唐山-唐山瑞宮項(xiàng)目定位報(bào)告

謹(jǐn)呈：北京天澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司登頂唐山豪宅之巔——唐山瑞宮項(xiàng)目定位報(bào)告——2010年11月瑞宮正式亮相瑞宮的出現(xiàn)，對(duì)于唐山意味著什么？區(qū)位資源唐山首個(gè)湖景別墅住區(qū)，位于南湖最核心位置，毗鄰一線湖景生態(tài)南湖：南湖是唐山唯一的生態(tài)湖景公園，是政府大力發(fā)展的新興板塊；核心位置：國(guó)際國(guó)內(nèi)多品牌開發(fā)商相繼進(jìn)入南湖開發(fā)，本項(xiàng)目位居南湖最核心的位置；一線湖景：距離南湖公園最近的項(xiàng)目，毗鄰一線湖景。整體規(guī)劃唐山首個(gè)純獨(dú)棟別墅社區(qū)總用地面積180851平米總建筑面積140497平米容積率0.506地上建筑面積92184平米其中住宅建面86345平米商業(yè)建面2520平米公建配套3319平米地下建筑面積48313平米一期推出38套獨(dú)棟別墅，戶型面積為635—1001平米項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：北北中等規(guī)模、低密社區(qū)唐山首個(gè)純獨(dú)棟別墅社區(qū)產(chǎn)品打造唐山首個(gè)聚集多項(xiàng)頂級(jí)配置的城市豪宅高端雙會(huì)所超奢華星級(jí)配置，僅為提供尊榮體驗(yàn)全石材外檐名貴石材、手工打磨，強(qiáng)調(diào)宮廷感恢宏和顯耀空間設(shè)計(jì)挑空最高11米，首層層高4米，盡顯宏偉氣勢(shì)電梯配置停車后私家電梯直接入戶4大產(chǎn)品力標(biāo)簽華北國(guó)賓區(qū)·獨(dú)棟宮殿群營(yíng)銷訴求致力于打造唐山頂級(jí)別墅占位：唐山城市頂級(jí)別墅領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)話：唐山頂級(jí)財(cái)富人群項(xiàng)目規(guī)劃：唐山首席純獨(dú)棟、湖景社區(qū)產(chǎn)品打造：5大產(chǎn)品力標(biāo)簽，打造唐山頂級(jí)別墅新標(biāo)桿營(yíng)銷訴求：華北國(guó)賓區(qū)、獨(dú)棟宮殿群通過(guò)極致產(chǎn)品力的打造實(shí)現(xiàn)唐山頂級(jí)別墅新標(biāo)桿理想之于瑞宮：現(xiàn)實(shí)之于瑞宮119天蓄客期，1057組來(lái)電客戶，186組有效接訪客戶……成交3套?。?！是價(jià)格太高？是面積太大？是客戶不喜歡獨(dú)棟？是產(chǎn)品有不足？還是……WHY?探究背后的真實(shí)原因內(nèi)：客戶分析銷售分析外：區(qū)域環(huán)境市場(chǎng)格局來(lái)訪客戶分析極致的產(chǎn)品力普遍被客戶接受但45度的擺位布局，成為產(chǎn)品最大硬傷政府規(guī)劃利好稀缺的生態(tài)湖景資源45度擺位，不是正南正北“石材有檔次，雙車位、人車分流這些，都很不錯(cuò)，很有身份感”“客廳挑空11米，很有氣勢(shì)，一樓的層高有4米，住著應(yīng)該很舒適”“這樣頂級(jí)的產(chǎn)品，在唐山還是第一次見(jiàn)到，唐山的房子建得是越來(lái)越好了啊”客戶語(yǔ)錄：“這個(gè)房子哪都好，可惜不是正南正北的，這還是挺遺憾的”“房子一定要坐北朝南，才能聚氣，你這怎么都偏了，擺位正的吧，還是西向入戶的，這可真不好啊”客戶語(yǔ)錄：來(lái)訪客戶分析板塊的傳統(tǒng)認(rèn)知差、面積過(guò)大及總價(jià)太高是項(xiàng)目的主要抗性1——70%的客戶之前無(wú)別墅居住經(jīng)驗(yàn)唐山低密市場(chǎng)剛剛起步，客戶對(duì)低密產(chǎn)品了解程度低，對(duì)獨(dú)棟產(chǎn)品的真正居住體驗(yàn)感受更少。