廣州番禺奧譽項目匯報提案

番禺奧譽項目匯報提案深圳世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司橋南街迎來大開發(fā)項目的商機及競爭情況介紹番禺各級商業(yè)中心的租售規(guī)律初探項目基本情況調(diào)研及多向定位思路項目工作思路第一部分橋南街迎來大開發(fā)一個新城區(qū)的大開發(fā)，必然會催生一個新商業(yè)中心的崛起。根據(jù)政府規(guī)劃，橋南街是番禺區(qū)規(guī)劃建設(shè)的新中心城區(qū)所在地，被定位為番禺區(qū)副中心城區(qū)，新城區(qū)將建設(shè)成為融精品商業(yè)、休閑度假、文化娛樂于一體的城市文化與商業(yè)中心，具有南國水鄉(xiāng)特色的、適宜居住和創(chuàng)業(yè)的高質(zhì)量城市居住生活區(qū)，吸引廣州乃至更大范圍的高收入階層居住。城市向南，財富向南。廣州南拓，帶動了整個番禺房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，政策導向引發(fā)了橋南街的城市開發(fā)熱潮，奧園、雅居樂、萬科等知名品牌房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛南下圈地，華景新城、海倫堡、御院、華薈南景、新世紀別墅花園、德寶別墅花園、金業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園、綠庭雅苑、喜盈雅境、昊龍花園、朗陶居、康城水郡、雍雅等園林式住宅小區(qū)陸續(xù)建設(shè)。一代新城換舊城，橋南街已經(jīng)從一個工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的街道辦向一個新中心城區(qū)實現(xiàn)了大躍進。片區(qū)目前居住人口規(guī)模近10萬，隨著規(guī)劃項目的建設(shè)，未來人口規(guī)模將達到16萬。加上橋南與沙灣鎮(zhèn)交界處即將開發(fā)的雅居樂規(guī)劃的10萬人，項目未來主要輻射范圍內(nèi)的消費人口將達到26萬以上。大量高收入、高消費的居民匯聚，呼吁著新商業(yè)中心的強勢崛起。第二部分項目的商機及競爭情況介紹根據(jù)《廣州市番禺區(qū)2004-2010年商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》顯示，番禺區(qū)商業(yè)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)體系將由兩大系統(tǒng)、三條發(fā)展軸、四級網(wǎng)絡(luò)商業(yè)功能區(qū)和五大重點發(fā)展區(qū)構(gòu)成。規(guī)劃實施后，將有助于將番禺打造成珠江三角洲一流的購物中心、休閑中心、娛樂中心和物流集散中心。

兩大體系：按照番禺商業(yè)發(fā)展態(tài)勢，批發(fā)與零售將成為番禺商業(yè)未來發(fā)展的兩大系統(tǒng)。

三條發(fā)展軸：指的是地鐵三號線發(fā)展軸線、地鐵四號線發(fā)展軸線和沙灣-中心城區(qū)-石基商業(yè)發(fā)展軸線。

四級網(wǎng)絡(luò)：由包括易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場-羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心在內(nèi)的區(qū)級中心區(qū)，由6個商業(yè)中心組成的區(qū)級副中心區(qū)，由8個鎮(zhèn)商業(yè)中心和28個樓盤商業(yè)中心構(gòu)成的鎮(zhèn)級（大型樓盤）商業(yè)中心區(qū)和包含一批村及社團(組團)商業(yè)中心的社區(qū)商業(yè)中心區(qū)構(gòu)成。

提示：目前暫未找到政府資料明文確定本項目所在的橋南街具體屬于哪個商業(yè)中心，據(jù)我們判斷，番禺的6個街道辦很有可能就是區(qū)級副中心區(qū)中的組成部分，那么橋南街極有可能是6大區(qū)級副中心區(qū)的商業(yè)中心之一，但最終還需與政府相關(guān)部門核實。一、番禺商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃五大發(fā)展區(qū)：分別是中心城區(qū)發(fā)展區(qū)、北部重點建設(shè)區(qū)、東部重點發(fā)展區(qū)、南部引導發(fā)展區(qū)、大學城重點發(fā)展區(qū)。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)：東起石基南部干線，西到市橋景觀大道(規(guī)劃中)，北至北二環(huán)，南到市橋水道，區(qū)內(nèi)核心為易發(fā)步行街以及繁華路、大北路一帶區(qū)域和番禺廣場-羅家購物中心為代表的城市商業(yè)中心。北部重點建設(shè)區(qū)：金山大道以北，南部干線以西所含的全部建成區(qū)范圍，其規(guī)劃以地鐵建設(shè)以及其他快速通道的建設(shè)為契機，建設(shè)區(qū)級副商業(yè)中心區(qū)，依托主要快速干道發(fā)展大中型專業(yè)(批發(fā))市場，發(fā)展以零售和服務(wù)為主導的商業(yè)網(wǎng)點。東部重點發(fā)展區(qū)：包括石基、石樓、東涌(魚窩頭)，將以建設(shè)廣州新城為契機，發(fā)展區(qū)級零售和休閑服務(wù)為主導的商業(yè)功能區(qū)。南部引導發(fā)展區(qū)：包括沙灣水道以南的魚窩頭、欖核、大崗等鎮(zhèn)域，該區(qū)將定位為番禺片區(qū)的中部都市能源發(fā)展區(qū)，打造南部農(nóng)副產(chǎn)品交易中心。第五個就是廣州市未來“十一五”規(guī)劃期內(nèi)重點建設(shè)與發(fā)展區(qū)域——大學城重點發(fā)展區(qū)：該區(qū)將按照主要為大學生和教職工服務(wù)的宗旨進行發(fā)展，滿足該區(qū)域的商業(yè)需求并輻射周邊區(qū)域。

