房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究第

一

節(jié)

概

述一、可行性研究的基本涵義可行性研究是在建設(shè)前期對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，以最終確定該項(xiàng)目的可行與否，并同時(shí)制定項(xiàng)目實(shí)施的最佳備選方案。可行性研究的內(nèi)容是以市場(chǎng)供需為出發(fā)點(diǎn)，以經(jīng)濟(jì)資源的投入為基礎(chǔ)，以經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)為結(jié)果。二、可行性研究的機(jī)構(gòu)和人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師1—2名造價(jià)工程師1名市場(chǎng)調(diào)查和分析人員1—2名經(jīng)濟(jì)分析專家1名社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家若干名制作人員1—2三、可行性研究的質(zhì)量、時(shí)間和費(fèi)用（一）可行性研究的質(zhì)量機(jī)會(huì)研究的投資誤差范圍是±30%；初步可行性研究的投資誤差范圍是±20%；可行性研究的投資誤差范圍是±10%。（二）可行性研究的時(shí)間機(jī)會(huì)研究所需時(shí)間約1至2個(gè)月，初步可行性研究所需時(shí)間為2個(gè)月左右，詳細(xì)可行性研究所需時(shí)間為2至3個(gè)月。（三）可行性研究的費(fèi)用機(jī)會(huì)研究0.2%-0.8%初步可行性研究0.25%-1.5%可行性研究大型項(xiàng)目0.2%-1.0%

小型項(xiàng)目1.0%-3.0%四、可行性研究的作用1.申請(qǐng)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)2.可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)3.可行性研究是籌集建設(shè)資金的依據(jù)4.可行性研究是開(kāi)發(fā)商與各有關(guān)部門簽訂協(xié)議合同的依據(jù)5.可行性研究是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)五、可行性研究的工作階段（一）投資機(jī)會(huì)研究（二）初步可行性研究（三）詳細(xì)可行性研究（四）項(xiàng)目評(píng)估和決策六、可行性研究的內(nèi)容1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性2.項(xiàng)目的制約條件與開(kāi)發(fā)建設(shè)的可能性3.項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算一、投資估算（一）土地費(fèi)用估算（二）前期工程費(fèi)（三）建筑安裝工程費(fèi)

（四）工程監(jiān)理費(fèi)（五）配套設(shè)施費(fèi)（六）建設(shè)單位管理費(fèi)（七）工程保險(xiǎn)費(fèi)（八）工程承包管理費(fèi)（九）預(yù)備費(fèi)（十）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算（十一）建設(shè)期貸款利息估算建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息＝（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額／２）*年利率二、銷售期成本估算主要包括銷售成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售成本又稱為經(jīng)營(yíng)成本，主要包括銷售代理費(fèi)、廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)、維修基金、銷售期間各種稅費(fèi)。財(cái)務(wù)費(fèi)用包括利息支出和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。三、銷售收入估算四、銷售稅金及附加估算五、利潤(rùn)總額估算第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（三）動(dòng)態(tài)投資回收期（四）開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率（五）成本收益率（六）投資利潤(rùn)率（七）投資利稅率（八）自有資金利潤(rùn)率（九）清償能力分析二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本程序１．收集、整理和計(jì)算有關(guān)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料２.編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表３.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)４.進(jìn)行不確定性分析（二）財(cái)務(wù)基本報(bào)表介紹1.現(xiàn)金流量表（1）全部投資現(xiàn)金流量表（2）自有資金現(xiàn)金流量表2.損益表3.資金來(lái)源與運(yùn)用表（三）財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)指標(biāo)五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第四節(jié)房地產(chǎn)投資不確定性分析一、盈虧平衡分析（一）線性盈虧平衡分析1.線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積（產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)；（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等；（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價(jià)格在產(chǎn)品租售期間保持不變；（4）同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；（5）計(jì)算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。2.固定成本和可變成本的劃分3.線性盈虧平衡分析的計(jì)算分析過(guò)程（二）非線性盈虧平衡分析二、敏感性分析1.敏感性分析的概念是分析和預(yù)測(cè)反映投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)主要變動(dòng)因素變化的敏感程度。2.敏感性分析的方法和步驟首先，找出最能反映項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為分析的對(duì)象；其次，找出不確定性因素；第三，設(shè)定不確定性因素的變化范圍；第四，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。3.單變量敏感性分析和多變量敏感性分析4.敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法”三、風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）第五節(jié)可行性研究報(bào)告一、可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成1.封面2.摘要3.目錄4.正文5.附表6.附圖二、可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)1.項(xiàng)目總說(shuō)明2.項(xiàng)目概況3.投資環(huán)境研究4.市場(chǎng)研究5.項(xiàng)目