齊齊哈爾市房地產(chǎn)項目可行性研究報告842391500

黑龍江省齊齊哈爾市房地產(chǎn)項目可行性研究報告在考察黑龍江省齊齊哈爾市城市發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、城市發(fā)展規(guī)劃、投資政策的基礎(chǔ)上，對齊齊哈爾市政府提供的建設(shè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究，探討在齊齊哈爾市投資開發(fā)城市綜合體項目的機(jī)會，為XXXX集團(tuán)房地產(chǎn)項目選址決策提供參考！市場研究目的前言XXXX房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司營銷策劃部謹(jǐn)作業(yè)目的：判斷項目的投資可行性；作業(yè)時間：2010年10月25日-10月30日作業(yè)部門：XXXX集團(tuán)北京公司產(chǎn)品研發(fā)部、成本管理部、營銷策劃部作業(yè)提綱：項目概況市場分析產(chǎn)品定位規(guī)劃設(shè)計投資估算財務(wù)評價效益評價報告附件研究方式：實地考察資料采集：政府公報、政府?dāng)?shù)據(jù)、項目訪談房地產(chǎn)市場研究報告提綱前言齊齊哈爾市貌房地產(chǎn)項目可行性研究報告目錄1項目概況5投資估算2市場分析6財務(wù)評價3產(chǎn)品定位7效益評價4規(guī)劃設(shè)計8報告附件第一章項目概況1.1項目概況由齊齊哈爾市政府提供的溪水片區(qū)地塊和新立西街地塊兩項目位于齊齊哈爾市的建華區(qū)第一章項目概況溪水片區(qū)項目與市中心的直線距離4.5公里，距火車站5.9公里，距機(jī)場13.2公里；新立西街項目與市中心的直線距離4.9公里，距火車站5.3公里，距機(jī)場8.7公里；兩項目間直線距離4.5公里。1.1.1地理位置第一章項目概況溪水片區(qū)地塊位于齊齊哈爾市建華區(qū)東至湖西路，西至新明街，南至新江路，北至碾北公路；1.1.2溪水片區(qū)地塊區(qū)位圖及四至—Google影像地圖溪水片區(qū)用地圖第一章項目概況新立街西地段位于齊齊哈爾市龍沙區(qū)東至新立街，西至沿江南街，南至望江路，北至安順路；新立西街地塊圖1.1.3新立西街地塊區(qū)位圖及四至—Google影像地圖第一章項目概況1.1.4本章小結(jié)區(qū)位條件優(yōu)勢：毗鄰黑龍江省主要河流--嫩江，具備一定景觀資源；劣勢：兩地塊所在位置均非齊齊哈爾市傳統(tǒng)意義上的市中心或商業(yè)聚集區(qū)。交通條件優(yōu)勢：毗鄰城市干道。劣勢：距離市中心及城市主要交通節(jié)點（火車站、長途車站、機(jī)場）均在5公里以上。第一章項目概況1.2黑龍江省概況1954年8月，松江省建制撤銷與黑龍江省合并為新的黑龍江省，哈爾濱市改為黑龍江省轄市；東部以黑龍江、烏蘇里江為界，與俄羅斯相望；西部與內(nèi)蒙古自治區(qū)毗鄰；南部與吉林省接壤；全省總面積47.3萬平方公里，占全國土地面積的4.9%；黑龍江省行政區(qū)劃為12個地級市、1地區(qū)、17縣級市、51縣、1自治縣，2009年末常駐人口3826萬人。齊齊哈爾位于黑龍江省西部毗鄰內(nèi)蒙古自治區(qū)。與省內(nèi)的大慶市、綏化市、黑河市接壤，距離省會哈爾濱市約264公里。第一章項目概況1.2.1黑龍江省概況—四省橫比黑龍江GDP總量8288億元，居第三位，低于黑龍江和內(nèi)蒙古。黑龍江人口總量3826萬人，居第二位，僅低于黑龍江。第一章項目概況數(shù)據(jù)來源：政府統(tǒng)計公報2009年黑龍江及臨近三省GDP、人口狀況（億元，萬人）全省GDP及人口總量均處于臨近四省中間位置1.2.2黑龍江省概況—四省橫比黑龍江人均GDP、可支配收入及支出，均落后其它三省。黑龍江人均消費力最弱。第一章項目概況數(shù)據(jù)來源：政府統(tǒng)計公報2009年黑龍江及臨近三省人均GDP、可支配收支狀況（億元）全省人均GDP,可支配收支情況處于四省后列1.2.3黑龍江省概況—四省橫比黑龍江社會消費品零售總額及城市消費品零售總額居第二位，僅低于黑龍江，高于吉林、內(nèi)蒙古。第一章項目概況數(shù)據(jù)來源：政府統(tǒng)計公報2009年黑龍江及臨近三省社會消費品零售總額狀況（億元）整體消費水平相對較高，位于四省前列1.3齊齊哈爾市概況第一章項目概況齊齊哈爾地處黑龍江省西部與內(nèi)蒙古自治區(qū)和吉林省交界地區(qū)，位于哈大齊工業(yè)走廊的最西端。東與本省綏化地區(qū)、南與吉林省白城地區(qū)、西與內(nèi)蒙古自治區(qū)呼倫貝爾盟、北與本省黑河地區(qū)接壤。距省會哈爾濱市359公里，距綏化市328公里，距白城市282公里，距海拉爾524公里，距黑河市483公里

。

行政區(qū)劃及人口：齊齊哈爾市現(xiàn)轄7個市轄區(qū)，1個縣級市，8個縣，市轄區(qū)：龍沙區(qū)、鐵鋒區(qū)、建華區(qū)、昂昂溪區(qū)、富拉爾基區(qū)、碾子山區(qū)、梅里斯達(dá)斡爾族區(qū)；縣級市：訥河市；縣：富裕縣、拜泉縣、甘南縣、依安縣、克山縣、泰來縣、克東縣、龍江縣?？?cè)丝?71萬人，其中市區(qū)人口約203萬，城鎮(zhèn)化率35%，略低。黑龍江省第二大城市，省轄地級市，省內(nèi)西部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化教育、商貿(mào)和交通中心

