北湖調(diào)研報告最終版10.12

北湖市場調(diào)研報告柯梵機構(gòu)2011.10.12前言高新北區(qū)作為長東北發(fā)展戰(zhàn)略的先導區(qū)和核心區(qū)，依托強勢規(guī)劃與核心資源，吸引了眾多大中型開發(fā)商在此開發(fā)（如力旺、盛世等），但該板塊目前生活配套暫不完善，且均處于前期籌備階段尚無在售地產(chǎn)項目，因此，目前的市場競爭主要來至八里堡和東寬城兩大板塊，本報告基于此對區(qū)域市場進行如下分析；愛琴海東逸美郡金色八里城魯輝國際城百合香灣香水灣吳中家天下宜家觀瀾盛世商業(yè)綜合體龍湖地產(chǎn)新開源項目力旺康城證大光明城天潤地產(chǎn)本案吳中印象中冶·藍城東寬城板塊八里堡板塊北湖板塊（高新北區(qū)）三大板塊分析由距離就近、開發(fā)聚集效應及產(chǎn)品力檔次等層面，形成兩大市場層級，以此界定本案競爭市場；第一圈層：北湖（高新北區(qū)）板塊區(qū)域目前處于啟動期，短期內(nèi)生活配套等一些基礎設施很難形成；第二圈層：八里堡板塊八里堡板塊作為近年來開發(fā)的熱點區(qū)域，聚集了眾多大中型樓盤（保利·百合香灣、吳中·家天下、金色·8里城），隨著品牌開發(fā)商的進入，生活品質(zhì)得到進步提高；東寬城板塊東寬城板塊自身條件有限，開發(fā)趨于飽和，目前板塊內(nèi)多為尾盤，新項目較少（如中冶·藍城），且多分布于環(huán)路以北區(qū)域；區(qū)域市場概況序號項目總建筑面積上市總量剩余總量總套數(shù)銷售套數(shù)可售套數(shù)月銷售套數(shù)成交均價備注1盛世·君悅豪庭75萬㎡31萬㎡44萬㎡12951200套左右90套左右——小高層3400、多層3500該數(shù)據(jù)為盛世北湖第二塊地A區(qū)團購2力旺·康城160萬㎡0160萬㎡——————————項目處于前期3魯輝國際城200萬㎡140萬㎡60萬㎡1400套左右（六區(qū))1300套左右(六區(qū)）100套左右(六區(qū)）100套左右高層4400、多層5300畫紅色為六區(qū)法國小鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)4保利·百合香灣約50萬㎡約35萬㎡約15萬㎡4179套3254套169套220套左右高層5100、多層

60002010年7月3日首開5吳中·家天下50萬㎡12萬㎡38萬㎡1000套左右（一期）700套左右200套左右200套左右小高層6300、多層

6900項目7月10日首開，項目贈送10-15%的空間6萬晟·愛情海42萬㎡2.5萬㎡39.5萬㎡3475套（規(guī)劃）200套左右90套左右——720010月9日首開，項目為精裝修產(chǎn)品7金色·8里城126萬㎡10萬㎡116萬㎡2200套左右（一期）900套130套左右300套左右高層4500、多層

5300項目7月31日首開8中冶·藍城30.5萬㎡030.5萬㎡1688（B區(qū)）——————預計開盤價6000-6500項目處于前期9證大光明城100萬㎡95萬㎡5萬㎡3300套左右2700套左右400套左右70套左右高層5500、多層

6400項目2007年9月28日首開分析：區(qū)域剩余總體量508萬㎡，并在未來兩三年內(nèi)上市，區(qū)域市場競爭激烈，目前區(qū)域內(nèi)客群以剛需及剛改為主，并且均價多集中在6000元/平米左右，受其影響各項目月均消化速度較快達150套左右/月；項目名稱盛世·君悅豪庭項目區(qū)域高新北區(qū)建筑類別多層、小高層裝修情況毛坯物業(yè)地址高新北區(qū)中科大街與龍湖大路交匯處容積率1.5銷售階段項目A區(qū)正在團購，B、C區(qū)具體上市時間未知綠化率30%占地面積31萬㎡代理商無總戶數(shù)1000多戶（A區(qū)）分期A、B、C區(qū)盛世·君悅豪庭近期銷售動態(tài)（A區(qū)團購）團購產(chǎn)品：盛世·君悅豪庭A區(qū)共計19棟，由8棟多層，11棟小高層，面積為59㎡、86㎡、88㎡、89㎡、103㎡、128㎡；團購均價：小高層3400元/㎡，多層3500元/㎡；團購對象：主