成都某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司人力資源規(guī)劃

成都**房屋開發(fā)有限公司人力資源規(guī)劃（2004）二〇〇四年六月編制說(shuō)明該人力資源規(guī)劃是在一個(gè)房地產(chǎn)公司（實(shí)際案例）的基礎(chǔ)上進(jìn)行編制的，由于不便使用原房地產(chǎn)公司的名稱，所以采用化名。編制人員：**各章節(jié)主筆如下：產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析：**組織戰(zhàn)略分析：**公司內(nèi)部分析：**人力資源需求分析及預(yù)測(cè)：**人力資源供給分析及預(yù)測(cè)：**人力資源規(guī)劃：**由于水平有限，還有很多不當(dāng)之處望石老師批評(píng)改正！2004-6-06成都**房屋開發(fā)有限公司人力資源規(guī)劃（2004）背景：成都**房屋開發(fā)有限公司是***創(chuàng)建的企業(yè)，于一九九四年初運(yùn)行。經(jīng)過(guò)九年的努力，成功地開發(fā)了石人住宅，金城住宅、**電梯商寓、**商廈、翡翠家園及坐落于風(fēng)景秀麗的都江堰市區(qū)的全流動(dòng)水景社區(qū)麗水青城等房產(chǎn)項(xiàng)目。目前正開發(fā)的項(xiàng)目有四個(gè)，其中名士公館則是面積達(dá)10萬(wàn)平方米的大型高尚文化社區(qū)。另外還有南門商業(yè)項(xiàng)目“金玉滿堂”和“騾馬市商貿(mào)大世界”等項(xiàng)目。一、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析：（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，特別是美國(guó)受9·11恐怖襲擊之后，西方各資本主義國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況更是加速下滑。在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于7%的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過(guò)實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。對(duì)外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。2001年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅達(dá)13.1%；實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入145.4億元，比上年增長(zhǎng)22.5%，其中，地方財(cái)政收入77.6億元，比上年增長(zhǎng)了32.1%。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)作為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大動(dòng)力，對(duì)成都地方經(jīng)濟(jì)作用是相當(dāng)明顯的。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元，同期增長(zhǎng)32.2%；人均購(gòu)房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長(zhǎng)59.1%，其中住房裝飾支出和家具材料支出比上年分別增長(zhǎng)了2.63倍和14倍。2002年隨著加入WTO的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)擴(kuò)大和西部大開發(fā)力度進(jìn)一步加大，舊城改造和新區(qū)建設(shè)進(jìn)程的加快，東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和沙河整治政策進(jìn)一步落實(shí)，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大的發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。（二）宏觀政策環(huán)境自2001年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界就開始了調(diào)整。從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2001年4月4日國(guó)務(wù)院、建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》旨在通過(guò)規(guī)范商品房現(xiàn)售和預(yù)售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。首先，明確了商品房銷售的政府主管機(jī)關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件，以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的權(quán)限和職責(zé)，對(duì)房地產(chǎn)的參與者和管理者進(jìn)行規(guī)范；其次，進(jìn)一步明確了商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，有效降低購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)；第三，對(duì)銷售途徑和手段進(jìn)行了規(guī)范和限制，對(duì)易產(chǎn)生糾紛，損害消費(fèi)者利益的返本銷售、售后包租、分割拆零銷售等明令禁止；第四，