1.3.1齊齊哈爾城市概況—行政劃分第一章項目概況名稱面積（平方公里）人口（萬）龍沙區(qū)18834鐵鋒區(qū)69529建華區(qū)8422昂昂溪區(qū)740富拉爾基區(qū)375碾子山區(qū)357達(dá)斡爾族區(qū)2078171.3.2齊齊哈爾經(jīng)濟(jì)—人口第一章項目概況數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報人口多，但增長緩慢.年均增幅不足1%，09年全市總?cè)丝谀暝鲩L2.4萬人，城鎮(zhèn)人口出現(xiàn)負(fù)增長。人口基數(shù)較大，但增長緩慢齊齊哈爾近三年人口增長情況（萬人）1.3.3齊齊哈爾經(jīng)濟(jì)—GDP第一章項目概況齊市GDP增速基本保持在14%左右，經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定；從經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面來看，齊市房地產(chǎn)市場處于啟動。齊市近三年人均GDP統(tǒng)計（億元）齊市近三年GDP統(tǒng)計（億元）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展。以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展。以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，年均增幅保持在14%左右，有利于房地產(chǎn)快速穩(wěn)定發(fā)展齊市三產(chǎn)所占比例最大，為41%。1.3.4齊齊哈爾經(jīng)濟(jì)—三產(chǎn)比例第一章項目概況數(shù)據(jù)來源：政府統(tǒng)計公報三產(chǎn)增加值（億元）齊市三產(chǎn)比例平均，第三產(chǎn)業(yè)相對較高異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%61%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求。房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<15%15%~22%22%~30%30%~37%>37%28%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%1.3.5齊齊哈爾經(jīng)濟(jì)—固定資產(chǎn)投資額第一章項目概況齊市近三年固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計（億元）齊市近三年房地產(chǎn)投資額統(tǒng)計（億元）固定資產(chǎn)投資總額持續(xù)高速增長，2009年同比增長61%；相比07年，08年，09年房地產(chǎn)投資額增長幅度快速穩(wěn)定，進(jìn)入正常運行增長范圍；由于固定資產(chǎn)投資增幅較快，房地產(chǎn)投資比例也穩(wěn)步提升，投資結(jié)構(gòu)相對合理。固定資產(chǎn)投資增長穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場活躍，增幅較快社會消費品零售總額較低，但增長迅速，平均增幅在19%以上；持續(xù)快速增長有利于推動市場快速發(fā)展。齊市近三年消費品零售額統(tǒng)計（億元）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報1.3.6齊齊哈爾經(jīng)濟(jì)—社會消費品零售總額第一章項目概況消費品零售額較低，但年增長速度較快1.3.7齊齊哈爾經(jīng)濟(jì)—人均可支配收入第一章項目概況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較低，人均消費支出較少。恩格爾系數(shù)較高（39.9%），城市居民生活質(zhì)量一般。09年，財政收入77.6億元，其中地方財政一般預(yù)算收入34.5億元，增長23.5%齊市近三年財政收入情況（億元）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報1.3.8齊齊哈爾經(jīng)濟(jì)—財政收入第一章項目概況齊市GDP居最后一位；齊市人口居第一位。第一章項目概況1.3.9齊齊哈爾經(jīng)濟(jì)—五市橫比數(shù)據(jù)來源：政府統(tǒng)計公報2009年齊齊哈爾及其它四市GDP、人口狀況（億元，萬人）齊市人口居五市之首，GDP總量位居最后一位哈爾濱大慶齊齊哈爾綏化牡丹江佳木斯325821207036066034322009年黑龍江各主要市縣GDP情況（億元）1.3.10齊齊哈爾經(jīng)濟(jì)—五市橫比第一章項目概況齊齊哈爾人均GDP處于最后一位。齊齊哈爾人均可支配收入及人均消費性支出也基本位于后列。數(shù)據(jù)來源：政府統(tǒng)計公報齊市人均GDP,可支配收支情況基本處于五市后列，未來有較大提升空間雖然人口較多，但消費力較低，市場消費力僅高于通遼。1.3.11齊齊哈爾經(jīng)濟(jì)—五市橫比第一章項目概況數(shù)據(jù)來源：政府統(tǒng)計公報2009年齊齊哈爾及其它三市社會消費品零售總額狀況（億元）齊市整體體消費水平相對較低，僅高于通遼哈爾濱大慶齊齊哈爾牡丹江綏化佳木斯15075023062382201782009年黑龍江各主要市縣消費品零售額情況（億元）第一章項目概況1.3.12齊齊哈爾城市概況—規(guī)劃發(fā)展城區(qū)沿嫩江兩岸發(fā)展；東部城區(qū)以中心城區(qū)和昂昂溪區(qū)為發(fā)展節(jié)點；西部區(qū)以富拉爾基區(qū)、梅里斯達(dá)斡爾族區(qū)為節(jié)點，獨立組團(tuán)狀呈跳躍式發(fā)展；中心城區(qū)以向南發(fā)展為主，適當(dāng)發(fā)展東部，跨江局部發(fā)展娛樂區(qū)

。城市發(fā)展目標(biāo)——中心城區(qū)主要南移，適當(dāng)東擴(kuò)1.3.13齊齊哈爾建華區(qū)概況第一章項目概況建華區(qū)位于齊齊哈爾市區(qū)北部，地理位置優(yōu)越，西踞嫩江大橋咽喉，北占齊黑公路要塞，是齊齊哈爾市西、北兩個方向的進(jìn)出城要地。東以中華路排水溝、自衛(wèi)街、站前北大街與鐵鋒區(qū)相接，南以龍沙路、勞動路至嫩江防洪水壩與龍沙區(qū)為鄰，西隔嫩江二道江與梅里斯區(qū)相望，北與富?？h接壤，是齊齊哈爾市的三個中心城區(qū)之一。全區(qū)面積122平方公里。區(qū)轄東五、中華街、東市場、建設(shè)、卜奎、文化、西大橋7個街道辦事處和建華1個鄉(xiāng)，共有76個居委會，11個村隊。人口24萬人。平均每平方公里1，934人，是全市人口密度較大的區(qū)。建華區(qū)交通十分便利。水路、公路、鐵路縱橫交錯、四通八達(dá)。301國道、111國道、碾北公路橫貫區(qū)境，西踞嫩江大橋咽喉，北占齊黑公路要地，堪稱市內(nèi)西、北兩大門戶，卜奎大街、文化大街、中華路、龍沙路等全市主干道在城區(qū)內(nèi)形成了三縱三橫的公路交通網(wǎng)絡(luò)。隨著市委、市政府辦公中心搬遷到我區(qū)、全市城區(qū)開發(fā)改造重心的北移、規(guī)模骨干企業(yè)群體的不斷壯大、全區(qū)教育事業(yè)的不斷發(fā)展以及勞動湖水系治理和沿江公園的興建，建華區(qū)將建設(shè)成為全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和旅游中心，加快發(fā)展的潛在優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢將更加突出，已經(jīng)進(jìn)入了一個全面發(fā)展的新時期。人口密度最大區(qū)------

未來的全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游中心

房地產(chǎn)項目可行性研究報告目錄1項目概況5投資估算2市場分析6財務(wù)評價3產(chǎn)品定位7效益評價4規(guī)劃設(shè)計8報告附件第二章市場分析本章內(nèi)容將重點介紹城市綜合體的起源、發(fā)展及國內(nèi)外城市綜合體產(chǎn)品的成功案例城市綜合體簡稱HOPSCA，于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體HOPSCA六大業(yè)態(tài)：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT2.1城市綜合體簡介功能復(fù)合性位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達(dá)性實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可第二章市場分析什么是城市綜合體？2.1.1綜合體（HOPSCA）的起源——法國拉德方斯區(qū)內(nèi)的新凱旋門，是和巴黎老凱旋門相呼應(yīng)，代表的是新巴黎；法國最大的企業(yè)一半在這里；擁有歐洲最大的商業(yè)中心，包括很多的國際總部大廈；歐洲最大的公交換乘中心。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端，是一個新區(qū)——一個在老城區(qū)里，進(jìn)行崛起開發(fā)形成的完全現(xiàn)代的巴黎第二章市場分析巨大的社會效應(yīng)/升值潛力內(nèi)外部聯(lián)系完整性2.1.2HOPSCA的特點空間連續(xù)性土地使用均衡性1、不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用；1、平面的連續(xù)：通常采用整體設(shè)計，其中任何一項功能都會影響整體效果；2、立面的連續(xù)：要保持HOPSCA內(nèi)建筑物的風(fēng)格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；3、空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過空中、地下和地面多層次的空間體系內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合；對外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)；同時作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力第二章市場分析2.1.3HOPSCA的開發(fā)條件不是任何地方都能采用HOPSCA

