世聯(lián)-鄭州市金水區(qū)東風渠濱水產(chǎn)業(yè)帶項目定位深化匯報稿-

鄭州市金水區(qū)東風渠濱水產(chǎn)業(yè)帶項目定位深化匯報稿謹呈：鄭州市金水區(qū)政府金水區(qū)位于鄭州城市東北部。鄭州城區(qū)包括高新技術開發(fā)區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、鄭東新區(qū)等7個區(qū)，在空間上被隴海鐵路、京廣鐵路阻隔，金水區(qū)位于城市東北部地區(qū)?，F(xiàn)狀城市中心在南部。現(xiàn)狀城市中心位于城市南部，由火車站、二七商圈、紫荊山商圈及省屬機關單位構成。鄭州城區(qū)近期重點向東發(fā)展。城市推動鄭東新區(qū)的開發(fā)建設，以向東輻射中牟和開封；本項目緊鄰鄭東新區(qū)。項目位于鄭州城區(qū)東北部，臨近城市中心，金水區(qū)中間地帶，緊鄰城市重點發(fā)展區(qū)域鄭東新區(qū)，實際可規(guī)劃面積約5.5平方公里二七區(qū)中原區(qū)高新技術開發(fā)區(qū)隴海鐵路京廣鐵路管城區(qū)鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目位置鄭東新區(qū)金水區(qū)城市中心鄭州城區(qū)結構圖項目本體2國有用地集體用地已規(guī)劃區(qū)域用地保留區(qū)河流水系項目位于鄭州城區(qū)東北部，臨近城市中心，金水區(qū)中間地帶，緊鄰城市重點發(fā)展區(qū)域鄭東新區(qū)，項目規(guī)劃區(qū)域分布東風渠及魏河兩側約600米范圍內(nèi)，規(guī)劃總長度17.2公里，實際可規(guī)劃地塊面積達到8268畝，其中約97%為集體用地，具有較大的調(diào)整空間項目本體

面積實際可規(guī)劃用地8268集體8018國有250河道+綠化2332國有保留2071集體保留35集體小產(chǎn)權214總計12920項目土地用地性質現(xiàn)狀盤點單位：畝3區(qū)域發(fā)展目標的達成是政府、居民、企業(yè)三方利益的統(tǒng)一項目目標梳理【一】項目應發(fā)揮自身價值，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與城市能級提升【二】項目應提高區(qū)域形象，成為城市名片，做到“河南最好，全國一流”【三】項目定位應實現(xiàn)土地價值，保障土地增值【四】引入市場力量，共同打造可持續(xù)增值的區(qū)域政府目標【一】改善居住環(huán)境，順利實現(xiàn)城中村改造【二】功能完善——提供公共活動空間，提升商圈品質居民目標【一】獲得合理開發(fā)利潤、提高經(jīng)濟實力和開發(fā)水平企業(yè)目標4基于項目內(nèi)外環(huán)境的戰(zhàn)略方向判研

PART1基于項目特質的國際經(jīng)驗啟示PART2項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略PART3產(chǎn)業(yè)支撐——項目產(chǎn)業(yè)定位PART4市場支撐——項目功能定位PART5規(guī)劃布局建議PART6戰(zhàn)略策略落地匯報提綱5基于項目內(nèi)外環(huán)境的戰(zhàn)略方向判研PART11項目外部環(huán)境分析——機遇與挑戰(zhàn)中部崛起背景下的鄭州城市發(fā)展趨勢大都市城市發(fā)展規(guī)律總結比照發(fā)達城市之下的鄭州城市發(fā)展現(xiàn)狀6中部崛起的提出及重要意義：“中原安，天下定”中部崛起2004年3月,溫家寶總理在政府工作報告中,首次明確提出促進中部地區(qū)崛起,引起中部省份極大關注2004年12月,中央經(jīng)濟工作會議再次提到促進中部地區(qū)崛起

2005年3月，溫家寶總理在政府工作報告中再次提出:抓緊研究制定促進中部地區(qū)崛起的規(guī)劃和措施，充分發(fā)揮中部地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和綜合經(jīng)濟優(yōu)勢2006年，中部崛起列入了“十一五”規(guī)劃綱要2007年4月13日，“中部辦”正式掛牌，中部地區(qū)崛起進入了更具操作性的實施階中部崛起戰(zhàn)略的提出優(yōu)化國家發(fā)展新格局，形成東中西互動、優(yōu)勢互補、相互促進、共同發(fā)展的新格局有利于區(qū)域整體和諧發(fā)展為中部各省跨越式發(fā)展提供重大的機遇和契機中部崛起的重要意義促進中部地區(qū)崛起，是黨中央、國務院繼作出鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展、實施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地戰(zhàn)略后，從我國現(xiàn)代化建設全局出發(fā)作出的又一重大決策趨勢7中部崛起發(fā)展方向之一：產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級2.5%43%54%東部地區(qū)代表性省會三次產(chǎn)業(yè)結構均值中部地區(qū)代表性省會三次產(chǎn)業(yè)結構均值3.5%50%46%億元一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)總量廣州73.914902353.43917.3杭州77.2105710762210.2南京41.682810411910.6武漢55.29499781982.2鄭州43.97986821523.9長沙71.97406721483.92009年1-6月東部、中部代表城市產(chǎn)業(yè)結構對比從經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律來看，庫茲涅次定律表明，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結構將逐步向三產(chǎn)主導轉型從經(jīng)濟總量來看，中部城市發(fā)展相對落后從產(chǎn)業(yè)結構來看，第三產(chǎn)業(yè)逐步成為東部省會城市的最主要支撐,平均占比在54%，而中部區(qū)域在46%,存在一定的差距從產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢以及東部地區(qū)發(fā)展借鑒來看，中部崛起的方向之一必然是產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級，逐步從二產(chǎn)主導向先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)主導的方向轉型8中部崛起發(fā)展方向之二：重點城市的國際化發(fā)展2008年東部、中部代表性省會城市實際利用外資比較單位：億美元2008年東部、中部代表性省會城市進出口總額比較單位：億美元東部區(qū)域由于區(qū)位先天優(yōu)勢，在城市國際化方面走在前列；但隨著全球一體化的加速，國際產(chǎn)業(yè)向中部轉移以及沿海產(chǎn)業(yè)向中西部轉移的趨勢，中部重點城市也將逐步向國際化方向發(fā)展①②③④⑤國際產(chǎn)業(yè)轉移趨勢①1800年代后期—美國工業(yè)革命加速了全球低成本制造基地從歐洲向美國轉移；②1950年代和60年代—日本成為低成本制造基地③1970年代后期和1980年代—日本逐漸成為全球重量級發(fā)達國家，韓國轉而成為世界制造業(yè)基地④1980年代后期—低成本制造基地向快速發(fā)展的東南亞國家和臺灣轉移；⑤1990年代—中國成為世界制造業(yè)轉移的熱點⑥21世紀——產(chǎn)業(yè)開始開始從我國沿海區(qū)域向中西部區(qū)域轉移9中部崛崛起發(fā)發(fā)展方方向之之三———區(qū)區(qū)域分分工體體系的的進一一步明明確文化之城蘇州輕工基地無錫國際都市上海休閑之都杭州國際海港寧波科教中心南京長三角角