房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力培育探討論文

第1章緒論1.1論文研究的現(xiàn)狀和意義隨著美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，中國(guó)的房地產(chǎn)界爭(zhēng)論已經(jīng)不是在于房?jī)r(jià)是否過(guò)高，房地產(chǎn)是否存在泡沫的問(wèn)題上了，更多的企業(yè)家都把心思放在企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力上。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)型的市場(chǎng)需要企業(yè)有突出的核心競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)萎縮的市場(chǎng)更是體現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)候。隨著消費(fèi)者購(gòu)房消費(fèi)日趨成熟，以及中央、地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀(guān)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)必然日趨激烈，企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)，就必須提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。然而，如何提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從哪些方面提升，怎么提升？這些就是困擾現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的根本問(wèn)題。各路專(zhuān)家眾說(shuō)紛紜，在房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的關(guān)頭，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)企業(yè)的影響力充分得到了體現(xiàn)。金融風(fēng)暴促使了房地產(chǎn)企業(yè)不得不進(jìn)行徹底的整改。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，從人才、資本、房屋產(chǎn)品、客戶(hù)服務(wù)及品牌五個(gè)因素，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要性及何如從這五個(gè)方面提升房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行了探討。1.2研究的方法運(yùn)用理論聯(lián)系實(shí)際的方法從實(shí)際出發(fā)，理論聯(lián)系實(shí)際是本文研究的前提基礎(chǔ)和基本方法。同時(shí)，本文將結(jié)合我國(guó)的基本國(guó)情，基本社會(huì)主義制度及近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，系統(tǒng)地分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀。本文的研究目的不僅要在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行豐富完善，而且要不斷地運(yùn)用發(fā)展的理論去直到我們房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際工作。定性與定量相互結(jié)合定性分析是對(duì)事物的規(guī)定性的分析，定量分析則是對(duì)事物數(shù)量、比例及其趨勢(shì)的分析。在研究此課題時(shí)，一方面要通過(guò)定性的分析從房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行中尋找出內(nèi)在的必然聯(lián)系，揭示其發(fā)展規(guī)律；另一方面，通過(guò)定量分析，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方面提供切實(shí)可靠的佐證。第2章房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的界定2.1房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念近年來(lái)，什么是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的討論日益激烈。關(guān)于核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念早在1990年《哈佛商業(yè)評(píng)論》里的說(shuō)法是：核心競(jìng)爭(zhēng)力是在一個(gè)組織內(nèi)部經(jīng)過(guò)整合了的資源、知識(shí)和技能。這是由美國(guó)密西根大學(xué)商學(xué)院教授普拉哈拉德(C.K.Prahalad)和倫敦商學(xué)院教授哈默爾(G.Hamel)發(fā)表的《企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力》中提出的。他們對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力的定義是：“在一個(gè)組織內(nèi)部經(jīng)過(guò)整合了的知識(shí)和技能，尤其是關(guān)于怎樣協(xié)調(diào)多種生產(chǎn)技能和整合不同技術(shù)的知識(shí)和技能”。在普拉哈拉德和哈默爾看來(lái)，核心競(jìng)爭(zhēng)力首先應(yīng)該有助于公司進(jìn)入不同的市場(chǎng)，它應(yīng)成為公司擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的能力基礎(chǔ)。其次，核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)創(chuàng)造公司最終產(chǎn)品和服務(wù)的顧客價(jià)值貢獻(xiàn)巨大，它的貢獻(xiàn)在于實(shí)現(xiàn)顧客最為關(guān)注的、核心的、根本的利益，而不僅僅是一些普通的、短期的好處。最后，公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)該是難以被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所復(fù)制和模仿的。正如海爾集團(tuán)總裁張瑞敏所說(shuō)的那樣：“創(chuàng)新（能力）是海爾真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)樗灰谆驘o(wú)法被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所模仿?！本C上所述，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，即企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中起關(guān)鍵和主導(dǎo)作用的生產(chǎn)要素，是企業(yè)保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、獲得穩(wěn)定收益且不易被對(duì)手模仿的獨(dú)特能力。企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的最終目的是企業(yè)的良性發(fā)展和利益最大化，學(xué)者們對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力的探討也一般集中在能夠提升這兩方面的作用點(diǎn)，比如：人才、資本、房屋產(chǎn)品、客戶(hù)服務(wù)和品牌等等。