長(zhǎng)沙縣星沙市場(chǎng)分析(20170223)11

湖南凱盈營(yíng)銷部2017.02.23長(zhǎng)沙星沙市場(chǎng)分析報(bào)告目錄124長(zhǎng)沙縣的整體市場(chǎng)：1-9月商品房與住宅的供銷情況星沙片區(qū)整體市場(chǎng)：片區(qū)內(nèi)供應(yīng)、成交、成交價(jià)格本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略：根據(jù)2016年區(qū)域內(nèi)的整體市場(chǎng)，價(jià)格參考注：本報(bào)告的數(shù)據(jù)是來自0731房產(chǎn)網(wǎng)以及對(duì)各樓盤的現(xiàn)場(chǎng)踩盤數(shù)據(jù)，僅作提供資料之用，

參考本報(bào)告的客戶并不能盡依賴此報(bào)告取代行使獨(dú)立判斷。1長(zhǎng)沙縣整體市場(chǎng)分析：2016年1-9月長(zhǎng)沙縣商品房與住宅的供銷情況長(zhǎng)沙縣2016年1-2017年2月，商品房總成交量為315萬方，住宅成交量為286.5萬方，從9月開始，成交量其本保持在20萬方經(jīng)上，其中主要體現(xiàn)在9月、10月，11月。整體成交2017年2月，長(zhǎng)沙縣商品房總?cè)セ繛?2.6萬方，同比增長(zhǎng)了52.7%，其中住宅去化里為19.8萬方，同比增長(zhǎng)了42.9%。整體供應(yīng)2016年1-2017年2月份，長(zhǎng)沙縣商品房新增供應(yīng)量為176.9萬方，住宅新增供應(yīng)面積為159.6萬方，2016年成交主要以去化庫存為主整體價(jià)格長(zhǎng)沙縣2017年2月商品房成交均價(jià)為5490元/平。其中住宅成立均價(jià)為5245元/平同比增長(zhǎng)了7.2%2星沙板塊市場(chǎng)分析：板塊內(nèi)其月成交套數(shù)據(jù)、戶型去化、成交均價(jià)等華潤(rùn)置地廣場(chǎng)二期6500元/平深業(yè)睿城6200元/平本案博雅例外6500元/平恒大翡翠華庭6800元/平（精裝）金科時(shí)代城5600元/平新長(zhǎng)海5500元/平國泰九龍灣7000元/平楚天世紀(jì)心苑4900元/平藍(lán)山郡7000元/平未來漫城7500元/平本項(xiàng)目?jī)?nèi)目前主要在售樓盤為12個(gè)，其中主要分布在開元東路上，以住宅為主，建面30萬方以上的樓盤為8個(gè)，綜合體項(xiàng)目有5個(gè)。恒基凱旋門7200元/平樓盤分布項(xiàng)目概況目前區(qū)域內(nèi)的在售價(jià)格分為三個(gè)梯隊(duì)，一梯隊(duì)的在售均價(jià)在7000以上，主要分布在沿松雅湖邊。二梯隊(duì)的均價(jià)為6200-6800之間，主要沿開元路，三梯隊(duì)的在6000以下。項(xiàng)目占地建面主力戶型價(jià)格項(xiàng)目概況國泰九龍灣7.438兩房89、三房115、四房135平房源7000國泰九龍灣在售3、6號(hào)棟89、115、135平房源，6號(hào)棟為非湖景房均價(jià)5600元/平，其中3號(hào)棟為樓王。打出價(jià)格為7000元/平恒基凱旋門2677兩房80-85三房105-130四房190-2307200預(yù)推85-155平組團(tuán)產(chǎn)品，10月低開盤。預(yù)計(jì)6400藍(lán)山郡824一房45，兩房90-100n+1,三房120-148N+1戶型7000藍(lán)山郡現(xiàn)主推三期A、D、G棟45-148平現(xiàn)房，即買即住，均價(jià)5500元/平未來漫城7.423.5三房99，四房139平，N+1戶型

