不定期租賃合同的裝飾裝修損失

不定期租賃合同的裝飾裝修損失篇一：關(guān)于租房裝修中的附合問(wèn)題關(guān)于租房裝修中的附合問(wèn)題一、未經(jīng)出租人同意的裝修：出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。二、已經(jīng)出租人同意的裝修：1、合同無(wú)效時(shí)：1）未形成附合的裝飾裝修物出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。2）已形成附合的裝飾裝修物出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。2、合同有效時(shí)：（期滿、解約）1）未形成附合的裝飾裝修物可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。2）已形成附合的裝飾裝修物——沒(méi)有約定——合同期滿時(shí)：承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。3）已形成附合的裝飾裝修物——沒(méi)有約定——合同解除時(shí)：a.因出租人違約導(dǎo)致合同解除：承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值；b.因承租人違約導(dǎo)致合同解除：承租人不得請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；c.因雙方違約導(dǎo)致合同解除：按照過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失；d.因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除：剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。問(wèn)題：1.期內(nèi)殘余價(jià)值應(yīng)當(dāng)怎樣計(jì)算較為合理2.在不定期租賃合同中，怎樣處理已形成附合的裝飾裝修物？框架圖：未經(jīng)同意：出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失3、造成損害，恢復(fù)原狀1、同意利用：折價(jià)合同無(wú)效經(jīng)同意2、不同意利用：按過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)現(xiàn)值損失1、出租人同意利用：折價(jià)利用未形成附合2、出租人不同意利用:拆除形成符合

承租人無(wú)權(quán)要求費(fèi)用補(bǔ)償權(quán)主張期內(nèi)殘值補(bǔ)償、出租人違約：承租人有通知承租人。權(quán)主張期內(nèi)殘值補(bǔ)償2、承租人違約：承租人無(wú)權(quán)主張期內(nèi)殘值補(bǔ)償（出2、承租人違約：承租人無(wú)權(quán)主張期內(nèi)殘值補(bǔ)償（出租人同意利用，適當(dāng)補(bǔ)償）、雙方違約：過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)4、不可歸責(zé)租人同意利用，適當(dāng)補(bǔ)償）、雙方違約：過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)4、不可歸責(zé):公平原則分擔(dān)篇二：不定期租賃合同篇一：不定期租賃合同相關(guān)法條不定期租賃合同相關(guān)法條一．《合同法》第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同條承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二條當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前第二百二十七二．《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋第十五條》第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租因承租人拖欠租金，人作為第三人參加訴訟。第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償三．《商品房屋租賃管理辦法》第十一條承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意。承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。篇二：什么是不定期租賃合同不定期租賃合同20XX-08-17沃華律師租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根據(jù)合同是否有固定期限為標(biāo)準(zhǔn)，可以將租賃合同劃分為定期租賃合同和不定期租賃合同。所謂定期租賃合同是指合同約定有明確的期限；不定期合同的產(chǎn)生有三種情形:一、當(dāng)事人在合同中未約定明確期限；二、當(dāng)事人約定租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃；三、租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。區(qū)分意義這種區(qū)分的意義在于，在不定期租賃中，除非雙方當(dāng)事人另有約定，雙方均可隨時(shí)解除合同。相關(guān)法條《合同法》第二百一十五條租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。第二百三十二條當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。篇三：解除不定期租賃合同的限制解除不定期租賃合同的限制某甲租用某乙的兩間店面作為酒樓，雙方未約定租賃期口。20XX年6月16日，口書(shū)面通知甲，要求甲在6月19日前搬離所租房屋另用。同月18日，乙與丙簽訂了房屋買賣合同，將甲租用的房屋出賣給丙。甲認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。乙與丙簽訂買賣合同時(shí)，甲與乙仍然存在租賃關(guān)系。遂起訴要求在同等條件下享有該兩間房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。本案的焦點(diǎn)在于，乙和丙簽訂房屋買賣合同時(shí)，甲乙之間是否就出賣的房屋仍然存在租賃關(guān)系一種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《合同法》94條和96條的規(guī)定，當(dāng)事人單方解除合同的，解除合同的通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同即解除。口于20XX年月16日將書(shū)面通知送達(dá)甲，要求解除租賃合同，故雙方的租賃關(guān)系在6月16日即已經(jīng)解除。乙與丙在18日簽訂買賣合同時(shí)，已經(jīng)與甲沒(méi)有租賃關(guān)系，甲不能夠享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第232條的規(guī)定，出租人解除合同的，應(yīng)當(dāng)在合理的期限之前通知承租人。本案乙通知甲解除合同的期限不合理，且其在通知中明確要求甲

