無錫某大劇院可行性報告-

xx劇院可行性研究報告2009年6月目錄TOC\o"1-4"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc223851178"一、項目概述5HYPERLINK\l"_Toc223851179"（一）政策背景5HYPERLINK\l"_Toc223851180"（二）區(qū)位交通現(xiàn)狀5HYPERLINK\l"_Toc223851181"（二）人文資源背景6HYPERLINK\l"_Toc223851182"（三）旅游資源本地分析8HYPERLINK\l"_Toc223851183"（四）吳博園旅游資源評價9HYPERLINK\l"_Toc223851184"二、建設必要性及SWOT分析10HYPERLINK\l"_Toc223851185"（一）建設必要性10HYPERLINK\l"_Toc223851186"（二）SWOT分析10HYPERLINK\l"_Toc223851187"三、項目市場分析12HYPERLINK\l"_Toc223851188"（一）客源市場分析12HYPERLINK\l"_Toc223851189"（二）重點市場需求12HYPERLINK\l"_Toc223851190"（三）目標市場13HYPERLINK\l"_Toc223851191"（四）市場預測14HYPERLINK\l"_Toc223851192"四、指導思想和目標定位14HYPERLINK\l"_Toc223851193"（一）指導思想14HYPERLINK\l"_Toc223851194"（二）項目定位15HYPERLINK\l"_Toc223851195"（三）發(fā)展目標16HYPERLINK\l"_Toc223851196"五、實施方案17HYPERLINK\l"_Toc223851197"（一）空間發(fā)展戰(zhàn)略17HYPERLINK\l"_Toc223851198"（二）空間結(jié)構規(guī)劃17HYPERLINK\l"_Toc223851199"（三）重點項目策劃18HYPERLINK\l"_Toc223851200"（四）節(jié)事活動策劃24HYPERLINK\l"_Toc223851201"（四）近期主要工作25HYPERLINK\l"_Toc223851202"六、投資預算與資金籌措25HYPERLINK\l"_Toc223851203"（一）項目總投資估算25HYPERLINK\l"_Toc223851204"（二）融資渠道26HYPERLINK\l"_Toc223851205"七、經(jīng)濟與社會效益27HYPERLINK\l"_Toc223851206"（一）經(jīng)濟效益分析27HYPERLINK\l"_Toc223851207"（二）社會效益分析28HYPERLINK\l"_Toc223851208"八、風險分析與控制29HYPERLINK\l"_Toc223851209"（一）項目風險分析29HYPERLINK\l"_Toc223851210"（二）風險控制措施31一、項目概述政策要求：項目必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策及我省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、文化發(fā)展規(guī)劃。項目發(fā)展目標明確，具有較好的社會效益和經(jīng)濟效益，對江蘇文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展和文化競爭力提升起到推動作用。（一）政策背景進入21世紀以來，隨著世界旅游業(yè)迎來高速發(fā)展期（WTTC，2005），尤其是我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展與各級政府對旅游發(fā)展的高度重視和關注，我國旅游產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴張（近年來我國居民出游率呈躍進式增長，2004年我國人均出游率為84.8%，2006年達106.1%，2007年更增至122.5%；旅游總花費2007年較上年增長24.73%）。據(jù)WTO預測，到2020年我國將成為世界第一大旅游目的地和第四大客源國。隨著我國綜合國力的顯著增強和我國在世界格局中主導地位和作用不斷上升，中華文化正進入偉大復興?！白屩腥A文化走向世界”已經(jīng)作為國家發(fā)展戰(zhàn)略，文化旅游產(chǎn)品將在旅游產(chǎn)品系列中凸顯吸引力和生命力。江蘇省委、省政府提出“建設與經(jīng)濟發(fā)展相適應的文化大省”的戰(zhàn)略目標，無錫市把發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)，建設山水文化名城作為戰(zhàn)略重點，把以“三泰一址”為代表的新區(qū)歷史文化資源的保護和利用作為重要舉措。根據(jù)國家宏觀戰(zhàn)略與政策(科學發(fā)展觀與和諧社會建設、大國崛起與文化復興、主導功能區(qū)劃、國家宏觀調(diào)控與區(qū)域布局、土地控制政策等)、長江三角洲區(qū)域城市分工新的發(fā)展態(tài)勢、無錫城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢分析、無錫新區(qū)資源與環(huán)境及實際問題，為適應區(qū)域經(jīng)濟地位的提升和區(qū)域空間結(jié)構的變化、無錫市委市政府提出“通過建設中國吳文化博覽園”對無錫文化資源進行整合，進一步完善文化產(chǎn)業(yè)鏈，夯實文化旅游產(chǎn)業(yè)，彰顯歷史文化內(nèi)容”的戰(zhàn)略意圖。（二）區(qū)位交通現(xiàn)狀從宏觀區(qū)位上看，項目地處長三角，呈現(xiàn)出“外通大洋，內(nèi)聯(lián)腹地”的戰(zhàn)略格局。從微觀區(qū)位上看，屬于伯瀆港、望虞河兩條文化河流相匯的三角洲地帶，吳越文物輩出之地，吳風越韻在此匯集展現(xiàn)。這一區(qū)位特征決定了園區(qū)所面臨的游客組成以及未來的旅游項目設計方向。從交通條件上看，園區(qū)的交通條件優(yōu)越，“外通內(nèi)聯(lián)”格局已經(jīng)形成，主要體現(xiàn)在：蘇南國際機場——海外通道，滬寧高速、312國道、京滬高速鐵路——國內(nèi)通道，金城路、梅滬路等——無錫其他區(qū)域通道。（二）人文資源背景泰伯廟泰伯廟俗稱讓王廟，位于梅村鎮(zhèn)至德路西側(cè)，伯瀆港南側(cè)。東漢永興二年建成。1982年3月江蘇省人民政府公布泰伯廟為省級文物保護單位，2006年5月被國務院公布為第六批全國重點文物保護單位。泰伯陵泰伯陵位于xx鎮(zhèn)xx西坡，始建于東漢永興二年，重建于明弘治年間，系紀念性墓葬，后歷代都有修建。1982年3月江蘇省人民政府公布為省級文物保護單位。2006年5月被國務院公布為第六批全國重點文物保護單位。xx遺址xx遺址是春秋戰(zhàn)國時期長江下游吳越文化的墓葬類遺址，分布范圍7.5平方公里。