.5主城區(qū)商品住宅出清周期分析截止到2014年11月底，商品住宅出清周期為13個月的高位水平，存量壓力持續(xù)。雖然今年10月的秋季房交會使得當(dāng)月庫存得到一定的釋放，但現(xiàn)有存量似乎并無變化，隨著近期住宅供應(yīng)不斷走高，如何去化現(xiàn)有存量依然是目前面臨的最大難題。3.2.62014年成都商品房市場各項成交排名

各熱點板塊各項成交排行榜TOP20（主城區(qū)+近郊）按成交總套數(shù)排序：光華大道板塊以6953套成交套數(shù)排名第一。（成交套數(shù)前三名板塊內(nèi)主要在售項目以剛需產(chǎn)品為主，故單以成交套數(shù)而言相對其他板塊較多）按成交總面積排序：元華-站華板塊以77.33萬平米的成交總面積排名第一，超過第二位約10萬平米。（板塊含大源、站南板塊以南的全部區(qū)域，板塊內(nèi)高端項目云集且在售產(chǎn)品主要以改善型大面積戶型為主）按成交總金額排序：無華-站華板塊以100.57億元的絕對優(yōu)勢排列成交總金額第一位。（板塊地處國際城南核心區(qū)域，在售產(chǎn)品面積較大且單價相對較高，板塊整體產(chǎn)值隨之被帶動，為主城區(qū)最高）2014年成都市商品住宅熱點板塊各項排行榜（含商改?。?/p>

名次板塊名稱成交套數(shù)板塊名稱成交面積(萬平方米)板塊名稱成交金額（億元）1光華大道6953元華-站華77.33元華-站華100.572大面鎮(zhèn)6899華陽67.78華陽62.983溫江城區(qū)6728溫江城區(qū)67.63成龍路-三圣鄉(xiāng)56.984新都城區(qū)6141光華大道65.15萬年場43.305郫縣老城區(qū)6080大面64.91大面鎮(zhèn)40.296華陽6059東升鎮(zhèn)57.60光華大道39.607大源5931新都城區(qū)54.15外光華39.428東升鎮(zhèn)5801郫縣老城區(qū)52.97東升鎮(zhèn)38.169成龍路-三圣鄉(xiāng)5384成龍路-三圣鄉(xiāng)45.99站南34.6110外光華5075大豐-商貿(mào)城41.69會展34.2211大豐-商貿(mào)城4908犀浦40.47犀浦33.6112航空港4770外光華40.25大豐-商貿(mào)城33.3013犀浦4706航空港39.07溫江城區(qū)33.2314北湖4078華府36.35航空港31.9015華府4056萬年場35.92新都城區(qū)29.4516萬年場3543北湖34.98攀成鋼27.1117新都1983365會展34.76郫縣老城區(qū)26.2618會展3268新都新城區(qū)32.99北湖25.5919新都新城區(qū)3233新都19830.81外金沙24.9620蜀都新都3015蜀都新都28.66理工大學(xué)23.071920

主城區(qū)住宅各項目成交排行榜

各方位成交排行情況

各環(huán)域成交排行情況2014年成都市商品住宅各方位各項排行榜（含商改?。?/p>

名次方位成交套數(shù)方位成交面積(萬平方米)方位成交金額（億元）1城南31550城南345.16城南367.232城東22631城東211.01城東232.573城西14626城西127.51城西120.354城北6162城北57.90城北58.345城中2106城中19.88城中32.62城南區(qū)域依然是廣大購房都的首選區(qū)域，方位總成交套數(shù)為31550套，成交總面積345.16萬平米，成交總金額367.23億元，遙遙領(lǐng)先其他方位；城東、城西分列二、三位。由于城中區(qū)域供應(yīng)已逐漸減少，區(qū)域成交量排名最末位。2014年成都市商品住宅各環(huán)域各項排行榜（含商改?。?/p>