2——60%的客戶對(duì)南湖板塊認(rèn)知差，是塌陷區(qū)，安全性低3——大多數(shù)客戶認(rèn)為本項(xiàng)目面積過(guò)大、總價(jià)過(guò)高總價(jià)仍是客戶購(gòu)買的主要考慮因素，600-1000萬(wàn)是客戶接受的主力總價(jià)范圍南湖雖然在政府大力發(fā)展下，呈現(xiàn)全新面貌，也是唐山市區(qū)唯一的湖景資源，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，但在客戶心中的傳統(tǒng)認(rèn)知仍較低銷售分析12營(yíng)銷推廣價(jià)值訴求——展示體系——項(xiàng)目的價(jià)值體系梳理不全面，賣點(diǎn)之一“純獨(dú)棟社區(qū)的價(jià)值”又未能清晰傳遞；銷售接待無(wú)樣板間、無(wú)示范區(qū)訪談項(xiàng)目案場(chǎng)銷售代表語(yǔ)錄：“客戶來(lái)訪都是自己過(guò)來(lái)的，這里也沒(méi)沒(méi)什么看的，我們一般不主動(dòng)約訪客戶”“一般客戶到訪，接待時(shí)間半小時(shí)左右，主要是聽(tīng)我講，聽(tīng)完客戶也沒(méi)什么問(wèn)題，之后就走了，很多客戶都是只來(lái)一次”“我們這最大的賣點(diǎn)就是純獨(dú)棟別墅區(qū)，其他的策劃也沒(méi)告訴我們”“大家都說(shuō)我們這好，政府還組織人來(lái)參觀，可就是沒(méi)人買”活動(dòng)渠道——從來(lái)沒(méi)做過(guò)活動(dòng)，主要通過(guò)道旗、短信和報(bào)紙等方式推廣不全面等待式、被動(dòng)式、講解式銷售價(jià)值傳遞不清營(yíng)銷價(jià)值訴求不全面、展示不到位；被動(dòng)式銷售方式，價(jià)值未能有效傳遞不到位面積大、總價(jià)高—主要抗性45度布局—產(chǎn)品硬傷區(qū)域?yàn)樗輩^(qū)—傳統(tǒng)認(rèn)知差展示不到位—營(yíng)銷不給力外：區(qū)域環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)格局內(nèi)因區(qū)域環(huán)境唐山兩大新興板塊，鳳凰新城為最熱點(diǎn)板塊南湖板塊次之，傳統(tǒng)認(rèn)知較低南湖生態(tài)城——政務(wù)中心、生態(tài)居住區(qū)，未來(lái)中部核心區(qū)的核心。南湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)建設(shè)將促進(jìn)該地區(qū)的高品質(zhì)開發(fā)建設(shè)，以政務(wù)中心建設(shè)為帶動(dòng)、以青龍河河道的整治為基礎(chǔ)，大規(guī)模進(jìn)行高品質(zhì)辦公、商務(wù)、居住開發(fā)，將成為新的政務(wù)中心、商務(wù)中心、生態(tài)型示范新城。2010年隨著萬(wàn)科、綠城及本案的相繼入市，南湖片區(qū)進(jìn)入規(guī)模開發(fā)階段，但整體配套相對(duì)不完善。鳳凰新城規(guī)劃——以服務(wù)京津唐區(qū)域?yàn)槟繕?biāo)，成為唐山市的商務(wù)中心、金融中心、總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地。一套高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融中心的建設(shè)促進(jìn)該區(qū)域中高端住宅項(xiàng)目建設(shè)。鳳凰新城——商務(wù)中心、金融中心，促進(jìn)城市中高端住宅項(xiàng)目的建設(shè)未來(lái)供應(yīng)板塊分布競(jìng)爭(zhēng)格局唐山市區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)低密物業(yè)供應(yīng)增加

