和隆大廈項(xiàng)目管理及營(yíng)銷推廣管理知識(shí)初步

中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)軍團(tuán)！報(bào)告框架項(xiàng)目簡(jiǎn)介第一部分第二部分項(xiàng)目核心問題探討第三部分第四部分項(xiàng)目核心問題探討項(xiàng)目營(yíng)銷及推廣思路初步探討第五部分長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析第六部分經(jīng)濟(jì)效益分析第一部分項(xiàng)目分析PART1項(xiàng)目分析項(xiàng)目地理位置長(zhǎng)沙屬于湖南長(zhǎng)株潭3+5城市群。本項(xiàng)目位于河西重陽(yáng)路與湘儀路西北角?！镯?xiàng)目分析項(xiàng)目周邊環(huán)境典型成熟居住老社區(qū)，新項(xiàng)目。目前周邊環(huán)境一般，交通配套一般。距地鐵2號(hào)線望城坡站較近，屬于地鐵口項(xiàng)目。項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊商業(yè)概況項(xiàng)目?jī)擅媾R路，周邊居住人群密集，環(huán)境一般，有點(diǎn)臟亂差的感覺。但是周邊商業(yè)配套齊全，商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)有很大空間。項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況“和隆大廈”項(xiàng)目是長(zhǎng)沙三德置業(yè)有限公司開發(fā)的商住樓（綜合樓）項(xiàng)目。項(xiàng)目基地位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)望城坡湘儀路與重陽(yáng)路交匯處西北角。本次規(guī)劃總用地為8041.74㎡，凈用地面積為6087.37㎡。本次工程為一類商住綜合樓項(xiàng)目，一至五層為商業(yè)；六至二十一層為商務(wù)公寓，地上總層數(shù)為二十一層，地下室兩層?？偨ㄖ娣e38244.22平方米，其中地上建筑面積30582.51㎡，地下車庫(kù)面積7661.41㎡(其中人防面積1967.82㎡)，容積率為5.0，總戶數(shù)432戶。項(xiàng)目分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目分析項(xiàng)目裙樓分析商業(yè)大空間臨街鋪面一樓平面布局圖項(xiàng)目裙樓分分析二樓平面布布局圖商業(yè)大空間間項(xiàng)目分析項(xiàng)目裙樓分分析三樓平面布布局圖商業(yè)大空間間項(xiàng)目分析公寓產(chǎn)品分分析塔樓標(biāo)準(zhǔn)層層平面圖塔樓核心筒筒項(xiàng)目分析塔樓標(biāo)準(zhǔn)層層面積分布布圖合理利用了了位置優(yōu)越越處做兩室室一廳戶型型，其它位位置也采用用陽(yáng)臺(tái)公寓寓式戶型，，產(chǎn)品定位位有優(yōu)勢(shì)。。公寓產(chǎn)品分分析項(xiàng)目分析兩室一廳戶戶型分析兩室一廳面面積在80㎡左右，此戶戶型為目前前市場(chǎng)最為為暢銷的剛剛需戶型。。公寓產(chǎn)品分分析項(xiàng)目分析一室一廳戶戶型分析一室一廳、、面積40㎡左右，帶陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)有有一半的贈(zèng)贈(zèng)送面積，，便于居家家或投資，，可成為項(xiàng)項(xiàng)目性價(jià)比比的吸引點(diǎn)點(diǎn)。公寓產(chǎn)品分分析項(xiàng)目分析先馳觀點(diǎn)項(xiàng)目為典型型投資小戶戶型公寓，，五層商業(yè)業(yè)裙樓，商商業(yè)體量小小。塔樓可可定為于投投資性產(chǎn)品品，商業(yè)裙裙樓可做周周邊社區(qū)配配套商業(yè)升升級(jí)版。河西岳麓區(qū)區(qū)小戶型公公寓項(xiàng)目市市場(chǎng)供需情情況怎樣呢呢？項(xiàng)目分析項(xiàng)目屬性界界定第二部分長(zhǎng)長(zhǎng)沙岳麓區(qū)區(qū)公寓市場(chǎng)分析PART2長(zhǎng)沙岳麓區(qū)區(qū)公寓市場(chǎng)場(chǎng)分析岳麓區(qū)在售售公寓項(xiàng)目目分析樓盤：長(zhǎng)沙奧克斯斯廣場(chǎng)地址：位于于岳麓區(qū)溁溁銀路以東東、岳麓大大道以南房屋用途：：住宅公公寓寫字字樓商鋪鋪占地面積：：67519.406平方米建筑面積：：441947.000平方米容積率率：5.0綠化率率：15%停車位數(shù):2290個(gè)物管費(fèi)費(fèi):7元/平米/月均價(jià)：7000元/平方米長(zhǎng)沙奧克斯斯廣場(chǎng)1號(hào)棟42-91平米公寓依依托奧克斯斯廣場(chǎng)的步步行街、電電影院、shoppmall等配套設(shè)施施，實(shí)行一一步到位的的生活方式式，銷售整整體良好。。