名次環(huán)域成交套數(shù)環(huán)域成交面積(萬平方米)環(huán)域成交金額（億元）12～3環(huán)248472～3環(huán)241.242～3環(huán)266.0523環(huán)～繞城22788繞城外227.833環(huán)～繞城262.383繞城外212283環(huán)～繞城220.73繞城外196.8341～2環(huán)28361～2環(huán)23.421～2環(huán)33.4851環(huán)內(nèi)20881環(huán)內(nèi)19.671環(huán)內(nèi)32.512014年，隨著2.5環(huán)路（中環(huán)路）的全線貫通，2~3環(huán)路以24847套、241.24萬平米的總成交量成為各環(huán)域之首；3環(huán)~繞城、繞城外區(qū)域緊隨其后。而2環(huán)以內(nèi)區(qū)域由于供應(yīng)較小，排名墊底。可見城市外延局勢已定。

商品住宅-成交總套數(shù)排行榜TOP202014年成都市商品住宅成交套數(shù)排行榜（含商改?。┟雾椖棵Q行政區(qū)方位環(huán)域板塊成交套數(shù)↓成交面積(平方米)成交均價(元/平方米)成交金額（萬元）1藍(lán)光COCO金沙青羊區(qū)城西3環(huán)~繞城外金沙174211.6910377--2綠地中心468公館錦江區(qū)城東3環(huán)~繞城成龍路-三圣鄉(xiāng)159214.269446--3藍(lán)光金雙楠武侯區(qū)城西3環(huán)~繞城新雙楠156010.20----4藍(lán)光COCO國際成華區(qū)城北2~3環(huán)駟馬橋13629.04----5南城都匯高新區(qū)城南3環(huán)~繞城站南120712.471105213.786中糧錦云成華區(qū)城東2~3環(huán)建設(shè)路9557.24----7九龍倉御園成華區(qū)城東2~3環(huán)萬年場94311.69----8藍(lán)潤錦江春天錦江區(qū)城南3環(huán)~繞城成龍路-三圣鄉(xiāng)9017.0682245.819合能錦城錦江區(qū)城東3環(huán)~繞城成龍路-三圣鄉(xiāng)8716.5481435.3210萬科金色樂府成華區(qū)城東2~3環(huán)建設(shè)路8328.02----11天香高新區(qū)城南繞城外會展7697.02----12中德英倫聯(lián)邦高新區(qū)城南繞城外華陽7498.31----13華僑城金牛區(qū)城北3環(huán)~繞城沙西73411.581229914.2414華潤二十四城成華區(qū)城東2~3環(huán)萬年場7096.76127438.6215瑪塞城成華區(qū)城東1~2環(huán)府青6645.42107155.8016環(huán)球匯天譽錦江區(qū)城東2~3環(huán)攀成鋼6517.99----17時代睿城高新區(qū)城西繞城外紅光鎮(zhèn)6465.2864863.4218中加水岸金牛區(qū)城北2~3環(huán)沙河源6435.64----19中海城南華府高新區(qū)城南3環(huán)~繞城元華-站華6368.931413012.6220長虹和悅府青羊區(qū)城西3環(huán)~繞城外光華6355.068998--按成交套數(shù)排序：藍(lán)光COCO金沙以1742套的成交套數(shù)排名第一（前20位基本以剛需項目為主，剛需產(chǎn)品依然為市場主流）(備注：數(shù)據(jù)來源于認(rèn)購數(shù)據(jù)）21

商品住宅-成交總面積排行榜TOP20(備注：數(shù)據(jù)來源于認(rèn)購數(shù)據(jù)）2014年成都市商品住宅成交面積排行榜（含商改?。┟雾椖棵Q行政區(qū)方位環(huán)域板塊成交套數(shù)成交面積(萬方米)↓

