北辰高峰路地塊定位報(bào)告

北辰高峰路地塊定位報(bào)告2015.042014年天津市房地產(chǎn)關(guān)鍵字：變本案于2015年一季度成交預(yù)計(jì)2015年10月上市怎樣應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)之變？目標(biāo)解讀銷(xiāo)額2015年區(qū)域top系列項(xiàng)目形象從“名地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤懊P(pán)”的成功運(yùn)作戰(zhàn)略品牌在北辰市場(chǎng)的絕對(duì)地位&知名度基于目標(biāo)，本案需要實(shí)現(xiàn)2大突破品牌知名度&首盤(pán)口碑【一】?jī)r(jià)值區(qū)域top系列【二】量?jī)r(jià)＞針對(duì)目標(biāo)，當(dāng)前階段，我們需要思考三個(gè)問(wèn)題：Q1：市場(chǎng)環(huán)境能否支撐目標(biāo)？Q2：本案情況能否支撐目標(biāo)？Q3：客戶(hù)容量能否支撐目標(biāo)？市場(chǎng)環(huán)境本體分析客戶(hù)預(yù)判PART1Q1：市場(chǎng)環(huán)境能否支撐目標(biāo)？Q2：本案情況能否支撐目標(biāo)？Q3：客戶(hù)容量能否支撐目標(biāo)？市場(chǎng)環(huán)境本體分析客戶(hù)預(yù)判>>宏觀政策：政策疊重效應(yīng)，樓市趨于市場(chǎng)化，新格局逐步打開(kāi)市場(chǎng)化對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)貸款的難度降低開(kāi)發(fā)商資金壓力減少樓盤(pán)優(yōu)惠力度隨之波動(dòng)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，釋放流動(dòng)性6800億元左右，銀行將有更多的資金投放于貸款市場(chǎng)，將對(duì)樓市產(chǎn)生一定的影響；推動(dòng)融資成本回落，繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策對(duì)于購(gòu)房者而言購(gòu)房者申請(qǐng)房貸更簡(jiǎn)單刺激更多購(gòu)房者入市買(mǎi)房一定程度上改變樓市的供需關(guān)系雙限放松、政策風(fēng)向降息降準(zhǔn)、央行放水津十六條對(duì)當(dāng)前影響居民購(gòu)房的限購(gòu)、限貸和稅費(fèi)三大環(huán)節(jié)均做了調(diào)整限購(gòu)全面取消本市及非本市戶(hù)籍購(gòu)房，不再對(duì)其家庭擁有住房情況進(jìn)行查詢(xún)；同時(shí)非本市戶(hù)籍家庭購(gòu)房，無(wú)需提供社保及個(gè)稅證明首套房貸重新認(rèn)定首套房：貸款最低首付30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率0.7倍；對(duì)有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策稅收支持力度大單套建筑面積144㎡及以下且唯一，按照成交價(jià)格的1.5%征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90㎡及以下且唯一，按照成交價(jià)格的1%征收契稅取消70/90限制取消對(duì)商品住房戶(hù)型“90平方米以下戶(hù)型占70%以上”的限制性規(guī)定>>宏觀政策：新政降低購(gòu)房門(mén)檻，刺激改善型購(gòu)房需求的提前釋放降門(mén)檻原政策4個(gè)數(shù)字看懂樓市最新政策三箭連發(fā)力度商貸公積金貸款（首套）公積金貸款（二套）6365營(yíng)業(yè)稅免征年限二套首付由最低6成改為4成首套首付由最低3成改為2成二套首付由最低6成改為3成4232現(xiàn)在政策稅率5.5%的營(yíng)業(yè)稅由5年后免征改為2年首付降門(mén)檻，改善型需求積極釋放樓房流動(dòng)性增強(qiáng)刺激市場(chǎng)購(gòu)房需求>>宏觀量?jī)r(jià)：天津市場(chǎng)下滑明顯，年成交不足千萬(wàn)，庫(kù)存壓力大高庫(kù)存35城市樓市存量排名（單位：萬(wàn)平方米數(shù)據(jù)截止至2015年1月31日）城市同比環(huán)比天津1沈陽(yáng)2西安3長(zhǎng)沙4青島5上海6杭州7長(zhǎng)春8↑11.5%↑0.6%↑22%↓-1.8%↑12.7%↓-1.9%↑36.7%↑1.3%↓-7.5%↓-1.3%↑29.6%↓-3.5%↑20.2%↑0.9%房屋存量24962112202019211391128311991106↑8.5%↓-3.5%天津市2011-2014年商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖1520.8886.51033.4888.81283.91181.91381.6956.62011年2012年2013年2014年10,5539,34710,06110,218年均成交量觸頂，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較大近四年天津市年均供應(yīng)量千萬(wàn)左右，成交量逐年上漲，但存量巨大，市場(chǎng)整體供過(guò)于求；存量去化周期超過(guò)2年，對(duì)于剛需型主流市場(chǎng)而言，風(fēng)險(xiǎn)較大。