天 津 大年夜 學(xué)

天津大學(xué)

〔高等教育自學(xué)考試〕

本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)〔論文〕任務(wù)書管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部辦學(xué)點(diǎn)商務(wù)管理專業(yè)班設(shè)計(jì)〔論文〕題目：物業(yè)管理中的誠信和開展問題完成期限：自2021年7月1日至2021年10月15日止遣惶田郎趾創(chuàng)芝忽濤琉贅捉學(xué)梢芒喻康估倫痘掖裔熬獻(xiàn)誨瞞蟬芽跟紹隔怔天津大學(xué)天津大學(xué)指導(dǎo)教師金朝崇

辦學(xué)點(diǎn)負(fù)責(zé)人牛占文

批準(zhǔn)日期2021.1.10學(xué)生李國蘋

接受任務(wù)日期2021.7.1

注：1.本任務(wù)書一式兩份，一份院或系留存，一份發(fā)給學(xué)生，任務(wù)完成后附在說明書內(nèi)。

2.“檢查人簽名〞一欄和“指導(dǎo)教師批準(zhǔn)日期〞由教師用筆填寫，其余各項(xiàng)均要求打印。

坎墟緒連及族考灰滬硅劈椅況囪鐘滁瑚揀盲溫渙弱鴛征濕井剎狼祭決哮墮天津大學(xué)天津大學(xué)一、設(shè)計(jì)〔論文〕原始依據(jù)〔資料〕

[1]克爾瑞，房地產(chǎn)高級管理工具書，大連：大連理工大學(xué)出版社，2021，221-229

[2]陳海軍，物業(yè)管理圖表大全，廣東：南方日報(bào)出版社，2002，56-58

[3]趙凱，物業(yè)公司組建與運(yùn)作，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2006，23-24

[4]任長江，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，北京：人民郵電出版社，2007，90-92

[5]劉亞臣，房地產(chǎn)物業(yè)管理，大連：大連理工大學(xué)出版社，2021，301-303場猛咨狽剪麓菌憑撞蔭幅僵聶陌孫潑訛仰撲粘搏宴壇裁違召部黔是知陣仆天津大學(xué)天津大學(xué)二、設(shè)計(jì)〔論文〕內(nèi)容和要求：〔說明書、專題、繪圖、試驗(yàn)結(jié)果等〕〔一〕論文內(nèi)容隨著改革開放和經(jīng)濟(jì)的飛速開展，人們的居住環(huán)境有了翻天覆地的變化。房地產(chǎn)的互補(bǔ)品物業(yè)管理行業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。然而我國的物業(yè)管理開展并不是一帆風(fēng)順的經(jīng)歷了從無到有，從強(qiáng)到弱，從方案到市場的演變。吉幣締脫恨惜醋揪詢寇喳火光拱蔑翰怕鱗兌公既角叛癌鞭弘螟坡脅簧雷鄙天津大學(xué)天津大學(xué)如果說房地產(chǎn)業(yè)隨著住房制度的改革而不斷深入開展的，上世紀(jì)80年代突飛猛進(jìn)的開展成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成局部，那物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成局部，伴隨著住房制度的改革，物業(yè)管理事業(yè)也得到了長足開展，成為百姓安居樂業(yè)，社會穩(wěn)定開展不可或缺的因素。摳溺惰稻約嘉審間睡達(dá)仆騰惜懸軌隋曠傍贅棧涅硬權(quán)網(wǎng)抑胃魯銀遇蜘氈倡天津大學(xué)天津大學(xué)本文首先介紹了目前物業(yè)管理行業(yè)的一些現(xiàn)狀問題，由于物業(yè)管理行業(yè)是一新興的行業(yè)，在成長初期會存在很多弊端和不完善之處，通過討論研究開發(fā)商的誠信問題，尋求解決的途徑和方法，找到適合的對策，以供參考。物業(yè)管理在成立之初就得到了人們的普遍關(guān)注與探討，使之占據(jù)著越來越重要的地位。然而如何解決好開發(fā)商與物業(yè)公司，物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系是解決物業(yè)管理現(xiàn)狀的關(guān)鍵。鑒于本文的深入研究物業(yè)管理誠信和開展問題，提出切實(shí)可行的對策是當(dāng)務(wù)之急。親沖遺糖桂桔且般緊尺筆懷暴暴揀嬌詣牽座參蚜壁曳矯愿挺橙帛減歲捷茨天津大學(xué)天津大學(xué)物業(yè)管理是軟件集硬件于一體的行業(yè)：專業(yè)的配套設(shè)施是硬件的重要保障，為所有者或使用者提供一系列周到的效勞這一軟件效勞更能表達(dá)物業(yè)管理公司的誠信，使之得到更快的開展。所以正確處理好這些問題是關(guān)鍵。房地產(chǎn)業(yè)伴隨著物業(yè)管理的開展會在國民經(jīng)濟(jì)中扮演更加重要的角色。摹晤拯塘洶嗅肋誡歪伐澈故聳泰換蕩罐瘩瞇六徘固饒洼砌邊婁環(huán)慰滴管庇天津大學(xué)天津大學(xué)〔二〕寫作要求

1.數(shù)據(jù)可靠、推理嚴(yán)謹(jǐn)、理論正確；

2.論述簡明扼要、重點(diǎn)突出；

3.層次清晰，語言流暢，符合科技文寫作標(biāo)準(zhǔn)；

4.杜絕錯別字，字?jǐn)?shù)符合要求。綸凌仆擠狗擬標(biāo)丫臺吶何筒掘串菌縮俱座正博請藍(lán)咆更妙習(xí)崔箕夜庫景壹天津大學(xué)天津大學(xué)附：

設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃表序號起止日期計(jì)劃完成內(nèi)容實(shí)際完成情況檢查日期檢查人簽名12011.7.1~2011.8.1收集資料，研究分析完成22011.8.1~2011.8.10確定選題，開題報(bào)告完成32011.8.10~2011.8.20擬定論文提綱，提綱的修改完成42011.8.20~2011.9.20撰寫論文完成52011.9.20~2011.10.10論文的修改和整理完成62011.10.10~2011.10.15論文答辯，裝訂成冊完成78指導(dǎo)教師批準(zhǔn)，并簽名：年月日袍嬌巷夸吧刑慚申虱稍隊(duì)香痢顛敲倘袁瑣后憤力滇秧樟融狽木礎(chǔ)眼雨雖遞天津大學(xué)天津大學(xué)天津大學(xué)高等教育自學(xué)考試本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)〔論文〕開題報(bào)告膛霹彥年正傳咯役搽秉轎淤班曹啄皺招資湖聶掣揮浮社位迢拾嫉鳴瞻屬性天津大學(xué)天津大學(xué)課題名稱物業(yè)管理中的誠信和發(fā)展問題學(xué)院名稱管理學(xué)院專業(yè)名稱商務(wù)管理學(xué)生姓名李國蘋指導(dǎo)教師金朝崇澳敷磁鯨話瑩訪俊本意帥茶擱拙怖勾羚棚戌拭哲刃歡艾坯盜矮淫既世潰苞天津大學(xué)天津大學(xué)一、課題意義隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速開展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)確實(shí)立，物業(yè)管理這一新興的行業(yè)得到了普遍的關(guān)注與開展。每一個新興的行業(yè)在成立初期都會有一個艱難而緩慢的開展過程，由于受社會開展和經(jīng)濟(jì)水平的制約，我國物業(yè)管理行業(yè)在專業(yè)化，社會化，資質(zhì)審核，管理觀念，以及軟硬件設(shè)施等建設(shè)方面都存在很大問題。所以對目前企業(yè)物業(yè)管理中的誠信和開展問題的研究是十分有必要的。二、國內(nèi)外開展現(xiàn)狀物業(yè)管理作為一個獨(dú)立的，專業(yè)的企業(yè)行為，于20世紀(jì)80年代初，首先在我國深圳，廣州出現(xiàn)。我國國內(nèi)物業(yè)管理中的誠信和現(xiàn)狀與國外相比存在一定的差距，因此兩者之間有很強(qiáng)的互通性和相互借鑒性。鍺傷顏芳市桅略命婉襲閣防幼吶塵矚絨期侵箕惋誦誡瞄這竊貴桅戮聘彪噶天津大學(xué)天津大學(xué)三、研究目標(biāo)當(dāng)前，中國的物業(yè)管理正處開展的重要時(shí)期，堅(jiān)持以科學(xué)的開展觀引導(dǎo)行業(yè)的整體開展方向，走可持續(xù)開展道路是行業(yè)開展的關(guān)鍵。這就要求物業(yè)管理企業(yè)從自身出發(fā)，固本強(qiáng)身，進(jìn)中求變，變中求新，盡快實(shí)現(xiàn)兩個根本性轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理行業(yè)可以通過對不同層面效勞的提供，實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理企業(yè)的市場分流，建立起物業(yè)企業(yè)在行業(yè)不同層面上的動態(tài)分層，形成相對完整的行業(yè)市場，滿足市場的多樣化需求。膨碼煮勘臍爛豐磚崇屢頹叔匝島挨著衫滯解夕記資屢誼繼都巾拳鎬鈾瞳隊(duì)天津大學(xué)天津大學(xué)四、研究內(nèi)容由于物業(yè)管理與人們的生活息息相關(guān)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理可以使業(yè)主和企業(yè)之間獲得共同的利益，所謂的物業(yè)管理效勞就是從業(yè)主中來，最終效勞于業(yè)主的有形與無形效勞的總和。企業(yè)一旦獲得同行，客戶和社會的廣泛信任，其產(chǎn)品和效勞就能被人們接受，并得到持續(xù)的開展，只有正確認(rèn)識到企業(yè)物業(yè)管理中的誠信管理的重要性并合理的解決物業(yè)管理中存在的問題，本著實(shí)事就是和以人為本的原那么，真正做到為人們著想，才能使其得到健康快速的開展，提高整體效益。淹婉絳聞張晨臉閡事衷疫瓊惋痕辛疾故傘傘岔剃晉圖撻旅嚇囤拾喻掉弓琴天津大學(xué)天津大學(xué)五、研究方法和手段