提示：五大發(fā)展區(qū)中沒有涉及本項目所在的橋南街，加上番禺的區(qū)級商業(yè)中心呈現(xiàn)多級化的現(xiàn)狀，為本項目的定位提供了多種可能性。如圖所示，與項目形成競爭的主要有三個商業(yè)中心：易發(fā)商業(yè)中心、羅家商業(yè)中心、大潤發(fā)商業(yè)中心。二、項目的競爭情況介紹易發(fā)商業(yè)中心是番禺中心城區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心，以繁華路商業(yè)街（以中端商場為主）、大北路商業(yè)街（以品牌、潮流街區(qū)為主）、東涌路商業(yè)街（為大北路延伸段）為核心，總商業(yè)體量約25萬平方米，整體定位中低檔次，是一個大眾化消費的聚集地。市橋商圈距離本項目僅2公里，將與本項目形成直接競爭，是未來項目定位要研究的重點對象。（一）易發(fā)商業(yè)中心繁華盛世易發(fā)商業(yè)街商業(yè)中心易發(fā)商業(yè)街西街友誼中心番山名城羅家商業(yè)中心占地約150畝，分兩期建設(shè)，首期建筑面積約6至8萬平方米，分3~4層，吉之島、新大新、廣百、麥德龍、家樂福等知名商貿(mào)企業(yè)經(jīng)洽談后均有意入駐，目前招商工作正在緊鑼密鼓地進行。羅家購物中心距離本項目3公里，對本項目會產(chǎn)生一定的競爭。（來源為網(wǎng)上資料）（二）羅家商業(yè)中心該商業(yè)中心與與本項目同樣樣位于橋南街街，由在建的的4萬平方米米大潤發(fā)購物物廣場與5000平米蘇蘇寧電器構(gòu)成成，該商業(yè)中中心與本項目目只有1公里里的距離，將將與本項目形形成直接競爭爭。（三三））大大潤潤發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)中中心心蘇寧電器大潤發(fā)購物廣場第三三部部分分番番禺禺各各級級商商業(yè)業(yè)中中心心價價值值規(guī)規(guī)律律初初探探一、、各各級級商商業(yè)業(yè)中中心心租租售售情情況況調(diào)調(diào)查查易發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)中中心心是是番番禺禺區(qū)區(qū)傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的商商業(yè)業(yè)聚聚集集地地，，由由易易發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)街街、、繁繁華華盛盛世世購購物物中中心心、、繁繁華華路路商商業(yè)業(yè)街街、、大大北北路路商商業(yè)業(yè)街街、、東東涌涌路路商商業(yè)業(yè)街街等等構(gòu)構(gòu)成成，，總總商商業(yè)業(yè)體體量量逾逾25萬萬平平方方米米。。（一一））區(qū)區(qū)級級商商業(yè)業(yè)中中心心————易易發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)中中心心編號名稱位置業(yè)態(tài)主力鋪面積(m/間)主流租金（元/㎡·月）主流售價（元/㎡）備注1繁華盛世繁華路服裝鞋包等街鋪：60—80商場鋪：10—20250-300繁華路街鋪4-7萬，商場內(nèi)鋪3-4萬目前招商中2易發(fā)步行街易發(fā)路運動休閑、男裝等40—80600-1000只租不售商業(yè)氣氛濃厚，臨街以國內(nèi)一線運動休閑品牌為主3繁華路商業(yè)街核心段繁華路品牌服裝等15—70600—1000暫無轉(zhuǎn)讓5匯百城（商城）繁華路時裝、精品商場鋪：15—401層租金270；2、3層租金200只租不售目前招商中7名店城（商城）大北路潮流服飾商場鋪：40400-500只租不售生意狀況較好8百德商業(yè)中心（商城）橋東路服裝、精品商場鋪：50400-500只租不售生意狀況較好9金佳活力城（商城）東涌路潮流服飾商場鋪：30-601、2層150-200；3、4層100-150一層某較偏單位60㎡售價2.7萬；已開業(yè)，生意一般，目前有少量單位在招商小結(jié)結(jié)：：目目前前番番禺禺區(qū)區(qū)級級商商業(yè)業(yè)中中心心的的核核心心區(qū)區(qū)域域一一樓樓街街鋪鋪主主流流租租金金為為600-800元元/㎡㎡??月月，，按按照照成成熟熟商商圈圈6%回回報報率率計計算算，，街街鋪鋪主主流流價價值值達達到到120000-160000元元/㎡㎡，，這這是是本本項項目目發(fā)發(fā)展展的的前前景景。。通通常常一一個個市市級級商商業(yè)業(yè)中中心心處處于于開開發(fā)發(fā)初初期期，，其其商商鋪鋪的的入入市市價價值值只只有有成成熟熟期期的的1/3左左右右。。華南商業(yè)業(yè)中心位位于番禺禺迎賓路路，片區(qū)區(qū)距離主主城半小小時，被被規(guī)劃為為廣州CLD居居住區(qū)。。擁有祈祈福新村村、星河河灣、錦錦繡香江江、南國國奧林匹匹克花園園等居住住區(qū)，人人口密度度高。根根據(jù)《廣廣州市商商業(yè)網(wǎng)點點發(fā)展規(guī)規(guī)劃2003-2012》，，華南商商業(yè)中心心由“萬萬博-長長隆-漢漢溪”構(gòu)構(gòu)成，將將被打造造成商貿(mào)貿(mào)區(qū)、休休閑度假假區(qū)于一一體的超超大型商商圈。