6月19日前搬出，雙方的合同應(yīng)當(dāng)?shù)?月19日解除。因此甲享有優(yōu)先權(quán)。筆者同意第二種意見(jiàn)。對(duì)于單方解除合同的條件和效力，我國(guó)《合同法》第94條和96條分別作出了規(guī)定。規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：律規(guī)定的其他情形?！?6條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除?！睂?duì)于何為“法律規(guī)定的其他情形”《合同法》第232條所規(guī)定的情形應(yīng)當(dāng)屬于此列。該條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！苯Y(jié)合上述的幾條規(guī)定可以確定，在不定期租賃合同關(guān)系中，出租人解除租賃合同的，并非其通知到達(dá)承租人后合同即解除，至少有兩個(gè)方面的限制：1、必須要在合理期限之前通知承租人;2、應(yīng)當(dāng)根據(jù)通知所載具體內(nèi)容確定租賃合同解除的具體時(shí)間。對(duì)于第方面的限制，《合同法》第232條已經(jīng)有了明確的規(guī)定，只是沒(méi)有具體到什么期限為合理的期限而已，這當(dāng)中就存在法官自由裁量的問(wèn)題。就上述的案件來(lái)說(shuō)，乙要求開(kāi)酒樓的甲3日內(nèi)搬出所租賃的房屋，似乎不是一個(gè)合同的期限。94條（五）法1個(gè)同時(shí)，乙通知甲，要求甲在94條（五）法1個(gè)同時(shí)，視為乙同意甲租賃使用該房屋至6月19日。雖然乙的通知具有明確的要求與甲終止租賃關(guān)系的意思表示，但不能就此依據(jù)合同法第96條的規(guī)定，認(rèn)為乙將具有終止與甲租賃關(guān)系意思表示的通知送達(dá)甲后，雙方的租賃關(guān)系即行終止，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙通知的內(nèi)容確定租賃關(guān)系最終的終止時(shí)間。我們不能干涉和否認(rèn)出租人要求終止租賃關(guān)系具體時(shí)間的意思表示。因而可以得出上面的第2點(diǎn)限制，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)通知所載明的內(nèi)容確定雙方租賃關(guān)系終止的具體時(shí)間。同樣，在其他符合條件的單方解除合同中，也應(yīng)當(dāng)以要求解除合同的通知內(nèi)容確定合同的解除時(shí)間。比如，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行，另一方當(dāng)事人完全可以向其發(fā)出通知，再次要求未履行的一方當(dāng)事人在一個(gè)月內(nèi)履行義務(wù)，否則合同解除。到期后遲延履行方仍未履行，我們確定合同解除的時(shí)間是權(quán)利人發(fā)出通知之日還是發(fā)出通知之日后的一個(gè)月筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是發(fā)出通知之日后的一個(gè)月。由此，我們是否可以對(duì)《合同法》第96條進(jìn)行調(diào)整，即“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。解除合同的通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)發(fā)生法律效力。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”筆者認(rèn)為完全可以，否則就否定了當(dāng)事人解除合同等具體事項(xiàng)意思自治的合同權(quán)利。房屋出租人有權(quán)提前收回房屋嗎一般而言，在房屋租賃中，所簽訂的租賃合同是有固定期限的，那么出租人是否有權(quán)提前收回房屋？首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒(méi)有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動(dòng)；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達(dá)6個(gè)月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同。訂租賃合同時(shí)，應(yīng)明確注意的內(nèi)容：（1）租賃期限、租金支付及計(jì)算方式；（2）租賃期限內(nèi)房屋的維修及費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)；（3）物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)；（4）物業(yè)使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的問(wèn)題；（5）是否可以轉(zhuǎn)租；（6）租賃登記的辦理；（7）業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理權(quán)方面的授權(quán)；（8）根據(jù)物業(yè)使用人承租物業(yè)的用途不同而應(yīng)注意的事項(xiàng)租賃合同之解除權(quán)歸納：租賃合同之解除權(quán)

(1)承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物(合同法219條)(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建(司法解釋第7條）(3)責(zé)任轉(zhuǎn)租(合同法224條，司法解釋第14條）(4)未付或延付租金(5)不定期租賃之隨時(shí)解除權(quán)(1)出租人拒不交付租賃房屋(2)租賃房屋因意外全部或者部分毀損227條）(合同法232條(合同法216條(合同法(合同法））231條）(3)不定期租賃之隨時(shí)解除權(quán)(4)租賃房屋危及承租人安全或健康時(shí)的隨時(shí)解除權(quán)(合同法233條)(5)因法律原因?qū)е伦赓U房屋無(wú)法使用(司法解釋第8條）(6)一房數(shù)租時(shí)，未能取得租賃房屋的承租人享有解除權(quán)(司法解釋第出租人是否可以通過(guò)轉(zhuǎn)租獲利城市房屋租賃管理辦法》第二十七條承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，出租人可以從轉(zhuǎn)可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。篇三：解除不定期租賃合同的限制解除不定期租賃合同的限制某甲租用某乙的兩間店面作為酒樓，雙方未約定租賃期口。20XX年6月16日，口書(shū)面通知甲，要求甲在6月19日前搬離所租房屋另用。同月18日，乙與丙簽訂了房屋買賣合同，將甲租用的房屋出賣給丙。甲認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。乙與丙簽訂買賣合同時(shí)，甲與乙仍然存在租賃關(guān)系。遂起訴要求在同等條件下享有該兩間房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。