2.2房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力到底是什么？合生創(chuàng)展說(shuō)是土地，潘石屹說(shuō)是創(chuàng)新，王石說(shuō)是人才，任志強(qiáng)說(shuō)是資本，到底是什么呢？每一個(gè)公司都有自己看待房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重點(diǎn)所在，這四人僅僅是代表四個(gè)地產(chǎn)大亨的看法，當(dāng)然還有些地產(chǎn)大亨有著自己獨(dú)特的見(jiàn)解，比如：大連萬(wàn)達(dá)的品牌，萬(wàn)科的萬(wàn)客會(huì)等等?？偨Y(jié)起來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)主要集中在五個(gè)因素：人才、資本、房屋產(chǎn)品、客戶(hù)服務(wù)和品牌。以人為本“以人為本”這四個(gè)字，在每一個(gè)公司的網(wǎng)站上都能看到，可見(jiàn)每一個(gè)企業(yè)對(duì)于人才是多么的渴望，人才是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)是人才密集型行業(yè)，人才需求量大。從趨勢(shì)看，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)轉(zhuǎn)入了人才的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)自身所具有的專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)大、投資額大、投資回收期長(zhǎng)、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、良好的心理素質(zhì)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光及很強(qiáng)的綜合能力。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理還普遍存在專(zhuān)業(yè)人員，高級(jí)人才嚴(yán)重匱乏，員工流動(dòng)過(guò)于頻繁，只強(qiáng)調(diào)對(duì)員工的開(kāi)發(fā)而忽視對(duì)各級(jí)管理者素質(zhì)的提高，缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源管理制度和體系，不注重企業(yè)文化建設(shè)等亟待解決的問(wèn)題。王石說(shuō)人才是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重點(diǎn)所在，的確，人才對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是尤為看重。2004年5月，萬(wàn)科正式啟動(dòng)“萬(wàn)科人才資質(zhì)模型”，這個(gè)模型包括資質(zhì)模型和測(cè)評(píng)工具兩部分內(nèi)容，前者為萬(wàn)科需要什么樣的人提供了標(biāo)準(zhǔn)，后者用來(lái)衡量一個(gè)具體的人符合標(biāo)準(zhǔn)的程度。這是一個(gè)專(zhuān)為萬(wàn)科人制定，測(cè)評(píng)報(bào)告將為最后的錄用及升遷結(jié)果提供參考。在這個(gè)模型下已經(jīng)走出了以批批精干的職業(yè)經(jīng)理人，王石、郁亮、郭均、莫軍、林少洲等等，每個(gè)都是能夠獨(dú)當(dāng)一面的職業(yè)經(jīng)理人?？梢哉f(shuō)“萬(wàn)科人才資質(zhì)模型”不但為萬(wàn)科自己培養(yǎng)了一大批精干的管理層，也為社會(huì)培養(yǎng)不少房產(chǎn)精英。一流的人才造就一流的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的高低很大一部分因素體現(xiàn)在人才上。資本儲(chǔ)備房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，充裕的資金籌備是保證企業(yè)正常運(yùn)作的前提，房地產(chǎn)也是一個(gè)長(zhǎng)期投資的過(guò)程，強(qiáng)大的資金后盾是工程順利進(jìn)行的必要保證。房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投人、高回報(bào)的資金密集型行業(yè)，充裕的資金籌備是保證企業(yè)正常運(yùn)作的前提，因此資本要素的培養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。與其他國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)相比，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)規(guī)模、年均開(kāi)發(fā)規(guī)模都非常小，與房地產(chǎn)業(yè)資本密集的行業(yè)特點(diǎn)極不相稱(chēng)。由于開(kāi)發(fā)商形不成規(guī)模，社會(huì)資源分散，造成資源低效率使用，是開(kāi)發(fā)商整體水平不高的主要原因。單個(gè)企業(yè)，由于開(kāi)發(fā)商不能規(guī)模籌集資金，也就無(wú)法投人足夠的資源用于新產(chǎn)品技術(shù)層面的研究；也就不能積極采用新型材料和新工藝。因此，拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，最終走兼并收購(gòu)的整合之路是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。20世紀(jì)末期，許多房地產(chǎn)公司選擇上市來(lái)加強(qiáng)自身的資金實(shí)力，特別是萬(wàn)科，1991年萬(wàn)科上市，正是利用這筆資金，萬(wàn)科得以高姿態(tài)以2000萬(wàn)元的報(bào)價(jià)，一舉拿下威登別墅地塊。上市籌集資金，使萬(wàn)科有了充足的資金，走上了高速發(fā)展的大道。李嘉誠(chéng)領(lǐng)導(dǎo)的長(zhǎng)和系坐擁強(qiáng)大的資金，在內(nèi)地從容規(guī)劃，不斷通過(guò)搶地增加土地儲(chǔ)量。長(zhǎng)和有如此的胃口，正是亞洲首富李嘉誠(chéng)的支撐。當(dāng)房地產(chǎn)走向商業(yè)化的那一刻，資金就成為了重中之重，任何與商業(yè)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)離開(kāi)了資金就是空談，地產(chǎn)更不用不說(shuō)，作為長(zhǎng)期的大額的投資，資本儲(chǔ)備尤為重要。質(zhì)量理念產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)成長(zhǎng)的生命線(xiàn)，在房地產(chǎn)業(yè)，施工質(zhì)量是產(chǎn)品成功的關(guān)鍵，“前營(yíng)銷(xiāo)”工作做得再好、開(kāi)發(fā)理念再先進(jìn)也要通過(guò)一個(gè)切實(shí)的產(chǎn)品來(lái)體現(xiàn)。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品相比較,既有一般商品的屬性,又有其特殊性,是一種特殊商品。認(rèn)識(shí)房屋質(zhì)量的重要性，強(qiáng)化質(zhì)量生命線(xiàn)的理念，是企業(yè)扎實(shí)發(fā)展的基礎(chǔ)。杭州綠城，在浙江人的心里，“綠城”就是質(zhì)量的代名詞，13年的歷程，讓綠城真正走進(jìn)了百姓的心里。