宏觀市場(chǎng)從14年6月各城市限購(gòu)、限貸紛紛松綁，930政策出臺(tái)，認(rèn)貸不認(rèn)房，到公積金政策調(diào)整，11月降息降準(zhǔn)，政策層出，產(chǎn)生疊加效應(yīng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供利好環(huán)境。改善型產(chǎn)品去庫(kù)存化強(qiáng)大利好；公積金首套首付比例降至2成，由于一二線城市總價(jià)較高，公積金貸款數(shù)額有限，影響有限。政策情況2014年政策補(bǔ)臺(tái)雙限松綁，降息降準(zhǔn)。盡管新政策出臺(tái)，但目前天津可售庫(kù)存近2500萬(wàn)㎡，位于高位庫(kù)存，2014年拿地未有明顯起色，進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代。天津市場(chǎng)天津市場(chǎng)進(jìn)入高位盤(pán)整期，去庫(kù)存成為主基調(diào)二套房貸款最低首付比例降至4成—改善型庫(kù)存去化加速新政出臺(tái)降低門(mén)檻，勢(shì)必將帶來(lái)改善型購(gòu)房需求的積極釋放2015年將進(jìn)入市場(chǎng)與政府雙向拉動(dòng)的態(tài)勢(shì)！>>中觀市場(chǎng)：北辰區(qū)月均去化4.3萬(wàn)方，市場(chǎng)存量達(dá)196萬(wàn)方，約2.2萬(wàn)套，去化有難度分面積段存量（套數(shù)）存量（面積）50平米以下55326107.1250-70平米5139312072.6170-90平米8166657538.3190-120平米5963606949.28120-144平米1318170780.61144-180平米687105926.83180-250平米33566518.31250-300平米41039.96300-400平米3612135.58存量222011959068北辰區(qū)自2014年1月至今，集中供應(yīng)階段在2014年3-8月，此外11月出現(xiàn)較大供應(yīng)；成交情況較為穩(wěn)定，月均成交面積在4.3萬(wàn)㎡左右，成交均價(jià)9024元/㎡；北辰區(qū)整體庫(kù)存較大，庫(kù)存套數(shù)約2.2萬(wàn)套，庫(kù)存面積達(dá)196萬(wàn)㎡左右，細(xì)分庫(kù)存較大戶(hù)型為70-90㎡面積區(qū)間。注：數(shù)據(jù)選取近三個(gè)月項(xiàng)目成交均價(jià)京津塘高速地鐵1號(hào)線地鐵3號(hào)線【雙口青光板塊】新房：10168二手：92220【雙街板塊】新房：9532二手：9260【京津公路板塊】新房：13393二手：13047【宜興埠板塊】新房：10804二手：12500【津圍公路板塊】新房：6246二手：7580【瑞景板塊】新房：14168二手：11800板塊在售代表項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平（元/平米）京津公路板塊紅星國(guó)際廣場(chǎng)澤天下雙發(fā)金璽城13393宜興埠板塊曠世新城金悅花園10804瑞景板塊瓏著14168雙口青光板塊五礦正信林溪地10168雙街板塊國(guó)耀上河城柴樓新莊園9532津圍公路板塊歐鉑城、新天地盛景灣鳳凰小鎮(zhèn)6246不同板塊受區(qū)域發(fā)展成熟度的影響，價(jià)格水平拉開(kāi)一定梯度板塊價(jià)格由高至低為：瑞景>京津公路>宜興埠＞雙口青光＞雙街＞津圍公路本案主要受到京津路、瑞景及宜興埠的影響>>中觀市場(chǎng)：區(qū)域最高價(jià)位瑞景板塊，均價(jià)15000元/㎡，該價(jià)格為區(qū)域支撐>>在售競(jìng)爭(zhēng)：13雙街京津公路本案觀錦金鐘河諾德中心天物未來(lái)城瓏著澤天下雙發(fā)金璽城曠世新城半灣半島國(guó)耀上河城柴樓新莊園部分分流其他干擾北城紅星國(guó)際區(qū)域板塊項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型主力戶(hù)型面積2014存量（萬(wàn)㎡）2015推量（萬(wàn)㎡）月均去化去化周期（月）去化周期重疊與否近半年成交均價(jià)（元/㎡）北辰雙街柴樓新莊園高層、小高93-96三室3.8無(wú)743尾盤(pán)8784國(guó)耀上河城高層91-92兩室131三室0.9無(wú)59152016.29467半灣半島高層多層小高82-82㎡兩室112-128㎡三室8.91057272017.210133京津路沿線澤天下小高80-110兩室9.8無(wú)258基本售罄13127雙發(fā)金璽城高層80-92兩房120-130三房4.4無(wú)7342017.915310北辰紅星國(guó)際高層50兩室（LOFT）

