2022年行業(yè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容與特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容與特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項(xiàng)活動(dòng)供應(yīng)決策和實(shí)施的依據(jù)，不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場(chǎng)預(yù)期及錯(cuò)誤的需求推斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。本文從有用的角度，探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容體系，歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的緣由進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告有效性的途徑。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個(gè)層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所供應(yīng)的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有規(guī)律聯(lián)系。

區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是市場(chǎng)討論區(qū)域內(nèi)全部的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總供需狀況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)概況分析等內(nèi)容。

專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)討論區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對(duì)特定子市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行單獨(dú)的估量和猜測(cè)。它側(cè)重于專業(yè)市場(chǎng)供求分析內(nèi)容。

項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上，對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競(jìng)爭(zhēng)力量分析，猜測(cè)肯定價(jià)格和特征下的銷售率及市場(chǎng)占有率狀況，對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量方案進(jìn)行猜測(cè)。它側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力量分析等內(nèi)容。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容較為簡(jiǎn)單與多樣，將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項(xiàng)。

地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析是討論地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含①地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析；⑦地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采納方案部門等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的討論結(jié)果，而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況作完全分析。但需要依據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如沒(méi)能找到公共機(jī)構(gòu)的猜測(cè)信息，也需作一些獨(dú)立猜測(cè)。

區(qū)位分析是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。它要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)覺(jué)市場(chǎng)機(jī)會(huì)；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性討論中市場(chǎng)分析的全部?jī)?nèi)容。

市場(chǎng)概況分析它包含①對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)各類市場(chǎng)總的將來(lái)趨勢(shì)分析；②把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。③找出影響方案項(xiàng)目勝利的關(guān)鍵問(wèn)題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。

專業(yè)市場(chǎng)供求分析它包含①依據(jù)潛在需求的來(lái)源地及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，確定市場(chǎng)討論區(qū)域；②細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。找出某一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng)；③分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，詳細(xì)求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量（即未滿意的需求量）。

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析它包含：①分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征；②依據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)；③進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià)，確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，猜測(cè)肯定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側(cè)重點(diǎn)，即營(yíng)銷建議、售價(jià)和租金猜測(cè)、猜測(cè)吸納量及吸納量方案。當(dāng)然，每個(gè)市場(chǎng)分析不肯定都包含全部的側(cè)重點(diǎn)。其中營(yíng)銷建議是討論銷售較好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及戶型，進(jìn)行目標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位，并找出目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提出強(qiáng)化其優(yōu)勢(shì)、弱化劣勢(shì)的措施，并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。售價(jià)和租金猜測(cè)是通過(guò)對(duì)比分析，總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目歷史上的出售率、出租率及租金、售價(jià)狀況來(lái)猜測(cè)。吸納量方案是指討論地區(qū)、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系，將項(xiàng)目所在子市場(chǎng)中未滿意的需求。根據(jù)市場(chǎng)占有率進(jìn)行安排。猜測(cè)項(xiàng)目的吸納量及吸納量方案、

敏感性分析測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場(chǎng)分析面對(duì)的不確定定性。即測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)變動(dòng)范圍，對(duì)分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測(cè)定它閃在確保項(xiàng)目滿意投資目標(biāo)要求的狀況下，允許變動(dòng)的范圍。

二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的特點(diǎn)

在實(shí)際應(yīng)用中，某一使用者或部門可能會(huì)遇到全部物業(yè)類型的市場(chǎng)分析問(wèn)題。如投資決策部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場(chǎng)宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對(duì)市場(chǎng)分析報(bào)告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。

1、投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo)是開(kāi)發(fā)或投資滿意目標(biāo)收益要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，決策中最重要的問(wèn)題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會(huì)的把握，它要做的是項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)力量，分析市場(chǎng)前景及項(xiàng)目租金猜測(cè)。開(kāi)發(fā)投資決策要打算市場(chǎng)需求和查找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，選擇正確的位置、合適的開(kāi)發(fā)時(shí)間，以保證項(xiàng)目汗發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求。

2、項(xiàng)目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地嚴(yán)項(xiàng)目融資中要時(shí)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，以猜測(cè)項(xiàng)目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來(lái)源。在融資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個(gè)重要都分供應(yīng)申請(qǐng)貸款的理由。金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結(jié)果來(lái)評(píng)估項(xiàng)目的投資潛力，確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能國(guó)，作為貸款項(xiàng)目選擇的重要依據(jù)。

3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

在房地產(chǎn)證券化過(guò)程中，房地產(chǎn)形場(chǎng)分析的目的、是關(guān)心評(píng)估師合理確定抵押物的價(jià)值，關(guān)心證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等，為投資者供應(yīng)抵押對(duì)象的完備信息，反映抵押對(duì)象的質(zhì)量及市場(chǎng)預(yù)期回報(bào)。作為投資者選擇證券類則的依據(jù)；為政府擔(dān)保方及評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)供應(yīng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景分析，價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考，并為進(jìn)行證券結(jié)構(gòu)掌握供應(yīng)依據(jù)。總之，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較簡(jiǎn)單，它根本的側(cè)重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項(xiàng)目物業(yè)的收益或回報(bào)率。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要依據(jù)市場(chǎng)的需要確定方向，設(shè)計(jì)或修訂投資策略，指導(dǎo)選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品方案、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、定價(jià)、調(diào)整，獵取規(guī)劃許可和政府支持，獵取金融機(jī)構(gòu)貸款的支持，制定合理的營(yíng)銷策略促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)勝利。如為其供應(yīng)項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)可按納的售價(jià)和租金水平；依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘，據(jù)此制定營(yíng)銷策略；另外，市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)狀況的把握程度，增加了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力量，實(shí)時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略。

5、市場(chǎng)宏觀管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)，以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用，合理掌握土地開(kāi)發(fā)與土地供應(yīng)的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需狀況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)掌握供應(yīng)依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項(xiàng)目類型能獲得公眾的贊同，了解方案開(kāi)發(fā)項(xiàng)目四周公眾的態(tài)度，以確保新的開(kāi)發(fā)適合社區(qū)的需要，滿意公眾的需要。

討論以上各類活動(dòng)的特點(diǎn)，得出各類房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場(chǎng)分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)如表所示。

三、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的途徑

1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的緣由

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統(tǒng)討論，本文認(rèn)為影響市場(chǎng)分析有效性的緣由有：第一，分析師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。只有依據(jù)分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達(dá)到肯定深度，不因分析內(nèi)容過(guò)多而遮掩了主體的分析；其次，分析過(guò)程中規(guī)律關(guān)系是否合理。第三，市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當(dāng)；第四，市場(chǎng)分析的數(shù)據(jù)是否充分、牢靠。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，如有以上緣由的一個(gè)或幾個(gè)狀況發(fā)生，都會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。

2、提高房地戶市場(chǎng)分析有效性的途徑

總體上來(lái)說(shuō)，要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求，明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn)，有針對(duì)性地分析。同時(shí)，要求在分析過(guò)程中，采納合適的市場(chǎng)分析方法，論證有力、結(jié)論明確。詳細(xì)的要求是：系統(tǒng)完整、規(guī)律清楚合理；報(bào)告中采納的數(shù)據(jù)有針對(duì)