該該商業(yè)中中心目前前主要有有以家居居專賣為為主的萬萬博中心心和以零零售購物物為主的的海印又又一城。。其中海海印又一一城目前前在建。。（二）區(qū)區(qū)級商業(yè)業(yè)副中心心-華南南商業(yè)中中心小結(jié)結(jié)：：目目前前番番禺禺區(qū)區(qū)級級副副商商業(yè)業(yè)中中心心主主要要商商業(yè)業(yè)都都為為近近期期開開發(fā)發(fā)完完成成的的或或正正在在建建設(shè)設(shè)的的項項目目，，所所以以華華南南商商業(yè)業(yè)中中心心尚尚處處發(fā)發(fā)展展中中，，其其商商鋪鋪價價值值還還未未能能達達到到一一個個城城市市區(qū)區(qū)級級商商業(yè)業(yè)副副中中心心的的水水準準。。我我司司通通過過對對番番禺禺各各級級商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點的的考考察察，，并并參參照照其其他他城城市市的的各各級級商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點的的價價值值規(guī)規(guī)律律，，對對番番禺禺區(qū)區(qū)級級副副商商業(yè)業(yè)中中心心的的街街鋪鋪價價值值進進行行預預估估，，預預計計其其成成熟熟期期街街鋪鋪的的主主流流售售價價能能夠夠達達到到10——12萬萬/平平方方米米左左右右，，而而入入市市價價格格一一般般為為3——4萬萬/平平方方米米。。編號名稱位置規(guī)模商家面積(㎡)主營業(yè)態(tài)主流租金及售價等備注1萬博中心（已營業(yè)）迎賓路建筑面積20萬平方米，600間鋪。（主力店+街區(qū)模式）吉盛偉邦家具中心整體二層/局部四層160000㎡各式家具兒童天地商業(yè)街，主力鋪50—80平米/間，二手轉(zhuǎn)讓價2萬元/㎡左右。租金：50—60元/㎡·月；遞增率：10%；管理費：40元/㎡；實用率：60%以上萬博中心是以家具采購為主的購物中心，因此商業(yè)街的價值并不高。天河城二層共15000㎡歐萊斯折扣店百花名店坊一層共5000㎡男女服飾、小飾品、家居用品四海一家二層共5000㎡餐飲、娛樂兒童天地二層共3300㎡早教中心、兒童服裝、玩具蘇寧電器二層共2200㎡家用電器2又一城（在建）迎賓路建筑面積共20萬平米,商業(yè)10萬平米。（主力店+街區(qū)）沃爾瑪山姆會員店23000㎡倉儲式商場、超市只租不售，目前尚未定價項目在建，前期招商中。（三）鎮(zhèn)鎮(zhèn)級（大大型樓盤盤）商業(yè)業(yè)中心1、清河河東路商商業(yè)中心心清河東路路商業(yè)中中心以番番禺區(qū)清清河東路路為主軸軸，沿線線建有多多個中高高檔樓盤盤，規(guī)劃劃有社區(qū)區(qū)商業(yè)街街，主要要東怡新新區(qū)社區(qū)區(qū)商業(yè)街街、金海海岸花園園社區(qū)商商業(yè)街、、盛泰花花園社區(qū)區(qū)商業(yè)街街、東暉暉園社區(qū)區(qū)商業(yè)街街等。編號名稱位置主力鋪面積（㎡）業(yè)態(tài)主流租金（元/㎡·月）主流售價1瑞和園商業(yè)街臨清河東路60—80便利、美發(fā)等602萬/平方米左右2金海岸花園商業(yè)街臨清河東路60—80便利、美發(fā)等602萬/平方米左右編號名稱位置主力鋪面積（㎡）業(yè)態(tài)主流租金（元/㎡·月）主流售價1東晟明珠商業(yè)街東興路50—70餐飲、便利等50-601.5—2萬/平方米2創(chuàng)意SOHO商業(yè)街東環(huán)路80全部空鋪報價701.5—2萬/平方米2、羅家家商業(yè)中中心羅家商業(yè)業(yè)位于政政府重點點規(guī)劃的的羅家商商業(yè)圈內(nèi)內(nèi)。但目目前，羅羅家現(xiàn)代代商業(yè)中中心未建建，區(qū)域域內(nèi)的商商業(yè)配套套以社區(qū)區(qū)商業(yè)為為主，該該片區(qū)人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)主要是是村民，，消費層層次偏低低。3、橋南南商業(yè)中中心橋南商業(yè)業(yè)中心商商圈內(nèi)主主要有海海倫堡、、花樣年年華、華華景新城城、喜盈盈嘉等高高尚社區(qū)區(qū)，主要要的商業(yè)業(yè)配套有有海倫堡堡商業(yè)街街、花樣樣年華商商業(yè)街、、喜盈嘉嘉立思商商業(yè)街、、綠庭雅雅苑商業(yè)業(yè)街等，，社區(qū)人人口較密密集，消消費力較較強，經(jīng)經(jīng)營狀況況良好。。編號名稱位置主力鋪面積（㎡）業(yè)態(tài)主流租金（元/㎡·月）主流售價1海倫堡商業(yè)街南華路60—80文具用品、生活便利等60-902—3萬/平方米2花樣年華商業(yè)街德賢路60家居、裝飾等40-50外街1.5-2.5萬/平方米；內(nèi)街1.5萬/平方米左右；3喜盈嘉立思商業(yè)街橋南路60—100定位美食街，目前只引進了肯德基，其他大部分為空鋪招商中30-50暫時只租不售鐘村作為為番禺最最先發(fā)展展起來的的大型社社區(qū)，人人口已達達到10萬人，，擁有祈祈福新村村、奧園園等大社社區(qū)，主主要配套套商業(yè)有有祈福新新村商業(yè)業(yè)街、奧奧園商業(yè)業(yè)街，片片區(qū)消費費力較強強，經(jīng)營營狀況良良好。