成交均價(元/平方米)成交金額（億元）1綠地中心468公館錦江區(qū)城東3環(huán)~繞城成龍路-三圣鄉(xiāng)159214.269446--2南城都匯高新區(qū)城南3環(huán)~繞城站南120712.471105213.783九龍倉御園成華區(qū)城東2~3環(huán)萬年場94311.69----4藍(lán)光COCO金沙青羊區(qū)城西3環(huán)~繞城外金沙174211.6910377--5華僑城金牛區(qū)城北3環(huán)~繞城沙西73411.581229914.246藍(lán)光金雙楠武侯區(qū)城西3環(huán)~繞城新雙楠156010.20----7中海九號公館高新區(qū)城南3環(huán)~繞城元華-站華5919.541462913.968藍(lán)光COCO國際成華區(qū)城北2~3環(huán)駟馬橋13629.04----9中海城南華府高新區(qū)城南3環(huán)~繞城元華-站華6368.931413012.6210中德英倫聯(lián)邦高新區(qū)城南繞城外華陽7498.31----11萬科金色樂府成華區(qū)城東2~3環(huán)建設(shè)路8328.02----12環(huán)球匯天譽錦江區(qū)城東2~3環(huán)攀成鋼6517.99----13綠地錦天府錦江區(qū)城東2~3環(huán)攀成鋼3377.461548011.5414中糧錦云成華區(qū)城東2~3環(huán)建設(shè)路9557.24----15天悅府高新區(qū)城南繞城外元華-站華6217.2293826.7816藍(lán)潤錦江春天錦江區(qū)城南3環(huán)~繞城成龍路-三圣鄉(xiāng)9017.0682245.8117天香高新區(qū)城南繞城外會展7697.02----18龍湖世紀(jì)峰景高新區(qū)城南繞城外會展3456.97136179.4819華潤二十四城成華區(qū)城東2~3環(huán)萬年場7096.76127438.6220合能錦城錦江區(qū)城東3環(huán)~繞城成龍路-三圣鄉(xiāng)8716.5481435.32按成交面積排序：綠地中心468公館以14.26萬平米的成交套數(shù)排名第一22

商品住宅-成交總金額排行榜TOP20(備注：數(shù)據(jù)來源于備案數(shù)據(jù)）2014年成都市商品住宅成交金額排行榜（含商改?。┟雾椖棵Q行政區(qū)方位環(huán)域板塊成交套數(shù)成交面積(萬平方米)成交均價(元/平方米)成交金額（億元）↓1中海城南華府高新區(qū)城南3環(huán)~繞城元華-站華81611.801525818.012綠地中心468公館錦江區(qū)城東3環(huán)~繞城成龍路-三圣鄉(xiāng)195617.36889215.433華僑城金牛區(qū)城北3環(huán)~繞城沙西66011.001194313.144南城都匯高新區(qū)城南3環(huán)~繞城站南128413.42972213.055譽峰高新區(qū)城南3環(huán)~繞城元華-站華2876.362010112.796四海逸家錦江區(qū)城東3環(huán)~繞城成龍路-三圣鄉(xiāng)9728.091572812.727藍(lán)光COCO金沙青羊區(qū)城西3環(huán)~繞城外金沙183912.26959311.768萬科金色樂府成華區(qū)城東2~3環(huán)建設(shè)路9539.251181510.939華潤二十四城成華區(qū)城東2~3環(huán)萬年場8818.981148310.3110世茂玉錦灣成華區(qū)城中1環(huán)內(nèi)紅星路4367.36129839.5611九龍倉御園成華區(qū)城東2~3環(huán)萬年場84510.2492739.4912仁恒濱河灣錦江區(qū)城東2~3環(huán)攀成鋼2665.56168439.3613綠地錦天府錦江區(qū)城東2~3環(huán)攀成鋼2185.35165398.8514藍(lán)光金雙楠武侯區(qū)城西3環(huán)~繞城外光華14899.7086338.3815龍湖世紀(jì)峰景高新區(qū)城南繞城外會展3386.89119688.2416西派國際高新區(qū)城南3環(huán)~繞城元華-站華2554.48180878.1017仁和春天國際花園高新區(qū)城南3環(huán)~繞城元華-站華4737.40108528.0318麗都世家武侯區(qū)城南2~3環(huán)紅牌樓9448.2393667.7119藍(lán)光COCO國際成華區(qū)城北2~3環(huán)駟馬橋13558.9785397.6620中建桐梓林壹號高新區(qū)城南2~3環(huán)桐梓林4795.60130467.31按成交金額排序：中海城南華府以18.01億元的成交總金額排名第一2324各項目開盤市場分析25受整體市場影響，2014年，新盤加推數(shù)據(jù)雖然同比有所增加，但整體認(rèn)購率卻下降非常明顯（同比下降26%），各項目開盤認(rèn)購率持續(xù)走低，購房者觀望情緒已明顯加重。隨著市場競爭的激烈化，各開發(fā)商“以價換量”動作也不斷上演與提升（如九龍倉御園、瑞安城中匯），可見市場需求仍然存在。特征（開盤整體市場）：特征（產(chǎn)品市場）：縱觀2014全年開盤市場情況，剛需項目依然占據(jù)市場主導(dǎo)地位，但隨著限購取消與限貸的松綁，后期改善與投資型市場同樣也會有一定的市場份額。3.3成都開盤市場特征總結(jié)排名項目名稱開盤時間行政區(qū)方位板塊開盤批次推售套數(shù)推售面積區(qū)間(㎡)均價（元/㎡）開盤認(rèn)購套數(shù)開盤認(rèn)購率1綠地城2014-3-16郊縣/大豐-商貿(mào)城一期1批次136077-104680069050%2邦泰華府公館2014-4-26郊縣/