都市市圈的的城市市分工工體系系湖北省省提出的的戰(zhàn)略略目標標是，，“把把湖北北建設設成重重要的的農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品加加工生生產(chǎn)區(qū)區(qū)、現(xiàn)現(xiàn)代制制造業(yè)業(yè)聚集集區(qū)、、高新新技術術發(fā)展展區(qū)、、現(xiàn)代代物流流中心心區(qū)””河南省省提出““跨越越式發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略””，把把加快快中原原城市市群發(fā)發(fā)展和和縣域域經(jīng)濟濟發(fā)展展作為為實現(xiàn)現(xiàn)中原原崛起起的兩兩大支支撐江西省省沿海發(fā)發(fā)達地地區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)梯梯度轉轉移的的承接接基地地、優(yōu)優(yōu)質農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品加加工供供應基基地、、勞務務輸出出基地地和旅旅游休休閑的的“后后花園園”湖南省省“創(chuàng)新新之路路”積積極承承接珠珠三角角產(chǎn)業(yè)業(yè)轉移移，實實現(xiàn)與與珠三三角的的交通通互連連、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)互互補、、市場場互通通、資資源互互享安徽省省搶抓機機遇、、乘勢勢而上上、奮奮力崛崛起山西省省建設全全國新新型能能源基基地和和新型型工業(yè)業(yè)基地地中部六六省發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略構構想從比較較成熟熟的區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟來來看，，城市市/區(qū)區(qū)域之之間需需要有有一定定的分分工體體系；；而中中部六六省目目前的的戰(zhàn)略略規(guī)劃劃，其其內(nèi)部部角色色分工工還有有待明明確，，這為鄭鄭州市市的主主動占占位提提供了了機遇遇10鄭州作作為中中部地地區(qū)的的核心心之一一，應應當率率先順順應中中部崛崛起的的發(fā)展展趨勢勢，朝朝著產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結結構優(yōu)優(yōu)化、、國際際化等等方向向不斷斷提升升，成成為真真正的的經(jīng)濟濟核心心、服服務核核心以以及文文化核核心新鄉(xiāng)焦作濟源洛陽平頂山漯河許昌開封鄭州服務中心經(jīng)濟中心文化中心中原城城市群群分工工體系系愿景景核心城城市鄭鄭州：：現(xiàn)代代服務務業(yè)驅驅動下下的經(jīng)經(jīng)濟核核心、、服務務核心心與文文化核核心新鄉(xiāng)焦作濟源洛陽平頂山漯河許昌開封鄭州政治中心中原城市市群分工工體系現(xiàn)現(xiàn)狀核心城市市鄭州：：政治地地位驅動動下的核核心地位位引領中部部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構構優(yōu)化、、國際化化的龍頭11大都市發(fā)發(fā)展一般般規(guī)律：縱觀現(xiàn)現(xiàn)代城市市的發(fā)展展歷程，，大多會會經(jīng)歷從從單極發(fā)發(fā)展到多多板塊發(fā)發(fā)展的階階段，最最終進入入各板塊塊分工明明晰，功功能不斷斷融合的的發(fā)展時時期單中心城城市擴張張板塊分工工，功能能融合主中心副中心副中心副中心副中心多板塊共共同發(fā)展展核心圈層層拓展圈層層外延圈層層產(chǎn)業(yè)板塊塊郊區(qū)居住住板塊郊區(qū)農(nóng)業(yè)業(yè)板塊商務板塊塊商業(yè)板塊塊居住板塊塊文化休閑閑板塊多板塊發(fā)發(fā)展階段段板塊分工工融合階階段單極發(fā)展展階段上海以黃浦區(qū)區(qū)外灘、、南京路路為中心心的單極極發(fā)展黃浦、盧盧灣、靜靜安等組組成中心心城區(qū)，，五角場場、徐匯匯、花木木、真如如四大副副中心，，浦東、、浦西共共同發(fā)展展各板塊分分工逐步步清晰、、功能相相互融合合：黃浦浦、盧灣灣、靜安安高品位位商業(yè)、、商務、、居??；；知識楊楊浦；航航運虹口口；商貿(mào)貿(mào)普陀、、科技張張江。。。。。規(guī)律12功能組成成：總結各各大發(fā)達達城市的的發(fā)展規(guī)規(guī)律，城城市中心心的功能能分區(qū)主主要包括括商務核心心、商業(yè)業(yè)核心、、綜合生生活區(qū)、、文化娛娛樂中心心、休閑閑旅游區(qū)區(qū)等部分，，外圍區(qū)區(qū)域環(huán)繞繞工業(yè)、、農(nóng)業(yè)、、科教等等功能商業(yè)核心休閑旅游區(qū)文化娛樂中心區(qū)綜合生活區(qū)商務核心體育休閑區(qū)會展區(qū)文化教育區(qū)政務區(qū)城市居住區(qū)工業(yè)園郊區(qū)居住中心圈層層：商業(yè)業(yè)商務、、文化娛娛樂、休休閑中間圈層層：體育育休閑、、居住、、文教外圍圈層層：工業(yè)業(yè)、農(nóng)業(yè)業(yè)、居住住13功能銜接接：各城市功功能片區(qū)區(qū)或通過過發(fā)展主軸軸，或通過過“中間””片區(qū)得以有機機串聯(lián)，，從而實實現(xiàn)融合合發(fā)展，，而這些些區(qū)域往往往具有有休閑、、娛樂等等城市功功能中心拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)新城拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)副中心拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)發(fā)展軸線線中間地帶帶發(fā)展軸線線中間地帶帶功能銜接接之一：沿發(fā)展展軸線將將各個新新舊/主主副中心心進行有有機銜接接，比如如巴黎的的香榭麗麗舍大道道，比如如深圳的的深南大大道，而而這些城城市發(fā)展展主軸往往往集交交通、景景觀、城城市功能能于一體體功能銜接接之二：各中心心之間的的地帶往往往具備備文化、、休閑、、娛樂、、創(chuàng)意等等功能，，對各中中心進行行有機串串聯(lián)，比比如東京京的六本本木、臺臺場，比比如深圳圳的華僑僑城，這這些“過過渡”地地帶往往往能成為為一個城城市最具具活力的的區(qū)域14鄭州市城城市發(fā)展展歷程與與現(xiàn)狀：：鄭州市市已經(jīng)由由單極發(fā)發(fā)展走向向多板塊塊發(fā)展的的階段，，未來趨趨勢將是是板塊分分工的明明晰與板板塊功能能的融合合多板塊發(fā)發(fā)展階段段板塊分工工融合階階段單極發(fā)展展階段京廣鐵路路隴海鐵路路發(fā)展驅動動重要舉措措發(fā)展結果果沿鐵路發(fā)發(fā)展的時時代工業(yè)、居居住均沿沿鐵路線線平行分分布鐵路編組組站建立立省會確立立，行政政文教資資源遷入入國有棉紡紡企業(yè)的的遷入二七商圈圈形成中原商圈圈形成金水區(qū)綜合服務務商圈鄭東新區(qū)區(qū)省級區(qū)域域服務中中心中原區(qū)退二進三三城市級綜綜合服務務中心管城區(qū)城市級體體育文化化中心惠濟區(qū)生態(tài)居住住區(qū)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)行政主導導的塊狀狀發(fā)展時時代城區(qū)外拓拓，開辟辟出高新新區(qū)、經(jīng)經(jīng)開區(qū),主導發(fā)發(fā)展鄭東東新區(qū)城區(qū)七大大板塊形形成鄭東新區(qū)區(qū)CBD建設基基本成形形？板塊分工工與功能能融合的的發(fā)展時時代？？？