本案的焦點(diǎn)在于，乙和丙簽訂房屋買賣合同時(shí)，甲乙之間是否就出賣的房屋仍然存在租賃關(guān)系一種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《合同法》94條和96條的規(guī)定，當(dāng)事人單方解除合同的，解除合同的通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同即解除?？谟?0XX年月16日將書(shū)面通知送達(dá)甲，要求解除租賃合同，故雙方的租賃關(guān)系在6月16日即已經(jīng)解除。乙與丙在18日簽訂買賣合同時(shí)，已經(jīng)與甲沒(méi)有租賃關(guān)系，甲不能夠享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第232條的規(guī)定，出租人解除合同的，應(yīng)當(dāng)在合理的期限之前通知承租人。本案乙通知甲解除合同的期限不合理，且其在通知中明確要求甲6月19日前搬出，雙方的合同應(yīng)當(dāng)?shù)?月19日解除。因此甲享有優(yōu)先權(quán)。筆者同意第二種意見(jiàn)。對(duì)于單方解除合同的條件和效力，我國(guó)《合同法》第94條和96條分別作出了規(guī)定。94條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（五）法律規(guī)定的其他情形?！?6條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除?！睂?duì)于何為232條所規(guī)定的情形“法律規(guī)定的其他情形”《合同法》第232條所規(guī)定的情形應(yīng)當(dāng)屬于此列。該條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或應(yīng)當(dāng)屬于此列。該條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！苯Y(jié)合上述的幾條規(guī)定可以確定，在不定期租賃合同關(guān)系中，出租人解除租賃合同的，并非其通知到達(dá)承租人后合同即解除，至少有兩個(gè)方面的限制：1、必須要在合理期限之前通知承租人;2、應(yīng)當(dāng)面的限制：1、必須要在合理期限之前通知承租人;2、應(yīng)當(dāng)根據(jù)通知所載具體內(nèi)容確定租賃合同解除的具體時(shí)間。對(duì)于第1個(gè)方面的限制，《合同法》第232條已經(jīng)有了明確的規(guī)第1個(gè)方面的限制，《合同法》第232條已經(jīng)有了明確的規(guī)定，只是沒(méi)有具體到什么期限為合理的期限而已，這當(dāng)中就存在法官自由裁量的問(wèn)題。就上述的案件來(lái)說(shuō)，乙要求開(kāi)酒樓的甲3日內(nèi)搬出所租賃的房屋，似乎不是一個(gè)合同的期限。同時(shí)，乙通知甲，要求甲在6月19日前搬出所承租的房屋，樓的甲3日內(nèi)搬出所租賃的房屋，似乎不是一個(gè)合同的期限。同時(shí)，乙通知甲，要求甲在6月19日前搬出所承租的房屋，6月19日。雖然乙的6月19日。雖然乙的應(yīng)當(dāng)視為乙同意甲租賃使用該房屋至通知具有明確的要求與甲終止租賃關(guān)系的意思表示，但不能就此依據(jù)合同法第96條的規(guī)定，認(rèn)為乙將具有終止與甲租賃關(guān)系意思表示的通知送達(dá)甲后，雙方的租賃關(guān)系即行終止，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙通知的內(nèi)容確定租賃關(guān)系最終的終止時(shí)間。我們不能干涉和否認(rèn)出租人要求終止租賃關(guān)系具體時(shí)間的意思表示。因而可以得出上面的第2點(diǎn)限制，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)通知所載明的內(nèi)容確定雙方租賃關(guān)系終止的具體時(shí)間。同樣，在其他符合條件的單方解除合同中，也應(yīng)當(dāng)以要求解除合同的通知內(nèi)容確定合同的解除時(shí)間。比如，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行，另一方當(dāng)事人完全可以向其發(fā)出通知，再次要求未履行的一方當(dāng)事人在一個(gè)月內(nèi)履行義務(wù)，否則合同解除。到期后遲延履行方仍未履行，我們確定合同解除的時(shí)間是權(quán)利人發(fā)出通知之日還是發(fā)出通知之日后的一個(gè)月筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是發(fā)出通知之日后的一個(gè)月。由此，我們是否可以對(duì)《合同法》第96條進(jìn)行調(diào)整，即“……當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。解除合同的通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)發(fā)生法律效力。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”筆者認(rèn)為完全可以，否則就否定了當(dāng)事人解除合同等具體事項(xiàng)意思自治的合同權(quán)利。房屋出租人有權(quán)提前收回房屋嗎一般而言，在房屋租賃中，所簽訂的租賃合同是有固定期限的，那么出租人是否有權(quán)提前收回房屋？首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒(méi)有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動(dòng)；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達(dá)6個(gè)月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同。訂租賃合同時(shí)，應(yīng)明確注意的內(nèi)容：（1）租賃期限、租金支付及計(jì)算方式；（2）租賃期限內(nèi)房屋的維修及費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)；（3）物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)；（4）物業(yè)使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的問(wèn)題；（5）是否可以轉(zhuǎn)租；（6）租賃登記的辦理；（7）業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理權(quán)方面的授權(quán)；（8）根據(jù)物業(yè)使用人承租物業(yè)的用途不同而應(yīng)注意的事項(xiàng)租賃合同之解除權(quán)歸納：租賃合同之解除權(quán)（1）承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物（合同法219條）（2）承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建（司法解釋第7條）（3）責(zé)任轉(zhuǎn)租（合同法（4）未付或延付租金（合同法（3）責(zé)任轉(zhuǎn)租（合同法（4）未付或延付租金（合同法（5）不定期租賃之隨時(shí)解除權(quán)（1）出租人拒不交付租賃房屋（2）租賃房屋因意外全部或者部分毀損（3）不定期租賃之隨時(shí)解除權(quán)224條，司法解釋第14條）227條）（合同法232條）（合同法216條）（合同法231條）（4）租賃房屋危及承租人安全或健康時(shí)的隨時(shí)解除權(quán)（合同法233條）（司法解釋第8條）（司法解釋第8條）（6）一房數(shù)租時(shí)，未能取得租賃房屋的承租人享有解除權(quán)（司法解釋第6出租人是否可以通過(guò)轉(zhuǎn)租獲利城市房屋租賃管理辦法》第二十七條承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。篇四：審理租賃合同糾紛應(yīng)注意的的問(wèn)題審理租賃合同糾紛應(yīng)注意的的問(wèn)題（一）不定期租賃合同的隨時(shí)解除權(quán)1、《合同法》第二百三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定

仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！钡诙偃鶙l：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！?、《城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)租賃意見(jiàn)》第三十二條：“房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿后，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人未提出異議的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效，租賃期間為不定期，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除房屋租賃合同的，必須給予承租人合理的準(zhǔn)備期間?！保ǘ┳赓U房屋的轉(zhuǎn)租問(wèn)題1、《合同法》第二百二十四條是對(duì)轉(zhuǎn)租合同效力的基本規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同間轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?、轉(zhuǎn)租合同的期限。最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。3、同意轉(zhuǎn)租的推定?！冻擎?zhèn)房屋租賃解釋》第十六條規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟?！保ㄈ┏凶馊瞬恢Ц蹲饨鸬姆珊蠊鶕?jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃意見(jiàn)》第二十四條規(guī)定，承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同，人民法院應(yīng)予支持：1、未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋整體或者部分轉(zhuǎn)租的；2、未按照合同約定的用途使用租賃房屋或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的；3、住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的；4、經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的；5、法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。在轉(zhuǎn)租情形下，《城鎮(zhèn)房屋租賃意見(jiàn)》第十七條第一款規(guī)定：“因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外?！保ㄋ模o(wú)效租賃合同的處理

1、房屋使用費(fèi)的確定?！冻擎?zhèn)房屋租賃解釋》第五條人民法院一般應(yīng)予支持。第一款規(guī)定：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。將承租人要支付房屋使用費(fèi)理解為：“無(wú)效合同按照有效處理”是錯(cuò)誤的。合同無(wú)效后，承租人支付占有房屋期間的使用費(fèi)，是返還依無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無(wú)效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實(shí)際占有房屋所獲取的占有利益，占有利益為無(wú)形財(cái)產(chǎn)，承租人只能采用折價(jià)補(bǔ)償確定，因合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，與合同簽訂時(shí)的市場(chǎng)行情相符，為當(dāng)事人所認(rèn)可，且標(biāo)準(zhǔn)明確，有利于人民法院判斷掌握。如果采用評(píng)估方式確定，必然加重當(dāng)事人成本，延長(zhǎng)案件審理期限?？紤]到完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定使用費(fèi)可能與承租人獲取的占有利益不符（如房屋存在質(zhì)量總是或其他原因），由人民法院根據(jù)承租人的實(shí)際使用狀況來(lái)確定是否參照、如何參照。2、租賃合同無(wú)效時(shí)添附的處理?！冻擎?zhèn)房屋租賃解釋》第九條第一款規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。該條第二款規(guī)定，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。（五）附屬物糾紛的處理裝飾裝修的處理涉及到債權(quán)和物權(quán)兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度、不當(dāng)?shù)美让穹ɡ碚?。承租人?jīng)出租人同意進(jìn)行添附的，在合同解除時(shí)，當(dāng)事人對(duì)于裝飾裝修費(fèi)用沒(méi)有約定的，處理的規(guī)則應(yīng)當(dāng)根據(jù)究竟是誰(shuí)在違約等因素確定?！冻擎?zhèn)房屋租賃解釋》第十一條明確：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支付。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！庇伞逗贤ā返诙俣龡l可知，我國(guó)《合同法》不承認(rèn)未經(jīng)出租人同意的添附，《城

