某廣場(chǎng)銷售策略方案

某廣場(chǎng)營(yíng)銷策略大綱2004年10月26日第一部分項(xiàng)目定位第二部分本案戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)第三部分產(chǎn)品規(guī)劃建議第四部分贏利經(jīng)營(yíng)模式建議第五部分整合營(yíng)銷策略綱要目錄【第一部分】項(xiàng)目定位【定位依據(jù)】一、需求1.市場(chǎng)需求——存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施數(shù)量、規(guī)模不足、品質(zhì)較低區(qū)域大型綜合商業(yè)中心為空白2.消費(fèi)需求——強(qiáng)大的消費(fèi)力保證主力客群為城市中等收入以上人群，消費(fèi)能力可觀主力客群追求高品質(zhì)、綜合性、便利、休閑的現(xiàn)代消費(fèi)觀主力客群消費(fèi)多樣化程度高，家庭消費(fèi)觀念強(qiáng)，超乎基本生活需求、符合“全員、一日、一處”生活消費(fèi)要求、滿足更高層次的精神享受的商業(yè)模式應(yīng)運(yùn)而生二、資源1.客群資源覆蓋北京最大居住社區(qū)，核心商圈居住人口稠密，有效消費(fèi)客群規(guī)模之巨大，居全市之首2.交通資源緊臨立水橋綜合性客運(yùn)交通樞紐，交通便利，商業(yè)影響力輻射廣，客流規(guī)模強(qiáng)大三、環(huán)境機(jī)遇1.奧運(yùn)商圈強(qiáng)大的能量輻射，形成對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及商業(yè)環(huán)境的高速發(fā)展的強(qiáng)大的推動(dòng)力2.區(qū)域發(fā)展空間的延展性及可塑性決定了區(qū)域經(jīng)濟(jì)及商業(yè)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展力，進(jìn)一步構(gòu)成”后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)“升值潛力最大的區(qū)域【定位依據(jù)】【項(xiàng)目定位】產(chǎn)品定位——社區(qū)生活消費(fèi)中心

以服務(wù)天通苑周邊居住社區(qū)主流家庭消費(fèi)群體為主旨，集購(gòu)物、休閑、娛樂、健身、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體,的現(xiàn)代社區(qū)型商業(yè)綜合體?！卷?xiàng)目定位】市場(chǎng)定位——輻射天通苑及亞北的地區(qū)級(jí)核心商業(yè)中心依托于天通苑及亞北居住集團(tuán)強(qiáng)大的客流保障及消費(fèi)能力，地處北京“后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代具升值潛力和投資價(jià)值的商圈地段，具備優(yōu)良購(gòu)物環(huán)境，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂為一體，為城市主流家庭構(gòu)建的精致、豐富、知性與感性兼具的全新的社區(qū)生活消費(fèi)樂園?！卷?xiàng)目定位】目標(biāo)消費(fèi)群定位——鎖定天通苑居住組團(tuán)及亞北居住區(qū)的主流家庭消費(fèi)群體核心消費(fèi)圈：約30萬(wàn)人，包括天通苑、北苑家園、太平家園周邊大型居住社區(qū)。輻射消費(fèi)圈：約100萬(wàn)人，包括亞北居組團(tuán)、立湯路沿線居住社區(qū)。經(jīng)營(yíng)定位——適合家庭消費(fèi)迎合城市中等收入階層消費(fèi)能力，適合家庭消費(fèi)，滿足區(qū)域消費(fèi)群在工作以外的基本生活及娛樂消費(fèi)需求的商品及服務(wù)?！竞诵膬?yōu)勢(shì)】——四大優(yōu)勢(shì)人氣優(yōu)勢(shì)：地緣客群保障：坐擁天通苑居住組團(tuán)30萬(wàn)消費(fèi)人群，輻射北苑及亞北邊緣集團(tuán)100萬(wàn)居住人群；流動(dòng)客群保障：毗鄰立水橋交通樞紐，強(qiáng)大的流動(dòng)客流保障；領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)：天通苑居住區(qū)第一個(gè)綜合商業(yè)中心，填補(bǔ)市場(chǎng)真空，并與周邊現(xiàn)狀少量商業(yè)設(shè)施構(gòu)成差異化錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)北京第一個(gè)以社區(qū)生活消費(fèi)中心為商業(yè)概念的綜合商業(yè)設(shè)施，全新的商業(yè)概念，對(duì)消費(fèi)群極具親和力與感召力【核心優(yōu)勢(shì)勢(shì)】——四四大優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)：位居天通苑苑居住組團(tuán)團(tuán)與亞北集集團(tuán)結(jié)合帶帶，扼守立立水橋交交通樞紐要地，交通通便捷，商商圈輻射范范圍廣潛力優(yōu)勢(shì)：政府重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃發(fā)展區(qū)區(qū)域，亞奧奧商圈強(qiáng)勢(shì)勢(shì)輻射區(qū)，，北京“后后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”最最具發(fā)展力力的地段，，商