長(zhǎng)沙岳麓區(qū)區(qū)公寓市場(chǎng)場(chǎng)分析岳麓區(qū)在售售公寓項(xiàng)目目分析樓盤：萬(wàn)科科城市花園園地址：位于于岳麓區(qū)楓楓林三路889號(hào)房屋用途：：普通住宅宅商業(yè)樓樓其它占地地面面積積：：39244.230平平方方米米建筑筑面面積積：：155000.000平平方方米米容積積率率：：3.5綠化化率率：：35.15%停車車位位數(shù)數(shù):720個(gè)個(gè)物管管費(fèi)費(fèi):1.8元元/平平米米/月月均價(jià)價(jià)：：6500元/平方方米米萬(wàn)科科城城市市花花園園35平米米精精裝裝I派公公寓寓，，首首付付6萬(wàn)起起，，精精裝裝折折后后均均價(jià)價(jià)6500-6800元/平米米。。長(zhǎng)沙沙岳岳麓麓區(qū)區(qū)公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析岳麓麓區(qū)區(qū)在在售售公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析樓盤盤：：沁園園春春··御御院院地址址：：位位于于金金星星大大道道與與桐桐梓梓坡坡交交匯匯處處房屋屋用用途途：：普普通通住住宅宅商商業(yè)業(yè)樓樓寫寫字字樓樓占地地面面積積：：108439.000平平方方米米建筑筑面面積積：：356524.656平平方方米米容積積率率：：3.08綠化化率率：：45%停車車位位數(shù)數(shù):2040個(gè)個(gè)物管管費(fèi)費(fèi):1.50元元/平平米米/月月均價(jià)價(jià)：：11500元/平平方方米米沁園園春春御御院院現(xiàn)現(xiàn)房房在在售售，，40-70平米米精精裝裝小小公公寓寓，，均均價(jià)價(jià)11500元/平米米。。長(zhǎng)沙沙岳岳麓麓區(qū)區(qū)公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析岳麓麓區(qū)區(qū)在在售售公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析樓盤盤：：沙沙發(fā)發(fā)公公寓寓地址址：：位位于于長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙市市岳岳麓麓區(qū)區(qū)桐桐梓梓坡坡路路123號(hào)號(hào)（（湘湘雅雅附附三三對(duì)對(duì)面面））房屋屋用用途途：：普普通通住住宅宅占地地面面積積：：5745.770平平方方米米建筑筑面面積積：：14356.690平平方方米米綠化化率率：：38%停車車位位數(shù)數(shù):180個(gè)物管管費(fèi)費(fèi):1.4/平平米米/月月均價(jià)價(jià)：：7000元/平平方方米米沙發(fā)發(fā)公公寓寓目前前現(xiàn)現(xiàn)房房銷銷售售中中，，其其中中商商業(yè)業(yè)裙裙樓樓已已經(jīng)經(jīng)招招商商運(yùn)運(yùn)行行，，有有KTV、、連連鎖鎖酒酒店店、、咖咖啡啡西西餐餐廳廳。。其其中中連連鎖鎖酒酒店店購(gòu)購(gòu)置置2層層（（9、、10））公公寓寓。。目目前前待待售售房房源源195套套。。岳麓麓區(qū)區(qū)在在售售公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析樓盤盤：：恒萬(wàn)萬(wàn).西西溪溪里里地址址：：位位于于岳岳麓麓區(qū)區(qū)桐桐梓梓坡坡房屋屋用用途途：：普普通通住住宅宅公公寓寓占地地面面積積：：9491.840平平方方米米建筑筑面面積積：：30734.170平平方方米米容積積率率：：3.18綠化化率率：：41.32%停車車位位數(shù)數(shù):135個(gè)個(gè)物管管費(fèi)費(fèi):1.50元元/平平米米/月月均價(jià)價(jià)：：7000元元/平平方方米米恒萬(wàn)萬(wàn).西西溪溪里里依托華華銀銀旺旺和和超超市市、、步步步步高高購(gòu)購(gòu)物物廣廣場(chǎng)場(chǎng)及及時(shí)時(shí)代代帝帝景景大大酒酒店店、、瑪瑪依依拉拉大大酒酒店店、、茉茉莉莉花花大大酒酒店店等等配配套套。。長(zhǎng)沙沙岳岳麓麓區(qū)區(qū)公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析岳麓麓區(qū)區(qū)在在售售公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析樓盤盤：：長(zhǎng)房房時(shí)時(shí)代代城城地址址：：位位于于桐桐梓梓坡坡路路與與玉玉蘭蘭路路交交匯匯處處房屋屋用用途途：：普普通通住住宅宅、、公公寓寓、、商商業(yè)業(yè)占地地面面積積：：150000.000平平方方米米建筑筑面面積積：：400000.000平平方方米米容積積率率：：2.95綠化化率率：：41%停車車位位數(shù)數(shù):1933個(gè)個(gè)物管管費(fèi)費(fèi):1.6元/平平米米/月月公寓寓均均價(jià)價(jià)：：7500元/平平方方米米長(zhǎng)房房時(shí)時(shí)代代城城目前前公公寓寓為為現(xiàn)現(xiàn)房房，，無(wú)無(wú)按按揭揭貸貸款款，，全全為為一一次次性性付付款款銷銷售售，，幾幾乎乎無(wú)無(wú)折折扣扣。。