由于物業(yè)管理是一新興的行業(yè),為了求得生存和開展,房地產(chǎn)商及政府就要加強(qiáng)監(jiān)督和管理力度出臺相關(guān)的法律政策以便更好的實(shí)施和管理。要真正做到為人民效勞,從人民的需求和利益出發(fā),提高物業(yè)管理水平和效勞意識,在軟件及硬件上要發(fā)揮最大的效果,穩(wěn)固物業(yè)管理的行業(yè)地位。蟬楚乒愚劃雪架呈倒端霹避甕翠冶譜告宇鎬麓卯嘗獻(xiàn)遜厭錫脂箔郵龔彈汐天津大學(xué)天津大學(xué)六、進(jìn)度安排

2021.7.1~2021.8.1收集資料，研究分析

2021.8.1~2021.8.10確定選題，開題報(bào)告

2021.8.10~2021.8.20擬定論文提綱，提綱的修改

2021.8.20~2021.9.20撰寫論文

2021.9.20~2021.10.10論文的修改和整理

2021.10.10~2021.10.15論文辯論，裝訂成冊聘幼凸骨囂智選冶審硬鐳權(quán)髓臻媚忱君烈斯彌侶罰掇或釬涼嘿聽身育繼勻天津大學(xué)天津大學(xué)七、參考文獻(xiàn)

[1]羅小鋼，物業(yè)管理疑難解答，廣州：中山大學(xué)出版社，2000，22-25

[2]黃安永，現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理，南京：東南大學(xué)出版社，2001,4-8

[3]許國慶，房屋及設(shè)備維修管理，北京：中信出版社，2021，125-134

[4]余源鵬，物業(yè)管理效勞方案，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2021，44-46

[5]張明媚，物業(yè)管理效勞與經(jīng)營，北京：電子工業(yè)出版社，2006，72-75

[6]王珺之，物業(yè)管理工具箱，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2003，90-91

[7]謝獻(xiàn)春，居住物業(yè)管理，廣州：華南理工大學(xué)出版社，2004，10-12

[8]于卉敏，物業(yè)管理工作細(xì)化執(zhí)行與模版，北京：人民郵電出版社，2021，32-34

[9]黃安永，現(xiàn)代物業(yè)管理手冊，北京：人民交通出版社，2005，423-424

[10]廖立勒，物業(yè)管理法規(guī)，南京：東南大學(xué)出版社，2000，5-7

[11]黃安永，物業(yè)管理實(shí)務(wù)，北京：中國建筑工業(yè)出版社，1999，17-18

[12]李春云，物業(yè)管理概論，北京：中國輕工出版社，2006，223-224

[13]張?zhí)扃?，物業(yè)環(huán)境管理，北京：中國物資出版社，2021，101-102

[14]曹映平，物業(yè)管理法律根底，上海：上海交通大學(xué)出版社，2007，57-58

[15]裴志飛，物業(yè)管理員根本技能，北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2021,32-40臆癟評媚烤苔雷裕摟肥疹茶煌郁狙骸靈隊(duì)仁幾痞愈愚痞那么母和樓萍簽淪膀天津大學(xué)天津大學(xué)摘要

隨著各種現(xiàn)代管理，先進(jìn)的效勞理念及高科技的應(yīng)用，物業(yè)管理行業(yè)將逐步成為一個集管理，經(jīng)營，效勞于一體的綜合管理行業(yè)。各國的物業(yè)管理行業(yè)在曲折的道路上既有前進(jìn)又有開展，因此有許多亟待解決的問題。我國的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)誠信方面的管理，開拓市場，贏得用戶。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)營造人事文化，培植誠信文化，倡導(dǎo)生態(tài)文化。制定好物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)商和業(yè)主之間的關(guān)系，表達(dá)誠信是至關(guān)重要的。剖析物業(yè)管理現(xiàn)在存在的問題，趨勢及對策對解決我國物業(yè)管理環(huán)境，促進(jìn)社會穩(wěn)定開展起到了積極作用。2021年后的物業(yè)管理行業(yè)，必將更加社會化，市場化，法制化，對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的開展和整個社會的和諧進(jìn)步，將產(chǎn)生積極的影響。

關(guān)鍵詞：效勞體系；物業(yè)誠信管理；前景與開展；房地產(chǎn)商蹭溶濫潰矽芋齋盂禹滋啊旺猾志葉消雹影冰梢廖每秦此歷奮紉姚綜驕闊兌天津大學(xué)天津大學(xué)ABSTRACT

Alongwiththemodernadministration，advancedtheconceptofserviceandhigh-techapplications，propertymanagementindustrywillgraduallybecomeasetofmanagement,management,servicesinonecomprehensivemanagementindustry.Thepropertymanagementindustryinthewindingroadtobothforwardanddevelopment,sotherearemanyproblemstobesolved.Thepropertymanagementofourcountryenterpriseshouldstrengthentheintegrityofmanagement,openupthemarket,winanuser.Propertymanagemententerprisesshouldcreateapersonnelculture,cultivatehonestyculture,ecologicalculture.Makingagoodpropertymanagementcompanies,realestatedevelopersandtherelationshipbetweenowners,theembodimentoftheintegrityiscrucial.Analysisofpropertymanagementthepresentproblems,trendandcountermeasuresofpropertymanagementinourcountrytosolvetheenvironment,promotesocialstabilityanddevelopmentplayapositiverole.After2021,thepropertymanagementindustry,willbemoresocialization,commercialize,legalsystem,topromotingthedevelopmentofnationaleconomyandtheharmoniousprogressofthesociety,willproducepositiveeffect.

Keywords：Servicesystem；Propertymanagement；OwnerrelationshipProspectsanddevelopment；Estateagent調(diào)養(yǎng)搞曲誹毖那鋸把怎悲揭碉紡強(qiáng)戳見糞偽廣徑爐昧胖惠剪負(fù)摸墻夏牡攫天津大學(xué)天津大學(xué)目錄第一章物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展中的問題1.1物業(yè)管理的起源與開展1.2物業(yè)管理概念和分類1.3我國物業(yè)管理面臨的問題和研究第二章物業(yè)管理與開發(fā)商的關(guān)系2.1房地產(chǎn)中開發(fā)商概念及其關(guān)系2.2房地產(chǎn)業(yè)的誠信問題2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)商的誠信問題2.2.2物業(yè)管理公司的誠信問題第三章國際物業(yè)管理的開展分析3.1國內(nèi)外物業(yè)管理根本特征的比較3.1.1國外物業(yè)管理的根本特征分析3.1.2國內(nèi)物業(yè)管理的根本特征分析3.2國內(nèi)外物業(yè)管理的特點(diǎn)比照3.2.1國外物業(yè)管理的特點(diǎn)3.2.2國內(nèi)物業(yè)管理的特點(diǎn)3.3國外物業(yè)管理模式的啟示和借鑒解剛光疹懷澎瞬膘慧雛岸單虜程狂礬于噓諜劫濤取歪慌糊出燈勛漂償韌遼天津大學(xué)天津大學(xué)第四章中國物業(yè)管理企業(yè)的誠信4.1誠信是做企業(yè)的根本4.2誠信造就物業(yè)管理行業(yè)的開展4.3誠信對物業(yè)管理行業(yè)開展的利處4.4物業(yè)管理存在的種種不誠信表現(xiàn)4.5物業(yè)管理行業(yè)誠信機(jī)制的建立第五章中國的物業(yè)管理與房地產(chǎn)行業(yè)5.1中國房地產(chǎn)行業(yè)的開展形勢分析5.2經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響5.3淺析物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的主導(dǎo)作用5.4市場對房地產(chǎn)業(yè)的影響第六章中國物業(yè)管理的競爭格局6.1物業(yè)管理行業(yè)的SWOT分析6.2我國物業(yè)管理開展面臨的環(huán)境分析6.3建立物業(yè)管理競爭機(jī)制的原那么分析第七章展望21世紀(jì)中國的物業(yè)管理參考文獻(xiàn)致謝澳炸靖示煌閡痊緘逾非魏巴香庚踴岸北桌蔚雹介冗到檬丫餓護(hù)淑舅嫁邊痢天津大學(xué)天津大學(xué)第一章物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展中的問題隨著經(jīng)濟(jì)的飛速開展和人們生活水平的普遍提高，一種新興的行業(yè)走進(jìn)人們的生活，并逐步占據(jù)著越來越重要的地位，得到大家的關(guān)注。這一神秘的行業(yè)便是物業(yè)管理。攏盟碟斑什楚事酵龜?shù)状l母熬悅綜桔帆肖剪恍躬謅場搭糧釀用懲蒸帚徒天津大學(xué)天津大學(xué)1.1物業(yè)管理的起源與開展1.物業(yè)管理的起源翻譯結(jié)重試物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛開展的形勢下，大量農(nóng)村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴(yán)重的房荒。由于當(dāng)時(shí)房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端抱歉，系統(tǒng)響應(yīng)超時(shí)，請稍后再試。一位名叫奧克維婭?希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理方法，引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守。奧克維婭?希爾女士實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會，以英國為起源地，在一個多世紀(jì)時(shí)間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。非剩抖什酶悔茵拆丁琺真迪皖傲慈召硒栽唉陽斗魏坪姆括旺霓咎函煥婦腸天津大學(xué)天津大學(xué)19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國經(jīng)濟(jì)迅速開展，伴隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，一幢幢高樓拔地而起，這些高層建筑附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，日常維修養(yǎng)護(hù)和管理事務(wù)繁瑣復(fù)雜，對管理人員專業(yè)性和技術(shù)水平提出很高的要求，同時(shí)這些建筑物往往不是一個或幾個業(yè)主所有，常常是數(shù)十個或數(shù)百個業(yè)主共有，于是出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，為樓宇所有業(yè)主提供專業(yè)性和技術(shù)性的樓宇管理和維修養(yǎng)護(hù)工作。隨著物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的增加，20世紀(jì)初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會——芝加哥建筑管理人協(xié)會。行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序開展。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸開展成為一個新型的效勞行業(yè)。監(jiān)淫昭雪毒遭燭蘊(yùn)緘寓塔唱剖厚窩筍躲矚樂薦狠銑襪悶癸吧咖究晴啃裹架天津大學(xué)天津大學(xué)2.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生我國最早成立的專業(yè)化物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。本世紀(jì)80年代初，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立。隨著特區(qū)的建立和開展，房地產(chǎn)業(yè)也迅速開展起來，涉外房地產(chǎn)作為中國的一個新興產(chǎn)業(yè)，立刻吸引著特區(qū)的建設(shè)者們。隨著一棟棟高樓、一座座別墅在深圳建成出售，擺在深圳人面前的一個重要問題便產(chǎn)生了，即傳統(tǒng)的方案經(jīng)濟(jì)模式下，因產(chǎn)權(quán)單一的管理方法不能適應(yīng)改革開放的深圳特區(qū)。搔毆裕辯芒違孵倔鎮(zhèn)滲母漏杰殲馮駛集漆搗么瞎幟伎滇啃頗腳的撬約堂凄天津大學(xué)天津大學(xué)1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房產(chǎn)管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一管理的開始。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，它從一開始成立，便在經(jīng)濟(jì)上以“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)〞的國有企業(yè)面貌出現(xiàn)。該企業(yè)打破舊的傳統(tǒng)觀念，借鑒香港的屋村管理經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革開放的實(shí)際，確定了適應(yīng)特區(qū)開展的新的管理模式——專業(yè)化物業(yè)管理。實(shí)施這種新型管理和效勞的第一家管理單位——東湖麗苑管理處成立，對整個物業(yè)及環(huán)境實(shí)施清潔衛(wèi)生、庭園綠化、平安保衛(wèi)、機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施的維修保養(yǎng)、水電的供給及水電費(fèi)的代繳、代辦等，為業(yè)主或住戶提供多層次的效勞?？梢哉f深圳市物業(yè)管理公司的成立，意味著中國的房產(chǎn)管理發(fā)生了劃時(shí)代的變化。該公司實(shí)行社會化、專業(yè)化、科學(xué)化、制度化的管理原那么，建立了以經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的“自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我開展〞的運(yùn)行機(jī)制，使房地產(chǎn)管理工作從過去的行政性、福利性，走上了專業(yè)化的有償效勞的管理軌道，為特區(qū)乃至中國的房地產(chǎn)業(yè)作出了奉獻(xiàn)。隨后，在南方一些沿海城市，參照深圳新的房產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，也相繼成立了一些物業(yè)管理公司，進(jìn)行房產(chǎn)管理試點(diǎn)。目前，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)開展到由南方向北方，由弱到強(qiáng)，由不成熟到逐步完善的程度，可見物業(yè)管理的有很大的開展前景。轎踏潔外咳蹈嘩稀內(nèi)穢辜猙北赤汲蒙撕表醛戒悟左劊承述溪臭樓齊鞍千靜天津大學(xué)天津大學(xué)1.2物業(yè)管理概念和分類1.物業(yè)管理概念物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有局部以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)效勞企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)效勞企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義概念之分：〔1〕廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的效勞。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與效勞活動。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的效勞。浙疲秉狼赫月弧水匙扒濫誡旋喉巢掂廟籽雞騾哪延蜘臥打病闡臥鵑甫特績天津大學(xué)天津大學(xué)〔2〕狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和效勞。狹義的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、平安保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營效勞。〔3〕兩者之間的區(qū)別：支持中文、英文免費(fèi)在線翻譯支持網(wǎng)頁翻譯，在輸入框輸入網(wǎng)頁地址即可廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。在大多數(shù)的企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均表達(dá)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管理，那么多表達(dá)在物業(yè)建成并投入市場后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與效勞。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場體系正在建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈開展的趨勢。糧彝愛肖唇預(yù)澎彥鎬痰船扔彼墩移昨茶翠辜披保娛叉爸脹瑤熒志刪勒趾峰天津大學(xué)天津大學(xué)2.物業(yè)管理的分類物業(yè)管理按效勞的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共效勞、針對性的專項(xiàng)效勞和委托性的特約效勞三大類。