項(xiàng)目直面內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)分流萬(wàn)科南湖別墅新華道建設(shè)路鳳凰新城核心區(qū)南湖主要競(jìng)爭(zhēng)：鳳凰新城板塊——唐城壹零壹南湖板塊——萬(wàn)科南湖別墅競(jìng)爭(zhēng)選定原則唐山市區(qū)范圍內(nèi)；銷售周期重疊；別墅項(xiàng)目；有市場(chǎng)影響力；唐城壹零壹市區(qū)低密物業(yè)市場(chǎng)從零星項(xiàng)目供應(yīng)到2010年同期三個(gè)項(xiàng)目入市，整體供應(yīng)增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈。未來(lái)供應(yīng)板塊分布競(jìng)品項(xiàng)目鳳凰新城板塊唐城壹零壹項(xiàng)目

證實(shí)：客戶愿意為好地段好產(chǎn)品買單占地面積：

30.8萬(wàn)㎡建筑面積：73萬(wàn)㎡容積率：2.3別墅產(chǎn)品：180套聯(lián)排（地上約330㎡），38套雙拼（地上約410㎡），9套獨(dú)棟（地上580㎡左右）建筑風(fēng)格：別墅為英倫都鐸風(fēng)格價(jià)格（地上）：聯(lián)排別墅2.5萬(wàn)，雙拼3萬(wàn)存量：約7萬(wàn)平米品牌定位：致力于打造唐山乃至河北省首席豪宅項(xiàng)目推廣：唐山地王，貴族首案園林設(shè)計(jì)：貝爾高林&美國(guó)AECOM，國(guó)際知名公司園林規(guī)劃：多組團(tuán)園林打造，2.1萬(wàn)平米景觀水系銷售情況：一期推48套聯(lián)排，總價(jià)為700-900萬(wàn)；8套雙拼，總價(jià)為1200-1480萬(wàn)首開聯(lián)排去化10套，雙拼去化2套，截止11年2月，雙拼售罄，聯(lián)排去化約60%。唐山首個(gè)具有頂級(jí)奢華品味的售樓處客戶語(yǔ)錄：這里以后是唐山最核心的位置，唐城也是唐山最好的房子了，這么好的地段這么好的房子，當(dāng)然值得買了?！辟F賓區(qū)，尊貴體驗(yàn)未來(lái)供應(yīng)板塊分布南湖板塊萬(wàn)科南湖別墅項(xiàng)目

證實(shí)：一定程度的總價(jià)控制可以實(shí)現(xiàn)規(guī)?？熹N占地面積：20萬(wàn)㎡建筑面積：12.5萬(wàn)㎡容積率：0.6產(chǎn)品：一期4-6聯(lián)排，全面積在340－400㎡總套數(shù)： 400套均價(jià)：地上面積1.9萬(wàn)-2萬(wàn)（全面積1.1－1.3萬(wàn)）建筑形式：英式都鐸風(fēng)格建筑材質(zhì)：底部采用蘑菇石，上面為?；u，頂層為磚瓦，部分為西班牙砂巖多樣品宣活動(dòng)，為萬(wàn)科品牌奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)銷售情況10年6月3日開始蓄客，212天蓄客期；始終在外展接客，無(wú)售樓處無(wú)樣板間無(wú)示范區(qū)；10年10月25日首次開盤，推出聯(lián)排121套，成交89套，去化率74%。首開聯(lián)排產(chǎn)品總價(jià)范圍為450-700萬(wàn)，主力總價(jià)為500萬(wàn)。熱銷驗(yàn)證：總價(jià)可控的別墅產(chǎn)品，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)?？熹N。鳳凰臺(tái)中央水系競(jìng)品項(xiàng)目區(qū)域

次熱點(diǎn)區(qū)域，傳統(tǒng)認(rèn)知較低競(jìng)爭(zhēng)

低密市場(chǎng)興起，直面內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)分流

非熱點(diǎn)區(qū)域，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中要贏得勝利，機(jī)會(huì)何在？外因端倪1.客戶愿意為好地段好產(chǎn)品買單2.一定程度的總價(jià)控制可以實(shí)現(xiàn)規(guī)?？熹N挖掘機(jī)會(huì)城市機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)城市機(jī)會(huì)能源型內(nèi)向型城市，經(jīng)濟(jì)地位穩(wěn)固

具備足量的世代積累的財(cái)富人群GDP表現(xiàn)唐山市整體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，在2009年以前，連續(xù)四年保持加速增長(zhǎng)，而08年，增速達(dá)到28.14%。唐山市2010年GDP總值4300億元，穩(wěn)坐河北省的頭把交椅，在全國(guó)各城市排名中位列第20，領(lǐng)先于鄭州、濟(jì)南、哈爾濱等二線城市。人均可支配收入表現(xiàn)唐山市09年人均可支配收入為18053元，較上年增長(zhǎng)10.2%。唐山人均可支配收入不斷提高，在全國(guó)各城市人均可支配收入排名中，位居第54位?！澳茉葱?、內(nèi)向型”唐山是與資源相關(guān)的重工業(yè)發(fā)展為主力的能源型城市；三線城市的唐山雖擁有二線城市的GDP，但卻是典型的內(nèi)向型城市?！跋M(fèi)力”世代的財(cái)富積累，為這個(gè)城市積淀了充足的財(cái)富人群，具備較強(qiáng)消費(fèi)力。城市機(jī)會(huì)城市更新大發(fā)展背景下，城市向心力更強(qiáng)激發(fā)財(cái)富人群對(duì)城市的歸屬感、自豪感日、韓南湖生態(tài)城老核心區(qū)鳳凰新城雙核雙帶一軸雙心環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心海洋經(jīng)濟(jì)“唐山現(xiàn)在變化很大，好房子還是太少，跟北京沒(méi)法比，如果市區(qū)有好房子，我肯定買”“市區(qū)畢竟是市區(qū)，各方面條件都比我們縣城好，肯定要在市區(qū)買套房，好東西先占上”“這樣頂級(jí)的產(chǎn)品，在唐山還是第一次見(jiàn)到，唐山的房子建得是越來(lái)越好了啊”客戶語(yǔ)錄：南湖作為政府規(guī)劃下的城市新興板塊