鎮(zhèn)房屋租賃解釋》更加強(qiáng)調(diào)了這一前提，構(gòu)成添附除了要符合添附的條件外，還必須經(jīng)過(guò)出租人同意，未經(jīng)出租人同意的，構(gòu)成對(duì)出租人不動(dòng)產(chǎn)的侵害，可以主張恢復(fù)原狀或者損害賠償。（六）買賣不破租賃規(guī)則適用的例外最高院《關(guān)租賃權(quán)盡管出現(xiàn)物權(quán)化的趨勢(shì)，但就一般而言，其性質(zhì)仍為債權(quán)?！冻擎?zhèn)房屋租賃解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。最高院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十六條：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！币罁?jù)該條，在“先押后租”情形下，抵押權(quán)優(yōu)先于承租權(quán)，將抵押物變賣后，只要買受人不愿履行原租賃合同的，承租人就不得以租賃關(guān)系的存在來(lái)對(duì)抗買受人。（七）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題1、違反優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的救濟(jì)?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！冻擎?zhèn)房屋租賃解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限人通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)行購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！背凶馊丝梢砸髶p害賠償，而不能要求宣告前手買賣合同無(wú)效，這是基于利益平衡政策考量所作出的選擇。3、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！冻擎?zhèn)房屋租賃解釋》第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！?、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的例外。依照《城鎮(zhèn)房屋租賃解釋》第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：“（一）房屋共有人先例優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)的?！逼澹鹤赓U合同裝飾裝修的處理辛亮律師租賃合同裝飾裝修的處理篇六：不定期租賃合同相關(guān)法條不定期租賃合同相關(guān)法條一．《合同法》第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未第二百二十七經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同第二百二十七條承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二條當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。二．《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋第十五條》第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償三．《商品房屋租賃管理辦法》第十一條承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意。承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。篇七：房子租來(lái)都裝修好了,卻用不了了什么？這房子租來(lái)都裝修好了，卻用不了了！他從二房東手里前幾日，xx接待了位前來(lái)咨詢的客戶，租下店鋪準(zhǔn)備做些小吃生意，但是等店鋪都裝修好了，卻不

他從二房東手里能營(yíng)業(yè)！能營(yíng)業(yè)！事情的經(jīng)過(guò)是這樣的：小賈（次承租人）從二房東（承租人）那邊租到了一間店鋪，雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面的房屋租賃合同，但口頭約定：小賈先預(yù)付押金10萬(wàn)元，半年租金店鋪，雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面的房屋租賃合同，但口頭約定：小賈先預(yù)付押金10萬(wàn)元，半年租金萬(wàn)元，共19萬(wàn)元給二房東，租期3月1日交付店鋪。于是，小賈在付了19萬(wàn)元，二房東出具了“收到小賈店鋪?zhàn)饨鸬氖諚l。6萬(wàn)元，及其他相關(guān)費(fèi)用36年，二房東將于20XX年20XX年1月份向二房東支19萬(wàn)元”3月份的時(shí)候，店鋪未按期交付，直到5月1日才交付，房屋交付后，小賈開(kāi)始對(duì)房屋進(jìn)行必要的裝修，添置了一些設(shè)備，并為其開(kāi)店請(qǐng)了工人，另外在附近租賃了廚房，住處等為店鋪開(kāi)張做準(zhǔn)備。等到小賈將店鋪裝修好，可以對(duì)外營(yíng)業(yè)的時(shí)候，卻被大房東（出租人）告知不可以營(yíng)業(yè)，而二房東一直讓小賈再等等，他去和大房東協(xié)商，可是小賈等到花兒都謝了卻沒(méi)有任何消息。那么一大堆問(wèn)題來(lái)了：小賈與二房東的房屋租賃合同有沒(méi)有效？大房東不同意小賈能不能繼續(xù)履行他和二房東的房屋租賃合同？如果不能履行，小賈可否解除合同，解除合同后小賈的利益如何保障，損失如何賠償？讓我們來(lái)分析一下案情：1、本案是一個(gè)房屋租賃合同糾紛，涉及出租人與承租（二房東與小賈）人（大房東與二房東）、承租人與次承租人（二房東與小賈）之間的關(guān)系。2、本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè)，一個(gè)是轉(zhuǎn)租合同是否有效，一個(gè)是出租人違約，次承租人能在何種范圍內(nèi)獲得賠償。3、二房東與小賈未簽訂書(shū)面的勞動(dòng)合同，但是有二房東出具的收條及銀行存款記錄，從這些證據(jù)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間存在事實(shí)的房屋租賃合同關(guān)系，雙方口頭約定租賃時(shí)間為六年，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)視為不定期租賃合同。不定期租賃合同的雙方均對(duì)合同享有隨時(shí)解除的權(quán)利，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知次承租人。4、大房東與二房東之間有書(shū)面的租賃合同，二房東轉(zhuǎn)租房屋需要征得大房東的同意，且轉(zhuǎn)租合同的期限不能超過(guò)原租賃合同的期限，否則大房東有權(quán)解除其與二房東之間的租賃合同。雖然轉(zhuǎn)租合同并不因此當(dāng)然無(wú)效，但是這樣會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無(wú)法繼續(xù)實(shí)際履行。5、二房東存在遲延交付房屋的情況，一直到現(xiàn)在店鋪都無(wú)法使用，小賈為此店鋪支付了租金、裝修費(fèi)、人工費(fèi)、等其他費(fèi)用。對(duì)于店鋪無(wú)法使用，無(wú)法達(dá)到合同的目的，二房東應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。6、小賈若想解除合同，并請(qǐng)求二房東賠償損失，可以請(qǐng)求賠償已付的租金及押金，和法律規(guī)定的裝修費(fèi)用。對(duì)于為經(jīng)營(yíng)店鋪所雇傭的工人，另外所租賃的廚房等費(fèi)用，屬于因違約造成的可得利益的損失，應(yīng)在違約方可預(yù)見(jiàn)的范圍內(nèi)獲得賠償。