業(yè)需求求旺盛，商商業(yè)氛圍日日漸濃厚，，新商圈正逐逐步形成【第二部分分】本案戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展目標(biāo)【項(xiàng)目戰(zhàn)略略發(fā)展目標(biāo)標(biāo)】本案的戰(zhàn)略略發(fā)展目標(biāo)標(biāo)——實(shí)現(xiàn)三旺與與三贏三旺即實(shí)現(xiàn)銷售售旺、租賃賃旺和經(jīng)營(yíng)營(yíng)旺三贏即實(shí)現(xiàn)發(fā)展展商、投資資者和經(jīng)營(yíng)營(yíng)者通贏傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)考慮的多多是銷售，，租賃和經(jīng)經(jīng)營(yíng)基本不不受開發(fā)商商重視，最最后結(jié)果可可能達(dá)到了了開發(fā)商盈利，但但是投資者者和經(jīng)營(yíng)者者運(yùn)作困難難。本案綜合考考慮各項(xiàng)因因素，以實(shí)實(shí)現(xiàn)“三旺旺、三贏””為主要目目標(biāo)關(guān)鍵點(diǎn)①為投資者者、經(jīng)營(yíng)者者提供具有有競(jìng)爭(zhēng)力的的產(chǎn)品及實(shí)實(shí)質(zhì)性的經(jīng)經(jīng)營(yíng)支持（（硬性及軟軟性）②選擇適宜宜的贏利經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式③全面貫徹徹實(shí)施讓投投資者迅速速建立并持持續(xù)增強(qiáng)投投資信心的的整合營(yíng)銷銷策略【第三部分分】產(chǎn)品規(guī)劃建建議【業(yè)態(tài)及功功能布局檢檢討】⑴位置置布局不合合理——資資源配置不不合理①主力店（（大賣場(chǎng)））過多地占占據(jù)了項(xiàng)目目最佳資源源，一則影影響整體收收益，二則則不利于地地下面積的的租售（尤尤其地下二二層）。②相同（相相近）屬性性業(yè)態(tài)應(yīng)應(yīng)應(yīng)集中布置置，以增強(qiáng)強(qiáng)客流隨機(jī)機(jī)消費(fèi)率，，如娛樂城城應(yīng)與電影影院毗鄰。。③地下應(yīng)設(shè)設(shè)置最具客客流吸引力力的特色商商品或服務(wù)務(wù)。面積設(shè)置不不合理，KTV面積積較大。原業(yè)態(tài)分布布示意圖【業(yè)態(tài)及功功能布局檢檢討】⑵業(yè)態(tài)及商商品設(shè)置不不合理———違背社區(qū)區(qū)型主流家家庭消費(fèi)主主旨①缺乏作為為區(qū)域商業(yè)業(yè)核心所必必備的業(yè)態(tài)態(tài)——百貨貨商場(chǎng)②主題商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)（小小香港）定定位不清晰晰，成功的的把握性不不強(qiáng)③部分商品品定位過高高原業(yè)態(tài)分布布示意圖【業(yè)態(tài)及功功能重新布布局建議】】①B2：品品牌折扣店店、特賣場(chǎng)場(chǎng)、特色小小吃城等②B1、F1-2：：主力店（（大賣場(chǎng)）），如樂購(gòu)購(gòu)、家樂福福、易初蓮蓮花等③F3：百百貨商場(chǎng)：：如晨曦百百貨、華聯(lián)聯(lián)百貨等④F4：：娛樂城城：如量販販?zhǔn)終TV、酒吧、、靜吧、迪迪吧、表演演吧等⑤F5：歡樂樂城：如兒兒童歡樂城城堡、電玩玩城、網(wǎng)吧吧等⑥F6：美美食廣場(chǎng)：：各類品牌牌小吃、美美食店⑦F7-11：餐飲：：大型餐飲飲連鎖店F12：健健身中心、、桑拿洗浴浴中心F4-5：：電影院及及文化廣場(chǎng)場(chǎng)（F5露露臺(tái)）新的業(yè)態(tài)分分布示意圖圖【第四部分分】贏利經(jīng)營(yíng)模模式建議【基本贏利利經(jīng)營(yíng)模式式】商業(yè)地產(chǎn)的的三種基本本贏利模式式第一種：只售不租租，通過銷銷售直接出出讓產(chǎn)權(quán)，，快速回收收資金。第二種：只租不售售，產(chǎn)權(quán)先先開發(fā)商所所有，出租租經(jīng)營(yíng)能為為公司帶來來穩(wěn)定的資金流，，經(jīng)營(yíng)良發(fā)發(fā)的物業(yè)可可坐待增值值；同時(shí)可可抵押貸款款，助力于于公司的資本運(yùn)作作。第三種：不租不售售，開發(fā)商商自己作商商業(yè)經(jīng)營(yíng)，，以物業(yè)為為股本，與與知名商家合作成成立專業(yè)商商業(yè)經(jīng)營(yíng)公公司，賺取取商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)利潤(rùn)。后兩種模式式對(duì)發(fā)展商商的資金要要求高。三種基本模模式可進(jìn)行行合理搭配配，而且每每種模式在在整體物業(yè)業(yè)中所在的的比例又有有許多變數(shù)數(shù)，每一種種選擇都將將為發(fā)展商商帶來不同同的資金回回籠，也意意味著不同同的市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)?！净沮A利利經(jīng)營(yíng)模式式】本項(xiàng)目贏利利經(jīng)營(yíng)模式式建議根據(jù)聯(lián)盟天天地廣場(chǎng)的的功能布局局及業(yè)態(tài)分分布，考慮慮到開發(fā)商商前期資金投入能能力及資金金回籠需要要，建議三三種基本模模式組合運(yùn)運(yùn)用。即既租且售售同時(shí)又與與主力商家家合作。