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售宣傳廣告進(jìn)行了規(guī)范，明確應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，“廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確”，并提醒當(dāng)事人對(duì)“商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定”，從銷售宣傳行為上進(jìn)行限制，維護(hù)當(dāng)事人的知情權(quán)；第五，對(duì)商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容一一列舉，從合同內(nèi)容和程序上進(jìn)行規(guī)范；第六，對(duì)商品房統(tǒng)計(jì)建筑面積的不同方式、相應(yīng)的計(jì)價(jià)方式以及承諾規(guī)劃、設(shè)計(jì)與現(xiàn)實(shí)進(jìn)行規(guī)范，對(duì)允許的誤差和超出允許誤差的處理辦法進(jìn)行明確；第七，對(duì)商品房長(zhǎng)期存在的質(zhì)量糾紛進(jìn)行責(zé)權(quán)明確，規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等做出約定，保修期從交付之日計(jì)算。”如此等等，既降低了消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，保障了房地產(chǎn)交易活動(dòng)的健康、有序運(yùn)行，又刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。中國(guó)人民銀行于2001年6月26日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住宅金融業(yè)務(wù)的通知》，一方面“嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理”。對(duì)住宅開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及開發(fā)經(jīng)營(yíng)的具體運(yùn)作提出了更加嚴(yán)格的要求，從而間接提高了開發(fā)企業(yè)的入市和盈利門檻。另一方面，“強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放‘零首付’個(gè)人住房貸款”，并“規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房”。從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和個(gè)人的住房金融貸款進(jìn)行了限制，整頓和規(guī)范了住房金融的市場(chǎng)秩序和業(yè)務(wù)管理，防范了住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)建設(shè)部還修改了7項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理規(guī)定和辦法。就城市商品房預(yù)售管理、城市異產(chǎn)毗連房屋管理、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理、城市房地產(chǎn)抵押管理、城市房屋權(quán)屬登記管理、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理等七方面，進(jìn)行了修改，從而進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理規(guī)范。為貫徹國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，成都市人民政府正式出臺(tái)了《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》，并于2001年11月1日起實(shí)施。該《辦法》對(duì)其適用范圍及管理部門以及拆遷補(bǔ)償金的“專款專用”、安置用房應(yīng)當(dāng)具備的公共交通、入學(xué)、就醫(yī)、日常生活等條件等等均做出了明確規(guī)定。并對(duì)拆遷補(bǔ)償方式、各類房屋的安置辦法、補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定等也有相應(yīng)規(guī)定。強(qiáng)化了對(duì)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)和對(duì)政府行政管理行為的約束，完善了一系列行為規(guī)則，以確保被拆遷房屋所有人和使用人的權(quán)益。針對(duì)現(xiàn)行體制中存在的主要弊端，從體制、政府、市場(chǎng)、企業(yè)四者關(guān)系出發(fā)，本著完善成都市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制入手的目的，市政府出臺(tái)了關(guān)于加快投資體制改革的13個(gè)配套文件和《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》，改善成都市的投資環(huán)境，鼓勵(lì)投資者進(jìn)入成都市場(chǎng)，從而保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（三）成都市政府工程：（1）城市環(huán)境綜合整治2001年，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，圍繞“凈化、綠化、亮化、暢通”的總目標(biāo)，在城區(qū)全面實(shí)施了城市環(huán)境綜合整治工作。整治工作從3月中旬起全面展開，至12月底基本結(jié)束，歷時(shí)9個(gè)月。重點(diǎn)對(duì)122條市容形象示范街、重點(diǎn)整治街道、主要出入城道路路段的臨街立面、道路路面、戶外廣告、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、市容秩序、園林綠化、光彩工程、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、建筑工地、閑置地塊、河道溝渠、臨街店鋪、暢通工程等進(jìn)行綜合整治。