區(qū)域定位明晰，是政務(wù)中心、生態(tài)居住區(qū)

發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域機(jī)會(huì)

南湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)建設(shè)將促進(jìn)該地區(qū)的高品質(zhì)開發(fā)建設(shè)，以政務(wù)中心建設(shè)為帶動(dòng)、以青龍河河道的整治為基礎(chǔ)，大規(guī)模進(jìn)行高品質(zhì)辦公、商務(wù)、居住開發(fā)。南湖定位：政務(wù)中心、生態(tài)居住區(qū)，未來(lái)中部核心區(qū)的核心。國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商相繼進(jìn)入南湖片區(qū)開發(fā)

將有效推動(dòng)板塊開發(fā)速度及品質(zhì)提升區(qū)域機(jī)會(huì)這些一線開發(fā)商的進(jìn)入將推動(dòng)該區(qū)域整體品質(zhì)的提升，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。新加坡仁恒集團(tuán)、萬(wàn)科地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)、廈門中駿集團(tuán)等眾多國(guó)際及一線城市開發(fā)商先后進(jìn)入南湖區(qū)域進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。南湖板塊是唐山市區(qū)內(nèi)唯一擁有生態(tài)湖景資源的區(qū)域，稀缺性價(jià)值凸顯區(qū)域機(jī)會(huì)南湖生態(tài)城28平方公里的水面是唐山不可多得的一大景觀資源，稀缺性價(jià)值凸顯。唐山這個(gè)地方本來(lái)就非常缺水，基本上沒(méi)什么水景，所以南湖是非常稀缺的地方。（裝飾公司黃總）南湖公園建設(shè)之前唐山基本沒(méi)什么公園，現(xiàn)在已經(jīng)成為市民鍛煉身體最長(zhǎng)去的一個(gè)地方了。環(huán)境好，空氣質(zhì)量好。（南湖管委會(huì)趙處長(zhǎng)）市場(chǎng)機(jī)會(huì)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)容量穩(wěn)步增長(zhǎng)

國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商相繼進(jìn)入，加速整體房產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪更新08年月均消化1741套銷售均價(jià)5210元/平米09年月均消化1918套銷售均價(jià)5998元/平米10年月均消化2053套銷售均價(jià)6169元/平米自09年下半年開始，唐山住宅市場(chǎng)被激發(fā)，成交活躍，但受新政影響，10年市場(chǎng)均價(jià)漲幅不明顯，但成交量仍將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；當(dāng)前唐山市場(chǎng)包括萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠城等已有10多家大型品牌開發(fā)商進(jìn)駐；將共同推動(dòng)唐山的房地產(chǎn)市場(chǎng)向新的階段發(fā)展。唐山低密物業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段市場(chǎng)機(jī)會(huì)根據(jù)別墅市場(chǎng)不同階段表現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)，可將別墅發(fā)展總結(jié)為四個(gè)階段：別墅市場(chǎng)起步階段別墅市場(chǎng)第二階段別墅市場(chǎng)第三階段別墅市場(chǎng)第四階段階段特點(diǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)提供“別墅觀感”體現(xiàn)稀缺資源價(jià)值個(gè)性化需求與社區(qū)化概念高端定向服務(wù)別墅剛進(jìn)入市場(chǎng)。有天有地，風(fēng)格洋化，需配以同等檔次配套及服務(wù)。社區(qū)內(nèi)充滿高檔的、城市化生活符號(hào)，例如氣派的入口。是有錢人身份的代表。資源的稀缺和唯一構(gòu)成項(xiàng)目的核心價(jià)值。規(guī)模化人造景觀也可構(gòu)成項(xiàng)目稀缺標(biāo)簽。地段價(jià)值在一定程度上也成為第二代特點(diǎn)。環(huán)境和景觀特點(diǎn)，替代別墅風(fēng)格和單體統(tǒng)領(lǐng)形象。小鎮(zhèn)，社區(qū)堡壘等圍繞社區(qū)概念的產(chǎn)品相繼出現(xiàn)。社區(qū)與建筑需要呈現(xiàn)鮮明、地道、特色的風(fēng)格。別墅內(nèi)部空間豐富多樣?？粗厮郊彝ピ好娣e，對(duì)環(huán)境、景觀、地段依賴較低。定位于提供與五星級(jí)酒店、頂級(jí)俱樂(lè)部等星級(jí)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。品牌物業(yè)管理公司、高素質(zhì)保安、管家服務(wù)、酒店級(jí)別機(jī)場(chǎng)接送等。服務(wù)價(jià)值從別墅社區(qū)延伸至城市高端先進(jìn)要素。客戶城市頂尖階層。有過(guò)別墅置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的財(cái)富階層。經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶動(dòng)的財(cái)富階層和城市新貴。（中產(chǎn)階層進(jìn)入客群）以高端服務(wù)為賣點(diǎn)，針對(duì)城市中頂尖富豪唐山別墅發(fā)展階段別墅的消費(fèi)需求剛剛起步

