某地產(chǎn)年度營銷策略教材

第1頁/共50頁萬科·天空之城2017年度營銷策略2016.11第2頁/共50頁目錄?

項目現(xiàn)狀?

市場及客戶?

核心價值?

現(xiàn)場節(jié)點及展示提升?

產(chǎn)品升級?

銷售目標及推售節(jié)點?

推廣策略?

費用鋪排及經(jīng)營指標整體規(guī)劃總占地面積25萬㎡總建筑面積60萬㎡住宅24萬㎡商業(yè)10萬㎡辦公9萬㎡幼兒園6000平方米第3頁/共50頁項目簡介大虹橋，地鐵上蓋總體量60萬方城市共同體，復合住宅、商業(yè)、辦公、SOHO、學校多功能業(yè)態(tài)。開發(fā)總周期5年，地鐵、項目交叉施工。一、二、三期一期海之洲:住宅：89㎡,99㎡，120㎡二期云之谷:住宅：89㎡,107㎡，127㎡，160㎡2017.12017.11一期開盤二期開盤地鐵17號線試運行2019.62019.12二期交付商業(yè)廣場開業(yè)2018.6一期交付

三期光之丘:

住宅、商業(yè)、辦公、SOHO至2020年建成60萬㎡城市共同體第4頁/共50頁核心賣點大虹橋

TOD

城市共同體

商業(yè)綜合體國際教育、醫(yī)療資源全新一代室內(nèi)精裝體系

TOD特有的產(chǎn)品特點新示范區(qū)

新產(chǎn)品體系

地鐵17號線在建萬科品牌（城市配套服務(wù)商

擅長造城）大城氣質(zhì)沒有競品大虹橋的生活場體驗，全新的產(chǎn)品體系構(gòu)建，未來生活的現(xiàn)場感受從當下的核心價值點，結(jié)合明年上市時間和市場競爭格局，判斷價值點的發(fā)展趨勢和路徑實現(xiàn)方式2016年本案價值點2017年發(fā)展趨勢路徑實現(xiàn)方式增強保持可針對性發(fā)力需要著重加強減弱增強保持需要著重加強可針對性發(fā)力可針對性發(fā)力減弱

需要加強增強

可針對性發(fā)力減弱

需要著重加強增強保持可針對性發(fā)力需要加強保持減弱需要加強需要著重加強大虹橋的生活場體驗全新的產(chǎn)品體系構(gòu)建未來生活的現(xiàn)場感受面積段數(shù)量盤點套數(shù)面積（㎡）面積比例8956498413.91%992001980055.27%120921104030.82%合計34835824一期住宅以小高層為主，8-13層。6棟住宅樓，共計348套，99㎡為主力戶型。

89㎡

99㎡

120㎡

第5頁/共50頁房源分布面積段數(shù)量盤點套數(shù)面積比例894524022836.85%1071882011618.42%1271882387621.87%1601562496022.86%合計98410918089㎡107㎡127㎡160㎡保障房

第6頁/共50頁房源分布1#107㎡

60套2#127㎡

60套3#160㎡

52套9#160㎡

52套10#160

㎡52套4#127㎡

64套5#107㎡

64套6#107㎡

64套7#89㎡

96套8#89㎡

72套11#89㎡

100套12#89㎡

84套13#127

㎡

64套14#89㎡

100套二期高層（17F-27F）為主，共計14棟住宅（不含保障房），資源較差位置安排89㎡兩房，樓王為160㎡的大面積段戶型。2017年首開1#（107㎡），2#（127㎡），3#（160㎡），13#（127㎡），14#（89㎡）項目期數(shù)產(chǎn)品類別面積段資源盤點套數(shù)面積（㎡）金額（萬元）一期海之洲住宅89564984323969920019800128700120921104071760一期合計34835824232856二期云之谷住宅891008900640801076064204622412712415748113385.616052832059904二期合計33639388283593.6貨量盤點2017年，一期海之洲住宅可售貨值約23億，二期云之谷住宅可售貨值約28億1、一期住宅：348套；35824㎡；232856萬元2、二期住宅：336套；39388㎡；283593.6萬元

第7頁/共50頁第8頁/共50頁目錄?

項目現(xiàn)狀?

市場及客戶?

核心價值?

現(xiàn)場節(jié)點及展示提升?

產(chǎn)品升級?

銷售目標及推售節(jié)點?

推廣策略?

費用鋪排及經(jīng)營指標宏觀市場走勢——政策面宏觀調(diào)控步步收緊，市場機制被政策導向全面替代

國慶期間19城連發(fā)調(diào)控新政

“去杠桿”“抑制資產(chǎn)泡沫”，遏制房價過快上漲，引導房價回歸合理區(qū)間?！跋拶彙⑾拶J”仍為中央倚重的最直接調(diào)控手段

上海再增六條新政從土地、供給、價格等多方面強化執(zhí)行，旨在短期內(nèi)為樓市降溫

深化執(zhí)行滬六條?土拍增加限制條件，嚴控場外資金?預證兩級備案，高價項目年內(nèi)預證基本暫停發(fā)放?未來備案定價需參照前期價格或周邊市場價格?嚴厲打擊虛假銷售，加價銷售等違規(guī)行為，電商、拓客、廣告發(fā)布均受到影響10.910.19

央行約談25家商業(yè)銀行重申嚴格執(zhí)行限貸政策，加強資金監(jiān)管

325新政限制外地購房，提高首付比例，增加土地供應11.28

貸款政策調(diào)整?首套商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。?有1套住房的或有住房貸款記錄的購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；?購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