目前，經(jīng)過(guò)整治的街道基本形成了一街一景，一區(qū)一貌，既體現(xiàn)了歷史文化名城的特色，又展現(xiàn)了現(xiàn)代城市的時(shí)代風(fēng)貌，使城市整體形象在較短的時(shí)間內(nèi)得到了明顯的提升。（2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為構(gòu)筑成都市工業(yè)新高地，實(shí)現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的跨越式和可持續(xù)發(fā)展，加快城市建設(shè)，提升城市形象，成都市規(guī)劃局按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，本著企業(yè)為主、政府引導(dǎo)：整體規(guī)劃、成片開發(fā)；技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)品升級(jí)換代等三大原則，于2001年9月28日公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，調(diào)整后的東郊將成為集物流配送、商業(yè)金融、居住生活、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。城東一期改造規(guī)劃城市建設(shè)用地面積為107.40平方公里，預(yù)計(jì)市政設(shè)施改造和建設(shè)總投資228億元。結(jié)合城市軌道交通設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造良好的片區(qū)間交通條件，改造后的沙河將形成“兩帶兩區(qū)六景點(diǎn)”的景觀結(jié)構(gòu)。片區(qū)結(jié)構(gòu)將轉(zhuǎn)變?yōu)槭兄行摹⒊鞘懈敝行?、片區(qū)中心、居住中心等四級(jí)中心組成的結(jié)構(gòu)模塊，改造后將形成將以沙河為紐帶、向東放射道路為軸線，聯(lián)系各級(jí)中心的新格局。同時(shí)，在現(xiàn)在的工業(yè)區(qū)內(nèi)將增加建設(shè)南路B線、沙板橋路、雙橋路東延線、東大街東延線及機(jī)場(chǎng)路東延線等道路，改造架空電力線路為地下敷設(shè)：改造所有鐵路專用線及平交道口。2002年是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造將進(jìn)入最關(guān)鍵的一年，東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整將依據(jù)整體部署，整體推進(jìn)，并在重點(diǎn)地區(qū)實(shí)施重點(diǎn)突破。其具體的目標(biāo)為：完成2001年啟動(dòng)的7戶試點(diǎn)企業(yè)的搬遷改造，做到按時(shí)投產(chǎn)。新啟動(dòng)15戶企業(yè)搬遷改造，全年完成搬遷改造投資20億元以上。依法關(guān)閉企業(yè)2至3戶。結(jié)合沙河整治工程，在搞好沙河兩岸企業(yè)拆遷的同時(shí)，規(guī)劃建立1至2個(gè)都市型工園區(qū)。（3）沙河整治沙河是50年代為解決東郊企業(yè)供水問(wèn)題而改建的，以供應(yīng)工業(yè)用水為主的專用渠道。2001年啟動(dòng)的沙河整治工程共計(jì)需投入80億元，其中沙河整治工程將需要投入19-20億元，加上舊城改造及工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整資金投入將達(dá)200億以上。整治范圍為10.97平方公里，包括沙河22.22公里河道及10條支流流域范圍。2001年11月28日沙河整治拆遷工程正式動(dòng)工，拆遷時(shí)間預(yù)計(jì)為一年，拆遷總面積約162萬(wàn)平方米。整個(gè)拆遷工程將分兩步進(jìn)行。第一階段：2001年11月底至2002年5月，完成上游水資源保護(hù)區(qū)范圍，即駟馬橋至源頭段5.34公里，兩側(cè)各200米范圍的拆遷。下游成渝高速路段至沙河與府河交匯口5.6公里、兩側(cè)各50米范圍的拆遷。第二階段：2002年3月至2002年11月。完成駟馬橋以下至成渝高速路段11.28公里、兩側(cè)各50米范圍的拆遷。2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)。預(yù)計(jì)用3年-5年時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)域進(jìn)行全面的綜合治理，包括載污工程、防洪及河堤整治工程、綠化景觀工程、道路及市政設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程、文化建設(shè)及光彩工程和拆遷改造工程等。（4）舊城改造為進(jìn)一步改善城市環(huán)境，市政府提出用3-5年時(shí)間完成舊城改造的決定，并已初步完成有關(guān)舊城區(qū)改造的計(jì)劃，根據(jù)舊城改造滾動(dòng)開發(fā)的特點(diǎn)，以“政策扶持、市場(chǎng)運(yùn)作”為基礎(chǔ)原則，初步改造計(jì)劃將是：第一階段采取政府先行投入部分資金進(jìn)行舊城改造，完成現(xiàn)有舊城改造量的20%，待積累資金后再加大改造力度；在第二階段完成35%的改造量；第三階段完成45%的改造量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城區(qū)尚需改造的舊城危舊房達(dá)400萬(wàn)平方米，拆遷戶數(shù)近10.5萬(wàn)戶，需要投入拆遷費(fèi)用及城市道路建設(shè)資金達(dá)152.94億元。