宿遷市樓盤市場調(diào)查總結(jié)分析報告1

宿遷市樓盤最新動態(tài)調(diào)查分析報告

前言本報告基于前期市場調(diào)查的成果和結(jié)論進行的補充性調(diào)查分析，以便掌握市場的最新動態(tài)及變化。本次調(diào)查范圍主要為宿城區(qū)〔主城區(qū)、宿城區(qū)〕、宿豫區(qū)和開發(fā)區(qū)，不涵蓋其他區(qū)域，故本報告中的所有數(shù)據(jù)的均為此三個區(qū)域的樓盤。調(diào)查對象采取“隨機性〞和“可比性〞原那么進行有目的調(diào)查，故報告中不提供全部樓盤信息及數(shù)據(jù)。報告中局部樓盤數(shù)據(jù)由于樓盤尚未正式出售或?qū)ν夤迹鋽?shù)據(jù)來源主要以網(wǎng)絡和第三方為主，后期將根據(jù)具體真實情況進行數(shù)據(jù)的修正及更新。本報告在進行統(tǒng)計分析時，采取“可比性〞和“代表性〞原那么進行樓盤選擇進行數(shù)據(jù)公布，報告中不對所有樓盤數(shù)據(jù)進行一一展示，其他樓盤數(shù)據(jù)將以附件形式進行提交。

目錄宿遷市市區(qū)樓盤現(xiàn)狀概述……………………(4)樓盤分布區(qū)域分析……………(5)新推/待售樓盤規(guī)模分析……………………(5)物業(yè)建筑類型分析……………(6)戶型類別及主力戶型分析……………………(6)戶型面積區(qū)間…………………(8)單價價格區(qū)間及總價范圍……………………(8)市場調(diào)查綜述………………(11)宿遷市〔市區(qū)〕樓盤市場現(xiàn)狀概述目前宿遷市區(qū)在售及待售樓盤約為113個。其中宿城區(qū)55個，宿豫區(qū)45個，開發(fā)區(qū)13個。其中：宿城區(qū)：新開18個、待售5個、尾盤和在售32個；宿豫區(qū)：新開8個、待售7個、在售及尾盤30個；開發(fā)區(qū)：新開4個、待售2個、在售及尾盤5個。從以上數(shù)據(jù)可以看出宿遷市樓盤主要集中在宿城區(qū)和宿豫區(qū)。宿城區(qū)新推盤量較大，占區(qū)總推盤量的33%；宿豫區(qū)新推工程次之，但后期即將迎來一波推盤小高潮。開發(fā)區(qū)各指標均較為平衡。樓盤分布區(qū)域分析通過以上圖表我們可以看出，宿遷市樓盤分布主要以宿城區(qū)與宿豫區(qū)為主，開發(fā)區(qū)為輔，三者的占比分別為49%、39%和12%。結(jié)合第一局部的數(shù)據(jù)：宿城區(qū)目前市場的工程新推樓盤數(shù)量比例為區(qū)總數(shù)的33%，后期即將推盤率為9%；宿豫區(qū)新推盤數(shù)量占比18%，后續(xù)推盤占比為16%；開發(fā)區(qū)新推盤數(shù)量占比31%，后續(xù)推盤占比15%。從以上幾組數(shù)據(jù)我們可以得到以下信息：宿城區(qū)為目前宿遷樓市的主導者，宿豫區(qū)的待售率顯示將該片區(qū)將迅速崛起，或?qū)⒊蔀樗捱w樓市的后起之秀和熱點板塊。開發(fā)區(qū)因商處于起步階段且目前基數(shù)較小，后期走勢有待進一步觀察。同時，鑒于新推量和待售量較大，后期本工程推盤時機和節(jié)奏應靈活掌控。部份新推/待售樓盤規(guī)模分析