地產(chǎn)模式，建成包含商務(wù)、居住、購物等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項目。HOPSCA

的形成必需符合以下條件：規(guī)模要求區(qū)位要求必須位于城市中心區(qū)，市中心核心地段或者大型都市的次中心區(qū)城市各種資源決定了它天生的優(yōu)越條件必須擁有大規(guī)模建筑體量只有大規(guī)模建筑體量才能完美演繹豐富的業(yè)態(tài)，繽紛萬象的生活只有中心區(qū)的大規(guī)模地塊才能成為演繹HOPSCA的舞臺第二章市場分析第三章項目定位2.1.4城市綜合體各部分功能的相互依存關(guān)系公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公智能化、5A級甲級寫字樓匯聚商務(wù)CBD帶來大量高等級商務(wù)人士商業(yè)目前及規(guī)劃中缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)五星級酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店2.1.5城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈高消費人流第二章市場分析2.1.6目前國內(nèi)外較成熟的城市綜合體作品第二章市場分析法國拉德芳斯中國國際貿(mào)易中心加拿大西埃德蒙頓購物中心北京萬達(dá)廣場廣東新華南Mall韓國樂天世界日本東京六本木阿聯(lián)酋迪拜購物中心美國明尼蘇達(dá)美國Mall北京世紀(jì)金源Mall中國臺灣夢時代購物中心2.2國外城市綜合體成功的案例分析—世界最大商業(yè)集團(tuán)簡介投資商：三個五環(huán)球組織有限責(zé)任公司TripleFiveWorldwideOrganization,LLC12345銀行和金融

汽車與工業(yè)制造

自然資源開發(fā)

科技購物辦公酒店旅游游樂場工業(yè)市政

房地產(chǎn)住宅第二章市場分析2.2.1三個五環(huán)球組織有限公司投資的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品加拿大·阿爾伯塔省西埃德蒙頓購物中心美國·明尼蘇達(dá)州美國購物中心中國·上海金茂大廈第二章市場分析西埃德蒙頓購物中心（WestEdmontonMall）坐落于加拿大阿爾伯塔省埃德蒙頓，距市中心10km，由三五集團(tuán)獨立建設(shè)經(jīng)營，是北美最大的零售、旅游和娛樂綜合型商業(yè)中心，該中心自1981開業(yè)至2004年一直是全球最大的購物中心，目前是全球第五大購物中心，它是一座不受季節(jié)氣候影響的恒溫“城市”。該商場受雇員工近24,000名，總建筑面積530萬平方英尺（49萬平方米），目前市值9.26億加元。該商場擁有800個店鋪（其中100多個為餐飲點和服務(wù)設(shè)施），1個4星級特色酒店；9個大型游樂場和1個賭場。該商場每年有超過2.2千萬的客流量，是整個阿爾伯塔省人口的7倍。WestEdmontonMall市中心機(jī)場2.2.2國外城市綜合體成功的案例分析—WestEdmontonMall第二章市場分析分期建設(shè)：第一階段1981年，建成三個主力百貨、銀河游樂場、美食廣場等第二階段1983年，建成冰宮、兒童娛樂、一個百貨等第三階段1985年，建成世界水上樂園、深海探險、風(fēng)情街區(qū)、時尚購物街、美食廣場等第四階段1999年，建成酒店，并加建廣播電臺、影音城、射擊場、書店等每個階段都是娛樂和購物的聯(lián)動開發(fā)一期二期三期四期2.2.3西埃德蒙頓購物中心的開發(fā)歷程根據(jù)三個五環(huán)球組織有限公司的計劃，西埃德蒙頓購物中心將在未來10年內(nèi)擴(kuò)建80萬平方米，建成擁有8000個坐席的會議會展中心以及繼續(xù)擴(kuò)建酒店、公寓、購物、娛樂中心等設(shè)施。第二章市場分析規(guī)劃指標(biāo)：總占地：57萬平方米建筑面積：49萬平方米商業(yè)面積：35萬平方米，其中娛樂設(shè)施占40%建筑層數(shù)：商業(yè)三層，酒店12層停車位：23000個物業(yè)類型：購物、餐飲、娛樂、酒店、賭場、會議（宴會）2.2.4西埃德蒙頓購物中心目前的開發(fā)規(guī)模國際酒店水上樂園公交車站賭場銀河游樂場架空停車場快捷酒店第二章市場分析2.2.5西埃德蒙頓購物中心的特色之一—娛樂中心模塊占整個MALL的40%娛樂業(yè)態(tài)組成：一層二層迷你高爾夫深海探險海洋生活銀河游樂場家庭娛樂室世界水上樂園百貨服飾娛樂餐飲文化家居IMAX冰宮第二章市場分析百貨類型：該中心購物東部為主力百貨街區(qū)，共有四個百貨各百貨均有不同的消費客群百貨均位于街區(qū)端頭多個主力店鋪，分別為不同商品類型店鋪名稱店鋪級別店鋪類型TheBay中高端消費HBC旗下時尚百貨連鎖店Sears中低端消費美國最大的連鎖店百貨Zellers低端消費HBC旗下折扣百貨店Winners低端消費家庭服裝和家庭時尚用品折扣店二層百貨兒童服飾娛樂餐飲文化服務(wù)衛(wèi)生間家居其他主力店2.2.6西埃德蒙頓購物中心的特色之二—百貨類型齊全，面向不同客群階層第二章市場分析購物業(yè)態(tài)組成：主要有四個購物街區(qū)、二個特色風(fēng)情街1.百貨設(shè)在東部街區(qū)2.時尚品牌設(shè)在西部街區(qū)3.婚禮專區(qū)設(shè)在東部街區(qū)4.家庭及兒童用品設(shè)在中部5.歐洲風(fēng)情街設(shè)在西部（

Europaboulevard）6.中國城設(shè)在中部（ChinaTown）4５142二層3百貨兒童服飾娛樂餐飲文化服務(wù)家居其他主力店2.2.7西埃德蒙頓購物中心的特色之三—經(jīng)營商品豐富、多樣第二章市場分析餐飲業(yè)態(tài)組成：主要有一個特色風(fēng)情街，二個快餐廣場1.波旁街設(shè)在中部（