7500未來漫城預(yù)推30-48平公寓（精裝和毛坯），認(rèn)籌5千抵2萬，預(yù)計(jì)9月下旬開盤。另在售Z2、Z4號(hào)棟99-139平N+1房源，均價(jià)6000元/平恒大翡翠華庭1758兩房79，三房90-100，四房120-1406800在售11、13、17號(hào)棟，面積為79-140平湖景精裝房，均價(jià)6500元/平，16號(hào)棟在售38-103平鉑金公館，均價(jià)6400元/平華潤(rùn)置地廣場(chǎng)二期14.751兩房80-97三房110-1306500主要以住宅為住，目前一、二期已售完成，下階段主要開發(fā)項(xiàng)目西邊的商業(yè)，其主要以寫字樓、獨(dú)棟商業(yè)為主深業(yè)睿城2364兩房85-99三房105-130五房160-2206200目前只有售面積為83，價(jià)格為5200元/平，207平絕版洋房，VIP登記1萬抵5萬，住宅補(bǔ)貼5萬/套博雅例外

4.945－5065001號(hào)棟45-109平房源在售，均價(jià)5600元/平。首付3萬起。買房享全款98折，按揭99折，按時(shí)簽約額外99折。新長(zhǎng)海廣場(chǎng)1566兩房81-89三房110-1355500主推CD棟88、114平，均價(jià)4800元/平。項(xiàng)目在售6-120平商鋪，10000-40000元/平；200-2100平現(xiàn)房寫字樓，均價(jià)為7200元/平金科時(shí)代中心5.815一房45-60兩房75-95三房110-1355600二期新品時(shí)代星萃，70-110㎡尊品樓王，VIP火熱認(rèn)籌中。金科時(shí)代中心黃金旺鋪火熱搶購中，可免費(fèi)更名，買一鋪即送一鋪。楚天世紀(jì)城737兩房86-88三房90-130四房136-1504900主推五期2、5、6號(hào)棟87-149㎡現(xiàn)房，總價(jià)減4萬，另享全款98折，按揭99折。11、12號(hào)棟102-108㎡期房同步在售，均價(jià)4200元/㎡，財(cái)富港灣0.66一房50-51兩房95-115三房123-1385200主要在售為92.4平的兩房。特價(jià)10套，現(xiàn)房清盤第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)成交情況星沙區(qū)域內(nèi)，2016年1~2017年2月各樓盤成交總量為7850套，成交面積約為約80萬方。2017年2月項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的成交均價(jià)為6358，相比2016年9月，增長(zhǎng)了13.5%星沙區(qū)域內(nèi)從2016年開年以來，成交價(jià)呈上升趨勢(shì)，從2016年9月開始，因整個(gè)市場(chǎng)的回暖，星沙區(qū)域的成交均價(jià)每月漲幅在4%左右。其中恒基凱旋門漲幅達(dá)到16%，為區(qū)域內(nèi)漲幅最大。從上表可以看出，2017年成交量較好的為金科及新長(zhǎng)海，其中主要原因是，松雅板塊的價(jià)格漲幅較大，價(jià)格較高，從而使一部分剛需客戶選擇價(jià)格較底的區(qū)域樓盤。成交情況星沙區(qū)域內(nèi)，2017年1月2月共成交698套，因1月為春節(jié)影響，成交量較底，只成交214套。2月成交484套，環(huán)比上漲124%序號(hào)項(xiàng)目目前均價(jià)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年1月2月

