月寧波房地產(chǎn)市場報(bào)告

2009年8月寧波房地產(chǎn)市場分析報(bào)告總結(jié)1、土地掛牌情況1）寧波市六區(qū)土地出讓情況09年8月寧波市六區(qū)共有住宅、商業(yè)土地出讓公告15宗，合計(jì)出讓面積達(dá)到了670415平方米，與7月份的出讓總數(shù)及土地面積相比（7月份出讓土地公告14宗，合計(jì)出讓土地面積約為647203平方米），土地供應(yīng)量環(huán)比增加了23212平方米。出讓土地分布在5個(gè)區(qū)域，包括江東區(qū)、江北北區(qū)、鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)與東部新城區(qū)域。從區(qū)域出讓情況看，東部新城的出讓幅數(shù)最多，共有7幅住宅與商業(yè)用地出讓，合計(jì)面積為90509平方米，而江北北區(qū)出讓面積最多，僅有1幅住宅用地出讓，為江北慈城新區(qū)湖西地塊，其單幅出讓面積也為最大，達(dá)到314208平方米。8月份寧波市六區(qū)土地出讓明細(xì)表2）寧波周邊縣市土地出讓8月份，寧波市區(qū)周邊區(qū)域，共用住宅及商業(yè)用地出讓公告16宗，合計(jì)出讓面積為291921.2平方米；出讓區(qū)域主要分布在慈溪、象山與余姚，其中，余姚出讓面積較多，共出讓住宅及商業(yè)用地6幅，合計(jì)面積150642.2平方米。8月份寧波市周邊區(qū)域土地出讓明細(xì)表2、土地成交情況1）寧波市六區(qū)土地成交09年8月份寧波市六區(qū)共成交住宅、商住及商業(yè)用地5宗，合計(jì)成交面積約為153407.43平方米，與7月份成交數(shù)量相比（7月份成交土地9宗，合計(jì)成交面積為365668.5平方米），本月土地成交面積環(huán)比減少了212261.06平方米。從成交區(qū)域來看，成交土地均集中于鄞州區(qū)，其中，高橋鎮(zhèn)聯(lián)升村1號居住地塊成交面積較大，面積約為50286.91平方米，由寧波吉時(shí)達(dá)置業(yè)有限公司競得。8月份寧波市六區(qū)土地成交明細(xì)表2）寧波周邊縣市土地成交8月份，寧波周邊區(qū)域共成交住宅與商業(yè)用地10幅，合計(jì)面積約為337348.4平方米；從成交區(qū)域來看，分布在慈溪、余姚、象山、寧海與奉化，其中，寧海縣成交面積最多，僅成交1幅商住用地，面積約為115800.6平方米，由寧波市交通房地產(chǎn)有限公司競得。8月份周邊區(qū)域土地成交一覽表寧波商品房市場分析1、住宅市場成交分析(1)8月份住宅市場總體情況截止月底，市六區(qū)住宅市場共成交住宅產(chǎn)品2481套，成交面積為258173.47平方米；市六區(qū)住宅成交套數(shù)比上個(gè)月減少了861套，環(huán)比下降了25.76%。市四區(qū)共成交住宅產(chǎn)品1871套，成交面積為191281.58平方米，市四區(qū)的住宅產(chǎn)品成交均價(jià)為12804元/平方米；市四區(qū)住宅成交套數(shù)較上月減少了478套，環(huán)比下降了20.34%。從供銷情況來看，寧波市四區(qū)商品住宅新增住宅產(chǎn)品面積為84236.56平方米，環(huán)比減少了3.29％。截止5月底，市四區(qū)商品住宅存量約為60.25萬平方米。8月份，從銷售走勢來看，寧波住宅市場價(jià)升量跌的趨勢較為明顯，09年1-8月份，供應(yīng)量與銷售量均劃出一個(gè)金字型的拋物線。而從整體市場來看，僅有高新區(qū)江南一品二期北區(qū)的公寓樓和海曙區(qū)青林灣三期觀瀾小高層，成為8月份市場的亮點(diǎn)樓盤，由于客戶蓄水期較為充分以及市場需求空缺較大，使這2個(gè)樓盤在開盤后，均有不錯(cuò)的銷售業(yè)績。（2）各區(qū)域的成交情況分析從各區(qū)域的成交情況來看，僅有海曙區(qū)與高新區(qū)還能保持上升的成交態(tài)勢，而其他各區(qū)域的成交量均有不同程度的下降。