星級(jí)酒店租金狀況及經(jīng)營(yíng)狀況

PAGE9星級(jí)酒店的營(yíng)收狀況及租金狀況一星級(jí)酒店的定義和劃分：（1）星級(jí)酒店的定義：星級(jí)酒店是由國(guó)家旅游局評(píng)定的能夠以夜為時(shí)間單位向旅游客人提供配有餐飲及相關(guān)服務(wù)的住宿設(shè)施，按不同習(xí)慣它也被稱為賓館、酒店、旅館、旅社、賓舍、度假村、俱樂(lè)部、大廈、中心等。是要達(dá)到一定的條件一定規(guī)模的。所取得的星級(jí)表明該飯店所有建筑物、設(shè)施設(shè)備及服務(wù)項(xiàng)目均處于同一水準(zhǔn)。（2）星級(jí)酒店的劃分：酒店的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是以星級(jí)劃分的，分為一星級(jí)到五星級(jí)5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，五星級(jí)為最高（中華人民共和國(guó)星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)）。酒店星級(jí)，即通過(guò)國(guó)家旅游局的星級(jí)評(píng)定并獲得相應(yīng)稱號(hào)的酒店。星級(jí)越高，表示旅游飯店的檔次越高。五星酒店這是旅游酒店的最高等級(jí)。設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完善，除了房間設(shè)施豪華外，服務(wù)設(shè)施齊全。各種各樣的餐廳，較大規(guī)模的宴會(huì)廳、會(huì)議廳、綜合服務(wù)比較齊全。是社交、會(huì)議、娛樂(lè)、購(gòu)物、消遣、保健等活動(dòng)中心。四星酒店設(shè)備豪華，綜合服務(wù)設(shè)施完善，服務(wù)項(xiàng)目多，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。客人不僅能夠得到高級(jí)的物質(zhì)享受，也能得到很好的精神享受。三星酒店設(shè)備齊全，不僅提供食宿，還有會(huì)議室、游藝廳、酒吧間、咖啡廳、美容室等綜合服務(wù)設(shè)施。這種屬于中等水平的飯店在國(guó)際上最受歡迎，數(shù)量較多。二星酒店設(shè)備一般，除具備客房、餐廳等基本設(shè)備外，還有賣品部、郵電、理發(fā)等綜合服務(wù)設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量較好，屬于一般旅行等級(jí)。一星酒店設(shè)備簡(jiǎn)單，具備食、宿兩個(gè)最基本功能，能滿足客人最簡(jiǎn)單的旅行需要。（3）星級(jí)酒店的發(fā)展酒店業(yè)是中國(guó)對(duì)外開(kāi)放最早和開(kāi)放程度最高的行業(yè)之一，也是政府確定的外商投資優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，具備良好的投資和發(fā)展環(huán)境，在投資、管理和服務(wù)方面都已對(duì)外開(kāi)放，酒店業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的國(guó)際化。全球主要大型國(guó)際酒店集團(tuán)都已進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。中國(guó)酒店業(yè)的形成和發(fā)展本身就是改革開(kāi)放的產(chǎn)物，而酒店業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的改革開(kāi)放又起到了十分重要的推動(dòng)作用。酒店業(yè)的發(fā)展不僅帶來(lái)了新的文化和新的生活方式，而且酒店在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的創(chuàng)新和發(fā)展更帶來(lái)了新的管理觀念和管理制度。所有這些對(duì)各地改革開(kāi)放都起到了重要的推動(dòng)作用。一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市的酒店業(yè)構(gòu)成了當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境的重要組成部分，其發(fā)展水平在一定程度上標(biāo)志著該地改革開(kāi)放的水平，直接影響客商對(duì)當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境的認(rèn)可程度，因而也是各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的窗口。