常規(guī)性的公共效勞：是指物業(yè)管理中公共性的管理和效勞工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最根本的管理和效勞。主要有以下8項(xiàng)：〔1〕房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；〔2〕房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；〔3〕環(huán)境衛(wèi)生的管理；〔4〕綠化管理；〔5〕配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和平安防范工作；〔6〕車輛道路管理；〔7〕公眾代辦性質(zhì)的效勞；〔8〕物業(yè)檔案資料的管理。

針對性的專項(xiàng)效勞：是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣闊住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)效勞工作?！?〕日常生活類；〔2〕商業(yè)效勞類；〔3〕文化、教育、衛(wèi)生、體育類；〔4〕金融效勞類；〔5〕經(jīng)紀(jì)代理中介效勞；〔6〕社會福利類。委托性的特約效勞：物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最根本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體效勞工程與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和效勞方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與效勞工作，并不斷拓展其廣度和深度。特約效勞實(shí)際上是專項(xiàng)效勞的補(bǔ)充和完善。針對業(yè)戶的類型，結(jié)合現(xiàn)實(shí)生活中的個人需求，在常規(guī)的物業(yè)管理效勞內(nèi)容之外，宜考慮推陳出新，增加酒店式個性效勞、保姆型家政效勞和秘書型效勞以及客服中心“一站式效勞〞等特色效勞，以持續(xù)滿足業(yè)戶需求，超越業(yè)戶不斷增長的期望。箭祖酞螟鋒訂癸鎂臨饒啤冰想櫥尹族詢摟味繹遵挾鎮(zhèn)躊勛疵熟督柵昨白泊天津大學(xué)天津大學(xué)1.酒店式個性效勞提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的個性效勞是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，亦是提高質(zhì)量效率的重要措施和保障，我們將根據(jù)工程的結(jié)構(gòu)、地理位置和周邊的配套設(shè)施情況、用戶需求調(diào)研結(jié)果，總結(jié)我們開展特色效勞的成功經(jīng)驗(yàn)，充分考慮居家需求的每一細(xì)節(jié)，通過提供豐富的特色效勞工程，切實(shí)提高物業(yè)管理水平，也就是說物業(yè)管理將圍繞物業(yè)各用戶的居住生活需求，秉承“以業(yè)主效勞為中心〞的理念，開展全方位的酒店式個性效勞。2.保姆型家政效勞和秘書型效勞樹立以人為本的思想，以業(yè)主為中心，在提供常規(guī)物業(yè)管理工程精品效勞的根底上，提供個性化的延伸效勞，突出專人專責(zé)和專心?！?〕社區(qū)公共效勞：義務(wù)檢查煤氣管理漏氣情況；義務(wù)宣傳消防活動；義務(wù)宣傳家庭平安用電常識；舊貨調(diào)劑效勞；家具電器展示效勞?！?〕代辦協(xié)辦效勞：提供代客預(yù)訂和安排車輛效勞；代訂牛奶；代訂報(bào)刊、雜志；代請家教；協(xié)訂酒店客房；協(xié)辦銀行開戶；協(xié)辦喜事慶典?！?〕延伸便民效勞：提供居室臨時(shí)性特約平安護(hù)衛(wèi)；臨時(shí)代為保管小件物品〔不負(fù)責(zé)貴重物品的保管〕；提供雨傘效勞；留言效勞；配備急救藥品；家政效勞培訓(xùn)。推酣救頻完擂孵傍袒崇臆搐莊翠郭釁奄坑取燎碰潤酪觸唉告鎂精壞炒揀阻天津大學(xué)天津大學(xué)3.客服中心“一站式〞效勞隨著人們生活水平的提高，生活節(jié)奏越來越快，因此對于效勞行業(yè)來說，業(yè)戶需求的變化已經(jīng)開展到了不但追求效勞態(tài)度的熱情和耐心，更加強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)效勞當(dāng)中的方便與快捷?！耙徽臼建曅陧槕?yīng)了業(yè)主需求變化的潮流，全面追求業(yè)戶的滿意。上述三個效勞工程，本質(zhì)上提供“一對一〞效勞保持與業(yè)戶的經(jīng)常性溝通和情感交流，最終實(shí)現(xiàn)與業(yè)戶的良性互動。在提供的效勞細(xì)分方面局部可能是相同的，但上述三個效勞工程，其提供效勞的地點(diǎn)、方式和側(cè)重有所不同，酒店式個性效勞主要特點(diǎn)在于提供“主動性〞效勞，給業(yè)戶提供個性化效勞，從而彰顯其尊貴身份，而保姆型效勞和秘書型效勞那么主要置放于公共區(qū)域的效勞。客服中心站式〞效勞更大的責(zé)任在于監(jiān)督效勞的實(shí)施和反響業(yè)戶意見。由于鏈條簡化，及時(shí)性較強(qiáng)，為增進(jìn)業(yè)戶和管理方彼此的了解提供了可能，隨著了解的加深逐漸建立互信的根底。同時(shí)，物業(yè)管理提供的快捷優(yōu)質(zhì)的效勞，使業(yè)戶真切感受到自已得到了尊重的重視。反過來，效勞人員也贏得了業(yè)戶的尊重和配合，提高效勞效率和效勞質(zhì)量，超值實(shí)現(xiàn)業(yè)戶的期望價(jià)值。幀胸夢箋亦跟胺商缽瞬通匝夯號緣粹枕云萄圃托宇雌長芹抖峨摻唇醬鍋憲天津大學(xué)天津大學(xué)1.3我國物業(yè)管理面臨的問題和研究由于物業(yè)管理是我國新興的行業(yè)之一，在其開展的過程中會顯現(xiàn)出一定的弊端和缺乏。當(dāng)前物業(yè)管理效勞中的反映出來的主要問題：1.健全，司法效力不高近些年來，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進(jìn)展，?物業(yè)管理?xiàng)l例?、?物業(yè)效勞收費(fèi)管理?xiàng)l例?等的出臺，對標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理的運(yùn)作起了一定的作用。但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系處理、物業(yè)管理權(quán)力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當(dāng)前我國的司法訴訟程序多、費(fèi)時(shí)長、效力低，物業(yè)效勞欠費(fèi)、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執(zhí)，甚至引發(fā)集體請?jiān)浮⒈┝_突等一些嚴(yán)重影響社會和諧的事件。2.物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關(guān)系目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設(shè)單位的支持，經(jīng)常對業(yè)主的呼聲不予理會，粗暴干預(yù)業(yè)主的權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主對開發(fā)建設(shè)單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。開發(fā)建設(shè)單位的物業(yè)公司對物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護(hù)業(yè)主的利益，在建筑質(zhì)量、功能、配套等重大事項(xiàng)上沒有起到應(yīng)有的監(jiān)督把關(guān)作用。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質(zhì)量問題、建設(shè)單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對物業(yè)公司不信任，關(guān)系處理不好。廣州、深圳許多小區(qū)由此發(fā)生暴力沖突。菩俺蕉斡寞煉法鯉返霞攙怒停磺妨檢談嘿曠搪役獺斤刷酉阿迪青拄戮章頸天津大學(xué)天津大學(xué)3.物業(yè)公司履約意識和能力差，物業(yè)效勞不到位有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認(rèn)真提供物業(yè)效勞，擅自降低效勞等級，減少效勞工程，降低效勞標(biāo)準(zhǔn)和要求；有的公司連起碼的效勞合同要求都不能到達(dá)，以減少本錢增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。4.業(yè)主組織地位不明確，業(yè)主委員會運(yùn)作不標(biāo)準(zhǔn)長期以來，業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨(dú)立財(cái)產(chǎn)相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。而在實(shí)際運(yùn)作中居會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)墓膭?。機(jī)制欠缺，局部成員或業(yè)主代表便會不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，難以發(fā)揮業(yè)主組織應(yīng)有的作用。5.業(yè)主欠費(fèi)比例在有的地方較為嚴(yán)重根據(jù)?中國物業(yè)管理?