Bourbonstreets）2.美食廣場設(shè)在東部（

GourmetWorld）3.美食苑設(shè)在西部（

GourmetCourt）中庭部分設(shè)有水吧、咖啡店等一層百貨兒童服飾娛樂餐飲文化服務(wù)家居其他主力店2.2.8西埃德蒙頓購物中心的特色之四—適應(yīng)不同人群口味的特色餐飲第二章市場分析酒店：幻想主題酒店(FantasylandHotel)：有235間標(biāo)準(zhǔn)客房，120間特色主題客房超豪華房商務(wù)房阿爾伯塔式套房帝國套房WestEdmontonMallInn：快捷酒店，有88間客房另外還設(shè)有寵物及露營服務(wù)好萊塢非洲阿拉伯加拿大火車雪屋波利尼西亞皮卡屋維多利亞水世界西部牛仔運動魅力浪漫滿屋2.2.9西埃德蒙頓購物中心的特色之五—不同檔次的酒店及不同格調(diào)的客房第二章市場分析停車及交通系統(tǒng)：環(huán)繞商場的首二層架空停車場，共有23,000個停車位，萬平米商業(yè)面積的車位達(dá)到657輛。商場共設(shè)有58個入口，購物主要入口設(shè)在二層，主力街區(qū)及主力品牌主要分布在二層。商場南側(cè)有公交車站，即將推出班車接送服務(wù)。2.2.10西埃德蒙頓購物中心的特色之六—規(guī)模龐大的駐車系統(tǒng)第二章市場分析2.2.11西埃德蒙頓購物中心的成功原因分析歸商品檔次齊全、門類豐富、特色經(jīng)營服務(wù)細(xì)致周到、體貼入微餐飲娛樂住宿駐車商品和服務(wù)固然重要，在房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計中體現(xiàn)大量歸屬、歸宿（包括交通工具的住宿）的功能元素，是“西?！背晒Φ闹饕蛩亍５诙率袌龇治?.2.12西埃德蒙頓購物中心的產(chǎn)品功能展示第二章市場分析2.3國內(nèi)城市綜合體的成功案例分析——深圳華潤中心項目位于深圳地王金融圈

集商業(yè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體，深圳規(guī)模最大，品質(zhì)最高的綜合建筑群。

物業(yè)形態(tài)：

萬象城

5A甲級寫字樓——華潤大廈

君悅酒店

酒店式公寓

室外娛樂休閑廣場

總建筑面積：約55萬m2

總投資：40億港幣第二章市場分析2.3.1華潤中心深圳唯一的SUPERHOPSCA18.8萬平米深圳商業(yè)航母不但推銷消費商品，而且推銷時尚生活方式四大領(lǐng)航國際品牌主力店法國（Réel）體驗時尚生活百貨公司嘉禾影院華潤萬佳CityValue奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)溜冰場第二章市場分析華潤大廈：出租率接近100％

40多家國際金融機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)簽署合約，包括匯豐銀行、荷蘭銀行、雅培制藥、美國百思買等世界500強(qiáng)企業(yè)。2.3.2華潤中心一期盤點萬象城：已接待顧客2000多萬人次，

商場出租率達(dá)97％，一年銷售總額達(dá)到10億元。顧客美譽度不斷提升，成為人們眼中深圳最具魅力的購物、休閑、娛樂場所之一華潤中心一期獲得巨大成功！第二章市場分析2.3.3華潤萬象城都市綜合體成功運營的思考一期二期華潤萬象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項目為什么一期項目開發(fā)會會選擇商業(yè)和寫字樓？第二章市場分析地王信興廣場書城—深交所—發(fā)展銀行華潤中心國貿(mào)大廈中信城市廣場中信城市廣場的開業(yè)，世界金融中心的落成，修正了地王商務(wù)圈財富指數(shù)。華潤中心的加盟則對城區(qū)予以重新定義，升級為全新的華潤——地王財富圈！世界金融中心2.3.4華潤萬象城都市綜合體成功運營的思考第二章市場分析周邊高檔商住公寓眾多、中高檔住宅眾多，構(gòu)建生活起居商品的消費基礎(chǔ)。地處深圳CBD核心區(qū)，五星級酒店、5A級寫字樓林立，形成多品類商品消費的客群。目前屬地區(qū)域缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)。流水不腐、戶樞不蠹，商品和服務(wù)的消費，靠的是人流，是流動的人群。城市綜合體最主要的產(chǎn)品支柱恰恰是寫字樓、酒店、商場、會展、停車、城市廣場等聚集流動人群的建筑平臺。公寓產(chǎn)品則構(gòu)成客群的基礎(chǔ)。2.3.5華潤萬象城都市綜合體成功運營的思考第二章市場分析2.3.6成功硬指數(shù)一級商業(yè)中心甲級寫字樓星級酒店華潤寫字樓地王大廈深業(yè)中心發(fā)展銀行大廈中信大廈萬德大廈世界金融中心華潤酒店木棉花酒店晶都酒店萬德酒店世界金融中心華潤萬象城中信城市廣場第二章市場分析2.3.7成功軟指數(shù)銀行金融證券保險聯(lián)合證券大鵬證券中信證券華鑫證券金元證券南方證券鵬華基金友邦保險太平洋保險人保中保華泰保險深圳發(fā)展銀行中信城市銀行建設(shè)銀行工商銀行農(nóng)業(yè)銀行人民銀行商業(yè)銀行第二章市場分析2.3.8華潤能量指數(shù)商業(yè)航母5A級寫字樓五星級酒店……華潤品牌能量第二章市場分析成功硬指數(shù)成功軟指數(shù)華潤能量指數(shù)深圳只有一個中心華潤中心第二章市場分析2.3.9華潤中心的成功指數(shù)華潤中心港人北上東部人群西進(jìn)西部人群重返市外人群南下人流倍數(shù)級增長地塊價值急劇攀升華潤中心客戶群必然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)越出了深圳甚至國內(nèi)的范疇第二章市場分析2.3.10華潤中心的客流聚合營運城市空間引航城市地產(chǎn)填補深圳國際都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失全新的運營理念提升深圳整體城市營運檔次傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新文化內(nèi)涵2.3.11華潤中心第二章市場分析決定了本項目的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)超越了常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)的范疇，而帶有濃厚的運營城市空間的色彩。運營城市是復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展的最高境界！華潤中心的規(guī)模體量項目所在城區(qū)的外在發(fā)展要求2.3.12華潤中心運營城市第二章市場分析2.3.13華潤中心成功原因分析科學(xué)安排開發(fā)節(jié)奏，首先以商業(yè)和寫字樓為切入點彌補市場空白，贏得良好口碑，匯聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、公寓、住宅提高單位土地面積的價值。華潤中心超越普通房地產(chǎn)開發(fā)模式，以購物、休閑、娛樂、運動等多重功能的互補共贏為主要經(jīng)營模式，以城市運營的高度，實現(xiàn)了復(fù)合地產(chǎn)的最高境界。開發(fā)節(jié)奏地理位置華潤中心選址符合大型ShoppingMall的選址原則，形成了華潤—帝王財富圈，未來可持續(xù)發(fā)展。運營城市第二章市場分析第二章市場分析2.4城市綜合體產(chǎn)品引領(lǐng)城市未來發(fā)展首先，它是國際化都市的地標(biāo)性建筑，代表城市的未來其次，它是運用大量前沿建筑科學(xué)技術(shù)的智能化建筑第三，它是滿足居民現(xiàn)代城市生活的綠色環(huán)保型建筑第四，它為城市提供商務(wù)交流平臺，使城市更具活力第五，恒溫休閑城市概念，有助市民的幸福、健康指數(shù)的提升房地產(chǎn)市場研究報告目錄1項目概況5投資估算2市場分析6財務(wù)評價3產(chǎn)品定位7效益評價4規(guī)劃設(shè)計8報告附件第三章產(chǎn)品定位