第9頁/共50頁第10頁頁/共共50頁頁宏觀觀市市場場走走勢勢————供供求求面面10月月黃黃金金周周后后，，政政府府大大量量停停發(fā)發(fā)預預證證，，市市場場供供應應量量急急劇劇緊緊縮縮，，導導致致成成交交同同步步下下跌跌10月月近近三三周周均均價價41871元/㎡㎡10月月整整體體均均價價40397元/㎡9月月整整體體均均價價41400元/㎡㎡連續(xù)續(xù)多多周周0供供應應或或低低供供應應頒布布9日日滬滬六六條條14日日多多家家企企業(yè)被被罰罰項目類型項目名原定開盤時間原定備案價格政府指導價格剛改星興名邸11月5800052000安亭新鎮(zhèn)11月3900026000瑞士華庭10月底3000026000改善華發(fā)四季10月8000065000-70000萬科翡翠公園11月底10000065000-70000浦發(fā)羅蘭翡麗10月底9000065000-70000豪宅八埭頭濱江11月120000100000翡麗甲地10月120000100000瑞虹新城10月120000100000第11頁頁/共共50頁頁首個個地地王誕誕生生325新新政政市場場回回調(diào)調(diào)10%價格格迅迅速速回回升13%下跌跌5%滬六六條條出出臺臺地王王集集中中出出現(xiàn)現(xiàn)調(diào)控控后后部部分分備備案案開開盤盤受受阻阻項項目目認房房認認貸貸正式式出出臺臺宏觀觀市市場場走走勢勢————價價格格面面政府府與與開開發(fā)發(fā)商商博博弈弈，，價價格格陷陷入入膠膠著著狀狀態(tài)態(tài)效果果僅僅維維持持一一周周價價格回回升升6%第12頁頁/共50頁宏觀市場場走勢———土地地市場16年土土地供應應量不足足，預計計成交525萬萬方，不不足往年年成交量量一半，，結(jié)合政政府打壓壓房價的信信心，預預計17年土地地供應將將處于增增量狀態(tài)態(tài)12月預預計上市市土地上海歷年年土地供供求第14頁頁/共50頁價格徘徊徊期左右，價價面比低低于1.0；宏觀市場場走勢———土地地市場16年土土地價格格增長過過于迅猛猛，郊遠遠地塊非非理性成成交價格格導致價價格格局局畸形，，17年政政府限價價前提下下，遠郊郊高溢價價地塊勢勢必尷尬尬，開發(fā)發(fā)商入手手地塊將將趨于謹謹慎?14年3季度至至15年年4季度度，土地地成交建建面普遍200萬萬方左右右，成交交總價200億億?2016年2季季度開始始，土地地成交建建面150萬方左右右，但總總價已超超310億，價價面比超過2.1；?未來2016年年3季度度至2017年年2季度度市場價格穩(wěn)定定，2017年年3季度度高價土土地上實實，價格將出出現(xiàn)波動動。熱點地塊塊圖奉賢西渡渡1.9萬萬元/㎡㎡閔行馬橋橋2.9萬萬元/㎡㎡閔行莘莊莊4.4萬萬元/㎡㎡青浦朱家家角2.2萬萬元/㎡㎡楊浦新江江灣4.9萬萬元/㎡㎡奉賢南橋橋3.4萬萬元/㎡㎡浦東周浦浦4.4萬萬元/㎡㎡寶山顧村村3.6萬萬元/㎡㎡——2015年年10月月至2016年年7月1日高樓樓板價項項目分布布——嘉定徐行行2.4萬萬元/㎡㎡嘉定新城城3萬元/㎡嘉定江橋橋2.7萬萬元/㎡㎡松江泗涇涇3.8萬萬元/㎡㎡松江新城城3.9萬萬元/㎡㎡虹口涼城城6.7萬萬元/㎡㎡青浦新城城3.9萬萬元/㎡㎡浦東祝橋橋3.3萬萬元/㎡㎡奉賢西渡渡3.3萬元/㎡㎡萬元/㎡㎡閔行馬橋橋5萬元/㎡㎡閔行莘莊莊7萬元/㎡㎡7萬元/㎡㎡青浦朱家家角4萬元/㎡㎡楊浦新江江灣9萬元/㎡㎡奉賢南橋橋5.5萬元/㎡㎡浦東周浦浦7.9萬元/㎡㎡寶山顧村村7萬元/㎡㎡——2017年年高樓板板價地塊塊上市預預計“保保本價””——嘉定徐行5萬元/㎡嘉定新城5.7萬元/㎡嘉定江橋4.5松江泗涇6萬元/㎡松江新城6.2萬元/㎡虹口涼城12萬元/㎡青浦徐涇南匯祝橋8.0萬元/㎡——目前板塊塊峰值價格———奉賢西渡2萬元/㎡閔行馬橋5萬元/㎡閔行莘莊6萬元/㎡青浦徐涇6萬元/㎡青浦朱家角3萬元/㎡楊浦新江灣8萬元/㎡奉賢南橋3.5萬元/㎡浦東周浦5萬元/㎡寶山顧村5.5萬元/㎡嘉定徐行3萬元/㎡嘉定新城4.5萬元/㎡嘉定江橋4萬元/㎡松江泗涇5萬元/㎡松江新城4.5萬元/㎡虹口涼城6萬元/㎡南匯祝橋3萬元/㎡政策預判16年底17年3月17年6月17年底調(diào)控密集出臺臺調(diào)控政策嚴格格執(zhí)行調(diào)控顯效，政政策或趨于緩緩和市場預判開發(fā)商16年年指標完成，，對價格仍有期期望值，供求雙低價格膠著第15頁/共共50頁土地預判地市開始降溫溫膠著期滯漲期調(diào)整期下跌期供應較今年放放量，成交趨趨于冷靜，價價格回歸理性性，熱點板塊塊熱點區(qū)域維維持較高溢價價市場疲軟，價價格難有大幅松動二會之后政策策定調(diào)，加之之土地放量，，地價走低，，開發(fā)商幻想想打破，市場供應放量量，16年價價格泡沫被逐逐步擠出宏觀市場走勢勢——17年年市場走勢預預判17年整體市市場看低，上上半年持續(xù)膠膠著，下半年年不排除價格格泡沫擠出的的可能性，市場場重回買方市市場，競爭趨趨于激烈上海漲幅11%徐涇漲幅28%上海漲幅25%徐涇漲幅42%上海漲幅18%徐涇漲幅32%上海漲幅39%徐涇漲幅88%上海漲幅2%徐涇漲幅33%上海漲幅5%徐涇漲幅-18%上海漲幅7%徐涇漲幅-13%上海海漲漲幅幅12%徐涇涇漲漲幅幅15%上海海漲漲幅幅21%徐涇涇漲漲幅幅16%上海海漲漲幅幅22%徐涇涇漲漲幅幅29%區(qū)域域市市場場研研判判————二二輪輪發(fā)發(fā)展展正正當當時時，，住住宅宅斷斷供供嚴嚴重重徐涇涇住住宅宅市市場場起起步步于于09年年大大虹虹橋橋規(guī)規(guī)劃劃公公布布，，13年年大大虹虹橋橋土土地地全全部部出出讓讓后后區(qū)區(qū)域域進進入入第第二二輪輪高高速速發(fā)發(fā)展展階階段，，大大虹虹橋橋規(guī)規(guī)劃劃是是徐徐涇涇住住宅宅市市場場發(fā)發(fā)展展的的最最大大推推手手16年年板板塊塊內(nèi)內(nèi)公公寓