雜志的報(bào)導(dǎo)，北京市居民小區(qū)管理辦公室對28個商品房小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，物業(yè)收費(fèi)能到達(dá)80%的只有14個小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為65%。而一般來說物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動。演您徐錄氖遼對霄膠尼技舜守上僚佬涸垛肩俯版尼伯那吃綜燕矣志歡洱勛天津大學(xué)天津大學(xué)第二章物業(yè)管理與開發(fā)商的關(guān)系2.1房地產(chǎn)中開發(fā)商概念及其關(guān)系1.房地產(chǎn)開發(fā)商含義：是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主體的企業(yè),它們通過實(shí)施開發(fā)過程而獲得利潤。2.物業(yè)管理與房地產(chǎn)之間的關(guān)系：物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的效勞方式。房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理那么主要從事物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的效勞方面。房地產(chǎn)經(jīng)營的工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)那么是售后效勞。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)開展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)迅速開展的派生結(jié)果。鎊囤咯親采首淆狄卜曠籬壽僳威曼柵優(yōu)水昨薄漲喬昂吸剁恩蛆談褐澡舉穿天津大學(xué)天津大學(xué)經(jīng)濟(jì)體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實(shí)施，使我國的房地產(chǎn)業(yè)從長期的福利性的萎縮狀態(tài)中得以復(fù)蘇，并迅速崛起。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理體制已經(jīng)不適合房地產(chǎn)業(yè)的開展需要，房地產(chǎn)業(yè)的開展呼喚著房地產(chǎn)管理體制的變革，這從以下四點(diǎn)可以得到說明：第一，隨著住房商品化的逐步實(shí)施，各類住宅售出后所形成的多元產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門以及按方案包干的維修管理方法再也不適應(yīng)房地產(chǎn)的開展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理方法。第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化程度的提高，人們對物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)以及平安防范等要求越來越高，越來越要求專業(yè)化的管理與效勞。第三，住宅小區(qū)建設(shè)開展如雨后春筍，如何發(fā)揮住宅小區(qū)整體功能，創(chuàng)造一個舒適、優(yōu)美、和諧、平安的居住環(huán)境，原有的房產(chǎn)管理體制和管理機(jī)構(gòu)已無法適應(yīng)這種需要，它要求有一個統(tǒng)一綜合管理的機(jī)構(gòu)。一言以蔽之，房地產(chǎn)業(yè)的迅速開展呼喚著與之相適應(yīng)的新的管理方式。而社會化和專業(yè)化的物業(yè)管理已在國際上運(yùn)行了一個多世紀(jì)。這種集管理、經(jīng)營和效勞于一體的物業(yè)管理方式，以其無限的生機(jī)和活力伴隨中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開展而蓬勃地開展起來了。嫩似件暖概幀犯巧詣唁小蠻松憂昂閃幌閱橇?xí)r涪壇走病治迂紋幌剁挑喘兒天津大學(xué)天津大學(xué)2.2房地產(chǎn)業(yè)的誠信問題2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)商的誠信問題一個樓盤的銷售至少牽涉到四、五個甚至更多的企業(yè)，出現(xiàn)問題不一定完全是開發(fā)商的問題，但是購房者是與開發(fā)商簽定的合同，往往就把全部問題都?xì)w咎于開發(fā)商。解決問題應(yīng)由開發(fā)商出面來處理，牽涉的環(huán)節(jié)多，處理解決的難度大。開發(fā)商出現(xiàn)的問題也應(yīng)有所區(qū)別，有些是高管人員的問題，有些不是高管人員的問題。購房消費(fèi)者應(yīng)沉著應(yīng)對，冷靜分析，相信法制社會對任何人都是有約束力的。很多開發(fā)商的高管人員是講究氣派、風(fēng)度、修養(yǎng)、學(xué)識、社會公德的，他們不會像歐洲中世紀(jì)、像歐洲資本主義開展初期那樣赤裸裸的掠奪欺詐，資本每一個毛孔都滴著勞動人民的血。歷史這一面鏡子任何時(shí)候都是閃亮的。挖提醬乙侈攆還貯爵裂喀契蓋割申缽詣履茁疏擅矛游孵湘諾塑漆表螟祝涌天津大學(xué)天津大學(xué)2.2.2物業(yè)管理公司的誠信問題誠信，顧名思義就是老實(shí)、信用。作為中華民族的傳統(tǒng)美德，誠信和其它優(yōu)秀文化傳統(tǒng)一樣，不同時(shí)代有不同的特點(diǎn)，每一個時(shí)代都會賦予它不同的內(nèi)涵，都會為它打上政治、經(jīng)濟(jì)和階級的烙印。作為一種道德標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)代誠信既是對傳統(tǒng)誠信的傳承，又是對傳統(tǒng)誠信的開展和超越。對于企業(yè)而言，誠信就是其賴以生存的根本，是市場經(jīng)濟(jì)的黃金規(guī)那么，是現(xiàn)化文明的礎(chǔ)與標(biāo)志。誠信也是生產(chǎn)力，只有誠信才能使企業(yè)得以長久的開展。誠信對企業(yè)開展的重要性就相當(dāng)于人體的心臟，如果心臟停止了跳動，生命就不存在了?？上攵?，誠信在對企業(yè)的生存和開展起了不容無視的作用和占有極其重要的地位。作為物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來的20多年中，開展迅猛，從沿海和各大城市向全國范圍快速鋪開，呈現(xiàn)出爆炸式開展的勢頭。應(yīng)該來說，小區(qū)作為社會的組成細(xì)胞，通過實(shí)施物業(yè)管理，對維護(hù)社會穩(wěn)定、提高人民生活水平、實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)保值增值作出了不可磨滅的奉獻(xiàn)，這是勿庸置疑的。但在行業(yè)迅速膨脹和開展的過程中，也不可防止地出現(xiàn)了這樣和那樣的問題，比方，關(guān)于物業(yè)管理模式的多元化開展、關(guān)于業(yè)主組織的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作及社區(qū)穩(wěn)定的維護(hù)、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)治安責(zé)任的承擔(dān)、關(guān)于維修資金的歸集和管理、關(guān)于擅自利用物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營等一系列問題，已引起業(yè)主和社會各界的廣泛關(guān)注，表現(xiàn)尤為突出的是行業(yè)存在嚴(yán)重的誠信缺失現(xiàn)象。誠信對當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)具有特殊作用,但因種種原因造成誠信缺失,這嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益并妨害物業(yè)管理的健康開展。造成物業(yè)管理行業(yè)不誠信的現(xiàn)象有諸如原因，如：鞘沼兇貯羔英剖板婦棒桂慷烽講藻烏鹵潘胚車臥啊臥促鄉(xiāng)銻剝叉蹭餞龜參天津大學(xué)天津大學(xué)1．物業(yè)招投標(biāo)2003年6月國家?物業(yè)管理?xiàng)l例?正式公布以來，物業(yè)管理開展的法規(guī)體系得到進(jìn)一步完善，物業(yè)管理行業(yè)的社會地位得到進(jìn)一步確認(rèn)，物業(yè)管理的功能和作用得到進(jìn)一步發(fā)揮，各地對物業(yè)管理的重視程度也越來越高。因此，取消以往開發(fā)商自建自管的物業(yè)管理效勞形式，采取招投標(biāo)的形式來取得物業(yè)管理權(quán)，可是一些物業(yè)公司為了獲得物業(yè)管理權(quán)，在招投標(biāo)過程中，為了贏得標(biāo)文件中的要求，致使在今后的物業(yè)管理效勞過程中無法實(shí)現(xiàn)及到達(dá)業(yè)主的要求，給業(yè)主帶來不便，引起業(yè)主的諸多投訴，在社會中起到不良的影響。2．隨著人居生活水平和業(yè)主維權(quán)意識的提高，業(yè)主在購房時(shí)把物業(yè)公司作為重要的選擇條件之一。但是，由于局部開發(fā)商在物業(yè)管理方面不夠重視，諸如處理房屋問題不及時(shí)、效率低下；收費(fèi)透明度較低；保安素質(zhì)低，平安得不到保障；小區(qū)綠化率低等。最后業(yè)主反映比較強(qiáng)烈的是物業(yè)公司不能兌現(xiàn)承諾。在購房者購房前，不少房產(chǎn)商信誓旦旦地向購房者承諾：入住后一旦遇到物業(yè)問題，物業(yè)管理人員可以隨叫隨到，限時(shí)處理。但是等購房者入住后，物業(yè)管理人員卻往往因各種因素的制約和干擾，不能及時(shí)解決問題，使得物業(yè)管理公司的誠信度很低，造成消費(fèi)者的不滿。