總成交套數(shù)1國泰?九龍灣700038361371198717652761391058695225412222深業(yè)睿城62005662137787838506640701044533689253恒大翡翠華庭680059381391107213033423431264917388184碧桂園天璽灣650030259368687746538150655521397715恒基凱旋門7200141455432776807969142211424757066新長(zhǎng)海廣場(chǎng)5500354747444453324653285612412656867金科時(shí)代中心56001754759285337329576859218326768方略·城市廣場(chǎng)售完291444556864688190492112526029楚天世紀(jì)城西苑49006640482243353979545974143255110藍(lán)山郡700018267363633318155536352182952911華潤(rùn)·置地廣場(chǎng)650033214216165650214685213643412博雅?例外65002836171727152041233519914283從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)1-10月總成交套數(shù)據(jù)為6296套，其中國泰九龍灣以965套位居榜首，其成交均價(jià)達(dá)到5900，其主要以松雅湖資源、地段為依托。其次以恒大居第二，深業(yè)居第三，主要是從3月開始，這三個(gè)樓盤推出新貨，3-6月成交量較好，恒大主打品牌以及精裝，深業(yè)以地鐵口、低價(jià)取勝注：數(shù)據(jù)來源0731網(wǎng)成交情況2016年1-10月，國泰九龍灣以965套的成交量居區(qū)域內(nèi)的榜首，全年成交均價(jià)為5900元/平其次為恒大，成交總套數(shù)為688套，從上圖可以得出，區(qū)域內(nèi)1-10月成交總面積約為66萬方。其中國泰、恒大、深業(yè)的成交總面積，分別為10.6萬方，7.4萬方6.6萬方，從單個(gè)樓盤來看，國泰與恒大，其中改善型客戶較多，享受湖景資源，套均在110平米左右，其他以100左右的成交樓盤主要以剛需客戶居多。注：數(shù)據(jù)來源0731網(wǎng)成交情況星沙區(qū)域內(nèi)1-10月成交總面積為66萬方，恒基、國泰以及恒大的成交的套均面積均為110平左右，其主要的客戶為剛改或者改善需求為主。目前區(qū)域內(nèi)總庫存量為20.67萬方，庫存量最大的為楚天世紀(jì)，為6.9萬方，預(yù)計(jì)下半年區(qū)域內(nèi)各樓盤新增總供應(yīng)量為26萬方。即下半年區(qū)域內(nèi)的總供應(yīng)量為46.6萬方，供應(yīng)量較大。注：數(shù)據(jù)來源0731網(wǎng)新增供應(yīng)目前區(qū)域內(nèi)總庫存量為20.67萬方，預(yù)計(jì)下半年區(qū)域內(nèi)各樓盤新增總供應(yīng)量為26萬方。即下半年區(qū)域內(nèi)的預(yù)計(jì)總供應(yīng)量為46.6萬方，供應(yīng)量較大。市場(chǎng)分析及預(yù)判：主力產(chǎn)品：板塊內(nèi)主要的去化產(chǎn)品為85-120平的小3房、3+1戶型，公寓性產(chǎn)品都處于滯銷狀態(tài)，典型代表樓盤有金科時(shí)代中心和博雅例外。成交均價(jià)：板塊內(nèi)目前的成交均價(jià)為5635元/平，從3月份開始，價(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)，總體漲幅8.7%，其中9月漲幅最高。從金九銀十的成交來看，銷售量會(huì)持續(xù)小幅的增加，同時(shí)加之目前良好的市場(chǎng)反饋來看，區(qū)域的價(jià)格在下半年將會(huì)趨于持續(xù)小幅上漲的態(tài)勢(shì)。銷售情況：1~10月區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量約為86萬方，銷售總量約66萬方。下半年的供應(yīng)量：預(yù)計(jì)下半年區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)總量約46.6萬，其供大于求在一定程度上會(huì)抑制房?jī)r(jià)的上漲的幅度。3本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略：根據(jù)目前區(qū)域內(nèi)的整體市場(chǎng)，價(jià)格參考價(jià)格建設(shè)建設(shè)本項(xiàng)目目前在售產(chǎn)品的價(jià)格，在5300~5500元/平從價(jià)格來看，本項(xiàng)目處于區(qū)域內(nèi)目前的第三梯隊(duì)，售價(jià)格在4500-5200之間，從成交來看