現(xiàn)狀15從鄭州市市城區(qū)各各區(qū)發(fā)展展現(xiàn)狀來來看，由由于交通通等因素素的制約約，各大大城區(qū)目目前分工工并不明明晰，呈呈現(xiàn)出各各自為政政的發(fā)展展態(tài)勢，，大功能能格局可可分為老老中心商商圈、新新城商務務中心以以及外圍圍產(chǎn)業(yè)群群，以鄭鄭東新區(qū)區(qū)為中心心的東部部片區(qū)是是未來發(fā)發(fā)展重點點金水區(qū)中原區(qū)管城區(qū)惠濟區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)鄭東新區(qū)鄭汴新區(qū)金水區(qū)：：綜合服服務商圈圈中原區(qū)政治、經(jīng)經(jīng)濟、文文化、金金融、信信息的中中心地區(qū)區(qū)鄭州市的的主要工工業(yè)區(qū)依托工業(yè)業(yè)區(qū)，形形成碧沙沙崗等老老商業(yè)中中心管城區(qū)部分省職職機關老商貿(mào)流流通區(qū)域域惠濟區(qū)生態(tài)區(qū)域域老工業(yè)園園區(qū)初步形成成了具有有區(qū)域特特色的五五大主導導產(chǎn)業(yè)：：電子信信息、新新材料、、生物醫(yī)醫(yī)藥、光光機電一一體化、、新能源源產(chǎn)業(yè)高新區(qū)未來城市市發(fā)展的的主導方方向主要規(guī)劃劃有CBD區(qū)、、物流園園區(qū)、居居住區(qū)、、高教區(qū)區(qū)等功能能板塊，，目前CBD區(qū)區(qū)域已經(jīng)經(jīng)建設完完成鄭東新區(qū)區(qū)二七區(qū)商貿(mào)中心心區(qū)二七商圈圈、專業(yè)業(yè)市場產(chǎn)業(yè)區(qū)新城市商務中心產(chǎn)業(yè)區(qū)老中心商圈16中心拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)新城拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)副中心拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)發(fā)展軸線中間地帶發(fā)展軸線中間地帶鄭東新區(qū)區(qū)老城區(qū)高新開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新城建設設階段，，人氣不不足，配配套缺乏乏；規(guī)劃尺度度和建設設規(guī)模，，短期內(nèi)內(nèi)難以成成熟；鄭東新區(qū)區(qū)傳統(tǒng)商圈圈，檔次片低低、業(yè)態(tài)態(tài)傳統(tǒng)、、功能單單一；可開發(fā)空空間極少少；老城區(qū)產(chǎn)業(yè)能級級過低，，附加值值不高；；停留在傳傳統(tǒng)園區(qū)區(qū)模式，，缺乏配配套，未未發(fā)展到到產(chǎn)業(yè)新新城階段段；經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)&高高新開發(fā)發(fā)區(qū)功能組成成：鄭州州目前城城市各功功能板塊塊自身發(fā)發(fā)展均不不足，老老城區(qū)急急需改造造提升，，鄭東新新區(qū)作為為未來著著力打造造的新城城市中心心，急需需快速發(fā)發(fā)展，市市區(qū)內(nèi)文文化休閑閑娛樂板板塊缺失失歷史文化化景點集集中在郊郊縣市區(qū)內(nèi)文文化休閑閑散點發(fā)發(fā)展，尚尚未有一一板塊能能承擔此此功能文化休閑閑娛樂板板塊17各功能能板塊塊聯(lián)系系現(xiàn)狀狀：東東西向向是發(fā)發(fā)展主主方向向，但但目前前各功功能板板塊各各自為為政，，新老老城區(qū)區(qū)缺乏乏有機機的過過渡區(qū)區(qū)域與與聯(lián)系系紐帶帶金水路路東風路路農(nóng)業(yè)路路老中心心城區(qū)區(qū)鄭東新新區(qū)金水路路雙向8車道道，連接接二七七、金金水、、鄭東東新城城，并并往東東一直直延伸伸到鄭鄭汴大大道，，是鄭鄭州市市東西西向主主動脈脈目前沿沿路主要是是行政政機關關、商商務辦辦公，，景觀觀不足足，同時時由于于與鄭鄭東新新區(qū)的的過渡渡地帶帶是高高架““大轉轉盤””，金水區(qū)區(qū)在過過渡地地帶基基本只只起到到了交交通的的功能能東風路路雙向4車道道，連接接金水水區(qū)、、鄭東東新區(qū)區(qū)目前沿沿路主主要有有文教教機構構、銀銀行、、辦公公等，，依傍東東風渠渠，有有打造造景觀觀的潛潛力，但由由于城中村村的存在在，道道路在在景觀觀、城城市功功能等等方面面現(xiàn)狀狀存在在不足足農(nóng)業(yè)路路雙向6車道道，連接接金水水區(qū)、、鄭東東新區(qū)區(qū)，往往西能能延伸伸到中中原區(qū)區(qū)等目前沿沿路主主要有有行政政機關關、商商務辦辦公等等。目前除除交通通功能能外，，并未未起到到新老老城區(qū)區(qū)聯(lián)系系紐帶帶的作作用中心拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)新城拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)副中心拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)發(fā)展軸線中間地帶發(fā)展軸線中間地帶18外部環(huán)環(huán)境分分析小小結———項項目機機遇與與挑戰(zhàn)戰(zhàn)——鄭鄭州未未來將將是引引領中中部地地區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結結構優(yōu)優(yōu)化、、國際際化的的龍頭頭——城城市功功能板板塊分分工不不斷明明晰，，功能能不斷斷融合合——城城市中中心區(qū)區(qū)的功功能完完善：：商務務、商商業(yè)、、居住住、文文化、、休閑閑——城城市功功能融融合：：“發(fā)發(fā)展主主軸””、““活力力中間間地帶帶”城市發(fā)發(fā)展的的方向在在哪里里？城市發(fā)發(fā)展的的未來應應怎樣樣？——各各功能能板塊塊（商商業(yè)、、商務務、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)））自身身發(fā)展展不足足——各各城區(qū)區(qū)發(fā)展展各自自為政政，新新老城城區(qū)之之間缺缺乏連連接融融合——市市區(qū)文文化休休閑板板塊缺缺失城市發(fā)發(fā)展的的現(xiàn)狀是是怎樣樣？項目機機遇中部崛崛起背背景下下鄭州州的發(fā)發(fā)展對對項目目帶來來利好好比照發(fā)發(fā)達城城市，，鄭州州邁向向國際際化、、大都都市化化的過過程中中現(xiàn)狀狀功能能所存存在的的缺失失為項項目帶帶來發(fā)發(fā)展機機會：：融合合的缺缺失、、文化化休閑閑板塊塊的缺缺失項目挑挑戰(zhàn)鄭州未未來的的發(fā)展展重點點在鄭鄭東新新區(qū)，，為項項目發(fā)發(fā)展帶帶來一一定挑挑戰(zhàn)周邊城城市、、區(qū)域域的發(fā)發(fā)展對對項目目帶來來的挑挑戰(zhàn)19基于項項目內(nèi)內(nèi)外環(huán)環(huán)境的的戰(zhàn)略略方向向判研研PART12項目內(nèi)內(nèi)部環(huán)環(huán)境分分析———優(yōu)優(yōu)勢與與劣勢勢項目價值挖掘項目瓶頸分析20區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢———““中間間”樞樞紐地地帶：：項目目處在在金水水區(qū)，，位于于鄭州州城市市版圖圖的中中心位位置，，連接接著鄭鄭東新新區(qū)與與老城城市中中心新新舊兩兩大中中心地地帶從城市市功能能結構構來看看，金金水區(qū)區(qū)區(qū)位位優(yōu)勢勢非常常突出出，位位于城城市版版圖的的中心心位置置。