房地產市場發(fā)展趨勢分析

房地產市場發(fā)展趨勢2014年3月20日經濟篇政策篇樓市篇目錄思考篇世界房地產發(fā)展階段規(guī)律1、人均GDP3-4千美元：住宅大發(fā)展；2、人均超4千時：房地產平穩(wěn)；3、人均超千8時：住宅房地產增長減速；4、人均超萬時：住宅萎縮，商業(yè)快增，社區(qū)商業(yè)是重點；5、人均超1.5萬時：CBD復合商業(yè)時代；6、人均超2.5萬時：房地產業(yè)蛻變成金融業(yè)，金融衍生品，成為大眾理財產品！GDP增長率房地產發(fā)展狀況＜4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展＞8%高速發(fā)展人均GDP（美元）房地產發(fā)展狀況0-800啟動期800-4000快速發(fā)展期4000-8000平穩(wěn)發(fā)展期＞8000住宅衰退，商業(yè)發(fā)展2007年-2012年成都市GDP及其增幅（人民幣：億；％）2007年-2012年成都市人均GDP及人均可支配收入（人民幣：元）成都：2007年成都市人均GDP突破4000美元，2012年生產總值突破8138.9億元人均GDP超過9200美元，成都市房地產市場仍處于平穩(wěn)發(fā)展的時期。GDP增速8%均線人均GDP（美元）房地產發(fā)展狀況0-800啟動期800-4000快速發(fā)展期4000-8000平穩(wěn)發(fā)展期8000-10000住宅升級，商業(yè)啟動10000-15000商業(yè)爆發(fā)期15000-25000CBD復合商業(yè)時代＞25000金融理財品，金融衍生品GDP增長率房地產發(fā)展狀況＜4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展＞8%高速發(fā)展2005-2013年1-9月年成都全社會固定資產投資及房地產投資情況2005-2013年1-9月成都城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額及增幅走勢圖成都固定資產投資、居民儲蓄余額穩(wěn)步增長，房地產投資稍微有些過熱房地產投資占固定資產投資比重市場狀況＜10%投資過少10-28%投資正常28-40%投資過熱＞40%投資泡沫2012年GDP（億元）GDP增長率人均GDP（美元）珠三角區(qū)域廣州13501.219.06%16861.13深圳12950.0812.59%19841.39長三角區(qū)域上海20101.334.72%13860.50寧波6524.708.56%13609.29杭州7803.9811.30%14221.89環(huán)渤海區(qū)域北京17801.0011.25%14401.40青島7302.1110.38%13292.03濟南4812.689.22%11201.14大連7000.0014.75%16583.75其余副省級城市/直轄市成都8138.9413.0%9194.98重慶11459.0014.46%6304.64武漢8003.8218.47%12976.99西安4369.3713.07%8188.322012年全國重點城市GDP、GDP增長率及人均GDP對比注：2012年人均GDP美元值按照按201年2人民幣兌換美元的中間匯率計算作為四川的省會城市，成都市的GDP占全省總數的三分之一強城市GDP（億元）增速（%）人均GDP（美元）固定投資社會零售居民收入（元/年）四川省23849.812.64693.418038.929087.9120307成都市8138.9139202.445890.103317.6726590綿陽市1346.413.33942.33932.22572.8420755德陽1280.2135215.75730.90408.0022374宜賓1242.7614.13641.76748.80434.5820522南充1180.3614.22646.25881.20455.8017225達州市1135.4613.62635.69826.30429.6016949涼山州1122.6713.83665.73885.10334.0119835樂山1037.7514.44658.38651.38340.0820397瀘州1030.514.83259.35671.15358.3820746資陽市984.7214.33109.06605.80293.4820751內江978.1813.63652.31460.32276.0619142自貢884.813.94303.4435.10332.9819447眉山市775.2114.53515.77601.72247.8219766廣安752.2142554.37524.10254.7719973攀枝花740.03149651.29463.25192.1022808遂寧市682.413.93322.44655.10267.6218716廣元市468.6613.82395.57515.30192.9917012雅安市398.05144174.3357.20131.9220049巴中市390.413.91884.44480.97157.4116999阿壩州203.7413.73573.79395.8045.5721168甘孜州175.0212.62559.05326.2350.69195602012年四川省各市州經濟指標對比世界房地產發(fā)展階段規(guī)律：成都正處于住宅升級、商業(yè)爆發(fā)期人均GDP（美元）住宅產發(fā)展狀況商業(yè)地產發(fā)展狀況0-800住宅啟動期配給制商業(yè)800-1100住宅快速發(fā)展期（第一階段）自發(fā)原始商業(yè)階段1100-2000商業(yè)地產初級階段2000-3000商業(yè)專業(yè)市場、商業(yè)街3000-4000商業(yè)地產規(guī)?；l(fā)展4000-8000住宅平穩(wěn)發(fā)展期，產品開始豐富綜合體出現，商業(yè)地產呈現多元化8000-10000住宅市場升級改善（開始過度）商業(yè)啟動，社區(qū)商業(yè)為主10000-15000全面改善階段（第二階段）商業(yè)爆發(fā)期，綜合體及集中式商業(yè)為主15000-25000個性化階段（第三階段）CBD復合商業(yè)時代，金融產品及衍生品25000以上住宅市場衰退，商業(yè)飽和，功能性回歸、產品及需求多元化時期目錄經濟篇政策篇樓市篇思考篇政策——2013年房地產行業(yè)出臺的重要文件（共計6個）時間單位全國性政策文件或措施執(zhí)行日期主要內容2013.2.20國務院常務會議國五條——1完善穩(wěn)定房價問責制度;2擴大房產稅改革試點;3增加中小戶型住房供應;4地級市把農民工納入保障房建設;5嚴格執(zhí)行明碼標價。2013.3.1國務院《關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作通知》即日對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應嚴格按轉讓所得的20%計征。