所以，如果大房東執(zhí)意不同意轉(zhuǎn)租給小賈，雖然轉(zhuǎn)租合同并不當(dāng)然無(wú)效，但是小賈實(shí)際上無(wú)法再經(jīng)營(yíng)，租賃目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，小賈只能解除其與二房東之間的轉(zhuǎn)租合同，并要求二房東承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。法條鏈接.《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。.《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。專家觀點(diǎn)（摘自法信）轉(zhuǎn)租沒(méi)有明顯增加出租人風(fēng)險(xiǎn)和損害出租人的租金收益，且在法理上合法占有租賃物的承租人享有轉(zhuǎn)租租賃物的權(quán)利市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展伴隨而來(lái)的必定是物的快速流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)租提高了物的利用率，應(yīng)當(dāng)予以支持與鼓勵(lì)，這是一個(gè)基本態(tài)度。擔(dān)心多次轉(zhuǎn)租容易導(dǎo)致租賃物損害是沒(méi)有道理的，因?yàn)椴还苡袥](méi)有轉(zhuǎn)租，實(shí)際使用同一租賃物的都只能有一人，并沒(méi)有增加租賃物使用的負(fù)擔(dān)。如果說(shuō)只是換個(gè)人使用租賃物就一定大大增加租賃物損毀的風(fēng)險(xiǎn)，那完全是一種主觀的想象。而對(duì)于轉(zhuǎn)租損害出租人租金收益的理由則更是站不住腳。眾所周知，“經(jīng)濟(jì)人”的目標(biāo)就是追求利潤(rùn)最大化。在自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，出租人在選擇承租人時(shí)，必定是在租金標(biāo)準(zhǔn)最理想的時(shí)候才把租賃物出租。也就是說(shuō)，出租人出租時(shí)的租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)反映了出租當(dāng)時(shí)租賃物的使用價(jià)值和出租人的經(jīng)營(yíng)能力。因此，就算轉(zhuǎn)租租金高于原租金，該高出的部分也是對(duì)承租人承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，完全沒(méi)有損害到出租人的租金收益。既然轉(zhuǎn)租并未明顯增加出租人風(fēng)險(xiǎn)，又沒(méi)有損害出租人的租金收益，那么，承租人在法理上有沒(méi)有權(quán)可以轉(zhuǎn)租租賃物呢？對(duì)該問(wèn)題的理

解，關(guān)鍵在于如何界定租賃權(quán)的權(quán)源。在我國(guó)，立法也長(zhǎng)期使用和收益的權(quán)利，將房屋租賃權(quán)的權(quán)源限于所有權(quán)，例如我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”但也有學(xué)者認(rèn)識(shí)到，租賃權(quán)的權(quán)源是合法占有而非所有權(quán)。“租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金收益，另一方則通過(guò)支付租金取得占有以使用受益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過(guò)其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無(wú)不同。”我們同意這一觀點(diǎn)。租賃權(quán)的實(shí)質(zhì)是讓渡對(duì)物的占有、而不是讓渡所有權(quán)。很顯然，只要對(duì)租賃物享有合法占有和使用權(quán)的人，都可能讓渡其占有和使用權(quán)，即將物出租，而非以享有租賃物的所有權(quán)為必要。承租人基于租賃合同取得了對(duì)租賃物的合法占有，其當(dāng)然有權(quán)轉(zhuǎn)租租賃物。而且，從另一角度看，所有權(quán)人出租租賃物而獲得收益時(shí)，即已在其所有權(quán)上設(shè)定了占有的負(fù)擔(dān)，即使其后承租人將物轉(zhuǎn)租，也只是在租賃物上發(fā)生占有人的變更，并沒(méi)有增加所有權(quán)的負(fù)擔(dān)。因此，從法理上講，承租人享有轉(zhuǎn)租權(quán)是自然不成問(wèn)題的。使用和收益的權(quán)利，（摘自《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，最高人民法院民事審判第一20XX年出版）20XX年出版）上海高院對(duì)裝修損失的認(rèn)定20XX年1月，高院民一庭召開(kāi)了全市法院民事審判工作季度庭長(zhǎng)例會(huì)，主要就房地產(chǎn)審判實(shí)務(wù)中的疑難問(wèn)題進(jìn)行了研討，并形成了較為統(tǒng)一的意見(jiàn)。其中就租賃合同無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)值損失如何計(jì)算的問(wèn)題，上海高院傾向性認(rèn)為：最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中確立了根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同情況，對(duì)裝飾裝修損失采用現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值，一般采用審計(jì)鑒定的方法確定。而殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的“剩余價(jià)值”。通常通過(guò)裝飾裝修的工程造價(jià)扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來(lái)確定。“支出費(fèi)用年度分?jǐn)偡ā笔歉鶕?jù)合同約定的期限，將支出費(fèi)用平均分?jǐn)?。就其采用的方式而言，與司法解釋中確定殘值損失的方式相同，故現(xiàn)值損失不應(yīng)通過(guò)“支出費(fèi)用年度分?jǐn)偡ā庇?jì)算。篇八：不定期租賃合同（免費(fèi)）室房屋租賃合同以下簡(jiǎn)稱“甲出租方：上海嘉華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司方”以下簡(jiǎn)稱“甲承租方：以下簡(jiǎn)稱“乙方”根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資雙方共同遵守并履行。第一條租賃房屋狀況1．甲方將享有出租權(quán)的座落于上海市嘉定區(qū)加羅公路336號(hào)室房屋及（以下統(tǒng)稱“該房屋”）租予乙方；該房屋面積約為平方米（以實(shí)際查看為準(zhǔn)）。2．乙方承租該房屋僅作為使用；未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得改變?cè)摲课萦猛尽?．