某房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃執(zhí)行報(bào)告

徐州市銅山新區(qū)財(cái)富灣項(xiàng)目營銷策劃執(zhí)行報(bào)告江蘇金石2010年5月28日一.市場(chǎng)認(rèn)知二.項(xiàng)目認(rèn)知三.銷售突破四.營銷突圍五.VI表現(xiàn)六.金石優(yōu)勢(shì)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)“脈搏”找準(zhǔn)市場(chǎng)與產(chǎn)品切入點(diǎn)讓我們贏在“起跑線”上一.市場(chǎng)認(rèn)知1.銅山新區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展自然環(huán)境與人文環(huán)境完美結(jié)合，養(yǎng)生宜居福地。

銅山新區(qū)位于徐州市南部，根據(jù)最新一輪的徐州市總體規(guī)劃表明，徐州市的發(fā)展重心將向南和東南部轉(zhuǎn)移，為銅山新區(qū)發(fā)展提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，隨著徐州市發(fā)展重心的南移，銅山新區(qū)將成為徐州城市南部的以商業(yè)、科教、居住為主的綜合性區(qū)域，成為徐州城市重要的組成部分。在“東進(jìn)南擴(kuò)”的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，徐州的城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進(jìn)一步加大。銅山新區(qū)受城市整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，更加刺激了銅山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城市外沿的拓展改善了新區(qū)的整體居住條件。老城區(qū)新城區(qū)銅山新區(qū)礦大新校區(qū)規(guī)劃中的北京路商業(yè)區(qū)銅山縣行政中心泉山森林公園師范大學(xué)銅山新區(qū)由于其獨(dú)有的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)域內(nèi)高校林立，人文氣息濃郁，屈居居住條件，逐漸越來越受到購房者的青睞。別墅區(qū)銅山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)轄區(qū)面積180平方公里，常住人口25.6萬人。是蘇北地區(qū)成立最早、面積最大、產(chǎn)業(yè)最先進(jìn)、管理最現(xiàn)代的開發(fā)區(qū)之一。開發(fā)區(qū)擁有一個(gè)科教集聚區(qū)、三個(gè)現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和一個(gè)現(xiàn)代物流區(qū)，總建設(shè)面積100多平方公里，各園區(qū)均建有高標(biāo)準(zhǔn)互通網(wǎng)狀公路與206、104國道和霍連高速公路相連接。2.銅山房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析銅山，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著較快的發(fā)展勢(shì)頭區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)營環(huán)境分析/一級(jí)市場(chǎng)土地市場(chǎng)的走勢(shì)：

2008年土地市場(chǎng)成交量達(dá)到高峰，導(dǎo)致目前的二級(jí)市場(chǎng)仍在去化08年的土地供應(yīng)。2009年上半年雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但是土地市場(chǎng)在下半年才有了起色，但是總供應(yīng)量仍不足上年的一半。2009年，由于供應(yīng)量減少且處于樓市回升階段，開發(fā)商資金充裕，2010年近前五個(gè)月的土地成交量就超過08年全年總量的一半。年份上市量銷售量剩余量銷售率2008年28702716886011816758%2009年65052646872818179872%2010年到4月為止2866171920789453967%2009年銅山縣縣二級(jí)市市場(chǎng)的總總成交量量處于徐徐州市二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)成交量量的中端端位置，，但是較較徐州市市區(qū)區(qū)域域成交比比重則具具有一定定的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，說說明銅山山新區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展迅速速，其獨(dú)獨(dú)特的人人文和自自然環(huán)境境優(yōu)勢(shì)明明顯。小結(jié)：08年銅山樓樓市整體體銷售率率較低，，部分項(xiàng)項(xiàng)目推遲遲房源上上市步伐伐，整體體上市量量較低，，在2009年市場(chǎng)急急速反彈彈期間，，銷售率率快速上上升，開開發(fā)商推推盤數(shù)量量和上市市面積增增加，同同時(shí)08年推遲上上市的房房源也跟跟著市場(chǎng)場(chǎng)步伐大大量推出出。致使使2009年上市量量高于2008年上市量量的一倍倍多，整整體銷售售量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于2008年的銷售售水平。。至2010年上半年年國家調(diào)調(diào)控政策策效果逐逐漸落實(shí)實(shí)和4月份一系系列的調(diào)調(diào)控政策策的頒布布，政府府打壓房房市態(tài)度度堅(jiān)決，，觀望情情緒增加加，整體體銷售步步伐放緩緩。3.宏觀層面面對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的影響響政策作為為一只無無形的手手,對(duì)左右市市場(chǎng)起著著巨大的的作用。。2010年4月，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)有史以以來最嚴(yán)嚴(yán)厲的調(diào)調(diào)控政策策出臺(tái)90平方米以以上的家家庭貸款款首付款款比例不不得低于于30%；第二套住住房貸款款首付款款比例不不得低于于50%，貸款利利率不得得低于基基準(zhǔn)利率率的1.1倍；商品住房房?jī)r(jià)格過過高、上上漲過快快、供應(yīng)應(yīng)緊張的的地區(qū)，，商業(yè)銀銀行可根根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)狀況，，暫停發(fā)發(fā)放購買買第三套套及以上上住房貸貸款；對(duì)不能提提供1年以上當(dāng)當(dāng)?shù)丶{稅稅證明或或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納納證明的的非本地地居民暫暫停發(fā)放放購買住住房貸款款。分析：此次調(diào)控控，對(duì)改改善型購購房和投投資購房房起到很很大的抑抑制作用用，市場(chǎng)場(chǎng)觀望氣氣氛不斷斷增強(qiáng)。。