華府一期1批次73963-95530042056%3瑞安城中匯2014-9-10主城區(qū)北駟馬橋一期2批次39388-1317600393100%4嘉年華青年公寓2014-11-29主城區(qū)/

中和二期1批次54430-60715035064%5中糧錦云2014-3-29主城區(qū)城東理工大學(xué)一期1批次69259-891130032046%6佳兆業(yè)麗晶公館2014-11-15郊縣/

溫江一期1批次43081-93510032074%7藍(lán)潤V客尚東2014-10-25主城區(qū)城東理工大學(xué)一期1批次58566-104660030051%8小商品展貿(mào)中心2014-3-29郊縣/

大豐-商貿(mào)城一期1批次130053-380

/28022%9恒大新城2014-6-1郊縣/

光華大道一期1批次78080-135610026634%10天香2014-3-22主城區(qū)城南會展一期1批次32670-110898024976%11東原時光道2014-3-22主城區(qū)城西外光華一期1批次32458-88930023773%12蜀都萬達(dá)廣場2014-8-31郊縣/

蜀都新城一期1批次36068-122480023365%13藍(lán)光金雙楠2014-4-23主城區(qū)城西新雙楠一期3批次38650-74880023060%14驛都城2014-11-22郊縣/

/

一期1批次61378-79527221435%15理想0282014-11-22主城區(qū)城南中和一期1批次28852-104750021173%3.3.1項目開盤認(rèn)購情況2014年開盤認(rèn)購套數(shù)TOP15開盤認(rèn)購套數(shù)第一位：綠地城，690套。新都大豐綠地城于今年3月中旬開盤，由于當(dāng)時市場環(huán)境較好，再加上綠地的大肆營銷動作，截止當(dāng)天下午14點左右便已認(rèn)購690套，此記錄在今年無人超越。項目位于北三環(huán)外，繞城內(nèi)，其客戶群以剛需為主，同時可以看出，剛需產(chǎn)品依然占據(jù)市場主導(dǎo)。（注：以上數(shù)據(jù)為開盤當(dāng)日數(shù)據(jù)，僅供參考）26排名項目名稱開盤時間行政區(qū)方位板塊開盤批次推售套數(shù)推售面積區(qū)間(㎡)均價（元/㎡）開盤認(rèn)購套數(shù)開盤認(rèn)購率1瑞安城中匯2014-9-10主城區(qū)北駟馬橋一期2批次39388-1317600393100%2九龍倉御園2014-4-29主城區(qū)城東建設(shè)路/138110-147902513396%3中筑西府蘭庭2014-3-8主城區(qū)城西新雙楠一期4批次10966-10886009890%4中筑西府蘭庭2014-4-12主城區(qū)城西新雙楠三批次加推7966-10684007190%5萬科海悅匯城2014-8-16郊縣