遺址范圍內(nèi)有108個墩，勘測確定為春秋戰(zhàn)國時期的大型墓葬51個。經(jīng)過對其中7座墓葬的搶救性考古發(fā)掘，共出土珍貴文物2200余件，取得了重大考古成果，并入選“2004年全國十大考古新發(fā)現(xiàn)”、第六批全國重點文物保護單位和“十一五”期間100處國家重點大遺址保護工程。泰伯瀆泰伯瀆（伯瀆），又名泰伯河、伯瀆港，是泰伯帶領民眾開鑿的我國歷史上第一條人工運河。伯瀆西起無錫清名橋，東至沼湖，全長87華里，梅村段居其中，至今已有三千多年歷史，是吳地發(fā)祥的母親河。彭祖墩遺址彭祖墩遺址位于xx鎮(zhèn)伯瀆港畔，東南西三面環(huán)水，狀如大蘑菇頭。這與古人擇居標準吻合，即地勢高聳，交通便捷，易防外敵。主要出土文物有石刀、石斧、石紡輪、陶盆、陶豆、陶釜、陶鼎及玉器等。彭祖墩是長江三角洲文化層次堆積最厚、包含物最多、保存最好的歷史文化遺址之一。錢穆故居錢穆故居位于xx鎮(zhèn)七房橋村。錢穆一家住的是七房宅院。宅門懸掛“五世同堂”匾額，是清時期延為廣行善事的錢穆六世祖錢紹霖一堂五世、親見七代的佳事而欽賜的匾額。第二進大廳是七房橋各宅中最大的廳堂名“鴻議堂”，第三進“素書堂”，第四進“齊眉堂”。錢穆、錢偉長一家就住在“素書堂”及“齊眉堂”泰伯圖書館泰伯圖書館舊址位于xx鎮(zhèn)，1920年由鄒茂如等籌建。木樓兩層，方形雙檐，建筑面積200平方米。國學大師錢穆曾任館長，為當時無錫縣四大圖書館之一。2003年6月2日，由無錫市人民政府公布為市級文物保護單位。昭嗣堂昭嗣堂，又稱楠木廳，位于碩放街道。系明嘉靖七年（1528）進士曹罕裔孫將宅改為家祠，全部采用粗壯楠木建成，椽上置楠木望板。昭嗣堂是無錫現(xiàn)存的一座較為完整的明代楠木廳，對于研究明代的建筑有一定的歷史價值。1995年4月被江蘇省人民政府公布為省級文物保護單位，2006年5月被國務院公布為全國重點文物保護單位。xx十八景xx十八景分別為：泰伯陵、鴻隱堂、鴻泉井、香寶堂、劍池、洗心軒、朱砂潭、石云峰、老虎石、試劍石、白龍洞、望天臺、天泉池、三墓、龍娘廟、石壁、望虞亭、放鶴臺。xx，原名“鐵山”，吳國始祖泰伯死后葬在此山，故名為“古皇山”，后又有東漢高士梁鴻隱居于此，在唐高宗李治元年(650年)改為“xx”。除天然景色之外，xx十八景多數(shù)是泰伯與梁鴻的遺跡。吳文化廣場服務于每年的吳文化節(jié)開幕式和祭祀典禮，還將成為集休閑、娛樂、旅游于一體的重要文化景觀。為了更好地梳理吳文化脈絡，整個廣場采用軸線對稱的設計方法，主要包括xx降福廣場、吳韻大道和尋根文化廣場等，全面展現(xiàn)豐富的歷史文化資源和深厚的歷史文化底蘊。（三）旅游資源本地分析1.吳之源、越之韻（體現(xiàn)開拓、競爭、奮進的精神）無錫是吳文化的發(fā)源地，公元前12世紀，商末，周大王的長子泰伯、次子仲雍，為禮讓王位，南奔荊蠻，定都梅里（今無錫市梅村鎮(zhèn)），建立勾吳國，開創(chuàng)了吳文化的先河。自此，吳文化不斷傳承繁衍，鑄就輝煌。吳文化之始，體現(xiàn)的是一種開拓文化。春秋時期，越文化對吳文化進行了大量滲透和同化。無錫xx量越墓的出土，就是對此的印證?！皡俏幕焙汀霸轿幕薄巴撞⑼痢⑼瑲夤菜住?，逐漸在相互交融、激蕩、流變與集成中形成統(tǒng)一的文化類型。六朝至隋唐的晉室南渡，士族文化的陰柔特質(zhì)及其對溫婉、清秀、恬靜的追求，改變了吳越文化的審美取向，逐步給其注入了“士族精神、書生氣質(zhì)”。南宋直至明清時期，吳越文化愈發(fā)向文弱、精致的方向生長。隨著工商實業(yè)的萌芽，吳越文化除陰柔、精細之外，又平添了消費特征和奢華之習。吳、越之間的競爭，體現(xiàn)的是一種競爭奮進的精神?！皡窃轿幕笔恰敖衔幕钡拇?。日益被注入時代精神、賦予新的時代內(nèi)涵的“海派文化”也是植根于吳越文化?？梢哉f“吳越文化”是中國傳統(tǒng)文化的重要分支，是可與“漢唐文化”、“明清文化”相提并論的。吳越文化漢唐文化明清文化代表朝代春秋、南宋漢、隋、唐元、明、清地域特征中國南方中國北方中國北方社會特征戰(zhàn)亂穩(wěn)定穩(wěn)定代表城市無錫、蘇州、杭州州、南京西安北京2.實業(yè)之鄉(xiāng)，人才輩出（體現(xiàn)開放、包容、創(chuàng)新的精神）15世紀中葉，無錫成為中國的“布碼頭”和“私市”；16世紀中葉，無錫又成為全國“四大米市”之一；19世紀末至20世紀初，無錫成為中國民族工業(yè)的發(fā)祥地，榮氏、唐氏、薛氏、楊氏四大家族聲名顯赫；解放后，無錫又成為中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的發(fā)祥地，被稱為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的王國”；如今，位于長三角腹地的無錫綜合競爭力在長三角15城市中位居前列。自古吳地多才子，在吳文化熏陶下，吳地人杰地靈、人才輩出。古有泰伯、范蠡、陸機、陸羽、蘇軾，今有錢鐘書、錢穆、華彥鈞、劉天華、徐悲鴻。新中國成立至今，無錫籍的院士已達70位。3.恩愛之都（體現(xiàn)和諧的精神）無錫還是愛情故事淵源流傳的地方。梁鴻孟光的舉案齊眉，范蠡西子的泛舟五湖，都發(fā)生在這里。（四）吳博園旅游資源評價表2-1旅游資源體分析評價表資源類文化資源自然環(huán)境資源資源體越國墓葬群大坊橋村落文化遺遺存最早人工運河-泊泊瀆河局部濱水濕地鄉(xiāng)野環(huán)境評價本案中最具表征的的文化資源，資資源龍頭具備一定的社會歷歷史文化價值值，但資源品品級弱具備一定文脈，但但與泊瀆河其其他部分相比比，資源品級級弱景觀良好，具備江江南生態(tài)水系系特征，與場場地結(jié)合較好好應該說中規(guī)中矩，對對比周邊的開開發(fā)環(huán)境而言言，可謂難得得1.越國墓葬群在文化資源中一枝獨秀。擁有近百座墓葬，已發(fā)掘的7座墓葬共計出土了2000余件隨葬器物，其中丘承墩越墓為僅次于浙江紹興印山越王墓的越國第二大墓，出土的1100余件器物中，絕大多數(shù)為精美絕倫的成組成套的青瓷禮器、樂器和玉器，為江浙一帶已發(fā)掘的越國貴族墓葬中等級最高的隨葬器物。2.體現(xiàn)典型江南水系格局的濱水濕地及鄉(xiāng)野環(huán)境難得。在大城市林立的周邊環(huán)境中，這樣一處體現(xiàn)典型江南水系格局的鄉(xiāng)野環(huán)境異常難得。在未來的開發(fā)中，應該保護這種濱水濕地及鄉(xiāng)野環(huán)境，并將這種景觀特征進行放大和強化。二、建設必要性及SWOT分析（一）建設必要性建設中國吳文化博覽園是實現(xiàn)新區(qū)優(yōu)化發(fā)展、科學發(fā)展的內(nèi)在需要。是解放思想、提高優(yōu)化發(fā)展水平的創(chuàng)新和實踐作為綜合發(fā)展指標位于全國開發(fā)區(qū)前列的無錫新區(qū)，在高新技術產(chǎn)業(yè)獲得長足發(fā)展的情況下，需要通過科學發(fā)展、優(yōu)化發(fā)展、和諧發(fā)展，來推進創(chuàng)新型國際化科技新城的開發(fā)建設。規(guī)劃建設中國吳文化博覽園，是無錫新區(qū)解放思想、提高優(yōu)化發(fā)展水平、提升區(qū)域競爭力的創(chuàng)新突破和積極實踐。