要以之前團購盛世·北湖春天的老客戶介紹的客戶和長春師范大學教師為主；團購優(yōu)惠：一次性9.8折，分期無折扣；A區(qū)面積59㎡（一室一廳）86㎡（兩室兩廳）88㎡（兩室兩廳）89㎡（兩室兩廳）103㎡（兩室兩廳）128㎡（三室兩廳）所占套數(shù)209209252209308108所占比例16%16%19%16%24%9%總套數(shù)：1295套客廳處墻體向里凹，影響布局；次臥面積小，略顯擁擠；主臥占用空間太大；緊湊舒適的三房，私密性好；南北通透戶型，室內(nèi)陽光充足；書房連接陽光房，增加戶主的閑情逸趣；主臥配有獨立衛(wèi)生間和更衣間，突顯主人的尊貴；優(yōu)勢：劣勢：衛(wèi)生間對著餐廳。主次臥的門相對，影響私密性。緊湊舒適的兩房，私密性好。南北通透戶型，室內(nèi)陽光充足?？蛷d連接陽臺，視野好。優(yōu)勢：劣勢：典型戶型分析88㎡平兩室兩廳128㎡三室兩廳客群分析年齡階層：教師群體年齡主要集中35—40，該階層人士基本為事業(yè)上升期；職業(yè)：教師群體，政府機關(guān)、退休干部為主；極少部分為私營業(yè)主；客群居住區(qū)域：二道區(qū)、朝陽區(qū)、寬城區(qū)、南關(guān)區(qū)為主；熱銷戶型：戶型以59㎡和89㎡居多；主要為投資，自住的比例相對較少；分析：君悅豪庭總體量相對本項目要大并且與本案同一區(qū)域，且其產(chǎn)品形式較多，客群覆蓋面較廣，未來對本項目的沖擊較大。與本案關(guān)系分析項目名稱力旺·康城項目區(qū)域高新北區(qū)建筑類別多層、小高、高層、洋房裝修情況毛坯物業(yè)地址東環(huán)城路與遠達大街交匯容積率1.2綠化率38%占地面積130萬㎡代理商達聲總戶數(shù)未知分期三期力旺·康城項目采用西班牙地中海風格，一期規(guī)劃共計54棟樓，其中21棟多層，10棟花園洋房，12棟11層小高層，11棟15-18層高層，面積區(qū)間為80-140㎡；目前項目臨時接待中心已對外開放，位于新天地。由于地塊規(guī)劃有問題未來也會有相應變動，預計開盤時間定于2012年初春。項目名稱魯輝·國際城項目區(qū)域二道區(qū)建筑類別多層洋房、高層裝修情況毛坯物業(yè)地址遠達大街與東榮大路交匯容積率1.5銷售階段項目目前在售為法國小鎮(zhèn)和挪威小鎮(zhèn)綠化率30%占地面積100萬㎡代理商中原地產(chǎn)總戶數(shù)1400戶左右（六區(qū)法國小鎮(zhèn)）分期十二區(qū)魯輝·國際城近期銷售動態(tài)該項目9月4日推出法國小鎮(zhèn)1#，6#，8#，11#，其中1#出售2單元，6#出售2和3單元，8#出售3和4單元，11#整棟，均位于園區(qū)的中部，主力戶型為90-105平米的二房產(chǎn)品，高層均價為4400元/㎡，多層均價為5300元/㎡；29日加推36套公寓產(chǎn)品，面積區(qū)間為32-57㎡，均價為4400元/㎡，目前項目剩余房源100套左右；現(xiàn)階段優(yōu)惠政策：六區(qū)法國小鎮(zhèn)產(chǎn)品一次性付款可享受9.8折，按揭9.9折優(yōu)惠；120-130平方米的頂層部分產(chǎn)品，實行1萬抵5萬元的房款；一區(qū)挪威小鎮(zhèn)公寓產(chǎn)品一次性付款可享受9.5折優(yōu)惠，按揭無優(yōu)惠。1#，6#，8#，11#一房（58-78㎡）二房（88-108㎡）三房（121-134㎡）套數(shù)比重套數(shù)比重套數(shù)比重7029%13155%3716%總套數(shù)：238套典型戶型分析南北不通透，影響通風效果；廚房和客廳相鄰，異味容易進入客廳；客廳開間3.2米，略顯擁擠。