保證商場(chǎng)銷銷售、招商商、經(jīng)營(yíng)三三贏，有效效兼顧眼前前利益和長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。?！靖鳂I(yè)態(tài)贏贏利經(jīng)營(yíng)模模式組合建建議】⑴出租部分分：主力店樓面位置：：B1、F1-2業(yè)態(tài)類型：超市大賣賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式：：主力店商家家直接承租租經(jīng)營(yíng)，收收取租金。。租期長(zhǎng)，，租金較低低?！靖鳂I(yè)態(tài)贏贏利經(jīng)營(yíng)模模式組合建建議】電影院樓面位置：：F4-5經(jīng)營(yíng)方式：：①主力商家家直接承租租經(jīng)營(yíng)，收收取租金②與電影院院采取票房房分帳式獲獲取商業(yè)利利潤(rùn)【各業(yè)態(tài)贏贏利經(jīng)營(yíng)模模式組合建建議】娛樂城樓面位置：：F4業(yè)態(tài)類型：量販?zhǔn)終TV、酒酒吧、靜吧吧、迪吧、、表演吧等等經(jīng)營(yíng)方式：：①發(fā)展商自自主經(jīng)營(yíng)或或與他人合合作經(jīng)營(yíng)②按業(yè)態(tài)類類型分隔出出租經(jīng)營(yíng)，，收取租金金【各業(yè)態(tài)贏贏利經(jīng)營(yíng)模模式組合建建議】歡樂城樓面位置：：F5業(yè)態(tài)類型：兒童歡樂樂城堡、電電玩、網(wǎng)吧吧經(jīng)營(yíng)方式：：①發(fā)展商自自主經(jīng)營(yíng)或或與他人合合作經(jīng)營(yíng)②按業(yè)態(tài)類類型分隔出出租經(jīng)營(yíng)，，收取租金金【各業(yè)態(tài)贏贏利經(jīng)營(yíng)模模式組合建建議】健身中心樓面位置：：F12業(yè)態(tài)類型：健身健美美運(yùn)動(dòng)會(huì)館館、SPA、桑拿洗洗浴中心經(jīng)營(yíng)方式：：①發(fā)展商自自主經(jīng)營(yíng)或或與他人合合作經(jīng)營(yíng)②按業(yè)態(tài)類類型分隔出出租經(jīng)營(yíng)，，收取租金金【各業(yè)態(tài)贏贏利經(jīng)營(yíng)模模式組合建建議】⑵出售部分分：次主力店樓面位置：：B1、F1-3較大大面積商鋪鋪業(yè)態(tài)類型：品牌店（（快餐連鎖鎖、藥店、、零售等））、社區(qū)服服務(wù)設(shè)施（（銀行、郵郵局等）經(jīng)營(yíng)方式：：品牌加盟商商或社服機(jī)機(jī)構(gòu)直接購(gòu)購(gòu)買或帶租租約出售【各業(yè)態(tài)贏贏利經(jīng)營(yíng)模模式組合建建議】⑵出售部分分：零售店樓面位置：：B2、B1、F1-2商鋪業(yè)態(tài)類型：B2建議議為品牌折折扣店、特特賣場(chǎng)或小小吃城經(jīng)營(yíng)方式：：B1、F1-2按分分隔店鋪出出售B2切割為為小區(qū)域出出售產(chǎn)權(quán)，，并需在合合約中規(guī)定定經(jīng)營(yíng)范圍圍【各業(yè)態(tài)贏贏利經(jīng)營(yíng)模模式組合建建議】⑵出售部分分：百貨商場(chǎng)樓面位置：：F3業(yè)態(tài)類型：迎合主流流目標(biāo)客群群消費(fèi)水準(zhǔn)準(zhǔn)及消費(fèi)偏偏好的日用用百貨商品品經(jīng)營(yíng)方式：：整體出售給給大的百貨貨公司，并并在合約中中需規(guī)定經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍【各業(yè)態(tài)贏贏利經(jīng)營(yíng)模模式組合建建議】⑵出售部分分：文化廣場(chǎng)樓面位置：：F5店鋪（（露臺(tái)）業(yè)態(tài)類型：文化休閑閑店（書吧吧、咖啡屋屋、茶餐廳廳、茶室等等）經(jīng)營(yíng)方式：：按分隔店鋪鋪出售，并并在合約中中需規(guī)定經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍（改）【各業(yè)態(tài)贏贏利經(jīng)營(yíng)模模式組合建建議】⑵出售部分分：大型餐飲樓面位置：：F6業(yè)態(tài)類型：美食廣場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式：：針對(duì)大眾消消費(fèi)的小吃吃美食店，，分割成小小鋪面出售售，并在合合約中需規(guī)規(guī)定經(jīng)營(yíng)范范圍【各業(yè)態(tài)贏贏利經(jīng)營(yíng)模模式組合建建議】⑵出售部分分：大型餐飲樓面位置：：F7-11業(yè)態(tài)類型：大型餐飲飲連鎖店經(jīng)營(yíng)方式：：針對(duì)大型餐餐飲娛樂公公司客戶整整層出售，，并在合約約中需規(guī)定定經(jīng)營(yíng)范圍（改）【銷售戰(zhàn)術(shù)術(shù)建議】投資者的期期望：投資于有保保障、投資資回報(bào)穩(wěn)定定、升值潛潛力巨大的的商鋪；小型投資者者期望投資資總價(jià)小，，投資門檻檻低的商鋪鋪；①．．以以降降低低投投資資門門檻檻為為目目的的銷銷售售模模式式劃整整為為零零，，分分隔隔為為小小面面積積商商鋪鋪發(fā)發(fā)售售。。本項(xiàng)項(xiàng)目目B2商商場(chǎng)場(chǎng)可可采采用用此此方方式式主要要促促銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)模模式式②．以靈靈活活變變通通付付款款方方式式為為目目的的銷銷售售模模式式保租租銷銷售售：：““買買鋪鋪即即收收租租””。。③．．