簽訂本合同時(shí)，甲方已經(jīng)告知乙方該房屋的權(quán)利狀況和權(quán)利限制狀況。第二條租賃期限和租金該房屋暫不確定租賃期限，甲方因需要可隨時(shí)解除本合同，乙方及時(shí)返還該房屋，本條款是不可撤銷和無(wú)條件的。甲乙雙方約定，該房屋月租金為免費(fèi)元（大寫(xiě)：費(fèi)）本合同簽訂當(dāng)日，乙方應(yīng)向甲方支付租賃該房屋保證金RMB500元本合同解除、終止時(shí)，若乙方按照本合同的規(guī)定將該房屋返還，甲方應(yīng)及時(shí)無(wú)息一次性退還乙方繳納的履約保證金。若乙方有任何違反本合同的情形，甲方可將履約保證金的全部或部分作為違約金予以扣除，剩余金額（若有）及時(shí)一次性退還乙方。第三條房屋交付1．雙方定于20年月日前（含當(dāng)日）辦理房屋交接手續(xù)，該房屋的交付標(biāo)志為甲乙雙方簽署房屋租賃交接書(shū)或類似文書(shū)。乙方保證依照交付房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行使用，不得擅自裝修，不得改變或損害所在建筑主體結(jié)構(gòu)及現(xiàn)有的設(shè)施設(shè)備（包括但不限于房屋承重結(jié)構(gòu)及現(xiàn)有管道結(jié)構(gòu)）。乙方正常使用后，發(fā)現(xiàn)除乙方自行裝修、改建部分外的其他部分有損壞或故障，若在保修期，由乙方直接代表甲方通知開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商授權(quán)的物業(yè)公司進(jìn)行修復(fù)；若已過(guò)保修期，由乙方直接向物業(yè)公司或其他修理部門保修，維修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方因使用不當(dāng)或人為原因造成該房屋損壞或故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。第四條房屋返還雙方同意，無(wú)論本合同因任何原因解除或終止，乙方須在合同解除或終止后2日內(nèi)向甲方返還該房屋。2．乙方在搬離該房屋過(guò)程中對(duì)甲方或任何第三方造成損失或損害，乙方須承擔(dān)所有的賠償責(zé)任。甲方有權(quán)在履約保證金中扣除對(duì)甲方造成的實(shí)際損失的賠償，如果履約保證金不足抵扣的，乙方必須足額賠償甲方。第五條除本合同其他條款規(guī)定的乙方義務(wù)外，乙方還應(yīng)履行下列義務(wù)：乙方應(yīng)保持該房屋（包括但不限于甲方提供的裝修、設(shè)施和設(shè)備等）的完好及可使用狀態(tài)。乙方因未盡到妥善管理的義務(wù)、或因乙方（包括但不僅限于乙方的裝修承包商、乙方員工等）之原因致使該房屋毀損、滅失，造成甲方或/和任何第三方財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，乙方賠償由此造成的全部損失；乙方及其員工應(yīng)嚴(yán)格遵守甲方制定和修改的相關(guān)管理規(guī)定，不得影響或干擾甲方對(duì)物業(yè)的正常管理；未經(jīng)甲方事先同意，乙方及其員工不得在嘉定科創(chuàng)大廈內(nèi)進(jìn)行商品或廣告的展示、派發(fā)任何宣傳品或向顧客介紹、推銷業(yè)務(wù)；甲方有權(quán)委托其它專業(yè)公司對(duì)部分物業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)管理,乙方應(yīng)接受、服從管理；5.租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)自行妥善保管該房屋內(nèi)的財(cái)物。不論甲方是否在嘉定科創(chuàng)大廈內(nèi)設(shè)置保安人員或安裝電子防盜系統(tǒng)，該房屋及其內(nèi)之財(cái)物的安全責(zé)任均應(yīng)由乙方自行負(fù)責(zé)，乙方無(wú)權(quán)以該房屋內(nèi)部財(cái)物的失

乙方應(yīng)嚴(yán)格依竊或被破壞為理由要求甲方給予任何賠償；照國(guó)家、上海市的有關(guān)法律、法規(guī)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照載明之經(jīng)營(yíng)范乙方應(yīng)嚴(yán)格依圍開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；乙方的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不得對(duì)甲方及其他租戶的正常經(jīng)營(yíng)造成影響；乙方自行負(fù)責(zé)承租區(qū)域及周邊區(qū)域的清潔，注意用電及燃?xì)獍踩?，防止火?zāi)、水災(zāi)等事故發(fā)生，甲方將不定期的進(jìn)行監(jiān)督及檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，甲方將向乙方發(fā)出整改通知，乙方應(yīng)完全、嚴(yán)格的按通知要求進(jìn)行整改；乙方應(yīng)制定并采取適當(dāng)?shù)陌脖４胧跃S護(hù)承租區(qū)域的秩序；若發(fā)生人身或財(cái)產(chǎn)損害、或造成他人（包括甲方）人身或財(cái)產(chǎn)損害的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第六條合同違約責(zé)任未征得甲方書(shū)面同意，乙方對(duì)該房屋進(jìn)行增建、增設(shè)、改建或/及裝修的，甲方有權(quán)要求乙方將該房屋恢復(fù)原狀，并賠償甲方因此遭受的損失。甲方如按本合同有關(guān)條款將乙方所交履約保證金做出處理的，在甲方?jīng)]有選擇解除或終止合同并繼續(xù)履行合同情況下，乙方應(yīng)補(bǔ)足或重新交納履約保證金。若乙方未能在甲方發(fā)出的補(bǔ)繳履約保證金書(shū)面通知7天內(nèi)足額繳納履約保證金，甲方有權(quán)單方書(shū)面通知終止本合同。第七條其他條款第七條其他條款本合同的所有條款均系甲乙雙方逐條協(xié)商而成，甲乙雙方充分了解本合同每一條款的內(nèi)涵并愿意承擔(dān)由此產(chǎn)生的任何結(jié)果。本合同如在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)由雙方友好協(xié)商解決。若協(xié)商不成時(shí)，本合同任何一方均可向該房屋所在地人民法院提起訴訟本合同未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。本合同一式2份，甲方執(zhí)1份，乙方執(zhí)1份，本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。甲方：上海嘉華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司乙方：簽章：簽章：地址：地址：篇九：房屋租賃的有關(guān)法律規(guī)定房屋租賃的有關(guān)法律規(guī)定一、房屋租賃及期限1、屋租賃是出租人將房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的法律行為。2、租賃期限在6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。