長(zhǎng)沙沙岳岳麓麓區(qū)區(qū)公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析岳麓麓區(qū)區(qū)在在售售公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析樓盤盤：：紅公公館館地址址：：位位于于岳岳麓麓區(qū)區(qū)望望城城坡坡汽汽車車西西站站北北房屋屋用用途途：：普普通通住住宅宅占地地面面積積：：12764.960平平方方米米建筑筑面面積積：：52510.860平平方方米米容積積率率：：5.5綠化化率率：：36%停車車位位數(shù)數(shù):1933個(gè)個(gè)物管管費(fèi)費(fèi):1.7元/平平米米/月月均價(jià)價(jià)：：6600元元/平平方方米米紅公公館館項(xiàng)目目1公公里里范范圍圍內(nèi)內(nèi)有有建建行行、、招招行行、、浦浦發(fā)發(fā)銀銀行行、、長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙商商業(yè)業(yè)銀銀行行、、郵郵政政儲(chǔ)儲(chǔ)蓄蓄等等一一應(yīng)應(yīng)俱俱全全.公共共設(shè)設(shè)施施：：湘湘儀儀菜菜市市場(chǎng)場(chǎng)、、三三角角坪坪生生鮮鮮市市場(chǎng)場(chǎng)、、格格林林星星城城菜菜市市場(chǎng)場(chǎng)。。長(zhǎng)沙沙岳岳麓麓區(qū)區(qū)公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析岳麓麓區(qū)區(qū)在在售售公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析樓盤盤：：建安安··像像素素匯匯地址址：：麓麓谷谷高高新新開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)管管委委會(huì)會(huì)南南側(cè)側(cè)房屋屋用用途途：：商商業(yè)業(yè)樓樓公公寓寓占地地面面積積：：6575.780平平方方米米建筑筑面面積積：：40183.660平平方方米米容積積率率：：6.69綠化化率率：：28.65%停車車位位數(shù)數(shù):201個(gè)個(gè)物管管費(fèi)費(fèi):1.5元/平平米米/月月均價(jià)價(jià)：：6880元元/平平方方米米建安安··像像素素匯匯依托托購(gòu)購(gòu)物物中中心心：：通通程程商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)丶丶新新一一佳佳超超市市、、恒恒生生超超市市、、華華銀銀旺旺和和超超市市。。休休閑閑娛娛樂樂：：麓麓谷谷生生態(tài)態(tài)公公園園、、王王陵陵公公園園、、梅梅溪溪湖湖生生態(tài)態(tài)休休閑閑走走廊廊。。實(shí)實(shí)行行生生活活一一步步到到位位。。長(zhǎng)沙沙岳岳麓麓區(qū)區(qū)公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析序號(hào)項(xiàng)目名稱位置面積區(qū)間價(jià)格1望興F1站岳麓區(qū)西二環(huán)與楓林路交匯東南處40-50㎡6600元/㎡2勤誠(chéng)達(dá)雅閣國(guó)際桐梓坡西路與麓楓路交匯處40-92㎡精7400元/㎡毛6400元/㎡3星語(yǔ)林公寓·阿普阿布咸嘉湖西路與谷豐路交匯處916號(hào)41-77㎡6600元/㎡4西鐵馨寓（西鐵領(lǐng)寓）岳麓區(qū)麓景路123號(hào)52-54㎡精7000元/㎡5綠地時(shí)代廣場(chǎng)(綠地中央廣場(chǎng))岳麓區(qū)銀杉路31號(hào)22-62㎡7900元/㎡6望興新苑(望興嘉年華)岳麓區(qū)麓景路129號(hào)42-51㎡6600元/㎡7金領(lǐng)公寓(金榮公寓)高新區(qū)桐梓坡西路229號(hào)72㎡5200元/㎡8金榮·央谷金座(譽(yù)峰二期)長(zhǎng)沙河西麓谷公園（桐梓坡西路）50-71㎡6200元/㎡9楓華府第岳麓區(qū)象嘴路368號(hào)46㎡5000元/㎡10聯(lián)美嘉園（卡卡）岳麓區(qū)杜鵑路812號(hào)40-90㎡5250元/㎡長(zhǎng)沙岳麓麓區(qū)公寓寓市場(chǎng)分分析岳麓區(qū)其其它公寓寓項(xiàng)目分分析先馳觀點(diǎn)受宏觀調(diào)調(diào)控影響響，2012年長(zhǎng)沙市市場(chǎng)50㎡以下投資資型小戶戶型產(chǎn)品品供求比比顯著高高于其他他面積段段產(chǎn)品，，雖然長(zhǎng)長(zhǎng)沙限購(gòu)購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)沙樓市市并未產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)質(zhì)性的影影響，但但是對(duì)小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的沖沖擊還是是比較大大。