以以保保證證獲獲得得穩(wěn)穩(wěn)定定投投資資收收益益為為目目的的銷銷售售模模式式返租租銷銷售售：：““穩(wěn)穩(wěn)定定返返租租””、、““利利潤(rùn)潤(rùn)分分成成””先租租后后售售/連連租租約約銷銷售售本項(xiàng)項(xiàng)目目零零售售商商業(yè)業(yè)街街、、文文化化廣廣場(chǎng)場(chǎng)可可適適當(dāng)當(dāng)采采用用此此方方式式④．．以以降降低低投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)為為目目的的銷銷售售模模式式：以租租代代售售回購(gòu)購(gòu)銷銷售售：：““無無理理由由退退鋪鋪””【銷銷售售戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)建建議議】】【贏贏利利分分析析】】經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定業(yè)態(tài)位置可售面積（M）出售價(jià)格(元/平米)金額(萬(wàn)元)備注出售百貨商場(chǎng)F390401300011752次主力店B2、B1、F1-2120001600019200暫按加權(quán)價(jià)預(yù)估零售商鋪B2、B1、F1-2美食廣場(chǎng)F6613880004910.4大型餐飲F7-1130690800024552文化廣場(chǎng)F52302100002302合計(jì)62716.4經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定業(yè)態(tài)位置可租面積（M）出租價(jià)格(元/平米/月)金額(萬(wàn)元/年)備注出租大賣場(chǎng)(主力店)B1、F1-21400035529.2暫按加權(quán)價(jià)預(yù)估算,出租率按90%計(jì)娛樂城F44361100202電影院F4-54341歡樂城F55362健身會(huì)館F126139合計(jì)731.2最高高出出售售額額預(yù)預(yù)算算【贏贏利利分分析析】】經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定業(yè)態(tài)位置可售面積（M）出售價(jià)格(元/平米)金額(萬(wàn)元)備注出售次主力店B2、B1、F1-2120001600019200暫按加權(quán)價(jià)預(yù)估(大型餐飲暫按一半出租、一半出售計(jì)算)零售商鋪B2、B1、F1-2美食廣場(chǎng)F6613880004910.4大型餐飲F7-1118414800014731.2文化廣場(chǎng)F52302100002302合計(jì)36233.2經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定業(yè)態(tài)位置可租面積（M）出租價(jià)格(元/平米/月)金額(萬(wàn)元/年)備注出租大賣場(chǎng)(主力店)B1、F1-21400035529.2百貨商場(chǎng)F39040100476.57暫按加權(quán)價(jià)預(yù)估算,出租率按90%計(jì)(大型餐飲暫按一半出租、一半出售計(jì)算)娛樂城F44361大型餐飲F7-1118414電影院F4-54341歡樂城F55362健身會(huì)館F126139合計(jì)1005.77最低低出出售售額額預(yù)預(yù)算算注：：1、、上上述述兩兩個(gè)個(gè)盈盈利利分分析析表表中中僅僅按按最最高高和和最最低低出出售售額額算算了了兩兩種種方方案，，實(shí)實(shí)際際銷銷售售過過程程中中，，出出售售額額度度應(yīng)應(yīng)該該介介于于兩兩者者之之間間按按一一定定的比比例例進(jìn)進(jìn)行行租租、、售售分分配配。。2、、各各類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的租租售售建建議議僅僅做做參參考考，，具具體體是是租租是是售售需需等等實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)性性招商商洽洽談?wù)劜挪拍苣軟Q決定定。。3、、商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方式式主主要要有有出出售售、、出出租租和和合合作作經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)三三種種方方式式，，本本案僅僅提提供供了了出出售售和和出出租租兩兩種種建建議議，，以以及及兩兩種種建建議議下下的的預(yù)預(yù)算，，主主要要是是因因?yàn)闉楹虾献髯鹘?jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)存存在在著著很很大大的的不不確確定定性性，，具具體體哪哪種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)采采用用合合作作經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的方方式式需需招招商商階階段段決決定定。?！沮A贏利利分分析析】】【第第五五部部分分】】整合合營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略綱綱要要一、、營(yíng)營(yíng)銷銷目目標(biāo)標(biāo)在最最短短時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)，，最最大大限限度度地地爭(zhēng)爭(zhēng)取取市市場(chǎng)場(chǎng)份份額額和和快速速實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營(yíng)營(yíng)銷銷目的的。?！