寓幾幾乎乎斷斷供供，，區(qū)區(qū)域域庫庫存存消消耗耗殆殆盡盡，，板板塊塊均均價價維維持持在在45000元元/㎡㎡左左右右第16頁/共50頁頁樓盤名稱規(guī)模在售主力產(chǎn)品報價主力總價仁恒西郊花園24萬220㎡五房（小高層）目前暫無報價，原預計600001300萬（以6萬計算）虹橋正榮府15.3萬㎡洋房150㎡四房，214㎡疊墅原預計60000公寓700-800萬，洋房900-1000萬，疊墅1000-1300萬（以6萬計算）葛洲壩虹橋紫郡6.2萬小高層116㎡、135㎡、177㎡原預計60000起700-1000萬（以6萬計算）尚品華庭8.3萬56-75㎡一房、76-98㎡二房，99-120㎡三房65000360萬-780萬樓盤名稱區(qū)位規(guī)模在售主力產(chǎn)品報價主力總價龍湖天璞雅筑嘉定江橋16.3萬80㎡二房，117㎡三房原報價75000600-900萬金輝海上銘著閔行莘莊9.9萬95㎡二房130㎡三房原報價80000760-1040萬TODTOWN天薈閔行莘莊70萬，住宅9萬103㎡小三房150㎡三房177㎡四房原報價80000800-1500萬樓盤名稱區(qū)位規(guī)模在售主力產(chǎn)品預計價格預計上市節(jié)點大寧金茂府閘北大寧21.6萬95㎡二房，110-158㎡三房，145-165㎡四房1200002017.Q1瑞虹新城虹口100萬以上83-93㎡二房，105㎡三房，151-171㎡四房1200002017.Q1信達泰禾院子楊浦新江灣15萬未公布8-10萬2017.Q1晶耀名邸陸家嘴9萬84-154㎡二至四房8-10萬2017.Q1第17頁/共50頁頁虹橋正正榮府府（待售售）金輝海海上銘銘著（（待售售）TODTOWN天薈薈（待待售））競爭市市場研研判———市市場變變化對對價格格的影影響半半徑縮縮小緊盯大大虹橋橋區(qū)域域內(nèi)競競品動動向龍湖天天璞雅雅筑（待售售）外環(huán)G2010公公里尚品華華庭緊跟周周邊標標桿型型項目目動態(tài)態(tài)仁恒西西郊花花園本案葛洲壩壩虹橋橋紫郡郡公館館關(guān)注全全市性性市場場標桿桿項目目動態(tài)態(tài)競品等級樓盤名稱在售主力產(chǎn)品報價裝修標準主力總價成交價格政府指導價格核心競品仁恒西郊花園220㎡五房（小高層）目前暫無報價，原預計6000050001300萬（以6萬計算）近三月均價49831元/㎡核心競品虹橋正榮府小高層公寓126/140㎡，洋房150㎡四房，214㎡疊墅原預計600006000公寓700-800萬，洋房900-1000萬，疊墅1000-1300萬（以6萬計算）洋房46834元/㎡疊加43659元/㎡（9/10月無成交）核心競品葛洲壩虹橋紫郡小高層116㎡、135㎡、177㎡原預計60000起5000700-1000萬（以6萬計算）/外圍競品尚品華庭56-75㎡一房、76-98㎡二房，99-120㎡三房650003000360萬-780萬62,419元/㎡干擾競品龍湖天璞雅筑80㎡二房，117㎡三房原報價750006000600-900萬/干擾競品金輝海上銘著95㎡二房130㎡三房原報價800008000760-1040萬/干擾競品TODTOWN天薈103㎡小三房150㎡三房177㎡四房原報價800008000800-1500萬/第18頁/共50頁頁核心競競品以以開發(fā)發(fā)商心心理預預期價格計計算，，總價價基本本在700-1000萬萬左右右。大虹橋橋區(qū)域域最新新峰值值成交交均價價62419元/㎡西上海海類比比項目目心理理預期期單價價在7.5-8萬萬，但但年內(nèi)內(nèi)基本本無報報批可能能性板塊內(nèi)內(nèi)項目目近期期成交交均價價峰值值接近近5萬萬，未未來心心理預預期普普遍在在6萬萬左右右，總總價控控制在在700-1000萬左右右板塊內(nèi)內(nèi)最新上上市項項目成成交均均價62000元/㎡上海西西區(qū)類類似新新盤心理預預期普普遍較較高，，達到到7.5-8萬萬，但在在政府府限價價前提提下，，短期期內(nèi)難難以實實現(xiàn)。。競爭市市場研研判———價價格格格局競品等級樓盤名稱規(guī)?？墒鄞媪课词圬浟亢罄m(xù)推案計劃核心競品仁恒西郊花園24萬78套（已有預證，備案價5-5.5萬）約350套左右后續(xù)78套原本在重新備案提高價格，目前未獲批核心競品虹橋正榮府15.3萬209套約320套左右56套小高層公寓及32套洋房已取得預證，目前暫不售。公寓備案價53000-56800，洋房54000-61000核心競品葛洲壩虹橋紫郡6.2萬-286套原計劃11月底報批預證，目前尚未報批外圍競品尚品華庭8.3萬31套388套9月中旬首開，首批基本售罄，后續(xù)開盤將在17年中干擾競品龍湖天璞雅筑16.3萬-1640套原計劃11月開盤，目前受預證影響延遲至17年干擾競品金輝海上銘著9.9萬-652套工程節(jié)點12月初申領(lǐng)預證，目前尚未申領(lǐng)干擾競品TODTOWN天薈70萬，住宅9萬-525套工程節(jié)點未到，預計17年3月可申請預證，由于閔行區(qū)政府參股，首批上市價格有可能控制在第19頁/共50頁頁合計可可售量量：318套待推量量：4134套套競爭市市場研研判———未未來供供應走走勢板塊內(nèi)內(nèi)基本本處于于無房房可售售狀態(tài)態(tài)，可可售存存量僅僅318套套，四四季度度預計計加推推項目目受到到政府府限供供限價價影響響，開盤大多多延遲17年隨隨政策及及市場趨趨勢明朗朗，供應應將逐步步放量，，市場競競爭將趨趨于激烈烈第20頁頁/共50頁本案龍湖天璞璞金輝海上上銘著天薈悅麓麓區(qū)位規(guī)劃產(chǎn)品大虹橋生生活配套套區(qū)，依依托大虹橋及華華漕國際際社區(qū)，，地鐵上蓋嘉定江橋橋，周邊邊交通及及配套缺缺失莘莊，純純熟生活活配套莘莊，純純熟生活活配套，，5條軌軌交匯集103/150/177㎡大大戶型占占比競爭市場場研判———競品品對標比比項目自身身規(guī)模較較大，軌軌交地鐵鐵上蓋，，住群成成規(guī)模，，相比競競品有一一定優(yōu)勢勢，但整整體地理理屬性偏偏弱。