房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成明細(xì)科目

事業(yè)性和利潤(rùn)構(gòu)成。（一）菜地開(kāi)發(fā)，農(nóng)田水利設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)，征地事務(wù)，土地使用權(quán)登記發(fā)證建設(shè)、安裝工程費(fèi)按照國(guó)家及市有關(guān)建設(shè)工程造價(jià)管理規(guī)定計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用按照的城市規(guī)劃指標(biāo)依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖（決）可列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目有基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)供用電建設(shè)承發(fā)包，居住小區(qū)路燈費(fèi)，水資源費(fèi)，防空室易地建設(shè)費(fèi)，供電貼費(fèi)，建設(shè)項(xiàng)目共用電力設(shè)施代費(fèi)，綠化補(bǔ)償費(fèi)。（二）商品住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用為用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用等與住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有財(cái)務(wù)費(fèi)用，為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者為籌措而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)（三）、稅金為依據(jù)國(guó)家法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅城市建設(shè)稅教育、（四）商品住宅開(kāi)發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性涉及商品住宅開(kāi)發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)性，按照國(guó)家及市有關(guān)部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。可列入商品住宅開(kāi)發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性的項(xiàng)目有：城（五）核定后方可計(jì)入商品住宅構(gòu)成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明(2008-07-08：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本人防配套費(fèi)明細(xì)談

一、土地征用及拆遷補(bǔ)1242、規(guī)劃6、綜合設(shè)計(jì)78（2）1011、施工圖13、登記14、銷(xiāo)售證及面積測(cè)量、合同、評(píng)估5781小區(qū)235電視工程6789111314五、公共配套設(shè)施（1）室及車(chē)庫(kù)(人防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及(2008-04-30：房地產(chǎn)成本核算 分類(lèi)：工程造價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及其核80％。其中最重要的是土地費(fèi)用，由于土地的不同來(lái)源，其成本也是不同的。土地費(fèi)費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，2、配套及其他支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的是不可缺少的居住條件。其他項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如新型墻體材料費(fèi)、檔歸。這類(lèi)項(xiàng)目的特點(diǎn)是種類(lèi)繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，任意性很強(qiáng)。由于許多項(xiàng)目由性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在上予以透明的合法化，所以標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，加重了開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。配套及項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)3、用和籌資成本。其中籌資成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此光靠企業(yè)自有和預(yù)收房款不能滿(mǎn)足要求，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行來(lái)解決需要，這樣就產(chǎn)生利息支行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛財(cái)務(wù)成果，不能客觀(guān)地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。而且涉及到工程款的支付，比較實(shí)際，不易拖拉，而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)轱@得遙、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)等。織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷(xiāo)時(shí)期，將滯銷(xiāo)期間發(fā)生的用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算程序“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”“4301開(kāi)發(fā)成本”“4302開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”本賬戶(hù)無(wú)余額。本賬戶(hù)應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(mén)（）設(shè)置明細(xì)賬戶(hù)。因?yàn)轱@得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成（不影響銷(xiāo)售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的確定條，《國(guó)家稅務(wù)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題》（發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定，1、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題》（發(fā)[2006]31號(hào)）可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本2、至于費(fèi)列支的問(wèn)題，根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（發(fā)[2000]84號(hào)）第四十條的內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來(lái)，國(guó)家稅務(wù)在2001年8月又下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)》（發(fā)[2001]89號(hào)），根據(jù)該《通知》第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開(kāi)發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、體育化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除支出。另外，《國(guó)家稅務(wù)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題》（發(fā)[06]31號(hào)）規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收的，與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按規(guī)定的標(biāo)3個(gè)納稅年度。3《國(guó)家稅務(wù)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題》（發(fā)[2006]31號(hào)）第八條財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定在稅前扣除；成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失。成本對(duì)象在建造過(guò)程中如單項(xiàng)或單位工程開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入而發(fā)生的符合規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入金額超過(guò)其資本50％的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融一、土地開(kāi)發(fā)支出劃分和歸集“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)房屋而開(kāi)發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本，在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開(kāi)發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”二、土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)三、土地開(kāi)發(fā)成本的核“本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)核算外，其他土地開(kāi)發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行核算?！杂猛恋亻_(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶(hù)的貸方。發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)的貸方。四、舉例說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)成本的核 78000 72000 20000 18000 25000 18000 10000合 133000 108000 78 72 150 20 18 38 25 18 43 10 10五、已完土地開(kāi)發(fā)成本的“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶(hù)的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開(kāi)發(fā)完100200元，應(yīng)作如下分錄入賬： 1002 1002項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出歸類(lèi)合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目；對(duì)其他土地開(kāi)發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”5400006480001511811511500平方米，181 ），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租360000元（240元×1500），181288000元（240元×1200）， 648 648“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”等賬戶(hù)的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”等賬戶(hù)的貸方。支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”等賬戶(hù)的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”戶(hù)，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的貸方。確定，直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶(hù)的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。1080000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)6300005040001134000一、配套設(shè)施的種類(lèi)及其支出歸集的原套設(shè)施，塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車(chē)棚等；另一類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃（）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排入第一類(lèi)中，計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。資者，往往在客觀(guān)上拿不出來(lái)，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)也只得將一些二、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的項(xiàng)目：（）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（）前期工程費(fèi)；（）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（）建筑安裝這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。三、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行核算，并按成本核算費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶(hù)的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——XX賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本—101、102商品房，151出租房，181201大商品 1000000商品 900000出租 800000周轉(zhuǎn) 800000大配套設(shè)施——500000 幼托設(shè) 320000 ×100%101商品房：1000000元×8％＝80000102商品房：900000元×8％＝72000152出租房：800000元×8％＝64000182周轉(zhuǎn)房；800000元×8％＝64000201大配套設(shè)施——商店：500000元×8％＝40000 商 水 50550 302030 503050 200245190 35 55 40 105 105 80 80 765 765 35 35 55 55 四、已完配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的結(jié) 320 320的分配。關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成和核目前為“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”等賬戶(hù)的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)的借方，作如下分錄入賬：二、