政策出臺(tái)臺(tái)的必然然性09年底，在在不到一一個(gè)月時(shí)時(shí)間里，，連出五五道政令令，從土土地、稅稅收、信信貸對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)進(jìn)行行全方位位調(diào)控，，被成為為史上最最密集的的組合拳拳調(diào)控。。2009年12月14日，國四四條1.增加普通通商品住住房的有有效供給給。2.繼續(xù)支持持居民自自住和改改善型住住房消費(fèi)費(fèi)，抑制制投資投投機(jī)性購購房。3.加快保障障性安居居工程建建設(shè)。4.加強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)管。。2009年12月17日，關(guān)于于進(jìn)一步步加強(qiáng)土土地出收收支管理理的通知知土地出讓讓款首次次繳納比比例不低低于50%，全部交交清期限限不超過過一年。。2009年12月23日，二手手房交易易營業(yè)稅稅調(diào)整1.不足5年非普通通商品房房全額征征稅2.超過5年非普通通商品房房或不足足5年普通商商品房，，差額征征稅2010年1月10日，國十十一條1.增加保障障性住房房和普通通商品住住房有效效供給2.合理引導(dǎo)導(dǎo)住房消消費(fèi)抑制制投資投投機(jī)性購購房需求求二套房房貸首付付不低于于40%3.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范和和市場(chǎng)監(jiān)監(jiān)管4.加快推進(jìn)進(jìn)保障性性安居工工程建設(shè)設(shè)5.落實(shí)地方方各級(jí)人人民政府府責(zé)任要點(diǎn)主要內(nèi)容實(shí)行有史以來最為嚴(yán)厲的差別化住房信貸政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。為出臺(tái)進(jìn)一步嚴(yán)格稅收政策留下空間財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。限制不良記錄開發(fā)商貸款和融資，通過影響開發(fā)商資金鏈迫使其配合調(diào)控對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。在2011年換屆敏感時(shí)期將調(diào)控效果與問責(zé)掛鉤對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。打擊捂盤惜售和價(jià)格操縱對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。增加居住用地有效供應(yīng)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。房?jī)r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。加快保障性安居工程建設(shè)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)三架馬車車對(duì)GDP增長的貢貢獻(xiàn)政策周期期研判2010年經(jīng)濟(jì)增增長保八八已沒有有懸念經(jīng)濟(jì)增長長結(jié)構(gòu)有有明顯改改善，消消費(fèi)和出出口對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)動(dòng)作用穩(wěn)穩(wěn)步回升升，投資資對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)貢獻(xiàn)率率較去年年8%的高點(diǎn)大大幅回落落。在經(jīng)濟(jì)增增長保八八確定能能實(shí)現(xiàn)的的情況下下，2010年底之前前，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長對(duì)對(duì)投資的的依賴度度將相對(duì)對(duì)有限人民幣升升值周期期從人民幣幣被低估估程度和和漸進(jìn)式式升值方方式來看看，人民民幣升值值周期將將至少在在一年以以上。在人民幣幣升值期期間減弱弱不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)升升值預(yù)期期將有利利于減少少房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的熱錢流流入量，，防止房房?jī)r(jià)泡沫沫的再次次膨脹。。此次房地地產(chǎn)調(diào)控控本質(zhì)上上已經(jīng)成成為一項(xiàng)項(xiàng)政治任任務(wù)在2011年的政府府換屆敏敏感時(shí)期期將成為為一項(xiàng)重重要的考考核業(yè)績(jī)績(jī)。2010年經(jīng)濟(jì)能能夠保持持相對(duì)快快速增長長的情況況人民幣升升值周期期至少會(huì)會(huì)在一年年以上，，熱錢有可可能大量量進(jìn)入房房地產(chǎn)行行業(yè)，導(dǎo)導(dǎo)致房?jī)r(jià)價(jià)更加脫脫離居民民的承受受能力。。我們預(yù)計(jì)計(jì)此次調(diào)調(diào)控政策策在2010年底之前前都將得得到嚴(yán)格格的執(zhí)行行。因此2011年形勢(shì)判判研08年底以來來的經(jīng)濟(jì)濟(jì)刺激政政策效果果逐漸消消失，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資將將出現(xiàn)回回落；國際貿(mào)易易盈余在在人民幣幣升值以以及歐美美國家消消費(fèi)儲(chǔ)蓄蓄結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的情情況下將將相對(duì)更更加平衡衡，對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)動(dòng)作用將將有所減減弱；房地產(chǎn)行行業(yè)經(jīng)過過2010年的打壓壓，對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的引引擎作用用以及帶帶動(dòng)的相相關(guān)消費(fèi)費(fèi)大大減減少；2010年GDP基數(shù)將相相對(duì)較大大。在消費(fèi)無無法短時(shí)時(shí)間內(nèi)大大幅提升升的情況況下，房房地產(chǎn)行行業(yè)又將將扮演經(jīng)經(jīng)濟(jì)引擎擎的角色色。小結(jié)：2011年房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)重重新進(jìn)入入上升通通道在房地產(chǎn)產(chǎn)又成為為經(jīng)濟(jì)引引擎的情情況下，，目前的的調(diào)控政政策將適適度放寬寬執(zhí)行，，整個(gè)行行業(yè)將得得以逐漸漸復(fù)蘇，，具體復(fù)復(fù)蘇力度度將取決決于以下下因素：：市場(chǎng)供求求狀況由于2010年的嚴(yán)格格調(diào)控，，必然會(huì)會(huì)在抑制制需求的的同時(shí)大大量抑制制房地產(chǎn)產(chǎn)投資，，在2011年將表現(xiàn)現(xiàn)為供應(yīng)應(yīng)進(jìn)一步步短缺和和被抑制制需求的的大量釋釋放，我我們預(yù)計(jì)計(jì)屆時(shí)市市場(chǎng)上供供不應(yīng)求求的矛盾盾將更為為突出。。