編號名稱位置主力鋪位面積（㎡）業(yè)態(tài)主流租金（元/㎡·月）主流售價（元/㎡）1祈福新村商業(yè)街市廣路40—50便利、美發(fā)等120-1502.5萬左右2奧園商業(yè)街市廣路40—60便利店外街租金80元；內(nèi)街租金50外街2-3萬；內(nèi)街1.4萬4、鐘村村商業(yè)中中心5、洛溪溪商業(yè)中中心洛溪位于于番禺區(qū)區(qū)西北，，得新城城開發(fā)之之優(yōu)勢，，常住人人口達到到數(shù)十萬萬，擁有有碧桂園園、錦繡繡江南、、奧林匹匹克等大大社區(qū)，，主要配配套商業(yè)業(yè)有奧林林匹克商商業(yè)街等等。編號名稱位置面積（㎡）業(yè)態(tài)租金（元/㎡·月）售價（元/㎡）備注1奧林匹克商業(yè)街興南大道25便利1202.5萬左右社區(qū)底商便民服務(wù)型小結(jié)：根據(jù)對對番禺區(qū)不同同鎮(zhèn)級（大型型樓盤）商業(yè)業(yè)中心的調(diào)研研得知，番禺禺區(qū)鎮(zhèn)級（大大型樓盤）商商業(yè)中心街鋪鋪主流租金為為60-120元/平方方米?月，主主流售價為2.5—3萬萬元/平方米米左右，主流流回報率為3%左右。（四）酒店式式公寓編號名稱位置規(guī)模價格（元/㎡）A尚東尚筑酒店公寓清河東路（番禺客運站西側(cè)200米）共2棟，每棟17層，每層12套，共300多套公寓，主流面積39-144㎡/套毛坯房：6000—8000；帶裝修：9000—11000B星河灣假日酒店大石·迎賓路1棟，17層，每層36套，共200多套，主流面積50-55㎡/套二手價：8000—9000C歐洲國際假日酒店橋南·番禺橋南南華路1棟，每層12套，共276套客房，主流面積70-100㎡/套，單層建筑面積1000㎡左右二手價：7000—9000D喜盈嘉立思酒店公寓橋南·市橋南城路1棟，（3-11層），每層32套，共約300套，主流面積30-50㎡/套7000—10000小結(jié)：目前番番禺區(qū)在售的的酒店式公寓寓單個項目體體量在3萬平平方米左右，，單層面積在在1500㎡㎡左右，其主主流售價在8000元/平方米左右右。第四部分項項目基基本情況調(diào)調(diào)研及多向向定位思路路地理位置:項目位于番番禺區(qū)橋南南片區(qū)，南南城路、福福德路、德德昌路、南南華路交匯匯處；總用地面積積:89475平方米；；建設(shè)用地面面積:64861平方米；；商業(yè)金融用用地:57558平方米；；停車場用地地:7303平平方米；總建面積:179977平方米米；建筑密度:不超過45%；建筑限高:80米；紅線范圍:455米(長)×146米(寬)。一、項目基基本情況調(diào)調(diào)研根據(jù)項目所所處區(qū)位地地段、地塊塊規(guī)模及技技術(shù)指標，，得出項目目三種定位位方向：區(qū)級商業(yè)中中心、區(qū)級級副商業(yè)中中心、區(qū)域域商業(yè)中心心（相當于于鎮(zhèn)級商業(yè)業(yè)中心）。。二、項目的的多向定位位思路本項目易發(fā)商業(yè)中心項目與易發(fā)商業(yè)中心共同形成區(qū)級商業(yè)中心，輻射整個番禺區(qū)。1、定位方方向一：區(qū)區(qū)級商業(yè)中中心分析1：番禺中心城城區(qū)的易發(fā)發(fā)商業(yè)中心心發(fā)展較早早，居住區(qū)區(qū)密集，沒沒有為商業(yè)業(yè)發(fā)展預留留空間，商商業(yè)的發(fā)展展受到了限限制，很多多商業(yè)不是是量身定做做，而是““削足適履履”的通過過租賃老的的民房或老老商城來經(jīng)經(jīng)營，在配配套上很難難達到中高高端商家的的要求，所所以繁華路路與大北路路雖然商業(yè)業(yè)體量龐大大，但是消消費檔次局局限在中低低端，整個個城市中心心區(qū)亟需一一個中高檔檔次的商業(yè)業(yè)中心。本本項目距離離老商業(yè)中中心只有2公里，而而且所在區(qū)區(qū)域?qū)儆诜母蝗巳司幼^(qū)，，為本項目目定位成一一個中高檔檔次的區(qū)級級商業(yè)中心心，奠定了了一定的基基礎(chǔ)。項目目定位成區(qū)區(qū)級商業(yè)中中心，既能能彌補易發(fā)發(fā)商業(yè)中心心的業(yè)態(tài)不不足，又能能將現(xiàn)有商商業(yè)中心的的體量做大大，互補共共榮，輻射射整個番禺禺，使得其其他商業(yè)中中心難以與與之抗衡。。分析2：目前番番禺區(qū)區(qū)級商商業(yè)中中心的的“易易發(fā)商商業(yè)步步行街街商業(yè)業(yè)中心心、番番禺廣廣場-羅家家現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)中心心、漢漢溪現(xiàn)現(xiàn)代商商業(yè)中中心””三個個商業(yè)業(yè)中心心相對對獨立立，呈呈現(xiàn)多多極化化，本本項目目完全全可以以憑借借著橋橋南街街的地地理優(yōu)優(yōu)勢和和商業(yè)業(yè)規(guī)模模優(yōu)勢勢，打打造成成輻射射橋南南街、、沙灣灣、魚魚窩頭頭、欖欖核、、大崗崗等番番禺南南部區(qū)區(qū)域的的區(qū)級商商業(yè)中中心，與漢漢溪商商業(yè)中中心、、易發(fā)發(fā)商業(yè)業(yè)中心心、羅羅家商商業(yè)中中心形形成群群雄割割據(jù)的的局勢勢。漢溪商業(yè)中心羅家商業(yè)中心易發(fā)商業(yè)中心本項目輻射區(qū)域項目與易發(fā)商業(yè)中心、漢溪商業(yè)中心、羅家商業(yè)中心形成群雄割據(jù)的局勢，本項目主要輻射橋南街、沙灣、魚窩頭、欖核、大崗等番禺南部區(qū)域。（1））業(yè)態(tài)態(tài)組合合?主力力店店：：高端百貨貨、大型型品牌連連鎖超市市、電器器旗艦店店；?商業(yè)街街區(qū)：百貨類：：運動休閑閑品牌、、女裝、、男裝、、珠寶、、化妝品品、飾品品、鐘表表、眼鏡鏡等；社區(qū)便利利類：便利店、、藥店、、水果店店、干洗洗、通訊訊、煙酒酒、美容容、美發(fā)發(fā)、文化化、音像像、教育育培訓；；社會服務(wù)務(wù)配套：：銀行、保保險服務(wù)務(wù)、證券券、郵政政、診所所、社區(qū)區(qū)性的醫(yī)醫(yī)療中心心、電信信營業(yè)廳廳；?