其中，海曙區(qū)主要由青林灣的三期觀瀾小高層住宅放量，較7月份增加了206套，上升幅度較大；高新區(qū)的江南一品在長期蓄水后終于正式開盤，由于客戶累積較好，而且區(qū)域圍繞東部新城，未來預(yù)期較好，而且競爭對手匱乏，成交量與成交價(jià)格一路攀高；北侖區(qū)域在7月份世茂世界灣集中放量后，續(xù)量不足使該區(qū)域成交量下降幅度較大，但區(qū)域內(nèi)低價(jià)樓盤的存量也逐步消化，客戶更多選擇一些低單價(jià)大面積的戶型，成績量依然能維持在500套以上；鄞州區(qū)由于后續(xù)供量不足，成交量較7月份又下降了352套，目前主要為盛世天城、上上城等大盤的存量消化，其他個(gè)盤成交量均較??；江北北區(qū)由于單價(jià)相對較低，而成為了許多首次置業(yè)群的選擇區(qū)域，但隨著市區(qū)價(jià)格不斷升高，也使該區(qū)域的價(jià)格水漲船高，如奧林80的單價(jià)已上升到10000元/平米左右，但月成交量還是能維持近200套；其他各區(qū)域成交量均在100套以下，主要原因還是在于供應(yīng)量不足。鄞州各區(qū)域成交情況明細(xì)從鄞州各區(qū)域成交情況來看，5-8月份的總體成交呈遞減趨勢，8月份僅下應(yīng)區(qū)域與7月份持平，而其他各區(qū)域均有下滑，其中，中心區(qū)還是保持了各片區(qū)成交首位，合計(jì)成交283套，但較上月則減少了109套；城西片區(qū)下降最多，本月僅成交84套，較上月減少了186套。由各區(qū)域1-8月的價(jià)格走勢來看，大部分區(qū)域均保持了水平向上的曲線，說明由年初以來隨著市場的逐步回暖，各區(qū)域的價(jià)格平穩(wěn)向上的態(tài)勢明顯。海曙區(qū)，在8月份青林灣三期觀瀾小高層放量后，價(jià)格相比較二期觀庭別墅價(jià)格下降不少，月度均價(jià)在13424元/平米，江北北區(qū)依然維持市區(qū)價(jià)格低谷的現(xiàn)狀，一直在6000-8000元/平米的區(qū)間徘徊，雖然奧林80、頤和名苑也隨著市場開始拉高價(jià)格，但由于盛世嘉苑等低價(jià)樓盤的成交，區(qū)域市場價(jià)格并未大幅度提升；而江北區(qū)成交量大幅下降，價(jià)格也有所下滑；江東區(qū)、鄞州區(qū)、高新區(qū)等東南部的熱點(diǎn)區(qū)域，自年初開始價(jià)格上升的幅度均在4000元/平米以上。從各區(qū)域的銷售走勢圖來看，除鄞州區(qū)走勢波動(dòng)幅度較大，8月的成交量再次下滑，接近600套，而高新區(qū)由于江南一品二期公寓的放量，使高新區(qū)的銷售總量上升到600套以上，而海曙區(qū)在青林灣三期觀瀾的帶動(dòng)下，銷售曲線也有所提升，而其他各曲線，則在7月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下滑。（3）商品住宅成交數(shù)據(jù)分析從成交均價(jià)比例來看，由于北侖區(qū)域成交量的減少，6000－8000元/平米的區(qū)間，減少了20個(gè)百分點(diǎn)；而10000元/平米以上的區(qū)間有上升的趨勢，12000－14000元/平米區(qū)間增加了14個(gè)百分點(diǎn)；14000－16000元/平米區(qū)間增加了12個(gè)百分點(diǎn)，16000－18000元/平米區(qū)間增加了9個(gè)百分點(diǎn)。從成交面積比例來看，60平米以下區(qū)間的比例大幅上升，較上月增加拉27個(gè)百分點(diǎn)，這主要由于江南一品二期公寓的大幅放量所致；60－80平米區(qū)間，較上月增加了2個(gè)百分點(diǎn)；80－100平米的區(qū)間與上月持平；由于北侖區(qū)成交量下滑，100平米以上區(qū)域的比例均有所下降，100－120平米區(qū)間下降了3個(gè)百分點(diǎn)；120－140平米區(qū)間的比例下降幅度較大，較上月減少了19個(gè)百分點(diǎn)，而140－160平米區(qū)間較上月也下降了4個(gè)百分點(diǎn)。