是提升文化軟實力和核心競爭力的重要手段黨的十七大突出強調(diào)了加強文化建設、提升文化軟實力的重要性，對興起社會主義文化建設新高潮、推動社會主義文化大發(fā)展大繁榮作出了全面部署。建設中國吳文化博覽園，創(chuàng)建文化精品工程，彰顯優(yōu)秀歷史文化遺存，是提升無錫新區(qū)文化軟實力和核心競爭力的重要手段。是社會效益和經(jīng)濟效益獲得和諧雙贏的重要載體中國吳文化博覽園將通過對“三泰一址”及相關文化資源的統(tǒng)籌和整合，進一步完善文化產(chǎn)業(yè)鏈，擴大區(qū)域知名度和影響力，增強文化軟實力，同時通過基礎設施投入和生態(tài)環(huán)境保護，有效提高當?shù)厝嗣裆钯|(zhì)量和水平，具有良好的社會效益。同時通過大力發(fā)展綜合性的文化旅游產(chǎn)業(yè)，大力整合各項文化資源，進行統(tǒng)一的策劃宣傳推廣，形成產(chǎn)品系列，提升產(chǎn)品知名度和競爭力，必將大大推動以現(xiàn)代服務業(yè)為主的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，為投資主體和當?shù)厝嗣袢罕妿砹己玫慕?jīng)濟效益。（二）SWOT分析建設中國吳文化博覽園的優(yōu)勢、劣勢、機遇和挑戰(zhàn)（SWOT）分析。優(yōu)勢（S）資源優(yōu)勢：吳文化是長三角一帶優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化，在國內(nèi)外具有較高的知名度。吳文化歷史遺存中最具重量級的絕大部分都位于博覽園規(guī)劃范圍內(nèi)，具有獨特的資源稟賦。現(xiàn)實優(yōu)勢：具有扎實的現(xiàn)實基礎條件，xx遺址公園、xx文化新市鎮(zhèn)、xx都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園、梅里古都作為博覽園的主要片區(qū)，均有良好的規(guī)劃建設基礎。泰伯廟和墓、昭嗣堂等主要文化資源狀況良好。自然優(yōu)勢：傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)發(fā)達，生態(tài)環(huán)境和歷史風貌保持良好，自然資源類型豐富，開發(fā)潛力較大；有千畝葡萄園、玫瑰花園等特色農(nóng)業(yè)，具有獨特的生態(tài)旅游資源。成本優(yōu)勢：位于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)發(fā)達地帶，拆遷安置、規(guī)劃建設的成本相對城市地區(qū)較低。區(qū)位優(yōu)勢：地理位置位于無錫和蘇州接壤地帶，往無錫和蘇州均不到半小時車程，往上海、南京僅有一個多小時車程，將成為兩市乃至江浙滬休閑旅游度假的上佳選擇。交通優(yōu)勢：已形成由航空、水運、鐵路和公路配套組成的立體交通網(wǎng)絡。航空方面距上海浦東、上海虹橋、南京碌口等空港均只需1個多小時車程，距已開通北京、深圳、廣州等多條航線的無錫機場僅10分鐘車程。水運方面距上海港165公里，距江陰港38公里，距張家港港43公里，并均有高速公路和國道相通。鐵路方面經(jīng)滬寧線、新長線可與全國鐵路連網(wǎng)直通，正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將提供更為便捷的條件。公路方面滬寧高速公路有兩個出口位于博覽園周邊，并直接連通京滬高速公路、寧杭高速公路等。312國道也穿境而過。毗鄰優(yōu)勢：太湖畔的黿頭渚、蠡園，城區(qū)內(nèi)的錫惠公園、梅園，及影視城、靈山大佛等景點開發(fā)較早，都位于無錫的中西部地區(qū)。而中國吳文化博覽園位于無錫的東南地帶，不僅可以形成新的旅游板塊，形成獨具特色的旅游環(huán)線，引導游客獲得新穎的旅游感受，而且可以和上述景點形成較好的旅游資源組合產(chǎn)品。劣勢（W）景觀資源劣勢：泰伯廟、泰伯陵周邊及交通道路沿線建筑雜亂，觀賞效果不好，未形成游覽氛圍；缺乏高知名度和高觀賞度的景觀資源；泰伯廟、泰伯陵、xx遺址等各景點較分散，距離較長，不利于形成自然連貫的游線。旅游設施劣勢：周邊缺少中高檔的住宿、餐飲等旅游接待設施，很難讓游客延長停留時間，以創(chuàng)造更多的旅游收入。旅游商品劣勢：除目前正在開發(fā)的生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品外，缺乏富有地方特色的旅游商品。機遇（O）中國經(jīng)濟的騰飛給旅游業(yè)帶來轉(zhuǎn)型，大眾休閑時代正在到來。社會發(fā)展與進步使人民群眾的休閑時間不斷增加；國民收入水平不斷提高，具備一定的旅游消費能力，旅游需求日益旺盛。旅游產(chǎn)品正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型升級。旅游者的需求結(jié)構正在發(fā)生變化，旅游需求將日益多樣化和個性化。傳統(tǒng)的觀光旅游依然深受歡迎，休閑度假、商務會展旅游正在崛起，文化旅游，主題性旅游將成為今后重要的需求類型。加入WTO，中外雙向經(jīng)貿(mào)文體旅游交流將空前活躍，入境人流激增。長江三角洲地區(qū)人口眾多，經(jīng)濟發(fā)達，是我國國內(nèi)旅游的重要客源產(chǎn)出地，其不斷增長的旅游需求為中國吳文化博覽園奠定了堅實的客源基礎。挑戰(zhàn)（T）無錫新區(qū)主打吳文化牌，前期宣傳力度不夠，與周邊地區(qū)（如蘇州）旅游產(chǎn)品的開發(fā)具有同構性；蘇州的吳文化宣傳較早，已經(jīng)被廣大游客熟知，必定會分流無錫新區(qū)的客源市場，因而存在很強的競爭。要處理好旅游開發(fā)、文物保護和居民拆遷安置的關系問題。三、項目市場分析（一）客源市場分析1、休閑度假旅游供需分析從無錫市場的需求來看，本地居民有著強烈的近程出游愿望和對自然風光的特殊偏好?，F(xiàn)有的觀光產(chǎn)品多，度假產(chǎn)品偏少，泰伯廟、xx越墓遺址高品位文化遺址類旅游資源很多是針對外地市場的，而適合本地游客的度假產(chǎn)品較少?？傮w上來說，層次較為單一、尚未形成豐富的產(chǎn)品體系，未能充分滿足各階層市民的需求。2、會議市場供需分析無錫作為江蘇重要經(jīng)濟區(qū)，無錫集中了省內(nèi)眾多的行政機構、企事業(yè)單位，另外還有眾多的跨國企業(yè)、民營企業(yè)，無錫的會議市場很大。3、游樂市場供需分析目前無錫以文化為主題的靜態(tài)觀光產(chǎn)品較多，而動態(tài)參與的產(chǎn)品較少。無錫可供游樂的地方較少，游樂活動不多。現(xiàn)有的游樂項目多集中在市民公園，主要擁有溫泉游泳，賽車、蹦級等體育休閑及其他一些常見的現(xiàn)代娛樂活動。目前還未見比較有創(chuàng)意的古文化為主體的娛樂文化體驗活動。4、養(yǎng)生市場供需分析到幽靜的大自然環(huán)境中進行全身心的放松，對健康的追求成了都市人群生活的時尚追求。