宿遷市樓盤市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)分析報(bào)告1

宿遷市樓盤最新動(dòng)態(tài)調(diào)查分析報(bào)告

前言本報(bào)告基于前期市場(chǎng)調(diào)查的成果和結(jié)論進(jìn)行的補(bǔ)充性調(diào)查分析，以便掌握市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)及變化。本次調(diào)查范圍主要為宿城區(qū)〔主城區(qū)、宿城區(qū)〕、宿豫區(qū)和開發(fā)區(qū)，不涵蓋其他區(qū)域，故本報(bào)告中的所有數(shù)據(jù)的均為此三個(gè)區(qū)域的樓盤。調(diào)查對(duì)象采取“隨機(jī)性〞和“可比性〞原那么進(jìn)行有目的調(diào)查，故報(bào)告中不提供全部樓盤信息及數(shù)據(jù)。報(bào)告中局部樓盤數(shù)據(jù)由于樓盤尚未正式出售或?qū)ν夤?，其?shù)據(jù)來(lái)源主要以網(wǎng)絡(luò)和第三方為主，后期將根據(jù)具體真實(shí)情況進(jìn)行數(shù)據(jù)的修正及更新。本報(bào)告在進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析時(shí)，采取“可比性〞和“代表性〞原那么進(jìn)行樓盤選擇進(jìn)行數(shù)據(jù)公布，報(bào)告中不對(duì)所有樓盤數(shù)據(jù)進(jìn)行一一展示，其他樓盤數(shù)據(jù)將以附件形式進(jìn)行提交。

目錄宿遷市市區(qū)樓盤現(xiàn)狀概述……………………(4)樓盤分布區(qū)域分析……………(5)新推/待售樓盤規(guī)模分析……………………(5)物業(yè)建筑類型分析……………(6)戶型類別及主力戶型分析……………………(6)戶型面積區(qū)間…………………(8)單價(jià)價(jià)格區(qū)間及總價(jià)范圍……………………(8)市場(chǎng)調(diào)查綜述………………(11)宿遷市〔市區(qū)〕樓盤市場(chǎng)現(xiàn)狀概述目前宿遷市區(qū)在售及待售樓盤約為113個(gè)。其中宿城區(qū)55個(gè)，宿豫區(qū)45個(gè)，開發(fā)區(qū)13個(gè)。其中：宿城區(qū)：新開18個(gè)、待售5個(gè)、尾盤和在售32個(gè)；宿豫區(qū)：新開8個(gè)、待售7個(gè)、在售及尾盤30個(gè)；開發(fā)區(qū)：新開4個(gè)、待售2個(gè)、在售及尾盤5個(gè)。從以上數(shù)據(jù)可以看出宿遷市樓盤主要集中在宿城區(qū)和宿豫區(qū)。宿城區(qū)新推盤量較大，占區(qū)總推盤量的33%；宿豫區(qū)新推工程次之，但后期即將迎來(lái)一波推盤小高潮。開發(fā)區(qū)各指標(biāo)均較為平衡。樓盤分布區(qū)域分析通過(guò)以上圖表我們可以看出，宿遷市樓盤分布主要以宿城區(qū)與宿豫區(qū)為主，開發(fā)區(qū)為輔，三者的占比分別為49%、39%和12%。結(jié)合第一局部的數(shù)據(jù)：宿城區(qū)目前市場(chǎng)的工程新推樓盤數(shù)量比例為區(qū)總數(shù)的33%，后期即將推盤率為9%；宿豫區(qū)新推盤數(shù)量占比18%，后續(xù)推盤占比為16%；開發(fā)區(qū)新推盤數(shù)量占比31%，后續(xù)推盤占比15%。從以上幾組數(shù)據(jù)我們可以得到以下信息：宿城區(qū)為目前宿遷樓市的主導(dǎo)者，宿豫區(qū)的待售率顯示將該片區(qū)將迅速崛起，或?qū)⒊蔀樗捱w樓市的后起之秀和熱點(diǎn)板塊。開發(fā)區(qū)因商處于起步階段且目前基數(shù)較小，后期走勢(shì)有待進(jìn)一步觀察。同時(shí)，鑒于新推量和待售量較大，后期本工程推盤時(shí)機(jī)和節(jié)奏應(yīng)靈活掌控。部份新推/待售樓盤規(guī)模分析