區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢決決定金金水區(qū)區(qū)：東：彌彌補鄭鄭東新新區(qū)功功能不不足，，配套套推動動區(qū)域域成熟熟；西：承承接產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升升級，，融入入城市市功能能南：提提升商商業(yè)檔檔次，，銜接接新舊舊城區(qū)區(qū)北：配配套高高檔居居住惠濟區(qū)區(qū)：生態(tài)居居住區(qū)區(qū)高新技技術開開發(fā)區(qū)區(qū)：信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代物物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中原區(qū)區(qū)：市級行行政中中心傳統(tǒng)商商業(yè)中中心中原區(qū)區(qū)：市級行行政中中心傳統(tǒng)商商業(yè)中中心鄭東新新區(qū)：：城市新新CBD金融中中心現(xiàn)代服服務業(yè)業(yè)鄭汴新新區(qū)：：城市未未來東東擴區(qū)區(qū)域教育、、產(chǎn)業(yè)業(yè)、居居住新新城二七、、管城城區(qū)：：傳統(tǒng)商商業(yè)中中心優(yōu)勢梳梳理21區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢———與與鄭東東新區(qū)區(qū)關聯(lián)聯(lián)：道道路交交通使使項目目與鄭鄭東新新區(qū)直直接連連接，，通過過尋找找項目目的差差異化化定位位，可可與鄭鄭東新新區(qū)實實現(xiàn)競競合，，共同同助推推鄭州州的城城市升升級優(yōu)勢梳理三全路國基路鄭東新區(qū)龍湖片區(qū)鄭東新區(qū)CBD東風路項目與鄭東東新區(qū)的關關聯(lián)：北部片區(qū)、、中部片區(qū)區(qū)通過三全全路、國基基路可以連連接到未來來鄭東新區(qū)區(qū)的一大板板塊——龍龍湖板塊，，龍湖板塊塊規(guī)劃為CBD副中中心，主要要承擔居住住、商務等等功能，未未來將是本本項目所服服務、輻射射的重要對對象，但目目前由于土土地等因素素，建設遲遲滯南部片區(qū)可可通過東風風路與鄭東東新區(qū)CBD直接連連接惠濟區(qū)高新區(qū)中原區(qū)二七區(qū)管城區(qū)項目通過三三全路、國國基路、東東風路與鄭鄭東新區(qū)龍龍湖、CBD等板塊塊直接關聯(lián)聯(lián)，項目可可通過差異異化的定位位與鄭東新新區(qū)實現(xiàn)競競合22延伸腹地與與規(guī)模優(yōu)勢勢：從區(qū)域域建設成熟熟度來看，，本項目所所在區(qū)域大大部分處在在半建成區(qū)區(qū)或城郊結結合部，是是金水區(qū)近近期內(nèi)唯一一還具有想想象空間和和延伸腹地地的大規(guī)模模區(qū)域鄭東新區(qū)商業(yè)商務建建成區(qū)行政文教建建成區(qū)半建成區(qū)城郊結合部部二七區(qū)惠濟區(qū)中原區(qū)金水區(qū)用地地現(xiàn)狀：總轄區(qū)面積積242KM2，其中納入入鄭東新區(qū)區(qū)120KM2，，目前剩余面積在在120KM2本項目占地地萬畝，延延伸可達18平方公公里，幾乎乎占到整個個金水面積積的1/6，規(guī)模直直接決定了了重要性按建設成熟熟度劃分板板塊：北環(huán)路以南南基本為建成成區(qū)，以花園路為界，東部部可視為商商業(yè)商務建建成區(qū)，而而西部主要要是行政文文教區(qū)域北環(huán)以北基本是半建建成區(qū)或城城郊結合部部北環(huán)路花園路優(yōu)勢梳理23交通優(yōu)勢：：項目位于于金水區(qū)成成熟區(qū)北向向延伸發(fā)展展的節(jié)點位位置，且東東接壤鄭東東新區(qū)，北北接惠濟區(qū)區(qū)，多條交交通干道連連接周邊區(qū)區(qū)域，未來來軌道交通通二號線和和四號線更更進一步緊緊密其與新新老中心的的連接關系系。項目之之于金水區(qū)區(qū)位和交通通價值極大大區(qū)位：項目位于金金水區(qū)成熟熟區(qū)北向延延伸發(fā)展的的節(jié)點位置置，是金水水區(qū)下一步步發(fā)展的重重點區(qū)位；；項目向東接接壤鄭東新新區(qū)，向北北接大學城城和惠濟區(qū)區(qū)，向西接接壤高新技技術開發(fā)區(qū)區(qū)，對外區(qū)區(qū)位優(yōu)勢也也很明顯。。交通：項目范圍內(nèi)內(nèi)現(xiàn)狀多條條干道連接接鄭東新區(qū)區(qū)及其他周周邊區(qū)域未來軌道二二號線和軌軌道四號線線，東西南南北貫通項項目與二七七區(qū)和鄭東東新區(qū)及經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)，項目真真正成為金金水區(qū)對外外連接的交交通節(jié)點CBD②④優(yōu)勢梳理24文化休閑娛娛樂基礎：：項目本體體在文化、、娛樂、休休閑等功能能上都擁有有一定的資資源基礎大河遺址省博物館皇宮第八演播廳海洋館體育館茶城古玩城奧克啤酒廠備用鐵軌文化類設施施餐飲休閑類類設施休閑娛樂類類設施工業(yè)遺留類類設施本項目規(guī)劃劃區(qū)域及其其周邊已經(jīng)經(jīng)積累了一一定的文化化休閑娛樂樂類設施：：文化類設施施：周邊有大河河遺址、河河南省博物物館等；項項目內(nèi)部有有河南省第第八演播廳廳等文化娛娛樂類設施施餐飲休閑類類設施：以皇宮、、蓬萊閣為為代表，項項目已經(jīng)在在高端餐飲飲形成了一一定的基礎礎休閑娛樂類類設施：項目內(nèi)部部有海洋館館、茶城、、古玩城等等休閑娛樂樂基礎設施施；周邊有有河南省體體育館等體體育類設施施工業(yè)預留類類設施：奧克啤酒酒廠以及沿沿東風渠的的備用鐵路路是工業(yè)文文明留下的的歷史痕跡跡，具有打打造文化創(chuàng)創(chuàng)意基地的的潛質優(yōu)勢梳理25本項目水資資源梳理：：本項目涉涉及東風渠渠、魏河兩兩大水系，，東風渠西西聯(lián)黃河，，東接鄭東東新區(qū)如意意湖，是水水資源稀缺缺的鄭州市市區(qū)重要的的樞紐性水水系，目前前已完成整整治賈魯河魏河風渠黃河如意湖龍子湖東龍湖金水河鄭州市主要要水系引自自黃河、淮淮河，作為為北方城市市，總體而而言，城市市水資源稀稀缺中心城區(qū)比比較大的水水系主要包包含了東風風渠、金水水河、魏河河、賈魯河河以及鄭東東新區(qū)的人人工湖———龍湖、龍龍子湖、如如意湖鄭州市水資資源概況本項目水資資源概況本項目主要要涉及東風風渠、魏河河兩大水系系東風渠是鄭鄭州市中心心城區(qū)的重重要水系，，金水河最最終匯入，，西聯(lián)黃河河，東聯(lián)鄭鄭東新區(qū)如如意湖，未未來將作為為東區(qū)水系系的主要來來源，目前前已基本完完成治理魏河源自淮淮河水系，，目前正在在整治中優(yōu)勢梳理26文化基礎優(yōu)優(yōu)勢：項目目地處中原原地區(qū)，擁擁有豐富的的文化底蘊蘊公元前八千千年裴李崗崗文化公元前六千千年大河村村文化公元前五千千年黃帝建建都公元前三千千年商朝建建都戰(zhàn)國時代鄭鄭、韓、魏魏建都公元前200年彩陶陶技術公元一千年年宋代文明明當代鐵路文文明與工業(yè)業(yè)文明文化內(nèi)涵政治文化：：國都文化化科技文化：：張衡、張張仲景藝術文學：：莊子、韓韓愈、李商商隱哲學思想：：道家、易易經(jīng)種姓文化文化載體民俗：夜市市、廟會表演：豫劇劇飲食建筑文化元素之之一——中中原文化、、黃河文化化文化元素之之二——少少林文化文化內(nèi)涵佛教文化武德文化文化載體表演藝術：：風中少林林健體養(yǎng)生：：功夫、素素食文化元素之之三——工工業(yè)文化文化內(nèi)涵鐵路文化工業(yè)文化文化載體鐵路遺址工業(yè)遺址優(yōu)勢梳理27地塊形狀：：沿東風渠渠部分地塊塊呈狹長狀狀，如果無無法延伸，，項目將難難以實現(xiàn)區(qū)區(qū)域的持續(xù)續(xù)發(fā)展與輻輻射帶動劣勢梳理國有用地集體用地已規(guī)劃區(qū)域用地保留區(qū)河流水系項目規(guī)劃范范圍：鄭州市金水水區(qū)轄區(qū)內(nèi)內(nèi)東風渠及及魏河兩側側約600米范圍，，以及文化化路（北環(huán)環(huán)路至魏河河段）西側側約600米范圍。。