別墅首改需求及高端資源占有需求凸顯市場(chǎng)機(jī)會(huì)總價(jià)較高的低密物業(yè)，吸引大量有別墅改善的高端客戶追捧，別墅置業(yè)尤其是首改需求凸顯。城市別墅的規(guī)模快銷，表明別墅的消費(fèi)需求在唐山市場(chǎng)才剛剛起步。外縣客戶的大量購(gòu)買是以對(duì)城市資源的占有為核心驅(qū)動(dòng)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：最極致純獨(dú)棟社區(qū)市場(chǎng)機(jī)會(huì)萬(wàn)科南湖別墅唐城壹零壹鄉(xiāng)村假日黃臺(tái)湖一號(hào)純獨(dú)棟+湖景資源+極致產(chǎn)品力，全面超越品牌、產(chǎn)品或地段單一優(yōu)勢(shì)突出小規(guī)模，近郊地段，只具備別墅產(chǎn)品形式，無(wú)突出優(yōu)勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)低密物業(yè)絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者本項(xiàng)目面對(duì)頂級(jí)高端客戶

適當(dāng)控制面積可降低政策風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)國(guó)家政策頻出，全面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)唐山細(xì)則未出，目前僅限貸，不限購(gòu)；適當(dāng)控制面積、保證總價(jià)，可滿足別墅首改剛性需求，一定程度上降低政策風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)解讀三大機(jī)會(huì)三大機(jī)會(huì)奠定勝利的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)別墅消費(fèi)起步且發(fā)展快，純獨(dú)棟具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)新興片區(qū)、規(guī)劃利好、發(fā)展快速、獨(dú)享生態(tài)資源財(cái)富人群量足、城市向心力更強(qiáng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)城市機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)BenefitAdvantageFeature給客戶帶來(lái)的利益和價(jià)值項(xiàng)目本身的屬性/特性相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)一線湖景、純獨(dú)棟、頂級(jí)產(chǎn)品配置一線湖景、首個(gè)純獨(dú)棟社區(qū)純獨(dú)棟社區(qū)的完美居住體驗(yàn)、頂級(jí)產(chǎn)品配置生活居住水平核心價(jià)值：一線湖景、純獨(dú)棟、頂級(jí)產(chǎn)品配置核心價(jià)值梳理物理屬性定位南湖·純獨(dú)棟·品質(zhì)典范住區(qū)唐山人的終極置業(yè)夢(mèng)想客戶定位客戶來(lái)源置業(yè)目的特征關(guān)注因素市區(qū)（40-60%）別墅改善型以別墅首改為主，用于別墅第一居所，追求別墅的居住形式，品質(zhì)、細(xì)節(jié)、產(chǎn)品、環(huán)境、物業(yè)、品牌及總價(jià)等資源占有型私企業(yè)主，對(duì)城市資源的占有地段、資源、產(chǎn)品、品牌、總價(jià)近郊（20-30%）（豐南、古冶、開平、豐潤(rùn)）別墅改善型90年代的富裕階層，以別墅首改為主，為子女買房或?yàn)楦改纲I房養(yǎng)老地段、品質(zhì)、細(xì)節(jié)、產(chǎn)品、環(huán)境、資源、物業(yè)、配套、總價(jià)等資源占有型80年代的富裕階層，礦產(chǎn)等私企業(yè)主，為家族或子女購(gòu)買，對(duì)城市資源的占有地段、資源、產(chǎn)品遠(yuǎn)郊（10-20%）（遷安、遷西）資源占有型80年代的富裕階層，礦產(chǎn)等私企業(yè)主，為家族或子女購(gòu)買，需求面積更大，對(duì)城市資源的占有地段、資源、產(chǎn)品豐潤(rùn)市區(qū)開平古冶遷西遷安遵化豐南對(duì)話唐山頂級(jí)財(cái)富人群產(chǎn)品定位34