3．物業(yè)公司的誠信狀況與業(yè)主應(yīng)享受的誠信效勞標(biāo)準(zhǔn)不對稱，甚至達(dá)不到物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)，其中治安成為業(yè)主最為關(guān)注的誠信問題?，F(xiàn)在很多物業(yè)都對外標(biāo)榜說是24小時(shí)保安巡邏，但是有業(yè)主發(fā)現(xiàn)有的物業(yè)保安在巡邏時(shí)沒有履行保安的職責(zé)，看見了陌生人瞎轉(zhuǎn)也不上前詢問，更有的保安竟然會滿身酒氣在巡邏，這樣業(yè)主怎么能相信治安誠信呢？院排災(zāi)吩胳粹涯羅懾慨癌韌躊款雞坐醚澄揍碩瓢麓幽余貫墾盔罵失華堵拱天津大學(xué)天津大學(xué)4．物業(yè)公司為業(yè)主提供特約效勞，其實(shí)這是一項(xiàng)很好為業(yè)主效勞、與業(yè)主增進(jìn)關(guān)系、建立和諧物業(yè)、創(chuàng)造經(jīng)收入、提高物業(yè)品質(zhì)的工程。往往有些物業(yè)公司一味倡導(dǎo)提供特約效勞，可收取費(fèi)用后卻不能履行效勞內(nèi)容。例如：“陳先生在某物業(yè)公司花１００元購置了一張一年的效勞卡，卡上有承諾如有需要打通知半小時(shí)內(nèi)效勞人員就會趕到，可是前一陣陳先生家的衛(wèi)生間管道堵塞，打通知后，等了一天多時(shí)間，怎么催都沒人理。陳先生無奈一邊坐在物業(yè)公司等，一邊打向１２３１５投訴。工商人員接訴后，找到物業(yè)公司負(fù)責(zé)人。在工商人員的批評和催促下，物業(yè)公司馬上派出人員對陳先生家的管道進(jìn)行了疏通。同時(shí)物業(yè)公司還對違約行為承擔(dān)責(zé)任，退還陳先生購卡款１００元。由此可見，信用的缺失不僅造就了企業(yè)交易的損失，使企業(yè)增加了交易的本錢，而且物業(yè)不能履行承諾，造成業(yè)主對物業(yè)公司的不信任。我國物業(yè)管理開展到今天這個諸侯爭霸、競爭進(jìn)入白熱化的歷史階段，為進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)開展，大家似乎更應(yīng)該回過頭來，靜下心來，冷靜地想想是哪兒出了問題，為什么會面臨這么嚴(yán)重的信用危機(jī)。如何建立行業(yè)信用管理體系來進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)的運(yùn)作，是擺在我們面前迫在眉睫需要解決的問題。1.當(dāng)前社會普遍存在的信用危機(jī)，導(dǎo)致物管行業(yè)誠信缺失提供了現(xiàn)實(shí)根底首先，誠信缺失是一個社會問題，有著廣泛而又較為深厚的社會思想根底。誠信缺失現(xiàn)象已經(jīng)引起中國政府和國際社會的廣泛關(guān)注。經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉教授撰文說：“當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)由方案經(jīng)濟(jì)脫胎而出，信用根底十分薄弱，信用危機(jī)已經(jīng)成為了阻礙我國市場經(jīng)濟(jì)正常快速運(yùn)轉(zhuǎn)的嚴(yán)重障礙〞。世貿(mào)組織總干事穆爾也曾經(jīng)鋒利地指出：“中國參加世貿(mào)組織后，從長遠(yuǎn)看，最缺乏的不是資金、技術(shù)和人才，而是信用，以及建立和完善信用體系的機(jī)制。〞由此可見，建立信用體系就成了物業(yè)管理行業(yè)中值得重視的問題。挾咐積樹卑豈繞清鑿擒侍竊憊續(xù)霖駁戰(zhàn)挎嫡抗蓖露沮負(fù)輪匪鎢寐培虎跺檬天津大學(xué)天津大學(xué)2.要從根本上解決物管行業(yè)誠信缺失問題，關(guān)鍵是建立行業(yè)信用管理體系行業(yè)信用管理體系的建立是一個系統(tǒng)工程，首要的是如何提高從業(yè)人員的誠信意識，誠信缺失的根源是誠信意識的缺失，誠信意識的提高不是一朝一夕的事情，這就要求物管行業(yè)的主管部門、物業(yè)管理協(xié)會、行業(yè)雜志以及物管企業(yè)自身要長期加強(qiáng)誠信宣傳和教育，逐步提高從業(yè)人員和業(yè)主的誠信意識。2003年6月，武漢市136家物管企業(yè)自發(fā)發(fā)起“誠信效勞自律公約〞，并在?長江日報(bào)?上公布公約內(nèi)容，籍以接收社會和廣闊業(yè)主的監(jiān)督，這是企業(yè)自我約束，提高誠信度的好方法。其次，政府機(jī)關(guān)要加強(qiáng)行業(yè)立法和監(jiān)督管理，做到有法可依，執(zhí)法必嚴(yán)。如?物業(yè)管理?xiàng)l例?的出臺，相關(guān)法規(guī)諸如?物業(yè)管理合同??業(yè)主公約?示范文本的修訂等，都將有效促進(jìn)行業(yè)的法制建設(shè)。我們還應(yīng)意識到，物業(yè)管理還存在著諸多立法盲區(qū)，無法可依的現(xiàn)象還依然存在；隨著行業(yè)的開展，政府的立法必須及時(shí)跟進(jìn)，敢于否認(rèn)，大膽改革。同時(shí)，政府應(yīng)加大對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理力度，制定行業(yè)準(zhǔn)入制度和資質(zhì)審查制度，三是建立物管企業(yè)“誠信檔案〞，將物管企業(yè)根本情況、業(yè)績、違背誠信的行為等記錄在案，通過量化指標(biāo)對物管企業(yè)進(jìn)行誠信度評估。目前，在物業(yè)管理行業(yè)，國家建設(shè)部僅對國家一級資質(zhì)的物管企業(yè)建立了“誠信檔案〞，在省市一級的政府監(jiān)管部門可能還處在醞釀階段。所以，這項(xiàng)工作還任重而道遠(yuǎn)陳湛膀鍬季淺琢飛蒼買磊晾校吠耗塵祝疊唆冠鉆鄧凹靜民舟黑蔽再摹霜鋤天津大學(xué)天津大學(xué)3.物管企業(yè)自身也要加強(qiáng)企業(yè)信用管理體系的建立和實(shí)施誠信缺失問題的產(chǎn)生，從物管企業(yè)自身方面來分析，由于相當(dāng)一局部物管企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)扭曲了價(jià)值觀，惟利是圖的經(jīng)營理念支配著企業(yè)行為，使企業(yè)喪失職業(yè)道德，再加上企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清晰，信用制度不完善，導(dǎo)致他們只注重眼前短期利益，喪失誠信原那么，這對企業(yè)開展是極為不利的。所以，為防止這種現(xiàn)象發(fā)生，建立企業(yè)內(nèi)部的信用管理體系也勢在必行。一要強(qiáng)化企業(yè)誠信守法的觀念和信用意識的提升，從企業(yè)上層領(lǐng)導(dǎo)到基層員工，都要牢固樹立誠信意識，自覺走出信用危機(jī)的怪圈，依法從事物業(yè)管理，按照合同的約定為業(yè)主提供滿意效勞。管理費(fèi)收繳率低的小區(qū)，往往就是管理上出現(xiàn)信用危機(jī)的小區(qū)。二要深化企業(yè)改革，建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)清晰了，責(zé)權(quán)明確了，企業(yè)失信的原動力也就鏟除了。三要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部信用制度建設(shè)，完善財(cái)會審計(jì)制度，按照條例規(guī)定定期向業(yè)主公布管理費(fèi)和基金收支賬目。四是企業(yè)要有超前的市場競爭意識。要懂得誠信是企業(yè)的最大戰(zhàn)略，也是企業(yè)的永遠(yuǎn)資本。當(dāng)社會上欺詐盛行時(shí)，誠信反而成了稀缺資源，而越是稀缺的資源就越有價(jià)值。隨著業(yè)主維權(quán)意識的增強(qiáng)，采取欺詐的手段實(shí)現(xiàn)盈利目的的企業(yè)將越來越現(xiàn)出原形，其行為也將越來越難以得逞；真正能夠在劇烈的市場競爭中求生存圖開展的企業(yè)是那些富有誠信意識，真誠為業(yè)主提供效勞的企業(yè)。這是市場競爭的必然結(jié)果。市場經(jīng)濟(jì)其實(shí)就是信用經(jīng)濟(jì)，老實(shí)守信是商業(yè)倫理的根本要求，也是維系現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的基石。社會呼喚誠信意識的盡快回歸，行業(yè)渴望信用管理體系的及時(shí)建立。堅(jiān)守誠信的企業(yè)，誠信能為其帶來長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，將成為企業(yè)取之不盡、用之不竭的財(cái)富源泉，反之，那么會給企業(yè)自身及其客戶帶來不可估量的損失與災(zāi)難。物業(yè)管理企業(yè)要健康、持續(xù)開展,就必須不斷提高自己的社會公信度,所以,物業(yè)管理企業(yè)不但要提高關(guān)于誠信重要性認(rèn)識,同時(shí)也應(yīng)建立完善的物業(yè)管理行業(yè)誠信管理體系并積極推動物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的誠信制度建設(shè)。夠耕賦偽揀幼摸窖漱著撈泵綜敞痙蒸捅稿財(cái)趾疇繳吞昨湖結(jié)瘁砰桂子脆笑天津大學(xué)天津大學(xué)第三章國際物業(yè)管理的開展分析由于物業(yè)管理這一行業(yè)最早源于英國，有著較深厚的歷史和豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以我國為了快速開展，就要吸取國外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。下面我們就來分析國際物業(yè)管理的一些開展?fàn)顩r。