早期的桂花園系列、九溪玫瑰園、丹桂園、桃花源等，現(xiàn)在的麗江公寓、蔚藍(lán)公寓、藍(lán)庭公寓、玉蘭公寓等等，這些樓盤(pán)在質(zhì)量和性?xún)r(jià)比上都打上了“綠城品質(zhì)”的烙印。綠城·杭州桂花城榮獲2000全國(guó)新世紀(jì)人居經(jīng)典住宅小區(qū)金獎(jiǎng)，2002“中國(guó)精品樓盤(pán)”杭州代表樓盤(pán)。2000年10月21日，聯(lián)合國(guó)人居中心主任安娜女士在參觀(guān)完綠城·杭州九溪玫瑰園后留下了“Goodtobehere!”的題詞。九溪玫瑰園作為杭州人居環(huán)境的經(jīng)典代表樓盤(pán)，為杭州贏(yíng)得了榮譽(yù)。這些獎(jiǎng)項(xiàng)都是對(duì)綠城樓盤(pán)品質(zhì)質(zhì)量的合理評(píng)價(jià)。綠城的成功，是其一貫堅(jiān)持的質(zhì)量理念為其在與同行的競(jìng)爭(zhēng)中取得了客戶(hù)的信心，也是其核心競(jìng)爭(zhēng)力的充分體現(xiàn)。客服服務(wù)體系顧客是上帝，這是所有商家的一致觀(guān)點(diǎn)。在房地產(chǎn)業(yè)中，這是尤為重要的，因?yàn)樽≌氖酆蠓?wù)不是一年兩年，是70年的長(zhǎng)期服務(wù)，所以住戶(hù)對(duì)于住房的物業(yè)和售后服務(wù)看得尤為重要，住戶(hù)在選擇樓盤(pán)是物業(yè)就是一個(gè)重要的考察方面。作為住宅業(yè)的龍頭老大，萬(wàn)科于1998年在深圳成立萬(wàn)客會(huì)，是萬(wàn)科集團(tuán)于國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的房地產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)俱樂(lè)部。多年來(lái)，萬(wàn)客會(huì)致力于在“讓萬(wàn)科理解客戶(hù)，讓客戶(hù)理解萬(wàn)科”的基礎(chǔ)上建立理性、對(duì)等、雙贏(yíng)的與客戶(hù)間的供求交流方式。為什么萬(wàn)科的樓盤(pán)一直暢銷(xiāo)的原因和萬(wàn)客會(huì)有很大的關(guān)系。古人云：得人心者得天下。萬(wàn)科致力于對(duì)客戶(hù)的維護(hù)，萬(wàn)客會(huì)的打造，使得萬(wàn)科的住戶(hù)成為了萬(wàn)科發(fā)展堅(jiān)實(shí)的后盾。品牌效應(yīng)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局已由過(guò)去的單純概念營(yíng)銷(xiāo)向品牌營(yíng)銷(xiāo)過(guò)渡，品牌不僅僅代表著企業(yè)的知名度和實(shí)力，同時(shí)也代表著產(chǎn)品的特色、信譽(yù)和品質(zhì)。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定水平，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，消費(fèi)者也越來(lái)越成熟，品牌在消費(fèi)者購(gòu)房決策中的作用越來(lái)越重要。大連萬(wàn)達(dá)之所以會(huì)成為家喻戶(hù)曉的品牌，得益于王健林的前瞻意識(shí)，一開(kāi)始就把目光投向了1994年中國(guó)甲A足球，萬(wàn)達(dá)在甲A創(chuàng)下三連冠的成績(jī)，一下子把“萬(wàn)達(dá)”這個(gè)名字傳遍大江南北。王健林之所以投資足球，正是他對(duì)品牌的看重。現(xiàn)今，杭州綠城也效仿大連萬(wàn)達(dá)投資中國(guó)足球，收得的效果也是相當(dāng)理想。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)早就進(jìn)入了品牌的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)、企業(yè)、消費(fèi)者對(duì)品牌的需求趨于旺盛，品牌競(jìng)爭(zhēng)力逐漸成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是可感知的實(shí)實(shí)在在的利益,而品牌競(jìng)爭(zhēng)力又是這種利益的最佳表現(xiàn)形式。第3章房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的作用分析房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從有錢(qián)排隊(duì)買(mǎi)房，轉(zhuǎn)向了有房想辦法賣(mài)出去的局面，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，人們更看重開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，物業(yè)的質(zhì)量好壞，而不僅僅是針對(duì)地段挑房子。所以，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的作用在這個(gè)階段很直觀(guān)地反映出來(lái)了。3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析從2008年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)從一個(gè)快速增長(zhǎng)期進(jìn)入了調(diào)整期，說(shuō)白了就是企業(yè)之間赤裸裸的競(jìng)爭(zhēng)。在競(jìng)爭(zhēng)中，很明顯企業(yè)是否具有競(jìng)爭(zhēng)力就是根本，而核心競(jìng)爭(zhēng)力就是競(jìng)爭(zhēng)中的主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)。進(jìn)入2009年，面對(duì)供過(guò)于求，人們處在觀(guān)望階段，國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的力度不斷加大，各項(xiàng)優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺(tái)，面對(duì)這塊不夠大的蛋糕，一些有預(yù)見(jiàn)性，有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)響應(yīng)政府，打出優(yōu)惠措施，迅速回籠資金，而一些競(jìng)爭(zhēng)力不夠的企業(yè)則面臨著倒閉或者已經(jīng)倒閉了。如杭州市文廣集團(tuán)推出了“你買(mǎi)房我貼錢(qián)”活動(dòng)，說(shuō)白了是變相打折，但收到的效果卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于直接打折讓利的結(jié)果。雖然效果只是短期的，卻收到了快速回籠資金的效果，如參加這次活動(dòng)的云溪香山、紅蘋(píng)果、耀江·文鼎苑等等。從這些新穎的打折活動(dòng)不難看出，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了搶著吃的局面，要能夠爭(zhēng)搶到食物，就需要有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。3.2房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的作用分析房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在人才、資本、房屋產(chǎn)品、客戶(hù)服務(wù)和品牌等五個(gè)方面，這五個(gè)方面分別起到什么作用呢？人才，房地產(chǎn)企業(yè)的根本人才，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，不管是執(zhí)行力，還是管理能力，都是需要人去做，需要人去體現(xiàn)。