無錫市高品位的度假養(yǎng)生較少，大部分設施較差，沒有鮮明特色。（二）重點市場需求本項目能夠滿足的旅游市場需求主要有以下幾點：（a）賞鑒中國特色的傳統(tǒng)文化（b）高品質(zhì)休閑娛樂（c）商務接待（d）商貿(mào)節(jié)事會展（e）度假入境市場的旅游需求無錫及其周邊城市如上海、蘇州的外國定居者：無錫及其周邊200公里范圍內(nèi)，有眾多的外國定居人員在此工作生活，由于無錫的外向型產(chǎn)業(yè)以智力投入為主，外國定居者多為老板和白領階層。他們的旅游需求為：“a+b+c+d+e”以上海為中心的長三角為主要旅游目的地的入境游客：長三角是入境游客重要的旅游目的地，無錫作為長三角的重要城市，分流的入境游客也是其重要旅游市場之一。他們的旅游需求主要為：“a”國內(nèi)市場的旅游需求文化旅游游客這部分游客包含對中國傳統(tǒng)文化有特殊熱愛的旅游者和中小學生，希望通過吳文化博覽園的旅游可以增長見識，更深入的了解傳統(tǒng)文化。他們的旅游需求主要為：“a”以長三角為主要旅游目的地的國內(nèi)游客這部分游客以長三角為主要旅游目的地，而吳文化博覽園為該線路上重要的一個節(jié)點。他們的旅游需求主要為：“a+b”區(qū)域市場的旅游需求無錫及周邊城市的高新技術企業(yè)項目位于無錫的高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，眾多的高新技術企業(yè)需要商務商貿(mào)活動配套設施，這些企業(yè)對該場地的需求主要為：“b+c+d”無錫及周邊城市的市民無錫市作為長三角角15大城市中的的龍頭城市之之一，市民休休閑需求明顯顯，然而無錫錫市內(nèi)并沒有有一個集中的的大型購物、休休閑游憩場所所，購物中心心、酒吧茶館館、歌舞展演演場所，都很很分散，對于于無錫市民及及周邊城市，他他們對場地的的需求為：“a+b+ee”。（三）目標市場我們根據(jù)市場需求求特點，吳文文化博覽園重重點類型市場場界定如下：：表4-1重點目標標市場定位表表重點市場一級重點市場（55星和4星）無錫的休閑市場、無無錫度假市場場、無錫會議議市場、無錫錫養(yǎng)生市場、周周邊休閑市場場二級重點市場（3星）無錫觀光市場、無無錫游樂市場場、周邊觀光光市場、周邊邊會議市場、周周邊游樂市場場、國內(nèi)休閑閑市場拓展市場（2星）周邊度假市場、周周邊養(yǎng)生市場場、國內(nèi)觀光光市場、入境境觀光市場、入入境休閑市場場、國內(nèi)養(yǎng)生生市場機會市場（1星）國內(nèi)度假市場、國國內(nèi)游樂市場場、入境游樂樂市場、入境境養(yǎng)生市場近期內(nèi)，旅游區(qū)的的游客群體大大部分來自于于無錫及其周邊邊，并有少數(shù)數(shù)來自于國內(nèi)內(nèi)外的特殊興興趣旅游者，如如文化主題旅游游等。但是，吳文化博覽園的旅游價值絕不僅限于此，它不應當僅僅是區(qū)域產(chǎn)品的概念。隨著功能的完善和和產(chǎn)品的提升升，吳文化博博覽園將對國國內(nèi)外的生態(tài)態(tài)旅游興趣群群體、高端休休閑游憩旅游游者以及對中中國歷史文化化有濃厚認知知欲望的人群群產(chǎn)生吸引力力。完全有可可能將無錫市乃至長三角角的部分國內(nèi)內(nèi)外游客吸引引過來，構成成規(guī)?；穆寐糜位A市場場。（四）市場預測預計吳文化博覽園園能夠在2012年底完成一一期建設，初初步建成開放放，2015年完成二期期主體部分建建設，游客數(shù)數(shù)量在2015年之前會呈呈現(xiàn)直線上升升態(tài)勢，在2015年左右達到到或超越周邊邊成熟景區(qū)，在2016年左右進入平穩(wěn)增長期。四、指導思想和目目標定位（一）指導思想重點發(fā)展以文化旅旅游業(yè)為主、相相關配套產(chǎn)業(yè)業(yè)為輔的現(xiàn)代代服務業(yè)，并并將文化產(chǎn)業(yè)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)、生態(tài)保護護、新農(nóng)村建建設等有機結(jié)結(jié)合起來。突出以市場為導向向的規(guī)劃方針針，切實做好好市場調(diào)查和和分析，策劃劃深受市場歡歡迎的有潛質(zhì)質(zhì)的文化旅游游產(chǎn)品。將文化旅游項目的的建設與城市市建設融匯同同步，重點項項目應可靈活活分解成若干干板塊，以利利規(guī)劃委托方方招商引資和和分期實施。積極融合和集聚吳吳文化的物質(zhì)質(zhì)和非物質(zhì)文文化遺產(chǎn)，形形成一批好的的項目和作品品，成為集聚聚人氣、提升升知名度的重重要依托。以人文關懷為規(guī)劃劃的出發(fā)點，在在推進文化旅旅游業(yè)和區(qū)域域經(jīng)濟發(fā)展的的同時，充分分考慮當?shù)鼐泳用瘛ぁさ睦?，為為其提供就業(yè)業(yè)和致富的機機會。（二）項目定位中國吳文化博覽園園的目標定位位主要體現(xiàn)在在以下幾個方方面：1、吳文化的挖掘、展展示、體驗、參參與這是中國吳文化博博覽園規(guī)劃建建設的核心要要素。要在保保護和展示吳吳文化歷史遺遺存的基礎上上，通過增強強體驗性和參參與性，達到到弘揚優(yōu)秀傳傳統(tǒng)文化、提提升文化軟實實力、增強城城市核心競爭爭力的目的。2、物質(zhì)和非物質(zhì)文文化遺產(chǎn)的集集聚通過博覽園建設，將將與吳文化相相關的各類物物質(zhì)和非物質(zhì)質(zhì)遺產(chǎn)集聚起起來、統(tǒng)籌起起來，既達到到了保護、利利用、傳承的的目的，又促促進了各類新新開發(fā)項目與與文化遺產(chǎn)的的相互融入和和依存，既實實現(xiàn)了新開發(fā)發(fā)項目的文化化內(nèi)涵提升，又又加強了文化化遺產(chǎn)的載體體建設，從而而有效增強了了文化遺產(chǎn)的的生命力。3、人文景觀和自然然景觀的融合合將泰伯廟和墓、xxx遺址等享享譽海內(nèi)外的的國家級、重重量級人文資資源，以及吳吳文化廣場、吳吳文化風情街街、xx遺址博物物館等文化新新資源，和xxx都市農(nóng)業(yè)業(yè)生態(tài)園、梁梁鴻濕地公園園等旨在修復復生態(tài)環(huán)境、復復原歷史風貌貌等的自然生生態(tài)景觀有機機串聯(lián)起來，實實現(xiàn)人文景觀觀和自然景觀觀的充分融合合。4、歷史文化和現(xiàn)代代文明的交相相輝映。規(guī)劃中的中國吳文文化博覽園位位于綜合發(fā)展展指標處于全全國開發(fā)區(qū)前前列的無錫新新區(qū)，將實現(xiàn)現(xiàn)吳地優(yōu)秀傳傳統(tǒng)文化和發(fā)發(fā)達的現(xiàn)代工工業(yè)文明的交交相輝映，使使深厚的文化化積淀和先進進的現(xiàn)代文明明得到一并呈呈現(xiàn)，讓游客客仿佛置身于于從遠古到現(xiàn)現(xiàn)代的時空隧隧道。5、愛國主義教育和和游覽觀賞休休閑的相得益益彰。中國吳文化博覽園園將全面深入入展示吳地優(yōu)優(yōu)秀文明，這這將為愛國主主義教育提供供重要基地。同同時先進的展展示手段、豐豐富的展示內(nèi)內(nèi)容將有效提提高博覽園的的觀賞價值和和互動性，使使觀眾在游覽覽、觀賞和休休閑娛樂中得得到一次吳地地優(yōu)秀文化的的熏陶，受到到一次深刻的的愛國主義教教育。