3.1國內(nèi)外物業(yè)管理根本特征的比較3.1.1國外物業(yè)管理的根本特征分析1.管理法制化程度高新加坡和香港物業(yè)管理有一個共同的鮮明的特點(diǎn)，那就是物業(yè)管理的法規(guī)制定得非常詳盡，對開發(fā)商、管理公司、住戶各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，違章處分等都有明確的條文，便于操作。軋丫鎢糧變稼第梢時(shí)心癰膝商枚榔渡贅逆柔顛譬逝絕邵桿曾疑哆胳司吹衍天津大學(xué)天津大學(xué)2.自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營、獨(dú)立的物業(yè)管理公司開展迅速。政府公房逐漸交由獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。3.物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)別離。物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系，業(yè)主通過招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，要認(rèn)真考察公司的信譽(yù)、專業(yè)知識背景及管理、財(cái)務(wù)、法律水平、管理費(fèi)用的上下以及社區(qū)活動能力。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否那么就會有被淘汰或被解雇的危險(xiǎn)。4.物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場形成。通過對國外與香港的物業(yè)管理模式的考察，我們發(fā)現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)管理的收費(fèi)形成是按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，由供求雙方在市場競爭中形成，政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主(委托方)與管理公司(受托方)雙方討價(jià)還價(jià)決定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、效勞內(nèi)容多少等情況而不同。5.各國(地區(qū))的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國情，符合各自特點(diǎn)如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式;香港那么根據(jù)人多地少，物業(yè)由政府供給與市場供給“雙軌制〞，而形成了房委會管理與物業(yè)管理公司管理相結(jié)合的管理模式。這一點(diǎn)對我國物業(yè)管理模式的選擇有很大的借鑒意義。啟沈初渣悲徐橋抒羊包梅普瘩捻幫爬孩嚴(yán)昏漚霹逾攘差迭酶否毒姬畏開執(zhí)天津大學(xué)天津大學(xué)3.1.2國內(nèi)物業(yè)管理的根本特征分析我國物業(yè)管理產(chǎn)生于本世紀(jì)80年代初。以廣州、深圳為代表的一些南方沿海城市，在借鑒和吸收香港房屋管理的經(jīng)驗(yàn)根底上，建立了以住宅售后管理為主的我國物業(yè)管理的最初模式。在以后的十幾年中，這種模式擴(kuò)展到全國，并成為我國住宅使用期管理的新型模式。然而，物業(yè)管理在我國的開展還處于初級階段。從近幾年有關(guān)機(jī)構(gòu)和人士對物業(yè)管理的研究來看，我國物業(yè)管理主要表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1.物業(yè)管理內(nèi)容的狹義化我國物業(yè)管理內(nèi)容的狹義化，主要表達(dá)在國內(nèi)有關(guān)機(jī)構(gòu)或人士對物業(yè)管理概念的狹義性理解。以下是國內(nèi)一些有代表性的觀點(diǎn)?！?〕認(rèn)為物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同或契約，對已經(jīng)驗(yàn)收投入使用的各類房屋及附屬設(shè)施、場地的經(jīng)營管理，同時(shí)也包括對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、平安保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)管理，并向使用人提供多方面的綜合性效勞?！?〕認(rèn)為物業(yè)管理是按合同開展的以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保值增值及核心的方案、組織、協(xié)調(diào)等經(jīng)濟(jì)活動，它同時(shí)包括為使用人開展的清潔、綠化、維修等多種效勞，但物業(yè)管理不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等經(jīng)營活動。〔3〕認(rèn)為物業(yè)管理是受業(yè)主委托對現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行的，以期正常發(fā)揮物業(yè)的功能，保持正常的生活和工作秩序。而不是生產(chǎn)〔建造〕物業(yè)，也不經(jīng)營物業(yè)，其提供的“產(chǎn)品〞是勞務(wù)〔包括效勞〕。任胖撇困戒劣津驟鑲摔炯燈已販盎丈鄒超邢胡魄醞鄰質(zhì)逮鑼勵銥蔣胎氨撥天津大學(xué)天津大學(xué)上述三種觀點(diǎn)，盡管表達(dá)方式各異，但其對物業(yè)管理根本概念的解釋，均表達(dá)出“物業(yè)管理=物業(yè)使用期管理〞這樣一個特點(diǎn)。而正是由于這樣一種思路，國內(nèi)物業(yè)管理一般都把房地產(chǎn)投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、物業(yè)租售經(jīng)營等經(jīng)營過程或內(nèi)容，排除在物業(yè)管理之外，這樣便產(chǎn)生了范圍與內(nèi)容狹窄的“狹義性物業(yè)管理〞。2.物業(yè)管理效勞的低層次化與物業(yè)管理職能的社會化從上述三種觀點(diǎn)來看，我國物業(yè)管理的開展，表現(xiàn)出了專業(yè)化與社會化兩個重要特征。從專業(yè)化角度來看，物業(yè)管理一般是由專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按合同或契約，為業(yè)主或使用人提供維修、綠化、保安、清潔等專業(yè)效勞。當(dāng)然這種專業(yè)效勞的提供者是多元化的，即除了物業(yè)管理公司外，也包括綠化公司、保安公司、清潔公司等專業(yè)化公司。從我國物業(yè)管理實(shí)踐來看，這種專業(yè)化趨勢開展得很快，全國專業(yè)的物業(yè)管理公司已從1994年的4000家開展到1998年的8000家。物業(yè)管理專業(yè)效勞人員，也在4年中增加了近90萬人。然而，我們應(yīng)當(dāng)注意到的是，我國的物業(yè)管理專業(yè)組織一般都是勞動密集型企業(yè)；它們所提供的效勞也多為專業(yè)層次較低的保安、清潔等專項(xiàng)效勞；而為眾多企事業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)壽命期內(nèi)高層次經(jīng)營管理效勞的機(jī)構(gòu)，那么相當(dāng)之少。因此，我國目前的物業(yè)管理效勞，仍然處于低級階段，表現(xiàn)出低層次化的特征。曉妻巷只鈴蠻苦止佩怠迅哎諺限系張今松笨屎北光脈者匪暮寶乖孜校步枚天津大學(xué)天津大學(xué)從社會化角度來看，我國物業(yè)管理除了帶有房屋管理的性質(zhì)外，還帶有比較明顯的社會效勞性質(zhì)，其具體表現(xiàn)在以下方面：〔1〕專業(yè)效勞的社會化。如物業(yè)管理中，除了房地產(chǎn)管理本身所涉及的房屋維修、設(shè)備維修之外，還包括了清潔、保安、綠化等屬于社會效勞性質(zhì)的內(nèi)容?！?〕非專業(yè)效勞進(jìn)入物業(yè)管理。物業(yè)管理中的非專業(yè)效勞業(yè)務(wù)，是指物業(yè)管理中的特約效勞或多種經(jīng)營效勞。在我國物業(yè)的實(shí)踐中，這些效勞目前已漸漸融入物業(yè)管理中，成為物業(yè)管理的一個必要的組成局部。如在住宅物業(yè)管理中已漸漸融入了家務(wù)代辦、教育、衛(wèi)生、文化娛樂、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社會福利等社區(qū)效勞的工程。而在寫字樓等商業(yè)樓宇的物業(yè)管理中，那么融入了通信效勞、金融效勞、餐飲效勞、文案效勞、計(jì)算機(jī)應(yīng)用效勞等工程。由此可見，我國物業(yè)管理的職能，已不僅僅停留在房地產(chǎn)管理的職能方面。它還結(jié)合了社會效勞業(yè)的眾多效勞內(nèi)容，出現(xiàn)了效勞范圍的群眾化與管理職能的社會化。而這種特征，在國外物業(yè)管理的開展中是比較少見的。因此，物業(yè)管理的社會化，是我國物業(yè)管理實(shí)踐的一個比較突出的特征和創(chuàng)新。熄茄籽傅綢洲熬趨鞋鋁踢交僧劣能告刷悅既受夠凡粗胚賊根詢默徒玉催趟天津大學(xué)天津大學(xué)3.2國內(nèi)外物業(yè)管理的特點(diǎn)比照3.2.1國外物業(yè)管理的特點(diǎn)國外的物業(yè)管理總結(jié)起來有五大特點(diǎn)：1.自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的獨(dú)立的物業(yè)管理公司開展迅速，政府公屋逐漸交由獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。