颈颈景赴笭I(yíng)營(yíng)銷銷目目標(biāo)標(biāo)】】在市市場(chǎng)場(chǎng)上上創(chuàng)創(chuàng)造造火火爆爆熱熱銷銷的的效效應(yīng)應(yīng)，，力力爭(zhēng)爭(zhēng)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目短短期期內(nèi)內(nèi)“井井噴噴式式”大量量成交交，，是是商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)銷銷售售成成功功的的唯一一出出路路。二、、營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略成功功的的營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略：：將項(xiàng)項(xiàng)目目的的產(chǎn)產(chǎn)品品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力與與形形象象力力發(fā)發(fā)揮揮至至最大大限限度度，為為項(xiàng)項(xiàng)目目銷售售、、招招商商創(chuàng)造造巨巨大大的的勢(shì)勢(shì)能能。。而策策略略的的制制勝勝，，依依賴賴于于全方方位位資資源源整整合合和和完完美美的的執(zhí)執(zhí)行行。如何何迅迅速速、、全全方方位位建建立立投投資資者者、、商商家家對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的投資資信信心心，是是本本案案營(yíng)營(yíng)銷銷成功功的的關(guān)關(guān)鍵鍵所在在。。引起起全全面面關(guān)關(guān)注注社會(huì)會(huì)關(guān)關(guān)注注：：產(chǎn)生生社社會(huì)會(huì)效效益益，，樹立立使使命命感感形形象象，，口口碑碑迅迅速速傳傳播播終端端消消費(fèi)費(fèi)者者關(guān)關(guān)注注：：后后期期良良性性經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的客客源源基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，制制造造未未來來繁繁榮榮投資資者者關(guān)關(guān)注注：：最最終終產(chǎn)產(chǎn)生生購(gòu)購(gòu)買買刺激激投投資資人人產(chǎn)生生””未未來來繁繁榮榮景景象象””的的眾眾人人認(rèn)認(rèn)同同感感其次次：：產(chǎn)產(chǎn)生生購(gòu)購(gòu)買買行行為為樹立立地地區(qū)區(qū)””商商業(yè)業(yè)中中心心““的的地地位位營(yíng)銷銷策策略略圖圖解解：：遞進(jìn)進(jìn)式式分分類類銷銷售售造勢(shì)勢(shì)造夢(mèng)夢(mèng)首先先：：全全方方位位推推廣廣圓夢(mèng)夢(mèng)三、、營(yíng)營(yíng)銷銷階階段段劃劃分分【營(yíng)營(yíng)銷銷階階段段】】階段段一一：：籌籌備備期期（2004年年11月月-2005年年3月月））階段段二二：：暗暗操操期期（2005年年4月月-2005年年6月月））進(jìn)入入實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)性性招招商商工工作作，，為后后期期宣宣傳傳做做好好鋪鋪墊墊階段段三三：：實(shí)實(shí)操操期期（2005年年7月月-2005年年12月月））1、、市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研2、、基基本本業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及及功功能能布布局局方方案案的的制制定定3、、意意向向商商戶戶的的信信息息的的收收集集與與整整理理4、、整整合合營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略方方案案：：VI識(shí)識(shí)別別系系統(tǒng)統(tǒng)招商商手手冊(cè)冊(cè)、、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝大型型招招商商及及全全面面推推廣廣期期（2005年年7月月-2005年年8月月））完成成大大型型招招商商、、強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)啟啟動(dòng)動(dòng)、、全面面引引起起關(guān)關(guān)注注，，樹樹立立””中中心心地地位位““零售售期期（2005年年9月月-2005年年12月月））按計(jì)計(jì)劃劃完完成成各各類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)零零售售1、、完成成招招商商意意向向性性協(xié)協(xié)議議2、、確確定定業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及及功功能能布布局局方方案案3、、完完成成營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略及及資資源源整整合合1、、大型型招招商商正正式式簽簽約約2、、舉舉辦辦各各類類活活動(dòng)動(dòng)3、、軟軟性性新新聞聞炒炒作作4、、硬硬廣廣集集中中投投入入1、、硬硬廣廣集集中中投投入入2、、完成成銷銷售售任任務(wù)務(wù)重點(diǎn)點(diǎn)階階段