人民幣升升值預(yù)期期人民幣升升值將是是一個(gè)長長期的過過程，在在2011年升值預(yù)預(yù)期將依依然存在在CPI在經(jīng)濟(jì)減減速的情情況下，，CPI出現(xiàn)惡化化的情況況可能性性將較低低我們預(yù)判判2011年房?jī)r(jià)最最晚在二二季度將將重新進(jìn)進(jìn)入上升升通道，，并且由由于供不不應(yīng)求矛矛盾仍較較為突出出，在某某些偶然然性因素素的影響響下，2010年被壓抑抑的需求求存在集集中爆發(fā)發(fā)的可能能，屆時(shí)時(shí)有可能能再現(xiàn)09年的火熱熱行情，，但由于于目前房房?jī)r(jià)，特特別是一一線城市市，基數(shù)數(shù)已較高高，因此此房?jī)r(jià)漲漲幅相對(duì)對(duì)將較小小。4.區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目知己知彼彼，方能能百戰(zhàn)百百勝核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤南洋國際項(xiàng)目地址銅山新區(qū)長江路一號(hào)開發(fā)商徐州新銅城置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積74295.8總建面261746.72容積率3.5物業(yè)形態(tài)高層、公寓、寫字樓、商業(yè)主力戶型90—130平方米銷售均價(jià)目前均價(jià)4200元/平方米職業(yè)私營業(yè)主教師公務(wù)員工廠職工其他比例40%20%20%10%10%南洋國際際作為北北京路與與南京路路板塊最最大的公公寓住宅宅及商業(yè)業(yè)配套項(xiàng)項(xiàng)目，由由于價(jià)格格在銅山山區(qū)域相相對(duì)較低低，項(xiàng)目目自身規(guī)規(guī)劃配套套齊全，，深受區(qū)區(qū)域內(nèi)私私營業(yè)主主的青睞睞，由于于其臨近近銅山縣縣政府，，周邊學(xué)學(xué)校林立立，教師師與公務(wù)務(wù)員客戶戶占有一一定得比比例?？腿罕壤治雒娣e區(qū)間90—100㎡100—110㎡110—120㎡130—140㎡140—150㎡150㎡以上戶型套數(shù)138997163829比重28%20%1%33%16%2%一期住宅宅項(xiàng)目面面積區(qū)間間：南洋國際際項(xiàng)目主主要還是是以90多平方米米兩房與與130多平方以以上米三三房為主主。項(xiàng)目?jī)r(jià)格格走勢(shì)圖圖賣點(diǎn)分析析：項(xiàng)目配套套齊全，，物業(yè)形形態(tài)多樣樣：集酒店、、寫字樓樓、停車車場(chǎng)、購購物、商商貿(mào)、公公寓為一一體的徐徐州首個(gè)個(gè)城市綜綜合體。。涵蓋國國際品牌牌購物中中心、超超級(jí)大賣賣場(chǎng)、美美食總匯匯、主力力品牌店店。融購購物、休休閑、餐餐飲、娛娛樂于一一體。地理位置置優(yōu)越：：位于北京京路商圈圈核心區(qū)區(qū)域，周周邊整體體規(guī)劃配配套齊全全。北京京路直通通老城區(qū)區(qū)，同時(shí)時(shí)距離新新城區(qū)較較近，交交通路網(wǎng)網(wǎng)完善，，項(xiàng)目升升值潛力力大。營銷推廣廣分析項(xiàng)目采用用戶外大大牌、網(wǎng)網(wǎng)站宣傳傳、道旗旗、報(bào)紙紙廣告、、精神堡堡壘、條條幅、SP活動(dòng)、短短信、電電臺(tái)、DM派單等宣宣傳方式式。南洋國際際的主力力客戶群群基本固固定，項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣中大都都以DM派單和掛掛條幅為為主，二二者費(fèi)用用相對(duì)低低廉，而而且靈活活性。針針對(duì)性強(qiáng)強(qiáng)。陽光豪庭庭陽光豪庭項(xiàng)目地址銅山新區(qū)北京路與長江路交叉口南200米開發(fā)商徐州海鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積約100畝總建面50000平方米物業(yè)形態(tài)高層、小高層主力戶型100平方米、130平方米銷售均價(jià)未銷售登記客戶戶客群分分析：周邊居民民占巨大大多數(shù)，，項(xiàng)目小小區(qū)內(nèi)宅宅遷安置置居民占占一部分分，和部部分教師師、銅山山縣政府府科員、、工廠職職工。賣點(diǎn)分析析：地理位置置優(yōu)越：：位于北京京路沿線線，距離離北京路路商業(yè)圈圈較近，，周邊學(xué)學(xué)校林立立，商業(yè)業(yè)規(guī)劃完完善，升升值潛力力大。項(xiàng)目融入入環(huán)?？瓶萍?、節(jié)節(jié)能：徐州首席席高科技技環(huán)保低低碳宜居居社區(qū)，，科技、、環(huán)保、、人性化化“三心心”社區(qū)區(qū)營銷推廣廣分析：：道旗、網(wǎng)網(wǎng)站陽光豪庭庭項(xiàng)目體體量較小小，位于于南洋國國際項(xiàng)目目正對(duì)面面。項(xiàng)目目在北京京路南洋洋國際沿沿線掛設(shè)設(shè)道旗，，可以很很方便的的占用南南洋國際際的客戶戶資源。。國基城邦邦國基城邦項(xiàng)目地址銅山新區(qū)大學(xué)路88號(hào)開發(fā)商徐州國際投資置業(yè)有限公司占地面積367335總建面60000容積率1.4物業(yè)形態(tài)高層、小高層、聯(lián)排、疊加主力戶型110、120平方米銷售均價(jià)均價(jià)5400元/平方米項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)：賣點(diǎn)分析析：項(xiàng)目自身身優(yōu)勢(shì)：：項(xiàng)目高品品質(zhì)，景觀設(shè)計(jì)計(jì)合理，，因地制制宜，小小，采用徐精精裝修電電梯廳和和電梯轎轎廂，品品牌電梯梯，設(shè)豪豪華門廳廳。液晶晶可視對(duì)對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)、高科科技雙回回路的紅紅外線報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、紅外外線周界界報(bào)警系系統(tǒng)、24小時(shí)電子子巡更系系統(tǒng)，超超豪華會(huì)會(huì)所，自自身商業(yè)業(yè)配套。。贈(zèng)送面積積：贈(zèng)送大面面積綠化化空間，，可以改改成房間間，增加加使用面面積。低碳、節(jié)節(jié)能：贈(zèng)送直飲飲水系統(tǒng)統(tǒng)。營銷推廣廣分析推廣方式式：房展展會(huì)、報(bào)報(bào)紙、電電視臺(tái)、、網(wǎng)站、、大牌、、道旗、、公交車車體、站站牌廣告告、SP活動(dòng)、電電臺(tái)、短短信項(xiàng)目整體體以高檔檔品質(zhì)為為主力賣賣點(diǎn)，而而且項(xiàng)目目60%的客戶是是礦大、、師大、、建筑學(xué)學(xué)院教師師這些高高收入、、高素質(zhì)質(zhì)人群，，項(xiàng)目采采取報(bào)紙紙和大牌牌的宣傳傳，通長長舉辦SP活動(dòng)同客客戶面對(duì)對(duì)面交流流，推薦薦項(xiàng)目。。5.客群分分析誰在銅山新新區(qū)購房區(qū)域市場(chǎng)客客群職業(yè)分分析隨著徐州市市南擴(kuò)的發(fā)發(fā)展加快，，南區(qū)生活活配套、基基礎(chǔ)設(shè)施也也逐漸的完完善，銅山山新區(qū)的發(fā)發(fā)展也進(jìn)一一步加快，，其獨(dú)特的的宜居生態(tài)態(tài)環(huán)境和濃濃郁的人文文氣息，使使銅山新區(qū)區(qū)成為徐州州居民特別別是南區(qū)居居民購房的的心儀區(qū)域域。