受限購(gòu)、、限貸影影響，2012年小戶型型產(chǎn)品開開發(fā)量急急聚增加加，目前前供大于于求。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重重，究竟竟本項(xiàng)目在招招商及銷銷售推廣廣中面臨臨的問題題是那些些呢？長(zhǎng)沙岳麓麓區(qū)公寓寓市場(chǎng)分分析公寓項(xiàng)目目綜合分分析第三部分分項(xiàng)目核心問題題探討PART3核心問題題一項(xiàng)目核心心問題探探討剛需與投投資間的的分水嶺如何增強(qiáng)強(qiáng)投資者者信心？？核心問題題二商業(yè)裙樓樓先招商后后銷售？？還是邊邊招商邊邊銷售？？如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值最最大化？？項(xiàng)目銷售售核心問問題探討討核心問題題三如何快速速去化380余套約40㎡小戶型產(chǎn)產(chǎn)品？項(xiàng)目銷售售核心問問題探討討三大核心心問題，，如何解解決？第四部分分項(xiàng)目營(yíng)銷及推廣思路初步探討討PART4鉑金投資資型精裝裝公寓+孕嬰童名名品中心心項(xiàng)目營(yíng)銷銷及推廣廣思路初初步探討討項(xiàng)目形象象定位河西西西站中中心、、地鐵鐵口投投資精精裝公公寓長(zhǎng)沙AMO孕嬰童童名品品中心心、一一站式式孕嬰嬰童購(gòu)購(gòu)物中中心公寓推推廣主主題：：商業(yè)推推廣主主題：：長(zhǎng)沙首首家近近5000平米母母嬰童童商品品一站站式購(gòu)購(gòu)物名名品中中心，，提供供全方方位增增值服服務(wù)，，實(shí)體體門店店+直購(gòu)手手冊(cè)+電子商商務(wù)三三位一一體購(gòu)購(gòu)物中中心。。項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討項(xiàng)目推推廣主主題定定位◆臨街商商鋪——先招商商后帶帶租約約銷售售、實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值最最大化化！業(yè)態(tài)定定位：：孕嬰童童名品品街區(qū)區(qū)◆一樓、、二樓樓商業(yè)業(yè)大空空間——先招商商后帶帶租約約銷售售或整整體出出售業(yè)態(tài)定定位:專業(yè)孕孕嬰童童品牌牌專賣賣店◆一樓大大堂和和三樓樓商業(yè)業(yè)大空空間——分割招招商后后考慮慮整體體出售售業(yè)態(tài)定定位：：早教教中心心，英英語(yǔ)培培訓(xùn)中中心、、兒童童娛樂樂攝影影、美美術(shù)中中心項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討商業(yè)營(yíng)營(yíng)銷思思路建建議孕嬰童童名品品大賣賣場(chǎng)孕嬰童童品牌牌街區(qū)區(qū)裙樓一一樓平平面圖圖項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討商業(yè)招招商布布局建建議裙樓二二樓平平面圖圖孕嬰童童名品品大賣賣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討商業(yè)招招商布布局建建議裙樓三三樓平平面圖圖少兒英英語(yǔ)兒童游游樂、、攝影影早教中中心嬰兒游游泳美術(shù)館館項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討商業(yè)招招商布布局建建議精裝修修產(chǎn)品附附加值值商業(yè)價(jià)價(jià)值提提升商務(wù)價(jià)價(jià)值最最大化化公寓制制造溢溢價(jià)的的主要要手法法制造價(jià)價(jià)值提提升公寓營(yíng)營(yíng)銷思思路建建議項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討高調(diào)入入市模擬招招商，，利用用商家家資源源，進(jìn)進(jìn)行前前期招招商溝溝通。。招商先先行，，舉辦辦招商商儀式式、簽簽訂前前期招招商合合作協(xié)協(xié)議。。市場(chǎng)造造勢(shì)，，利用用主力力商家家品牌牌形象象，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行行形象象宣傳傳。