段計(jì)計(jì)劃劃：：實(shí)操操期期之之大型型招招商商及及推推廣廣期期⑴大大型型招招商商及及推推廣廣期期（（2005年年7月月-2005年年8月月））目的的：：完成成招招商商簽簽約約，，并并以以此此為為宣宣傳傳切切入入點(diǎn)點(diǎn)，，遞遞進(jìn)進(jìn)式式全全面面推推廣廣，，利好好消消息息不不斷斷，，引引起起關(guān)關(guān)注注、、樹樹立立””商商業(yè)業(yè)中中心心地地位位””關(guān)鍵鍵詞詞：：全全面面滲滲透透有有高高度度有有力力度度深深入入人人心心【大大型型招招商商及及推推廣廣期期戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)組組合合】】工作作重重點(diǎn)點(diǎn)之之一一：：大大型型招招商商工工作作1））主主力力店店招招租租完完成成2））娛娛樂樂城城、、健健身身中中心心招招租租完完成成3））次次主主力力店店招招租租完完成成4））美美食食城城銷銷售售完完成成5））百百貨貨店店招招租租或或銷銷售售完完成成工作作重重點(diǎn)點(diǎn)之之二二：：全全面面推推廣廣工工作作兩個(gè)個(gè)工工作作相相符符相相成成，，互互為為所所用用【大大型型招招商商及及推推廣廣期期戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)組組合合】】媒介介策策略略：：關(guān)鍵鍵詞詞：：強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)、、集集中中、、反反復(fù)復(fù)反復(fù)復(fù)訴訴求求、、反反復(fù)復(fù)刺刺激激、、反反復(fù)復(fù)引引導(dǎo)導(dǎo)投投資資者者的的購(gòu)購(gòu)買買力力、集中中傳傳送送，使使目目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)獲獲得得最最有效效的的覆覆蓋蓋，迅迅速速成成為為投投資資的的熱點(diǎn)點(diǎn)與與焦焦點(diǎn)點(diǎn)，強(qiáng)強(qiáng)烈烈構(gòu)構(gòu)筑筑投資資信信心心，為開盤盤“搶購(gòu)購(gòu)熱銷””打下基礎(chǔ)。戰(zhàn)術(shù)組合合：（4個(gè)基本本方面））1、社會(huì)會(huì)熱點(diǎn)宣宣傳－－－造勢(shì)2、項(xiàng)目目進(jìn)程及及未來經(jīng)經(jīng)營(yíng)前景景宣傳－－－造勢(shì)＋造造夢(mèng)3、終端端消費(fèi)者者認(rèn)識(shí)及及為未來來經(jīng)營(yíng)鋪鋪墊宣傳傳－－造勢(shì)＋造造夢(mèng)4、投資資者認(rèn)識(shí)識(shí)及為投投資信心心鋪墊宣宣傳－－－造夢(mèng)【大型招招商及推推廣期戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)組合合】1、社會(huì)會(huì)熱點(diǎn)宣宣傳－－－造勢(shì)地區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展論論壇－－－樹立社社會(huì)輿論論的“中中心地位位”利用本項(xiàng)項(xiàng)目填補(bǔ)補(bǔ)了本地地區(qū)的市場(chǎng)缺口口，及其除除商業(yè)效效益外所所產(chǎn)生的社會(huì)效益益，聯(lián)合政政府、商商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)、新聞聞媒體、、專家學(xué)學(xué)者，以研究會(huì)會(huì)、論壇壇形式從從輿論的的角度宣宣傳本項(xiàng)項(xiàng)目的社會(huì)性效效益，從而樹立其其在社會(huì)輿論論上的““中心地地位”。新聞炒作作主題例例舉：針對(duì)地段段政策性性利好信信息，如如政府的的規(guī)劃前前景、重重大舉措措、商業(yè)業(yè)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)，使使之持續(xù)續(xù)成為商商業(yè)發(fā)展展的熱點(diǎn)點(diǎn)、焦點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，，增強(qiáng)對(duì)對(duì)區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景及投資資潛力的的認(rèn)同。?！敬笮驼姓猩碳巴仆茝V期戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)組合合】2、項(xiàng)目目進(jìn)程及及未來經(jīng)經(jīng)營(yíng)前景景宣傳－－－造勢(shì)勢(shì)＋造夢(mèng)夢(mèng)系列招商商發(fā)布會(huì)會(huì)－－創(chuàng)創(chuàng)立未來來經(jīng)營(yíng)前前景樹立投資資者及終終端消費(fèi)費(fèi)者的““商業(yè)中中心地位位”將招商信信息事件化、、新聞化化。發(fā)布主力店、、次主力力店、品品牌店簽簽約、知知名商業(yè)業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐等讓潛潛在投資資者、經(jīng)經(jīng)營(yíng)者關(guān)關(guān)注的題題材，針針對(duì)知名名商家的的多角度度宣傳，全全面預(yù)示示項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)前前景，樹樹立投資資者及終終端消費(fèi)費(fèi)者的““商業(yè)中心地地位”，，強(qiáng)化投資資信心。