/華陽五期2批次178105-178681516090%6保利獅子湖2014-4-19郊縣

/新都198一期1批次94160-270158008489%7三佳悅都2014-11-22郊縣

/毗河一期1批次13268-96400011083%8西門先生2014-3-23主城區(qū)城西羊西線一期1批次25233-65760020682%9司南三空間2014-3-29主城區(qū)城南華陽二期1批次20445750016581%10中水電泛悅國際2014-11-22主城區(qū)城南科華商業(yè)1批次1368-7394000010980%11天香2014-3-22主城區(qū)城南會展一期1批次32670-110898024976%12藍(lán)光COCO國際2014-12-13主城區(qū)

/駟馬橋商業(yè)2批次4616-63220003576%13保利錦湖林語2014-11-15主城區(qū)城南會展二期1批次24168-198280001875%14佳兆業(yè)麗晶公館2014-11-15郊縣

/溫江一期1批次43081-93510032074%15理想0282014-11-22主城區(qū)城南中和一期1批次28852-104750021173%2014年開盤認(rèn)購率TOP15（注：以上數(shù)據(jù)為開盤當(dāng)日數(shù)據(jù)，僅供參考）開盤認(rèn)購率第一位：瑞安城中匯，100%。2014年9月10日晚，匯安城中匯二批次開盤，項目開盤共計推出393套房源，截止晚上11時30分，推出所有房源全部售罄，這也是在淡市之下以價換量最為成功的案例（項目9月前銷售均價為11000元/平米，9月10當(dāng)天開盤均價7600元/平米）。3.3.2項目開盤認(rèn)購率情況27

2014年，成都市共計開盤418個批次，共推售商品房46701套，開盤認(rèn)購18061套，整體認(rèn)購率38%，同比下降26%。

面對近期政策與市場相對回溫的雙重利好條件，短期內(nèi)將對市場有一定的促進(jìn)作用，市場或?qū)⒈３忠欢ǖ纳仙龖T性。隨著后市政策的逐漸定向，中長期來看，開發(fā)商依然應(yīng)將“以價換量”繼續(xù)并保持，從而占據(jù)市場主動。3.3.3開盤市場總結(jié)預(yù)判各項目開盤月度走勢圖28293.主城區(qū)商品住宅市場預(yù)判城區(qū)住宅市場存量壓力或?qū)⒊掷m(xù)，價格增幅或?qū)⑾抡{(diào)，短期內(nèi)應(yīng)須“以價換量”，從而釋放剛性需求，市場回升通道或?qū)⒊ㄩ_，面對持續(xù)的庫存壓力，中長期或?qū)⒋嬖谥T多變數(shù)。2014年需求市場為近四年最低位，需求市場并未得到完全釋放，結(jié)合近期相對利好的政策環(huán)境，預(yù)計短期內(nèi)市場或?qū)⒊霈F(xiàn)階段回溫，但當(dāng)前的市場筑底并不穩(wěn)固，短期回暖不具可持續(xù)性，明年市場或仍將僵持。而目前首要任務(wù)依然是積極營銷、努力去庫存，借助年底窗口期快速跑量，才是關(guān)鍵。但觀察數(shù)據(jù)可見目前市場存量壓力依然較大，故中長期來看市場競爭將會愈演愈烈，市場未來也將充滿變數(shù)。30二圈層郊縣住宅市場分析31特征（價格）：二圈層各區(qū)縣成交均價同比變化不大，整體保持平穩(wěn)；受大面、新都城區(qū)兩大板塊相對熱銷的影響，龍泉、新都住宅市場均價分別有5%和1%的漲幅，均價分別是6351元/平方米和5840元/平方米；成交均價排名首位的仍是雙流，為6780元/㎡。3.5二圈層郊縣住宅市場特征總結(jié)特征（供銷）：2014二圈層住宅市場全年較2013年供應(yīng)量明顯減小。其中雙流的供應(yīng)量依舊位居第一，達(dá)277.1萬方；因全年市場表現(xiàn)疲軟，二圈層各區(qū)縣住宅市場銷量均呈大幅下降趨勢，其中郫縣降幅最大達(dá)到38%，銷量為177.5萬方，其排名從第二降到第四；其次是新都下降36%，銷量約230萬平米；各區(qū)縣銷冠依舊是雙流，銷量為303.4萬平米，但成交同比依然下降25%。特征（產(chǎn)品類型）：二圈層各區(qū)縣熱銷產(chǎn)品為，面積在70-110平米、總價在40-60萬的剛需型產(chǎn)品。