區(qū)域內(nèi)內(nèi)高端物業(yè)業(yè)備受周邊邊高教的教教師，私營營老板，政政府官員等等高素質(zhì)，，高收入人人群的青睞睞；銅山開開發(fā)區(qū)的規(guī)規(guī)劃與建設(shè)設(shè)，也增加加了周邊拆拆遷戶、工工廠職工對(duì)對(duì)周邊物業(yè)業(yè)的需求，，同時(shí)由于于新區(qū)房屋屋價(jià)格相對(duì)對(duì)較低，一一批難以承承受市區(qū)高高房?jī)r(jià)，同同時(shí)看好銅銅山新區(qū)發(fā)發(fā)展的中青青年階層在在銅山新區(qū)區(qū)紛紛落戶戶。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)區(qū)域分析銅山新區(qū)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)，仍以銅銅山新區(qū)及及周邊人群群為主力客客戶群，同同時(shí)由于銅銅山新區(qū)的的規(guī)劃建設(shè)設(shè)日漸完善善，南區(qū)購購房客戶也也占有一定定的比例。。區(qū)域市場(chǎng)年年齡分析新區(qū)市場(chǎng)購購房人群主主要是以30——50歲的中年為為主力的改改善性需求求購房人群群，同時(shí)20——30歲的購房人人群主要是是以婚房為為主。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)區(qū)域分析面積90㎡以下90—100㎡101—120㎡121—140㎡141—160㎡161—200㎡201㎡以上比例15%25%18%25%3%5%9%從意向客戶調(diào)調(diào)研數(shù)據(jù)可可以看出，，目前客戶戶對(duì)于90㎡小戶型的需需求較多，，多為首次次置業(yè)及婚婚房需求客客群；120㎡左右的改善善型需求也也較明顯，，由于契稅稅等因素的的影響；對(duì)對(duì)于144-160㎡需求不多，，但是對(duì)于于201㎡以上的別墅墅型需求不不少。小結(jié)：90——120㎡的主力客客戶群大都都為首次改改善置業(yè)型型，這類客客戶有購買本項(xiàng)項(xiàng)目的能力力，年齡段段主要集中中在30-35歲，購置物物業(yè)，易感感性化和沖沖動(dòng)這類客客戶群以工工作在周邊邊或市縣區(qū)區(qū)的新徐州州人居多；；120—160㎡主力客戶戶群為改善善型，年齡段主要要集中在30-55歲目標(biāo)客戶戶具備一定定的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)，為中中產(chǎn)階級(jí)及及以上收入入人群；以以改善型的的老徐州人人和在徐州州奮斗多年年的新徐州州人為主，，也會(huì)吸納納部分看好好徐州發(fā)展展的安徽、、河南等地地投資客；；170㎡以上客戶戶群為享受受型，這部部分客戶屬屬于高端客客戶的最上上層，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力不受受限擁有多多次置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和多套套物業(yè)看重重居住生活活品質(zhì)、社社區(qū)文化和和鄰居檔次次等軟環(huán)境境年齡段主主要集中在在35-55歲，消費(fèi)行行為相對(duì)低低調(diào)的人群群這類客戶戶注重居住住品質(zhì)，置置業(yè)決策看看重自己的的感覺和判判斷，朋友友建議在決決策中分量量不大。認(rèn)識(shí)高度決決定項(xiàng)目高高度二.項(xiàng)目認(rèn)知1.SWOT分析S:優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目緊鄰無無名山公園園，楚河濱濱河休閑廣廣場(chǎng)，自然然環(huán)境優(yōu)美美；毗鄰銅山縣縣政府行政政區(qū)域，規(guī)規(guī)劃前景較較好；11路、56路公交直達(dá)達(dá)；周邊學(xué)校林林立，廣播播電視大學(xué)學(xué)，九州大大學(xué)、春暉暉中學(xué)、新新區(qū)中學(xué)、、實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)，人文氣氣息濃郁，，教育配套套齊全；項(xiàng)目配套四四星級(jí)酒店店，周邊規(guī)規(guī)劃配套商商業(yè)規(guī)劃配配套；位于行政商商貿(mào)文化綜綜合中心與與規(guī)劃城區(qū)區(qū)商業(yè)區(qū)連連接，前景景較好，升升值潛力巨巨大;本案戶型以以110平米以下為為主力戶型型。W:劣勢(shì)分析地塊周圍人人氣不足，，商業(yè)氛圍圍不足，醫(yī)療配套、、金融配套套不齊全，，距離傳統(tǒng)銅銅山新區(qū)商商業(yè)中心——上海路與學(xué)學(xué)府路交匯匯處較遠(yuǎn)；；地塊閑置時(shí)時(shí)間稍長，，銷售會(huì)帶帶來一定得得影響；周邊村莊建建筑破舊，，影響項(xiàng)目目整體形象象；距離熱電廠廠較近會(huì)帶帶來污染；；地價(jià)以及周周圍價(jià)格因因素制約本本案價(jià)格制制訂。O:機(jī)會(huì)分析T:威脅分析項(xiàng)目周邊整整體規(guī)劃發(fā)發(fā)展前景較較好競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目南南洋國際商商業(yè)配套的的以及投投入對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)配套是一一次完善；；周邊學(xué)校教教師，對(duì)面面工業(yè)園區(qū)區(qū)的職工蔣蔣會(huì)成潛在在客戶群。。市場(chǎng)調(diào)控政政策頻出，，消費(fèi)信心心和消費(fèi)能能力缺失；；2010年潛在市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量巨巨大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力隨之之加大；城市格局趨趨勢(shì)偏向北北京路與南南京路周邊邊，本區(qū)域域規(guī)劃滯后后。2.本案產(chǎn)品分分析本案1#、2#、3#共3幢樓已開始始施工，具具體房源如如下：戶型編號(hào)戶型面積套數(shù)面積合計(jì)樓號(hào)房號(hào)套數(shù)比面積比A12室2廳95.95726908.41#10518.75%17.13%2室2廳95.953#1022室2廳95.953#105A23室2廳115.7728330.41#10618.75%20.66%3室2廳115.73#1013室2廳115.73#106A32室2廳100.94727267.681#10418.75%18.02%2室2廳100.943#1032室2廳100.943#104B12室2廳96.86242324.641#1026.25%5.77%B22室2廳100.8242419.21#1036.25%6.00%B32室2廳103.84242492.161#1016.25%6.18%C12室2廳91.46484390.082#10212.50%10.89%2室2廳91.462#103C23室2廳130.46243131.042#1016.25%7.76%C23室2廳127.46243059.042#1046.25%7.59%合計(jì)

38440322.64