面積小，空間緊湊；三面朝陽，采光好；客廳緊鄰陽臺，增加客廳的采光和空間；優(yōu)勢：劣勢：93.59-94.31㎡兩室兩廳公寓產(chǎn)品58.02-58.13㎡一室一廳主次臥開間較小，影響生活起居；緊湊舒適的兩房，私密性好；南北通透戶型，室內(nèi)陽光充足；客廳和餐廳分開，便于生活起居；優(yōu)勢：劣勢：客群分析年齡階層：20-50；年齡主要集中25-45職業(yè)：區(qū)域內(nèi)個體小私營業(yè)主、原住民、周邊企事業(yè)單位職工等；客群居住區(qū)域：二道區(qū)、寬城區(qū)為主；置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)70%，二次置業(yè)30%（老客戶重復購買占20%)；熱銷戶型：以93㎡居多；主要為自住，投資的比例相對較少；分析：魯輝·國際城與本案戶型稍有相似，但魯輝國際城產(chǎn)品形式較多，覆蓋客群相對較廣，其周邊的生活配套也相對完善，會分流部分區(qū)域外客群。與本案關(guān)系分析項目名稱保利·百合香灣項目區(qū)域二道區(qū)建筑類別多層、小高層、高層裝修情況毛坯物業(yè)地址二道遠達大街2999號容積率1.8銷售階段項目在售三期產(chǎn)品綠化率37%占面/建面23萬㎡/代理商中原地產(chǎn)總戶數(shù)4179套分期三期開發(fā)保利·百合香灣近期銷售動態(tài)項目于7月16日共推出兩棟小高層產(chǎn)品和一棟多層產(chǎn)品：小高層為18層的16#和18#；多層為7層的28#，該三棟樓位于園區(qū)的北側(cè)偏西的位置，其中兩棟小高層產(chǎn)品緊鄰宜良路。該批推案的面積區(qū)間為49-155平米，主力戶型為80-90平米的二房。，其中高層均價為5400元/㎡，多層均價為6300元/㎡；，目前剩余房源169套；現(xiàn)階段優(yōu)惠政策：購買任意房源按揭每平減免150元，一次性付款每平減免200元，按時簽約每平再減80元。16#、18#、28#一房（49-80㎡）二房（80-105㎡）三房（105-155㎡）套數(shù)比重套數(shù)比重套數(shù)比重11431%24066%123%總套數(shù)：366套典型戶型分析次臥開間、進深相對較小，舒適性較差；入戶門正對次臥，影響私密性；南北通透戶型，室內(nèi)陽光充足；客廳連接陽臺，視野好；優(yōu)勢：劣勢：49㎡一室一廳無客廳，入戶正對臥室，影響私密性；公攤面積過大，占用空間；廚房、臥室朝陽面，采光十足；面積小、總價低；臥室備有陽臺，增加閑情逸趣；優(yōu)勢：劣勢：客群分析年齡階層：20—50；年齡主要集中30—45，該階層人士基本為事業(yè)上升期，收入穩(wěn)定，住房需求相對較為急切，但出于資金實力考慮在本區(qū)域購房；職業(yè)：企事業(yè)單位職工及個體商販，經(jīng)濟實力一般；客群居住區(qū)域：二道區(qū)、寬城區(qū)、南關(guān)區(qū)為主；置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)70%，二次置業(yè)30%；熱銷戶型：以90㎡居多；主要為自住，投資的比例相對較少；分析：保利·百合香灣周邊生活配套相對本項目有明顯的優(yōu)勢，其大面積產(chǎn)品居多，與本項目產(chǎn)品相似度較低，且該項目處于銷售末期，未來對本案會造成的沖擊較少。與本案關(guān)系分析項目名稱吳中·家天下項目區(qū)域二道區(qū)建筑類別多層、小高層、高層裝修情況毛坯物業(yè)地址二道遠達大街與長新東路交會處容積率1.8銷售階段項目在售一期產(chǎn)品綠化率35%占地面積20萬㎡代理商吳中置業(yè)總戶數(shù)1000套左右（一期）分期三期開發(fā)吳中·家天下近期銷售動態(tài)項目9月10日共推3棟住宅產(chǎn)品：12#多層，8#和13#小高層產(chǎn)品。本次推案主力戶型為50-100平米的二房。多層均價7200元/㎡，小高均價6700元/㎡，該批推案的樓棟鄰近遠達大街一側(cè)；目前項目在售房源200套左右；現(xiàn)階段優(yōu)惠政策：全款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%；吳中會金卡會員優(yōu)惠1%，銀卡會員優(yōu)惠0.5%；按時簽約優(yōu)惠0.5%；老帶新，新老業(yè)主各減免一年物業(yè)費；12#、8#、13#二房（52-92㎡）三房（100-103㎡）套數(shù)比重套數(shù)比重12359%8441%總套數(shù)：207套73㎡，兩室兩廳典型戶型分析