2013-3-5全國人大2013年保障房目標即日全年保障性安居工程的建設目標是：基本建成470萬套、新開工630萬套，并繼續(xù)推進農村危房改造。2013-4-16國土部全國供地計劃即日全國商品住房用地計劃供應10.92萬公頃，占住房用地供應計劃的72.4%，其中中小套普通商品住房用地計劃供應7.82萬公頃，占商品住房用地供應計劃的71.6%。70個大中城市住房用地計劃供應5.03萬公頃，是過去5年年均實際供應量(4.03萬公頃)的1.2倍，“三類住房”用地計劃占住房用地計劃的79.1%。一線城市(北、上、廣、深)計劃同比增加2.8%。2013.5.30國務院《深化流通體制改革加快流通產業(yè)發(fā)展重點工作部門分工方案》即日要求加大流通業(yè)用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費。2013-7-2住建部500城住房信息聯網"爽約"即日2011年年底，住建部提出將全國40余城市個人住房信息統(tǒng)一聯網查詢。隨后，該項目得到國家發(fā)改委的立項批準，項目周期總計約為3年。截止到6月30日，官方卻沒有任何關于聯網成功的表態(tài)和介紹。500城住房信息聯網"爽約"。以年初的“國五條”為主，中央加大調控力度城市時間20%交易個稅信貸政策房價控制目標限購政策廣東3.30嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定未涉及保持房價基本穩(wěn)定無新限購措施北京3.30按轉讓所得20%征稅，出售5年以上為宜住房免征個稅提高二套房首付比例與2012年相比保持穩(wěn)定京籍單身人士禁制購買二套房上海3.30按轉讓所得20%征稅嚴格執(zhí)行第二套住房信貸政策，嚴禁發(fā)放第三套及以上購房貸款保持房價基本穩(wěn)定無新限購措施重慶3.30按轉讓所得20%征稅嚴格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款主城區(qū)新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅無新限購措施南寧3.30未涉及未涉及新建商品住房（不含保障性住房）價格增幅低于當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅無新限購措施南京3.30未涉及未涉及房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施合肥3.30未涉及未涉及房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅；凡已備案的商品住房價格在3個月內不得向上調整無新限購措施廈門3.30未涉及未涉及房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施天津3.31按轉讓所得20%征稅，不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征，出售5年以上為宜住房免征個稅嚴格執(zhí)行第二套住房信貸政策，適時提高二套房首付比例和利率，繼續(xù)暫停發(fā)放第三套及以上購房貸款保持住房價格穩(wěn)定，房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施貴陽3.31未涉及未涉及房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施大連3.31未涉及未涉及房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施調控遇冷，一線城市外地方落地效果差，房產調控任務艱巨地方版國五條細則城市時間20%交易個稅信貸政策房價控制目標限購政策武漢3.31未涉及未涉及房價同比漲幅低于人均可支配收入實際增幅無新限購措施銀川3.31未涉及未涉及房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施成都3.31未涉及未涉及新建房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施昆明3.31未涉及未涉及房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施石家莊3.31未涉及未涉及房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施長沙3.31未涉及未涉及房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施廣州3.31嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定可提高二套房首付款比例和貸款利率房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅規(guī)定非本市戶籍居民家庭持補繳納稅證明或社保證明購房的，不予認可深圳3.31未涉及必要時調整二套房首付比例和貸款利率房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施濟南3.31未涉及未涉及房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施青島3.31未涉及嚴格執(zhí)行第二套(及以上)住房信貸政策保持房價基本穩(wěn)定，房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施鄭州3.31未涉及未涉及房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施西安3.31未涉及未涉及房價漲幅低于居民人均實際可支配收入增幅無新限購措施地方版國五條細則（續(xù)）2013年上半年領導人、單位針對房地產行業(yè)的重要講話2月21日住建部中央堅持房地產調控從緊、從嚴立場2月27日證監(jiān)會全國住房公積金入市準備工作已經啟動3月5日賈康房產稅試點應允許有差異3月7日證監(jiān)會住房公積金將會參照社保投資模式3月8日徐紹史2013年房地產土地供應16萬公頃3月13日周小川繼續(xù)用調整首付比例等政策調控房價3月27日李克強2013年稅改要出方案繼續(xù)搞好樓市調控3月31日胡存智應推動土地財政向稅收方向過渡5月25日發(fā)改委今2013年將有新城市開征房產稅4月19日銀監(jiān)會銀行信貸要支持中小套型普通商品住房建設4月9日住建部地級市年底前明確外來工住房保障政策2月20日溫家寶2013年穩(wěn)固房價，擴大房產稅改革試點，抑制房價上漲過快3月7日住建部五年以上唯一住房免個稅3月5日住建部交易稅不得轉嫁購房者4月18日賈康應向二三套房征房產稅6月14日賈康國務院：項目未通過環(huán)評，不得供地及貸款6月19日李克強支持居民家庭首套自住購房信貸需求上半年領導、單位強調繼續(xù)從稅收、土地方面調控房地產市場十八界三中全會后，房地產調控方向明確，市場化利好趨勢明朗