當(dāng)事人沒(méi)有簽訂書(shū)面合同的視為不定期租賃合同，雙方都可以隨時(shí)解除租賃關(guān)系。3、租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人沒(méi)有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限轉(zhuǎn)為不定期。4、租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。二、租賃房屋的裝修與裝飾房屋裝修裝飾過(guò)程中，裝修裝飾材料通過(guò)人工會(huì)和房產(chǎn)本身發(fā)生結(jié)合。依據(jù)結(jié)合的緊密程度不同，分為附和與未附和。附和是指兩個(gè)不同所有權(quán)的物之間相結(jié)合，非毀損不能分離，而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)。即兩個(gè)所有權(quán)變成一個(gè)所有權(quán)。例如：瓷磚與地面分為不同的人所有，他人未經(jīng)許可將地面鋪上瓷磚，瓷磚與地面緊密結(jié)合，附和成一體，瓷磚的所有權(quán)由房產(chǎn)所有權(quán)吸收，瓷磚的所有權(quán)屬于房產(chǎn)所有人。如出現(xiàn)此情況：1、承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修形成的附和物歸出租人（產(chǎn)權(quán)人）所有，所產(chǎn)生的費(fèi)用，出租人不予補(bǔ)償。如出租人認(rèn)為附和不當(dāng)，要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，依法應(yīng)予支持。2、未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)。3、承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況不同適用的處理原則：口承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，在雙方?jīng)]有就合同期滿后該裝修如何處理達(dá)成一致，法律規(guī)定該裝修（附和部分）無(wú)償歸出租人所有。口承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，應(yīng)按照下列情形分別處理：因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；三、承租人轉(zhuǎn)租1、承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合法有效。2、承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。出租人可以解除與承租人之間的租賃合同。3、出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。四、出租人的合同解除權(quán)合同解除權(quán)是指法律賦予出租人依據(jù)單方意思就能使生效的租賃合同的權(quán)利義務(wù)歸于消滅，不再約束雙方當(dāng)事人的權(quán)利。出租人具有一下合同解除權(quán)：1、沒(méi)有約定租賃期限或約定不明的。2、承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失。3、承租人延付或者拒付租金，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除租賃合同。4、承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的。五、買賣不破租賃所有權(quán)變動(dòng)不破租賃，是指在租賃合同履行期限內(nèi)，出租人將房屋出賣、贈(zèng)與、抵押候拍賣等后，所有權(quán)所發(fā)生的變動(dòng)不影響承租人依據(jù)原租賃協(xié)議對(duì)該房屋繼續(xù)承租。但如租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：一是房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。六、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。但有下列情形之一的，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，法律不予支持：1、房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；4、第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。口十：房屋租賃合同20XX0303（不含裝修期）房屋租賃合同出租方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：，身份證號(hào)碼：承租方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方將房屋出租給乙方使用之事宜，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。第一條合同背景1、甲方出租的房屋系云南恒譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的。2、在20XX年7月2日，云南恒譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)將該房屋交付給了甲方使用，但現(xiàn)在尚未辦理到《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》。3、乙方在簽訂本合同之前已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查

看，認(rèn)為該房屋能夠滿足其居住使用，且尚未取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》的事實(shí)并不影響其承租該房屋。第二條房屋的坐落、面積、裝修、設(shè)施情況1、套房屋，建筑面積約為平方米。該房屋系未經(jīng)任何裝套房屋，建筑面積約為平方米。該房屋系未經(jīng)任何裝修的毛坯房。2、該房屋現(xiàn)有設(shè)施、設(shè)備情況詳見(jiàn)合同附件一，該附件作為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時(shí)的驗(yàn)收依據(jù)。第三條租賃期限、用途1、該房屋租賃期共陸年，第三條租賃期限、用途1、該房屋租賃期共陸年，自20XX自20XX年3月3日起至2022年3月2日止。2、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為居住使用。3、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交1個(gè)月之前書(shū)面通還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿1個(gè)月之前書(shū)面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂書(shū)面租賃合同。第四條租金及支付方式1、租金為每個(gè)月口元（人民幣大寫(xiě)：元整），每年的租金為口元（人民幣大寫(xiě)：元整），本合同約定的租金總額為