餐飲：：酒樓、西西餐、中中餐、連連鎖快餐餐、冷飲飲小吃等等；?休閑娛娛樂：電影院、、網(wǎng)吧、、KTV、足浴浴、茶館館、健身身中心、、咖啡館館、酒吧吧、書店店等。（2）各各業(yè)態(tài)體體量及銷銷售、持持有面積積物業(yè)類型占地面積（㎡）樓層數(shù)總建筑面積（㎡）單層面積（㎡）預計可售面積（㎡）主要業(yè)態(tài)百貨50001-5層2500050000·高端百貨·一層沿街劃出約1000平米的街鋪超市0負1層20000200000大型品牌連鎖超市（如家樂福、沃爾瑪?shù)龋╇娖?負1層400040000電器旗艦店主題商城一層40001層—4層1600040004000·社會服務(wù)配套（電信、銀行等）·社區(qū)便利（水果店、美容、美發(fā)、便利店等）二層40000·餐飲（中餐、西餐等）三層40000·休閑娛樂（電玩、KTV等）四層40000·休閑娛樂（影院）街區(qū)一層20000整體2層，局部3層500002000020000·百貨類（運動休閑品牌、女裝、男裝等）·社區(qū)便利類（便利店、藥店、水果店、干洗等）·社會服務(wù)配套類（銀行、證券、電信營業(yè)廳等）·餐飲（冷飲小吃、連鎖快餐等）二層2000015000·餐飲（酒樓、中餐、西餐、快餐等）·社區(qū)便利類（文化教育培訓等）三層100000·休閑娛樂（網(wǎng)吧、足浴、茶館、健身中心、咖啡館、酒吧等）酒店式公寓百貨上2棟、主題商城上1棟3棟，每棟約15層64977144464977

合計29000-179977-104977

特別備注注：商業(yè)的指指標要根根據(jù)層高高以及規(guī)規(guī)劃面積積，盡量量用足指指標。該定位的的純商業(yè)業(yè)體量預預計要達達到11.5萬平方米左左右。（3）平平面規(guī)劃劃布局（4）提提示：如果發(fā)展展商有持持有運營營的打算算，也可可以將項項目定位位成中高高端的““購物中中心+街街區(qū)”模模式。2、定位位方向二二：區(qū)級級副商業(yè)業(yè)中心項目所在在橋南街街的大開開發(fā)如火火如荼，，目前該該片區(qū)居居住人口口規(guī)模近近10萬萬，隨著著規(guī)劃項項目的建建設(shè)，未未來片區(qū)區(qū)人口規(guī)規(guī)模將達達到16萬。加加上橋南南街與沙沙灣鎮(zhèn)交交界處即即將開發(fā)發(fā)的雅居居樂規(guī)劃劃的10萬人，，項目未未來輻射射范圍內(nèi)內(nèi)的消費費人口將將達到26萬以以上。而而且本項項目是目目前片區(qū)區(qū)內(nèi)規(guī)劃劃的體量量最大的的商業(yè)中中心，在在規(guī)模和和硬件配配套上完完全可以以擊敗大大潤發(fā)商商業(yè)中心心，為本本項目打打造成為為番禺中中心城區(qū)區(qū)的區(qū)級副商業(yè)業(yè)中心奠定了基礎(chǔ)礎(chǔ)。本項目主要輻射橋南街以及與沙灣交界的雅居樂，輻射圈內(nèi)人口約26萬。本項目輻射范圍（1）業(yè)態(tài)態(tài)組合?主力店店：百貨、超市市、電器；；?商業(yè)街區(qū)區(qū)：百貨類：運動休閑品品牌、女裝裝、男裝、、珠寶、化化妝品、飾飾品、鐘表表、眼鏡等等；社區(qū)便利類類：便利店、藥藥店、水果果店、干洗洗、通訊、、煙酒、美美容、美發(fā)發(fā)、文化、、音像、教教育培訓；；社會服務(wù)配配套：銀行、保險險服務(wù)、證證券、郵政政、診所、、社區(qū)性的的醫(yī)療中心心、電信營營業(yè)廳；?餐飲：酒樓、西餐餐、中餐、、連鎖快餐餐、冷飲小小吃等；?休閑娛樂樂：電玩、溜冰冰場、網(wǎng)吧吧、KTV、足浴、、茶館、健健身中心、、咖啡館、、酒吧、書書店等。（2）各業(yè)業(yè)態(tài)體量及及銷售、持持有面積特別備注：：商業(yè)的指標標要根據(jù)層層高以及規(guī)規(guī)劃面積，，盡量用足足指標。該定位的純純商業(yè)體量量預計要達達到9萬平方米左右右。物業(yè)類型占地面積（㎡）樓層數(shù)總建筑面積（㎡）單層面積（㎡）預計可售面積（㎡）備注地下休閑美食廣場0負一層11000110006000·餐飲(西餐、快餐等)·休閑娛樂（KTV、電玩、溜冰場）百貨45001-4層1800045001000·百貨·一層沿街劃出約1000平米的街鋪超市+電器一層60001-4層2400060006000主題商城（社會服務(wù)配套、服裝鞋包、社區(qū)生活便利等）二層60000連鎖超市三層60000連鎖超市四層60000電器街區(qū)一層185001-2層370001850018500·百貨類（運動休閑品牌、女裝、男裝等）·社區(qū)便利類（便利店、藥店、水果店、干洗等）·社會服務(wù)配套類（銀行、證券、電信營業(yè)廳等）·餐飲（冷飲小吃、連鎖快餐等）二層1850010000·餐飲（酒樓、中餐、西餐、快餐等）·社區(qū)便利類（文化教育培訓等）·休閑娛樂（網(wǎng)吧、足浴、茶館、健身中心、咖啡館、酒吧等）酒店式公寓百貨上1棟，超市上2棟3棟，每棟16層89977187589977合計290000179977-130477（3））平平面面規(guī)規(guī)劃劃布布局局（4））操操盤盤模模式式要要點點該定定位位主主要要輻輻射射周周邊邊高高尚尚住住宅宅區(qū)區(qū)人人口口，，因因此此項項目目操操盤盤模模式式要要視視雅雅居居樂樂等等周周邊邊大大盤盤開開發(fā)發(fā)進進程程決決定定。。