十八屆三中全會市場化財稅改革土地改革放開“單獨”二胎政策建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場一攬子財稅改革工程二胎政策樓市調控逐步去行政日前，十八屆三中全會已落下帷幕，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布，引發(fā)各界關注。雖然《決定》對公眾關注的房地產話題表述十分有限，但配合土地改革、財稅體制改革等舉措，房地產市場走向將深受影響。三中全會定調：市場化1、弱化政府調控，凸顯市場作用

“必須加快形成企業(yè)自主經營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素

自由流動、平等交換的現代市場體系，著力清除市場壁壘，提高資源配置效率和公平

性。”

“要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一

的建設用地市場?！奔訌娛袌龅臎Q定性作用，房地產調控去行政化、回歸市場化是大勢所趨建設統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系，使市場在資源配置中起決定性作用手段過去：政府有形調控今后：市場無形調控方法過去：“限”“堵”為主今后：增加供應立足點過去：注重短期房價漲跌今后：建立長效機制途徑過去：全國調控一刀切今后：地方自主權房產稅短期內不會開征，至少3-5年對市場不會產生實質性影響2、房地產稅立法勢在必行，短期內難開征加快房地產稅立法并適時推進改革“必須完善立法、明確事權、改革稅制、穩(wěn)定稅負、透明預算、提高效率，建立現代財政制度，發(fā)揮中央和地方兩個積極性。要改進預算管理制度，完善稅收制度，建立事權和支出責任相適應的制度。”首次明確提出“立法”，確立其未來最重要的調控機制地位；繼續(xù)擴大房產稅試點范圍和力度，但短期內很難全面開征短期內仍將結合當前試點經驗，從增量開始征收，減少政策落地難度全面落實房產稅將大幅削弱投資不動產的投資空間，降低市場投資投機需求比例，有利于市場穩(wěn)定發(fā)展，因此房產稅立法非常必要；房產稅征收困難重重，相關的產權關系未理清，且其涉及面太廣，針對征收對象不同需必要的信息手段來完善房產稅征收的界定和減免的范圍；未來人口增長有保障，市場將持續(xù)釋放需求，房產高峰延遲來臨3、放開二胎政策，短期內對市場需求規(guī)模無明顯促進作用《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確：堅持計劃生育的基本國策，啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策，逐步調整完善生育政策，促進人口長期均衡發(fā)展中國放開“單獨”二胎中國人口紅利逐漸消退，放開“單獨”二胎政策短期內不會絕對量增加市場需求，但可避免未來房價崩盤帶來的金融危機，實現房價軟著陸中國人口紅利見頂，總人口增速明顯放緩，且男女比例失調、老齡化嚴重，中國人口年齡結構的變化，使未來住房需求增速將會顯著回落放松人口政策，增加小孩，提升了消費者，降低了儲蓄率，避免房地產價格持續(xù)暴漲，同時在未來也有比較穩(wěn)定的成年人來接盤房地產，讓房價軟著陸放開二胎政策短期內對市場需求不會出現絕對量上的增加作用，但在局部會改變一部分生育二孩家庭的購房需求偏好目錄經濟篇政策篇樓市篇思考篇全國房地產市場：“國五條”調控遇冷，樓市熱度不降反升，房地產開發(fā)投資占比回升，房屋新開工全面回暖2013年1-9月份，全國房地產開發(fā)投資61120億元，同比名義增長19.7%，同比增速正逐漸走出2011、2012年連續(xù)兩年的下跌趨勢；行業(yè)信心逐漸回升，房地產投資力度明顯加大；2008—2013年9月全國房地產開發(fā)投資走勢圖2008—2013年9月全國房地產新開工面積走勢圖今年房屋新開工面積同比增幅已完全走出去年下跌趨勢，稍許緩和房地產市場供需矛盾，但仍處于歷年較低水平。