6、富民利民的可持持續(xù)發(fā)展通過生態(tài)保護修復復和有序的交交通組織大幅幅改善當?shù)厝巳嗣袢罕姷纳瞽h(huán)境，通通過文化產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展為當?shù)氐厝嗣袢罕娞崽峁┐罅康木途蜆I(yè)、創(chuàng)業(yè)機機會，通過高高端現(xiàn)代服務務業(yè)的發(fā)展不不斷提升當?shù)氐厝嗣袢罕姷牡恼w素質(zhì)。（三）發(fā)展目標充分有效的保護吳吳越春秋博覽覽園的文化遺遺產(chǎn)及自然資資源，依托重重量級的吳越越文化遺址，完完善旅游基礎礎與服務設施施，將吳越春春秋博覽園打打造成面向國國際、國內(nèi)市市場的吳越文文化展演傳播播基地，面向向無錫新區(qū)及及蘇滬的商貿(mào)貿(mào)接待交流客客廳，長三角角地區(qū)市民的的高品質(zhì)大型型休閑、游憩憩、娛樂體驗驗集聚區(qū)。具體而言，要將本本項目打造成成無錫的文化化地標、旅游游新極，打造造成為無錫新新區(qū)的會客廳廳。文化地標將散布的、隱性的的吳越文化通過項項目聚落的形形式“直觀”地展現(xiàn)出來來，既達到傳傳承和弘揚本本土文化的目目的，也能夠夠形成文化上上的高位品牌牌，成為城市市營銷的重要要籌碼。所以以，本項目可可謂無錫打造造“文化地標”的重要工程程。旅游新極靈山、太湖黿頭渚渚可以說是無無錫現(xiàn)在旅游游發(fā)展的兩極極，享有很高高的知名度，是是來錫游客必必訪之地，但但二者一在自自然、一在宗宗教文化，反反應無錫歷史史文化的旅游游目的地現(xiàn)在在還沒有集大大成或者說出出類拔萃者。本項目成為旅游新新極的潛力在在于：第一，xx墓群的級別非常高，其遺產(chǎn)價值及產(chǎn)生的影響力是難以估量的；第二，約18.26平方公里土地集中開發(fā)，子項目形成的吸引力能夠加乘形成合力，從游程學上講，便于旅游經(jīng)營商設計、營銷旅游產(chǎn)品。第三，區(qū)位上有其優(yōu)勢，毗鄰航空口岸，又是滬錫地面交通走廊的無錫大門。新區(qū)客廳新區(qū)是無錫的財智智高地，是人人財物流最為為密集的區(qū)域域，有以下重重要特點：第第一，外來精精英人士多，這這部分人無論論于公于私都都與外界有頻頻繁的交流，因因此迫切需求求有起到“新區(qū)客廳”功能的游憩憩社區(qū)予以配配套；第二，這這部分人既然然是精英人士士，就要求這這個客廳是“高尚”的，有文化化底蘊的，而而不是城市中中普通的沒有有特色文化氣氣息的商業(yè)休休閑混雜社區(qū)區(qū)。第三，新新區(qū)與蘇滬之之間的商務往往來最為頻繁繁，其中“洋公司”、“洋人”是重要的群群體，因此這這一客廳最好好是民族的、本本土的文化聚聚落。從以上上角度分析，可可以得出結(jié)論論——吳越春秋秋博覽園天然然是新區(qū)客廳廳！五、實施方案（一）空間發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略東靜西鬧、北賞南南閑西側(cè)為客源主要來來的方向，加加上環(huán)鴻路南南北貫穿，路路兩側(cè)臨路場場地未來要承承擔集散的功功能，相對開開放；東側(cè)以以水系圍合，受受外界干擾小小，相對私密密。因此，從從宏觀而言，西西側(cè)適宜著重重發(fā)展觀光、集集散項目，或或者商業(yè)項目目；東側(cè)適宜宜發(fā)展休閑、度度假項目。北部為客源主要來來的方向，大大部分地塊都都是保護區(qū)，越越國墓葬群具具備不可移動動性；南部與與太湖比鄰，未未來與其關系系可以更為緊緊密。因此，北部部應以遺址觀觀光、集散為為主，休閑、度度假項目適宜宜布置在南部部。（二）空間結(jié)構規(guī)規(guī)劃“一軸兩翼，弓箭格格局”“一”軸指文娛創(chuàng)意體驗驗軸，“兩翼”指吳越文化觀光光翼和吳越休休閑度假翼。一一軸兩翼的規(guī)規(guī)劃是按照上上述分析的場場地南北向空空間特征設計計的，由北到到南分別是原原真的遺址觀觀光、創(chuàng)造的的文化產(chǎn)品、休休閑娛樂產(chǎn)品品、度假產(chǎn)品品。所謂“弓箭格局”指，以以泊瀆河、望望虞河、漕湖湖連接的水廊廊道為弓，以以環(huán)鴻路廊道道為弦，以文文娛創(chuàng)意體驗驗軸為箭。本本項目中的水水廊道和路廊廊道具有極高高的重要性，水水廊道未來將將是旅游休閑閑活動開展的的最好的區(qū)域域，路廊道則則是整個項目目的第一印象象區(qū)，對游客客的影響很大大。（三）重點項目策策劃吳越春秋府、江南南古樂城吳越春秋府：越劍劍吳戈廣場、吳吳宮門、吳王王閣、春秋樂樂園、xx學宮越劍吳戈廣場“吳戈”對于吳國歷史有巨巨大的影響力力，古吳文化化的興盛得益益于武力的強強大，而武力力的強大又得得益于“吳戈”的精良。劍劍是“吳戈”中的代表者者，歷史上吳吳越名劍是整整個華夏歷史史中最多的，如如干將、莫邪邪、魚腸、磐磐郢、湛盧、越越王勾踐劍等等。規(guī)劃在吳吳文化博覽園園的北入口區(qū)區(qū)域，交叉路路口東南部地地塊開辟廣場場空間，以劍劍為主題材、其其他類型的吳吳戈為補充題題材，表現(xiàn)“尚武”、“剛毅”的吳文化。以以劍廣場作為為游客的第一一印象區(qū)，能能夠迅速提起起人們對吳文文化的敬意。吳宮門吳越春秋府的門景景區(qū)，宮門的的氣勢體現(xiàn)了了項目的氣勢勢，吳宮門設設計成門樓形形式，整體借借用吳戈之柄柄的造型元素素。宮門上設設計各種攻防防景觀，威武武的士兵、剛剛毅的將軍甚甚至是觸目驚驚心的戰(zhàn)爭痕痕跡。要通過過小小的吳宮宮門反映春秋秋戰(zhàn)國那段歷歷史的主旋律律，讓宮門成成為游客的一一面鏡子。吳王閣吳越春秋府的游線線組織是從西西到東，逐步步遞進的，吳吳王閣就是整整個項目的中中軸線上最重重要的建筑，該該區(qū)域占地11萬平方米，吳王閣用來來紀念吳文化化歷史上最杰杰出的君王們們，包括創(chuàng)始始君王泰伯、仲仲雍，春秋三三王壽夢、闔闔閭、夫差，三三國三王（孫孫堅、孫策、孫孫權）等，當當然吳王閣中中具體紀念哪哪些王，孫堅堅之類有否資資格需要后續(xù)續(xù)工作中認真真研究、謹慎慎決定。設計計上，每層閣閣一個君王，由由低到高由孫孫及祖；立志志于將吳王閣閣打造成繼三三大名閣（黃黃鶴樓、岳陽陽樓、滕王閣閣）后，中國國第四名閣。江南古樂城：吳越越劇院、春秋秋廣場、創(chuàng)意意食坊、主題題俱樂部吳越劇院左思在《吳都賦》寫寫到：“荊艷楚舞，吳愉越吟。”吳越文化中中最精髓的總總結(jié)則為“醉、劍、歌、舞”，本區(qū)為吳吳越春秋總項項目中最具文文化氣息的，將將古代吳越文文化中“酒、劍（武武術）、歌（樂樂曲）、舞蹈蹈”融入到本區(qū)區(qū)的娛樂表演演中。xx越墓共出土樂樂器500余件，出土的的青瓷樂器中中既有成套的的仿中原青銅銅樂器的編鐘鐘、甬鐘和石石磬，亦有越越式的鈴形器器、簴座等，還還有以往從未未確認的缶，堪堪稱是地下古古樂器庫，種種類如此龐大大的古樂器種種類映射出吳吳越春秋時期期音樂藝術的的繁華，如今今原地借助xxx墓群構筑筑xx越墓樂器器大型錦繡園園，將吳越音音律和樂器展展示和演出，追追溯遠古音樂樂文化，堪稱稱千年古樂盛盛世再現(xiàn)吳越越春秋。