二圈層各板塊發(fā)展情況——雙流32板塊成交均價（元/㎡）產(chǎn)品特點板塊特征在售典型項目東升板塊6000-6500中高端項目為主，物業(yè)產(chǎn)品多樣化，主要以高層為主以居住、工業(yè)、商業(yè)金融、行政辦公、文化娛樂為主的多功能城市綜合發(fā)展區(qū)，房地產(chǎn)熱點開發(fā)板塊遠(yuǎn)大林語城、國奧村、佳兆業(yè)8號、九龍倉小鎮(zhèn)航空港板塊6200-6500剛需產(chǎn)品為主，以工業(yè)、教育科研、倉儲及配套居住為主的城市片區(qū)，目前生活配套亟待提升空港小院花語、城南逸家蛟龍港板塊5700-6000中端剛需產(chǎn)品成都市工業(yè)集中發(fā)展示范區(qū),以工業(yè)配套為主，房地產(chǎn)開發(fā)處于待發(fā)展階段，目前區(qū)域配套不完善蜀鎮(zhèn)觀瀾湖華府板塊5800-6000剛需產(chǎn)品為主，少量改善型產(chǎn)品剛需新興板塊，延乘大源的后續(xù)型板塊，發(fā)展?jié)摿^大保利葉語、中信城、華府天驕華陽板塊6800-7000以改善及剛需為主，少量投資性產(chǎn)品，面積集中于主要依托高新區(qū)發(fā)展，城市區(qū)域定位為富城市中心，以居住及服務(wù)性商業(yè)為主，板塊發(fā)展成熟，居住氛圍濃厚，生活配套亟待提升宏達(dá)世紀(jì)錦城、新鴻基悅城、青南美灣牧馬山11000-13000主打高端別墅及投資性產(chǎn)品以休閑度假為主的旅游新城，打造高端別墅及洋房產(chǎn)品金科廊橋水鄉(xiāng)、蔚藍(lán)卡地亞、亞特蘭蒂斯天府新區(qū)雙流范圍：除九江、金橋、彭鎮(zhèn)、黃水4鎮(zhèn)(街)外的20個鎮(zhèn)(街)均被全覆蓋；整個天府新區(qū)共1578平方公里的規(guī)劃面積內(nèi)，雙流占據(jù)880平方公里，涉及雙流縣15個鎮(zhèn)、5個街道。未來規(guī)劃為天府新區(qū)部分的區(qū)域發(fā)展將依托政策性的利好得到價值提升，商業(yè)及居住競爭性更強雙流定位為成都市副中心的園林式空港城市。堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，致力于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)熱點板塊集中于航空港、東升、華陽板塊，并形成“兩城一區(qū)”的城市管理和發(fā)展體制；其中雙流80%地域被劃為天府新區(qū)部分，未來該區(qū)域?qū)⒔鑴萏旄聟^(qū)政策的利好，區(qū)域發(fā)展將成為繼東升及航空港產(chǎn)業(yè)帶動城市發(fā)展第一次騰飛之后的再一次崛起階段。33