99、119-130三室3.015812尾盤(pán)13283天物未來(lái)城高層90-95㎡兩室115-126㎡三室7.46.971102024.912578瑞景瓏著小高，高層80-94兩室120-130三室6.42.51823尾盤(pán)14194宜興埠曠世新城高層96兩室132-144三室4.8無(wú)59112015.1011533河北金鐘河觀錦高層90-105兩室5.23.836412018.414566諾德中心高層、小高85-94兩室122-146三室3.13.735152016.219562本案洋房、高層93-96兩室/約8.8////以快速路沿線和項(xiàng)目周邊輻射圈進(jìn)行在售競(jìng)品項(xiàng)目梳理：價(jià)格較低分流作用同一板塊分流顯著成熟社區(qū)分流顯著攔截河北客戶(hù)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目存量較小，主要集中雙發(fā)金璽城、半灣半島、天物未來(lái)城等項(xiàng)目合計(jì)2014年存量57.7萬(wàn)方，2015預(yù)計(jì)供貨量27.9萬(wàn)方區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目存量較小，北辰主要存量集中在雙發(fā)金璽城、半灣半島、天物未來(lái)城，目前區(qū)域內(nèi)存量約57.7萬(wàn)方北辰區(qū)土地整理力度加大，本案所在的京津公路沿線是未來(lái)土地供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊；周邊3公里范圍內(nèi)掛牌土地已超過(guò)百萬(wàn)體量，未來(lái)仍有大量后續(xù)供應(yīng)，加速區(qū)域發(fā)展的同時(shí)面臨競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；特別是1、4、5、6、7、8、9、10八塊地未來(lái)嚴(yán)重威脅本項(xiàng)目。區(qū)域板塊編號(hào)成交日期預(yù)計(jì)地塊屬性受讓企業(yè)樓面地價(jià)總建面容積率商業(yè)入市時(shí)間（元/㎡）（萬(wàn)㎡）占比紅橋丁字沽12013.72016.3住宅/商服/科教振業(yè)79599.932.4——河北河北中山路22013.112015.12住宅/商業(yè)房信集團(tuán)782041.54.1412%河北小王莊32014.52016.5住宅/商業(yè)首創(chuàng)900223.193.3-4.154%北辰京津路沿線4預(yù)計(jì)20152015.11住宅/商業(yè)中儲(chǔ)（意向）——1191.817%5預(yù)計(jì)20162018住宅/商業(yè)————941.8——62013.12015.11住宅/天房333930.21.928%科教/商業(yè)72015.32016居住/教育金地&農(nóng)墾&平安541237.72.00%瑞景82013.92016.2住宅/商服星河城置業(yè)81847≤2.012%92014.52016.5住宅/商服天房發(fā)展730843.49214%雙街102014.22016.2住宅/商服天津市政50002.9＞1.014%112014.52016.7住宅雙街盛興2531491.0-1.89%津圍公路122014.62017.3住宅/商服財(cái)富嘉苑722219.54237%未掛牌地塊101112345689宗地12天重地塊中儲(chǔ)地塊天房地塊（限價(jià)房）天房地塊星河城地塊其他競(jìng)爭(zhēng)地塊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)地塊振業(yè)地塊7金地&農(nóng)墾地塊盛興小街地塊以快速路沿線和項(xiàng)目周邊輻射圈進(jìn)行2013年至今土地梳理：>>潛在競(jìng)爭(zhēng)：主力競(jìng)爭(zhēng)為潛在地塊，中儲(chǔ)、天重等地塊集中供貨，未來(lái)三年超百萬(wàn)方>>微觀競(jìng)爭(zhēng)：核心競(jìng)爭(zhēng)思考為南部中儲(chǔ)地塊，天重地塊，其他則為干擾分流瑞景板塊天房地塊星河地塊高層、小高高層、小高2016年上半年2016年年初土地平整已開(kāi)工成熟社區(qū)盤(pán)品質(zhì)盤(pán)星河時(shí)代分流分流振業(yè)地塊高層、小高2016年年初拆遷后期成熟片區(qū)地鐵盤(pán)動(dòng)線攔截天重剩余地塊中儲(chǔ)地塊天房地塊星河城地塊金僑宸公館天房天辰世紀(jì)（限價(jià)房）振業(yè)地塊金地&農(nóng)墾本案R-4R-1R-2R-3R-5京津公路沿線板塊開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品入市時(shí)期現(xiàn)階段概念競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系中儲(chǔ)地塊意向開(kāi)發(fā)商高層、小高（80-85㎡兩室，120㎡三室）2015年下半年前期規(guī)劃年底前拿地復(fù)合型大盤(pán)較強(qiáng)天重地塊未掛牌待定高層、小高2016—2017年部分廠房未拆遷文化大盤(pán)（整體規(guī)劃）競(jìng)合天房地塊限價(jià)房高層、小高（70-80㎡兩室，90㎡三室）2015年下半年天辰世紀(jì)廣告出街品質(zhì)限價(jià)房綜合體價(jià)格干擾金地&農(nóng)墾地塊高層、小高2016未拆遷純住宅包含學(xué)校分流區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)北辰市場(chǎng)存量219萬(wàn)方，年成交54萬(wàn)方，潛在供需失衡，項(xiàng)目市場(chǎng)去化需搶點(diǎn)潛在地塊將集中2016-2017年入市，2015年為區(qū)域窗口期區(qū)域的價(jià)格天花板在15000元/㎡左右，本案價(jià)格有一定難度競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)周邊在售項(xiàng)目存量較小，存量約為57萬(wàn)方，在售項(xiàng)目基本尾盤(pán)主力競(jìng)爭(zhēng)為潛在項(xiàng)目，數(shù)百萬(wàn)建面供應(yīng)未來(lái)的主力供應(yīng)為本案南部的天重地塊、中儲(chǔ)地塊2015年上半年為市場(chǎng)主力窗口期2014年，整體基調(diào)為去化余房，市場(chǎng)不熱2015年，隨著新地塊和新項(xiàng)目的上市，市場(chǎng)逐漸加溫2016年，將會(huì)是競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的一年Q1：市場(chǎng)環(huán)境能否支撐目標(biāo)？