成為為與西安大唐唐芙蓉園的“夢回大唐”和北京梅蘭蘭芳劇院并重重的中國文化化大典。xx古音樂廳：xxx古樂錦繡繡園建設規(guī)模模宏大，規(guī)劃劃建筑用地1.6萬平方米，至少同時可可容納5000人，設計風風格凸顯春秋秋時期吳越音音樂文化，可可以xx墓群中的的出土文物為為題材設計，與與xx越墓博物物館的觀光展展覽模式對比比，將xx古樂廣場場打造成為春春秋古樂活化化石。組建吳越古樂團：：xx越墓出土的音樂文文物，以其多樣性性和豐富性為世人人矚目。這些樂器精美美的制作與和和諧的音律，代代表著中國春春秋戰(zhàn)國吳越越時期古代音樂史上的高高超水準，具有極高的的研究價值和和演出前景。組建吳越古古樂團，將華華夏古樂的豐富內(nèi)涵展示示出來，推向世世界，并將使全世界界更多的人們們領略到吳越春秋時時期古樂的輝煌和燦爛爛。樂器復制：吳越考考古樂團利用用先人留下的音樂文物，將古樂樂器復制，配配器成樂，再加上音樂樂考古學家的的古曲編創(chuàng)，這這裡奏響的將是上古華夏吳越民族的千年樂聲。春秋廣場吳王閣東側(cè)的地塊塊水系發(fā)達，間間有土墩，可可以進行一定定的地形改造造，形成開敞敞空間，建議議開發(fā)成集水水幕電影、實實景劇于一體體的巨型音樂樂廣場。吳越越廣場定位比比西安的大唐唐芙蓉園要高高，從調(diào)研結(jié)結(jié)果看，后者者目前最大的的吸引力就在在水幕電影，但但它的區(qū)位和和周邊環(huán)境制制約了它的發(fā)發(fā)展。而項目目周邊環(huán)境非非常好，可謂謂自成天地，所所以可以打造造成亞洲乃至至世界唯一的的既可以看到到巨型水幕電電影，又可以以看到大型實實景劇的目的的地。xx越墓遺址博物物館xx遺址博物館作作為該區(qū)觀光光旅游的核心心位置，進入入?yún)歉暝絼V廣場、中華賞賞石園之后，即即可參觀久負負盛名的越墓墓遺址，建議可以適適量增加紀念念品商店，出出售吳越文化化有關的產(chǎn)品品。世界名酒藏宮酒有國界，但酒文文化無國界，酒酒是全世界人人們溝通和交交流的“國際語言”也是利器，現(xiàn)現(xiàn)在世界是“地球村”了，但世界界的酒在中國國仍然缺少共共舞的平臺，在在長三角各大大城市，成千千上萬的世界界名酒可能都都有，但分布布在每一個旮旮旯角落里，即即使是豪華大大酒店，品種種也僅是略為為豐富。我們們要做的是長長三角乃至全全中國的“世界酒村”（以消費名名酒為目的的的，而不是商商業(yè)批發(fā)市場場），莊園里里古今中外的的名酒要號稱稱“只要能搜到到、有生產(chǎn)、有有存貨的酒這這里都有”。項目未來來要在長三角角重點是上海海樹立起響亮亮的品牌，用用名酒來象征征高端、品味味和豪奢，用用名酒來表達達誠意、尊敬敬和實力。世界頂級會晤廳：：依托于無錫錫的商業(yè)氣氛氛，以世界名名酒為主題吸吸引物，建立立頂級會客廳廳，為高端商商業(yè)或者政治治會晤提供服服務。世界頂頂級會晤廳采采用私密度高高的小型別墅墅來承載，與與商務會館可可以放于一個個大區(qū)域范圍圍，形成大休休閑商務氛圍圍，成為無錫錫世界級的休休閑商務極。地宮藏酒冰室:無無錫出土的文文物首次發(fā)現(xiàn)現(xiàn)了溫酒器、冰冰酒器為，反反映了越國貴貴族生活的奢奢華。我國古古代有鑿冰儲儲冰的習俗，史料記載，吳越雖在南方，亦有冰室，冰室用于冬季儲冰，到夏季用于降溫。為了提升世界名酒藏宮的品味，建立世界上最大的地宮藏酒冰室，可謂是世界名酒博物館，同時可以建造供訪客使用的地宮冰室酒吧。世界婚車花轎大觀觀園全球范圍內(nèi)，無論論是西方國家家還是東方圣圣土都有著濃濃厚的婚禮文文化，就中國國而言，中國國上下5000年的歷史，風風俗習慣在變變化，歷史文文明在進步，但但是舉國上下下對婚禮的重重視程度不變變。西方國家家對婚禮的重重視程度與我我中華不相上上下，承載這這一榮耀儀式式的重要載體體——婚車（婚轎轎）卻因民族族文化、中西西方文明的差差異千差萬別別，近年來舉舉辦的國際婚婚禮博覽會說說明人們對婚婚禮相關產(chǎn)業(yè)業(yè)的重視。在在華夏伊甸園園建立世界千千古婚車（轎轎）大觀園，展展示來自五湖湖四海世界各各地的不同歷歷史文化時期期的婚車和婚婚轎。五大洲婚車錦繡園園：將世界各地地不同歷史時時期具有代表表性的婚車征征集起來，按按照不同的大大洲進行場景景再現(xiàn)。華夏婚車民俗館：：專門設立華華夏婚車民俗俗館，展示中中華不同歷史史時期，不同同民族文化的的婚車。吳越婚俗大典：為為了能更好的的突出吳越文文化，配以吳吳越時期的樂樂器演奏和服服裝展示，設設置吳越婚俗俗大典表演。梁孟酒店該酒店是以梁孟愛愛情文化和吳吳越春秋文化化為主題的度度假酒店，每每間客房風格格都要符合吳吳越春秋歷史史記載上的人人物特色。如如：吳王殿、王王妃殿、范蠡蠡殿、孟梁宮宮、西施殿等等。同時有專專為情侶、夫夫婦配套的系系列紀念性服服務，如金婚婚殿、千年殿殿等。設計形式采用具有有吳越文化藝藝術特色的樂樂器作為基礎礎造型，客房房內(nèi)部裝飾要要突出人物和和主題風格，同同時也突出故故事情節(jié)，建建筑外觀生態(tài)態(tài)主題突出，建建筑風格與該該地自然景觀觀效果融為一一體。設計建建設可俯瞰壯壯觀湖岸線，可參觀自然然風光湖區(qū)，體體驗宮廷休閑閑運動、享受受5星級休閑度度假標準。大坊橋水岸藝術創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園藝術家有著獨特的的個性和品味味，追求與眾眾不同的生活活工作環(huán)境，上上世紀90年代末中國國形成了一股股滾燙的藝術術熱潮，如今今這種形式越越演越烈，藝藝術是精神的的奢侈品，隨隨著中國經(jīng)濟濟的發(fā)展和開開放潮流的進進行，藝術中中心也將越來來越多，絕對對不會僅僅停停留在北京、上上海、香港這這樣的城市，中中國的藝術之之路還很長，與與藝術創(chuàng)作如如影隨形的藝藝術中心這一一產(chǎn)業(yè)也必然然不斷發(fā)展壯壯大。無錫大大坊橋水岸景景觀特色突出出，所處環(huán)境境有獨特風格格，新興的藝藝術家和藝術術工作室還沒沒有能力在北北京798藝術中心，周周莊等地立足足，通過良好好的引導，將將大坊橋水岸岸發(fā)展成對立立于北京798藝術中心的的第二極。吳越伊甸園文化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)將將引領具有國國際化色彩的的“Sohoo式藝術區(qū)”和“Loftt生活方式”，將當代藝術、建建筑空間、文文化產(chǎn)業(yè)與歷歷史文脈及城城市生活環(huán)境境的有機結(jié)合合，吳越伊甸甸園文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)區(qū)將成成為一個極具具活力的中國國當代藝術文化與時尚生活的引領地地。大坊橋時裝創(chuàng)意中中心利用大坊橋江南鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的優(yōu)良環(huán)環(huán)境，尤其是是利用古代漕漕運留下來的的一些建筑遺遺存——如圓形尖頂頂?shù)募Z倉，通通過條件和設設施改善、政政策優(yōu)惠、經(jīng)經(jīng)濟和市場引引導，吸引時時裝設計師到到這才搞創(chuàng)作作，把這打造造成時裝創(chuàng)意意中心。尤其其是關于婚紗紗禮服方面，一一定要與蘇州州婚紗產(chǎn)業(yè)建建立起差異互互補的共融關關系，力爭達達到“產(chǎn)銷在蘇州州，創(chuàng)意在無無錫”。從長遠來來講，要依托托時裝創(chuàng)意中中心，形成獨獨具特色的大大坊橋度假新新鎮(zhèn)。范蠡商史館據(jù)史料記載，范蠡蠡助勾踐興越越滅吳功成身身退后，急流流勇退，攜西西施從蠡墅出出發(fā)，泛舟五五湖，經(jīng)商作作賈。十九年年間前后三次次聚財千金，乃乃至巨萬，成成為傳說中的的中國文武四四大財神之一一，被后人譽譽為中華儒商商的鼻祖。