東風渠此此次規(guī)劃長長度11.6公里，，范圍自賈賈魯河以北北約370米至中州州大道，規(guī)規(guī)劃進深600米。。魏河此次次規(guī)劃長度度5.6公公里，范圍圍自索凌路路至中州大大道，規(guī)劃劃進深600米。一一河一渠總總規(guī)劃長度度17.2公里項目地塊形形狀：沿東風渠部部分：東風渠兩兩側600米范圍，，賈魯河至至中州大道道段長11.2公里里，呈帶狀狀分布，如如果未來沒沒有延伸腹腹地將極大大地限制區(qū)區(qū)域未來發(fā)發(fā)展沿魏河部分分：魏河（索索凌路至中中州大道段段）兩側600米范范圍，長5.6公里里，在十二二里鋪、琉琉璃寺等部部分基本呈呈現(xiàn)狹長狀狀28建設現(xiàn)狀：：北部存在在高壓線問問題，中部部、南部地地塊有高密密度的城中中村，地塊塊散布大量量已規(guī)劃區(qū)區(qū)域與保留留區(qū)域，均均對區(qū)域發(fā)發(fā)展帶來限限制劣勢梳理國有用地集體用地已規(guī)劃區(qū)域用地保留區(qū)河流水系高壓線問題一：高高壓線高壓線問問題：北北部沿魏魏河的高高壓線部部分，將將對北部部物業(yè)設設置造成成巨大限限制問題二：：高密度度城中村村高密度城城中村城中村問問題：中中部、南南部區(qū)域域集中大大量城中中村，高高難度拆拆遷對區(qū)區(qū)域整體體發(fā)展構構成巨大大限制高密度城城中村問題三：：保留區(qū)區(qū)域項目地塊塊內(nèi)部存存在大量量保留區(qū)區(qū)域與已已規(guī)劃區(qū)區(qū)域，分分布較散散，對項項目未來來發(fā)展形形成限制制29水系現(xiàn)狀狀：東風風渠當前前水量不不足，親親水功能能不多；；魏河水水質目前前污染較較嚴重，，亟待改改造東風渠是是黃河和和鄭東新新區(qū)水域域的連接接線，一一條引黃黃灌溉以以及為沿沿途的排排洪、排排污渠道道，河道道治理后后水清，，但水量量不足，，親水性性功能不不多。2007年前前后，清清淤結束束的東風風渠將引引入經(jīng)過過沉淀的的黃河水水，東風風渠告別別“臭水水渠”的的歷史變變成真正正的一渠渠清水，，成為鄭鄭東新區(qū)區(qū)如意湖湖重要水水源之一一，但目目前水量量不足。。東風渠與與賈魯河河、魏河河通過導導涵管形形式交叉叉，兩條條水系之之間不互互通。東風渠如意湖金水河魏河賈魯河規(guī)劃范圍圍內(nèi)水系系1212東風渠水水系魏河水系系導涵管道道劣勢梳理理30交通現(xiàn)狀狀：北環(huán)環(huán)路造成成南部建建成區(qū)與與其他區(qū)區(qū)域的阻阻隔，項項目其他他主干道道，如花花園路、、東風路路車流量量巨大，，道路擁擁堵現(xiàn)象象嚴重劣勢梳理理東風路北環(huán)路國基路三泉路連霍高速速北四環(huán)（（規(guī)劃））文化路花園路經(jīng)三路中州大道道新北客運運站老北客運運站北環(huán)路阻阻隔市區(qū)快速速干道，，直接將將項目南南部建成成區(qū)與中中部、北北部尚未未建設成成熟的區(qū)區(qū)域進行行了阻隔隔花園路擁擁堵東風路擁擁堵31文化載體體：鄭州州市既““古老””又“年年輕”，，造成其其歷史文文化的的“斷層層感”，，在文化化內(nèi)涵挖挖掘以及及文化載載體營銷銷打造方方面遠遠遠落后于于周邊城城市，對對本項目目挖掘與與表現(xiàn)歷歷史文化化價值提提出了巨巨大的挑挑戰(zhàn)劣勢梳理理公元前八八千年裴裴李崗文文化公元前六六千年大大河村文文化公元前五五千年黃黃帝建都都公元前三三千年商商朝建都都戰(zhàn)國時代代鄭、韓韓、魏建建都公元前200年年彩陶技技術公元一千千年宋代代文明當代鐵路路文明與與工業(yè)文文明開封洛陽中岳廟大河村鄭州市文化景點布局32省職機關關搬遷：：隨著省省委、省省政府未未來搬遷遷入鄭東東新區(qū)，，鄭東新新區(qū)對企企業(yè)的吸吸附力將將進一步步增強，，金水區(qū)區(qū)（從而而對本項項目）也也將面臨臨企業(yè)外外溢的危危險劣勢梳理理省直機構構搬遷搬遷鄭東新區(qū)區(qū)省委、省省政府搬搬遷17個廳廳級部門門搬遷鄭東新區(qū)區(qū)新政務務區(qū)形成成金融類企企業(yè)搬遷遷產(chǎn)業(yè)類企企業(yè)搬遷遷33內(nèi)部環(huán)境境分析———項目目優(yōu)勢、、劣勢項目價值值項目瓶頸頸1連接新老老中心的的中間樞樞紐區(qū)位位優(yōu)勢2緊鄰鄭東東新區(qū)的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢3延伸腹地地優(yōu)勢5交通通達達性優(yōu)勢勢6文化休閑閑娛樂設設施基礎礎7稀缺水系系資源優(yōu)優(yōu)勢8文化軟基基礎1部分區(qū)域呈狹長狀2高壓線問題3城中村問題4保留區(qū)域與已規(guī)劃區(qū)域形成的限制5水系水量現(xiàn)狀不足6交通擁堵7文化載體模糊4規(guī)模優(yōu)勢勢8省直機關關搬遷帶帶來的威威脅34SWOT分析小小結———項目的的戰(zhàn)略方方向把握機遇遇、挖掘掘價值，，本項目目的戰(zhàn)略略方向應應該是———順應國際際化、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構構優(yōu)化趨趨勢“承東啟啟西、連連上接下下”：承承接鄭東東新區(qū)配配套、升升級老商商圈、優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)業(yè)結構、、彌補文文化休閑閑板塊缺缺失實現(xiàn)都都市融融合與與都市市升級級項目的的機遇遇源自自城市市的趨趨勢與與不足足：鄭州城城市未未來發(fā)發(fā)展必必然朝朝著國國際化化、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結結構優(yōu)優(yōu)化的的方向向比照發(fā)發(fā)達城城市，，鄭州州目前前城市市發(fā)展展存在在功能能缺失失、融融合不不足等等問題題項目的的價值值可以以支撐撐主動動占位位、彌彌補不不足、、推動動城市市升級級：連接新新老中中心的的中間間地帶帶的樞樞紐位位置規(guī)模與與延伸伸腹地地稀缺水水系資資源優(yōu)勢劣勢機遇挑戰(zhàn)如何挖挖掘價價值把握機機遇？克服劣劣勢化解挑挑戰(zhàn)35基于項項目特特質的的國際際經(jīng)驗驗啟示示PART21城市中中心濱濱水區(qū)區(qū)的開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗借借鑒克拉碼碼頭案例分分析36基于項項目特特質，，我們們對大大量城城市中中心濱濱水區(qū)區(qū)案例例進行行了深深入研研究，，從案案例中中尋找找本項項目的的發(fā)展展理念念和關關鍵舉舉措近中心心城區(qū)區(qū)擁有水水資源源有統(tǒng)一一的規(guī)規(guī)劃引引導新加坡坡克拉拉碼頭頭蘇格蘭蘭格拉拉斯哥哥克萊萊德河河荷蘭鹿鹿特丹丹格拉拉斯英國倫倫敦泰泰晤士士河巴黎塞塞納河河東京臨臨海副副都心心天津海海河上海蘇蘇州河河新加坡坡克拉拉碼頭頭。。。。。。。同樣位位于城城市發(fā)發(fā)展新新舊中中心的的連接接地帶帶，曾曾經(jīng)的的濱水水傳統(tǒng)統(tǒng)貿(mào)易易區(qū)如如何重重新定定位，，尋找找差異異化路路線，，成為為新加加坡的的城市市名片片？助助推新新加坡坡進一一步的的國際際化進進程？？37CaseStudy新加坡坡克拉碼碼頭ClarkeQuay38克拉碼碼頭（（ClarkeQuay））位于于新加加坡市市中部部地帶帶新加加坡河河上游游，連連接新新老兩兩個中中心，，是新新加坡坡購物物、休休閑、、旅游游、餐餐飲的的天堂堂，承承擔著著城市市娛樂樂休閑閑的功功能，，成為為城市市發(fā)展展的一一極新加坡坡河地地區(qū)處處在未未來中中心城城區(qū)中中間地地帶，，連接接未來來新加加坡新新濱海海CBD及及城市市傳統(tǒng)統(tǒng)街區(qū)區(qū)，承承載著著居住住,工工作作,娛娛樂樂,購購物物、休休閑等等復合合功能能烏節(jié)路傳統(tǒng)城市商業(yè)區(qū)白沙浮行政文教區(qū)新加坡新濱海CBD新加坡河牛車水歷史街區(qū)城市功功能老中心心：傳統(tǒng)統(tǒng)烏節(jié)節(jié)路城城市商商業(yè)區(qū)區(qū)新加坡坡城市市發(fā)展展歷程程新中心心：新加加坡濱濱海CBD中間地地帶：克拉拉碼頭頭改造造。。。。。。。