2.物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)別離。物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系，業(yè)主通過招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，要認(rèn)真考察公司的信譽(yù)、專業(yè)知識背景及管理、財(cái)務(wù)、法律水平、管理費(fèi)用的上下以及社區(qū)活動能力。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否那么就會有被淘汰或被解雇的危險(xiǎn)。3.物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場形成。政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主〔委托方〕與管理公司〔受托方〕雙方討價(jià)還價(jià)決定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、效勞內(nèi)容多少與深淺等情況而不同。4.各國〔地區(qū)〕的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國情，符合各自特點(diǎn)。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式。香港那么根據(jù)人多地少，物業(yè)供給由政府供給與市場供給“雙軌制〞而形成了房委會管理與物業(yè)管理公司管理相結(jié)合的管理模式。

5.政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)

的具體標(biāo)準(zhǔn)。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理各方面關(guān)系人的行為與責(zé)、權(quán)、利。實(shí)坐藍(lán)橋嘛橙擄乏乳邵籃砸藐散彭胖歧鵬竊橫豁摸勃勺搭豪暴蹦妓密親逸天津大學(xué)天津大學(xué)3.2.2國內(nèi)物業(yè)管理的特點(diǎn)物業(yè)管理是一種新型的管理模式，具有以下特點(diǎn)：1.社會化。物業(yè)管理的社會化指的是它將分散的社會分工聚集起來實(shí)行統(tǒng)一的管理。諸如：房屋局、水電、清潔、保安、綠化等。使第位業(yè)主只面對物業(yè)管理公司一家，就能將所有關(guān)于房屋和居住環(huán)境的日常事宜辦妥，不需要再分別面對務(wù)各個不同的部門，實(shí)行物業(yè)管理猶如給產(chǎn)權(quán)人找到了一個“部管家〞，而對政府各職能部門來說猶如找到了一個“總代理〞一樣。從而就克服了各自為政，多頭管理，互相扯皮，互相推諉的舊體制下的種種弊端，從而就提高了城市管理的社會化程度，變多頭產(chǎn)權(quán)管理，多頭家的管理為物業(yè)公司的統(tǒng)一管理，以充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。因此，應(yīng)該鼓勵物業(yè)公司走向社會，承接管理其他公司開發(fā)的物業(yè)。同時(shí)，也應(yīng)允許不同地區(qū)的物業(yè)管理公司實(shí)行跨省、跨地區(qū)接管各種類型的物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)管理社會性化的優(yōu)越性，以取得較好的管理效果。物業(yè)管理的社會化還表現(xiàn)在，它是一項(xiàng)由全社會參與的活動。2.專業(yè)化。物業(yè)管理的專業(yè)化指的是由專門的管理企業(yè)通過委托合同，按照產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理。所謂專業(yè)公，是指專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專業(yè)的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的管理措施與工作程序。實(shí)行專業(yè)化管理說明這一行業(yè)已從分散型的勞動轉(zhuǎn)向了專業(yè)型勞動家彥杉樓涅劫霄縷鄲魚拼磐攤飄曹熾逐擻棍疹敬歇紊喬專糜睡唱茁拔涂罪天津大學(xué)天津大學(xué)3.企業(yè)化。物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。物業(yè)管理的企業(yè)化是相對于傳統(tǒng)的行政事業(yè)性質(zhì)福利型的房屋管理而言的，指的是通過組建物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行企業(yè)化管理和經(jīng)營的過程，其核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)公司并動作。首先，物業(yè)管理公司應(yīng)“真正成為相對獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，成為自主經(jīng)營自負(fù)盈虧的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有自我改造和自我開展的能力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人〞。其次，物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為，企業(yè)以經(jīng)濟(jì)手段為主，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的經(jīng)營責(zé)任制。這是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)管理經(jīng)營機(jī)制的必然結(jié)果。4.經(jīng)營型。物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，它所提供的商品就是勞務(wù)和效勞，但他們所推行的那么是有償效勞、合理收費(fèi)。這種經(jīng)勞型的企業(yè)化管理，可以減少政府或單位的壓力與負(fù)擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人、房屋使用人實(shí)現(xiàn)自漢管理和自選效勞，使各類物業(yè)管理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我開展的道路，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的良性循環(huán)。經(jīng)營型的物業(yè)管理能夠擺正主人和管家的關(guān)系，變政府部門行政性的終身制管理為企業(yè)界經(jīng)營型的聘用制管理，在這種機(jī)制下，就會形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，促使物業(yè)管理的經(jīng)營得必須以良好的經(jīng)營與效勞才能在劇烈的市場競爭中求得生存和開展，并實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，使物業(yè)管理工作步入良性循環(huán)的軌道。眼聲給抖揣鉸可袒漂餌嫡辦鎢朋蘊(yùn)長給寒限弗展累繡討叔罩盯圖秋汾炕駕天津大學(xué)天津大學(xué)物業(yè)市場的逐步形成，物業(yè)管理企業(yè)將會全面走入市場.業(yè)主和物業(yè)需求者將會根據(jù)自身的情況選擇適合自己的物業(yè)管理效勞.物業(yè)市場的競爭將加大,物業(yè)公司會不斷改進(jìn)效勞質(zhì)量,增大自身的競爭力.我國的物業(yè)管理將逐步實(shí)現(xiàn)市場化。目前,由于我國自身的經(jīng)濟(jì)政治條件,物業(yè)管理的市場的化并沒有完全化,一些通過種種渠道建立起來的物業(yè)管理公司在市場化方面還尚未全面,許多公司并沒有實(shí)行真正的招投標(biāo).除了物業(yè)公司本身的市場化,政府在這一方面一定要加的力度,通過一定的規(guī)章制度,推動物業(yè)管理公司市場化和標(biāo)準(zhǔn)化。旨鄧墩憫知斌登祝獄副乓頁符棄侖獸貞裳槍開梗顴竹恫尋倘伯詞柳捍霸撩天津大學(xué)天津大學(xué)3.3國外物業(yè)管理模式的啟示和借鑒參加WTO，將給我國的經(jīng)濟(jì)開展帶來巨大商機(jī)，進(jìn)而也會對物業(yè)管理市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。參加WTO后，境外物業(yè)管理企業(yè)必將涌入國內(nèi)市場，物業(yè)管理市場競爭將更加劇烈，優(yōu)勝劣汰的規(guī)律將進(jìn)一步凸顯。這一切都要求我們急速提高我國的物業(yè)管理水平，普遍提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，以便在同境外物業(yè)管理企業(yè)的競爭中取勝。為此，我們必須借鑒國外優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。其他國家和地區(qū)的優(yōu)秀的物業(yè)管理是以專業(yè)化、社會化為特征，以科學(xué)化和優(yōu)質(zhì)效勞為目標(biāo)，以健全的組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)制度、法制體系為保障，其做法與經(jīng)驗(yàn)，無疑將為我國現(xiàn)代物業(yè)管理研究提供很好的啟示。1.加快立法步伐，逐步完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系法制不健全、法制環(huán)境較差已成為制約我國物業(yè)管理行業(yè)健康開展的瓶頸。由于法制不健全，致使物業(yè)管理市場不標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理活動中各方主體的權(quán)利和義務(wù)不清，企業(yè)、業(yè)主及使用人的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，政府監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，處分力度不夠，大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依。所以加快立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律政策框架體系，應(yīng)是我們工作的當(dāng)務(wù)之急。僚章?lián)肓苤t盅造箍忻唇曳請蝕侈妝翅歉蓉造諒?fù)┭鷫炁厶鴫剧犆磼端詨K善天津大學(xué)天津大學(xué)2.逐步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)向?qū)I(yè)化方向開展從我國目前情況看，大約有三分之一的物業(yè)管理公司是從房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的“父子關(guān)系〞企業(yè)，這種“建〞、“管〞不分的體制造成了很多應(yīng)由開發(fā)公司解決的矛盾和問題，推給下屬的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司解決不了。必然帶來對業(yè)主的投訴相互推諉，矛盾和問題得不到及時(shí)解決。此外，物業(yè)管理市場化、專業(yè)化程度低，市場競爭能力弱，經(jīng)濟(jì)效益差。因此，要逐步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營。改變物業(yè)管理由房地產(chǎn)開發(fā)派生出來并依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我開展的市場主體，從體制上解決建管不分產(chǎn)生的弊端。同時(shí)，要大力推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程。按照社會化效勞與專業(yè)分工的要求，合理調(diào)整物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)結(jié)構(gòu)。引導(dǎo)一局部物業(yè)管理企業(yè)明確自身市場定位。優(yōu)化內(nèi)部資源配置，向物業(yè)管理專營類企業(yè)開展。并力求形成“精、特、新〞效勞特色，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營，降低管理效勞本錢，提高管理效率，增強(qiáng)市場競爭能力。在國內(nèi)，提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)開展的根本出路在于營造充滿活力的市場和公平、公開的競爭環(huán)境，因此，借鑒香港物業(yè)管理的招標(biāo)，從源頭開始競爭，淘汰劣者，把市場時(shí)機(jī)留給管理效勞綜合水平高、有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)，才能促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)向?qū)ｉT化和集約化方向開展，降低管理效勞本錢，從而使物業(yè)所有權(quán)人和使用者受益。焙者份饋砧頃寇權(quán)送咋鮮核吻祥大助律憎黍璃牌踢其邪刨喻兄蓉巴蚤臆應(yīng)天津大學(xué)天津大學(xué)3.通過對國外物業(yè)管理分析可發(fā)現(xiàn)政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理各方面關(guān)系、人的行為與責(zé)、權(quán)、利。我國很多城市的物管收費(fèi)最早實(shí)行之初采取的是政府定價(jià)，即由政府指令性地決定物業(yè)效勞收費(fèi)，物管企業(yè)遵循執(zhí)行；后來逐漸過渡為政府指導(dǎo)價(jià)，也就是政府指導(dǎo)性地提出與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平、物業(yè)管理水平相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物管企業(yè)在此根底上根據(jù)實(shí)際情況參照執(zhí)行的收費(fèi)方式。隨著時(shí)間的推移，這兩種由政府參與指定或指導(dǎo)的物業(yè)效勞價(jià)格管理模式逐漸顯露弊端。物管收費(fèi)采用市場調(diào)節(jié)價(jià)是一種必然的趨勢。香港物業(yè)管理的收費(fèi)就是按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，由供求雙方在市場競爭中形成的。4.物業(yè)管理企業(yè)需要培養(yǎng)高素質(zhì)管理人才在我國物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，由于它起步較遲，理論還不完備，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)還不多，高素質(zhì)管理人才還很奇缺。現(xiàn)代企業(yè)之間的競爭就是人才的競爭，高素質(zhì)的物業(yè)人才是企業(yè)興旺的重要保證，只有建立高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，物業(yè)管理企業(yè)才有競爭的實(shí)力，才能在劇烈的競爭中立于不敗之地。羨見提理斌拍拓嬰勤掛哎掉欣圓謅鉻霓銀鯉嗎錠御備胰球斗柯茬萌睹戲頤天津大學(xué)天津大學(xué)第四章中國物業(yè)管理企業(yè)的誠信企業(yè)要想在競爭中立于不敗之地，必須提高誠信意識，破除只重經(jīng)濟(jì)效益而輕視信譽(yù)的思想，把誠信與開展、誠信與效益結(jié)合起來。傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)營管理片面強(qiáng)調(diào)以市場為中心，一切圍繞市場轉(zhuǎn)，無視企業(yè)社會信譽(yù)和公眾形象。企業(yè)經(jīng)營管理必須樹立正確的信譽(yù)觀，以社會信譽(yù)為中心，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的全面長遠(yuǎn)開展和市場的可持續(xù)拓展。企業(yè)要形成一種“守信榮耀、失信可恥〞的文化氣氛，企業(yè)講誠信是市場競爭機(jī)制的必然，誠信可以為企業(yè)贏得更多信賴和支持，創(chuàng)造更多的商機(jī)和效益。守信者必將受到市場的獎賞，而失信者終究會被市場淘汰。瘦舀帖社杜絕恫藝夢醛命冒謙嚨泰纏稈黃塊僳股場艾墻曝蛹設(shè)逾滇泌霓寶天津大學(xué)天津大學(xué)4.1誠信是做企業(yè)的根本物業(yè)管理公司的誠信表達(dá)著對業(yè)主的各種效勞中，誠信是做企業(yè)的根本，那么企業(yè)如何做才能真正表達(dá)誠信的所在呢?1.加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的誠信建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)者是企業(yè)凝聚力的核心，其素質(zhì)的上下，在很大程度上決定著企業(yè)的興衰成敗。在物業(yè)管理企業(yè)中建立一支勤政廉政的領(lǐng)導(dǎo)干部隊(duì)伍是加強(qiáng)企業(yè)誠信管理的關(guān)鍵。企業(yè)少數(shù)干部的違紀(jì)違法問題，使得社會對企業(yè)的管理感到質(zhì)疑，由此對其產(chǎn)品和效勞產(chǎn)生不信任感。因此，我們要加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的誠信建設(shè)，使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人把誠信看作是應(yīng)盡的義務(wù)，自覺地遵紀(jì)守法，努力使自己成為塑造企業(yè)誠信形象的典范。2.加強(qiáng)企業(yè)員工誠信道德教育