Q3：客戶(hù)容量能否支撐目標(biāo)？市場(chǎng)環(huán)境客戶(hù)預(yù)判Q2：本案情況能否支撐目標(biāo)？本體分析PART2軌道交通帶動(dòng)城市化進(jìn)程，“十區(qū)”概念建立>>區(qū)域價(jià)值：市內(nèi)六區(qū)到市內(nèi)十區(qū)的擴(kuò)張，北部環(huán)內(nèi)集優(yōu)區(qū)域軌道交通的日趨完善，幾何式擴(kuò)張了城市化進(jìn)程?！碍h(huán)城四區(qū)”與“市內(nèi)六區(qū)”地域化逐漸模糊，“十區(qū)”并進(jìn)的城市擴(kuò)張概念已經(jīng)建立。紅橋區(qū)南開(kāi)區(qū)和平區(qū)河?xùn)|區(qū)河西區(qū)河北區(qū)北辰區(qū)北辰區(qū)河北區(qū)瑞景板塊北倉(cāng)板塊北辰區(qū)及河北區(qū)近期成交地塊價(jià)值趨同2、北辰區(qū)瑞景、北倉(cāng)等板塊近年出讓土地成交樓面價(jià)格已超過(guò)7000元/㎡。土地價(jià)格趨同奠定了區(qū)域價(jià)值趨同的客觀事實(shí)。環(huán)城四區(qū)部分區(qū)域政策有所變化界限模糊3、隨著城市化進(jìn)程的加速，無(wú)論是從政策導(dǎo)向，商業(yè)氛圍，還是從生活人群，交通道路等方面上看，北辰區(qū)及河北區(qū)作為城北大門(mén)，將共同承接界限模糊帶來(lái)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。目前環(huán)城四區(qū)在外環(huán)內(nèi)的區(qū)域，很多已采用所臨中心城區(qū)戶(hù)口及政策，例如新梅江雅境新楓尚、華苑以及東麗萬(wàn)新村附近區(qū)域。1、>>行政腹地：地塊位于北城區(qū)南部核心，“北辰區(qū)的核心區(qū)”，毗鄰北辰區(qū)政府與津京公路黃金走廊相距1公里，地理位置優(yōu)越，道路通達(dá)性好。距離北辰區(qū)政府僅1公里，未來(lái)將屬于北辰區(qū)行政管理中心的核心位置。外環(huán)線以?xún)?nèi)，北辰南部核心區(qū)域，距離河北6公里。本案外環(huán)西路京津公路北辰區(qū)政府普濟(jì)河道1.4公里河北區(qū)北辰區(qū)本案1公里1公里6公里>>規(guī)劃導(dǎo)向：建設(shè)天津“北大門(mén)”,

城北核心區(qū)，政策利好延吉道濱保高速京津塘高速永定新河生態(tài)郊野公園走廊京津公路黃金走廊商業(yè)發(fā)展軸龍門(mén)東道中央活力發(fā)展軸環(huán)外綠色產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)京津公路京津城際入市公園走廊環(huán)內(nèi)北部中央活力區(qū)雙街小淀鎮(zhèn)“北大門(mén)”規(guī)劃圖京津城際鐵路商業(yè)兩軸生態(tài)走廊北大門(mén)范圍北倉(cāng)板塊本案兩廊、兩軸、兩片區(qū)——“美麗天津北大門(mén)”天津“北大門(mén)”建設(shè)項(xiàng)目總面積：70.5平方公里占北辰區(qū)總面積的1/7以上以京津城際貫通區(qū)域?yàn)橹行妮S開(kāi)始構(gòu)建，力爭(zhēng)三年內(nèi)完成土地整理；區(qū)域規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)：兩廊、兩軸、兩片區(qū)；項(xiàng)目屬于環(huán)內(nèi)北部中央活力區(qū)，構(gòu)建“雙十字”的綠化和公共服務(wù)軸帶結(jié)構(gòu)。>>公路系統(tǒng)：京津公路連通京津雙城；距外環(huán)線僅有1.4公里京津公路外環(huán)線本案天津站天津西站劉園站本案處延吉道與高峰路交口，距外環(huán)線1.4公里2延吉道為雙向四車(chē)道，寬度為15米，交通通暢，與本案緊鄰，為本案的常用車(chē)道。高峰路一頭連接南倉(cāng)道、一頭連接盛倉(cāng)新苑小區(qū)。外環(huán)線北至北辰區(qū)引河橋，南至津南區(qū)郭黃莊，東至東麗區(qū)張貴莊，西至西青區(qū)姜井村，距本項(xiàng)目?jī)H為1.4公里。1京津公路：雙向八車(chē)道，寬74m沿京津公路可快速通達(dá)市區(qū)、塘沽、北京，經(jīng)勤儉道、志成路可達(dá)外環(huán)線京津公路聯(lián)通京津塘道路發(fā)達(dá)，方便快捷1.4km1.4km12km8.6km3.1km>>公共交通：雙地鐵，多公交，以公共交通為導(dǎo)向的外溢性趨勢(shì)強(qiáng)南倉(cāng)道京津路北辰道外環(huán)線朝陽(yáng)路鐵東北路志成路新開(kāi)路規(guī)劃8號(hào)線規(guī)劃4號(hào)線市區(qū)核心紅橋區(qū)西青區(qū)濱海新區(qū)天津站北京本案天津西站