本案4#、5#幢樓因規(guī)劃劃調(diào)整，由由原19層調(diào)整為24層，預(yù)計(jì)調(diào)調(diào)整后面積積為：31036.8平方米。本案單身公公寓共21層，1-2層為配套，，3-21層為住宅，，預(yù)計(jì)住宅宅面積為：：12958平方米。小結(jié)：本案住宅項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)面面積為1#、2#、3#+4#、5#+單身公寓=40322.64+31036.8+12958=84317.44平方米。戶型分析：：優(yōu)勢(shì)：1、2室戶型為主主導(dǎo)導(dǎo)，占1#、2#、3#號(hào)樓總面積積的64%左右；2、戶型方正正，可利用用率高；3、南北通透透，通風(fēng)和和采光俱佳佳。劣勢(shì)：1、高層產(chǎn)品品，兩梯三三戶和兩梯梯四戶，得得房率相對(duì)對(duì)較低低；；2、戶型本身身沒有采取取偷面積手手法，給客客戶的實(shí)惠惠感較少；；3、外立面顏顏色較淺，，整體效果果一般。無飄窗產(chǎn)品建議：：1、調(diào)整規(guī)劃劃的4#、5#樓，在設(shè)計(jì)計(jì)的過程中中，采用一一些偷面積積手法；2、項(xiàng)目外立立面建議產(chǎn)產(chǎn)用深色系系，給人感感覺大氣、、莊重；3、建議在4#、5#號(hào)樓做一層層底商，增增加項(xiàng)目商商業(yè)配套；；4、建議將4#、5#號(hào)樓之間的的項(xiàng)目主入入口，設(shè)計(jì)計(jì)成酒店大大堂式入口口，增加業(yè)業(yè)主的尊貴貴感及榮譽(yù)譽(yù)感；5、單身公寓寓建議做精精裝修銷售售，同時(shí)每每戶增加飄飄窗設(shè)計(jì)，，增加使用用面積。圖列：酒店大堂入入口：外立面效果果圖：偷面積圖列列：飄窗圖列：：三.銷售突破我們的目標(biāo)標(biāo)12個(gè)月=4.4個(gè)億目標(biāo)細(xì)分：：1、首期實(shí)現(xiàn)快快速資金鏈鏈回流，為為公司后續(xù)續(xù)開發(fā)儲(chǔ)備備資金；2、一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)95%銷售；3、整體實(shí)現(xiàn)均均價(jià)5300元/平方米；4、樹立中漢地產(chǎn)品牌；；5、“好剛用在在刀刃上””，合理、、高效使用用營銷費(fèi)用用?？傮w銷售策策略：1、以低于區(qū)區(qū)域標(biāo)桿樓樓盤的價(jià)格格入市，獲獲得市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可，逐步步提升價(jià)格格，成為區(qū)區(qū)域標(biāo)桿；；2、控制每次次推盤數(shù)量量，采取““少、快、、好、高””的策略：：少——少少量推出，，快——快快速銷售，，好——市市場(chǎng)反應(yīng)好好，高———抬高價(jià)格格；3、少量戶外外傳播先行行，售樓處處啟用后開開始在大眾眾媒體集中中發(fā)力；4、以活動(dòng)營營銷為主線線，不斷獲獲得市場(chǎng)關(guān)關(guān)注。階段銷售細(xì)細(xì)分：1、截止到2010年5月，區(qū)域內(nèi)內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格預(yù)期在在4200元/平方米，預(yù)預(yù)計(jì)本案售售樓處7月對(duì)外公開開，正式銷銷售在8月左右，對(duì)對(duì)1#、2#、3#幢樓的銷售售安排如下下：推盤時(shí)間樓號(hào)套數(shù)戶型戶型面積面積合計(jì)均價(jià)銷售額2010年8月21日1#（1-10層）60A、B戶型95.95-115.76140.94500276340502010年9月18日1#（11-24層）84A、B戶型95.95-115.78597.264850416967112010年10月23日2#（1-10層）40C戶型91.46-130.464408.44750209399002010年11月20日3#（1-14層）84A戶型95.95-115.78752.524950433249742011年2月26日3#（15-24層）60A戶型95.95-115.76251.85100318841802011年3月26日2#（11-24層）56C戶型91.46-130.466171.76530032710328合計(jì)

384

40322.644915.111981901432、根據(jù)目前前施工進(jìn)度度，4#、5#及單身公寓寓的銷售時(shí)時(shí)間暫時(shí)定定于2011年上半年。。3、4#、5#優(yōu)越的位置置，景觀視視野俱佳，，預(yù)期銷售售均價(jià)為5500元/平方米。4、單身公寓寓采取“買買房送裝修修”的策略略引爆市場(chǎng)場(chǎng)，填補(bǔ)市市場(chǎng)空缺，，預(yù)期銷售售均價(jià)為6000元/平方米。價(jià)格策略：：低開高走，，分階段推推出，逐步步拉動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)，實(shí)現(xiàn)最最大利潤。分析：1.區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目多；；2.本案閑置時(shí)間較較長，資金金迅速回籠籠，對(duì)后期期持續(xù)開發(fā)發(fā)提供有力力保障；3.區(qū)域未來發(fā)發(fā)展機(jī)會(huì)多多，為價(jià)格格走高創(chuàng)造造條件；4.銅山新區(qū)市場(chǎng)房?jī)r(jià)整整體偏低，，為后期價(jià)價(jià)格走高創(chuàng)創(chuàng)造條件。。優(yōu)惠策略：：鑒于目前的的銀行貸款款政策以及及確保資金金的迅速回回籠，鑒于于采取以下下優(yōu)惠形式式：1、對(duì)于一次次性付款和和按揭貸款款的優(yōu)惠幅幅度進(jìn)行區(qū)區(qū)分，一次次性付款約約定付清全全款的時(shí)間間，逾期不不享受一次次性付款優(yōu)優(yōu)惠待遇；；2、買房送智智能鍋爐，，因本案無無集中供暖暖，贈(zèng)送鍋鍋爐解決客客戶供暖問問題；3、舉行SP活動(dòng)，老帶帶新活動(dòng)，，實(shí)現(xiàn)客戶戶繁殖計(jì)劃劃；4、單身公寓寓推出“買買房送裝修修”，作為為一個(gè)引爆爆點(diǎn)，擴(kuò)大大市場(chǎng)知名度度。四.營銷突圍不可強(qiáng)攻只只能能智取財(cái)富灣項(xiàng)目目核心價(jià)值值主張：地段優(yōu)勢(shì)：：水景+環(huán)境相較同板塊塊的南洋國國際、陽光光豪庭項(xiàng)目目，本案最最大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)為其地段段的環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)：水岸岸邊、公園園旁，環(huán)境境純美、幽幽靜、宜居居。本案南向坐坐擁銅山新新區(qū)的城市市生態(tài)水域域——楚河，為此此版塊內(nèi)最最具生態(tài)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目目。目前楚楚河正進(jìn)行行綜合整治治，沿河親親水景觀帶帶優(yōu)美、愜愜意，非常常打動(dòng)人心心。且本案案坐落于寬寬闊的彭祖祖路上，目目及遠(yuǎn)眺處處，郁郁蔥蔥蔥，河水水潺潺，營營造出全然然有別于南南洋國際和和陽光豪庭庭的獨(dú)特視視覺感受，，是本案的的核心賣點(diǎn)點(diǎn)。由此，提煉煉本案廣告告主推廣語語：楚河畔的景景，公園里里的家營銷策略：：三大步確確保項(xiàng)目成成功推售第一步：““水景+環(huán)境”區(qū)域域板塊內(nèi)突突圍以生態(tài)環(huán)境境牌拔高項(xiàng)項(xiàng)目形象、、檔次。