控制面積，縮小產(chǎn)品面積段至400-600平米，放大400平米戶型數(shù)量，保證現(xiàn)金流戶型面積及配比原則本項(xiàng)目戶型配比產(chǎn)品類型面積比例現(xiàn)金流產(chǎn)品400-45050%明星產(chǎn)品500-55040%樓王產(chǎn)品600-70010%在施工條件允許的情況下，盡量調(diào)整戶型為正南北方向，東西向入戶調(diào)整為南北向入戶。戶型扭正+南北向入戶產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整價(jià)格建議產(chǎn)品類型面積總價(jià)比例現(xiàn)金流產(chǎn)品400-450800-900萬(wàn)50%明星產(chǎn)品500-5501000-1200萬(wàn)40%樓王產(chǎn)品600-7001200-1500萬(wàn)10%通過(guò)控制面積達(dá)成控制總價(jià)，總價(jià)控制在800-1500萬(wàn)元，單價(jià)約為21000-22000元/平米。2011-20122012-20132013-2014一期:現(xiàn)金流產(chǎn)品面積客戶范圍面積段：400-600平米配比：400平米占50%500平米占40%600平米占10%面積段：400-600平米配比：400平米占30%500平米占40%600平米占30%面積段：500-800平米配比：500平米占30%600平米占50%800平米占20%二期:價(jià)值拉升三期:利潤(rùn)兌現(xiàn)以唐山市區(qū)及豐南區(qū)域頂級(jí)財(cái)富客戶為主遠(yuǎn)郊客戶的資產(chǎn)處置型及資源占有購(gòu)買增多覆蓋全部唐山客戶，唐山區(qū)域外客戶開始進(jìn)入產(chǎn)品演變發(fā)展階段精神屬性定位城心湖岸之雍華城堡、家族傳承之榮耀封地豪宅打造KPI頂級(jí)豪宅模式打造KPI區(qū)域價(jià)值內(nèi)部資源附加資源外部資源區(qū)域環(huán)境稀缺資源景觀資源產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)高端配套引入名校物業(yè)服務(wù)具有發(fā)展前景和成為核心區(qū)域的特質(zhì)具有良好的生態(tài)環(huán)境和稀缺的景觀資源擁有獨(dú)一無(wú)二的外部景觀資源具有層次感和變化感，規(guī)劃具有創(chuàng)新度內(nèi)部景觀打造要精致和注意細(xì)節(jié)，超越平臺(tái)水平景觀打造具有點(diǎn)睛之筆，實(shí)現(xiàn)一夜傾城戶型設(shè)計(jì)等滿足高端人士的需求，體現(xiàn)純粹性戶型設(shè)計(jì)要具有創(chuàng)新性，滿足舒適度和別墅感產(chǎn)品附加值做足，比如精裝修和高質(zhì)量的材質(zhì)引入星級(jí)酒店、VIP俱樂(lè)部等體現(xiàn)身份引入國(guó)際幼兒園、重點(diǎn)高中，解決業(yè)主后顧之憂管家式服務(wù)，真正抬高豪宅品質(zhì)的方式基本要素必要?jiǎng)幼骷臃謩?dòng)作奢華感什么是法式風(fēng)情？尊貴的·浪漫的·文化的·傳承的法式亮點(diǎn)產(chǎn)品打造體系——在傳統(tǒng)豪宅KPI上附屬文化感為什么從公館風(fēng)格向法式風(fēng)情轉(zhuǎn)變？法式風(fēng)格打造最能體現(xiàn)出項(xiàng)目的貴族氣質(zhì)；在唐山這座城市邁向巨大發(fā)展前景的同時(shí)，經(jīng)典的舶來(lái)文化將為其帶來(lái)新生活的氣息。