XXXX?時代廣場產(chǎn)品定位第三章產(chǎn)品定位3.1城市綜合體產(chǎn)品定位3.1.1齊齊哈爾市地塊城市綜合體產(chǎn)品選型第三章項目定位寫字樓(OFFICE)酒店(HOTEL)會議、會展中心（CONVENTION）公寓(APARTMENT)城市綜合體HOPSCA公共空間(PUBLICSPACE)相互依存、相互助益、多功能、高效率的建筑群落商業(yè)(SHOPPINGMALL)

√√√××√鑒于本案所處區(qū)位條件，本案城市綜合體產(chǎn)品組合包括但不限于大型購物廣場及休閑娛樂中心、五星級酒店、5A級智能化辦公寫字樓、高檔公寓、大型停車場及室外生活廣場?！境鞘杏诚瘛浚撼鞘兄鞲傻姥鼐€，塑造特殊意象的城市建筑群，打造城市名片，表征城市風(fēng)貌；【區(qū)域級】

：區(qū)別于中華路城市級百貨商業(yè)，立足城市副中心，滿足區(qū)域周邊消費需求；【地標(biāo)型】

：地塊城市主干道，昭示性強(qiáng)，具備打造地標(biāo)型物業(yè)的位置條件；【中高端】

：走高端則齊市消費力有限，低端則不匹配地段價值，故面向中高端消費市場；【綜合體】

：為齊市提供新型居住、商務(wù)、休閑、娛樂、購物于一體的一站式平臺。3.1.2形象定位第三章產(chǎn)品定位城市映像區(qū)域級地標(biāo)型中高端綜合體3.1.3案名都市·復(fù)合型城市綜合體時尚購物首選地娛樂休閑聚集區(qū)都市前沿生活館呼市未來地標(biāo)性建筑第三章產(chǎn)品定位

XXXX?時代廣場

EONTIME’SPLAZA3.1.4客群定位第三章產(chǎn)品定位核心消費群體：以齊齊哈爾市為核心，輻射呼倫貝爾盟、興安盟、白城、大慶、綏化、黑河等六地，客群為輻射范圍內(nèi)政要、商賈、中高端收入群體及時尚消費群體的團(tuán)體、個體消費需求。3.1.5齊齊哈爾市兩地塊整體定位—打造齊齊哈爾不夜城

打造黑龍江省西部及齊齊哈爾地區(qū)最大最先進(jìn)的全天候shoppingmall！成為齊齊哈爾城市生活的消費目的地和不夜城！啟動齊齊哈爾“休閑消費”引擎！第三章產(chǎn)品定位3.1.6功能定位主題百貨提升城市形象，滿足中高端人群消費室內(nèi)步行街契合年輕人消費時尚文化娛樂豐富城市娛樂文化大型超市滿足生活配套美食天地提升城市飲食文化商務(wù)公寓城市廣場購物中心第三章產(chǎn)品定位星級酒店3.1.7功能布局第三章產(chǎn)品定位建設(shè)用地面積：98公頃?？偨ㄖ娣e：179.8萬平方米。其中，地上150萬平方米，地下29.8萬平方米。容積率1.53。序號規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建筑面積銷售面積面積配比備注（m2）（m2）（%）一總建筑面積1,798,0001,279,000100.00%

1其中：商品住宅1,210,0001,055,00067.30%高多層板式住宅2配套公建73,00023,0004.06%國標(biāo)、社區(qū)配套公建3社區(qū)商業(yè)27,00027,0001.50%社區(qū)內(nèi)街商鋪4購物中心150,00008.34%購物、餐飲、休閑5商務(wù)辦公120,000100,0006.67%5A級辦公寫字樓6商務(wù)公寓98,00074,0005.45%商住辦公7星級酒店40,00002.22%5星級酒店8地下停車80,00004.45%地下停車場按照輻射商圈的客群結(jié)構(gòu)、人口基數(shù)，可支撐15.6萬㎡城市綜合體體量本項目客戶圈層圖核心商圈輔助商圈次級商圈5公里以內(nèi)5-10公里10公里以上半徑：捕獲人口（萬人/年）消費額（元/次）消費總量（萬元/年）平均營業(yè)坪效（元/年/㎡）商業(yè)規(guī)模使用面積（㎡）114475858001000085800可支撐商業(yè)規(guī)模保守估計5.5成計算建筑面積156000商圈級別商圈半徑(公里)范圍內(nèi)人口（萬人）捕獲率（%.周）捕獲人口（萬人/周）核心商圈<56320%12.6次級商圈5－102032.0%4.04輔助商圈>1022230.2%4.45匯總22第三章產(chǎn)品定位3.1.8齊齊哈爾地塊購物中心規(guī)模的確定注：捕獲率指到店且消費人群，消費額指人均消費額。建華、鐵鋒區(qū)人口63萬人齊齊哈爾市區(qū)人口203萬人齊市周邊市縣人口2223萬人第三章產(chǎn)品定位3.2.1XXXX時代廣場商業(yè)部分業(yè)態(tài)組合（一）1.百貨/超市2.家具/家居/家電3.服裝4.皮具/鞋/帽/手套5.珠寶精品類6.餐飲主題百貨精品家具男裝（品牌裝/正裝/商務(wù)裝/休閑裝）男鞋（品牌/商務(wù)/休閑）珠寶／首飾中式餐飲（大型餐飲/休閑/特色/快餐時尚百貨精品家居女裝（品牌裝/職業(yè)裝/時尚/休閑裝）女鞋（品牌/商務(wù)/休閑）鐘表西式餐飲（大型餐飲/休閑/特色/快餐品牌折扣店軟性家居休閑裝（牛仔/運動/時尚童鞋飾品亞洲餐飲大型綜超/全線超市/大賣場大型家電中老年服裝箱包禮品/精品咖啡廳

電腦/電器/數(shù)碼/影音專賣特體服裝帽工藝品茶館

家用電器專賣婚紗手套眼鏡酒吧

手機(jī)通訊器材專賣晚會裝

其它商務(wù)餐廳

數(shù)碼/電子配件商店童裝（嬰兒/幼兒/兒童服飾及用品）

其他

居室服裝（男士/女士內(nèi)衣）

服飾配件（頭飾/圍巾/領(lǐng)帶/其他）

專門服裝（娛樂/中式）

第三章產(chǎn)品定位3.2.2XXXX時代廣場商業(yè)部分業(yè)態(tài)組合（二）7.文化體育用品8.娛樂/休閑9.汽車10.食品類11.化妝品/美容美發(fā)/個人護(hù)理(MR)12.生活配套服務(wù)書店電影院汽車行/汽車展廳果撈/果汁美容美發(fā)/SPA生活雜貨文具/辦公用品游戲城汽車用品店冰淇淋店化妝品便利店音像制品溜冰場