新加坡坡河39克拉碼碼頭從從上世世界60年年代開開始實實施重重建，，經(jīng)過過近20年年改造造，由由業(yè)主主嘉德德置業(yè)業(yè)從原原來的的傳統(tǒng)統(tǒng)的二二手貿(mào)貿(mào)易區(qū)區(qū)改造造成成成為““外來來人都都必去去，本本地人人都想想去””的旅旅游目目的地地與城城市商商業(yè)休休閑生生活的的集聚聚區(qū)存在大大量原原來是是移民民時代代留下下的舊舊的排排屋，，做倉倉庫用用，后后來以以二手手商品品店和和古董董店聞聞名，，里面面的生生意非非常冷冷清，，商業(yè)業(yè)定位位模糊糊，臨臨水的的優(yōu)勢勢沒有有發(fā)揮揮出來來,整整體的的形象象都比比較低低，沒沒有特特色。。改造之之前：：以跳跳蚤市市場聞聞名的的傳統(tǒng)統(tǒng)貿(mào)易易區(qū)，，定位位模糊糊，水水岸功功能缺缺失重新定定位克克拉碼碼頭沿沿岸地地區(qū)，，增強強克拉拉碼頭頭沿岸岸地區(qū)區(qū)的商商業(yè)和和休閑閑娛樂樂的吸吸引力力，使使克拉拉碼頭頭成為為旅游游和商商業(yè)活活動的的目標標區(qū)，，經(jīng)過過兩個個階段段翻新新和重重新定定位后后，每每月平平均有有50萬人人到那那里吃吃喝玩玩樂，，并成成為濱濱水改改造的的典型型范例例。改造之之后：：新加加坡旅旅游與與城市市商業(yè)業(yè)生活活的目目標區(qū)區(qū)，成成為城城市名名片發(fā)展歷歷程40整體定定位：依托托水岸岸資源源與區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，，在原原有商商貿(mào)氛氛圍的的基礎礎上，，把都都市休休閑娛娛樂的的概念念從白白天到到黑夜夜詮釋釋到極極致改造舉舉措一一每個城城市都需要要一個個娛樂樂和消消遣的的地方方一個越越夜越越美麗麗的地地方白天：：寧靜靜閑適適夜晚：：絢麗麗動感感41產(chǎn)業(yè)打打造：通過過打通通商業(yè)業(yè)休閑閑產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈,最最大化化打造造一站站式休休閑消消費體體驗，，最終終成為為既吸吸引外外來游游客的的旅游游目的的地又又吸引引本地地人群群休閑閑消費費的活活力區(qū)區(qū)改造舉舉措二二1、餐飲2、酒吧3、購物4、游樂5、酒店酒店冒險游游樂特色水水岸餐餐飲特色購購物中中心品牌酒酒吧夜夜店42國際化化旗艦艦娛樂樂項目目植入入，營營造休休閑娛娛樂的的峰值值體驗驗：通過過國際際知名名休閑閑餐飲飲娛樂樂品牌牌項目目的引引進，，以點點帶面面發(fā)展展，形形成克克拉碼碼頭多多元化化的文文化魅魅力品牌夜夜店：：國際品品牌酒酒吧，，如KandiBar國際品品牌演演出俱俱樂部部，如如MINISTRYOFSOUND,ZIRCA改造舉舉措三三KandiBar新西蘭極限娛樂項目意式品品牌餐餐廳““VERVEEXPRESSO”澳大利利亞品品牌俱俱樂部部REBEL國際知知名歌歌舞團團ZIRCA品牌游游樂項項目：：新西蘭蘭G-MAX繃緊跳跳品牌餐餐飲：：意大利利、法法國、、德國國、日日本、、中國國、印印度等等世界界各地地的餐餐飲品品牌43傳統(tǒng)功功能利利用與與提升升：保留留原有有二手手交易易市場場的功功能，，同時時將之之改造造為藝藝術品品制作作展示示與交交易的的新空空間，，從而而豐富富了區(qū)區(qū)域的的文化化活力力，提提升了了區(qū)域域的價價值品品味改造舉舉措四四古董二二手市市場：：舊古董董、老老唱片片、老老收藏藏的展展示銷銷售市市場藝術品品制作作過程程現(xiàn)場場演繹繹、銷銷售：蠟燭制制作、、毛紡紡編織織、現(xiàn)現(xiàn)場作作畫傳統(tǒng)藝藝術表表演：：樂器、、傳統(tǒng)統(tǒng)戲曲曲藝術成成品展展示銷銷售除了原原本的的70個舊舊貨攤攤位外外，克克拉碼碼頭也也與AeonVentures公司司合作作，安安排更更多的的藝術術家到到跳蚤蚤市場場展銷銷他們們親手手制作作的藝藝術品品。展展示示的藝藝術門門類繁繁多，，既有有本國國傳統(tǒng)統(tǒng)藝術術，也也吸收收國外外地區(qū)區(qū)的特特色藝藝術44功能組組成與與空間間布局局：以餐飲娛娛樂為主涵涵蓋辦公、、零售的復復合功能組組成，在空空間布局上上，以臨河河距離為依依據(jù)，進行行功能板塊塊的劃分，，同時預留留了大面積積的停車設設施餐飲餐飲餐飲購物娛樂中心噴泉廣廣場改造舉措五五克拉碼頭分分區(qū)功能布布局克拉碼頭主主要業(yè)態(tài)構構成單單位：個功能布局：：以中心廣場場為核心，，分為五大大功能板塊塊各板塊主導導功能以臨臨河距離為為主要依據(jù)據(jù)，圈層分分布沿河的A、、D、E板板塊，是克克拉碼頭的的價值高地地，以餐飲飲業(yè)態(tài)為主主，同時也也包含部分分辦公，另另外，大型型娛樂設施施G-MAX也設置置在臨河區(qū)區(qū)域E區(qū)，，以實現(xiàn)其其娛樂價值值的最大化化外圍圈層則則主要以酒酒吧、夜店店俱樂部等等業(yè)態(tài)為主主功能組成：：以餐飲娛娛樂為主的的復合功能能餐飲酒吧類共有40家，夜店俱樂部部共有11家家，是最主主要的業(yè)態(tài)態(tài)辦公共6家，大型零售商商業(yè)2家，大型娛樂設設施1家45親水功能的的實現(xiàn)：具備景觀價價值的親水水開放式休休憩餐飲空空間以及燈燈光營造下下色彩斑斕斕的水影效效果，改變變了克拉碼碼頭原本的的臨水不親親水，豐富富了其商業(yè)業(yè)形式改造舉措六六為改變克拉拉碼頭臨水水但不親水水的局限，，業(yè)主嘉德德置業(yè)聘請請國際知名名設計公司司ALSOP進行沿沿河的景觀觀改造，其主要措措施包括：：具備景觀效效果的休憩憩空間打造造——結合合東南亞地地區(qū)多雨的的特點，為為河岸打造造開放式的的荷葉狀景景觀“頂棚棚”，“頂棚”延伸伸至河內(nèi)約約1.5米米，成為親水餐餐飲、休憩憩的主要空空間，由于其獨獨具特色的的造型，本本身也成為為區(qū)域的一一大看點利用燈光效效果，營造造五彩斑斕斕的水影，，讓克拉碼頭頭越夜越美美麗46水系利用：克拉碼頭頭位于新加加坡河上游游，通過設設置水上巴巴士，利用用水系紐帶帶的關聯(lián)作作用，整合合整個新加加坡河岸最最主要的看看點，也使使自身價值值放大，成成為外來旅旅游參觀的的首選改造舉措七七新加坡河摩天輪賭場建成區(qū)區(qū)金融群樓魚尾獅像F1夜間賽賽道濱海藝術中中心克拉碼頭47案例借鑒小小結借鑒一整體定位：充分依托托水系資源源，定位于于休閑娛樂樂中心，充充分成體現(xiàn)國國際化，為為旅游目的的地與城市市商業(yè)休閑閑目標區(qū)借鑒二產(chǎn)業(yè)定位：圍繞休閑閑娛樂，打打通相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，將將都市休閑閑詮釋到極致致借鑒三重點項目打打造：國際化旗艦艦娛樂項目目植入，營營造休閑娛娛樂的峰值體驗驗借鑒四傳統(tǒng)設施的的揚棄：有保留地地利用改造造傳統(tǒng)設施施借鑒五功能組成與與布局：以餐飲休休閑娛樂為為主導涵蓋蓋辦公、零零售的復合功能能，依照臨臨河距離進進行圈層布布局借鑒六親水的實現(xiàn)現(xiàn)：具備景觀觀價值的開開放式親水水休憩餐飲飲空間、燈光水影等等借鑒七水系價值的的最大化利利用：通過水上上巴士，整整合整個新新加坡河河岸資源源，放大自自身價值，，成為旅游游參觀的首首選48項目整體定定位與發(fā)展展戰(zhàn)略PART31項目整體定定位與發(fā)展展戰(zhàn)略項目整體定位項目發(fā)展戰(zhàn)略49結合項目戰(zhàn)戰(zhàn)略方向與與案例啟示示，項目整整體定位———立足大中原原，輻射大大中部，承承東啟西，，連上接下下的——國際化都市市休閑活力力中心（CentralRecreationalDistrict）項目之于金金水金水實現(xiàn)融融合功能與與提升功能能的唯一載載體項目之于鄭鄭州“承東啟西西、連上接接下”：承承接鄭東新新區(qū)配套、、升級老商商圈、優(yōu)化化產(chǎn)業(yè)機構構、彌補文文化休