同屬大虹虹橋規(guī)劃劃內(nèi)，但但地處外外環(huán)外10公里里大虹橋規(guī)規(guī)劃內(nèi)，，外環(huán)沿沿線成熟熟板塊大虹橋規(guī)規(guī)劃內(nèi)，，外環(huán)沿沿線成熟熟板塊大虹橋規(guī)規(guī)劃內(nèi)，，外環(huán)沿沿線成熟熟板塊60萬方方綜合體體，住宅宅占比53%大體量居居住區(qū)，，大規(guī)模模商配17萬方方純公寓寓社區(qū)純居住社社區(qū)，規(guī)規(guī)劃單一一10萬方方純公寓寓社區(qū)純居住社社區(qū)，規(guī)規(guī)劃單一一70萬方方綜合體體，住宅宅占比13%綜合體，，但住宅宅稀少難難以形成成成居住規(guī)模89/99/120㎡㎡功能型型戶型，，翡翠系升升級精工工產(chǎn)品主打小面面積戶型型，總價價可控，，與改善偏離80㎡二二房，117㎡㎡三房，，首置首首改產(chǎn)品主打小面面積戶型型，總價價可控，，與改善偏離95-130㎡㎡首改型型產(chǎn)品剛改及改改善需求求較大主打改善善需求第21頁頁/共50頁標桿項目目上市重重疊，產(chǎn)產(chǎn)品各有有千秋，，銷售量量勢必分分化市場重回回產(chǎn)品力力競爭，，銷售力力競爭階階段競爭市場場研判———總結(jié)結(jié)16年對對市場期期望值較較高，導導致部分分供量延延遲至17年集集中放量量，市場場競爭局面趨趨于嚴峻峻天空之城城如何突突破重圍圍，確立其大大虹橋標標桿項目目地位第22頁頁/共50頁天空之城城市場應應對———產(chǎn)品抗抗風險能能力強本案戶型型主力戶戶型面積積控制得得當，總總價控制制在1000萬萬以內(nèi)，，抗風險險能力強強天空之城城面積段段競品面積積段分布布競品總價價段分布布天空之城城總價段段第23頁頁/共50頁客戶居住住區(qū)域（投資兼兼自?。┨炜罩浅鞘袌鰬獞獙Α蛻羧喝憾ㄎ环€(wěn)穩(wěn)定本案客群群定位清清晰，尤尤其限貸貸新政之之后，改改善型客客戶承價價能力削削弱，對對于本案案這類控總價價產(chǎn)品迎迎來機遇遇客戶戶籍籍本案主力力客群：：客戶工作作區(qū)域虹一代———大虹虹橋商務(wù)務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)人群（首置首改為為主）古二代———大西西區(qū)置換換客戶（首改置置換）鍍金代———涉外外客戶第24頁頁/共50頁天空之城城市場應應對———產(chǎn)品力力展現(xiàn)更更強17年周周邊區(qū)域域更趨成成熟，項項目自身身規(guī)劃更更加明晰晰，產(chǎn)品品力展示示更強17號線線17年年底建成成通車二期住宅宅啟動、、商業(yè)規(guī)規(guī)劃明晰晰17年大大虹橋板板塊一期期集中建建成，龍龍湖天街街、協(xié)信信天地、萬科中中心等商配配項目正式式開業(yè)第25頁/共50頁頁競爭市場：集中上市市，競爭激激烈，價格回歸，，成交分化化市場環(huán)境市場大勢：供應放量量，成交趨趨弱，內(nèi)部條件產(chǎn)品機會：小面積，，抗風險價格在徘徊徊向下客戶機會：客戶定位位清晰穩(wěn)定定展示機會：產(chǎn)品展示示力增強總結(jié)17年市場場環(huán)境惡劣劣，但抓緊緊機遇，放放大優(yōu)勢，，本案仍存存在致勝機機會其他11%客戶研判天空之城客客戶構(gòu)成：：閔行區(qū)是是天空之城城的主要客客戶來源地地，其他主主要集中主力客戶區(qū)區(qū)域：閔行行占次主力客戶戶區(qū)域：長長寧占23%（主主要要為為古古北北5%、、天山山4%、、中中山山公公園園3%、、其他他11%））、青青浦浦18%；；次要要客客戶戶區(qū)區(qū)域域：：浦浦東東、、徐匯匯各各占占7%，，外外籍籍客客戶戶占4%（（外外籍籍主主要要為為韓韓國國、、臺灣灣客客戶戶））。。第26頁頁/共共50頁頁其他他11%29%（（主主要要為為虹虹橋橋9%、、七七寶6%、、九九亭亭2%、、莘莘莊莊2%、、閔行行其其他他11%））；；古北北5%天山山4%中山山公公園園3%在長長寧寧、、青青浦浦、、徐徐匯匯、、浦浦東東，，居居住住在在閔閔行行、、長長寧寧區(qū)區(qū)的的韓韓國國、、臺臺灣灣客客戶戶也也占占到一定的比例例。虹橋9%七寶6%九亭2%%莘莊2%%客戶研判天空之城客戶戶構(gòu)成：天空空之城客戶構(gòu)構(gòu)成：閔行區(qū)區(qū)是天空之城城的主要客戶戶來源地，其他主主要集中在長長寧、青浦、、徐匯、浦東東，居住在閔閔行、長寧區(qū)區(qū)的韓國、臺灣客客戶也占到一一定的比例。。青浦區(qū)18%徐涇、趙巷、、青浦老城。浦東區(qū)7%徐匯區(qū)7%客戶地圖分析析：閔行+長寧+青浦此類區(qū)域客戶戶相比較來說說離項目較近，，以距離優(yōu)先先，包含部分居住住在附近板塊塊的韓國、臺灣灣客戶。徐匯+浦東主要以投資及及給小孩買為為主，部分為置置換。第27頁/共共50頁七寶6%虹橋9%九亭2%古北5%天山4%中山公園3%長寧其他9%閔行其他11%莘莊2%第28頁/共共50頁目錄?項目現(xiàn)狀?市場及客戶?核心價值?現(xiàn)場節(jié)點及展展示提升?產(chǎn)品升級?銷售目標及推推售節(jié)點?推廣策略?