項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討公寓營(yíng)營(yíng)銷思思路建建議商業(yè)招招商先先行造勢(shì)宣宣傳突突顯公公寓投資價(jià)價(jià)值項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討公寓營(yíng)營(yíng)銷思思路建建議結(jié)合2號(hào)線望望城坡坡站離離本項(xiàng)項(xiàng)目的的優(yōu)越越性，，大力力提升升本項(xiàng)項(xiàng)目的的公寓寓投資資價(jià)值值項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討擴(kuò)大地地鐵口口物業(yè)業(yè)投資資價(jià)值值公寓營(yíng)營(yíng)銷思思路建建議項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討目標(biāo)客客戶群群定向向營(yíng)銷銷----我們看看到了了一群群人公寓投投資用用途以以抗通通脹的的投資資品為為主。。能買買投資資品的的，有有一個(gè)個(gè)重要要人群群。公寓目目標(biāo)客客群定定向營(yíng)營(yíng)銷項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討有那么么一群群人，，每天天開豪豪華跑跑車出出入高高檔社社區(qū)早早出晚晚歸，，目的的卻不不是去去談生生意，，而是是聚會(huì)會(huì)、打打牌和和聊天天。有那么么一群群人，，穿著著光鮮鮮亮麗麗，是是高檔檔會(huì)所所、美美容院院、美美發(fā)場(chǎng)場(chǎng)所的的熟客客。公寓目目標(biāo)客客群定定向營(yíng)營(yíng)銷項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討有那么么一群群人，，動(dòng)輒輒到商商場(chǎng)或或車展展里大大方““血拼拼”，，一擲擲千金金，揮揮金如如土，，本質(zhì)質(zhì)卻是是“無(wú)無(wú)業(yè)者者”。。還有一一群人人，在在過山山車一一樣澎澎湃的的股市市，輸輸贏±N萬(wàn)元，，卻別別樣淡淡定，，因?yàn)闉檎也徊坏狡淦渌锻顿Y途途徑。。公寓目目標(biāo)客客群定定向營(yíng)營(yíng)銷項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討還有一一群人人，面面對(duì)限限購(gòu)傳傳言及及節(jié)節(jié)節(jié)攀升升的CPI，惆悵悵不已已。心心中困困惑：：難道道地產(chǎn)產(chǎn)投資資已入入絕境境？新婚姻姻法頒頒布，，越來來越多多的女女人開開始思思考，，女人人沒房房等于于白忙忙，靠靠男人人不如如靠自自己，，中心心有套套房才才能高高枕無(wú)無(wú)憂。。公寓目目標(biāo)客客群定定向營(yíng)營(yíng)銷項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路初步步探討討客群洞洞察：：打開女女人的的錢袋袋！利用分分眾傳傳媒，，SPA會(huì)所、、美容容院等等女性性聚居居的廣廣告途途徑，，適時(shí)時(shí)舉辦辦針對(duì)對(duì)女性性的暖暖場(chǎng)活活動(dòng)。。項(xiàng)目區(qū)區(qū)域闊太太太私房錢錢買搖錢小小公寓寓公寓目目標(biāo)客客群定定向營(yíng)營(yíng)銷以上營(yíng)營(yíng)銷及及推廣廣思路路延伸伸出關(guān)關(guān)鍵問問題一一：長(zhǎng)沙精精裝修修的市市場(chǎng)怎怎樣，，在本本項(xiàng)目目的操操作是是否可可行？？鉑金投投資型型精裝裝公寓寓+孕嬰童童名品品中心心第五部部分長(zhǎng)沙精精裝修修市場(chǎng)場(chǎng)分析析PART5長(zhǎng)沙精精裝修修市場(chǎng)場(chǎng)分析析長(zhǎng)沙市市精裝裝市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展階段段類別起步期（2005年—2006年）緩慢發(fā)展快速發(fā)展代表樓盤珠江花城荷園、博林金谷、標(biāo)志麓谷坐標(biāo)萬(wàn)科系列、恒大系列、鉑宮、遠(yuǎn)大系列等特征外來開發(fā)商紛紛引進(jìn)精裝修房生活理念，精裝修檔次不高少量開發(fā)商開始嘗試做精裝房，但是市場(chǎng)接受度一般，客戶認(rèn)可度不高外來品牌開發(fā)商主導(dǎo)精裝修市場(chǎng)，品質(zhì)有所提升，市場(chǎng)接受度較高，精裝修不如快速發(fā)展階段，成為營(yíng)銷利器長(zhǎng)沙精精裝房房市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)歷歷了起起步、、緩慢慢發(fā)展展、快快速發(fā)發(fā)展三三個(gè)階階段,2007年大量量品牌牌開發(fā)發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐，，特別別是萬(wàn)萬(wàn)科的的進(jìn)入入，帶帶來了了沿海海精裝裝房的的居住住理念念，在在不斷斷宣傳傳與提提升精精裝修修房源源的品品質(zhì)質(zhì)質(zhì)量前前提下下，客客戶對(duì)對(duì)精裝裝修房房源從從未知知轉(zhuǎn)變變?yōu)榱肆私?，，目前前長(zhǎng)沙沙市場(chǎng)場(chǎng)精裝裝修房房源已已占有有了較較高的的市場(chǎng)場(chǎng)。長(zhǎng)沙精精裝修修市場(chǎng)場(chǎng)分析析長(zhǎng)沙市市精裝裝市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展階段段第一階段：基本裝修第二階段：菜單式裝修第三階段：一次精裝修的成品房