如如果果能能夠夠明明確確周周邊邊社社區(qū)區(qū)的的開開發(fā)發(fā)進進程程，，則則建建議議分分期期開開發(fā)發(fā)；；如如果果周周邊邊開開發(fā)發(fā)進進程程不不夠夠明明朗朗，，則則建建議議整整體體商商業(yè)業(yè)同同期期開開發(fā)發(fā)，，具具體體操操盤盤模模式式如如下下：：·分分期期開開發(fā)發(fā)（（預預計計分分兩兩期期））：：一期期開開發(fā)發(fā)““超超市市、、電電器器主主力力店店+部部分分餐餐飲飲休休閑閑娛娛樂樂+部部分分商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)””，，大大約約為為一一半半體體量量的的商商業(yè)業(yè)，，同同時時將將銷銷售售部部分分先先行行銷銷售售；；（（目目前前片片區(qū)區(qū)人人口口只只有有10萬萬，，超超市市、、電電器器的的進進駐駐可可能能性性較較大大，，百百貨貨等等高高端端業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的進進駐駐可可能能性性不不大大。。））二期開開發(fā)““百貨貨+高高檔餐餐飲休休閑娛娛樂+部分分商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)”，，具體體根據(jù)據(jù)周邊邊開發(fā)發(fā)進程程進行行?！ね谄陂_發(fā)發(fā)：整體開開發(fā)，，百貨貨、超超市、、電器器等主主力店店先簽簽約，，街區(qū)區(qū)部分分采取取包租租3-5年年的方方式進進行銷銷售，，前期期整體體空置置，待待區(qū)域域市場場成熟熟后再再進行行全面面招商商，如如此操操作既既為發(fā)發(fā)展商商預留留了緩緩沖期期又保保證了了項目目的同同步開開業(yè)。。（1）業(yè)態(tài)組組合?主力店：超市、電器；；?商業(yè)街區(qū)：：百貨類：運動休閑品牌牌、女裝、男男裝、珠寶、、化妝品、飾飾品、鐘表、、眼鏡等；社區(qū)區(qū)便便利利類類：：便利利店店、、藥藥店店、、水水果果店店、、干干洗洗、、通通訊訊、、煙煙酒酒、、美美容容、、美美發(fā)發(fā)、、文文化化、、音音像像、、教教育育培培訓訓；；社會會服服務(wù)務(wù)配配套套：：銀行行、、保保險險服服務(wù)務(wù)、、證證券券、、郵郵政政、、診診所所、、社社區(qū)區(qū)性性的的醫(yī)醫(yī)療療中中心心、、電電信信營營業(yè)業(yè)廳廳；；?餐餐飲飲：：酒樓樓、、西西餐餐、、中中餐餐、、連連鎖鎖快快餐餐、、冷冷飲飲小小吃吃等等；；?休休閑閑娛娛樂樂：：網(wǎng)吧吧、、KTV、、足足浴浴、、茶茶館館、、健健身身中中心心、、咖咖啡啡館館、、酒酒吧吧、、書書店店等等；；3、、定定位位方方向向三三：：區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心（（相相當當于于鎮(zhèn)鎮(zhèn)級級商商業(yè)業(yè)中中心心））立足足橋橋南南片片區(qū)區(qū)目目前前的的10萬萬居居住住人人口口，，通通過過在在硬硬件件配配套套和和經(jīng)經(jīng)營營管管理理上上擊擊敗敗大大潤潤發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)中中心心，，打打造造成成橋橋南南片片區(qū)區(qū)唯唯一一的的區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心。（2））各各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)體體量量及及銷銷售售、、持持有有面面積積特別別備備注注：：商業(yè)業(yè)的的指指標標要要根根據(jù)據(jù)層層高高以以及及規(guī)規(guī)劃劃面面積積，，盡盡量量用用足足指指標標。。該定定位位的的純純商商業(yè)業(yè)體體量量預預計計要要達達到到4.5萬萬平方方米米左左右右。。物業(yè)類型占地面積（㎡）樓層數(shù)總建筑面積（㎡）單層面積（㎡）預計可售面積（㎡）備注超市50001-2層1000050001200·超市·一層沿街劃出1200平米的街鋪電器30001-2層60003000800·電器·一層沿街劃出800平米的街鋪街區(qū)一層7500整體兩層，局部三層2100075006500服裝鞋包、社區(qū)生活便利、社會服務(wù)配套等二層75003000餐飲、休閑保健、文化娛樂等三層60000餐飲、休閑保健、文化娛樂等酒店裙樓一樓30001-2層600030000酒店大堂、酒樓二樓30000酒店大堂、休閑保健、文化娛樂等酒店二樓以上03-12層3000030000酒店客房酒店式公寓105004棟，每棟15層1069771783106977一層沿街劃出約2000平米的街鋪合計290000179977-119477（3））平平面面規(guī)規(guī)劃劃布布局局第五五部部分分項項目目工工作作思思路路項目目前前期期策策劃劃委委托托事事項項之之報報告告部部分分（（100天天））項目目招招商商委委托托事事項項之之《《項項目目招招商商策策劃劃和和招招商商執(zhí)執(zhí)行行》》項目銷售售委托事事項之《《項目銷銷售策劃劃和銷售售執(zhí)行》》第一階段段：項目目市場研研究報告告（50天）一：項目目基本情情況調(diào)研研（一）項項目位置置地段；；（二）項項目規(guī)模模及各項項技術(shù)指指標；（三）項項目的整整體規(guī)劃劃指標；；（四）項項目所處處區(qū)域基基本狀況況；（五）項項目周邊邊商業(yè)環(huán)環(huán)境、市市政配套套、交通通物流；；（六）項項目周邊邊住宅、、政府機機構(gòu)、企企事業(yè)單單位開發(fā)發(fā)及工廠廠企業(yè)進進駐狀況況；（七）項項目周邊邊的租金金及商鋪鋪售價；；（八）開開發(fā)商的的近期開開發(fā)目標標和遠期期開發(fā)目目標。