21條公交線路，直達(dá)市區(qū)核心雙地鐵：規(guī)劃4、8號(hào)地鐵延吉道站、北辰中醫(yī)院站距本案不到1km,10、607、610、611、721、723、725、726-727、728、729、730、731、802、810、812、865、879、912、961路20條線路，直達(dá)天津站、百貨大樓、西站等市內(nèi)核心區(qū)4號(hào)線連接北辰&東麗，縱向貫穿城市核心區(qū)域，四十七中學(xué)站距地塊不到1km。(尚未開(kāi)建，預(yù)計(jì)將于2020年左右竣工)8號(hào)線連接北辰&西青，與4號(hào)線交于南倉(cāng)道站，該線路由北辰區(qū)小淀至西青區(qū)張家窩高鐵站，沿線經(jīng)北辰、河北、紅橋、南開(kāi)、西青五個(gè)行政區(qū).(尚未開(kāi)建，預(yù)計(jì)將于2019年左右竣工)>>配套資源：生活資源配套豐富，臨近北辰區(qū)政府，有“河”有“園”本案北倉(cāng)苗圃瑞景商圈北辰公園北辰區(qū)政府緊鄰北辰區(qū)政府，地處北辰市政管理中心西北側(cè)靠近北辰公園，公園資源優(yōu)勢(shì)明顯天津市重點(diǎn)中學(xué)四十七中學(xué)豐產(chǎn)河風(fēng)貌北辰樂(lè)天瑪特豐產(chǎn)河流經(jīng)項(xiàng)目北側(cè)，河景資源得天獨(dú)厚距離瑞景商業(yè)區(qū)僅3公里，滿(mǎn)足日常生活需要臨近御河園，河景資源再次展現(xiàn)御河園景觀北倉(cāng)苗圃未來(lái)打造生態(tài)公園，生態(tài)宜居環(huán)境凸顯北倉(cāng)苗圃重點(diǎn)打造資源>>周邊現(xiàn)狀：地塊不利因素影響，周邊現(xiàn)狀有待改善延吉道高峰路延吉南路延吉道高峰路延吉南路1本案三面為路，東側(cè)為平整地塊，居住氛圍一般23延吉南路為未拆遷平房，影響整體居住形象4高峰路相對(duì)環(huán)境較好，道路寬度較窄，堵車(chē)情況嚴(yán)重延吉道路寬廣，沿街未拆遷，居住氛圍低端>>用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：地塊方正，商業(yè)住宅比合理用地性質(zhì)用地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）普通住宅29679.52.048403商業(yè)8000配套公建2952幼兒園42000.72940幼兒園還遷區(qū)本案本案為小型項(xiàng)目，商業(yè)住宅比相對(duì)合理，商品房地塊地塊方正。6棟高層均好性，南側(cè)價(jià)值高于北側(cè)。未來(lái)需與還遷房區(qū)域有明顯區(qū)隔。>>項(xiàng)目?jī)r(jià)值|項(xiàng)目?jī)r(jià)值：多業(yè)態(tài)復(fù)合型社區(qū)商業(yè)建面：0.8萬(wàn)方，占比13.5%，配比合理業(yè)態(tài)構(gòu)成：社區(qū)商業(yè)、底商商業(yè)住宅建面：4.8萬(wàn)方，占比81.6%，配比合理業(yè)態(tài)構(gòu)成：18層-26層、2T4的高層住宅教育建面：0.29萬(wàn)方，占比4.9%業(yè)態(tài)構(gòu)成：幼兒園教育普通住宅本案總建7.9萬(wàn)㎡,包括住宅、教育、商業(yè)、配建>>產(chǎn)品價(jià)值：標(biāo)準(zhǔn)二室+經(jīng)濟(jì)三室，市場(chǎng)主流，但兩室占比較大，且82㎡與89㎡產(chǎn)品同質(zhì)116㎡三室82㎡兩室82㎡兩室116㎡三室82㎡兩室兩廳一衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型較方正、動(dòng)靜分離、功能分區(qū)明確缺點(diǎn)：南北不完全通透，暗衛(wèi)116㎡三室兩廳一衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：整體南北通透、明衛(wèi)、尺度舒適缺點(diǎn)：動(dòng)靜未分離，三臥兩個(gè)北向一個(gè)南向戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)總面積套數(shù)占比兩室8296787219%891521352831%961521459231%三室116961113619%合計(jì)——49647116100%本體價(jià)值總結(jié)SWOT本案城北核心，為于城市“北大門(mén)“規(guī)劃區(qū)域；雙地鐵交匯，周邊交通便利，通達(dá)性高；周邊配套資源豐富；城北核心/行政腹地/交通便利/規(guī)劃利好區(qū)域核心，提升自身價(jià)值板塊傳統(tǒng)印象一般，周邊居住氛圍較差；項(xiàng)目周邊拆遷難度大，沿途體驗(yàn)差；體量較小，無(wú)法完成對(duì)沖；居住氛圍差/傳統(tǒng)印象一般/本案體量小以項(xiàng)目特質(zhì)引導(dǎo)客戶(hù)，規(guī)避劣勢(shì)以京津城際貫穿區(qū)域?yàn)橹行妮S開(kāi)始構(gòu)建兩廊、兩軸、兩片區(qū)的天津“北大門(mén)”；政策導(dǎo)向支持板塊發(fā)展/開(kāi)辟“北大門(mén)”提升區(qū)域關(guān)注度區(qū)域發(fā)展價(jià)值，提升區(qū)域關(guān)注度區(qū)域出現(xiàn)大量大體量地塊，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；周邊在售項(xiàng)目對(duì)本案的客戶(hù)可能形成分流；區(qū)域土地頻出，未來(lái)將處于紅海競(jìng)爭(zhēng)劇烈借助項(xiàng)目的高性?xún)r(jià)比，沖出重圍本案區(qū)位及配套資源優(yōu)質(zhì)，產(chǎn)品符合市場(chǎng)主流但因體量較小，銷(xiāo)售周期較短價(jià)格拉升空間不大對(duì)本案的目標(biāo)完成有一定的影響Q1：市場(chǎng)環(huán)境能否支撐目標(biāo)？