第二步：震震撼價(jià)值展展示以高規(guī)格的的售樓處及及地界包裝裝、生活體體驗(yàn)區(qū)直擊擊客戶內(nèi)心心。第三步：聚聚焦活動(dòng)營營銷以一系列的的活動(dòng)事件件加深客戶戶的關(guān)注度度和認(rèn)同度度。營銷策略落落實(shí)：第一招系列戰(zhàn)突圍第二招全方位價(jià)值展示第三招多種營銷手段主動(dòng)出擊借水造勢(shì)。。以系列廣廣告及新聞聞全方位解解讀水岸生生活的不可可比擬性。。智者樂水篇篇楚河改造篇篇暢想未來篇篇——獨(dú)享新鮮水水岸生活第一招：突突圍方案第二招：全全方位價(jià)值值展現(xiàn)1.硬件展示：：硬件展示：：1.售樓處：大大氣、注重重細(xì)節(jié)和品品位因本案售樓樓處設(shè)置在在銅鏡博物物館內(nèi)，因因此建議利利用中式元元素進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)包裝，，色調(diào)上以以金色為主主，大氣、、尊貴售樓處功能能分區(qū)建議議：接待區(qū)要點(diǎn)：咨臺(tái)臺(tái)與銷售人人員工作區(qū)區(qū)分開，售售樓員應(yīng)有有相對(duì)獨(dú)立立的工作區(qū)區(qū)，避免售售樓員一字字排開直面面客戶。模型區(qū)要點(diǎn)：客戶戶一進(jìn)售樓樓處就可看看到樓盤模模型展示。。展示區(qū)要點(diǎn)：展示示區(qū)不一定定要全部集集中，可略略分散，但但背景墻、、展板、等等離子電視視、建筑材材料等展示示應(yīng)主題鮮鮮明、層次次清晰。洽談區(qū)要點(diǎn)：安靜靜；洽談區(qū)區(qū)應(yīng)能觀賞賞室外美景景，使人愿愿意多停留留。簽約區(qū)要點(diǎn)：簽約約、收錢應(yīng)應(yīng)為一條龍龍服務(wù)，簽簽約區(qū)、財(cái)財(cái)務(wù)室應(yīng)比比鄰而設(shè)。。服務(wù)區(qū)要點(diǎn)：包括括會(huì)議室、、資料儲(chǔ)藏藏室、銷售售經(jīng)理辦公公室、開發(fā)發(fā)商人員辦辦公室。2.樣板房：打打動(dòng)力單身公寓因因其戶型小小、投資比比重更大，，建議做成成精裝修房房。因此建建議先期在在實(shí)體二樓樓制作四套套不同戶型型的樣板房房，以深度度吸引客戶戶。樣板房參考考圖片硬件展示：：3.地界包裝：：個(gè)性化、、標(biāo)志性包括精神堡堡壘、道旗旗、售樓處處主入口引引導(dǎo)牌、工工地圍墻、、看樓通道道導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)等，做到到調(diào)性統(tǒng)一一、新穎別別致、清晰晰易識(shí)。第二招：全全方位價(jià)值值展現(xiàn)2.軟件展示——購房服務(wù)體體驗(yàn)：為項(xiàng)目客戶戶帶來前所所未有的““購房服務(wù)務(wù)體驗(yàn)”，，在體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)的的同時(shí)，讓讓客戶體驗(yàn)驗(yàn)到尊貴感感。軟件展示——購房服務(wù)體體驗(yàn)：金石銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)專業(yè)培培訓(xùn)體系——保證服務(wù)的的培訓(xùn)專業(yè)業(yè)度所處階段培訓(xùn)課程基礎(chǔ)能力培訓(xùn)建筑學(xué)常識(shí)，銷售代表現(xiàn)場(chǎng)銷售引導(dǎo)；如何成為銷售明星、客戶現(xiàn)場(chǎng)溝通、客戶心理分析；電話營銷、逼定技巧、如何達(dá)成交易；客戶投訴及危機(jī)管理、打造超級(jí)團(tuán)隊(duì)；專業(yè)禮儀培訓(xùn)商務(wù)禮儀/銷售禮儀;職業(yè)禮儀規(guī)范;現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)技巧;項(xiàng)目基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)跑盤指引（競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及樓盤分析數(shù)據(jù)搜集）;項(xiàng)目產(chǎn)品及賣點(diǎn)分析;項(xiàng)目專題培訓(xùn)（規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)/園林設(shè)計(jì)/工程/房地產(chǎn)法規(guī)/按揭/現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)管理/物業(yè)管理等專題講解并答疑）;蓄水期掌握來訪客戶詳細(xì)情況、了解其購買意向并進(jìn)行分析逐個(gè)擊破;根據(jù)客戶反饋及時(shí)調(diào)整銷講內(nèi)容;開盤強(qiáng)銷期選房流程;認(rèn)購書條款解釋及填寫;買賣合同正本及附件的條約解釋;清盤期針對(duì)剩余房號(hào)和客戶關(guān)注情況，以實(shí)景現(xiàn)房為賣點(diǎn)，一對(duì)一攻破。軟件展示——購房服務(wù)體體驗(yàn)：人性化服務(wù)務(wù)讓客戶從從踏入項(xiàng)目目社區(qū)的那那一刻起處處處體驗(yàn)著著熱情周到到的服務(wù)。。人性化服務(wù)停車場(chǎng)停車場(chǎng)安排保安引導(dǎo)客戶停車；將停車位適當(dāng)放大，方便客戶停車。售樓處銷售、保安、保潔及其他服務(wù)人做到“來有問聲去有送聲”，注重微笑服務(wù)，細(xì)節(jié)上體現(xiàn)對(duì)客人的尊重；保安統(tǒng)一配備對(duì)講機(jī)設(shè)備及安全棍，給客戶安全感及信心；售樓處設(shè)置功夫茶展示表演區(qū)，為客人提供茶水飲料，提升服務(wù)品質(zhì)。樣板房客戶看樓過程中銷售人員陪同提供看樓及返回銷售中心的全程服務(wù)；全程由銷售人員講解，把客戶帶入展示區(qū)及樣板房；樣板房大門口設(shè)置保安，每個(gè)房間安排一名保潔，樣板房入戶門口放置自動(dòng)鞋套機(jī)。第三招：主主動(dòng)出擊蓄水期的媒媒體廣告推推廣：市場(chǎng)分析：：7月份市場(chǎng)情情況尚不明明朗，利用用售樓處啟啟用強(qiáng)勢(shì)登登場(chǎng)，需大大量配合廣廣告投放，，以吸引關(guān)關(guān)注。項(xiàng)目分析：：開盤期定定在8月下旬，目目前為形象象導(dǎo)入階段段。費(fèi)用比例：：總推廣費(fèi)費(fèi)用的50%

媒體6月7月8月（中旬）道旗工地圍墻精神堡壘戶外大牌車體廣告

報(bào)廣電視臺(tái)蓄水期的媒媒體廣告推推廣：媒體6月7月8月（中旬）電臺(tái)短信網(wǎng)站SP活動(dòng)售樓處啟用儀式+銅鏡展+功夫茶表演售樓處前綠化廣場(chǎng)露天燒烤市場(chǎng)分析：：依市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)度情況而而動(dòng)，因前前期已樹立立了形象，，奠定了市市場(chǎng)，因此此媒體推廣廣相較蓄蓄水期時(shí)的的高密度應(yīng)應(yīng)有所減少少。項(xiàng)目分析：：開盤強(qiáng)銷期期的廣告宣宣傳主要以以產(chǎn)品核心心賣點(diǎn)、營營銷活動(dòng)為為主。根據(jù)據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，建議參參加9月份徐州秋秋季房博會(huì)會(huì)。電視臺(tái)臺(tái)和報(bào)社的的房展會(huì)均均全額返還還廣告費(fèi)用用。費(fèi)用比例：：總推廣費(fèi)用用的40%開盤強(qiáng)銷期的的媒體廣告推推廣：媒體8月（下旬）9月10月11月12月1月2月3月