時(shí)尚感品質(zhì)感文化感尊貴感私密感尊貴的浪漫的文化的傳承的立面經(jīng)典的法式風(fēng)格處理，配合穩(wěn)重色系，強(qiáng)調(diào)尊貴大氣的社區(qū)意象石材立面長(zhǎng)期保持品質(zhì)體現(xiàn)家族傳承感戶型帶有法式符號(hào)的戶型設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)奢華感強(qiáng)調(diào)對(duì)稱性、藝術(shù)感的設(shè)計(jì)入口用足法式符號(hào)，強(qiáng)化儀式感建筑的細(xì)部處理，體現(xiàn)法式風(fēng)格的優(yōu)雅園林強(qiáng)調(diào)法式園林恢宏之感注重軸線對(duì)稱，在局部復(fù)原法式園林的優(yōu)雅布局分組團(tuán)主題園林營(yíng)造，強(qiáng)調(diào)鄰里之間、人與自然之間的互動(dòng)會(huì)所用材豪華、做工細(xì)膩，充滿法式貴族風(fēng)情功能設(shè)計(jì)、內(nèi)裝體現(xiàn)文化感族徽象征貴族的徽章刻印，具備唯一性、尊貴感刻印在鐵藝及路面等處，體現(xiàn)歷久彌新之感產(chǎn)品重點(diǎn)打造體系：立面戶型入口園林會(huì)所族徽文化石+石材法式新古典主義風(fēng)格配合符號(hào)元素，展現(xiàn)穩(wěn)重大氣風(fēng)格之魂石材文化石+石材：運(yùn)用法式新古典主義風(fēng)格元素符號(hào)生活感：建筑上半部運(yùn)用文化石，賦予文化感及生活氣息品質(zhì)感：建筑下半部多采用石材，表現(xiàn)品質(zhì)感，一種有厚度的形式美，表現(xiàn)出一種歷史感，生活之魂文化石立面戶型入口園林會(huì)所族徽雙向旋轉(zhuǎn)樓梯+半圓形露臺(tái)+八角窗法式新古典主義風(fēng)格配合符號(hào)元素，展現(xiàn)奢華舒適B1：196.1平米1F：184.57平米2F：137.18平米格拉斯小鎮(zhèn)立面戶型入口園林會(huì)所族徽雙向旋轉(zhuǎn)樓梯+半圓形露臺(tái)+八角窗法式新古典主義風(fēng)格配合符號(hào)元素，展現(xiàn)奢華舒適B1：290.44平米1F：260.63平米2F：165.38平米格拉斯小鎮(zhèn)立面戶型入口園林會(huì)所族徽雙向旋轉(zhuǎn)樓梯+半圓形露臺(tái)+八角窗法式新古典主義風(fēng)格配合符號(hào)元素，展現(xiàn)奢華舒適星海灣壹號(hào)立面戶型入口園林會(huì)所族徽高度+厚度+繁復(fù)高大門體展現(xiàn)歷史厚重感，精細(xì)紋路彰顯尊貴高昂的門第精神綜合世界十大官邸宮殿大門氣質(zhì)采用意大利先進(jìn)純銅鍛造工藝，20年以上精湛技藝?yán)瞎そ城уN百煉，歷時(shí)1年時(shí)間完工，每扇門價(jià)值等同一輛奧迪。立面戶型入口園林會(huì)所族徽法式園林主題放大法式園林軸線對(duì)稱、幾何造型的風(fēng)格元素幾何造型的元素放大，配合高中低相關(guān)、多樣的喬灌草木的植物搭配，營(yíng)造出法式風(fēng)情的多重園林景觀立面戶型入口園林會(huì)所族徽以噴泉水系、法式梧桐、組合花壇、法式雕塑四大法式園林元素為基礎(chǔ)，分組團(tuán)營(yíng)造園林主題噴泉水系法式雕塑組合花壇梧桐大道以羅納大區(qū)傳奇小鎮(zhèn)為原本分組團(tuán)營(yíng)造園林主題D-依云Evian—噴泉水景主題E-格里尼昂-Grignan鮮花主題F-尼翁N(yùn)yons—活力橄欖主題立面戶型入口園林會(huì)所族徽動(dòng)靜雙會(huì)所配置提供同一圈層的社交平臺(tái)雙會(huì)所設(shè)置西區(qū)會(huì)所為主會(huì)所，以商務(wù)休閑功能為主，兼有生活配套服務(wù)；東區(qū)會(huì)所為副會(huì)所，以運(yùn)動(dòng)健身功能為主，主要對(duì)社區(qū)內(nèi)部開放，兼有及生活配套服務(wù)。生活配套：購(gòu)物超市、餐飲、干洗中心、銀行、洗車服務(wù)點(diǎn)。運(yùn)動(dòng)配套：健身器械、體操/瑜伽房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商務(wù)配套：多功能廳（兩層挑空，可作為貴賓室）、會(huì)議室、視聽(tīng)室、娛樂(lè)休閑：棋牌室、紅酒及雪茄吧、SPA。立面戶型入口園林會(huì)所族徽一種定制符號(hào)而又內(nèi)涵深刻