（4）8月份新推樓盤情況8月份，高新區(qū)、鄞州區(qū)、海曙區(qū)以及江東區(qū)均有樓盤推出了新的房源。從推出的項(xiàng)目來看，均為前期項(xiàng)目的續(xù)推，共推出889套，合計(jì)推出面積84236.56平方米。從推出的類型來看涵蓋了單身公寓、復(fù)式公寓、別墅、高層與小高層，類型較為豐富。其中，高新區(qū)的江南一品公寓以及青林灣三期觀瀾推出的量較大，均接近3萬平米左右。從銷售情況來看，江南一品由于前期蓄水時(shí)間較長，而且預(yù)定情況較好，另一方面，產(chǎn)品的總價(jià)較低，適宜投資；因此，開盤前2天的內(nèi)部認(rèn)購期間就有不錯(cuò)的去化量，開盤當(dāng)天幾乎已去化完畢，僅有復(fù)式公寓可以供應(yīng)；而青林灣三期觀瀾在海曙區(qū)幾乎無競爭項(xiàng)目，但由于價(jià)格上調(diào)以及優(yōu)惠的減少，對銷售還是形成了一定阻力，不過開盤期間內(nèi)還是能有70%的成交量，這說明海曙區(qū)由于大規(guī)模拆遷，軌道新建等因此，需求量有擴(kuò)大趨勢。另二個(gè)項(xiàng)目，盛世天城的頤墅以及BOBO城二期的小小高層，由于戶型較大、總價(jià)較高，銷售形勢一般。2、寫字樓市場成交分析（1）1-8月寧波市區(qū)寫字樓成交走勢8月份，寫字樓成交走勢較為平穩(wěn)，還是能保持在近6萬平米的高位，這就意味著，每周都有1萬平米以上的銷售量，成交的主力區(qū)域依然在高新區(qū)、鄞州南部商務(wù)區(qū)與江東區(qū)。從市場層面來看，成交較多的項(xiàng)目分二類產(chǎn)品，一類是有價(jià)格優(yōu)勢的近郊項(xiàng)目，并有政策扶持以及優(yōu)惠措施；另一類是項(xiàng)目接近交付，區(qū)位較好，這類項(xiàng)目分布在江東區(qū)較多。（2）各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龀山涣颗判袕母鲄^(qū)域的成交情況來看，高新區(qū)以26500.06平米的成交量高居首位，但其成交價(jià)格也為最低，平均價(jià)格在6042元/平米；鄞州區(qū)以18339.66平米的成交量次之，由于南部商務(wù)區(qū)寫字樓一部分開始銷售，該區(qū)域辦公樓的成交量上升也較為明顯，但成交的價(jià)格也僅在7653元/平米；江東區(qū)合計(jì)成交了10587.63平米，成交均價(jià)為10960元/平米，成交項(xiàng)目主要為已建成寫字樓居多。從成交面積來看，本月寧波寫字樓市場成交前三位的樓盤是：第一、高新區(qū)的寧波研發(fā)園成交了174套，成交面積為21341.93平方米，成交均價(jià)為5602元/平方米；第二、鄞州區(qū)的創(chuàng)新.128成交了6套，成交面積為5291.42平方米，成交均價(jià)為5862元/平方米；第三、江東區(qū)的東城國際商務(wù)大廈成交了10套，成交面積為4731.79平方米，成交均價(jià)為10141元/平方米。3、商業(yè)（商鋪）市場成交分析（1）1-8月寧波市區(qū)商業(yè)（商鋪）成交走勢8月份，商業(yè)項(xiàng)目成交量有下滑趨勢，較上月下降了7000多平米，但還是能維持1萬平米以上的銷售量；從成交區(qū)域來看，鄞州區(qū)以3819.96平米的成交量保持第一，江北北區(qū)與北侖區(qū)次之。從各區(qū)域的成交情況來看，鄞州區(qū)已成交38套，合計(jì)面積3819.96平米為各區(qū)成交首位，區(qū)域內(nèi)新建小區(qū)開始逐步成熟，社區(qū)底層商業(yè)的成交居多，另一方面，廣場型商業(yè)也有部分成交，區(qū)域成交均價(jià)為17761元/平米；江北北區(qū)以3762.96平米的成交量緊隨其后，主要成交項(xiàng)目為慈城新天地商業(yè)廣場，該區(qū)域的成交均價(jià)為12410元/平米;北侖區(qū)成交量位居第三，其成交項(xiàng)目以社區(qū)底商型物業(yè)為主。（3）