一方面，員工是企業(yè)形象的代言人，他們站在市場的最前沿，在某種程度上說，員工的形象就代表著企業(yè)的形象；另一方面，員工的誠信與否直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。如果存在員工怠工和蓄意破壞、泄密等行為，會給企業(yè)造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。因此要加強(qiáng)全體員工信譽(yù)觀念、信譽(yù)意識、信譽(yù)道德的宣傳教育，建立“講誠信為榮，不講信用可恥〞的道德標(biāo)準(zhǔn)和評價(jià)準(zhǔn)那么，營造良好的企業(yè)內(nèi)部誠信環(huán)境。誠信教育的內(nèi)容應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際而設(shè)計(jì)，最好能通過案例的形式告訴員工應(yīng)該做什么，不應(yīng)該做什么。這樣讓全體員工從內(nèi)心真正樹立企業(yè)效勞意識和市場意識，切實(shí)感受到誠信對企業(yè)的重要性和迫切性，從而能自覺以誠信做人，以誠信待人，以誠信溝通客戶，以誠信堅(jiān)守崗位，以誠信保衛(wèi)企業(yè)。既謄蘊(yùn)朵淆姚酉短漠闊擱凰勺恒嘩醋浚素利揩辣霓灶修模襯鍋以垂翱桿菱天津大學(xué)天津大學(xué)

3.提供高質(zhì)量產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的售后效勞

市場競爭的現(xiàn)實(shí)告訴我們，企業(yè)要在競爭中立于不敗之地并持續(xù)開展，就必須有社會所需要的高質(zhì)量產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的售后效勞。質(zhì)量是企業(yè)的生命，要塑造企業(yè)誠信形象，就要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，向市場提供“零缺陷〞的產(chǎn)品。效勞是產(chǎn)品質(zhì)量的延伸，在市場經(jīng)濟(jì)社會，效勞也具有商品的價(jià)值，同樣質(zhì)量的產(chǎn)品，可能因效勞好而帶來更多的客戶、更多銷售量，從而使產(chǎn)品“增值〞，如果效勞差那么會使產(chǎn)品“減值〞。持“產(chǎn)品質(zhì)量誠信〞“效勞誠信〞，這樣的介業(yè)將在劇烈的競爭中，永遠(yuǎn)立于不敗之地，成就長青基業(yè)。雍損兄蒼徒摔恨彭鎢飯揍絞懂爐支渣晚誣蝶寅鐘生詭惶壇瀑罕睡輾訴傣青天津大學(xué)天津大學(xué)4.2誠信造就物業(yè)管理行業(yè)的開展我國物業(yè)管理的開展雖不是一帆風(fēng)順，但卻是從無到有，從弱到強(qiáng)，經(jīng)歷了方案經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的演變。如果說我國房地產(chǎn)業(yè)是隨著住房制度改革的逐步深化而開展起來的，上世紀(jì)80年代以來突飛猛進(jìn)的開展使之成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成局部，那物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的組成局部，伴隨著住房制度的改革，物業(yè)管理事業(yè)也得到了長足開展進(jìn)步，成為百姓安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定不可或缺的因素。在政府的推動、百姓的關(guān)注、業(yè)內(nèi)的努力下，良好的物業(yè)管理公司大量涌現(xiàn)，呈現(xiàn)一派繁榮景象，20多年來的開展，總體上是好的。早在上世紀(jì)八十年代物業(yè)管理起步階段，一批奮斗在廣州、深圳的物業(yè)管理探路人，大都擔(dān)憂物業(yè)管理行業(yè)不被人們認(rèn)可而不能融入社會，因而拼命抓隊(duì)伍的效勞態(tài)度、樹立形象、苦心收費(fèi)，爭取政府職能部門的支持，果真愿望逐步變成現(xiàn)實(shí)，奠定了根底。進(jìn)入了九十年代，物業(yè)管理隊(duì)伍迅速開展，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)適時(shí)于95年8月30日在青島召開了全國的行業(yè)大會，并時(shí)隔兩年分別在大連、深圳先后召開同樣的大會，向全國推開了物業(yè)管理事業(yè)。物業(yè)管理隊(duì)伍開始開展壯大，大量的物業(yè)管理人才和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)逐年涌現(xiàn)出來，今天的一級、二級物業(yè)管理企業(yè)都是經(jīng)過苦練出來的，他們分別在各省市的自管工程里艱苦奮斗、節(jié)約本錢、主動效勞。大多數(shù)的業(yè)主、消費(fèi)者是認(rèn)可的，其中不少的物業(yè)管理公司以先進(jìn)的理念、科學(xué)的管理、誠信的言行、細(xì)微的效勞展示在群眾面前。所以，物業(yè)管理行業(yè)才有今天的局面?？浠擞鍪煳坊桃r妨搖靈慕陶躥瑣徊薛整龐蓬瓊溺遙臃倉笨歇妙丟板膠歌惱天津大學(xué)天津大學(xué)誠信確實(shí)伴隨著行業(yè)走來，因?yàn)槲羧罩v過誠信，行業(yè)才能站住腳跟并且快速開展。不少企業(yè)運(yùn)作成功的范例中，有的百年老店就是用誠信創(chuàng)造出響當(dāng)當(dāng)?shù)钠放?，贏得了消費(fèi)者廣泛的認(rèn)可和尊重，有著非常好的美譽(yù)度和知名度，同時(shí)有著持續(xù)穩(wěn)定增長的客戶群體，物業(yè)管理也是如此。在東方如此，在西方亦如此。在西方興旺國家，誠信是做人成事及經(jīng)濟(jì)生活當(dāng)中一條重要的原那么，他們有一句名言說的是：誠信是最好的競爭手段。我們甚至可以說：是誠信撐起了西方數(shù)百年商品經(jīng)濟(jì)的繁榮。中國古代哲人也說過：民無信不立；又說：“言必信，行必果。〞雖然東、西方國家存在文化上的差異，但對于誠信的理解根本一致。然而，市場經(jīng)濟(jì)在開展，市場和市場份額必然起變化，誠信和不誠信的企業(yè)、個人將會并存?？赌咝だ酃枇崾蚱嬁缜逝戽V氰辜蛇枉湍拈筍瞧示餐酞哉份膳腳耽篇天津大學(xué)天津大學(xué)4.3誠信對物業(yè)管理行業(yè)開展的利處隨著住房制度改革的深入和誠信意識的加強(qiáng)，以及城市化進(jìn)程的加快，近幾年，我國物業(yè)管理呈現(xiàn)前所未有的開展速度，取得了一系列可喜的成績，為全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會作出了積極奉獻(xiàn)。1.行業(yè)規(guī)模不斷壯大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2005年底，全國實(shí)行物業(yè)管理的房屋面積超過100億平方米，物業(yè)管理覆蓋率已接近50%，北京等較興旺城市的覆蓋率達(dá)70%，深圳、上海已達(dá)90%以上。上述3城市物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值已占當(dāng)?shù)貒裆a(chǎn)總值的2%左右。全國物業(yè)管理企業(yè)已超過3萬家，其中一級資質(zhì)企業(yè)300多家，從業(yè)人員超過300萬人。2.管理領(lǐng)域繼續(xù)拓展。20多年來，物業(yè)管理效勞領(lǐng)域由小到大，不斷拓展。從外銷商品房到內(nèi)銷商品房，從普通商品房到房改房和老舊小區(qū)，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、大學(xué)和商業(yè)物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單一類型物業(yè)到綜合性物業(yè)，從純市場化的物業(yè)效勞到機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會化的物業(yè)效勞。如今，