所以“以人為本”不是企業(yè)提出來(lái)，而是顯而易見(jiàn)存在的事實(shí)，正因?yàn)橛袃?yōu)秀的團(tuán)隊(duì)才會(huì)有優(yōu)秀的企業(yè)。上面提到了“萬(wàn)科人才資質(zhì)模型”，這是2000年惠普人力資源負(fù)責(zé)人推薦給萬(wàn)科的，那么從2004年這個(gè)模型正式建立至今萬(wàn)科的人才庫(kù)發(fā)生了什么變化，又使萬(wàn)科發(fā)生了什么變化？用“萬(wàn)科大學(xué)”這個(gè)名詞來(lái)概括萬(wàn)科對(duì)人才的培養(yǎng)是最貼切的。萬(wàn)科大學(xué)，就是說(shuō)萬(wàn)科在別人看來(lái)已經(jīng)像大學(xué)一樣在生產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，是個(gè)人才的產(chǎn)出地而不僅僅是內(nèi)銷(xiāo)了。這些人才使萬(wàn)科2009年1月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積28.6萬(wàn)平米，銷(xiāo)售額金額21.9億元，分別比08年同期增長(zhǎng)24.2%和18.6%，在金融危機(jī)的背景在仍取得這樣的成績(jī)，應(yīng)該歸功于萬(wàn)科的職業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。外界對(duì)萬(wàn)科的評(píng)價(jià)已經(jīng)不僅僅是住宅業(yè)的龍頭了，在人才的培養(yǎng)上，萬(wàn)科也走在了最前面。要提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，人才是首當(dāng)其沖的，是最直接也是最根本的競(jìng)爭(zhēng)力所在。資本，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的底氣任何企業(yè)都需要資本，資本是一個(gè)企業(yè)實(shí)力最有說(shuō)服力的體現(xiàn)。在競(jìng)爭(zhēng)中，資本就是底氣，就是發(fā)言權(quán)，只有雄厚的資本作為保障，其他的措施和改革才能順利實(shí)施。房地產(chǎn)業(yè)本來(lái)就是一個(gè)長(zhǎng)效的巨額的投資過(guò)程。在近幾年的房地業(yè)冒出來(lái)的大企業(yè)中，許多都是資本轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的，像保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、昆侖職業(yè)等等，都是半路出家，靠的就是雄厚的資金后盾。萬(wàn)科當(dāng)然是個(gè)例外，但是萬(wàn)科也是借助于1991年上市籌集了大量資金來(lái)攻城略地。保利地產(chǎn)，隸屬于保利集團(tuán)，保利集團(tuán)是央級(jí)企業(yè)，其資金實(shí)力毋庸至于，借助于這個(gè)力量，2006年保利地產(chǎn)在上海上市，很快就進(jìn)行大面積的攻城略地，到2008年，保利地產(chǎn)市場(chǎng)份額占了1.3%，較2007年0.58%，增長(zhǎng)了124%，開(kāi)始威脅萬(wàn)科的地位。像保利地產(chǎn)這樣的企業(yè)還有很多，他們能夠瘋狂的攻城略地，總公司雄厚的資金實(shí)力就是他們的底氣。資本，就是錢(qián)，沒(méi)錢(qián)連拿地都沒(méi)辦法，不用說(shuō)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)了，所以資本在房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力中的作用是毋庸置疑的。房屋產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)什么是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就是土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房屋產(chǎn)品就是建筑物和與他配套的一系列附帶品。它是給人們最直觀(guān)的印象，也是最能給人們印象的東西，人們最關(guān)注的也是房屋產(chǎn)品。截至2008年12月底,綠城2008年總銷(xiāo)售額達(dá)151.8億元,同比上年減少2.2億元。雖如此,這個(gè)業(yè)績(jī)?cè)谛碌闹袊?guó)房地產(chǎn)企業(yè)“百億俱樂(lè)部”前進(jìn)了一位,位列第五,僅次于萬(wàn)科、中海、保利、碧桂園。地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)最新從綠城房地產(chǎn)獲得以上消息,而這一業(yè)績(jī)?cè)诤贾菁罢憬慨a(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額榜首。綠城業(yè)主對(duì)綠城物業(yè)的忠誠(chéng)度達(dá)到了87.6%。對(duì)此業(yè)績(jī),綠城方面則認(rèn)為與公司產(chǎn)品品質(zhì)有關(guān)。綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾明確表示,不能因?yàn)殡A段性的困難而導(dǎo)致行業(yè)的倒退,尤其是品質(zhì)方面的倒退是非常不應(yīng)該的。綠城的房產(chǎn)集中在長(zhǎng)江中下游地區(qū)，不像萬(wàn)科、保利、中海等是全國(guó)性的，所以綠城能取得如此銷(xiāo)售額與87.6%綠城業(yè)主忠誠(chéng)度是分不開(kāi)的。房屋產(chǎn)品品質(zhì)，是綠城的追求，也是綠城核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。房產(chǎn)是長(zhǎng)期的產(chǎn)品，品質(zhì)就是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)就是房屋產(chǎn)品，沒(méi)有質(zhì)量的保證，其他的一切努力換來(lái)的只是業(yè)主的拋棄?？蛻?hù)服務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的出發(fā)點(diǎn)房地產(chǎn)本身不是經(jīng)常性消費(fèi)品，所以很多開(kāi)發(fā)商忽略了客戶(hù)維護(hù)，認(rèn)為二次消費(fèi)的客戶(hù)只占了一小部分?？墒遣灰?，最好的品牌就是住戶(hù)嘴里流傳的品牌，所以，客戶(hù)服務(wù)不但是住房?jī)r(jià)值的體現(xiàn)，也是品牌延伸的途徑。根據(jù)獨(dú)立第三方所作調(diào)查，目前萬(wàn)科客戶(hù)的重復(fù)購(gòu)買(mǎi)意向?yàn)?3％，30％左右的業(yè)主由老客戶(hù)推薦，70％以上則靠市場(chǎng)口碑吸引。從調(diào)查數(shù)據(jù)上看，萬(wàn)科客戶(hù)滿(mǎn)意度還是不錯(cuò)的。不過(guò)，PulteHomes公司達(dá)到40％以上的客戶(hù)實(shí)際重復(fù)購(gòu)買(mǎi)率，仍讓萬(wàn)科看到了進(jìn)一步培養(yǎng)客戶(hù)忠誠(chéng)度的充分空間。顯然，對(duì)進(jìn)行大規(guī)模跨地域經(jīng)營(yíng)的PulteHomes公司與萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，同樣面臨著每一個(gè)局部地區(qū)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)品牌對(duì)全國(guó)性企業(yè)品牌的有力挑戰(zhàn)，客戶(hù)的品牌忠誠(chéng)度如何，往往是開(kāi)發(fā)商在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功與否的一個(gè)關(guān)鍵。