統(tǒng)計工程93個，具體工程資料見附表1宿遷建筑面積統(tǒng)計表從上圖各個樓盤的體量來看，宿遷市目前市場的樓盤以中、小型樓盤為主，大體量的樓盤較少，其中20萬方以下的樓盤居多，平均值16.1萬平方。另一個角度分析，宿遷城區(qū)人口約在30萬左右，但目前宿遷市場整體開發(fā)量和未來待售量可以看出推盤量和庫存量均非常大，消化需時間且有一定難度。物業(yè)建筑類型分析〔局部〕通過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前宿遷市場上的樓盤物業(yè)建筑形態(tài)絕大局部為多層，依次為高層和小高層。多層主要為老盤、和尾盤樓盤，新推和待售工程那么增加了高層和小高層，目前宿遷樓盤的建筑形態(tài)已由過去單一的多層逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬印⒏邔雍托「卟⑴e。因此，高層和小高將是今后宿遷樓市的“新寵〞。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，從樓棟排布形式來看，根本上各個樓盤的樓棟為如正南正北的純板式排布方式，此種排布方式最大的劣勢在于如果一個戶型沒有設計好，那么整一單元的戶型都將收到影響。因此在“一梯多戶〞等的樓棟排布設計中，最好防止此種排布方式。戶型類別及主力戶型分析通過調(diào)查統(tǒng)計，目前宿遷市在售樓盤中的主力戶型以三房為主，二房次之，兼以少量頂層復式和4、5房，一房陽光100和寶龍·城市廣場等個別樓盤有局部戶型。據(jù)此，在如今市場環(huán)境低迷的形勢下，或許通過戶型偷面積設計，設計成可變戶型產(chǎn)品是個時機點。同時，通過實地調(diào)查和查閱樓盤相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，目前宿遷在售樓盤的戶型同質(zhì)化嚴重，整體市場或者同區(qū)域沒有明顯的區(qū)分且在設計上主要存在功能分區(qū)布置不合理、面積浪費和使用不便的問題，且戶型設計根本上較為落后，還停留在滿足根本的居住需求的階段，在戶型設計創(chuàng)新方面還未能跟上國內(nèi)市場主流。因此，在戶型設計上應防止陷入“跟風〞或者“停滯不前〞的思路，必須超前設計且應根據(jù)實際情況適當引入一些戶型創(chuàng)新點，以增強工程競爭點。戶型面積區(qū)間結(jié)合第五局部樓盤戶型類別來看，戶型面積區(qū)間兩房在80-90㎡之間，三房面積區(qū)間在90-110㎡之間，四房120-135㎡，五房及復式在135-150㎡之間。其中面積區(qū)間主要集中在90-110㎡，占比約達90%左右。據(jù)此，可以判斷目前宿遷市場上主流和暢銷的戶型主要為中、小面積戶型，總價在40-60萬左右區(qū)間房源。單價價格區(qū)間及總價范圍具體工程價格數(shù)據(jù)見附表2宿遷工程價格表調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果顯示:目前宿遷在售樓盤均價集中分布在4000-5000元/㎡之間。只有少數(shù)局部別墅盤和新推盤突破5000元/㎡以上。從均價可以看出宿遷樓市處于正常的起步平穩(wěn)開展階段。具體工程價格數(shù)據(jù)見附表2宿遷工程價格表具體工程價格數(shù)據(jù)見附表2宿遷工程價格表調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果顯示：目前宿遷市在售樓盤除局部別墅工程外，普通商品房總價范圍集中分布在36-60萬元之間。具體工程價格數(shù)據(jù)見附表2宿遷工程價格表綜合均價和總價范圍，本工程在產(chǎn)品戶型面積設計和后期銷售定價時需參考進行控制。市場調(diào)查綜述

通過調(diào)查，我們得出如下結(jié)論開發(fā)量方面：宿遷開發(fā)量和待開發(fā)量相對其城市規(guī)模和人口數(shù)量來說，體量較大，但從調(diào)查結(jié)果來看70%左右的樓盤銷售率已經(jīng)到達80%以上。有的樓盤后期開發(fā)節(jié)奏明顯放慢。這給我們一個反思：目前宿遷市的市場空間已經(jīng)相對飽和，有效客群已經(jīng)消化了較大局部；從其開發(fā)量來看，去化周期或許將拉長；分布方面：宿城區(qū)和老城區(qū)主導宿遷樓市，但宿豫區(qū)迅速崛起且后期開發(fā)量超過其他區(qū)域，宿豫區(qū)將成為宿遷樓市“時機點〞；規(guī)模方面：除金鷹天地、寶龍城市廣場、恒大華府等少數(shù)幾個樓盤規(guī)模較大外，其余均為中、小型樓盤且小型樓盤占多數(shù)；樓盤品質(zhì)方面：除恒大華府等少數(shù)樓盤的樓棟排布采取不規(guī)那么排列外，其余樓盤根本均采取“兵營式〞排布方式，極大的影響了產(chǎn)品品質(zhì)；另外幾乎很少小區(qū)在景觀方面“花力氣〞，整個小區(qū)根本排滿了建筑，極大的降低了樓盤品質(zhì)和產(chǎn)品附加值；戶型方面：根本以90-120㎡之間的三房為市場主力暢銷戶型，其次為二房，少量4、5房和復式，一房類產(chǎn)品極少；另外，戶型設計方面比擬落后且同質(zhì)化嚴重，還停留在滿足根本居住需求階段，在舒適度和創(chuàng)新方面比擬匱乏，故后期產(chǎn)品設計方面應適當超前且引入一些創(chuàng)新亮點，并與市場上的產(chǎn)品保持差異性以提高產(chǎn)品舒適度和競爭力；價格方面：老城區(qū)板塊均價4917元/㎡;宿城區(qū)板塊均價4650元/㎡；宿豫新區(qū)板塊均價4066元/㎡；開發(fā)區(qū)板塊均價4458元/㎡，綜合計算出目前宿遷市市場整體均價為4593元/㎡，可以看出各版塊之間的價格差不明顯。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)同區(qū)域的樓盤之間在價格上也幾乎保持在同一個水平，同一個樓盤在樓棟、戶型、樓層、朝向等價差不明顯，價格體系較為單一。因此我們在后期工程的定價方面應防止定價單一、粗放，應根據(jù)不同情況制定完整、系統(tǒng)的價格體系。購房目的：目前宿遷購房者的購房目的主要以剛需自主為主，投資很少，對產(chǎn)品的需求還是以根本居住要求為主且跨區(qū)域購房較少，根本鎖定所在區(qū)域。隨著城市和樓市的開展，未來2-3年，“剛需〞將逐步減弱，“首改〞將成為市場崛起的購房主力軍之一，故產(chǎn)品設計必須在舒適度方面進行提升以適應未來市場主流。商業(yè)方面：目前宿遷商業(yè)市場根本以金鷹天地和寶龍城市廣場為標桿，后期霸王舉鼎商圈的水韻城等幾個工程也相繼推出和運營。其他樓盤均以底商為主。從商業(yè)的分布區(qū)域來看，商業(yè)主要集中在宿城區(qū)的老城區(qū)，其他區(qū)域大規(guī)模的商業(yè)工程較少，根本都是以社區(qū)商業(yè)為主。營銷方面：調(diào)查發(fā)現(xiàn)宿遷在售樓盤在營銷方面依舊在走“老路子〞，除恒大華府和馬