市場(chǎng)環(huán)境Q2：本案情況能否支撐目標(biāo)？本體分析Q3：客戶(hù)容量能否支撐目標(biāo)？客戶(hù)預(yù)判PART3>>客戶(hù)定位：地緣型客戶(hù)&進(jìn)城型客戶(hù)地緣剛需：次新房置換人群進(jìn)城改善：環(huán)境等改善人群這里有尺度適中的戶(hù)型，有軌道交通，有幼兒園＆小學(xué)優(yōu)質(zhì)教育，有大型的商業(yè)配套……>>客戶(hù)預(yù)判|客戶(hù)構(gòu)成：集中地緣及北辰內(nèi)圍區(qū)域，北辰外圍為次主力區(qū)域北辰內(nèi)部城鎮(zhèn)（天穆、北倉(cāng)、南倉(cāng)）地緣堅(jiān)守型次新房剛需/改善北辰外圍城鎮(zhèn)（雙街、宜興埠、韓家墅）進(jìn)城追求型階層升遷環(huán)境&品質(zhì)改善河北西北區(qū)域（榆關(guān)道、鐵東路一側(cè)）外遷改善型城市外溢剛性改善紅橋東北區(qū)域（瑞景、丁字沽片區(qū)）55%北辰中心城鎮(zhèn)30%北辰外部城鎮(zhèn)10%河北5%紅橋區(qū)域來(lái)源客戶(hù)定位置業(yè)目的輔助15%次主力30%主力55%地緣堅(jiān)守型客群進(jìn)城追求型客群外遷改善型客群關(guān)注因素：品質(zhì)改善客戶(hù)對(duì)社區(qū)品質(zhì)及周邊配套有一定要求。客戶(hù)概況：客戶(hù)類(lèi)別：品質(zhì)改善客戶(hù)為主年齡結(jié)構(gòu)：35-55歲客戶(hù)來(lái)源：北辰外圍城鎮(zhèn)居住狀況：有子女，居住品質(zhì)及尺度需要提高客戶(hù)所需戶(hù)型：舒適型三室注重品質(zhì)追求的改善客群，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，手里有富余資金關(guān)注因素：次新房改善客戶(hù)最看重產(chǎn)品舒適度、社區(qū)環(huán)境以及周邊配套是否完善。客戶(hù)概況：客戶(hù)類(lèi)別：次新房改善客戶(hù)為主年齡結(jié)構(gòu)：30-45歲客戶(hù)來(lái)源：北辰內(nèi)部城鎮(zhèn)居住狀況：房屋舒適度欠缺客戶(hù)所需戶(hù)型：舒適型兩室、三室北辰地緣客戶(hù)，次新房改善，地緣觀念強(qiáng)，總價(jià)有一定承受能力關(guān)注因素：傾向于舒適兩室做剛需或標(biāo)準(zhǔn)三室做改善，重視周邊交通條件?？蛻?hù)概況：客戶(hù)類(lèi)別：如投資客戶(hù)等年齡結(jié)構(gòu)：25-35歲客戶(hù)來(lái)源：河北、紅橋及其他區(qū)域居住狀況：剛需或剛改需求客戶(hù)所需戶(hù)型：舒適兩室、標(biāo)準(zhǔn)三室時(shí)間換空間的河北、紅橋價(jià)格擠出客群，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)>>客戶(hù)預(yù)判|產(chǎn)品對(duì)位：目標(biāo)客群以地緣堅(jiān)守型為主，進(jìn)城追求型及外遷改善型客群為輔天穆>>客戶(hù)預(yù)判|客戶(hù)地圖：區(qū)域周邊5-10年房齡居住區(qū)的次新房改善編號(hào)小區(qū)名稱(chēng)戶(hù)數(shù)1盛和家園17882佳寧里21383佳榮里15144佳園北里24045瑞益園14456瑞盈園24097燕宇藝術(shù)城16548浩達(dá)公寓19519昊宇公寓215510春和景明259111三和小區(qū)天時(shí)園204212建湖里141913橋園里162014聚龍園350015雙街新城108216城際美景210017十街工業(yè)園\18秀水馨苑156219富宜里124520韓家墅240021萬(wàn)隆桃香園120022方舟溫泉花園56023大通綠島家園92524藍(lán)岸森林180025東升里174526雙發(fā)溫泉花園90627泰來(lái)西里100028心澤園83229鑫發(fā)花園152830天辰公寓58831盛倉(cāng)新苑371832萬(wàn)科花園新城260033紫羅園小區(qū)154434都旺新城120035富錦華庭2560本案北倉(cāng)南倉(cāng)小淀雙街韓家墅重點(diǎn)客戶(hù)區(qū)域次重點(diǎn)客戶(hù)區(qū)域客戶(hù)補(bǔ)充區(qū)域宜興埠河北區(qū)傳統(tǒng)的線下推廣方式雖然方式比較單一，但無(wú)論從到達(dá)率還是準(zhǔn)確度來(lái)說(shuō)都是相對(duì)有效的推廣手段1234567瑞景891011121314151617181920212223242526272829303132333435紅橋區(qū)客群總結(jié)本案地處北辰核心密集居住區(qū)周邊存在大量5-10年房齡的次新房改善區(qū)客戶(hù)基數(shù)支撐本案目標(biāo)未來(lái)需要進(jìn)行定點(diǎn)召集，聚攏客戶(hù)市場(chǎng)本體客戶(hù)支撐待提升政策利好，市場(chǎng)回暖未來(lái)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)位、資源、產(chǎn)品銷(xiāo)售周期影響價(jià)格拉升地緣購(gòu)房需求量大項(xiàng)目認(rèn)知需通過(guò)大型事件項(xiàng)目目標(biāo)支撐基于目標(biāo)的思考本案具備完成“價(jià)值”“量?jī)r(jià)”兩大價(jià)值的先天優(yōu)勢(shì)但仍需通過(guò)價(jià)值調(diào)整/加持優(