費用鋪排及經(jīng)經(jīng)營指標區(qū)域高度借力大虹橋發(fā)發(fā)展未來項目有更更多可能性城市高度助力城市未來來發(fā)展接軌全球TOD開發(fā)模式式品牌高度萬科全新品類類打造萬科特色色的TOD發(fā)發(fā)展模式項目整體定位位：從城市和和品牌維度項目定位城市共同體高于綜合體優(yōu)于國際社區(qū)區(qū)探索萬科打造造地鐵上蓋TOD產(chǎn)品新新模式對位創(chuàng)智中產(chǎn)產(chǎn)客群核心價值主張張這個城市還有有變得更好的的可能第29頁/共共50頁第30頁/共共50頁城市共同體高于綜合體優(yōu)于國際社區(qū)區(qū)探索萬科打造造地鐵上蓋TOD產(chǎn)品的的新模式2017年項項目定位的落落地2017年多多業(yè)態(tài)呈現(xiàn)給給創(chuàng)智中產(chǎn)住宅推售、現(xiàn)現(xiàn)場實景呈現(xiàn)現(xiàn)、商業(yè)規(guī)劃劃推進確定、、會所規(guī)劃確定定、17號線線繼續(xù)完成各各項工程節(jié)點點等第31頁/共共50頁2017年項項目定位的落落地對于創(chuàng)智中產(chǎn)產(chǎn)2017年【【城市共同體】多業(yè)業(yè)態(tài)TOD模式式呈現(xiàn)，意味一一種全全新的的未來來生活活方式式的開開啟，，城市文文明的的遞進進，創(chuàng)智中中產(chǎn)進進入一一種全新的的文明明形態(tài)，，開創(chuàng)一個新新的時時代，，讓這個城城市還還有變變得更更好的的可能能。第32頁/共50頁頁一個新新文明明的開開始新文明明，將將在人人與自自然和和諧的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，實現(xiàn)現(xiàn)人與與人更更大的的和諧諧。人類文文明經(jīng)經(jīng)歷不不同的的發(fā)展展，從從農(nóng)業(yè)業(yè)文明明到工工業(yè)文文明，，再到到當今今的科科技文文明，，最終人人類會會向生生態(tài)文文明邁邁進，，進入入一種種全新新的文文明形形態(tài)，，這就就是新新文明明。對于本本案來來說，，“新新文明明”同同樣適適合，，住宅、、商業(yè)業(yè)、軌軌道、、辦公公等多多業(yè)態(tài)態(tài)的融融合，，萬科科全新新TOD品品類【【城市市共同同體】】的開開創(chuàng)，，對于上上海、、對于于萬科科來說說，一一個前前所未未有的的“新新文明明”已已然誕誕生。。2017年年項目目全新新占位位：基基礎(chǔ)核核心價價值主主張再再提升升2017年年[城城市共共同體體]呈呈現(xiàn)正式開開啟創(chuàng)創(chuàng)智中中產(chǎn)對對“新新文明明”的的想象象2017年年項目目價值值占位位第33頁/共50頁頁之于客客戶倡導創(chuàng)創(chuàng)智中中產(chǎn)階階層的理想想生活活，實實踐美好城城市的的目標標之于萬萬科萬科城城市配配套商商的集中實實踐，，與城城市發(fā)展相相互融融合，，命運共同同之于虹虹橋通過對對土地地價值值的升級，，為虹虹橋注注入活力能能量之于上上海立足上上海再再城市市化發(fā)展，，對應追追求卓卓越的的全球城市市目標標2017年年項目目全新新占位位：基基礎(chǔ)核核心價價值主主張再再提升升一個新文明明的開始·【城市共同體】價值落位·大虹橋TOD地鐵17號線城市共同體大城氣質(zhì)人性化的公共空間優(yōu)化步行系統(tǒng)家庭體驗式商業(yè)豐富的交通流線全新一代室內(nèi)精裝體系國際教育醫(yī)療萬科品牌大虹橋商務(wù)區(qū)，上海發(fā)展新氣象全球領(lǐng)先TOD地鐵上蓋模式地鐵17號線，快速連接出行便利萬科特色TOD全新品類住宅、商業(yè)、SOHO、幼兒園多種業(yè)態(tài)符合兼顧城市生態(tài)，打造24小時活力空間構(gòu)建綠軸、水軸和光軸三種維度的綠色生活方式日本設(shè)計公司，家庭體驗式商業(yè)打造風雨連廊，綠色全部覆蓋步行、自行車出行系統(tǒng)；沿街商業(yè)布局萬科精工住宅全新力作8所國際學校，2所國際醫(yī)療配套城市配套服務(wù)商第34頁/共50頁頁項目價值體體系構(gòu)建：：十二大領(lǐng)領(lǐng)先價值體體系一個新文明明的開始項目核心主主張這個城市還還有變得更更好的可能能2017價價值占位第35頁/共50頁頁目錄?項目現(xiàn)狀?市場及客戶戶?核心價值?現(xiàn)場節(jié)點及及展示提升升?產(chǎn)品升級?銷售目標及及推售節(jié)點點?推廣策略?費用鋪排及及經(jīng)營指標標第36頁/共50頁頁景觀示范段段展示提升升二期示范單單位開放展展示工法展示間間開放2017年年展示提升升內(nèi)容活動舉辦地地外立面展示示第37頁/共50頁頁1、景觀示示范段展示示提升展示背景：：2017年重要節(jié)節(jié)點：現(xiàn)場場住宅間景景觀展示不不足（組團團景觀未開開放、缺乏乏大型室外活動場地地）展示目的：：①宅間組組團體驗，，產(chǎn)品外立面面展示，打造示范范段生活化化場景；②為線下活動提提供場地。展示內(nèi)容容：新開開放景觀觀示范段段展示宅宅間組團團景觀特色色及建筑外立立面材質(zhì)質(zhì)展示位置置156㎡㎡示范單單位選址址售樓中中心位置置第38頁頁/共50頁??4房寬廳廳2廚3衛(wèi)雙套房空空間格局局電梯獨立立入戶2、二期期156㎡示范范單位開開放展示示展示目的的：二期期新產(chǎn)品品面市，，進一步步提升示示范區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品力和和打擊力力展示內(nèi)容容：156㎡示示范單位位156㎡㎡示范單單位戶型平面面圖第39頁頁/共50頁工藝工法法展示間間位置現(xiàn)場展示故事事線在2016年基礎(chǔ)上上進行進一步步升級，以沉沉浸式體驗使使客戶對TOD的居居住空間尺尺度、二期會所進行前置視視覺體驗,工藝工法法現(xiàn)場展示示向客戶展展示精工細節(jié)，輸出產(chǎn)品品工匠精神神。將此區(qū)域空空間進行合合理分割，，劃分三大大板塊展示示內(nèi)容：?全息影像形形式展示部部分?