統(tǒng)計(jì)工程93個(gè)，具體工程資料見附表1宿遷建筑面積統(tǒng)計(jì)表從上圖各個(gè)樓盤的體量來(lái)看，宿遷市目前市場(chǎng)的樓盤以中、小型樓盤為主，大體量的樓盤較少，其中20萬(wàn)方以下的樓盤居多，平均值16.1萬(wàn)平方。另一個(gè)角度分析，宿遷城區(qū)人口約在30萬(wàn)左右，但目前宿遷市場(chǎng)整體開發(fā)量和未來(lái)待售量可以看出推盤量和庫(kù)存量均非常大，消化需時(shí)間且有一定難度。物業(yè)建筑類型分析〔局部〕通過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前宿遷市場(chǎng)上的樓盤物業(yè)建筑形態(tài)絕大局部為多層，依次為高層和小高層。多層主要為老盤、和尾盤樓盤，新推和待售工程那么增加了高層和小高層，目前宿遷樓盤的建筑形態(tài)已由過(guò)去單一的多層逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬?、高層和小高并舉。因此，高層和小高將是今后宿遷樓市的“新寵〞。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，從樓棟排布形式來(lái)看，根本上各個(gè)樓盤的樓棟為如正南正北的純板式排布方式，此種排布方式最大的劣勢(shì)在于如果一個(gè)戶型沒有設(shè)計(jì)好，那么整一單元的戶型都將收到影響。因此在“一梯多戶〞等的樓棟排布設(shè)計(jì)中，最好防止此種排布方式。戶型類別及主力戶型分析通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前宿遷市在售樓盤中的主力戶型以三房為主，二房次之，兼以少量頂層復(fù)式和4、5房，一房陽(yáng)光100和寶龍·城市廣場(chǎng)等個(gè)別樓盤有局部戶型。據(jù)此，在如今市場(chǎng)環(huán)境低迷的形勢(shì)下，或許通過(guò)戶型偷面積設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)成可變戶型產(chǎn)品是個(gè)時(shí)機(jī)點(diǎn)。同時(shí)，通過(guò)實(shí)地調(diào)查和查閱樓盤相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，目前宿遷在售樓盤的戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，整體市場(chǎng)或者同區(qū)域沒有明顯的區(qū)分且在設(shè)計(jì)上主要存在功能分區(qū)布置不合理、面積浪費(fèi)和使用不便的問題，且戶型設(shè)計(jì)根本上較為落后，還停留在滿足根本的居住需求的階段，在戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新方面還未能跟上國(guó)內(nèi)市場(chǎng)主流。因此，在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)防止陷入“跟風(fēng)〞或者“停滯不前〞的思路，必須超前設(shè)計(jì)且應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)引入一些戶型創(chuàng)新點(diǎn)，以增強(qiáng)工程競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。戶型面積區(qū)間結(jié)合第五局部樓盤戶型類別來(lái)看，戶型面積區(qū)間兩房在80-90㎡之間，三房面積區(qū)間在90-110㎡之間，四房120-135㎡，五房及復(fù)式在135-150㎡之間。其中面積區(qū)間主要集中在90-110㎡，占比約達(dá)90%左右。據(jù)此，可以判斷目前宿遷市場(chǎng)上主流和暢銷的戶型主要為中、小面積戶型，總價(jià)在40-60萬(wàn)左右區(qū)間房源。單價(jià)價(jià)格區(qū)間及總價(jià)范圍具體工程價(jià)格數(shù)據(jù)見附表2宿遷工程價(jià)格表調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示:目前宿遷在售樓盤均價(jià)集中分布在4000-5000元/㎡之間。只有少數(shù)局部別墅盤和新推盤突破5000元/㎡以上。從均價(jià)可以看出宿遷樓市處于正常的起步平穩(wěn)開展階段。具體工程價(jià)格數(shù)據(jù)見附表2宿遷工程價(jià)格表具體工程價(jià)格數(shù)據(jù)見附表2宿遷工程價(jià)格表調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：目前宿遷市在售樓盤除局部別墅工程外，普通商品房總價(jià)范圍集中分布在36-60萬(wàn)元之間。具體工程價(jià)格數(shù)據(jù)見附表2宿遷工程價(jià)格表綜合均價(jià)和總價(jià)范圍，本工程在產(chǎn)品戶型面積設(shè)計(jì)和后期銷售定價(jià)時(shí)需參考進(jìn)行控制。市場(chǎng)調(diào)查綜述