（5）低洼棚戶區(qū)改造有關(guān)部門在全面調(diào)查的基礎(chǔ)上，提出了改造低洼棚戶區(qū)的時(shí)限要求，明確責(zé)任分工，邀請(qǐng)人大代表共同商量如何加快改造步伐。在2001年初的市人代會(huì)上，王景云、楊盛書等20位人大代表再次提出了4件關(guān)于加快城區(qū)多處低洼棚戶區(qū)改造的建議。承辦的市房管局根據(jù)建議及時(shí)向市政府上報(bào)了《關(guān)于報(bào)送進(jìn)一步加快城區(qū)低洼棚戶區(qū)危破房屋改造實(shí)施意見的請(qǐng)示》，市長(zhǎng)李春城、副市長(zhǎng)王少雄等對(duì)此作出重要批示，對(duì)此，低洼棚戶區(qū)改造拉開序幕。2001年11月7日，成都市政府有關(guān)部門規(guī)劃在十五期間完成二環(huán)路內(nèi)的低洼棚戶改造工程。目前成都市共有73.9萬(wàn)平方米的低洼棚戶區(qū)，其中錦江區(qū)和金牛區(qū)各占39.7萬(wàn)平方米和13.7萬(wàn)平方米，武侯區(qū)占14萬(wàn)平方米，青羊區(qū)和成華區(qū)各占3萬(wàn)平方米和3.5萬(wàn)平方米。而2002年將有10個(gè)低洼棚戶區(qū)啟動(dòng)改造，共遷出20多萬(wàn)平方米的舊城改造和新項(xiàng)目開發(fā)用地，將在這些地區(qū)進(jìn)行低洼棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)，項(xiàng)目的定位大都以中低檔商品房為主，產(chǎn)品價(jià)格在2000-2300元/平方米，這將成為今年成都房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。（四）市場(chǎng)供給特征第一，總體供給規(guī)模擴(kuò)大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向合理。隨著房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的日益成熟，成都市作為整個(gè)中國(guó)西部的投資熱土，吸引了越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)投資，商品住房投資增幅近兩年均在30%左右，在持續(xù)的消費(fèi)需求支持下，全市商品住房供給規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈現(xiàn)供銷兩旺的良性發(fā)展局面。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，成都市商品住房一直占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體地位，占90%左右，各物業(yè)類型牧業(yè)檔次和分布區(qū)域較為合適。第二，舊城改造和新區(qū)開發(fā)互動(dòng)發(fā)展，城區(qū)市場(chǎng)正逐步向郊縣（區(qū)）市場(chǎng)拓展。在城區(qū)建設(shè)用地越來(lái)越少，開發(fā)成本越來(lái)越高的情況下，城郊結(jié)合部的市政配套、交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，為新造城運(yùn)動(dòng)打下基礎(chǔ)。而加大舊城改造力度是成都市今年的重大舉措。除低洼棚戶區(qū)舊房改造工程順利實(shí)施外，沙河綜合整治工程、東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市環(huán)境綜合整治工程等重點(diǎn)工程的相繼實(shí)施，有效地推動(dòng)了成都市城區(qū)商品住房市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，隨著三環(huán)路的建成通車及繞城高速路、人民南路南延線、紅星路南沿線、光華大道西沿線、羊市街西延線、老成渝路、成龍路、成洛路等重點(diǎn)市政工程的實(shí)施，成熟的交通路網(wǎng)逐漸形成，加之轎車價(jià)格放開，轎車進(jìn)入普通家庭，交通不再是制約房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。華陽(yáng)、溫江、龍泉、新都等郊縣（區(qū)）市場(chǎng)供給地不斷加大，并獲得了良好的市場(chǎng)反應(yīng)，如2001年風(fēng)起的“TOWNHOUSE”，其主要供給區(qū)域即是在城郊各縣（市）。第三，二手房市場(chǎng)全面啟動(dòng)。為滿足不同層次的住宅消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)梯級(jí)消費(fèi)，2001年市政府進(jìn)一步加大了二手房的開放力度，并在秋季房交會(huì)上首次開辟了二手房交易區(qū)，二手房的成交量達(dá)到歷史最高水平。并開展了一系列二手房交易專題活動(dòng)，成立了“成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)”，舉辦成都市“放心中介”聯(lián)合宣言簽署活動(dòng)等。之后，又在房地產(chǎn)交易中心設(shè)立了固定的二手房交易區(qū)，標(biāo)志著成都市二手房市場(chǎng)的全面啟動(dòng)，并向著規(guī)范化和專業(yè)化發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民的收入、生活水平提高，改善居住條件和生活環(huán)境的要求也越來(lái)越高。