精品部件工工藝展示部部分?TOD概念念空間尺度度體驗3、工法展展示間開放放精品部件工工藝展示深入解析實實體部件及及工藝工法法，解讀工匠精精神，凝練練說辭，形形成核心打擊力力第40頁/共50頁頁會所全息體體驗模擬空氣系系統(tǒng)會所所全全息息體體驗驗投影與實實物結(jié)合合方式展展示石材材TOD開開發(fā)模式式社區(qū)空空間體驗驗精品部件件實體展展示3、工法法展示間間開放全息投影影沉浸式式體驗展示內(nèi)容容：通過過全息形形式表現(xiàn)現(xiàn)二期會所、表表現(xiàn)TOD開發(fā)發(fā)模式下下的居住住空間尺度度，進行行虛擬現(xiàn)現(xiàn)實的未未來生活場景體體驗，打打擊客戶戶痛點第41頁頁/共50頁3、工法法展示間間開放?全息投影影落地展展示時間間排布?工藝工法法落地展展示時間間排布全息投投影優(yōu)優(yōu)秀案例收收集、、全息投影影供應應商尋源征征集立項，，招采采組啟動動招標標技術(shù)標標開標標評標設(shè)計見見面答疑疑會全息展展示內(nèi)內(nèi)容設(shè)計計第一一次供圖圖風格測測試工廠硬硬件測試初稿測測試小樣提提交硬件進進場公司內(nèi)內(nèi)部測測試終稿提提交展示落落地設(shè)計二二次供圖工藝工工法優(yōu)優(yōu)秀供應商商尋源源征集立項，，招采采組啟動動招標標技術(shù)標開標標評標采購部、項目部答疑場地測評，，工程亮點提提交，展示材材質(zhì)第一輪確確認展示方案項項目部、設(shè)計計部會審搭建進場展示落地工程亮點二二次提交，展示示材質(zhì)第二輪確確認項目部審核，展示微調(diào)第42頁/共50頁頁目錄?項目現(xiàn)狀?市場及客戶戶?核心價值?現(xiàn)場節(jié)點及及展示提升升?產(chǎn)品升級?銷售目標及及推售節(jié)點點?推廣策略?費用鋪排及及經(jīng)營指標標第43頁/共共50頁提升目的：二二期新產(chǎn)品面面市，戶型進進一步優(yōu)化提提升，形成對對位客戶居住住需求的產(chǎn)品品力和打擊力160產(chǎn)品戶戶型優(yōu)化提升升第44頁/共共50頁160戶型產(chǎn)產(chǎn)品配置提升升160戶型在在一期產(chǎn)品裝裝修配置基礎(chǔ)之上，，廚房配置增增加電磁爐、紅紅酒柜，次衛(wèi)衛(wèi)五金-漢斯格格雅升級恒溫溫功能l住宅室內(nèi)配置標準l人性化設(shè)計第45頁/共共50頁目錄?項目現(xiàn)狀?市場及客戶?核心心價價值值?現(xiàn)場場節(jié)節(jié)點點及及展展示示提提升升?產(chǎn)品品升升級級?銷售售目目標標及及推推售售節(jié)節(jié)點點?推廣廣策策略略?費用用鋪鋪排排及及經(jīng)經(jīng)營營指指標標第46頁頁/共共50頁頁??經(jīng)過過2016年年市場場沉沉淀淀，，項項目目以以““城市市反反思思”事事件件輸輸出出““這個城城市還還有變變得更更好的的可能能”獲得得市場認知知和認認可，，既是是整個個項目的的廣告告語也是項目品品牌核核心。針對2017年年傳播目目標，，在保保持項項目品品牌核核心的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上提提出新的推推廣主主題，為項項目在在市場場注入入新的熱度度，達成成新的品品牌高高度。2017年年度推推廣主主題項目品品牌廣廣告語語這個城城市還還有變變得更更好的的可能能2017年年廣告告主題題一個新新文明明的開開始2018201920202016年年項目精精神傳傳達樹立高高度這個城城市還還有變變得更好好的可可能第47頁/共50頁頁2017年年項目價價值落落位樹立權(quán)權(quán)威一個新新文明明的開開始2018年年項目生生活傳傳達樹立影影響……視覺表表現(xiàn)項目傳傳播規(guī)規(guī)劃第48頁/共50頁頁創(chuàng)作方方向一一從“這這個城城市還還有變變得更更好的的可能能”暢暢想提提出，，到“一一個新新文明明的開開始””的回回應。。延續(xù)2016年年主形象象大開開大合合的表現(xiàn)現(xiàn)方式式，2017年年主形形象創(chuàng)創(chuàng)作上上，繼繼續(xù)保保持國際化化、城市感感、未來感的大場景景營造造。并通過過元素素更具具象的的演繹繹，進進行畫畫面升升級。。第49頁/共50頁頁畫面示例表現(xiàn)一第50頁/共50頁頁畫面示例表現(xiàn)二第51頁/共50頁頁光軸綠軸水軸創(chuàng)作方向二二基于2017年[城城市共同體體]的逐漸漸落位直接以項目產(chǎn)品價價值創(chuàng)作視覺符號表表現(xiàn)第52頁/共50頁頁第53頁/共50頁頁第54頁/共50頁頁第55頁/共50頁頁第56頁/共50頁頁新的視覺符符號將融入入2017年的新視視覺形象，，配合大場景景項目效果果圖，利用充分的的細節(jié)表現(xiàn)現(xiàn)，營銷“新文文明”意志志下的項目目新的產(chǎn)品品價值。第57頁/共50頁頁第58頁/共50頁頁第59頁/共50頁頁意向客戶共共490組組朋友介紹隨著項目前前期在全上海的知知名度打開，越來來越多的人開始通通過口碑傳播的形形式向朋友推薦帶客通充分利用上上海萬科平臺客戶戶資源陣地包裝通過售樓中中心外立面、示范范區(qū)包裝、圍墻和和氛圍旗吸引很多多青浦本地周邊人人群和路過客戶網(wǎng)絡(luò)廣告搜房、安居居客和百度網(wǎng)絡(luò)渠渠道來源相加有17.4%，躍居第二大大有效媒體平臺，，其中搜房表現(xiàn)最最有效巡展除了項目前前期針對目標客群群在西郊百聯(lián)、天天山百盛和中環(huán)百百聯(lián)、還在萬科老老業(yè)主社區(qū)進行線線下巡展拓客戶外大牌戶外配合其其他渠道，主要攔攔截的是閔行客群群，所以在整個媒媒體渠道影響力有有限微信朋友圈圈利用項目團團隊包括營銷物業(yè)業(yè)，及在上海萬科科內(nèi)部、第三方媒體體人朋友圈影響力力，設(shè)計朋友圈廣廣告海報投放2017年年意向客戶戶渠道分析析?