項目前期期策劃委委托事項項之報告告部分（（100）（一）番番禺綜合合情況調(diào)調(diào)研1、番禺禺區(qū)位及及整體規(guī)規(guī)劃；2、番禺禺經(jīng)濟綜綜合情況況；3、番禺禺人口規(guī)規(guī)模及結(jié)結(jié)構(gòu)、居居民收入入水平及及消費狀狀況；4、項目目所處區(qū)區(qū)域的人人口規(guī)劃劃、目前前人口結(jié)結(jié)構(gòu)、居居民收入入水平及及消費狀狀況。（二）番番禺商業(yè)業(yè)基本情情況調(diào)研研1、番禺商商業(yè)網(wǎng)點總總體規(guī)劃；；2、番禺主主要商圈分分布及特征征；3、番禺商商業(yè)總體競競爭狀況；；4、項目所所處區(qū)域商商業(yè)業(yè)態(tài)、、消費對象象、租金、、售價調(diào)研研；5、番禺區(qū)區(qū)級商業(yè)中中心、區(qū)級級副商業(yè)中中心、區(qū)域域商業(yè)中心心的主力店（購物中心心、百貨超市、電器器等）、主題商城（女人世界界、兒童世世界、潮流流前線等））、餐飲休閑娛娛樂、商業(yè)街區(qū)（運動休閑閑品牌、女女裝、男裝裝、珠寶、、鐘表、眼眼鏡、便利利、美容、、美食街等）、專業(yè)市場（服裝鞋包包、小商品品等）的位位置、規(guī)模模、商業(yè)形形式、商業(yè)業(yè)布局、業(yè)態(tài)、輻射射范圍、消消費對象、、租金、售售價調(diào)研。。二：：番番禺禺本本地地市市場場調(diào)調(diào)研研（三三））番番禺禺商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研1、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)整整體體狀狀況況；；2、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售狀狀況況（（價價格格、、銷銷售售模模式式等等分分析析））；；3、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)營營銷銷水水平平（（定定位位、、招招商商、、銷銷售售、、經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況分分析析））；；4、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)熱熱點點開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域；；5、、項項目目所所處處區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模及及時時間間進進度度。。（四四））番番禺禺商商戶戶資資源源分分析析1、、本本地地商商戶戶資資源源；；2、、異異地地商商戶戶資資源源；；3、、其其他他連連鎖鎖品品牌牌進進駐駐的的可可能能性性分分析析。。（五五））番番禺禺商商鋪鋪市市場場及及投投資資客客分分析析1、投資渠渠道分析；；2、商鋪投投資狀況分分析；3、區(qū)域商商鋪投資回回報率情況況分析；4、區(qū)域商商鋪成長空空間調(diào)研分分析；5、投資客客分析。（一）主要要調(diào)研地點點1、廣州典典型行政區(qū)區(qū)的商業(yè)中中心；2、珠三角角內(nèi)典型地地級市的類類似商圈。。（二）主要要調(diào)研內(nèi)容容1、城市基基本情況、、規(guī)劃、配配套、人口口規(guī)模及結(jié)結(jié)構(gòu)、消費費水平等；；2、區(qū)級商商業(yè)中心、、區(qū)級副商商業(yè)中心、、區(qū)域商業(yè)業(yè)中心的主主力店（購購物中心、、百貨、超超市、電器等）、、主題商城城（女人世世界、兒童童世界、潮潮流前線等等）、餐飲飲休閑娛樂樂、商業(yè)街區(qū)（運動動休閑品牌牌、女裝、、男裝、珠珠寶、鐘表表、眼鏡、、便利、美美容、美食食等）、專業(yè)市場（（服裝鞋包包、小商品品等）的位位置、規(guī)模模、商業(yè)形形式、商業(yè)業(yè)布局、業(yè)業(yè)態(tài)、輻射范圍、消消費對象、、租金、售售價調(diào)研。。（三）調(diào)研研結(jié)論通過以上綜綜合調(diào)研，，得出以下下結(jié)論：1、廣州行行政區(qū)區(qū)級級商業(yè)中心心、區(qū)級副副商業(yè)中心心、區(qū)域商商業(yè)中心及及珠三角地地級市類似商圈的一一般業(yè)態(tài)組組合規(guī)律；；2、廣州行行政區(qū)區(qū)級級商業(yè)中心心、區(qū)級副副商業(yè)中心心、區(qū)域商商業(yè)中心及及珠三角地地級市類似似商圈的一般商戶特特征規(guī)律；；3、廣州行行政區(qū)區(qū)級級商業(yè)中心心、區(qū)級副副商業(yè)中心心、區(qū)域商商業(yè)中心及及珠三角地地級市類似似商圈的一般租金和和售價規(guī)律律。三：珠三角角市級副商商業(yè)中心調(diào)調(diào)研第二階段：：項目多向向定位分析析報告（30天）根據(jù)項目所所處區(qū)位地地段、地塊塊規(guī)模及技技術(shù)指標，，以及開發(fā)發(fā)商的期望望，得出項目的多多個定位方方向：定位方向一一：區(qū)級商商業(yè)中心；；定位方向二二：區(qū)級副副商業(yè)中心心；定位方向三三：區(qū)域商商業(yè)中心。。針對以上多多項定位進進行以下分分析工作：：（一）多向向定位的業(yè)業(yè)態(tài)容量分分析；（二）多向向定位的百百貨、超市市、電器、、餐飲休閑閑娛樂等主主力店的進進駐可行性性分析；（三）多向向定位的銷銷售面積和和銷售價格格、銷售總總值評估；；（四）多向向定位的經(jīng)經(jīng)營風險分分析。