正是因?yàn)橹袊?guó)酒店業(yè)從一開(kāi)始就是改革開(kāi)放的窗口行業(yè)，所以在一定意義上可以說(shuō)，我國(guó)的酒店業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中管理制度最嚴(yán)密、管理標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際水平基本同步、管理手段最先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)之一。二酒店的收入來(lái)源；星級(jí)酒店的主要收入有入住收入、餐飲收入這兩方面屬于主營(yíng)收入。其他都是主營(yíng)外收入；如商場(chǎng)、水療、電話、交通、商務(wù)中心、康樂(lè)、洗衣、鋪面租金等。餐飲和客房占酒店收入的80%以上，而客房的投資回報(bào)是餐飲的3.1倍，所以更多的酒店重視客房的發(fā)展。以五星級(jí)五星級(jí)酒店為例，收入來(lái)源主要分為6個(gè)方面；（1）酒店自身的營(yíng)運(yùn)收入按照一般說(shuō)法，在正常房?jī)r(jià)下(千分之一定價(jià)法)，酒店盈虧平衡點(diǎn)的入住率大約在60%左右，平衡點(diǎn)可以依據(jù)管理水平而浮動(dòng)。但是實(shí)際上這個(gè)數(shù)字可能不準(zhǔn)確。重慶的五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)曾跌破400元。擁有頂級(jí)品牌的重慶希爾頓酒店標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)僅398元，而希爾頓酒店的主管表示實(shí)行這一房?jī)r(jià)下酒店并不會(huì)虧，因?yàn)槌Ｗ】蛻舻姆績(jī)r(jià)比這還要低(常住客戶的房?jī)r(jià)水平至少在贏利水平點(diǎn)上)。而更有業(yè)內(nèi)人士稱五星級(jí)酒店單間客房的每日經(jīng)營(yíng)成本僅100多元。（2）五星級(jí)品牌效應(yīng)，帶來(lái)衍生性收益在任何一個(gè)二線城市，五星級(jí)酒店都是一個(gè)知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來(lái)各種衍生性收益。比如當(dāng)五星級(jí)酒店試圖以其品牌進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)時(shí)，它的市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷活動(dòng)的成本，建立品牌形象的成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般酒店?？梢匝杆俚孬@得市場(chǎng)認(rèn)可.（3）酒店采購(gòu)中的高折扣一般來(lái)說(shuō)，高星級(jí)酒店的房間數(shù)量都比較多，對(duì)于酒店日常運(yùn)營(yíng)中的易耗品需求數(shù)量大，在采購(gòu)中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運(yùn)營(yíng)成本，按照單間客房計(jì)算，甚至低于三星級(jí)酒店。（4）向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)廣告業(yè)發(fā)展……形成產(chǎn)業(yè)集群。（5）管理擴(kuò)張，向飯店管理集團(tuán)發(fā)展五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)管理，具有明顯的市場(chǎng)領(lǐng)先性和示范性，所以在向飯店管理集團(tuán)方向發(fā)展方面，五星級(jí)酒店有著無(wú)可比擬的先天優(yōu)勢(shì)。通過(guò)管理其它酒店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進(jìn)一步提升酒店品牌和形象。（6）土地儲(chǔ)備的升值效益五星級(jí)酒店一般除主要客房建筑外，還擁有眾多的附屬設(shè)施，從而占地面積很大。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的這個(gè)時(shí)期，土地價(jià)值也在快速攀升。五星級(jí)酒店可以在土地價(jià)值的升值中獲得巨大收益。這也是目前許多地區(qū)五星級(jí)酒店投資商瞄準(zhǔn)的主要收益點(diǎn)之一。三：星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)成本大致分為；營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊等幾大項(xiàng)。（1）營(yíng)業(yè)費(fèi)用：