范蠡在長橋橋蠡墅及吳中中大地這塊神神奇的土地上上播下生意的的種子，商氣氣一直旺盛不不衰。在商業(yè)業(yè)文明走向繁繁榮的今天，范范蠡傳奇人生生和商業(yè)思想想具有極高的的、不可多得得的品牌價值值，其豐富的的歷史文化內(nèi)內(nèi)涵，足以使使范蠡品牌成成為長橋蠡墅墅商業(yè)旅游的的一面旗幟。在該區(qū)建設范蠡商史館突出范蠡在商業(yè)上的貢獻和商業(yè)鼻祖的重要帝位，同時也為新區(qū)的商客和學者和工作人員一個交流學習的機會。范蠡紀念館：主要要展出范蠡的的政治經(jīng)濟思思想，范蠡的的著作，范蠡蠡的英雄事跡跡，范蠡的發(fā)發(fā)明制造。范蠡書吧：范蠡書書吧以商業(yè)圖圖書為主要經(jīng)經(jīng)營主題，結(jié)結(jié)合酒吧來經(jīng)經(jīng)營，為無錫錫新區(qū)的商業(yè)業(yè)精英一處學學習會友場所所。范蠡商史課堂：在在范蠡商史館館建立一間多多媒體課堂，定定期舉辦商業(yè)業(yè)講座，也可可請當?shù)氐纳躺虡I(yè)巨頭講課課，傳授經(jīng)商商歷史，個人人奮斗史以及及想企業(yè)職工工傳授商業(yè)秘秘笈。江南御耕園該項目規(guī)劃6000畝，可與中中央老干部局局合作，為中中央及全國退退休的老干部部老領導打造造一個南方的的體育康樂中中心。同時滿滿足全球的退退休領導干部部來此休閑度度假、康體健健身。吳風越韻度假社區(qū)區(qū)設計采取“一墅一一主題、一墅墅一會所”的理念，建建設50棟商務會所所，建成無錫錫新區(qū)中的企企業(yè)形象代表表，將企業(yè)移動辦辦公、貴賓接接待、休閑體體驗、主題俱俱樂部等多種種元素有機結(jié)結(jié)合起來，每一棟棟房子都設計有自己企業(yè)明顯的風風格和個性。建筑不易過多，必須要有特點和性格，同時每棟建筑又具有獨特的功能，可供游客一年四季休閑會客和高級辦公。樂港樓船度假村項目位于雅河樂港港項目中部，泊泊瀆河、望虞虞河、漕湖交交匯之處。依依岸臨水，數(shù)數(shù)條大型樓船船（非指古代代戰(zhàn)船）交相相錯橫，船上上樓高數(shù)層，船船樓之間有凌凌云梯飛渡，樂樂港里有編鐘鐘臺作為戶外外活動（如婚婚禮）場所，配配以鳴琴閣、琴琴瑟館等輔助助設施。船樓樓內(nèi)有宴會閣閣、休閑閣、養(yǎng)養(yǎng)生閣等各種種休閑設施。依依托大型樓船船，樂港樓船船里還有音樂樂花船表演活活動，音樂花花船休閑產(chǎn)品品等。樂港樓樓船項目定位位為長三角地地區(qū)的“雅奢宴會天天堂”。貴族騎射馬術俱樂樂部馬術緣起于十二世世界中葉歐洲洲王室，馬術術運動被稱為為高貴的王者運運動。近年來馬術術在貴族中越越來越流行，地地位與高爾夫夫不相上下，多多數(shù)愛馬人都都希望擁有自自己的歐洲純純種馬，在該該區(qū)建設馬術術俱樂部、設設備一流的馬馬房、標準的的馬術障礙場場地和休閑騎騎乘場地，讓讓馬術成為無無錫新區(qū)的商務度假時尚尚。（四）節(jié)事活動策策劃通過成功的節(jié)事活活動集聚人氣氣，提升博覽覽園的知名度度，增強文化化旅游產(chǎn)業(yè)的的生命力，有有效增加旅游游經(jīng)濟效益。具具可操作性的的節(jié)事活動包包括吳文化節(jié)節(jié)、梁孟情人人節(jié)、吳商大大會、葡萄文文化節(jié)。吳文化節(jié)：由無錫錫市每年舉辦辦，新區(qū)積極極參與和承辦辦。梁孟情人節(jié)：梁鴻鴻孟光夫妻情情深意厚，舉舉案齊眉，直直到白首偕老老，梁孟的故故事是千百年年來中華民族族忠貞如一愛愛情觀的典型型。主要內(nèi)容容包括：專題題文化藝術表表演、傳統(tǒng)婚婚慶典禮，以以中國傳統(tǒng)審審美觀標準進進行的選美比比賽，傳統(tǒng)服服飾展示及模模特演出、放放河燈，情人人節(jié)狂歡，商商貿(mào)活動等。吳商大會：海內(nèi)外外眾多吳姓商商人是一筆寶寶貴的人文資資源，要充分分利用新區(qū)是是吳源故里的的優(yōu)勢，號召召海內(nèi)外吳商商共聚一堂，共共謀發(fā)展。主主要內(nèi)容包括括：吳商綜合合大會，小范范圍專題研討討，商貿(mào)洽談談，尋根祭祖祖。葡萄文化節(jié)：xxx鎮(zhèn)葡萄種植植已經(jīng)有良好好的基礎，在在此基礎上進進一步做大做做強這一特色色商品，可成成為新區(qū)旅游游的一個亮點點。主要內(nèi)容容包括：葡萄萄采摘，葡萄萄酒釀制展示示，葡萄園晚晚會，葡萄干干制作展示等等。（四）近期主要工工作以項目建設為主要要手段，構建建“一帶四片八八景點”主要項目。擬擬在2008年內(nèi)基本完完成。構建以吳文化為主主題的文化旅旅游線路。擬擬在2009年內(nèi)完成。（1）梳理交通線路，開開通專線旅游游車。（2）鼓勵當?shù)鼐用耖_開發(fā)農(nóng)家樂等等旅游產(chǎn)品，達達到富民利民民目的。（3）抓緊開展人才引引進、宣傳策策劃、招商引引資和基礎設設施建設。進一步營造配套環(huán)環(huán)境，開發(fā)觀觀光、休閑、度度假、健身、科科教等多個方方面的配套設設施，成為華華東地區(qū)著名名的文化旅游游區(qū)。擬在2015年基本建成成。六、投資預算與資資金籌措（一）項目總投資資估算本項目總投資由土土地費用、前前期工程費、基礎設施建設費、管理費、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預見費、運營費、綠化費、旅游項目建設投資費構成，估算總投資約395444萬元。表14-1項目總投資構成序號項目名稱金額（萬元）比例1土地費用136360.00034.5%2前期工程費38753.4009.8%3基礎設施建設費17438.4004.4%4管理費8155.002.1%5開發(fā)期稅費3954.000.99%6其他費用1050.000.26%7不可預見費15817.2004.05%8運營費5600.001.4%9綠化費8820.002.2%10建設投資費159495.77040.3%9合計395444.000100.00%1．土地費用開發(fā)項目土地費用用是指為取得得開發(fā)項目用用地而發(fā)生的的費用。2．前期工程費前期工程費主要包包括開發(fā)項目目的前期規(guī)劃劃、設計、可可行性研究、水水文地質(zhì)勘測測以及“三通一平”等土地開發(fā)發(fā)工程費支出出。規(guī)劃設計費為建安安工程費的3％左右，可可行性研究費費占項目總投投資的1％—3％，水文、地地質(zhì)勘探所需需的費用可根根據(jù)所需工作作量結(jié)合有關關收費標準估估算，取設計概算的的0.5％左右右。