第三階段：：項目唯一一性定位和和建筑規(guī)劃劃設(shè)計建議議（在主力店店明確進駐駐意向和發(fā)發(fā)展商確定定選擇主力力店的傾向向后，20天內(nèi)提交交）（一）項目目唯一性定定位根據(jù)項目的的回款要求求、持有面面積、招商商難易度、、經(jīng)營風險險來確定唯唯一性定位，在確確定項目唯唯一性定位位后，再進進行項目建建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計。（二）項目目建筑規(guī)劃劃設(shè)計建議議1、項目類類型建筑布布局設(shè)計建建議；2、主力店店、街區(qū)、、主題商城城等建筑特特征及相關(guān)關(guān)配套設(shè)施施設(shè)計建議議；3、標志及及主入口設(shè)設(shè)計建議；；4、景觀環(huán)環(huán)境設(shè)計建建議；5、休閑廣廣場設(shè)計建建議；6、街區(qū)燈燈光工程設(shè)設(shè)計建議；；7、立面廣廣告展示設(shè)設(shè)計建議；；8、促銷設(shè)設(shè)施設(shè)計建建議。（三）建立立完善的商商業(yè)地產(chǎn)服服務(wù)鏈，推推薦并協(xié)助助專業(yè)公司司與開發(fā)商商建立合作作關(guān)系1、建筑設(shè)設(shè)計院；2、景觀規(guī)規(guī)劃設(shè)計公公司；3、裝飾飾設(shè)計公公司；4、燈光光工程設(shè)設(shè)計公司司；5、廣告告工程設(shè)設(shè)計公司司。一：項目目目標商商戶全面面調(diào)研分分析（一）完完整收集集區(qū)域主主力店、、次主力力店、街街區(qū)商戶戶名錄并并建立檔檔案；（二）建建立區(qū)域域部分商商戶的上上游總部部聯(lián)系檔檔案；（三）與與上述商商戶進行行前期溝溝通；（四）與與有可能能進駐的的連鎖品品牌進行行前期溝溝通。二：項目目定位業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營營分區(qū)和和招商平平面分割割圖制定定（一）確確定整體體項目經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)；（二）主主力店、、主題商商城、街街區(qū)規(guī)劃劃布局；；（三）招招商平面面分割。。三：項目目定位招招商政策策的制訂訂（一）租租金標準準；（二）合合同年限限；（三）優(yōu)優(yōu)惠政策策；（四）管管理費、、水電費費、空調(diào)調(diào)費、廣廣告位出出租費標標準等；；（五）招招商法律律文件（（合同范范本、管管理公約約等）。。項目招商商委托事事項之《《項目招招商策劃劃和招商商執(zhí)行》》四：項目目目標商商戶招商商（一）建建立目標標商戶完完整資料料庫；（二）建建立目標標商戶分分級排序序目錄；；（三）目目標商戶戶深度訪訪談。五：項目目招商整整合推廣廣策略（一）招招商推廣廣主題；；（二）招招商推廣廣物料的的設(shè)計與與制作；；（三）招招商推廣廣渠道；；（四）招招商推廣廣費用預預算。注：招商商報告在在執(zhí)行階階段提交交。一：項目目銷售價價格市場場調(diào)查分分析（一）區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)價值規(guī)規(guī)律分析析、周邊邊片區(qū)商商鋪價值值分析；；（二）項項目價值值規(guī)律分分析；（三）項項目銷售售定價加加權(quán)評估估。二：項目目目標投投資客分分析（一）市市場銷售售目標客客戶定位位；（二二））投投資資人人群群和和投投資資特特點點；；（三三））確確定定目目標標投投資資者者。。三：：項項目目鋪鋪位位銷銷售售平平面面分分割割圖圖（一一））鋪鋪位位面面積積；；（二二））鋪鋪位位進進深深比比例例；；（三三））公公共共部部分分與與通通道道系系統(tǒng)統(tǒng)的的劃劃分分。。四：：項項目目銷銷售售模模式式建建議議（一一））硬硬售售；；（二二））帶帶租租約約銷銷售售；；（三三））委委托托經(jīng)經(jīng)營營2-5年年銷銷售售。。項目目銷銷售售委委托托事事項項之之《《項項目目銷銷售售策策劃劃和和銷銷售售執(zhí)執(zhí)行行》》五：：項項目目鋪鋪位位定定價價（一一））商商鋪鋪價價值值的的基基本本規(guī)規(guī)律律；；（二二））商商鋪鋪定定價價的的工工作作程程序序；；（三三））項項目目整整體體銷銷售售價價格格定定位位；；（四四））分分區(qū)區(qū)售售價價制制定定；；（五））銷售售價格格走勢勢分析析。六：項項目銷銷售執(zhí)執(zhí)行（一））進場場前的的準備備；（二））銷售售現(xiàn)場場的配配置要要求；；（三））銷售售文件件的制制定；；（四））進場場后工工作；；（五））銷售售階段段；（六））攻堅堅掃尾尾階段段。七：項項目各各種銷銷售文文件及及法律律文本本的制制定——制制定《《認購購書》》、《《委托托經(jīng)營營協(xié)議議書》》、《《業(yè)主主公約約》等等。八：項項目銷銷售整整合推推廣策策略（一））銷售售推廣廣主題題；（二））銷售售推廣廣物料料的設(shè)設(shè)計與與制作作；（三））銷售售推廣廣通道道；（四））銷售售推廣廣費用用預算算。注：銷銷售報報告在在執(zhí)行行階段段提交交。提案到到此結(jié)結(jié)束謝謝！！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:15:0522:15:0522:151/7/202310:15:05PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2322:15