第四階段：全配置式的成品房

基本裝裝修，，主要要是對(duì)對(duì)地板板，墻墻壁進(jìn)進(jìn)行簡(jiǎn)簡(jiǎn)單裝裝修（（如東東上一一品））。菜單式式裝修修，開開發(fā)商商會(huì)向向業(yè)主主提供供一份份較為為詳細(xì)細(xì)的菜菜單列列表，，為房房屋各各個(gè)功功能空空間部部分材材料設(shè)設(shè)置了了若干干種可可供選選擇的的方案案，經(jīng)經(jīng)購(gòu)房房者自自己決決定后后，由由開發(fā)發(fā)商組組織裝裝修公公司統(tǒng)統(tǒng)一裝裝修，，免去去購(gòu)房房者裝裝修麻麻煩。。一次性性精裝裝修成成品房房。開開發(fā)商商為購(gòu)購(gòu)房者者提供供統(tǒng)一一裝飾飾裝修修，各各個(gè)功功能空空間都都符合合居住住要求求如西西街庭庭院。。全配置置式的的成品品房，，開發(fā)發(fā)商既既向購(gòu)購(gòu)房者者提供供經(jīng)過過統(tǒng)一一裝飾飾裝修修、設(shè)設(shè)計(jì)施施工的的成品品房，，而且且配置置全部部家電電等日日用生生活品品如標(biāo)標(biāo)志.麓谷。。從無(wú)到到有，，從試試探到到過渡渡，再再到目目前的的市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展接受受，精精裝房房走過過了市市場(chǎng)的的空白白期。。從客客戶的的完全全不認(rèn)認(rèn)可到到逐漸漸接受受，到到逐漸漸成為為市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)發(fā)展方方向，，未來來無(wú)疑疑將成成為市市場(chǎng)的的一種種重要要選擇擇。根據(jù)長(zhǎng)長(zhǎng)沙萬(wàn)萬(wàn)科啟啟動(dòng)住住宅精精裝修修市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查和研研究，，在回回收18680份有效效問卷卷中，，有68%的客戶戶愿意意選擇擇購(gòu)買買精裝裝修房房，比比不愿愿意的的客戶戶高出出近50個(gè)百分分點(diǎn)。。同時(shí)，，在新新浪網(wǎng)網(wǎng)進(jìn)行行的長(zhǎng)長(zhǎng)沙精精裝修修房調(diào)調(diào)查中中，明明確表表示不不會(huì)買買精裝裝房的的網(wǎng)友友比例例也只只占到到15.9%長(zhǎng)沙精精裝修修市場(chǎng)場(chǎng)分析析長(zhǎng)沙市市精裝裝市場(chǎng)場(chǎng)接受受度優(yōu)勢(shì)：：裝修責(zé)責(zé)任明明確開發(fā)商商是全全裝修修房的的第一一責(zé)任任人，，并且且承擔(dān)擔(dān)保險(xiǎn)險(xiǎn)、賠賠償?shù)鹊蓉?zé)任任，裝裝修部部分的的價(jià)值值明確確，無(wú)無(wú)后顧顧之憂憂，在在銷售售時(shí)無(wú)無(wú)需隱隱瞞裝裝修價(jià)價(jià)格，，利于于建立立客戶戶的購(gòu)購(gòu)買信信心。。模糊總總價(jià)與送裝裝修不不同，，全裝裝修房房在合合同中中簽訂訂的房房?jī)r(jià)中中即包包含了了裝修修部分分的價(jià)價(jià)格，，開發(fā)發(fā)商更更加有有理由由不公公開裝裝修部部分的的價(jià)格格，從從而起起到模模糊總總價(jià)的的作用用，但但目前前市場(chǎng)場(chǎng)上大大多開開發(fā)商商都提提供裝裝修的的價(jià)格格，當(dāng)當(dāng)然這這個(gè)裝裝修報(bào)報(bào)價(jià)與與實(shí)際際的裝裝修成成本存存有較較大的的差距距。劣勢(shì)：：產(chǎn)品過過于單單一，，拒絕絕了部部分客客戶全裝修修房通通常僅僅有一一種裝裝修設(shè)設(shè)計(jì)，，選擇擇余地地小，，對(duì)于于一些些追求求個(gè)性性化的的客戶戶來說說銷售售難經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)：：加強(qiáng)開發(fā)商售后后服務(wù)能力力與裝修公司司做好協(xié)調(diào)調(diào)工作，出出現(xiàn)問題第第一時(shí)間做做好售后服服務(wù)。長(zhǎng)沙精裝修修市場(chǎng)分析析精裝修項(xiàng)目目的優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析由開發(fā)商聯(lián)聯(lián)合裝修公公司統(tǒng)一完完成建、裝裝工程，將將裝修房作作為一個(gè)完完整商品出出售給購(gòu)房房者。