面包糕點健康產(chǎn)品（滋補品）藥店印刷/排版KTV練歌房

糖果個人護(hù)理花店畫廊俱樂部

甜品香水小吃琴行/樂器行夜總會

地方特色食品按摩／足浴雜貨店攝影／沖印超級會所

鮮果店/鮮蔬店香熏彩票書報、雜志彩票店健身中心

肉食店美甲寵物店／寵物醫(yī)院郵票／錢幣玩具賣場

海鮮店

干洗店收藏品／古董兒童樂園/反斗城

煙酒行

制衣行愛好店洗浴中心

皮鞋/皮具護(hù)理小商品其它

旅行社/旅行服務(wù)健身器材

教育培訓(xùn)娛樂用品

銀行戶外用品

金融保險高爾夫用品

醫(yī)生診所其它

快遞

機(jī)票/火車票

牙醫(yī)

郵政、通訊服務(wù)3.2.3首層平面布局第三章產(chǎn)品定位1F時尚街區(qū)本層商業(yè)步行街以經(jīng)營奢侈品、時尚服飾、鞋帽、箱包、化妝品、洋快餐為主首層意向商家名錄樓層業(yè)態(tài)類型商戶數(shù)量和面積需求（平米）租賃面積小計（平米）1F主力百貨商城1家，建筑面積3萬－3.5萬，本層7000電器超市1家，1000平米1000化妝品1家200-300平米，4-5家50-100平米400名品鞋4-5家跨層，500-700平米；2-3家1000-1500平米4000國際精品服飾10-20家80-150平米2500鐘表飾品1家300-500平米，4-5家50-100平米800商業(yè)銀行3家銀行分理處，300-500平米1200電訊營業(yè)部2家電訊產(chǎn)品營業(yè)部100平米200時尚餐廳3-4家100-300平米800樓層樓層吸引力說明主力業(yè)態(tài)和品牌示意1F主力百貨引進(jìn)王府井百貨或同檔次綜合百貨品牌商業(yè)步行街——時尚街區(qū)：通過化妝品集合店、大型品牌旗艦店以及中庭區(qū)域的活動表演吸引人流進(jìn)入，部分品牌跨越到二層化妝品：sephora，深藍(lán)彩妝，TheFaceShop,Thebodyshop等名品鞋：Belle,Ecco,紅科，天美意，真美詩，Tata，奧卡索，思加圖,妙麗，KissCat,達(dá)芙妮，Aldo等國際精品：CKjeans，Mongan，Mango，NovoSneaker，promod，Ochirly,LaPargay,Kookai,Sisley,Jockey,Colour18，Oxygen，F(xiàn)CUK等鐘表飾品：CityChain，TimeCity，亨達(dá)利鐘表，swatch，Tissot，Artini，Guess，寶島眼睛，亮視點等時尚餐吧：ciaocoffee，spinellicoffee，PacificCoffee，coldstone，TCBY，BaskinRobins，BreadTalk等第三章產(chǎn)品定位第三章產(chǎn)品定位首層產(chǎn)品配置圖示2F時尚街區(qū)本層商業(yè)步行街以經(jīng)營男女服飾、時尚配飾為主第三章產(chǎn)品定位二層平面布置樓層樓層吸引力說明主力商戶2F主力百貨：引進(jìn)王府井百貨或同檔次綜合百貨品牌商業(yè)步行街——時尚街區(qū)：部分時尚品牌旗艦跨越到二層，帶動人流向上，同時利用比較有吸引力的鞋區(qū)和豐富的時尚配飾品牌帶動人流到二樓時尚潮流：Bestseller，Esprit，Levi's，5thStreet,tonywear，tonyjeans，b+ab,AzonaAO2,優(yōu)衣庫,JNBY，Lee,Theme,edc,MarkFairwhale，F(xiàn)ox,e-base,熱風(fēng)，E-land，Teenie&Wennie，Etam等品牌旗艦：Bestseller，Esprit，next，c&a，G2000黑標(biāo)，AdidasOriginal等時尚配飾和香熏：曼谷銀，She's，海盜船，NEOMOD，Anubis，camenae，佰草集，匯美舍私密空間：CKUnderwear,EVE'STEMPATION,愛慕，安莉芳，艾格，黛安芬，維多利亞的秘密等時尚餐飲：必勝客，Papajones，ThePizza，味千拉面等樓層業(yè)態(tài)類型商戶數(shù)量和面積需求（平米）租賃面積小計（平米）2F主力百貨1家，建筑面積3萬－3.5萬，本層7000電器超市1家，3000平米3000時尚潮流2-3家跨層，500-700平米；20-30家80-150平米6000品牌旗艦10-20家50-100平米1200時尚配飾和香熏10-20家50-100平米1200私密空間10-20家，50-100平米1000二層意向商家名錄第三章產(chǎn)品定位第三章產(chǎn)品定位二層產(chǎn)品配置圖示3F動感天地本層商業(yè)步行街以經(jīng)營體育文化用品/服飾，兒童服飾/用品、兒童娛樂及親子教育為主第三章產(chǎn)品定位三層平面布置樓層樓層吸引力說明主力商戶3F主題體驗式娛樂：湯姆熊，反斗樂，歡樂泡泡堂，大西洋游樂城、玩具反斗城、toycity商業(yè)步行街——動感天地：以運動、休閑、親子主題，吸引周邊青年人群和小太陽家庭日常消費兒童早教和攝影：紅黃藍(lán)親子樂園，兒童教育，寶寶貝貝攝影等兒童服飾：派克蘭蒂，米奇妙，巴布豆，小笑牛，智高，麗嬰房，好孩子等國際時尚品牌：阿依蓮，真維斯，羅賓漢，阿瑟斯，霸斯騰，華倫天奴等運動戶外：運動100，跨世，申格體育，名店運動城，耐克，TheNorthFace，Puma，Columbia,探路者通過創(chuàng)意家居和特色生活小店、書店吸引人流到三層。發(fā)藝造型店：EspritSaloon，匠人組合，TONI&GUY等創(chuàng)意家居和特色生活小店：Potato&co，artbox，hellokitty，hoya