由于市場回暖，需求釋放，今年商品房銷售量價齊漲1-9月份，商品房銷售面積84383萬平方米，同比增長23.3%；2013年全年商品房銷售量將增長10%左右，突破12億平方米2008—2013年9月全國商品房銷售走勢圖2012年7月—2013年9月全國商品房銷售量價走勢圖今年房企資金來源總額同比大幅增長，開發(fā)商資金壓力減輕1-9月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金87828億元，同比增長28.7%；其中，國內貸款14568億元，增長32.3%；利用外資391億元，增長23.4%；自籌資金33674億元，增長18.4%；其他資金39195億元，增長37.7%2013年1-9月全國房企資金來源圖2012年2月—2013年9月房地產開發(fā)綜合景氣指數得益市場全面回暖，房企業(yè)績穩(wěn)步上升，龍頭房企品牌效應持續(xù)顯現排名公司名稱銷售金額(億元)1萬科地產8302綠地集團6533中海地產6454保利地產6355恒大地產4826萬達集團3517碧桂園3408華潤置地3309世茂房地產32510綠城中國28311龍湖地產23511融創(chuàng)中國23513中信地產22014招商地產20815富力地產20116遠洋地產17517金地集團16918華夏幸福15919雅居樂15320金融街1452013年上半年房企銷售金額TOP20排名公司名稱成交面積(萬平米)1恒大地產7292綠地集團7143萬科地產7124保利地產5705中海地產5276碧桂園5107萬達集團2868華潤置地2719世茂房地產26410宏立城24311龍湖地產21612榮盛發(fā)展19913富力地產17414華夏幸福16015中信地產15716中國鐵建14317招商地產13517綠城中國13517保利香港13520金地集團1322013年上半年房企成交面積TOP20目錄經濟篇政策篇樓市篇思考篇支撐中國房地產業(yè)發(fā)展的三大核心支柱與四大輔助因素核心支柱2土地資源核心支柱1GDP基尼系數居民儲蓄額2007年-2012年成都市GDP及其增幅（人民幣：億；％）2007年-2012年成都市人均GDP及人均可支配收入（人民幣：元）核心支柱1：2007年成都市人均GDP突破4000美元，2012年生產總值突破8138.9億元人均GDP超過8000美元，成都市房地產市場仍處于平穩(wěn)發(fā)展的時期。GDP增速8%均線人均GDP（美元）房地產發(fā)展狀況0-800啟動期800-4000快速發(fā)展期4000-8000平穩(wěn)發(fā)展期8000-10000住宅衰退，商業(yè)啟動10000-15000商業(yè)爆發(fā)期15000-25000CBD復合商業(yè)時代＞25000金融理財品，金融衍生品GDP增長率房地產發(fā)展狀況＜4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展＞8%高速發(fā)展核心支柱2：成都耕地逐漸減少，土地市場供應雖然充足，但價格比全國平均水平偏高，“地王”頻現"十二五"期間，成都將從城鎮(zhèn)建設、工業(yè)建設、城市立體空間建設和農村土地開發(fā)整理四個領域整體推進節(jié)約集約用地。