在預(yù)預(yù)售合同中中，雙方就就裝修效果果、裝修材材料及設(shè)備備做出約定定。其裝修修工程由開開發(fā)商向裝裝修公司約約定，裝修修公司直接接對(duì)開發(fā)商商負(fù)責(zé)。通通過裝修公公司只提供供一種統(tǒng)一一的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，客戶戶可以了解解裝修的價(jià)價(jià)值，但無(wú)無(wú)選擇設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格、材材料品牌的的余地。購(gòu)購(gòu)房者所負(fù)負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)價(jià)是成品房房的房?jī)r(jià)，，裝修部分分作為房屋屋的部件計(jì)計(jì)入房?jī)r(jià)之之中。長(zhǎng)沙精裝修修市場(chǎng)分析析長(zhǎng)沙精裝修修樓盤分布布2012年，長(zhǎng)沙在在售精裝修修樓盤超30個(gè),主要代表性性項(xiàng)目有開開福萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)、運(yùn)達(dá)達(dá)中央廣場(chǎng)場(chǎng)、綠地公公館、綠地地中央廣場(chǎng)場(chǎng)、中海國(guó)國(guó)際社區(qū)等等。長(zhǎng)沙市精裝裝修項(xiàng)目目目前以小戶戶型為主，，主要集中中在投資價(jià)價(jià)值相對(duì)較較大的區(qū)域域。長(zhǎng)沙市精裝裝修住宅主主要分布在在河西市政政府周邊以以及五一廣廣場(chǎng)芙蓉路路、韶山路路、等河?xùn)|東區(qū)域，其其他各區(qū)域域也有零星星分布。精裝修項(xiàng)目目多以小戶戶型為主，，主要為過過渡型、投投資型客戶戶，大戶型型精裝修為為改善型和和居家型客客戶。萬(wàn)科集團(tuán)在在長(zhǎng)沙開發(fā)發(fā)項(xiàng)目均為為精裝修，，這與萬(wàn)科科規(guī)定的到到2010年所開發(fā)的的70%的項(xiàng)目為精精裝修項(xiàng)目目有著密切切的聯(lián)系。。長(zhǎng)沙精裝修修市場(chǎng)分析析長(zhǎng)沙精裝修修樓盤特點(diǎn)點(diǎn)第一類：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)裝修的的材料品牌牌和品質(zhì)，，如恒大；；第二類：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)裝修的的人性化設(shè)設(shè)計(jì)和裝修修，如萬(wàn)科科的“八大大家居解決決方案”；；第三類：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)裝修的的全面和高高價(jià)值，如如亞商國(guó)際際，除精裝裝修外，還還附送冰箱箱、彩電、、洗衣機(jī)等等家電；第四類：倡倡導(dǎo)新概念念，如陽(yáng)光光100推出的“低低碳精裝修修”，以““舒適、健健康、節(jié)能能”作為主主題，強(qiáng)調(diào)調(diào)設(shè)計(jì)和裝裝修用材的的環(huán)保。長(zhǎng)沙精裝修修市場(chǎng)分析析長(zhǎng)沙精裝修修特點(diǎn)精裝修的增增值效應(yīng)：：長(zhǎng)沙精裝裝價(jià)格一般般高于同區(qū)區(qū)域同質(zhì)毛毛坯產(chǎn)品的的700-1000元/㎡。區(qū)域精裝樓盤均價(jià)毛坯樓盤均價(jià)增值幅度中心城區(qū)（公寓）16000100006000北城片區(qū)（公寓）980088001000北城片區(qū)（住宅）70006500500武廣新城片區(qū)（住宅）790068001100省府紅星片區(qū)（住宅）73006200800麓北片區(qū)（公寓）75006800700麓北片區(qū)（住宅）70006500500麓南片區(qū)（精裝修）600050001000市府片區(qū)（公寓）65005800700金星北片區(qū)（住宅）51004500600長(zhǎng)沙精裝修修市場(chǎng)分析析長(zhǎng)沙精裝修修增值分析析精裝標(biāo)準(zhǔn)集集中在800-1600元/㎡，豪裝達(dá)到3000——6000/㎡.裝修報(bào)價(jià)可以看出，，長(zhǎng)沙市精精裝修項(xiàng)目目的裝修價(jià)價(jià)格集中在在800-1600元/㎡之間，可可見整體市市場(chǎng)裝修的的標(biāo)準(zhǔn)偏中中低檔；萬(wàn)達(dá)、運(yùn)達(dá)達(dá)中央廣場(chǎng)場(chǎng)、綠地公公館、壹號(hào)號(hào)公館等項(xiàng)項(xiàng)目的面市市，長(zhǎng)沙整整個(gè)精裝修修檔次達(dá)到到了豪裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)外外報(bào)價(jià)達(dá)到到了3000-6000元/㎡.