二圈層各板塊發(fā)展情況——郫縣板塊成交均價（元/㎡）產(chǎn)品特點板塊特征在售典型項目郫筒區(qū)5400-5800高中端產(chǎn)品，以多層為主，面積多為75-150㎡，城政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；居住氛圍濃厚，配套齊全，但商業(yè)及生活配套有待升級，低密低層規(guī)劃將會形成板塊主流產(chǎn)品；華僑鳳凰國際、中鐵愛維爾、中冶中央公園、金壕雅座蜀都新城4000-5500中高端產(chǎn)品，以高層為主，其他形態(tài)產(chǎn)品為主面積多為75-130㎡三橫六縱一圈”的交通網(wǎng)絡(luò)與主城區(qū)無縫對接；萬科的進(jìn)入提升板塊的商業(yè)及居住屬性，未來發(fā)展?jié)摿薮?，目前生活配套及交通有待完善。蜀都萬達(dá)、中心未來城、綠地國際花都、中鐵瑞金碧城紅光-犀浦5000-6000區(qū)域物業(yè)形態(tài)豐富，打造中高端產(chǎn)品，以高層為主，多層、小高層為輔；面積多在70-130㎡為主定位于產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)區(qū)，中檔住宅區(qū)；房地產(chǎn)熱點開發(fā)板塊，內(nèi)部配套成熟，生活居住便捷，地鐵的通達(dá)促進(jìn)了板塊的價值提升，未來發(fā)展看好。恒大帝景、萬景峰、西郡英華格拉斯高新西區(qū)6000-10000中高端產(chǎn)品，以高層為主，其他形態(tài)產(chǎn)品為輔，面積集中在80-150㎡以城市配套居住區(qū)為主，靠近主城區(qū)，交通便捷，因此價格相對較高。龍城國際、華潤橡樹灣、成都合院紅光-犀浦、蜀都新城為房地產(chǎn)熱點開發(fā)板塊，成青快鐵及2號地鐵線的運行為犀浦的及周邊的房價帶來穩(wěn)增長的區(qū)域價值，郫筒區(qū)域及蜀都新城的未來城市配套升級完成后，郫縣的房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)入一個新的階段，未來發(fā)展?jié)摿^大。郫筒區(qū)

二圈層各板塊發(fā)展情況——溫江34板塊成交均價（元/㎡）產(chǎn)品特點板塊特征在售典型項目萬春鎮(zhèn)別墅：7000-12000高層：6800-10000高中端產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品熱點區(qū)域，高層為及其他產(chǎn)品輔；主力面積萬春鎮(zhèn)憑借國家級生態(tài)示范區(qū)、打造特色城市功能區(qū)為主，度假旅游市場凝聚力高，重點發(fā)展休閑度假物業(yè)產(chǎn)業(yè)置信國色天香、置信香頤麗都老城區(qū)高層：4800-5200中高端產(chǎn)品，以高層為主，少量多層及別墅產(chǎn)品；主力面積段溫江中心城區(qū)，以城市配套及學(xué)區(qū)配套住房為主，居住氛圍濃厚，配套齊全和信孔雀城、璽龍灣、恒大城金馬鎮(zhèn)別墅：7000-13000高層約5100高端產(chǎn)品為主，別墅熱點開發(fā)區(qū)域，少量高層及其他產(chǎn)品；主力面積段國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園功能片區(qū)重要組團(tuán)和金馬國際體育城片區(qū)的核心區(qū)域，“三橫八縱”的交通利好，目前缺乏生活配套花樣年花樣城、月映長灘棲湖永寧鎮(zhèn)高層：4600-5100別墅：9000-10000中高端產(chǎn)品，以別墅和高層為主，主力面積高層70-130㎡，別墅300-400㎡打造成以健康醫(yī)療為主的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)高地。成都博奧、北京阜外、美國ICT等世界8家知明高端醫(yī)學(xué)機構(gòu)的落戶為該區(qū)域價值提升助力置信學(xué)府杏林、上林賦光華大道高層：5600-7000別墅：11000-12000中高端產(chǎn)品，以高層為主，多層及別墅為輔的多樣化產(chǎn)品區(qū)域；主力面積未來溫江商業(yè)的熱點板塊，該區(qū)域配套齊全，發(fā)展?jié)摿薮螅还馊A大道CBD區(qū)將為區(qū)域城市發(fā)展價值奠定良好的基礎(chǔ)，洲際亞洲灣、千禧河畔國際、珠江御景灣溫江以打造宜業(yè)宜居宜游的國際化衛(wèi)星城為主，各版塊承載著不同的功能進(jìn)行開發(fā)打造，其中以光華大道及老城區(qū)為城市宜居主要房地產(chǎn)配套區(qū)域進(jìn)行熱點開發(fā)板塊，是目前發(fā)展較為成熟的板塊，萬春鎮(zhèn)及金馬鎮(zhèn)主要以休閑度假為主，別墅熱點發(fā)展區(qū)域；永寧鎮(zhèn)則為醫(yī)療、科技配套開發(fā)板塊，未來地鐵的開通、商業(yè)配套的啟動，將帶動溫江區(qū)域快速發(fā)展，房價或?qū)⒋蠓蠞q。