入戶門直接對著客廳，影響客廳的私密性；餐廳和廚房相連，且面積過小，略顯擁擠；南北通透戶型，室內(nèi)陽光充足；贈送空間，一房得兩房；優(yōu)勢：劣勢：100㎡，三室兩廳次臥3米開間，影響日常生活起居；廚房開間過小，略顯擁擠；南北通透戶型，室內(nèi)陽光充足；贈送空間，兩房得三房；餐廳和廚房分離；優(yōu)勢：劣勢：客群分析年齡階層：25-50；年齡主要集中30—40，該階層人士基本為事業(yè)上升期；職業(yè)：企事業(yè)單位中等收入職工，個體商販；客群居住區(qū)域：南關(guān)區(qū)、二道區(qū)為主；置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)90%，二次置業(yè)10%；熱銷戶型：以73㎡居多；主要為自住，投資的比例相對較少；分析：吳中·家天下周邊的生活配套相對本項目有明顯的優(yōu)勢，其產(chǎn)品的附加值較高，相對本項目具備一定的競爭力，比將分流本項目的部分高端客群。與本案關(guān)系分析項目名稱萬晟·愛情海項目區(qū)域二道區(qū)建筑類別公寓、小高層、高層裝修情況精裝物業(yè)地址二道遠達大街與東榮大路交匯容積率2.63銷售階段項目在售一期產(chǎn)品綠化率35%占地面積16萬㎡代理商達聲總戶數(shù)3475套（規(guī)劃）分期三期開發(fā)萬晟·愛情海近期銷售動態(tài)萬晟·愛情海于10月9日首次開盤，推出4號和8號樓，共計286套房源，面積區(qū)間為40-130㎡，均價為7500元/㎡，開盤當天成交200套左右；現(xiàn)階段優(yōu)惠政策：1、VIP客戶購房享特殊優(yōu)惠；2、認籌客戶再送購房優(yōu)惠金；3、開盤當天購房可抽獎，中獎100%，更有機會獲得蘋果ipad2；4、購房首付60%以上更享驚喜優(yōu)惠折上折；5、客戶到達售樓處均有精美禮品贈送；4#8#4#、8#二房（57-90㎡）三房（90-122㎡）套數(shù)比重套數(shù)比重17461%11239%總套數(shù)：286套典型戶型分析50㎡兩室一廳面積小，總價低、空間緊湊；主臥、客廳、廚房三面朝陽，采光好。緊湊私密的兩房，私密性好。南北不通透，衛(wèi)生間朝陰面，空氣流通效果不好。該戶型無客廳。優(yōu)勢：劣勢：87㎡兩室兩廳次臥開間、進深相對較小，舒適性較差；餐廳和廚房之間有入戶門，會造出不便；緊湊舒適的兩房，私密性好；南北通透戶型，室內(nèi)陽光充足；客廳連接陽臺，視野好；贈送超值空間；優(yōu)勢：劣勢：客群分析年齡階層：30—45；年齡主要集中35—40，該階層人士收入穩(wěn)定，對環(huán)境的選擇有自己的看法；職業(yè)：政府機關(guān)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主為主；客群居住區(qū)域：二道區(qū)、南關(guān)區(qū)、寬城區(qū)、綠園為主；置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)60%，二次置業(yè)40%（老客戶重復購買占20%)；熱銷戶型：以87㎡居多；主要為自住，投資的比例相對較少；分析：萬晟·愛情海與本案戶型相似度較低，由于該項目均為精裝修產(chǎn)品，且有贈送空間，故其價格相對本項目高很多，與本案的競爭關(guān)系不大。與本案關(guān)系分析金色·8里城項目名稱金色·8里城項目區(qū)域二道區(qū)建筑類別多層、小高層、高層裝修情況毛坯物業(yè)地址遠東大街中東瑞家對面容積率2.1銷售階段項目于7月31日首次開盤綠化率38%占地面積60萬㎡代理商C2·觀成機構(gòu)總戶數(shù)2200套（一期）分期五期開發(fā)（計劃）近期銷售動態(tài)金色·8里城至7月31日開盤至今共推出15棟樓，其中7月31日首次開盤推出12棟，6棟多層和6棟小高層，面積區(qū)間為54-121㎡，5300元/㎡（多層）、4500元/㎡（高層)；目前項目在售房源130套左右，據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，項目處于認籌期，待