長(zhǎng)沙精裝修修市場(chǎng)分析析長(zhǎng)沙精裝修修增值分析析長(zhǎng)沙精裝修修市場(chǎng)分析析小結(jié)精裝房將成成為未來樓樓市主流產(chǎn)產(chǎn)品。小戶型公寓寓目前仍舊舊是精裝房房主流。性價(jià)比高、、裝修品質(zhì)質(zhì)好的項(xiàng)目目才能在市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中中脫穎而出出。精裝修將成成為未來營(yíng)營(yíng)銷價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)中的重要要體現(xiàn)，成成為增值點(diǎn)點(diǎn)。精裝修在本本項(xiàng)目實(shí)施施是可行的的。以上營(yíng)銷及及推廣思路路延伸出關(guān)關(guān)鍵問題二二：經(jīng)濟(jì)效益分分析？鉑金投資型型精裝公寓寓+孕嬰童名品品中心第六部分經(jīng)濟(jì)效益分分析PART6本項(xiàng)目建議議采用精裝裝修產(chǎn)品根據(jù)目前房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的政策環(huán)環(huán)境與未來來走勢(shì)和項(xiàng)項(xiàng)目所在的的區(qū)域的功功能特征，，提供對(duì)內(nèi)采采用800元/㎡，對(duì)外報(bào)價(jià)價(jià)1500元/㎡裝修成本的的精裝修房房源。以拔高項(xiàng)目目形象，增增強(qiáng)性價(jià)比比、形成差差異化。本項(xiàng)目精裝裝建議經(jīng)濟(jì)效益分分析公寓定價(jià)建建議毛坯定價(jià)：：7500元/㎡經(jīng)濟(jì)效益分分析精裝定價(jià)：：8500元/㎡對(duì)內(nèi)采用800元/㎡，對(duì)外報(bào)價(jià)1500元元/㎡裝修修成本。經(jīng)濟(jì)效益分分析商業(yè)定價(jià)建建議1、臨街商業(yè)業(yè)定價(jià)30000-35000元/㎡。2、一樓、二二樓商業(yè)大大空間租金金100-120元/㎡/月，售價(jià)15000-18000元/㎡。3、三樓商業(yè)業(yè)大空間租租金60-80元/㎡/月，售價(jià)10000-12000元/㎡。先招商后銷銷售模式直接銷售模模式1、臨街商業(yè)業(yè)定價(jià)28000-32000元/㎡。2、一樓、二二樓、三樓樓商業(yè)大空空間整體打打包售價(jià)10000-12000元/㎡。經(jīng)濟(jì)效益分分析對(duì)比經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算分析物業(yè)類型面積（㎡）一般公寓模式鉑金投資型精裝公寓+孕嬰童名品中心均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）公寓2183075001672500008500185555000臨街商鋪120030000360000003250039000000一二樓商業(yè)大空間280010000280000001400039200000三樓商業(yè)大空間200010000200000001200024000000車位100（可售車位）1000001000000010000010000000合計(jì)261250000297755000經(jīng)濟(jì)效益分分析對(duì)比經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算分析一般公寓模模式:銷售收入約約2.6125億元鉑金投資型型精裝公寓寓+孕嬰童名品品中心模式:銷售收入約約2.97755億元增加成本1746萬(wàn)，增加銷售收收入3650萬(wàn)，實(shí)際增值1904萬(wàn)鉑金投資型型精裝公寓寓+孕嬰童名品品中心先馳觀點(diǎn)符合本項(xiàng)目目的營(yíng)銷及及推廣定位位。合作模式初初步探討模式一：全全程營(yíng)銷策策劃、招商商代理。（（未含廣告告推廣）收費(fèi)方式：：營(yíng)銷策劃：：銷售額的的1.2%；招商代理理：2個(gè)月月租金金模式二：全全程營(yíng)銷策策劃、招商商、廣告推推廣代理。。（含廣告告設(shè)計(jì)制作作）收費(fèi)方式：：營(yíng)銷策劃：：銷售額的的3.5%；招商代理理：2個(gè)月月租金金THEEＮＤ！長(zhǎng)沙市韶山北路華盛花園2-501地址：電話/傳真-MAIL：xctz888@126.comhttp:郵編:4100019、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20238:10:16PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。2023/1/52023/1/5Thursday,Janua