品牌，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的先鋒品牌是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，已開(kāi)始步入成熟階段。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)始意識(shí)到品牌的重要性了。在市場(chǎng)不太成熟，供不應(yīng)求的時(shí)候，產(chǎn)品根本不需要品牌。因?yàn)楫a(chǎn)品一生產(chǎn)出來(lái)就能賣(mài)掉，就不用花太多的心思去打造品牌。只有在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較好的情況下，才需要通過(guò)品牌這個(gè)媒介，讓別人來(lái)對(duì)比和評(píng)價(jià)產(chǎn)品的品質(zhì)如何。無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)社會(huì)來(lái)講，品牌可以降低供應(yīng)方和消費(fèi)方的一些成本?，F(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)品牌的根基太淺，我國(guó)房地產(chǎn)品牌成熟尚需假以時(shí)日。其主要原因有三：一是品牌的形成在很大程度上有賴(lài)于消費(fèi)者的成熟，而商品房消費(fèi)者的品牌意識(shí)尚未形成；二是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識(shí)別系統(tǒng)，未建立起有效的品牌管理架構(gòu)及體制，品牌在消費(fèi)者心目中的形象定位模糊不清；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有明顯的地域性特征，由此開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)目之間、項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)商之間的品牌形象連接容易脫節(jié)，這是房地產(chǎn)品牌經(jīng)營(yíng)最難克服的先天存在的阻力。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者品牌意識(shí)的提高，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始嘗試由產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)進(jìn)入品牌經(jīng)營(yíng)，站在品牌的高度來(lái)運(yùn)作市場(chǎng)。進(jìn)入2009年，房屋空置率不斷攀升，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)去高度競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，品牌效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。2000年王健林提出萬(wàn)達(dá)品牌整合，從“知道足球就知道王健林”到“知道房地產(chǎn)就知道王健林”，萬(wàn)達(dá)走了一條完整得品牌路線(xiàn)。1994年以來(lái)，全國(guó)刮起了大連萬(wàn)達(dá)風(fēng)，大連足球在全國(guó)聲名遠(yuǎn)播，萬(wàn)達(dá)也成為了家喻戶(hù)曉的品牌。乘著足球打下的品牌效應(yīng)，王健林適時(shí)退出足壇，讓萬(wàn)達(dá)房產(chǎn)的品牌跟上了足球的腳步。經(jīng)過(guò)近10年得調(diào)整，萬(wàn)達(dá)的品牌依然深入人心，而萬(wàn)達(dá)的房產(chǎn)也同樣受人追捧。借助足球產(chǎn)業(yè)功率強(qiáng)大的助推器，大連萬(wàn)達(dá)已成功進(jìn)入二度發(fā)展空間。品牌成為了萬(wàn)達(dá)進(jìn)軍的先鋒，房產(chǎn)未到品牌先至，為萬(wàn)達(dá)進(jìn)軍全國(guó)掃除了不少障礙。王健林在一次訪(fǎng)談中說(shuō)到：“足球給我們公司帶來(lái)很高的聲望和美譽(yù)度，為我們向異地發(fā)展奠定了良好的社會(huì)基礎(chǔ)。足球踢出了‘萬(wàn)達(dá)’的影響力，顯示了‘萬(wàn)達(dá)’的實(shí)力。如果沒(méi)有足球，我們可能還需要更長(zhǎng)的時(shí)間才能成為全國(guó)的知名企業(yè)?！迸c其說(shuō)足球成就了萬(wàn)達(dá)，不如說(shuō)王健林對(duì)品牌的看重使萬(wàn)達(dá)走在了房產(chǎn)企業(yè)的前列。品牌驅(qū)動(dòng)就是建立起以品牌為主導(dǎo)的戰(zhàn)略，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以品牌為核心，一切活動(dòng)的目標(biāo)就是提升品牌價(jià)值，塑造品牌的強(qiáng)勢(shì)地位。這是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，賣(mài)的不是房子，而是一種情感與文化，實(shí)現(xiàn)的是品牌與消費(fèi)者的情感溝通，帶給消費(fèi)者的是一種體驗(yàn)，而品牌此時(shí)已經(jīng)發(fā)展成為情感品牌。第4章提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的途徑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有限是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍問(wèn)題，而次貸危機(jī)的爆發(fā)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力逐漸上升。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)唯有追求企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育和提高才可謀求長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)企業(yè)及行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。4.1尋求人力資源開(kāi)發(fā)的制高點(diǎn)確定房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵人才實(shí)際上不同的人，不同的職位在價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中的作用是不一樣的。房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)人才有三類(lèi)：核心技術(shù)開(kāi)發(fā)人才，技術(shù)應(yīng)用人才和技術(shù)操作人才。