“三通一平”等土地地開發(fā)費用，主主要包括地上上原有建筑物物、構筑物拆拆除費用、場場地平整費用用和通水、電電、路的費用用。3．基礎設施建設費費基礎設施建設費是是指建筑物22米以外和項目目紅線范圍內(nèi)內(nèi)的各種管線線、道路工程程的建設費用用。主要包括括：自來水、雨雨水、污水、煤煤氣、熱力、供供電、電信、道道路、環(huán)衛(wèi)、室室外照明等設設施的建設費費用，各項設設施與市政設設施干線、干干管、干道等等的接口費用用。4.管理費管理費是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的管理部門為為組織和管理理開發(fā)經(jīng)營活活動而發(fā)生的的

各種費用。主主要包括：管管理人員工資資、職工福利利費、辦公費費、差旅費、折折舊費、修理理費、工會經(jīng)經(jīng)費、職工教教育經(jīng)費、社社會保險費、董董事會費、咨咨詢費、審計計費、訴訟費費、排污費、房房地產(chǎn)稅、土土地使用稅、技技術轉(zhuǎn)讓費、技技術開發(fā)費、無無形資產(chǎn)攤消消、開辦費攤攤銷、業(yè)務招招待費、壞賬賬損失、存貨貨盤虧、毀損損和報廢損失失以及其他管管理費用。

管理費可按項目總總投資的3％—5％估算。如如果房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)同時時開發(fā)若干個個房地產(chǎn)項目目，管理費應應該在各個項項目間合理分分攤。5.開發(fā)期稅費項目開發(fā)期所負擔擔的各種稅金金和地方政府府或有關部門門征收的費用用。主要包括括：固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅、市政政支管線分攤攤費、供電貼貼費、用電權權費、分散建建設市政公用用設施建設費費、綠化建設設費、電話初初裝費、建材材發(fā)展基金、人人防工程費等等。6.其他費用其他費用主要包括括臨時用地費費和臨時建設設費、工程造造價咨詢費、總總承包管理費費、合同公證證費、施工執(zhí)執(zhí)照費、工程程質(zhì)量監(jiān)督費費、工程監(jiān)理理費、竣工圖圖編制費、工工程保險費等等雜項費用。7.不可預見費不可預見費根據(jù)項項目的復雜程程度和前述各各項費用估算算的準確程度度，以上述各各項費用之和和的3％一7％估算。8.運營費運營費用通常包括括：人工費，公公共設施設備備運行費、維維修及保養(yǎng)費費，綠地管理理費，衛(wèi)生清清潔與保安費費用，維修與與保養(yǎng)費，辦辦公費，保險險費，房產(chǎn)稅稅，廣告宣傳傳及市場推廣廣費，租賃代代理費，不可可預見費。（二）融資渠道項目所需資金主要要由單位通過過銀行貸款、吸吸引社會資本本以及自籌等等方式解決。原原則上為非政政府資金投入入的項目。項項目資金已基基本籌措到位位，同時得到到地方政府的的認可或得到到一定的財政政配套資金扶扶持。銀行信貸銀行信貸是主要的的融資渠道，可可以采用項目目信貸的方式式借款。項目目信貸要求自自有資本投入入25%以上，可向向銀行貸款75%?？墒褂靡砸韵沦Y產(chǎn)作為為抵押或質(zhì)押押：土地使用用權、相關建建筑物的所有有權、開發(fā)經(jīng)經(jīng)營權、未來來門票或其他他收費權等等等。具體方式式如下：商業(yè)銀行：質(zhì)押、抵抵押。政策銀行：包括國國家開發(fā)銀行行、中國農(nóng)業(yè)業(yè)發(fā)展銀行、中中國進出口銀銀行等的貼息息貸款等。擔保公司政策支持性融資充分利用國家鼓勵勵政策，申請請政策支持性性的信貸融資資，用于基礎礎設施和環(huán)境境保護投資。包包括旅游國債債項目、生態(tài)保護項項目。商業(yè)信用融資開發(fā)中的工程建設設，可以通過過墊資方式進進行。一般情情況下，工程程墊資可以達達到30-400%，若有相應應的墊資融資資的財務安排排，墊資100%也具有可能能性。商業(yè)信用可以表現(xiàn)現(xiàn)在很多方面面，若開發(fā)建建設能與生產(chǎn)產(chǎn)游覽同步進進行，則可對對旅游商品、廣廣告宣傳、道道路建設、景景觀建設等多多方面進行商商業(yè)信用融資資。如：墊資資建設、代銷銷商品、預售售預賣、時權權融資。租賃融資對景區(qū)內(nèi)的商業(yè)設施施進行經(jīng)營權權轉(zhuǎn)讓，吸引引投資。如：：別墅租賃、房屋租賃、商鋪租賃。私募資本融資向社會定向招募投投資人入股，共共同作為發(fā)起起人，形成資資本融資。七、經(jīng)濟與社會效效益（一）經(jīng)濟效益分分析根據(jù)吳博園項目規(guī)規(guī)劃內(nèi)容，未未來項目的收收益主要由景景點門票、餐餐飲消費、住住宿消費、文文娛消費、會會議消費、購購消物費、區(qū)區(qū)內(nèi)交通消費費、綠色產(chǎn)業(yè)業(yè)收益等子項項目構成。將旅游區(qū)的營業(yè)收收入劃分為住住宿收入、餐餐飲收入、會會議收入、景景點游覽收入入、文娛收入入、購物收入入、綠色產(chǎn)業(yè)業(yè)收入和其他他收入七種。根據(jù)規(guī)劃分析，至至2015年核心項目目初步建成之之后，按每位位游客消費200元，年游客客量60萬人次計；2018年按每位游游客消費3550元，年游游客量100萬人次計；2022年按每位游游客消費5000元，年游游客175萬人次計計，其他產(chǎn)業(yè)業(yè)收入按照以以上總收入的的30%計算。各年度營業(yè)收入預預測如下表：：吳博園年營業(yè)收入入預測游客量：萬人收入：萬元元年度20152016201720182019202020212022游客量607286.4100115132.2152175人均消費200250300350380420460500旅游收入1200018000259203500043700555246992087500產(chǎn)業(yè)收入3600540077761050013110166572097626250年總收入15600234003369645500568107218190896113750因此，吳博園項目目在2015--2022年間的總收收入約為4518333萬元。（二）社會效益分分析1.創(chuàng)造近萬個個就業(yè)機會預計項目在正式開開業(yè)的2015年將直接創(chuàng)創(chuàng)造1500個就業(yè)崗位位，間接創(chuàng)造造的就業(yè)崗位位（就業(yè)乘數(shù)數(shù)為5）為7500個，兩者相相加可達到9000個就業(yè)崗位位。另外，隨隨著旅游區(qū)內(nèi)內(nèi)部項目的逐逐步豐富，經(jīng)經(jīng)營期間員工工職位將持續(xù)續(xù)增加。上述述就業(yè)機會不不包括各階段段建設期內(nèi)所所需要的就業(yè)業(yè)人數(shù)。2、創(chuàng)造社會增值效效益數(shù)億元預計項目為其它相相關行業(yè)帶來來的聯(lián)動效益益收入乘數(shù)效效應為5（經(jīng)驗值），則則項目可為社社會帶來的年年均總經(jīng)濟收收入數(shù)