yōu)化項(xiàng)目增加完成目標(biāo)的幾率價(jià)值加持項(xiàng)目定位品質(zhì)打造價(jià)格預(yù)期事件營(yíng)銷(xiāo)<1><2><3><4>確定本案市場(chǎng)地位及核心賣(mài)點(diǎn)打造硬件資源具備更大競(jìng)爭(zhēng)力符合市場(chǎng)主流/有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格通過(guò)大型事件使本案曉諭北辰40項(xiàng)目定位市場(chǎng)占位核心價(jià)值項(xiàng)目定位策略<1>市場(chǎng)占位思考項(xiàng)目所在區(qū)域是北辰居住升級(jí)的城市形象代表工程也是盛耀入津的首個(gè)項(xiàng)目，核心必然要以品質(zhì)筑口碑領(lǐng)軍者制高點(diǎn)首選項(xiàng)引領(lǐng)北辰形象升級(jí)的北辰生活綜合價(jià)值的城市中堅(jiān)復(fù)合型人群聚集的項(xiàng)目?jī)r(jià)值區(qū)位“北辰區(qū)的和平區(qū)”，城市北大門(mén)，北辰重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)交通京津公路、快速路交匯處，立體交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)四方，交通便利資源北辰核心區(qū)，城市資源豐富，商業(yè)、教育等資源集中規(guī)劃純住宅項(xiàng)目，私密性有保障，少量商業(yè)做生活配套，私密、寧?kù)o、純粹產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)兩室+經(jīng)濟(jì)三室+標(biāo)準(zhǔn)三室組成“梯度價(jià)值產(chǎn)品“，總價(jià)可控戶(hù)型產(chǎn)品尺度分明，舒適度優(yōu)先，南北設(shè)計(jì)，分區(qū)合理，戶(hù)戶(hù)皆景綠化社區(qū)內(nèi)大片綠地組團(tuán)，景觀展示性好教育重點(diǎn)幼兒園、小學(xué)教育配套，滿(mǎn)足全體系教育需求品質(zhì)一流施工標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)，品質(zhì)生活締造者城北教育置業(yè)首選精致社區(qū)品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目定位44品質(zhì)打造硬件：立面、園林服務(wù)：物業(yè)、教育策略<2>>>品質(zhì)打造：園林建議“歐式園林”風(fēng)格，景致陶冶生活，塑區(qū)域稀缺生態(tài)社區(qū)概念區(qū)域內(nèi)稀缺大面積內(nèi)部園林景觀設(shè)計(jì)，鑄就生態(tài)社區(qū)立體園林景觀，五重垂直綠化；重綠植輕硬地、重木輕草；T型景觀軸排布，大氣水景呈現(xiàn)；精致小品、鐵藝細(xì)節(jié)處理，切合火車(chē)主題商業(yè)布局。締造豐富的視覺(jué)美感,富有層次的立體景觀將各種名貴樹(shù)種錯(cuò)位栽種，營(yíng)造立體式的景觀感受，從綠植草皮、花卉地被、灌木、小喬木到大喬木，依次遞增，形成五重景觀。隨處可見(jiàn)的情景化小品、高覆蓋的立體綠化、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募?xì)節(jié)處理>>品質(zhì)打造：外立面建議外觀設(shè)計(jì)彰顯品位，打造簡(jiǎn)約大氣且異域感十足的建筑群法式風(fēng)格經(jīng)典工業(yè)文化結(jié)合當(dāng)代美學(xué)有機(jī)結(jié)合，高聳入云感強(qiáng)烈，巍峨挺立的外力面，簡(jiǎn)單大氣；結(jié)合機(jī)械美學(xué)，以幾何的、純綷裝飾的線條來(lái)表現(xiàn)里面效果，象征效果強(qiáng)烈關(guān)鍵字享受法式生活，生活著，快樂(lè)著1231、立面雕花2、花瓶柱3、法式拱門(mén)通過(guò)廊柱、雕花等建筑細(xì)部處理，體現(xiàn)法式建筑的考究和純粹>>品質(zhì)打造：物業(yè)管理服務(wù)打動(dòng)客戶(hù)，倡導(dǎo)“從客戶(hù)需求和感受出發(fā)”Addkeywords嚴(yán)格的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的服務(wù)體系選擇國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)的物業(yè)公司用細(xì)節(jié)打造情感，用真摯感動(dòng)客戶(hù)充滿(mǎn)親情的社區(qū)氛圍熱情、良好、嫻熟、齊全、靈活、規(guī)范、合理、健全、快速熱情、良好、嫻熟、齊全、靈活、規(guī)范、合理、健全、快速服務(wù)理念：“美麗生活，源于溫馨服務(wù)”>>品質(zhì)打造：教育附加引入優(yōu)質(zhì)教育資源（紅黃藍(lán)幼兒園或是華夏未來(lái)幼兒園），和其他項(xiàng)目形成明顯的差異化；并且可顯示盛耀雄厚的資源整合實(shí)力標(biāo)簽化：引進(jìn)知名品牌幼兒園，家門(mén)口享優(yōu)質(zhì)配套教育資源幼兒園49價(jià)格策略策略<3>>>定價(jià)策略：成本/價(jià)值導(dǎo)向法與市場(chǎng)比較法，綜合得出項(xiàng)目的價(jià)格確定定價(jià)方法客戶(hù)需求分析市場(chǎng)分析成本價(jià)值分析本案價(jià)格定位需求導