核心技術(shù)開(kāi)發(fā)人才是掌握企業(yè)核心技術(shù)的人才，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言主要是指具有市場(chǎng)定位能力，功能規(guī)劃能力及設(shè)計(jì)識(shí)別能力的人才；技術(shù)應(yīng)用人才是把開(kāi)發(fā)出來(lái)的技術(shù)及時(shí)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品或服務(wù)的人才，確保生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品符合甚至超過(guò)開(kāi)發(fā)要求的水平，并能夠?qū)π录夹g(shù)的不足之處提出改進(jìn)意見(jiàn)；技術(shù)操作人才是直接將產(chǎn)品加工出來(lái)的人才，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，后兩種人才主要是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)人員。由于這三類(lèi)人才對(duì)專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)的把握程度不同，因而在企業(yè)中的作用和影響也截然不同，對(duì)企業(yè)的作用和影響逐步減弱。這三類(lèi)人才在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的作用和影響各不相同，經(jīng)營(yíng)決策人才的狀況如何對(duì)企業(yè)發(fā)展有非常大的影響，甚至?xí)Q定企業(yè)的成敗。所以經(jīng)營(yíng)決策人才和核心技術(shù)開(kāi)發(fā)人才是提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵人才，而在家族式的企業(yè)中這是較難通過(guò)家族內(nèi)部完全解決的。完善科學(xué)的人力資源管理體系人力資源招聘和市場(chǎng)對(duì)接，多渠道、全方位引進(jìn)選拔任用人才。招聘之前必須評(píng)估公司的人才現(xiàn)狀，掌握內(nèi)外部的人力資源信息，制定科學(xué)合理的人力資源規(guī)劃。在招聘人才的渠道方面，利用網(wǎng)上招聘、人才市場(chǎng)、獵頭公司、專(zhuān)家引薦等手段，采用科學(xué)的人力素質(zhì)測(cè)評(píng)技術(shù)。如面試心理測(cè)試、評(píng)價(jià)中心等方式選擇合適的人員。建立動(dòng)態(tài)、公平的績(jī)效考核與薪酬體系。薪酬體系是一名員工價(jià)值最直接的體現(xiàn)，也是員工看重最實(shí)際的方面。在設(shè)計(jì)績(jī)效考核體系時(shí)應(yīng)注意，要避免為了考核的全面使考核缺乏可操作性；針對(duì)不同崗位設(shè)置不同的績(jī)效考核方式，避免完全量化狀況的出現(xiàn)，發(fā)揮主觀(guān)考核的優(yōu)勢(shì)；績(jī)效考核要隨著企業(yè)發(fā)展適時(shí)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)性質(zhì)相異，經(jīng)營(yíng)復(fù)雜的特點(diǎn)要求其薪酬設(shè)計(jì)的多樣化，根據(jù)國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人才市場(chǎng)狀況、同行業(yè)其他企業(yè)薪酬?duì)顩r等因素，再結(jié)合自身情況制定可行的薪酬管理體系。4.2從資金鏈體現(xiàn)雄厚資金實(shí)力房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)、投資金額大，回收期限長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要有雄厚的資金實(shí)力做后盾。資金鏈，是一個(gè)企業(yè)的鮮血，幾乎所有的企業(yè)稍做大一點(diǎn)，就會(huì)違背企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率這個(gè)根本，因此，如何保證資金鏈的連續(xù)性發(fā)展，可以說(shuō)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的根本。一要有充裕的自有資金；二要有良好的融資能力。充裕的自有資金和良好的融資能力在一定程度上相互促進(jìn)、相輔相成。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，融資渠道單一，使房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、水準(zhǔn)低、配套設(shè)施不完善，難以實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)，抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力差，資金鏈條十分脆弱，直接制約了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。如何開(kāi)闊融資渠道，增強(qiáng)資金鏈就成了各大房產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)鏈適時(shí)橫向發(fā)展多方面的產(chǎn)業(yè)鏈在有效抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下也是增加現(xiàn)金流，提高公司流動(dòng)資金的有效途徑，從而增強(qiáng)了公司的資金實(shí)力。橫向發(fā)展的途徑有兼并、投資、收購(gòu)等等，通過(guò)不斷得資金衍生增加總公司的資金實(shí)力。上市融資上市是一般企業(yè)常用的融資方式，也是現(xiàn)階段有一定規(guī)模的企業(yè)通常選擇的路。上市使融資面更加廣泛，融資額更加巨大，但是一旦企業(yè)上市，市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)企業(yè)的影響也將變得更加劇烈。這是風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存的方式，企業(yè)本身必須有很好的操控性和預(yù)見(jiàn)性。提升企業(yè)品牌和信用度從開(kāi)發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資情況看，由于沒(méi)有企業(yè)債券的發(fā)行、不動(dòng)產(chǎn)基金和不動(dòng)產(chǎn)信托基金的支持、抵押信貸的證券化，使企業(yè)債權(quán)融資都集中于銀行，銀行成為唯一的債權(quán)融資出口。這樣造成開(kāi)發(fā)資金的信貸、物業(yè)抵押的信貸、購(gòu)房的消費(fèi)信貸、建筑企業(yè)墊付的工程資金都依賴(lài)于銀行。企業(yè)的融資離不開(kāi)銀行的支持，良好的品牌和信用影響能使企業(yè)在融資時(shí)得到更大的信任和支持。信用度，這本身就是一個(gè)抽象的概念，也是一個(gè)較難建立的項(xiàng)目。信用，是長(zhǎng)期持之以恒換來(lái)的回報(bào)，說(shuō)白了就是誠(chéng)信，是企業(yè)能按照法規(guī)按照合同，誠(chéng)實(shí)守信得處理問(wèn)題的體現(xiàn)?，F(xiàn)今社會(huì)，信用兩字越來(lái)越重要，不但是銀行體系，客戶(hù)也是很看重的。所以，良好的信用保證是21世紀(jì)企業(yè)發(fā)展的先決條件。當(dāng)然，好的信用度能更好哦得解決銀行貸款問(wèn)題，從而解決企業(yè)的資金問(wèn)題。4.3提升品質(zhì)，優(yōu)化性能房屋品質(zhì)包括房屋本身的質(zhì)量和物業(yè)等后期服務(wù)的質(zhì)量。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，房屋本身的質(zhì)量雖也時(shí)有發(fā)生，但有政府機(jī)關(guān)和媒體的介入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基本能保證房屋應(yīng)有的使用性能。當(dāng)然偷工減料的地方也是存在的。