營(yíng)業(yè)費(fèi)用是指酒店各個(gè)營(yíng)業(yè)部門在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支，根據(jù)新制度規(guī)定，酒店的營(yíng)業(yè)費(fèi)用內(nèi)容大致包括以下幾個(gè)方面：

（1）運(yùn)輸費(fèi)：指酒店購(gòu)入存貨，商品的各項(xiàng)運(yùn)輸費(fèi)用，燃料費(fèi)等。

（2）保險(xiǎn)費(fèi)：指酒店向保險(xiǎn)公司投保所支付的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用。

（3）燃料費(fèi)：指酒店餐飲部門在加工飲食制品過(guò)程中所耗用的燃料費(fèi)用。

（4）水電費(fèi)：指酒店各營(yíng)業(yè)部門在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所耗用的水費(fèi)和電費(fèi)。

（5）廣告宣傳費(fèi)：指酒店進(jìn)行廣告宣傳而應(yīng)該支付的廣告費(fèi)和宣傳費(fèi)用。

（6）差旅費(fèi)：指酒店各營(yíng)業(yè)部門的人員因出差所需的各項(xiàng)開(kāi)支。

（7）洗滌費(fèi)：指酒店各個(gè)營(yíng)業(yè)部門為員工洗滌工作服而發(fā)生的洗滌費(fèi)開(kāi)支。

（8）低值易耗品攤銷：指酒店各營(yíng)業(yè)部門在領(lǐng)用低值易耗品分別進(jìn)行的費(fèi)用攤銷。

（9）物料消耗：指酒店?duì)I業(yè)部門領(lǐng)用物料用品而發(fā)生的費(fèi)用。物料用品包括客房、餐廳的一些日常用品（如針棉織品、餐具、塑料制品、衛(wèi)生用品、印刷品等）辦公用品（如辦公用文具、紙張等）包裝物品，日常維修用材料、零配件等。各營(yíng)業(yè)部門發(fā)生的修理費(fèi)用也記入此。

（10）經(jīng)營(yíng)人員工資及福利費(fèi)，指酒店各營(yíng)業(yè)部門直接從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的人員的工資及福利費(fèi)，包括工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼等。

（11）工作餐費(fèi)：指旅游飯店按規(guī)定為各營(yíng)業(yè)部人員提供的工作餐費(fèi)。

（12）服裝費(fèi)：指旅游飯店按規(guī)定為各營(yíng)業(yè)部人員制作工作服而發(fā)生的費(fèi)用。

（13）其他與各營(yíng)業(yè)部門有關(guān)的費(fèi)用。

（2）管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指酒店為組織和管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用以及不便于分?jǐn)?，?yīng)由酒店統(tǒng)一認(rèn)定負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，包括：

（1）公司經(jīng)費(fèi)：指酒店行政管理部門的行政人員工資，福利費(fèi)、工作餐費(fèi)、服裝費(fèi)、辦公費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)、物料消耗低耗品攤銷，以及其他行政經(jīng)費(fèi)。

（2）工會(huì)經(jīng)費(fèi)：指按職工工資總額的2%提取，在成本中列支的費(fèi)用。

（3）職工教育經(jīng)費(fèi)：指按職工工資總額的2%提取，在成本中列支的費(fèi)用。

（4）董事會(huì)經(jīng)費(fèi)：指酒店最高權(quán)力機(jī)構(gòu)董事會(huì)以及董事為執(zhí)行各項(xiàng)職能而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等。

（5）稅金：指酒店按規(guī)定在成本費(fèi)用中列支的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅。

（6）燃料費(fèi)：指管理部門耗用的各種燃料費(fèi)用。

（7）水電費(fèi)：指管理部門辦公用水、電費(fèi)。

（8）折舊費(fèi)：指酒店全部固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。

（9）修理費(fèi)：指酒店除營(yíng)業(yè)部門以外的一切修理費(fèi)用。

（10）開(kāi)辦費(fèi)攤銷：指酒店在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用，按規(guī)定攤銷期攤銷。

（11）交際應(yīng)酬費(fèi)：指酒店在業(yè)務(wù)交往過(guò)程中開(kāi)支的各項(xiàng)業(yè)務(wù)招待費(fèi)，按全年?duì)I業(yè)收入凈額的一定比例控制使用按實(shí)列支。

（12）存貨盤虧和毀損：指存貨在盤虧和毀損中的凈利損失部分。不包括非損失部分。

（13）其他一切為組織和管理酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)員活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用行政成本費(fèi)用包括：律師咨詢、電腦系統(tǒng)維護(hù)、信用卡傭金、經(jīng)理培訓(xùn)、保險(xiǎn)、市場(chǎng)推廣、能源消耗等。管理費(fèi)用為國(guó)際酒店管理品牌的收費(fèi)項(xiàng)目，包括基本管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)等。（3）酒店固定資產(chǎn)折舊；1.固定資產(chǎn)折舊的范圍