通過渠道分分析，2017年渠道上繼繼續(xù)加強上上海萬科資源源優(yōu)勢嫁接接，陣地包裝推推陳出新，，網(wǎng)絡(luò)廣告媒媒體的長期期合作，配合合節(jié)點線下下巡展的持續(xù)續(xù)進行，還還有朋友圈高高性價比的的投放。?品牌認知轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)認可，越越來越多口碑碑傳播推薦薦項目，為后后期項目宣宣傳建立基礎(chǔ)礎(chǔ)。一期16地地塊推售二期05地地塊推售一個新文明明的開始因市場政策策需求，項項目需拿到到預售許可可證后開始始正式線上推廣，，與傳統(tǒng)前前期長時間間段推廣不不同，通過過事件、產(chǎn)品價值值直接輸輸出，集中在在短期內(nèi)集集中引爆爆市場，，助力及時銷銷售本項目為為五年長長銷項目目，通過過實時項項目有利動態(tài)態(tài)信息的的傳遞，，線下活活動及現(xiàn)現(xiàn)場展示的輸輸出，建建立項目目客群文文化認知知，長期樹立立客戶品品牌認可可度，增強市市場口碑傳播，增加客戶戶基數(shù)第60頁頁/共50頁2017年營銷銷策略主主線2+1營營銷節(jié)奏奏（2次銷銷售節(jié)點點）（1個客客戶價值值認知長長線）第61頁頁/共50頁2017年全年年營銷計計劃1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一期16地塊推推售二期05地塊推推售線上推推廣戶外廣廣告/網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告/微信信大號號/微信朋朋友圈圈/總總辦媒體體資源源這個城城市還還有變變得更更好的的可能能一個新新文明明的開開始推廣主題①發(fā)布會會預告；②炒作作項目TOD[城城市共同同體]①地鐵包包車事件件；②釋放放項目價值值戶型、開開放社區(qū)、、大虹橋價值點針對組組團亮亮點綠軸、、公共共空間打造造、戶戶型特點、交房房時與開業(yè)業(yè)時間間接近的商業(yè)配套，，通過各各媒體體進行傳播播①配合合大虹橋橋企業(yè)業(yè)入駐駐、開開業(yè)對大虹虹橋進行炒炒作；；②17號線線工程程節(jié)點點的炒作作；③TOD模模式和和【城城市共共同體體】的炒作作；①舉辦辦發(fā)布布會，占位位上海海萬科科TOD產(chǎn)產(chǎn)品全新新品類類[城城市共共同體體]正正式亮亮相；；②夜場場暖場場活動動對位目目標客客群““創(chuàng)智智中產(chǎn)產(chǎn)”，，以線線下為為主增增加接接觸點點，通通過項項目氣氣質(zhì)調(diào)調(diào)性匹配的的品牌跨跨界合合作，讓目目標客客群接接收到到UNI-CITY所倡倡導的的生活活方式式，并并通過合合作品品牌客客戶基基礎(chǔ)增增加項項目價價值點點傳遞遞的對對象；；①開放放16地塊塊側(cè)門門中心綠綠地，展示示建筑筑外立立面，，并成成為活活動空空間，，定期期舉辦辦活動動；②開放工法法展示間間，通過全全息投影影展示新新的TOD模式式【城市共同同體】及工法法硬件展展示。①TOD論壇②案場暖暖場活動動二期156平平米新戶戶型示范線下活動展示手段線下拓客渠道道①公司內(nèi)部部傳播；②老帶新新：一期銷售售后維護護老客戶戶，舉辦辦老帶新新活動；；③團購：線下聯(lián)聯(lián)動資源源，進行行團購洽洽談巡展①老社區(qū)區(qū)巡展；；②商圈巡巡展①老社區(qū)區(qū)巡展；；②商圈巡巡展一期推售售策略背景：因因市場政政策變化化，項目目需拿到到預售許許可證后后開始正正式線上上推廣，，與傳統(tǒng)統(tǒng)前期長長時間段推推廣不同同，集中中在短期內(nèi)集集中引爆爆市場。短蓄短爆爆前一周預預熱期地推提前前+線上預熱熱集中推售售期線上集中中傳播+線下活動動不斷因傳播線線上到線線下有延延遲，動作必須須提前才才能保證證集中推推售期有足夠的的到訪客客戶第62頁頁/共50頁第63頁/共50頁頁D1D2D3D4D5D6D7D8D9D10前一周周預熱熱期發(fā)布會開盤集中推廣一期推售計計劃地推提前①七寶萬科廣廣場做外展陣地地②邀請萬科老老業(yè)主到售樓處處舉辦活動如喝喝下午茶線上預熱①發(fā)布會預告告②聯(lián)合總辦媒媒體資源，以第第三方媒體角度度炒作TOD核爆擴散理理論傳播效果延延遲，通過過事件第一一天推廣一一炮而火??！線上線下同同步釋放產(chǎn)產(chǎn)品銷售信信息線上上集集中中傳傳播播?上媒媒體體全全新新插插畫畫視視覺覺符符號號和和銷銷售售信信息息釋釋放放，，以以地鐵包車為事事件，聯(lián)合各家媒媒體各個角度炒作作，包括社會會新聞、生活活類、藝術(shù)時時尚類、廣告告類、地產(chǎn)類類；?同步釋放項目目價值戶型、開放社社區(qū)、大虹橋橋價值點；線下活動不斷斷?舉辦發(fā)布會，占位上海萬萬科TOD產(chǎn)產(chǎn)品全新品類類[城市共同同體]正式亮亮相；?配合客戶平時時到案場空閑閑時間，線下下策劃夜場活動，以暖場活動動為主，打造味聽盛宴，客戶可與親親朋好友到現(xiàn)現(xiàn)場品嘗美食食美酒的同時時，每天一個個音樂主題夜夜。第64頁/共共50頁營銷亮點-[城市共同體體]概念宣傳傳片和插畫長長卷??邀請國國際團團隊以以全息投投影+3D新穎的的手法法意向向展示示項目目價值值，傳傳遞項項目城市共共生、、未來來生活活場景景調(diào)性性；邀請插插畫藝藝術(shù)家家以超現(xiàn)實實手法法創(chuàng)作了了藝術(shù)術(shù)長卷卷，體體現(xiàn)上海城城市發(fā)發(fā)展軸軸，傳遞遞項目目城市共共生的理念念。第65頁/共50頁頁目錄?項目現(xiàn)現(xiàn)狀?市場及及客戶戶?核心價價值?現(xiàn)場節(jié)節(jié)點及及展示示提升升?產(chǎn)品升升級?銷售目目標及及推售售節(jié)點點?