以舊換新，以小換大的“房屋置換”活動(dòng)將越來(lái)越頻繁，為消化存量房，促進(jìn)商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展起到巨大的作用。第四，產(chǎn)品供給呈多元化和精品化方向發(fā)展。成都市商品住房除在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來(lái)越走向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展外，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等也日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)。同時(shí)，高品質(zhì)而不是高檔次的精品住房越來(lái)越贏得消費(fèi)者的認(rèn)同，競(jìng)爭(zhēng)的加劇也使開發(fā)企業(yè)更為注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。（五）市場(chǎng)需求特征從對(duì)未來(lái)消費(fèi)者的調(diào)查和已實(shí)現(xiàn)的銷售狀況來(lái)看，2001年成都市商品住宅市場(chǎng)需求主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：第一，消費(fèi)群體特征：從8月23日成都市房產(chǎn)管理局通過(guò)商報(bào)進(jìn)行的大型需求問(wèn)卷調(diào)查來(lái)看，成都市目前的商品房消費(fèi)群體中，35歲以下年收入10萬(wàn)元以內(nèi)的青年消費(fèi)者占36.9%，而秋交會(huì)實(shí)際簽定合同消費(fèi)者年齡在35歲以下的占57%，表明中低收入水平的年輕消費(fèi)者是目前成都市商品住房市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體。第二，需求特征：1、購(gòu)房目的：多數(shù)消費(fèi)者均是出于成家立業(yè)、改善居住環(huán)境、孝敬父母、置業(yè)投資目的而產(chǎn)生購(gòu)房需求的，且改善居住環(huán)境和置業(yè)投資的比例有明顯上升。2、對(duì)現(xiàn)住房的不滿：多數(shù)消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有住房的物管、綠化、配套、房間布局等不滿呼聲較高，具備較為強(qiáng)烈的二次置業(yè)需求。3、影響購(gòu)房決策因素：價(jià)格、位置、戶型設(shè)計(jì)、綠化、配套、交通等均是影響消費(fèi)者購(gòu)房決策的重要因素；4、面積、價(jià)格的選擇：對(duì)住房?jī)r(jià)格的選擇則有90%以上選擇單價(jià)在3000元/平方米以下，總價(jià)在30萬(wàn)元以下的中低檔住宅。從簽定合同結(jié)果來(lái)看，70-150平方米、2000-3500元/平方米的商品住宅均最受歡迎。5、房型、位置的選擇：在成交物業(yè)類型上，電梯住宅越來(lái)越被消費(fèi)者接受。而在位置的選擇上，二環(huán)外迎來(lái)了黃金時(shí)代，成交量呈現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，成為商品房住宅成交的主要區(qū)域。第三，需求整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)：社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入水平的增加，直接帶來(lái)成都市商品住房有效需求的增加。從商品房的銷售面積增長(zhǎng)狀況可以看到，銷售量基本呈穩(wěn)步的上升趨勢(shì)。（資料來(lái)源：2001年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)）據(jù)成都市房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2003年1-6月全市（含郊區(qū)、市、縣）商品房施工面積1758.44萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)27.0%，其中新開工面積566.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.3%；商品房竣工面積263.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.5%，其中住宅類竣工面積244.60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.8%，辦公樓竣工面積3.10萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)房竣工面積11.6萬(wàn)平方米；商品房竣工價(jià)值33.78億元，同比增長(zhǎng)36.7億元，其中住宅類竣工價(jià)值30.77億元，同比增長(zhǎng)52.6%，辦公房竣工價(jià)值0.33億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)房1.91億元。據(jù)成都市房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全市（除崇州外）合計(jì)商品房銷售面積為623.16萬(wàn)平方米，銷售金額為149.96億元。其中，住宅的銷售面積為545.31萬(wàn)平方米，銷售金額為112.2億元。辦公用房銷售面積為7.32萬(wàn)平方米，銷售金額為25865.66萬(wàn)元；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為59.94萬(wàn)平方米，銷售金額為29.53億元。2003年1-6月五城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，需求首次超過(guò)供給。