閑板板塊缺失，，引領鄭州州邁向國際際化的先鋒鋒50發(fā)展戰(zhàn)略城市占位“差異化、、形成新中中心三足鼎鼎立、引領領城市重構構”城市現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)老商業(yè)中心心鄭東新區(qū)新中心生態(tài)居住老商業(yè)中心心發(fā)展鄭東新區(qū)發(fā)發(fā)展中間地帶融融合功能缺缺失中心區(qū)文化化休閑板塊塊缺失51發(fā)展戰(zhàn)略城市占位“差異化、、形成新中中心三足鼎鼎立、引領領城市重構構”城市未來CRDCLDCBD新中心老中心外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)高教區(qū)物流區(qū)“左右逢源源，上下聯(lián)聯(lián)動”利用樞紐區(qū)區(qū)位，與周周邊區(qū)域的的競合關系系“差異化，，新中心三三足鼎立””自成一極，，差異化主主打文化休休閑與北部中央央居住區(qū)、、中央商務務區(qū)共同構構成新中心心發(fā)展三極極“城市重構構”通過項目的的串聯(lián)，新新老中心不不斷融合，，共同構成成城市內(nèi)核核52發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展理念“文脈縫合合、將文化化時尚化進進行到底””歷史文化的的“斷層””3600年年前的殷商商文化1000年年前的宋代代文化現(xiàn)當代文明明？？“被誤解””的現(xiàn)代形形象土、黃河、、厚重、年年輕、…中原不缺文文化沉淀，，不缺歷史遺遺跡，也不缺當代代的發(fā)展動動力，它缺的是：：傳統(tǒng)文化在在當代的新新生本土與外來來文明的對對接從而校正被被“誤解””的形象讓供奉在神神龕里的文文化傳統(tǒng)在在當代“活活過來”僅供參觀瞻瞻仰的古跡跡、遺址僅供觀看的的風中少林林“被供奉””的文化傳傳統(tǒng)53發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展理念“文脈縫合合、將文化化時尚化進進行到底””“厚重”的的文化古跡跡在洛陽、、開封“宏大”的的實景表演演在嵩山少少林作為核心城城市中心城城區(qū)的文化化活力板塊塊，項目應應當展現(xiàn)的的是——文化的時尚尚化KEY1體驗KEY2嫁接歷史將不不再只是是被“看看”，而而是更全全方位地地被當代代人所感感知傳統(tǒng)將不不再是““厚重””的，也也有年輕輕的新鮮鮮活力蹴鞠體驗驗場、茶茶道體驗驗館、文文化精品品酒店、、仲景中中藥大觀觀園、………并非歷史史的才是是文化并非本土土的才是是文化文化的活活力來自自于古今今中外、、兼收并并蓄的多多元化國際元素素的植入入當代藝術術的植入入54產(chǎn)業(yè)支撐撐——項項目產(chǎn)業(yè)業(yè)定位PART41項目產(chǎn)業(yè)業(yè)分析項目產(chǎn)業(yè)定位位55產(chǎn)業(yè)選擇擇鄭州市鼓鼓勵發(fā)展展產(chǎn)業(yè)備選產(chǎn)業(yè)業(yè)項目產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展基基礎案例借鑒鑒金融文化創(chuàng)意意旅游電子信息息備選業(yè)1備選業(yè)2備選業(yè)3備選業(yè)4備選業(yè)5……56文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)分分析小結結：項目目發(fā)展文文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)既既有產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎又又具備發(fā)發(fā)展前景景，建議議作為區(qū)區(qū)域重點點發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，并并依托省省八號演演播廳、、小櫻桃桃、皇宮宮等產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎，，著力發(fā)發(fā)展影視視傳媒、、藝術品品設計、、文化休休閑娛樂樂以及動動漫研發(fā)發(fā)、展示示等子行行業(yè)從產(chǎn)業(yè)前前景來看看，文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)已已經(jīng)逐步步成為全全球最具具發(fā)展?jié)摑摿Φ漠a(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一，同時時也是鄭鄭州市主主導發(fā)展展的新興興產(chǎn)業(yè)之之一從產(chǎn)業(yè)鏈鏈來看，文化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)涵豐豐富，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)輻射射帶動力力強從鄭州市市發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，整體處處于起步步階段，，制造在在外圍，，市區(qū)呈呈散點式式發(fā)展項目依托已有有基礎以以及近城城市中心心的區(qū)位位優(yōu)勢，，主動占占位，著力發(fā)展展影視傳傳媒、藝藝術品設設計、文文化休閑閑娛樂以以及動漫漫研發(fā)、、展示等等子行業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)前景景項目優(yōu)勢勢伺機發(fā)展展重點發(fā)展展限制發(fā)展展維持發(fā)展展影視傳媒媒藝術品設計休閑娛樂樂動漫展示57都市旅游游產(chǎn)業(yè)分分析小結結：項目目發(fā)展都都市旅游游產(chǎn)業(yè)既既有產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎又又具備發(fā)發(fā)展前景景，建議議作為區(qū)區(qū)域重點點發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，結結合自身身軟硬條條件，項項目打造造旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應的的可為空空間在于于：城市市觀光購購物、主主題旅游游、人文文旅游等等方面從產(chǎn)業(yè)前前景來看看，旅游業(yè)近近年來穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展，基于于其刺激激消費、、產(chǎn)業(yè)帶帶動以及及就業(yè)帶帶動等作作用，旅旅游業(yè)發(fā)發(fā)展具有有廣闊的的發(fā)展前前景，對對擴大城城市知名名度、提提升城市市形象具具有重要要作用從產(chǎn)業(yè)鏈鏈來看，旅游業(yè)業(yè)的內(nèi)涵涵涉及到到資源、、產(chǎn)品以以及活動動三大方方面從鄭州市市發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，鄭州市市旅游業(yè)業(yè)發(fā)展落落后于周周邊，分分布主要要在周邊邊縣市，，市區(qū)內(nèi)內(nèi)旅游產(chǎn)產(chǎn)品單一一，分布布分散，，歷史文文化價值值挖掘不不夠，商商業(yè)價值值實現(xiàn)不不夠，主主題樂園園發(fā)展落落后，也也直接造造成了鄭鄭州市旅旅游形象象模糊的的問題項目結合自身身軟硬條條件，項項目打造造旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應的的可為空空間在于于：城市觀光光購物、、主題旅旅游、人人文旅游游等方面面產(chǎn)業(yè)前景景項目優(yōu)勢勢伺機發(fā)展展重點發(fā)展展限制發(fā)展展維持發(fā)展展人文旅游游主題旅游游城市觀光光購物58金融業(yè)分分析小結結：項目目發(fā)