【大型招招商及推推廣期戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)組合合】系列活動(dòng)動(dòng)例舉：：●活動(dòng)一：：主力店店（大賣賣場(chǎng)、百百貨公司司）入主主宣傳（（多次、、延續(xù)））1）聯(lián)合合主力店店，舉行行入主簽簽約儀式式，進(jìn)行行全面報(bào)報(bào)道2）主力力店品牌牌宣傳（（多次、、延續(xù)））●活動(dòng)二：：娛樂城城、健身身中心入入主的全全身體驗(yàn)驗(yàn)聯(lián)合入主主的娛樂樂城、健健身中心心，客戶戶報(bào)名參參與免費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)（（現(xiàn)有連連鎖店）），并發(fā)發(fā)放定量量本店免免費(fèi)會(huì)員員卡?！窕顒?dòng)三：：美食廣廣場(chǎng)入主主簽約●活動(dòng)四：：次主力力店招租租成功宣宣傳活動(dòng)動(dòng)【大型招招商及推推廣期戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)組合合】3、終端端消費(fèi)者者認(rèn)識(shí)及及為未來來經(jīng)營(yíng)鋪鋪墊宣傳傳－－造造勢(shì)＋造造夢(mèng)發(fā)放購(gòu)物物優(yōu)惠一一通卡－－－累積積大量終終端用戶戶，樹立立投資者者信心，，進(jìn)一步于于終端消消費(fèi)者及及投資者者內(nèi)心樹樹立本項(xiàng)目的的“商業(yè)業(yè)中心地地位”于項(xiàng)目覆蓋商圈圈內(nèi)發(fā)放聯(lián)聯(lián)盟天地地廣場(chǎng)的的消費(fèi)購(gòu)購(gòu)物優(yōu)惠惠一通卡卡。聚集大數(shù)數(shù)量消費(fèi)費(fèi)群體平平臺(tái)，為為商家的的經(jīng)營(yíng)旺旺盛提供供了堅(jiān)實(shí)實(shí)的保障障。同時(shí)完成成項(xiàng)目的的市場(chǎng)形形象傳播播，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)廣泛告告知，引引起消費(fèi)費(fèi)關(guān)注與與期待。。【大型招招商及推推廣期戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)組合合】4、投資資者認(rèn)識(shí)識(shí)及為投投資信心心鋪墊宣宣傳－－－造夢(mèng)投資理財(cái)財(cái)論壇－－－提高高購(gòu)買欲欲望，急急迫等待待開盤【推廣期期營(yíng)銷推推廣戰(zhàn)術(shù)術(shù)組合】】創(chuàng)新的銷銷售手法法：第一步：：優(yōu)先登登記。通通過推廣廣宣傳積積蓄意向向客戶，，優(yōu)先登登記。第二步：：投資論論壇會(huì)。。為客戶戶“洗腦腦”提高高購(gòu)買欲欲望高漲漲，急迫迫等待開盤。在在這個(gè)階階段中，，投資人人言必本本項(xiàng)目，，本項(xiàng)目目成為一一個(gè)輿論話話題。第三步：：選鋪大大會(huì)。重點(diǎn)階段段計(jì)劃：：實(shí)操期之之零售期謝謝謝！最為為命命運(yùn)運(yùn)所所屈屈辱辱的的人人，，只只要要還還抱抱有有希希望望，，便便無無所所怨怨懼懼。。這個(gè)個(gè)世世界界并并不不在在乎乎你你的的自自尊尊，，只只在在乎乎你你做做出出來來的的成成績(jī)績(jī)，，然然后后再再去去強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)你你的的感感受受。。1月月-231月月-2322:43以愛愛為為凝凝聚聚力力的的公公司司比比靠靠畏畏懼懼維維系系的的公公司司要要穩(wěn)穩(wěn)固固得得多多。。珍惜惜今今天天的的擁?yè)碛杏?，，明明天天才才?huì)會(huì)富富有有。。一個(gè)個(gè)公公司司要要發(fā)發(fā)展展迅迅速速得得力力于于聘聘用用好好的的人人才才，，尤尤其其是是需需要要聰聰明明的的人人才才。。3歲前前后后嚴(yán)嚴(yán)格格管管理理，，做做孩孩子子的的家家長(zhǎng)長(zhǎng)；；13歲前前后后逐逐步步放放手手，，做做孩孩子子的的朋朋友友。。有有效效的的教教育育是是先先嚴(yán)嚴(yán)后后松松，，無無效效的的教教育育是是先先松松后后嚴(yán)嚴(yán)。。有有效效的的激激勵(lì)勵(lì)是是朝朝五五晚晚九九，，無無效效的的激激勵(lì)勵(lì)是是朝朝九九晚晚五五。。1月月-231月月-2322:431月月-23懷疑和否定定之海，圍圍繞著人們們小小的島島嶼，而信信念則鞭策策人，使人人勇敢面對(duì)對(duì)未知的前前途。1月-231月-231月-231月-23對(duì)人才的運(yùn)運(yùn)用，僅僅僅限于收羅羅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠的，重重要的是對(duì)對(duì)人才不僅僅要善于識(shí)識(shí)別其長(zhǎng)處處，而且要要敢于大膽膽地使用，，以讓其充充分顯示自自己的才能能。微軟公司在在用人上所所表現(xiàn)出的的膽略與氣氣魄是別的的公司無可可比擬的。。因?yàn)橛辛烁懈兄x之心，，才能引發(fā)發(fā)惜物及謙謙虛之心，，使生活充充滿歡樂，，心理保持持平衡，在在待人接物物時(shí)自然能能免去許多多無謂的對(duì)對(duì)抗與爭(zhēng)執(zhí)執(zhí)。只有一條路路不能選擇擇22:43:0322:43:03一個(gè)人在科科學(xué)探索的的道路上，，走過彎路路，犯過錯(cuò)錯(cuò)誤，并不不是壞事，，更不是什什么恥辱，，要在實(shí)踐踐中勇于承承認(rèn)和改正正錯(cuò)誤。