市場(chǎng)供應(yīng)面積（批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積）為350.64萬(wàn)平方米，銷售面積為353.04萬(wàn)平方米，供銷比為0.993，供小于求這一狀況有力的證明了我市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求動(dòng)力，就全國(guó)目前的省會(huì)城市來(lái)看，供給小于需求的這種狀況很難出現(xiàn)，一些城市的積壓商品房問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，而我市的商品房供求關(guān)系第一次出現(xiàn)供小于求，結(jié)合現(xiàn)今房地產(chǎn)界的討論焦點(diǎn)-----“泡沫”問(wèn)題，可以看出我市房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)高速發(fā)展的安全通道中，開發(fā)商應(yīng)該抓住這一銷售良機(jī)積極的推廣自己的新項(xiàng)目及積壓房，但是，按照正常狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給要稍大于需求才算合理，才能保證消費(fèi)者的充分選擇面。二、組織戰(zhàn)略分析：（一）宗旨追求卓越、回報(bào)社會(huì)。（二）使命目標(biāo)創(chuàng)**品牌、做百年老店。（三）公司理念忠：大家都要把公司作為安身之家，表里一致，巴心巴肝地忠誠(chéng)企業(yè)，竭盡全力維護(hù)和發(fā)展公司的利益。忠，表現(xiàn)為工作上的自覺(jué)性、投入性和創(chuàng)造性。獨(dú)到見解、堅(jiān)持原則、開拓進(jìn)取才是真正意義上的忠。禮：禮之用，和為貴。平和中庸，以柔克剛，終究受惠。禮的另一層含義有嚴(yán)格的等級(jí)制度，有規(guī)矩才能成方圓。勤：古往今來(lái)，勤能補(bǔ)拙。腦勤，多思考；嘴勤，常請(qǐng)教；手勤，干活路；腳勤，舍得跑。不斷充實(shí)自己，追上瞬息萬(wàn)變的社會(huì)。大事要干，小事也要辦，特別是對(duì)細(xì)小勤務(wù)之事，要能撲下身子去干好。信：大丈夫信義為重。中華民族、民間最講究誠(chéng)信為本。智巧詐偽可以獲一時(shí)之利、成一時(shí)之事，但終究不如笨拙而誠(chéng)實(shí)來(lái)得穩(wěn)當(dāng)、行得久遠(yuǎn)。（四）主要業(yè)務(wù)公司業(yè)務(wù)涉及商住樓、寫字樓、營(yíng)業(yè)大廳、高檔花園式住宅小區(qū)、博物館及旅游景點(diǎn)的開發(fā)和建設(shè)。（五）公司的戰(zhàn)略選擇根據(jù)公司這幾年發(fā)展的情況來(lái)看，不能一直做市場(chǎng)的追隨者，要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)做出選擇，主要還是差異化戰(zhàn)略。**公司在做小區(qū)文化方面和博物館方面有著自己的優(yōu)勢(shì)，我們要永遠(yuǎn)做自己最擅長(zhǎng)的和有潛能比別人做得好的事情，堅(jiān)持選擇差異化戰(zhàn)略。差異性戰(zhàn)略的人力資源需要：?jiǎn)T工要求：工作說(shuō)明書和任職資格比較寬泛，不太注重職能的限制；培訓(xùn)開發(fā)：而注重對(duì)員工協(xié)作和對(duì)團(tuán)隊(duì)精神的培訓(xùn)；績(jī)效考評(píng)：主要以結(jié)果為基礎(chǔ)，兼顧對(duì)過(guò)程的考慮；薪酬體系：由于鼓勵(lì)創(chuàng)新，需要不斷招募具有新思想、新觀念的人進(jìn)入企業(yè)，因此薪酬系統(tǒng)更傾向于外部的公平性。晉升體系：通過(guò)建立具有相對(duì)獨(dú)立的支持系統(tǒng)和決策權(quán)利的跨職能工作小組，完成超出職能范圍的工作任務(wù)并提供較為寬廣的職業(yè)通道。（六）公司的戰(zhàn)略規(guī)劃**公司創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)。**公司未來(lái)產(chǎn)業(yè)是文化旅游博物館產(chǎn)業(yè)。三、公司內(nèi)部分析：（一）現(xiàn)有人力資源盤點(diǎn)：公司現(xiàn)在有員工共52人，其中財(cái)務(wù)部6人，工程規(guī)劃部5人，行政部4人，工程部18人，銷售部12人，總工辦4人，副總經(jīng)理3人。若按職稱高低的分布來(lái)看：初級(jí)職稱以下10人，主要為銷售人員和行政人員；初級(jí)職稱12人，主要為現(xiàn)場(chǎng)工程人員和銷售人員；中級(jí)職稱26人，主要為財(cái)務(wù)人員和工程人員；高級(jí)職稱6人，主要為副總及總工。（二）由于創(chuàng)業(yè)初期，公司里的很多員工都是經(jīng)過(guò)親戚朋友介紹過(guò)來(lái)的，在公司發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)這就成為公司發(fā)展的阻力，這就需要較大規(guī)模的從外面招聘新的員工，另一方面要從制度上加以完善，保證公司戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。公司發(fā)展初期重技術(shù)，輕管理，導(dǎo)致公司里的管理人員的素質(zhì)不高。隨著公司的進(jìn)一步壯大，專業(yè)的管理人才是不可缺少的。四、人力資源需求分析及預(yù)測(cè)：根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃及公司這幾年的土地儲(chǔ)備，公司在未來(lái)幾年的開發(fā)量將大幅度增加，年內(nèi)還要建自己的博物館。