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向成本價(jià)值導(dǎo)向市場(chǎng)價(jià)值維度自我價(jià)值維度綜合權(quán)重分析45%25%30%參考權(quán)重本案2015年10月住宅入市裸房?jī)r(jià)格為12000元/㎡（隨當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況上下浮動(dòng)500元/㎡）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向?qū)Ρ榷▋r(jià)擬選定項(xiàng)目周邊的核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：金僑天重、紅星、澤天下、雙發(fā)、融創(chuàng)、瓏著等六個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向需求導(dǎo)向顧客感受定價(jià)法，依照顧客的感受而定價(jià)，抓住消費(fèi)者心理，制定相應(yīng)價(jià)格北辰區(qū)域市場(chǎng)客群的需求導(dǎo)向價(jià)格在12000-13500元/㎡市場(chǎng)價(jià)值維度>>定價(jià)策略：市場(chǎng)價(jià)值維度

傳統(tǒng)區(qū)開(kāi)發(fā)商周邊條件自身規(guī)劃整體評(píng)分當(dāng)前裸房?jī)r(jià)格參考權(quán)重位認(rèn)知品牌市政設(shè)施交通教育資源景觀資源生活配套產(chǎn)品類(lèi)型物業(yè)服務(wù)景觀自身配套15%10%5%5%15%10%5%10%5%10%10%金僑天重110110100105110110100110110105110108.251400025%半灣半島85110901009595100100100959596.01009025%北辰紅星國(guó)際10011010010595105115115100100115104.81269120%澤天下959010010595951059595959095.31150315%雙發(fā)金璽城1009010510095951109595909095.81406110%瓏著1109010510095100100105959510099.8140215%

100.912393100%本案10010010010010010010010010010010010012287

>>定價(jià)策略：綜合分析各維度得出本案價(jià)格12000-12500元/㎡成本價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值維度取樣本后進(jìn)行綜合分析，通過(guò)對(duì)2013-2014年本案周邊（北辰區(qū)）重要成交土地的進(jìn)行對(duì)比綜合對(duì)比得出本案土地成本稍高，成本推導(dǎo)的銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)算為12700元/㎡維度市場(chǎng)價(jià)值維度自我價(jià)值維度競(jìng)品導(dǎo)向需求導(dǎo)向成本價(jià)值導(dǎo)向價(jià)格（元/㎡）12000-1250012000-1350012700權(quán)重45%25%30%銷(xiāo)售均價(jià)12000-12500綜合分析各維度導(dǎo)向權(quán)重，得出本案價(jià)格在12000-12500元/㎡比較因素權(quán)重本案分值津北辰北（掛）2014-049號(hào)津北辰高（掛）2014-133號(hào)津北辰淮（掛）2015-027號(hào)津辰雙（掛）2013-004號(hào)備注（金僑宸公館）（融創(chuàng)半灣半島）地理位置30%11.21.051.050.9——四至環(huán)境15%11.051.110.9地塊規(guī)模15%11.11.11.11.1業(yè)態(tài)組合25%111.111.1規(guī)劃指標(biāo)15%10.9510.90.9綜合得分100%11.081.071.020.98基準(zhǔn)分值=1.05成交樓面價(jià)

64217308613254001938

項(xiàng)目售價(jià)

1500014500-10090

——樓面價(jià)樓盤(pán)權(quán)重

20%45%20%15%售價(jià)參考比重

25%45%0%30%基準(zhǔn)價(jià)格=13302銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)算12710

53事件營(yíng)銷(xiāo)策略<4>本案主力客戶(hù)為周邊地緣（南倉(cāng)、北倉(cāng)、天穆）通過(guò)陣地打造，動(dòng)線攔截，外展派單等能夠把客戶(hù)召集到項(xiàng)目，做到客戶(hù)積蓄而項(xiàng)目知名度及現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)化，則需要大事件的支撐通過(guò)大事件營(yíng)銷(xiāo)，把本案的形象曉諭北辰，曉諭天津>>事件一：舉辦北辰區(qū)域發(fā)展論壇，以主人翁姿態(tài)探討北辰區(qū)域發(fā)展邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商高層、易居中國(guó)高層、其他實(shí)力開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)業(yè)影響力較大的代表人物舉