業(yè)精于勤勤，荒于于嬉。1月-231月-236122:43:031月-23合作是一一切團(tuán)隊(duì)隊(duì)繁榮的的根本。。我知道什什么是勞勞動(dòng):勞動(dòng)是世世界上一一切歡樂樂和一切切美好事事情的源源泉。世間沒有有一種具具有真正正價(jià)值的的東西，，可以不不經(jīng)過艱艱苦辛勤勤勞動(dòng)而而能夠得得到的。。22:4322:43:031月-2322:43靠制訂和和管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)吃飯飯的，有有什么樣樣的判斷斷就會(huì)有有什么樣樣的產(chǎn)品品，有什什么樣的的標(biāo)準(zhǔn)就就會(huì)有什什么樣的的人才。。講到國(guó)家家的政治治，根本本上要人人民有權(quán)權(quán)；至于于管理政政府的人人，便要要付之于于有能的的專家們們。只要有堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的持持久心，，一個(gè)庸庸俗平凡凡的人也也會(huì)有成成功的一一天，否否則即使使是一個(gè)個(gè)才識(shí)卓卓越的人人，也只只能遭遇遇失敗的的命運(yùn)。。有信念念不一一定成成功，，沒信信念一一定會(huì)會(huì)失敗敗。1月-231月-231月-231月-23我這一一生基基本上上只是是辛苦苦工作作，我我可以以說，，我活活了七七十五五歲，，沒有有那一一個(gè)月月過的的是舒舒服生生活，，就好好象推推一塊塊石頭頭上山山，石石頭不不停地地滾下下來又又推上上去。。2023/1/522:4322:4322:43:03一次良良好的的撤退退，應(yīng)應(yīng)和一一次偉偉大的的勝利利一樣樣受到到獎(jiǎng)賞賞。有非非凡凡志志向向，，才才有有非非凡凡成成就就。。10:43:03下下午午1月月-2322:43:03我的的人人生生哲哲學(xué)學(xué)是是工工作作，，我我要要揭揭示示大大自自然然的的奧奧秘秘，，并并以以此此為為人人類類服服務(wù)務(wù)。。我我們們?cè)谠谑朗赖牡亩潭虝簳旱牡囊灰簧兄?，，我我不不知知道道還還有有什什么么比比這這種種服服務(wù)務(wù)更更好好的的了了。。抓住住時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)并并快快速速?zèng)Q決策策是是現(xiàn)現(xiàn)代代企企業(yè)業(yè)成成功功的的關(guān)關(guān)鍵鍵。。最有有希希望望的的成成功功者者，，并并不不是是才才華華最最出出眾眾的的人人，，而而是是那那些些最最善善于于利利用用每每一一時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)發(fā)發(fā)掘掘開開拓拓的的人人。。05一一月月202305-1月月-23一個(gè)個(gè)偉偉大大的的企企業(yè)業(yè)，，對(duì)對(duì)待待成成就就永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)都都要要戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢兢兢，，如如覆覆薄薄冰冰。。如果果強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)什什么么，，你你就就檢檢查查什什么么；；你你不不檢檢查查，，就就等等于于不不重重視視。。為了能擬擬定目標(biāo)標(biāo)和方針針，一個(gè)個(gè)管理者者必須對(duì)對(duì)公司內(nèi)內(nèi)部作業(yè)業(yè)情況以以及外在在市場(chǎng)環(huán)環(huán)境相當(dāng)當(dāng)了解才才行。22:4322:43:03一月23誠(chéng)懇待人人是邁向向成功的的唯一途途徑。這這與沒有有嘗過辛辛苦，而而獲得成成功的滋滋味迥然然不同。。不下功功夫，卻卻能成功功，根本本是不可可能的事事情。管理關(guān)系系就是人人的關(guān)系系。22:432023/1/522:43創(chuàng)新是惟惟一的出出路，淘淘汰自己己，否則則競(jìng)爭(zhēng)將將淘汰我我們。危機(jī)不僅僅帶來麻麻煩，也也蘊(yùn)藏著著無限商商機(jī)。人生是尊尊貴的。。大家重重新勵(lì)志志，努力力奮斗，，為時(shí)應(yīng)應(yīng)猶未晚晚。觀念決定定思路，，思路決決定出路路。1月-232023/1/522:43:03謝謝各位位！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。22:43:0322:43:0322:431/5/202310:43:03PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2322:43:0322:43Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。22:43:0322:43:0322:43Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。1月-231月-2322:43:0322:43:03January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。05一一月202310:43:03下下午22:43:031月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2310:43下下午午1月月-2322:43January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果