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，整個(gè)的宏觀環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，按照比例方法對(duì)人力資源需求進(jìn)行預(yù)測(cè)比較合適。我公司實(shí)行的是項(xiàng)目部制，即每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目配有一定數(shù)目的工程人員和銷售人員，一個(gè)負(fù)責(zé)副總經(jīng)理和一個(gè)總工負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)。隨著公司開發(fā)量的增加，項(xiàng)目的數(shù)量也會(huì)增加，這樣人員的需求就會(huì)增大。一個(gè)項(xiàng)目工程部有6個(gè)工程人員，其中三個(gè)土建人員、一個(gè)給排水專業(yè)人員、一個(gè)電力專業(yè)人員、一個(gè)內(nèi)業(yè)，工程部經(jīng)理由其中一人兼職。一個(gè)項(xiàng)目的銷售部有6個(gè)銷售人員，銷售主管由其中一人擔(dān)任，公司共三個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)開始銷售。近兩年的人力資源需求分析：公司計(jì)劃同時(shí)上五個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)是在安仁鎮(zhèn)的博物館，即需要增加12個(gè)工程人員，12個(gè)銷售人員。若在此過(guò)程中有員工提出離職，則執(zhí)行公司的臨時(shí)招聘計(jì)劃。（博物館項(xiàng)目不需要銷售人員）博物館的工作人員要開始儲(chǔ)備。（二）公司將來(lái)的需求分析：公司發(fā)展到一定的階段，文化旅游博物館產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，初步設(shè)想房地產(chǎn)業(yè)幾乎是發(fā)展到頂峰，由于受到資金的限制，每年最多6個(gè)項(xiàng)目。文化旅游產(chǎn)業(yè)將需要大量的專業(yè)人才加盟，一個(gè)博物館和一個(gè)旅游景點(diǎn)即將開業(yè)是保守估計(jì)。為公司的管理水平上一個(gè)層次，公司計(jì)劃將引進(jìn)一批有經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)管理人員。房地產(chǎn)項(xiàng)目上需要36個(gè)工程人員，24個(gè)銷售人員，公司需要工程人員16人，分別在概預(yù)算、規(guī)劃等崗位。博物館要10位管理人員，旅游景點(diǎn)要15位管理人員，此外公司將引進(jìn)8位有管理經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)管理人才擔(dān)當(dāng)主要的管理職務(wù)。五、人力資源供給分析及預(yù)測(cè)：“2004年建筑及房地產(chǎn)行業(yè)人才市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)”研究報(bào)告顯示，2004年建筑及房地產(chǎn)行業(yè)用人需求增長(zhǎng)25％，空缺將達(dá)6萬(wàn)人。2004年建筑及房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)緊缺的人才主要為六類，其中建筑師和規(guī)劃設(shè)計(jì)人員最缺，占了緊缺各類人才的37％，專業(yè)工程師占19％，監(jiān)理工程師占15％，財(cái)務(wù)管理與投資人員占15％，電氣工程師占7％，項(xiàng)目經(jīng)理占7％。建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量需求的是年齡在25－40歲之間的成熟人才，招聘成熟人才一般要求具有1—3年的工作經(jīng)驗(yàn)。成熟人才十大熱門專業(yè)是：工程造價(jià)、項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)師、電氣工程師、建筑師、暖通工程師、專業(yè)工長(zhǎng)、銷售人員、土建工程師、工程部經(jīng)理。據(jù)報(bào)告分析，2004年建筑及房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)招聘大中專畢業(yè)生的十大熱門專業(yè)將是建筑工程、建筑學(xué)、電氣工程技術(shù)、給排水工程、供暖通風(fēng)與空調(diào)、工程造價(jià)管理、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、管理工程。從歷年情況分析，十大熱門專業(yè)需求人數(shù)將占行業(yè)對(duì)大中專畢業(yè)生需求總量的80％。在學(xué)歷方面，大學(xué)本科畢業(yè)已經(jīng)成為企業(yè)招聘大學(xué)畢業(yè)生的基本學(xué)歷要求?？偟膩?lái)說(shuō)，目前由于大的就業(yè)形勢(shì)的影響，供求基本均衡，但是我公司所缺的專業(yè)人員屬熱門專業(yè)，根據(jù)我公司的實(shí)際情況，如果不在薪酬體系上有所調(diào)整，在市場(chǎng)上招聘到很優(yōu)秀的人員比較困難。六、人力資源規(guī)劃：招聘計(jì)劃[內(nèi)部招聘計(jì)劃]根據(jù)公司實(shí)行內(nèi)部招聘的經(jīng)驗(yàn)，公司計(jì)劃只對(duì)部分職務(wù)實(shí)行內(nèi)部招聘：行政人員、管理人員。內(nèi)部招聘程序：由各部門提用人計(jì)劃行政部對(duì)所需的職位進(jìn)行確認(rèn)主管副總經(jīng)理審批向公司內(nèi)部發(fā)布消息：招聘公告、會(huì)議通知等形式。招聘負(fù)責(zé)人進(jìn)行面談主管副總經(jīng)理審批簽訂勞動(dòng)合同[外部招聘計(jì)劃]招聘需求根據(jù)公司的職務(wù)設(shè)置與人員配置計(jì)劃以及公司的實(shí)際業(yè)務(wù)情況，由各部門提出用人需求計(jì)劃，到行政部歸口統(tǒng)計(jì)。