物業(yè)管理的不完善是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重詬病，許多開(kāi)發(fā)商在賣(mài)出房子后就算服務(wù)完成了，沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的后續(xù)物業(yè)管理跟上，使得小區(qū)的環(huán)境和治安陷入緊張的狀態(tài)。房屋質(zhì)量的提升可以從三方面入手。建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)是房屋質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)，是建筑物的根本。建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量能否保證從根本上關(guān)系到房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題。建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)不能一味得放大，更不能偷工減料，要從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度，合理取定各個(gè)指標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。施工質(zhì)量施工是形成工程項(xiàng)目實(shí)體的過(guò)程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高工程項(xiàng)目的質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。施工質(zhì)量是最直接關(guān)系房屋質(zhì)量的工序。施工質(zhì)量控制是建設(shè)業(yè)內(nèi)討論的一個(gè)大問(wèn)題，控制的方面主要集中在施工人員的能力提升，工程材料的質(zhì)量控制，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理控制。房屋維修階段的控制房屋維修是一個(gè)正常的過(guò)程，也是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，許多企業(yè)對(duì)于房屋維修都報(bào)著輕視的態(tài)度，沒(méi)有認(rèn)真對(duì)待。任何一個(gè)事物，能否合理的保護(hù)它決定著它的壽命。所以房屋的維護(hù)必須得由建設(shè)方重視起來(lái)。房屋維修主要集中的外墻清潔，內(nèi)墻粉刷、屋面露面的防水、廚房衛(wèi)生間的防水等等。建設(shè)單位能夠適時(shí)認(rèn)識(shí)得對(duì)房屋進(jìn)行檢查和整修，這樣能夠有效得提高房屋的質(zhì)量和壽命。4.4完善客戶(hù)服務(wù)體系在做好售后服務(wù)前必須要界定售后服務(wù)的性質(zhì)和工作內(nèi)容。售后服務(wù)是從銷(xiāo)售開(kāi)始到房產(chǎn)期限結(jié)束期間內(nèi)的全過(guò)程全方位的服務(wù)，它可以分為三大塊：銷(xiāo)售服務(wù)、驗(yàn)房細(xì)節(jié)和物業(yè)管理。從客戶(hù)需求出發(fā)，優(yōu)化銷(xiāo)售服務(wù)意識(shí)從營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)中吸引客戶(hù)來(lái)咨詢(xún)，到銷(xiāo)售服務(wù)中和客戶(hù)簽訂購(gòu)房合同有一個(gè)很長(zhǎng)的過(guò)程。因?yàn)橹脴I(yè)是一個(gè)周期比較長(zhǎng)的購(gòu)買(mǎi)行為，尤其是高級(jí)公寓、別墅等，而與客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)有關(guān)的影響人、影響因素等也比較復(fù)雜，所以客戶(hù)資料管理和客戶(hù)跟蹤、關(guān)懷就成為房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。同時(shí)，通過(guò)現(xiàn)有客戶(hù)的再支出或推薦也可以進(jìn)一步增加銷(xiāo)售額。1.向上銷(xiāo)售向上銷(xiāo)售指根據(jù)既有客戶(hù)過(guò)去的消費(fèi)喜好，提供更高價(jià)值的產(chǎn)品或服務(wù)，刺激客戶(hù)做更多的消費(fèi)。這就要求房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售時(shí)做到優(yōu)點(diǎn)突出，特性明顯。顯而易見(jiàn)的效果是使人們記住和滿(mǎn)意的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)的換代間歇期較長(zhǎng)，長(zhǎng)效的優(yōu)勢(shì)是做好向上銷(xiāo)售的基礎(chǔ)。2.交叉銷(xiāo)售交叉銷(xiāo)售是借助CRM(客戶(hù)關(guān)系管理)，發(fā)現(xiàn)有顧客的多種需求，并通過(guò)滿(mǎn)足其需求而銷(xiāo)售多種相關(guān)服務(wù)或產(chǎn)品的一種新興營(yíng)銷(xiāo)方式。現(xiàn)今人們?cè)谂涮自O(shè)施越來(lái)越看重，配套實(shí)施的齊備程度是影響購(gòu)買(mǎi)者的重要因素。而小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)又能有效得帶動(dòng)小區(qū)周邊各配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)。完善配套設(shè)施是經(jīng)營(yíng)者，開(kāi)發(fā)商和住戶(hù)三贏(yíng)的局面。3.鏈?zhǔn)戒N(xiāo)售鏈?zhǔn)戒N(xiāo)售是通過(guò)客戶(hù)口碑傳播而吸引其他人來(lái)購(gòu)買(mǎi)。作為長(zhǎng)期的投資，住戶(hù)不會(huì)隨意購(gòu)買(mǎi)某處的樓盤(pán)，多聽(tīng)多問(wèn)多看，是大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者的心態(tài)，所謂貨比三家。完善客戶(hù)系統(tǒng)，建立對(duì)客戶(hù)長(zhǎng)效得服務(wù)跟蹤體系，合理利用客戶(hù)的傳播效應(yīng)，使客戶(hù)能最直觀(guān)直接得得到樓盤(pán)和開(kāi)放商的信息。代表客戶(hù)利益，細(xì)化驗(yàn)房的每一步工作交房是否成功，關(guān)鍵在于工作是否做在前面，做得細(xì)致，是否充分代表客戶(hù)利益。第一環(huán)節(jié)，在工程建設(shè)周期過(guò)程中，客戶(hù)經(jīng)理應(yīng)當(dāng)參與項(xiàng)目各個(gè)分項(xiàng)工程驗(yàn)收，在該環(huán)節(jié)售后服務(wù)主要是陪同分項(xiàng)驗(yàn)收，了解工程情況，確保對(duì)項(xiàng)目各個(gè)方面皆有所掌握，以備客戶(hù)咨詢(xún)、投訴。第二環(huán)節(jié)，售后服務(wù)中心會(huì)同項(xiàng)目工程部、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)對(duì)每一套房屋進(jìn)行自查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，由工程部及時(shí)責(zé)成施工單位整改，以做好房屋轉(zhuǎn)交物業(yè)公司前的排查修整工作。第三環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)、售后服務(wù)中心、項(xiàng)目工程部四個(gè)部門(mén)再次對(duì)每一套房屋排查驗(yàn)收，確保每一套交到客戶(hù)手上的住宅都是合格的，令客戶(hù)滿(mǎn)意的。