售房源200多套，包括多層、小高、高層，面積區(qū)間為80-110㎡；現(xiàn)階段優(yōu)惠政策：一次性付款可享受每平方米優(yōu)惠120元房款；按揭每平方米優(yōu)惠70元；除此之外持金色世界會會員卡可享受每平方米減免20元的優(yōu)惠；首推戶型配比一房（54㎡）二房（76-97㎡）三房（121-134㎡）套數(shù)比重套數(shù)比重套數(shù)比重567%62282%7810%總套數(shù)：756套主臥開間小，影響生活起居；廚房和衛(wèi)生間之間空間太小，不便飯菜的傳送；三面朝陽，增大采光面；面積小，布局緊湊；優(yōu)勢：劣勢：54㎡一室一廳典型戶型分析121平三室兩廳雙向采光、采景；戶型方正；明廚設計，通風效果好。優(yōu)勢：劣勢：戶型面積過大，需求量少；次臥開間小，影響生活起居；客群分析年齡階層：25-55；年齡主要集中30—45，該階層人士基本為事業(yè)上升期；職業(yè)：企事業(yè)單位職員、市場小私營業(yè)主；客群居住區(qū)域：二道區(qū)、寬城區(qū)、南關(guān)區(qū)為主；置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)70%，二次置業(yè)30%（老客戶重復購買占20%)；熱銷戶型：以86㎡居多；主要為自住，投資的比例相對較少；分析：金色·8里城主要以區(qū)域內(nèi)客群為主，多為首次置業(yè)的剛性需求，其產(chǎn)品與本項目相似度較高，必將引起客群分流。與本案關(guān)系分析中冶·藍城項目名稱中冶·藍城項目區(qū)域?qū)挸菂^(qū)建筑類別洋房、小高層、高層裝修情況毛坯物業(yè)地址寬城區(qū)北環(huán)城路與北凱旋路交匯處容積率1.84銷售階段項目將于10月末首次開盤綠化率32%占地面積16.6萬㎡代理商CO-FINE新柯梵經(jīng)紀總戶數(shù)1688套（一期）分期A、B區(qū)近期銷售動態(tài)中冶藍城臨時接待中心在新天地購物公園，項目銷售中心預計10月中旬對外開放，產(chǎn)品面積區(qū)間47-140.79平方米，首批房源預計2011年10月末上市，共推B區(qū)4棟，兩棟小高和兩棟多層，新品預計起價為6000-6500元/平方米；現(xiàn)階段優(yōu)惠政策：辦理會員卡享受每平減50元優(yōu)惠，截止到十一為止，大概蓄客367組首推戶型配比一房（47㎡）二房（62-99㎡）三房（125-141㎡）套數(shù)比重套數(shù)比重套數(shù)比重11%13867%6532%總套數(shù)：204套1#2#5#9#典型戶型分析86.6㎡，兩室兩廳餐廳開間較小，正對衛(wèi)生間，舒適性較差；餐廳位于入戶口，不便飯菜的傳送；緊湊舒適的兩房，私密性好；南北通透戶型，室內(nèi)陽光充足；優(yōu)勢：劣勢：130㎡，兩室兩廳廚房占用空間多大，影響布局；南北通透方正三居，空間布局合理；主臥外飄窗設計，獨享私人衛(wèi)生間，明亮舒適；大開間客廳，明亮舒適；優(yōu)勢：劣勢：客群分析年齡階層：20-60；年齡主要集中25—40，該階層人士基本為事業(yè)上升期，住房需求比較急切；職業(yè)：企事業(yè)單位、私營業(yè)主等；客群居住區(qū)域：南關(guān)區(qū)、寬城區(qū)為主；置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)80%，二次置業(yè)20%（老客戶重復購買占20%)；熱銷戶型：以86.6㎡居多；主要為自??；分析：中冶藍城與本項目戶型相似度高，但其主力產(chǎn)品以兩房和三房產(chǎn)品居多，與本項目的產(chǎn)品劃分有一定的區(qū)別，且中冶藍城定位寬城區(qū)最高端項目，故與本案無太多競爭關(guān)系。與本案關(guān)系分析證大·光明城項目名稱證大·光明城項目區(qū)域?qū)挸菂^(qū)建筑類別多層、高層裝修情況毛坯物業(yè)地址寬城北亞泰大街3777號容積率1.56銷售階段項目目前在售為三期產(chǎn)品綠化率36%占地面積64萬㎡代理商華基行銷總戶數(shù)3300套左右分期三期近期