除下列情況外，企業(yè)應(yīng)對(duì)所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊：

（1）已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；

（2）按照規(guī)定單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地。

企業(yè)固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計(jì)提折舊。當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從下月起計(jì)提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月仍提折舊，從下月起停止計(jì)提折舊；對(duì)于提前報(bào)廢的固定資產(chǎn)，不再補(bǔ)提折舊。

企業(yè)新建或改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)，已達(dá)到可使用狀態(tài)的，如果尚未辦理竣工決算，應(yīng)當(dāng)按照估計(jì)價(jià)值暫估入賬，并計(jì)提折舊，待辦理了竣工決算手續(xù)后，將原來(lái)暫估價(jià)值調(diào)整為實(shí)際成本，同時(shí)調(diào)整原已計(jì)提的折舊額。

2.固定資產(chǎn)折舊的方法

企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)所含經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式，選擇折舊方法。可選擇的折舊方法包括平均年限法（直線法）、工作量法、年數(shù)總和法和雙倍余額遞減法。折舊方法一經(jīng)選定，不得隨意變更，如果企業(yè)在對(duì)折舊方法定期的復(fù)核中，發(fā)現(xiàn)固定資產(chǎn)包含經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式有重大改變，則應(yīng)當(dāng)相應(yīng)改變固定資產(chǎn)折舊方法，變更時(shí)應(yīng)報(bào)有關(guān)部門進(jìn)行備案，并在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中予以說(shuō)明。我認(rèn)為酒店餐飲業(yè)的固定資產(chǎn)主要采用平均年限法計(jì)提折舊。

平均年限法又稱直線法，是指按固定資產(chǎn)使用年限平均計(jì)算折舊的方法。采用這種方法固定資產(chǎn)的應(yīng)計(jì)提折舊總額是均勻地分?jǐn)偟筋A(yù)計(jì)使用年限的各個(gè)會(huì)計(jì)期間。

計(jì)算公式如下：

年折舊額=

[固定資產(chǎn)原值一（預(yù)計(jì)殘值收入－預(yù)計(jì)清理費(fèi)用)]÷預(yù)計(jì)使用年限

=

固定資產(chǎn)應(yīng)計(jì)提折舊總額÷預(yù)計(jì)使用年限

年折舊率=

年折舊額÷固定資產(chǎn)原值×100%

年折舊率=（1－預(yù)計(jì)凈殘值率）÷預(yù)計(jì)使用年限×100%

月折舊率=

年折舊率÷12

月折舊額=

固定資產(chǎn)原值×月折舊率

固定資產(chǎn)折舊率有三種，即個(gè)別折舊率、分類折舊率和綜合折舊率。

在實(shí)際工作中，企業(yè)大多按分類折舊率計(jì)算固定資產(chǎn)折舊，只有個(gè)別特殊的資產(chǎn)（如價(jià)值較高、使用年限較長(zhǎng)）采用個(gè)別折舊率計(jì)提折舊。

四；星級(jí)酒店的模式（1）租賃模式一個(gè)高星級(jí)酒店酒店的投資回收期為15年，投資回報(bào)率為7.2%。星級(jí)酒店本來(lái)已經(jīng)很低的投資回報(bào)率，如果再通過(guò)自有資本投資營(yíng)運(yùn)，其成本壓力將會(huì)非常大，自建的話還什么都沒(méi)有干，就有70%的資金扔到了地上。采用“租賃模式”，既不需要買土地和建房，還可同時(shí)在多個(gè)城市擴(kuò)張。所以租賃方式經(jīng)營(yíng)高星級(jí)酒店正成為業(yè)者追捧的經(jīng)營(yíng)模式。（2）自建模式（1）一種是開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，這是眾多品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展戰(zhàn)略中謀求多元化發(fā)展的一種手段。（2）第二種模式，是自建物業(yè)，再聘請(qǐng)國(guó)際酒店集團(tuán)進(jìn)行