通過(guò)調(diào)查，我們得出如下結(jié)論開發(fā)量方面：宿遷開發(fā)量和待開發(fā)量相對(duì)其城市規(guī)模和人口數(shù)量來(lái)說(shuō)，體量較大，但從調(diào)查結(jié)果來(lái)看70%左右的樓盤銷售率已經(jīng)到達(dá)80%以上。有的樓盤后期開發(fā)節(jié)奏明顯放慢。這給我們一個(gè)反思：目前宿遷市的市場(chǎng)空間已經(jīng)相對(duì)飽和，有效客群已經(jīng)消化了較大局部；從其開發(fā)量來(lái)看，去化周期或許將拉長(zhǎng)；分布方面：宿城區(qū)和老城區(qū)主導(dǎo)宿遷樓市，但宿豫區(qū)迅速崛起且后期開發(fā)量超過(guò)其他區(qū)域，宿豫區(qū)將成為宿遷樓市“時(shí)機(jī)點(diǎn)〞；規(guī)模方面：除金鷹天地、寶龍城市廣場(chǎng)、恒大華府等少數(shù)幾個(gè)樓盤規(guī)模較大外，其余均為中、小型樓盤且小型樓盤占多數(shù)；樓盤品質(zhì)方面：除恒大華府等少數(shù)樓盤的樓棟排布采取不規(guī)那么排列外，其余樓盤根本均采取“兵營(yíng)式〞排布方式，極大的影響了產(chǎn)品品質(zhì)；另外幾乎很少小區(qū)在景觀方面“花力氣〞，整個(gè)小區(qū)根本排滿了建筑，極大的降低了樓盤品質(zhì)和產(chǎn)品附加值；戶型方面：根本以90-120㎡之間的三房為市場(chǎng)主力暢銷戶型，其次為二房，少量4、5房和復(fù)式，一房類產(chǎn)品極少；另外，戶型設(shè)計(jì)方面比擬落后且同質(zhì)化嚴(yán)重，還停留在滿足根本居住需求階段，在舒適度和創(chuàng)新方面比擬匱乏，故后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面應(yīng)適當(dāng)超前且引入一些創(chuàng)新亮點(diǎn)，并與市場(chǎng)上的產(chǎn)品保持差異性以提高產(chǎn)品舒適度和競(jìng)爭(zhēng)力；價(jià)格方面：老城區(qū)板塊均價(jià)4917元/㎡;宿城區(qū)板塊均價(jià)4650元/㎡；宿豫新區(qū)板塊均價(jià)4066元/㎡；開發(fā)區(qū)板塊均價(jià)4458元/㎡，綜合計(jì)算出目前宿遷市市場(chǎng)整體均價(jià)為4593元/㎡，可以看出各版塊之間的價(jià)格差不明顯。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)同區(qū)域的樓盤之間在價(jià)格上也幾乎保持在同一個(gè)水平，同一個(gè)樓盤在樓棟、戶型、樓層、朝向等價(jià)差不明顯，價(jià)格體系較為單一。因此我們?cè)诤笃诠こ痰亩▋r(jià)方面應(yīng)防止定價(jià)單一、粗放，應(yīng)根據(jù)不同情況制定完整、系統(tǒng)的價(jià)格體系。購(gòu)房目的：目前宿遷購(gòu)房者的購(gòu)房目的主要以剛需自主為主，投資很少，對(duì)產(chǎn)品的需求還是以根本居住要求為主且跨區(qū)域購(gòu)房較少，根本鎖定所在區(qū)域。隨著城市和樓市的開展，未來(lái)2-3年，“剛需〞將逐步減弱，“首改〞將成為市場(chǎng)崛起的購(gòu)房主力軍之一，故產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須在舒適度方面進(jìn)行提升以適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)主流。商業(yè)方面：目前宿遷商業(yè)市場(chǎng)根本以金鷹天地和寶龍城市廣場(chǎng)為標(biāo)桿，后期霸王舉鼎商圈的水韻城等幾個(gè)工程也相繼推出和運(yùn)營(yíng)。其他樓盤均以底商為主。從商業(yè)的分布區(qū)域來(lái)看，商業(yè)主要集中在宿城區(qū)的老城區(qū)，其他區(qū)域大規(guī)模的商業(yè)工程較少，根本都是以社區(qū)商業(yè)為主。營(yíng)銷方面：調(diào)查發(fā)現(xiàn)宿遷在售樓盤在營(yíng)銷方面依舊在走“老路子〞，除恒大華府和馬