行政部根據(jù)公司的實(shí)際情況與各部門進(jìn)行協(xié)商，然后報(bào)主管副總經(jīng)理審批。招聘方式行政人員：社會(huì)招聘和學(xué)校招聘初級(jí)工程人員、初級(jí)銷售人員：學(xué)校招聘中高級(jí)職稱工程人員：社會(huì)招聘高級(jí)管理人員：社會(huì)招聘招聘策略學(xué)校招聘主要通過(guò)參加應(yīng)屆畢業(yè)生洽談會(huì)、在學(xué)校舉辦招聘講座、發(fā)布招聘張貼、網(wǎng)上招聘等四種形式；社會(huì)招聘主要通過(guò)參加人才交流會(huì)、刊登招聘廣告、網(wǎng)上招聘等三種形式。4、招聘人事政策根據(jù)公司崗位職責(zé)需要，各部門提出自己的用人標(biāo)準(zhǔn)，由行政部統(tǒng)一招聘。原則上從2004年后新進(jìn)的員工必須具有全日制本科以上文憑，特殊情況需總經(jīng)理批準(zhǔn)。選擇計(jì)劃公司采用面試的方式對(duì)人員進(jìn)行選擇，其中包括初步面試、專業(yè)面試等。選擇的程序如下：◆被招聘者初步面試（由行政部負(fù)責(zé)）◆申請(qǐng)表和簡(jiǎn)歷評(píng)價(jià)◆選擇測(cè)試（由相關(guān)專業(yè)部門負(fù)責(zé)）◆錄用面試（總經(jīng)理負(fù)責(zé)）◆證明材料和背景材料核實(shí)◆選擇決策◆體檢◆錄用（三）培訓(xùn)計(jì)劃人才的競(jìng)爭(zhēng)，從某某種意義來(lái)講講，也是企業(yè)業(yè)培訓(xùn)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；未來(lái)企業(yè)業(yè)，獲得優(yōu)于于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的唯一途徑，就就是擁有比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手更快的學(xué)學(xué)習(xí)能力，更更高質(zhì)的創(chuàng)新新能力。重視視培訓(xùn)、強(qiáng)調(diào)調(diào)員工全面素素質(zhì)的提升和和對(duì)企業(yè)文化的的認(rèn)同，把企企業(yè)建成學(xué)習(xí)習(xí)型組織，通通過(guò)提高企業(yè)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力力，從而最終終實(shí)現(xiàn)企業(yè)與與員工“雙贏”，是企業(yè)獲獲得發(fā)展的最最根本手段。我公司立足于建立科學(xué)的培訓(xùn)系統(tǒng)，為員工提供更多的培訓(xùn)與發(fā)展機(jī)遇。培訓(xùn)政策：由于業(yè)務(wù)需要、個(gè)個(gè)人需要及人人才儲(chǔ)備需要要而對(duì)培訓(xùn)的的需求，相關(guān)關(guān)部門和個(gè)人人均可提出申申請(qǐng)，行政部部根據(jù)實(shí)際情情況進(jìn)行確認(rèn)認(rèn)。培訓(xùn)的費(fèi)費(fèi)用根據(jù)具體體情況進(jìn)行確確認(rèn)：個(gè)人培訓(xùn)的費(fèi)用自自己承擔(dān)，公公司根據(jù)培訓(xùn)訓(xùn)的內(nèi)容和取取得證書的情情況適當(dāng)進(jìn)行行獎(jiǎng)勵(lì)。非公公司指派，員員工參加各類類自修學(xué)習(xí)，獲獲得國(guó)家承認(rèn)認(rèn)大專文憑一一次性獎(jiǎng)勵(lì)1000元，獲得本本科文憑獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)4000元，獲得碩碩士學(xué)位公司司在其畢業(yè)后后三年內(nèi)每年年獎(jiǎng)勵(lì)4000元。個(gè)人晉升技術(shù)職稱稱，公司視具具體情況獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)500-11000元。業(yè)務(wù)培訓(xùn)的費(fèi)用由由公司承擔(dān)。培訓(xùn)需求：各部門根據(jù)自己部部門的業(yè)務(wù)開開展及工作需需要提出需求求計(jì)劃，最終終由主管副總總經(jīng)理確定。培訓(xùn)內(nèi)容：具體的的培訓(xùn)內(nèi)容要要根據(jù)實(shí)際情情況進(jìn)行確定定。注重對(duì)員員工協(xié)作和對(duì)對(duì)團(tuán)隊(duì)精神的的培訓(xùn)。培訓(xùn)形式：1.上崗培訓(xùn)：：新員工上崗崗前必須經(jīng)過(guò)過(guò)兩周的崗前前培訓(xùn)，掌握握基本的崗位位技能，培養(yǎng)養(yǎng)同心協(xié)力的的團(tuán)隊(duì)合作精精神，了解公公司企業(yè)文化化；2.內(nèi)部培訓(xùn)：：各部門定期期召開部門內(nèi)內(nèi)部管理研討討會(huì)；部門互互動(dòng)式培訓(xùn)；；崗位輪換等等。3.外部培訓(xùn)：：每位員工每每年都有不少少于兩周的外外部培訓(xùn)機(jī)會(huì)會(huì)，特別是針針對(duì)擬提拔干干部，上崗前前要接受一定定的崗前培訓(xùn)訓(xùn)；培訓(xùn)內(nèi)容容包括專業(yè)技技能培訓(xùn)、管管理培訓(xùn)等；；培訓(xùn)供應(yīng)商商可選擇專業(yè)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或或大學(xué)知名教教授。4.幫助員工制制定個(gè)人職業(yè)業(yè)規(guī)劃，使個(gè)個(gè)人目標(biāo)與企企業(yè)的發(fā)展目目標(biāo)相一致。培訓(xùn)考核：內(nèi)部培訓(xùn)由行政部部進(jìn)行考核、記記載，外部培訓(xùn)若取得證證書，行政部部