推廣策策略?費用鋪鋪排及及經(jīng)營營指標標年份網(wǎng)絡(luò)廣告戶外影視廣告電臺策劃及咨詢費派單推廣活動費巡展銷售代理費及傭金銷售資料費模型禮品包裝制作費物業(yè)公司服務(wù)及看房專車銷售展示區(qū)費用合計銷售額營銷費率20174402609030120502821503319.21103080154.12385254055155001.28%內(nèi)第66頁/共50頁頁項目一一期營營銷費費用按按照1.28%估算算合計計2912萬，，其中中2016年已已發(fā)生生1193萬，，結(jié)余余1719萬計計入2017年年營銷銷費用用。二二期營銷費費用按按照1.28%估算算為3686.4萬萬，一一期二二期合合計營營銷費費用5405.4萬萬，預預計全全年總總銷51.5億億，全全年費費率控控制1.28以內(nèi)。。主要費費項說說明從2016年客客戶來來訪渠渠道分分析，，項目目主要要來訪訪渠道道為網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)廣廣告及及朋友友介紹紹，故故2017年在在圈層層營銷銷、企企業(yè)團團購客客戶挖挖掘等渠道上上將繼續(xù)續(xù)發(fā)力，，加大宣宣傳推廣廣力度。。新政出出臺后，，同價位位段產(chǎn)品品將面臨臨更為直直接的產(chǎn)產(chǎn)品力對對比，產(chǎn)產(chǎn)品力、、提升和現(xiàn)場場包裝故故事線打打造需著著力形成成更加完完整體系系進行市市場傳播播。2017年費效效控制（（目標：：1.28%)第67頁頁/共50頁?THANKS成功功的的軌軌跡跡作作為為一一種種策策略略路路線線，，從從一一開開始始就就應應該該走走上上正正軌軌。。你犯犯了了中中國國人人都都容容易易犯犯的的錯錯誤誤就就是是太太狂狂了了。。。。管理理的的第第一一目目標標是是使使較較高高工工資資與與較較低低的的勞勞動動成成本本結(jié)結(jié)合合起起來來。。堅持持下下去去，，成成功功就就在在下下一一個個街街角角處處等等著著你你。。做一一個個，，給給人人希希望望的的人人而而不不是是命命令令者者；；給給人人幫幫助助的的人人而而不不是是統(tǒng)統(tǒng)治治者者；；具具有有同同情情心心的的人人而而不不是是批批評評者者；；這這樣樣的的管管理理者者。。偉人之所所以偉大大，是因因為他與與別人共共處逆境境時，別別人失去去了信心心，他卻卻下決心心實現(xiàn)自自己的目目標。1月-231月-2321:2421:2421:24:50如果有一一個項目目，首先先要考慮慮有沒有有人來做做。如果果沒有人人做，就就要放棄棄，這是是一個必必要條件件。不創(chuàng)新，，就滅亡亡。破產(chǎn)是一一種暫時時的困境境，貧困困是一種種思想的的狀態(tài)。?？沙掷m(xù)競競爭的惟惟一優(yōu)勢勢來自于于超過競競爭對手手的創(chuàng)新新能力。。20世紀是生產(chǎn)率率的世紀，21世紀是質(zhì)量的的世紀。在漫漫長長的的人人生生旅旅途途中中，，有有時時要要苦苦苦苦撐撐持持暗暗無無天天日日的的境境遇遇；；有有時時卻卻風風光光絕絕頂頂，，無無人人能能比比。。05-1月月-231月月-2321:2421:24:50企業(yè)業(yè)的的執(zhí)執(zhí)行行力力靠靠的的就就是是紀紀律律。。管理理層層次次越越少少越越好好。。絕不不會會再再來來的的機機會會。。管理即即決策策。1月-231月-231月-23教孩子子學走走路，，學說說話的的方法法，是是人世世間教教育孩孩子的的最好好方法法。把我們們頂尖尖的20個人才才挖走走，那那么我我告訴訴你，，微軟軟會變變成一一家無無足輕輕重的的公司司。不善于于傾聽聽不同同的聲聲音，，是管管理者者最大大的疏疏忽。。如果你你希望望成功功，以以恒心心為良良友，，以經(jīng)經(jīng)驗為為參謀謀，以以小心心為兄兄弟，，以希希望為為哨兵兵。21:2421:2421:24:5021:24:50管理者者的最最基本本能力力：有有效溝溝通。。企業(yè)即即人。。絕不可可追隨隨產(chǎn)業(yè)業(yè)界的的時尚尚，要要做其其他公公司不不肯做做的事事。同同時，，不要要做其其他公公司已已經(jīng)在在做或或?qū)韥砜赡苣芤鲎龅氖率?。造人先先于造造物。。企業(yè)最大的資資產(chǎn)是人。1月-2321:2421:24:50人才是利潤最最高的商品，，能夠經(jīng)營好好人才的企業(yè)業(yè)才是最終的的大贏家。多掙錢的方法法只有兩個:不是多賣，就就是降低管理理費。只有家族服務(wù)務(wù)于企業(yè)，企企業(yè)與家族才才能同時生存存發(fā)展;假如企業(yè)的運運營是以服務(wù)務(wù)于家族為原原則，則企業(yè)業(yè)與家族必兩兩敗俱傷。走得最慢的人人，只要他不不喪失目標，，也比漫無目目的地徘徊的的人走得快。。日日行，不怕怕千萬里;常常做，不怕怕千萬事。愛你的員工吧吧，他會百倍倍地愛你的企企業(yè)。21:2421:24:501月-23擴充門面，而而不改善編制制，好景是維維持不了多久久的。我們在我們的的勞動過程中中學習思考，，勞動的結(jié)果果，我們認識識了世界的奧奧妙，于是我我們就真正來來改變生活了了。一月23創(chuàng)新新是是做做大大公公司司的的惟惟一一之之路路。。2023/1/521:24制定定正正確確的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略固固然然重重要要，，但但更更重重要要的的是是戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的執(zhí)執(zhí)行行。。多想想一一下下競競爭爭對對手手。。2023/1/521:24:50企業(yè)業(yè)管管理理過過去去是是溝溝通通，，現(xiàn)現(xiàn)在在是是溝溝通通，，未未來來還還是是溝溝通通。。信任任固固然然