在與物業(yè)管理公司共同驗(yàn)房的過(guò)程中，還可進(jìn)一步分工，客戶(hù)經(jīng)理主要查看房屋主體工程質(zhì)量，重點(diǎn)關(guān)注房屋內(nèi)部質(zhì)量，物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)房屋公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。重心前移，著眼于小區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)把售后服務(wù)工作重心前移到交房之前，要求中標(biāo)的物業(yè)管理公司制定全面、詳盡、具有針對(duì)性的小區(qū)物管方案。在工程建設(shè)期間，凡物業(yè)公司提交的每一份專(zhuān)題報(bào)告、每一條建議，都必須認(rèn)真研究，采納其中有益的意見(jiàn)，為日后小區(qū)的管理打好基礎(chǔ)。如在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的變動(dòng)情況由售后服務(wù)部門(mén)及時(shí)和客戶(hù)及時(shí)溝通交流，介紹建設(shè)情況，說(shuō)明各項(xiàng)緣由，以取得客戶(hù)的理解。如有必要，可以舉行業(yè)主聽(tīng)證會(huì)，廣泛聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)。在小區(qū)交付使用之后，業(yè)主委員會(huì)成立之前之間的銜接期，利用售后服務(wù)中心與客戶(hù)之間暢通的溝通渠道，把客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)反饋給物業(yè)公司，并全力配合解決。即使在業(yè)主委員會(huì)成立以后，仍能與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司形成緊密的三角合作關(guān)系來(lái)參與小區(qū)文化的長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)。4.5強(qiáng)化品牌意識(shí)，樹(shù)立品牌旗幟房地產(chǎn)品牌化可以三步走：品牌的培育、品牌的建立和品牌的管理。深入理解品牌概念品牌的培育是從管理層開(kāi)始對(duì)品牌的重要性有個(gè)實(shí)質(zhì)性深入的了解，確立品牌的重要性地位。房地產(chǎn)品牌的培育不僅僅是對(duì)樓盤(pán)品牌有深入的理解，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌也要有深刻的理解。這是管理層自身的意識(shí)形態(tài)。建立房地產(chǎn)品牌房地產(chǎn)品牌的建立是一個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的過(guò)程，需要有持之以恒的決心。品牌策略一旦確立，應(yīng)當(dāng)持之以恒，不可半途而廢。如果品牌形象、定位朝令夕改，將模糊自己的品牌個(gè)性，破壞了品牌精神氣脈的貫穿，最終使消費(fèi)者霧里看花，難以建立強(qiáng)勢(shì)品牌。萬(wàn)科“建筑無(wú)限生活”的價(jià)值主張貫穿其各個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中，奧林匹克花園“運(yùn)動(dòng)，健康”的理念一直在其不同項(xiàng)目上得以體現(xiàn)，這都是持之以恒的表現(xiàn)。同時(shí)品牌又是一個(gè)貫穿全過(guò)程的建設(shè)，在房屋質(zhì)量、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等等都無(wú)時(shí)無(wú)刻得在建立品牌和成就品牌，所以，只有精益求精得做好方方面面，品牌的建立才是最穩(wěn)固最無(wú)懈可擊的。品牌管理要加強(qiáng)所謂品牌管理，是對(duì)品牌的全過(guò)程進(jìn)行有機(jī)的管理，使品牌運(yùn)營(yíng)在整個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中起到良好的驅(qū)動(dòng)作用，不斷提高企業(yè)的核心價(jià)值和品牌資產(chǎn)，為企業(yè)造就長(zhǎng)久的金字招牌打下基礎(chǔ)。它承擔(dān)著對(duì)品牌建設(shè)進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制的職能，其本質(zhì)在于調(diào)動(dòng)企業(yè)全部力量，以品牌為焦點(diǎn)，實(shí)施對(duì)顧客購(gòu)買(mǎi)認(rèn)知與購(gòu)買(mǎi)行為的全過(guò)程管理。品牌管理應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)著手，不能只取短期的轟動(dòng)效應(yīng)，而應(yīng)該努力培養(yǎng)消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品牌長(zhǎng)期的美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該建立品牌管理組織，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)品牌的設(shè)計(jì)和傳播工作。品牌建設(shè)不僅體現(xiàn)在企業(yè)形象識(shí)別，具有統(tǒng)一的理念和行為，也與企業(yè)文化建設(shè)有密切的關(guān)系。在品牌管理中，市場(chǎng)宣傳是很重要的一個(gè)方面。市場(chǎng)宣傳不單要宣傳產(chǎn)品，更要宣傳企業(yè)，要把品牌性質(zhì)、企業(yè)精神融入其中，通過(guò)媒體傳向大眾，使企業(yè)形象向企業(yè)品牌轉(zhuǎn)化。在確定企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的基礎(chǔ)上，抓住產(chǎn)品推廣的有利時(shí)機(jī)，有計(jì)劃地、連續(xù)地、穩(wěn)定地進(jìn)行廣告宣傳，分階段達(dá)成建立知名度，提高偏好度的宣傳目標(biāo)。第5章結(jié)論現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，已不單純是規(guī)模與價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，最根本的是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的比拼，競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是看誰(shuí)能贏(yíng)得持續(xù)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。企業(yè)在成長(zhǎng)與發(fā)展的過(guò)程中，其核心競(jìng)爭(zhēng)力不是一成不變的，企業(yè)需要根據(jù)市場(chǎng)、政策、以及自身的優(yōu)勢(shì)建立適應(yīng)自身發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也只有這樣，企業(yè)才能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的各個(gè)因素之間都是相輔相成的。人才、資本、房屋產(chǎn)品、客戶(hù)服務(wù)及品牌等這五個(gè)因素都不是獨(dú)立的，每個(gè)因素都對(duì)其它因素產(chǎn)生著重要的影響并被其它因素影響著。參考文獻(xiàn)[1]決策資源集團(tuán)房地產(chǎn)研究中心.中國(guó)地產(chǎn)巔峰管理[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2008.59～279[2]尹隆森、孫宗虎.