boby，Lock&Lock，特百惠書店：紙老虎，光合作用，布谷鳥等三層意向商家名錄樓層業(yè)態(tài)類型商戶數(shù)量和面積需求（平米）租賃面積小計（平米）3F主力百貨商城1家，建筑面積3萬－3.5萬，本層7000兒童娛樂城1家，4000平米4000兒童玩具/用品1家，1000平米1000兒童早教/攝影2家200-300平米，6家50-100平米1000兒童服飾10-20家80-150平米2500亞洲時尚品牌1家200-300平米，10家50-100平米2000體育服飾/用品2家200-300平米，10家50-100平米1500發(fā)藝造型2家，50-100平米100書店1家100-300平米200第三章產(chǎn)品定位第三章產(chǎn)品定位三層產(chǎn)品配置圖示4F美食娛樂天地本層商業(yè)步行街以經(jīng)營美食、電影、KTV、游戲為主第三章產(chǎn)品定位四層平面布置樓層樓層吸引力說明主力商戶4F主題影院華星影城，經(jīng)營國內(nèi)首映影片，通過舉辦新發(fā)行影片的首映儀式集客商業(yè)步行街——美食娛樂天地以主題餐廳和美食街吸引本地及周邊人流到四層消費主題餐廳：漢拿山烤肉（韓餐）、東來順涮羊肉（京味）、天外天烤鴨店（京味）、漁公漁婆餐廳（粵菜）、大鴨梨餐廳（川魯風(fēng)味）等大食代美食廣場：元祿壽司、云集齋素菜、三晉美食、成都小吃、云南米線、貴州瓦罐、麻辣燙、湘菜、重慶烤魚、羊肉泡饃、老北京炸醬面、新疆美食、狗不理包子鋪、上海本幫菜、杭幫菜。通過KTV娛樂城、電玩城吸引人流到四層。糖果、錢柜娛樂城嘉斯貓電玩城水吧、DQ冰激凌店四層意向商家名錄樓層業(yè)態(tài)類型商戶數(shù)量和面積需求（平米）租賃面積小計（平米）4F華星影城1家，建筑面積0.5萬平米，5000糖果娛樂城1家，4000平米4000嘉斯貓電玩城1家，4000平米3000主題餐廳4-5家，1000-1500平米5000美食廣場20-30家，50-100平米4000DQ/水吧2家，30-50平米100第三章項目定位第三章產(chǎn)品定位四層產(chǎn)品配置圖示5F未來水世界本層以全民健康產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為主第三章產(chǎn)品定位五層平面布置第三章產(chǎn)品定位五層產(chǎn)品配置圖示-1F樂購天地本層以超市經(jīng)營、休閑用品售賣為主第三章產(chǎn)品定位地下一層平面布置樓層樓層吸引力說明主力商戶-1F主力百貨：引進(jìn)王府井百貨或同檔次綜合百貨品牌大型超市及配套商業(yè)：大型超市：引進(jìn)樂購&沃爾瑪&家樂福等，或同檔次超市品牌亞洲名品休閑服飾：佐丹奴，以純，班尼路，七匹狼，美特斯邦威，堡獅龍、森馬服飾等時尚餐飲：必勝客，Papajones，ThePizza，永和豆?jié){等其他：金象大藥房、好利來西餅、味多美西餅、茶葉等樓層業(yè)態(tài)類型商戶數(shù)量和面積需求（平米）租賃面積小計（平米）-1F主力百貨1家，建筑面積3萬－3.5萬，7000大型超市1家，7000平米7000商業(yè)內(nèi)街10-20家80-150平米3000時尚餐飲5-6家100-200平米1500其他5-6家100-200平米1500地下一層意向商家名錄第三章產(chǎn)品定位第三章產(chǎn)品定位地下一層入口及產(chǎn)品配置圖示設(shè)備用房-2F地下停車庫及設(shè)備用房地下二層平面布置第三章產(chǎn)品定位3.2.4外景效果連接黑龍江沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，輻射遼西及省境，打造齊齊哈爾市體驗式、娛樂化、一站式休閑購物中心“XXXX·時代廣場（EONTIME’SPLAZA）”XXXX·時代廣場

EONTIME’SPLAZA第三章產(chǎn)品定位3.2.5室內(nèi)效果第三章產(chǎn)品定位3.2.6剖面圖第三章產(chǎn)品定位3.3城市公寓產(chǎn)品效果圖第三章產(chǎn)品定位3.4產(chǎn)品配置建筑：商品住宅采用高、多層板式住宅，2-4居及復(fù)式產(chǎn)品。商住公寓設(shè)計為6梯28-30戶，采用0-2居室戶型。商品住宅戶室比：2居室/3居室/4居室/復(fù)式=35%/35%/20%/10%商品住宅面積比：2居室/3居室/4居室/復(fù)式=80-110平方米/110-160平方米/160-200平方米/200-300平方米商住公寓戶室比：0居室/1居室/2居室/3居室=25%/30%/35%/10%商住公寓面積比：0居室/1居室/2居室/3居室=40-45平方米/60-70平方米/80-90平方米/100-130平方米結(jié)構(gòu)：商品住宅采用全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)，商住公寓、購物中心、辦公寫字樓、五星級酒店等采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)備：市政供水、電、氣、暖；購物中心、五星級酒店燃?xì)馊霊?，商住公寓采用電灶廚房加熱設(shè)備；購物中心、五星級酒店全中央空調(diào)，商住公寓分戶空調(diào)；商住公寓采用小區(qū)鍋爐房集中供暖；購物中心、商住公寓、五星級酒店采用上海三菱或同檔次合資品牌電梯，五星級酒店設(shè)計觀光電梯；購物中心信息點20平方米/個；安防、消防設(shè)備；商住公寓安裝直飲水設(shè)備；考慮中水設(shè)備。裝修：購物中心、商住公寓、五星級酒店等產(chǎn)品全部精裝修。外裝：購物中心采用大理石墻面；商住公寓高檔涂料；五星級酒店采用隱形玻璃幕墻。內(nèi)裝：購物中心、商住公寓、五星級酒店大堂采用玻化磚墻面、大理石地面；金屬板、玻璃、石膏造型吊頂。購物中心鋁板吊頂、大理石包柱、大理石地面；管理用房、衛(wèi)生間精裝；商住公寓起居室、臥室棚墻涂料，臥室采用復(fù)合地板；廚衛(wèi)石膏吊頂、墻磚、地面鋪磚，中高檔合資品牌廚具、潔具。第三章產(chǎn)品定位房地產(chǎn)市場研究報告目錄1項目概況5投資估算2市場分析6財務(wù)評價3產(chǎn)品定位7效益評價4規(guī)劃設(shè)計8報告附件第四章規(guī)劃設(shè)計4.1溪水片區(qū)圖示第四章規(guī)劃設(shè)計低密度水景住宅區(qū)高密度商品住宅區(qū)

XXXX?時代廣場4.2新立西街圖示第四章規(guī)劃設(shè)計低密度水景住宅區(qū)4.3用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)—XXXX地產(chǎn)集團(tuán)營銷策劃部提供第四章規(guī)劃設(shè)計序號用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總面積面積配比備注（m2）（畝）（%）一建設(shè)用地面積980,000.001,470.00100.00%

1建筑占地300,000.00450.0030.61%

2配套公建40,000.0060.004.08%

3綠化面積300,000.00450.0030.61%

4道路廣場200,000.00300.0020.41%

5地上車位120,000.00180.0012.24%

6其他面積20,000.0030.002.04%

4.4規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)—XXXX地產(chǎn)集團(tuán)營銷策劃部提供第四章規(guī)劃設(shè)計序號規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建筑面積銷售面積面積配比備注（m2）（m2）（%）一總建筑面積1,798,000.001,279,000.00100.00%

（一）地上建筑面積1,500,000.001,220,000.0083.43%

1其中：商品住宅1,100,000.001,000,000.0073.33%板式住宅2配套公建73,000.0023,000.004.87%國標(biāo)、社區(qū)配套公建3社區(qū)商業(yè)27,000.0027,000.001.80%社區(qū)內(nèi)街商鋪4購物中心100,000.000.006.67%購物、餐飲、休閑5商務(wù)辦公100,000.00100,000.006.67%5A級辦公寫字樓6商務(wù)公寓70,000.0070,000.004.67%商住辦公7星級酒店30,000.000.002.00%5星級酒店（二）地下建筑面積298,000.0059,000.0016.57%