報(bào)廣房展會(huì)電視臺(tái)房展會(huì)電臺(tái)短信網(wǎng)站SP活動(dòng)首批房源正式公開+抽獎(jiǎng)活動(dòng)中秋節(jié)猜燈謎暨答謝會(huì)，冷餐+禮品（首批客戶及二批意向客戶）重陽節(jié)聯(lián)合廣播電臺(tái)夕陽紅節(jié)目于售樓處門前廣場(chǎng)舉行老年歌唱比賽感恩節(jié)給各位業(yè)主寄上感恩卡圣誕+元旦雙節(jié)同慶，贈(zèng)送業(yè)主電影票活動(dòng)業(yè)主新春聯(lián)誼會(huì)開盤強(qiáng)銷期的的媒體廣告推推廣:媒體4月5月6月7月8月

報(bào)廣電視臺(tái)SP活動(dòng)業(yè)主放風(fēng)箏大賽單身公寓樣板房公開品鑒會(huì)啤酒節(jié)活動(dòng)“威海游”抽獎(jiǎng)回饋活動(dòng)小區(qū)景觀征名有獎(jiǎng)活動(dòng)清盤期媒體廣廣告推廣：2011年底——上房推廣方案：老老帶新優(yōu)惠、、清盤一口價(jià)價(jià)等營銷策略略；業(yè)主上房房贈(zèng)贈(zèng)送送裝修大禮包包費(fèi)用比例：總總推廣費(fèi)用的的10%活動(dòng)營銷策略略建議：1.售樓處啟用+銅鏡展+品茶會(huì)+路演時(shí)間：7月17日目的：正式啟啟用宣傳推廣廣工作，打響響知名度，建建立品牌形象象。參與人員：銅銅山縣政府官官員、開發(fā)公公司代表、業(yè)業(yè)內(nèi)專家代表表、媒體記者者、前期積累累客戶等。活動(dòng)內(nèi)容：由由銅山縣政府府官員、開發(fā)發(fā)商代表共同同為售樓處剪剪彩揭幕，剪剪彩后售樓處處門前演出加加回答問題，，聚集人氣引引入售樓處領(lǐng)領(lǐng)取禮品。售售樓處內(nèi)同時(shí)時(shí)進(jìn)行銅鏡古古董展出及功功夫茶表演。?；顒?dòng)營銷策略略建議：2.售樓處前廣場(chǎng)場(chǎng)露天燒烤美美食節(jié)時(shí)間：8月8日目的：借機(jī)積積累客戶，展展示優(yōu)美的項(xiàng)項(xiàng)目周邊環(huán)境境，自然感受受參與人員：項(xiàng)項(xiàng)目首批房源源積累客戶（（數(shù)量不宜過過多）活動(dòng)內(nèi)容：聯(lián)聯(lián)合巴西烤肉肉店，為意向向客戶呈現(xiàn)全全新生活品位位感受。活動(dòng)營銷策略略建議：3.首批房源開盤盤+抽獎(jiǎng)時(shí)間：8月21日目的：讓客戶戶感受到實(shí)惠惠，首批客戶戶的維護(hù)，抽抽獎(jiǎng)帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氛，營造造逼定氛圍。。參與人員：項(xiàng)項(xiàng)目首批業(yè)主主活動(dòng)內(nèi)容：首首次開盤購房房的客戶均可可獲得一次免免費(fèi)搖轉(zhuǎn)盤機(jī)機(jī)會(huì)，因選房房時(shí)間緊張，，現(xiàn)場(chǎng)不進(jìn)行行發(fā)放禮品，，安排大家分分批分次至售售樓處領(lǐng)取禮禮品，可帶動(dòng)動(dòng)售樓處人氣氣?；顒?dòng)營銷策略略建議：4.買房送裝修——單身公寓樣板板房品鑒會(huì)時(shí)間：5月7日目的：為單身身公寓銷售蓄蓄勢(shì)參與人員：業(yè)業(yè)內(nèi)專家代表表、媒體記者者、前期業(yè)主主代表、單身身公寓意向登登記客戶?；顒?dòng)內(nèi)容：售售樓處內(nèi)依照照裝修效果圖圖展板統(tǒng)一為為嘉賓講解精精裝修標(biāo)準(zhǔn)以以及裝修用材材，然后由售售樓員帶領(lǐng)進(jìn)進(jìn)入實(shí)體中參參觀，現(xiàn)場(chǎng)體體驗(yàn)。最后發(fā)發(fā)放小禮品。。推廣費(fèi)用預(yù)算算表：營銷推廣費(fèi)以以建筑面積60000平方米（原規(guī)規(guī)劃）平均單單價(jià)5300元/平方米，總銷銷售額的1%進(jìn)行預(yù)算=318萬元。類別項(xiàng)目名稱費(fèi)用（萬元）廣告類戶外大牌一年（易初愛蓮）22道旗（半年）15桁架、條幅15精神堡壘（北京路與彭祖路交匯處）5短信5交通廣播電臺(tái)（半年）8圍墻2次（單次200米×3.5米×120元/平方）10車體廣告（11、19、36、游2四線路12輛）11網(wǎng)絡(luò)廣告（彭城視窗3個(gè)月）4報(bào)廣（晨報(bào)、晚報(bào)、日?qǐng)?bào)各4次半版）25《第一房產(chǎn)》6個(gè)月15秒廣告60（其中35萬為房展會(huì)返還）推廣費(fèi)用預(yù)算算表：類別項(xiàng)目名稱費(fèi)用（萬元）渠道類DM派單5定點(diǎn)宣傳5活動(dòng)類兩場(chǎng)秋季房展會(huì)（協(xié)辦）、銅山新區(qū)房展會(huì)90Sp活動(dòng)（開盤儀式、客戶維系、公關(guān)活動(dòng)、樣板房公開品鑒會(huì)）50物料折頁、單頁、海報(bào)、紙袋、引導(dǎo)牌、引導(dǎo)旗、展板等10不可預(yù)計(jì)費(fèi)用13費(fèi)用總計(jì)318五.VI表現(xiàn)LOGO方案：1、圖案中間的的金色部分寓寓意本案的高高層建筑；2、高樓前的水水寓意本案南南面的楚河。。備選LOGO與VI六.金石優(yōu)勢(shì)1、集市場(chǎng)調(diào)研研、銷售代理理、營銷顧問問、廣告創(chuàng)意意為一體的代代理機(jī)構(gòu)；2、深耕江蘇本本土，蘇州、、無錫、徐州州8年?duì)I銷代理及及廣告策劃實(shí)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)；3、20個(gè)中高端項(xiàng)目目經(jīng)驗(yàn)積累，，對(duì)中高端項(xiàng)項(xiàng)目有獨(dú)特的的理解力；4、強(qiáng)調(diào)實(shí)效的的銷售模式和和強(qiáng)大的案場(chǎng)場(chǎng)執(zhí)行能力；；5、客戶資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，擁有龐龐大的中高端端客戶資料數(shù)數(shù)據(jù)庫；6、徐州地區(qū)廣廣泛的政府、、媒體、客戶戶關(guān)系資源；；7、國內(nèi)強(qiáng)大的的戰(zhàn)略合作伙伙伴：何顯毅毅建筑事務(wù)所所、第一太平平戴維斯等；；8、團(tuán)隊(duì)骨干成成員緊密合作作達(dá)6年以上；9、真正的全程程營銷服務(wù)，，廣告創(chuàng)意接接合營銷代理理，做到廣告告為銷售服務(wù)務(wù)，同時(shí)又節(jié)節(jié)省服務(wù)商間間溝通時(shí)間及及開發(fā)商的廣廣告服務(wù)費(fèi)；；10、最早進(jìn)入徐徐州市場(chǎng)的省省級(jí)代理公司司，徐州地區(qū)區(qū)服務(wù)5年以上！我們做的項(xiàng)目目不是最多的的，但是我們們代理的每個(gè)個(gè)售結(jié)率、成成功率都是100%！序號(hào)全程代理項(xiàng)目總建筑面積物業(yè)類型銷售額1永嘉太陽城16萬住宅5億2華商清水灣24萬住宅7億序號(hào)顧問項(xiàng)目總建筑面積物業(yè)類型銷售額1泉山森林海一期30萬住宅10.2億2加州玫瑰園32萬住宅3.2億3福地閣4萬商業(yè)及住宅3億項(xiàng)目案場(chǎng)項(xiàng)目案場(chǎng)項(xiàng)目活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)本次提報(bào)到此此結(jié)束衷心期待能與與貴公司的緊緊密合作衷心祝愿本項(xiàng)項(xiàng)目能取得喜喜人的銷售業(yè)業(yè)績(jī)Thanks！