二圈層各板塊發(fā)展情況——新都35板塊成交均價（元/㎡）產(chǎn)品特點板塊特征在售典型項目新都198別墅：10000-20000高層：6800-7000剛需改善性產(chǎn)品以保利首，別墅產(chǎn)品熱點區(qū)域，高層產(chǎn)品有限保利公園198、保利拉斐莊園等毗河板塊高層：5000-5500剛需產(chǎn)品主城區(qū)及新都城區(qū)之間，區(qū)域過度板塊萊茵北郡、富力桃園等新都老城洋房：7500-7800高層：5500-6000剛需產(chǎn)品新都城區(qū)分老城及新城，高層產(chǎn)品居多，部分洋房產(chǎn)品雄飛北上廣場、萬科金域緹香等新都新城高層：5500別墅：11000剛需產(chǎn)品加少許改善產(chǎn)品蓉都大道以東，老城區(qū)升級板塊繽紛新天地、水沐環(huán)島等大豐商貿(mào)城高層：6000-6500剛需產(chǎn)品以高層產(chǎn)品為主，部分多層產(chǎn)品藍(lán)光花滿庭、保利春天花語等鳳凰山高層：5500-6000剛需產(chǎn)品處于待發(fā)展階段鳳凰山壹號等新都區(qū)被定位為成都市城北副中心，承擔(dān)成都市機械、IT、電子、食品、生物制藥、旅游和物流基地的功能。在四川省經(jīng)濟(jì)大盤上占據(jù)著重要位置。

“北改”的到來，將使這個區(qū)域面貌煥然一新，從而區(qū)域價值將得到極大的提升。

二圈層各板塊發(fā)展情況——龍泉36板塊成交均價（元/㎡）產(chǎn)品特點板塊特征在售典型項目十陵7000-75008400（精裝）中端剛需產(chǎn)品，全高層開發(fā)，主力面積60-90㎡，萬科進(jìn)駐后抬升區(qū)域價格平臺，但開發(fā)項目少，處于產(chǎn)業(yè)搬遷階段，商業(yè)配套不完善，發(fā)展滯后；目前該板塊臟亂差，板塊質(zhì)素有待提升，未來地鐵開通、環(huán)境改善將加速該區(qū)域的發(fā)展萬科金色成品、上龍門大面6500-70008700（精裝）中高端產(chǎn)品，以高層為主，少量多層及別墅產(chǎn)品；主力面積段70-110㎡萬科、保利、國嘉、華潤品牌開發(fā)商集中開發(fā)帶動區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展，教育配套良好，商業(yè)配套有待完善，板塊競爭力較強世茂城、萬科金色城市、綠地468西河4500-5300中端剛需產(chǎn)品，全高層項目；主力面積60-90㎡北部新城產(chǎn)業(yè)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將帶來大量的資金和流動人口，但出于起步階段，房產(chǎn)開發(fā)以剛需為主招商依云上城、老城區(qū)5000-5300中端產(chǎn)品，以高層為主，主力面積70-110㎡重點開發(fā)世紀(jì)廣場片區(qū)，定位于龍泉CBD區(qū)域，作為主要商業(yè)、政務(wù)配套服務(wù)區(qū)，鏈接