到2015年，完成土地整理300萬畝，新增耕地面積30萬畝。

到2020年，人均城鎮(zhèn)工礦用地95平方米，中心城區(qū)城鎮(zhèn)建成區(qū)面積控制在435平方公里。鼓勵建設90平方米以下中小戶型，合理開發(fā)城市立體空間，加強農村宅基地整理示范村建設。2006年至2013年10月大成都土地市場供銷及樓面價年走勢圖（單位：畝、元/平米）核心支柱3：中國城市化進程，房地產市場與城鎮(zhèn)化相關系數高達90％以上2010年中國統(tǒng)計年鑒和第六次人口普查數據2011年全國城市化率已達到51.27%中國已經進入到了城市化減速階段過去十年房地產行業(yè)的高速發(fā)展，完全依賴的是高速的城市化進程與全世界其他地區(qū)相比，中國的城市化進程還有很大的提升空間中國的城市化率與全世界其他發(fā)達地區(qū)相比還有很大的提升空間。未來中國的城市化進程將進入一個新型發(fā)展階段。根據規(guī)劃成都到2020年，城市集聚人口達1800萬，城鎮(zhèn)化率達70%左右若成都城市化率由2011年67%上升至2020年的70%截至2011年末中心城市總人口1407萬人到2020年按人口達到1800萬按2011年人均住宅面積約36㎡（數據來源：建設部)

（1800-1407）*36㎡=14148萬㎡預計新增住宅需求14148萬㎡按2012年全市住宅銷售面積2410萬㎡左右預估需要12年左右滿足這部分剛性需求剛性需求強勁每年成都有20%-40%左右的改善型需求預計至2020年將有30%的改善型需求釋放出來1400*30%*36=15120萬㎡改善性需求仍在繼續(xù)，未來各大城市將逐步進入改善型階段2010年我國城鎮(zhèn)20-49歲購房能力最強的人口總量達3.67億人，比2000年增長了1.18億，占比達到54.8%，這一格局在今后幾年將見頂回落，但總量仍大。2010年城鎮(zhèn)年齡在35-64歲之間的高儲蓄人群占總人口的比重從35.5%上升到42.6%。核心支柱2土地資源核心支柱1GDP基尼系數居民儲蓄額支撐中國房地產業(yè)發(fā)展的四大輔助要素輔助要素1：雖然人口紅利效應正在逐步消失，但其帶來的投資和消費需求還將長期利好我國樓市的發(fā)展全國人口出生率走勢數據來源：國家統(tǒng)計局中國“嬰兒潮”出現在1962~1980年，其間人口出生率超過30‰，18年共新增人口4億。從年齡階段看，2008年他們年齡28~46歲，2020年40~58歲，這表明中國嬰兒潮一代將在2007-2020年的14年內，進入一輪大規(guī)模的消費周期，即“人口紅利”，表現為“投資紅利”和“消費紅利”。從國際歷史經驗看，他們在推動中國經濟進入新一輪繁榮的同時，將帶來房地產市場的愈加興旺。中國“嬰兒潮”人口紅利投資紅利消費紅利隨著中國老齡化社會的來臨，未來地產將涌現出多樣化的特征，其中養(yǎng)老地產業(yè)會占領一席之地如左動態(tài)圖所示：中國的房地產至少到2040年還有旺盛的需求；房地產產品的多樣化將是未來房地產市場產品細分的結果；養(yǎng)老地產將會在未來市場占有一席之地；男女比例差異及新婚姻法將會對樓市產生一定的影響。輔助要素2：恩格爾系數的逐年降低意味著居民生活品質的提升，其間將釋放出大量購房需求恩格爾系數生活水平0.50-0.59溫飽0.4