神圣的工作在在每個(gè)人的日日常事務(wù)里，，理想的前途途在于一點(diǎn)一一滴做起。創(chuàng)造性模仿不不是人云亦云云，而是超越越和再創(chuàng)造。。逆境給人寶寶貴的磨練練機(jī)會(huì)。只只有經(jīng)得起起環(huán)境考驗(yàn)驗(yàn)的人，才才能算是真真正的強(qiáng)者者。22:4822:4822:48:1922:48:19所謂天才，，只不過是是把別人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。強(qiáng)烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有強(qiáng)大的動(dòng)動(dòng)力才能在在好的職業(yè)業(yè)中獲得成成功。你必必須在心中中有非分之之想，你必必須盡力抓抓住那個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)?；茧y可以試試驗(yàn)一個(gè)人人的品格，，非常的境境遇方才可可以顯出非非常的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪靜的的海面，所所有的船只只都可以并并驅(qū)競(jìng)勝。。命運(yùn)的鐵鐵拳擊中要要害的時(shí)候候，只有大大勇大智的的人才能夠夠處之泰然然。不放過任何細(xì)細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就就是比你的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手視為對(duì)手手而非敵人，，將會(huì)更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動(dòng)!如果通用公司司不能在某一一個(gè)領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會(huì)把它在這這個(gè)領(lǐng)域的生生意買掉或退退出這個(gè)領(lǐng)域域。我的宗旨一向向是逐步穩(wěn)健健發(fā)展，既不不要靠聳人聽聽聞的利潤，，也不要在市市場(chǎng)不景氣時(shí)時(shí)，突然有資資金周轉(zhuǎn)不靈靈的威脅。05-1月-2322:48:19在艱難時(shí)期，，企業(yè)要想獲獲得生存下去去的機(jī)會(huì)，唯唯一的辦法就就是保持一種種始終面向外外界的姿態(tài)。。若想長期生生存，僅有的的途徑就是要要使人人竭盡盡全力，千方方百計(jì)讓下一一代產(chǎn)品進(jìn)入入用戶家中。。時(shí)間是一個(gè)偉偉大的作者，，它會(huì)給每個(gè)個(gè)人寫出完美美的結(jié)局來。。自始自終把人人放在第一位位，尊重員工工是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程程說話話，流流程是是將說說轉(zhuǎn)化化為做做的惟惟一出出路。。1月-231月-2322:48:19在一個(gè)個(gè)崇高高的目目的支支持下下，不不停地地工作作，即即使慢慢，也也一定定會(huì)獲獲得成成功。。微軟離離破產(chǎn)產(chǎn)永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只有有18個(gè)月。。堅(jiān)持是一種種智慧，固固執(zhí)是一種種死板。1月-231月-23命運(yùn)是一件件很不可思思議的東西西。雖人各各有志，但但往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理想時(shí)時(shí)，會(huì)遭遇遇到許多困困難，反而而會(huì)使自己己走向與志志趣相反的的路，而一一舉成功。。一個(gè)管理者者如果不了了解其下屬屬的工作，，那他就無無法有效地地管理他們們。人們所認(rèn)認(rèn)識(shí)到的的是成功功者往往往經(jīng)歷了了更多的的失敗，，只是他他們從失失敗中站站起來并并繼續(xù)向向前。22:48:1922:481月-23等待。我我將要在在這三塊塊基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百計(jì)計(jì)請(qǐng)一個(gè)個(gè)高招的的專家醫(yī)醫(yī)生，還還不如請(qǐng)請(qǐng)一個(gè)隨隨叫隨到到且價(jià)格格便宜的的江湖郎郎中。是員工養(yǎng)養(yǎng)活了公公司。2023/1/522:48能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是偉大的的。不滿足讓讓客戶滿滿意，要要追求讓讓客戶感感動(dòng)，創(chuàng)創(chuàng)造客戶戶終身價(jià)價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代，不不是大魚魚吃小魚魚，而是是快魚吃吃慢魚。。路是腳踏出來來的，歷史是是人寫出來的的。人的每一一步行動(dòng)都在在書寫自己的的歷史。05一月202310:48下下午1月-23差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)細(xì)節(jié)，成功取取決于系統(tǒng)。。速度就是一切切，它是競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不可或缺的的因素。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命運(yùn)本本來就就不公公平所所以我我要改改變命命運(yùn)。。投機(jī)取取巧的的人。。10:48:19下下午午22:48:19質(zhì)量是是維護(hù)護(hù)顧客客忠誠誠的最最好保保證。。最好好的的CEO是構(gòu)構(gòu)建建他他們們的的團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)來來達(dá)達(dá)成成夢(mèng)夢(mèng)想想，，即即便便是是邁邁克克爾爾·喬丹丹也也需需要要隊(duì)隊(duì)友友來來一一起起打打比比賽賽。。2023/1/522:481月月-23在這這個(gè)個(gè)世世界界上上，，沒沒有有人人能能使使你你倒倒下下。。如如果果你你自自己己的的信信念念還還站站立立的的話話。。一個(gè)人人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百萬萬個(gè)人人在失失敗的的探索索和悲悲慘的的錯(cuò)誤誤中毀毀掉自自己的的生命命。1月-2322:48:19感情投投資是是在所所有投投資中中，花花費(fèi)最最少，，回報(bào)報(bào)率最最高的的投資資。壯士臨臨陣決決死哪哪管些些許傷傷痕，，向千千年老老魔作作戰(zhàn)，，為百百代新新風(fēng)斗斗爭(zhēng)。?？犊?dāng)S此此身。。2023/1/522:48:1922:481月-23謝謝各各位??！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:48:2022:48:2022:481/5/202310:48:20PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2322:48:202