展金金融產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃利利好不足足，但具具備一定定基礎，，同時產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身身擁有良良好的發(fā)發(fā)展前景景，建議議作為伺伺機發(fā)展展產(chǎn)業(yè)，，以地方方金融機機構、創(chuàng)創(chuàng)新金融融業(yè)務、、中后臺臺配套服服務為主主要發(fā)展展方向從產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展來看看，金融業(yè)業(yè)將成為為未來鄭鄭州市發(fā)發(fā)展的主主導產(chǎn)業(yè)業(yè)之一從發(fā)展基基礎來看看，本項目目依托金金水區(qū)行行政以及及金融業(yè)業(yè)的相關關基礎，，已具備備了一定定的發(fā)展展條件從競爭來來看，金水區(qū)區(qū)相對與與其他區(qū)區(qū)域而言言，擁有有現(xiàn)狀優(yōu)優(yōu)勢，但但未來利利好不足足，建議議作為伺機發(fā)展展的對象從產(chǎn)業(yè)鏈選選擇上，可以以與鄭東東新區(qū)等等形成差異化，以吸引地方方金融機機構、創(chuàng)創(chuàng)新金融融業(yè)務、、中后臺臺配套服服務為主主產(chǎn)業(yè)前景景項目優(yōu)勢勢伺機發(fā)展展重點發(fā)展展限制發(fā)展展維持發(fā)展展金融業(yè)59電子信息息產(chǎn)業(yè)分分析小結結：項目目擁有電電子信息息產(chǎn)品貿(mào)貿(mào)易的強強大基礎礎，但產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身身前景不不甚明朗朗，建議議僅維持持發(fā)展，，在鞏固固貿(mào)易優(yōu)優(yōu)勢的基基礎上，，提升研研發(fā)設計計等前端端功能從產(chǎn)業(yè)前前景來看看，受到經(jīng)濟濟危機影影響，我我國電子子信息行行業(yè)已被被列入行行業(yè)振興興計劃，，目前還還處在低低位調(diào)整整階段，，產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展前景景不甚明明朗從鄭州發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀來看，鄭州市市電子信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)制造主主要集中中在外圍圍高新區(qū)區(qū)與經(jīng)開開區(qū)，是是重點發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)業(yè)之一，，而貿(mào)易易主要布布局在項項目所在在片區(qū)對于電子子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，項項目擁有有一定的的優(yōu)勢基基礎，但但基于其其產(chǎn)業(yè)前前景不甚甚明朗，，建議維維持發(fā)展展，在鞏固貿(mào)貿(mào)易優(yōu)勢勢的基礎礎上，提提升研發(fā)發(fā)設計等等前端功功能產(chǎn)業(yè)前景景項目優(yōu)勢勢伺機發(fā)展展重點發(fā)展展限制發(fā)展展維持發(fā)展展電子信息息產(chǎn)業(yè)60產(chǎn)業(yè)分析析小結：：以文化化創(chuàng)意和和旅游為為兩大主主導產(chǎn)業(yè)業(yè)，輔以以金融、、電子信信息兩大大配套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)伺機發(fā)展重點發(fā)展限制發(fā)展維持發(fā)展產(chǎn)業(yè)前景景項目優(yōu)勢勢電子信息息產(chǎn)業(yè)人文旅游游主題旅游游城市觀光光購物影視傳媒媒藝術品設計休閑娛樂樂動漫展示金融業(yè)61市場支撐撐——項項目功能能定位PART51市場分析析項目功能定位位62商務辦公公功能分分析小結結鄭州市商商務功能能的主要要載體是是高層辦辦公，尚尚無成型型的總部部花園、、總部經(jīng)經(jīng)濟等形形式鄭州市商商務辦公公主要集集中在中中心城區(qū)區(qū)，按照照租金或或售價可可以分為為三個層層次金水區(qū)由由于老城城區(qū)以及及行政教教育資源源等方面面的優(yōu)勢勢，目前前處在第第一層次次，而鄭鄭東新區(qū)區(qū)基于自自身規(guī)劃劃利好，，有望形形成鄭州州市寫字字樓的更更高層級級鄭東新區(qū)區(qū)未來寫寫字樓推推量約有有200萬方對項目的的借鑒：：借鑒一：可以利利用鄭東東新區(qū)尚尚無形成成氛圍的的現(xiàn)狀，，適當延延續(xù)金水水區(qū)的商商務辦公公優(yōu)勢借鑒二：可以考考慮利用用現(xiàn)有的的資源（（自然資資源、行行政文化化資源等等）在部部分節(jié)點點打造總總部花園園的新型型辦公形形式63城市消費費能力和和水平快快速提升升，商業(yè)業(yè)市場逐逐漸成熟熟，已部部分完成成、未來來并將繼繼續(xù)完善善分層級級、分區(qū)區(qū)域發(fā)展展的市場場格局。。二七商圈圈和火車車站商圈圈形成的的二七商商業(yè)中心心是鄭州州市唯一一的市域域商圈；；碧沙商商業(yè)中心心雖然有有一定的的發(fā)展，，但遠不不成熟，，可見時時期內(nèi)難難以成長長為市級級商業(yè)；；龍湖商商業(yè)中心心未來有有潛力，，但現(xiàn)在在還沒有有形成有有效的市市場需求求，市場場啟動困困難。其其他已存存在的商商圈作為為區(qū)域性性商圈，，影響范范圍有限限，對附附近區(qū)域域新增商商業(yè)威脅脅不大。。就已出現(xiàn)現(xiàn)的商業(yè)業(yè)來看，，在擁有有大規(guī)模模居住人人口的區(qū)區(qū)域，出出現(xiàn)的規(guī)規(guī)模性商商業(yè)項目目（如花花園路商商圈、天天旺廣場場商圈）），能夠夠吸引區(qū)區(qū)域內(nèi)日日常生活活消費，，形成區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)核心，，從而與與城市市市域商圈圈形成互互補。商業(yè)功能能分析小小結對項目的的借鑒：：借鑒一：：鄭州商商圈發(fā)展展未來會會出現(xiàn)相相當時間間的斷檔檔，需要要一個新新的并具具有一定定能級的的商圈來來輻射和和服務于于鄭州的的快速發(fā)發(fā)展借鑒二：：鄭州依依然延續(xù)續(xù)傳統(tǒng)的的百貨商商場圍合合商圈的的模式，，在主題題商業(yè)街街區(qū)的打打造方面面幾乎空空白64住宅市場場功能分分析小結結鄭州市住住宅投放放主要集集中在金金水區(qū)與與鄭東新新區(qū)，高高層產(chǎn)品品為主流流，各區(qū)區(qū)近年來來均呈現(xiàn)現(xiàn)供大于于求的局局面鄭州商品品住宅市市場呈現(xiàn)現(xiàn)板明顯顯塊分化化的態(tài)勢勢，各板板塊依據(jù)據(jù)不同的的發(fā)展基基礎形成成不同特特征鄭東新區(qū)區(qū)板塊城城市主要要發(fā)展方方向，市市場最大大熱點板板塊，中中心區(qū)板板塊城市市核心地地段，形形成的城城市中心心高檔住住宅板塊塊北區(qū)南段段距離城城市中心心較近、、配套完完善、交交通便捷捷，成為為新興中中端住宅宅板塊北北區(qū)北北段依托托黃河資資源形成成的主動動郊區(qū)化化初級階階段的低低密度產(chǎn)產(chǎn)品的住住宅板塊塊對項目的的借鑒：：借鑒一：：鄭州市市住宅市市場基本本呈現(xiàn)供供略大于于求的局局面，項項目在住住宅功能能方面建建議以滿滿足項目目內(nèi)部人人口需求求為主借鑒二：：鄭州市市住宅市市場板塊塊特征棉棉線，項項目范圍圍基本處處在北部部片區(qū)，，北部區(qū)區(qū)域可打打造較低低密度的的高端多多層產(chǎn)品品，南部部區(qū)域可可延續(xù)高高層的城城市意向向產(chǎn)品65市場分分析小小結城市商