2022年行業(yè)分析什么是調(diào)控當前房地產(chǎn)市場的最佳政策

什么是調(diào)控當前房地產(chǎn)市場的最佳政策可能是由于２００４年１０月２９日個人房貸利率提高的幅度較小，從而并沒有從根本上遏制住中國房地產(chǎn)市場的價格上漲趨勢，因此，央行在２００５年３月１７日宣布，再次調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。

我們對這次房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的評論是，政策的方向是正確的（即抑制需求），政策的效果尚不能確定，但是政策明顯具有“一刀切”的問題，即它對投機者、投資者和一般購房者都將產(chǎn)生負面影響，而且對于投資者和一般購房者的影響可能遠遠大于投機者。

我們認為，從２００３年下半年開頭，中國房地產(chǎn)市場的價格上揚在很大程度上已經(jīng)受投機因素打算。一方面，人民幣匯率升值預期導致的熱錢流入，有很大一部分進入了中國的房地產(chǎn)市場。依據(jù)國家統(tǒng)計局的資料，２００４年ＦＤＩ進入中國房地產(chǎn)業(yè)的資金規(guī)模大致為：合同利用金額為１３４．９億美元，實際使用金額為５９．５億美元。假如我們把非海外機構(gòu)投資者投資中國房地產(chǎn)市場的資金規(guī)模算進去，外資流入中國房地產(chǎn)業(yè)的資金可能要翻好幾倍。另一方面，中國股市的不景氣和債市的發(fā)育不全導致國內(nèi)套利資金除了進入房地產(chǎn)市場外別無其他選擇。由于投機者購買房地產(chǎn)的目的不是長期持有，而是在短期內(nèi)出售以獵取差價，因此貸款利率的微調(diào)和提高首付比率對于他們來說并非有效的遏制手段。相反，對于賺取租金收益的投資者和購買房地產(chǎn)自住的一般購房者而言，這兩項政策或者提高了購房的成本，或者延遲了他們購房的時間，這在較大程度上壓縮了他們的合理需求。換句話說，央行的新政策強調(diào)了總量性因素但忽視了結(jié)構(gòu)性因素。

那么，什么是調(diào)控當前房地產(chǎn)市場的最佳政策呢？我們認為，最佳的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策必需能夠?qū)⑼稒C者與投資者以及一般購房者有效地區(qū)分開來。政策在重點遏制投機者惡性炒作的同時，還應(yīng)鼓舞投資者和一般購房者的正常需求，以促進中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康進展。明顯，提高房貸利率和提高首付比率都不是這一意義上的最佳政策。

我們認為，有必要將目前對于購買經(jīng)濟適用房在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的限制推廣開來。例如，央行可以規(guī)定，從某月某日起，居民和非居民購買的房地產(chǎn)在５年之內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)。這項政策對于購買房屋自住的一般消費者以及購房出租的投資者來說并沒有任何明顯影響，卻可以有效遏制通過在短期內(nèi)買賣房屋套取差價的投機行為。

當然，這項政策并非沒有任何缺點，最大的一個問題是在幾年時間內(nèi)可能會不利于中國國內(nèi)二手房交易市場的進展。但是相對于其他政策而言，這項政策能夠特別有效地降低中國房地產(chǎn)市場上的投機行為，同時并不會對房地產(chǎn)市場造成明顯的緊縮壓