1其中：商品住宅110,000.0055,000.0036.91%人防、設(shè)備層2配套公建0.000.000.00%

3社區(qū)商業(yè)0.000.000.00%

4購物中心50,000.000.0016.78%超市、車庫、設(shè)備層5商務(wù)辦公20,000.000.006.71%寫字樓地下車庫6商務(wù)公寓28,000.004,000.009.40%車庫、人防、設(shè)備層7星級酒店10,000.000.003.36%車庫、設(shè)備層8地下停車80,000.000.0026.85%地下停車場4.5其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)—XXXX地產(chǎn)集團(tuán)營銷策劃部提供第四章規(guī)劃設(shè)計序號其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1總?cè)莘e率1.53居住戶數(shù)（戶）10,5502綠化率30.61%居住密度（戶/ha）1083建筑控制高度60.00居住人口（人）29,5404應(yīng)配車位8650.00人口密度（人/ha）3015實配車位8650.00套均面積（m2/戶）1006地上車位5050.00地下車位3,600.007其中：地上車場5000.00其中：商業(yè)車位3,600.008草坪車位50.00人防車位0.00房地產(chǎn)項目可行性研究報告目錄1項目概況5投資估算2市場分析6財務(wù)評價3產(chǎn)品定位7效益評價4規(guī)劃設(shè)計8報告附件第五章投資估算5.1

基本財務(wù)參數(shù)的確定開發(fā)起點：2011年開發(fā)周期：2011年--2020年工程起點：2012年工程周期：2012年--2020年銷售起點：2012年銷售周期：2012年--2020年貸款利率：8.00%

年基準(zhǔn)收益：8.00%

年資本化率：8.00%

年第五章投資估算第五章投資估算5.2綜合開發(fā)成本估算序號投資收益估算綜合成本單方成本成本貢獻(xiàn)率建筑面積銷售面積（萬元）（元/m2）（元/m2）（%）一綜合開發(fā)成本752,500.004,185.215,883.50100.00%1其中：商品住宅423,500.003,500.00

56.28%2配套公建29,200.004,000.00

3.88%3社區(qū)商業(yè)10,800.004,000.00

1.44%4購物中心120,000.008,000.00

15.95%5商務(wù)辦公60,000.005,000.00

7.97%6商務(wù)公寓49,000.005,000.00

6.51%7星級酒店40,000.0010,000.00

5.32%8地下停車20,000.002,500.00

2.66%初步估算本項目總投資約75.25億元房地產(chǎn)市場研究報告目錄1項目概況5投資估算2市場分析6財務(wù)評價3產(chǎn)品定位7效益評價4規(guī)劃設(shè)計8報告附件第六章財務(wù)評價第六章財務(wù)評價6.1銷售收入的確定序號投資收益估算銷售收入單方收入收入貢獻(xiàn)率建筑面積銷售面積（萬元）（元/m2）（元/m2）（%）一綜合銷售收入708,100.003,938.265,536.36100.00%1其中：商品住宅527,500.00

5,000.0074.50%2配套公建17,250.00

7,500.002.44%3社區(qū)商業(yè)20,250.00

7,500.002.86%4購物中心0.00

15,000.000.00%5商務(wù)辦公65,000.00

6,500.009.18%6商務(wù)公寓48,100.00

6,500.006.79%7星級酒店0.00

15,000.000.00%8地下停車30,000.00

2,500.004.24%本項目可銷售物業(yè)包括商品住宅、配套公建中的投資方可經(jīng)營部分、社區(qū)商業(yè)、辦公寫字樓、商務(wù)公寓及與之配套的部分地下車位。預(yù)計本項目可銷售物業(yè)部分全部售出后可實現(xiàn)商品房銷售收入70.81億元。第六章財務(wù)評價6.2財務(wù)評價本項目靜態(tài)投資收益為-4.44億元，計算營業(yè)稅及土地增值稅后的投資收益為-8.33億元。本項目用于房地產(chǎn)經(jīng)營部分的購物中心、五星級酒店的市場價值為22.5億元。即總體投資收益為正值。由于城市綜合體的投資回收周期較長，本項目的獲益點仍需依靠城市綜合體投入運營后的租金收入和政府提供的稅收減免。單位萬元綜合開發(fā)成本752,500綜合銷售收入708,100營業(yè)稅38,946土地增值稅0稅前利潤(83,346)企業(yè)所得稅0凈利潤(83,346)房地產(chǎn)項目可行性研究報告目錄1項目概況5投資估算2市場分析6財務(wù)評價3產(chǎn)品定位7效益評價4規(guī)劃設(shè)計8報告附件第七章效益評價7.1風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資必須符合的4個標(biāo)準(zhǔn)：法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價值最大化。目前本項目的房地產(chǎn)開發(fā)在以上4個要件上還存一些問題須待解決。本節(jié)從多個角度進(jìn)行風(fēng)險分析，為集團(tuán)決策層提供參考：法律：優(yōu)勢：齊齊哈爾溪水片區(qū)和新立西街地塊的搬遷及周邊居民樓居住環(huán)境的改善易獲得齊齊哈爾市政府、區(qū)政府的支持；劣勢：兩地塊均存在開發(fā)手續(xù)并不完備，獲得被拆遷人的同意需要時間等問題。技術(shù)：優(yōu)勢：建設(shè)用地成規(guī)模，成片開發(fā)對規(guī)劃、設(shè)計、施工等條件要求不高；劣勢：兩地塊均毗鄰嫩江，地質(zhì)情況較為復(fù)雜。經(jīng)濟(jì)：優(yōu)勢：兩地塊聯(lián)動開發(fā)存在產(chǎn)品升值空間；劣勢：兩地塊均存在區(qū)位條件一般，與市中心存在一定距離，打造城市副中心在綜合體招商方面存在一定難度，需要較長的市場培育期。項目價值最大化需企業(yè)在介入該項目開發(fā)后，在項目管理（拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工管理、營銷策劃、售后服務(wù)）等諸多方面進(jìn)行優(yōu)化。第七章效益評價本項目對齊齊哈爾城市和整個黑龍江省西部區(qū)域發(fā)展的影響

正如

華貿(mào)中心可以使得北京的CBD重心東移2公里！深圳萬象城使得羅湖區(qū)的城市現(xiàn)代化加快了5年！

“XXXX●時代廣場”的投入運營將推動區(qū)域發(fā)展、擴(kuò)大地區(qū)就業(yè)、增加財政收入，并為齊齊哈爾市拓展新的的城市空間，吸引現(xiàn)代城市服務(wù)業(yè)落戶齊齊哈爾。投資商則可以通過該項目的開發(fā)在獲得一定經(jīng)濟(jì)效益的同時，實現(xiàn)回報社會的雙贏。7.2社會和經(jīng)濟(jì)效益分析第七章效益評價整個區(qū)域范圍內(nèi)土地與住宅帶給政府收入的增加無可限量增加城市的品位、居住區(qū)