是精神統(tǒng)領(lǐng)更是圈層象征案例1：萬(wàn)科霞光道五號(hào)—玫瑰徽章金地紫樂(lè)府：案例2象征英國(guó)皇家的玫瑰徽章在園區(qū)中隨處可見(jiàn)。是定制符號(hào)、是精神統(tǒng)領(lǐng)、是身份的象征。立面戶型入口園林會(huì)所族徽始終貫穿、象征圈層

引起客戶精神的共鳴會(huì)所道具精裝入戶拱門大理石地面燈飾...銷售夾名片…電梯門牌玄關(guān)的理石拼花…徽章是精神統(tǒng)領(lǐng)，無(wú)處不在，引發(fā)客戶的精神共鳴！讓徽章始終貫穿，真正成為圈層象征——原則：符合唐山人的居住方式和精神需求體系：展示大宅、尊貴、傳承、私密、細(xì)節(jié)等品質(zhì)體驗(yàn)打造關(guān)鍵點(diǎn)社區(qū)環(huán)境重點(diǎn)打造

——園林/公共空間外圍形象工程

——建立環(huán)境、品質(zhì)、尊貴的認(rèn)知Action2Action4安防/設(shè)備設(shè)施/服務(wù)Action1Action3單體打造建議

——?jiǎng)e墅感打造標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品打造體系外圍形象工程——外部區(qū)隔必要的硬性區(qū)隔——紅墻+鐵藝+高大綠植增強(qiáng)安全性、營(yíng)造私密感12①保證豪宅必須的安全性②臨河資源占有感③整盤的尊貴大氣形象北側(cè)與青龍河相鄰部分——軟性綠地+棧道，放大親河景觀價(jià)值首層區(qū)隔——公園綠化帶鋪滿石子的甬路+低矮綠植。外圍形象工程——入口私家路漫步于寬敞開闊的柏油路面，欣賞周邊的綠地和鮮花，仿佛置身于童話世界，叫回家成為一種享受和榮耀；保證別墅區(qū)的私密性和規(guī)避道路對(duì)別墅的噪聲影響；注重社區(qū)私密性、尊貴感和儀式感。濃密的林蔭路，詮釋別墅意境，給人一種置身于世外桃園的愜意感受原則：符合唐山人的居住方式和精神需求體系：展示大宅、尊貴、傳承、私密、細(xì)節(jié)等品質(zhì)體驗(yàn)打造關(guān)鍵點(diǎn)社區(qū)環(huán)境重點(diǎn)打造

——園林/公共空間外圍形象工程

——建立環(huán)境、品質(zhì)、尊貴的認(rèn)知Action2Action4安防/設(shè)備設(shè)施/服務(wù)Action1Action3單體打造建議

——?jiǎng)e墅感打造標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品打造體系社區(qū)細(xì)節(jié)融合整體風(fēng)格，提升客戶生活體驗(yàn)應(yīng)用異形井蓋完善細(xì)部處理。采用鐵藝圍墻實(shí)現(xiàn)“透綠”。人字型的地面鋪裝，體現(xiàn)項(xiàng)目特征室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外木欄桿銅包件與項(xiàng)目風(fēng)格一致的指示系統(tǒng)隱藏在綠植中的空調(diào)外機(jī)社區(qū)環(huán)境打造——細(xì)節(jié)處理社區(qū)環(huán)境打造——小品結(jié)合小區(qū)的整體風(fēng)格點(diǎn)綴情趣化的景觀小品，體現(xiàn)社區(qū)的人文元素園林景觀帶有藝術(shù)氣質(zhì)的人文小品，強(qiáng)化社區(qū)代表性的文化符號(hào)具有托斯卡納風(fēng)格的陶罐社區(qū)環(huán)境打造——聲感水聲：出水口相對(duì)隱蔽，讓人聽(tīng)聲知水；鳥聲：樹上設(shè)置人工鳥窩，即生態(tài)，又能體現(xiàn)園林成熟；樹葉聲：園林局部刻意留下落葉區(qū)，保留踩落葉的聲感；背景音樂(lè)：仿石園林音箱，園林中播放“神秘園”等輕音樂(lè)；聲感：蟬躁林逾靜，鳥鳴山更幽親切感藝術(shù)感營(yíng)造，強(qiáng)化舒適生活享受既是老人孩子的安全，也是愛(ài)車的保護(hù)所社區(qū)環(huán)境打造——全地下車庫(kù)最先進(jìn)的人車分流理念社區(qū)拒絕所有汽車進(jìn)入，小區(qū)專用出入口直接出入地下車庫(kù)……客戶為此買單的理由為愛(ài)車尋找一個(gè)免受日曬雨淋、剮蹭的場(chǎng)所為老人小孩安全生活的環(huán)境原則：符合唐山人的居住方式和精神需求體系：展示大宅、尊貴、傳承、私密、細(xì)節(jié)等品質(zhì)體驗(yàn)打造關(guān)鍵點(diǎn)社區(qū)環(huán)境重點(diǎn)打造

——公共空間外圍形象工程

——建立環(huán)境、品質(zhì)、尊貴的認(rèn)知Action2Action4安防/設(shè)備設(shè)施/服務(wù)Action1Action3單體打造建議

——?jiǎng)e墅感打造標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品打造體系單體打造建議——?jiǎng)e墅入戶別墅的入戶處理，有助于增加別墅的私家領(lǐng)地感；手法一：入戶門廊手法二：院門入戶門與前院相結(jié)合，院門即為入門，作為住家內(nèi)外的分隔；手法三：地臺(tái)別墅入戶——私家入戶口重在體現(xiàn)儀式感與尊貴感穿過(guò)三重庭院到達(dá)私家入戶門儀式感單體打造建議——精裝庭院圍墻木柵欄木制休閑花架下沉庭院裝飾墻面藝術(shù)地面鋪裝戶外休閑桌椅壁泉或小型水景精裝小院配置標(biāo)準(zhǔn)：一棵石榴樹+圍合綠籬+草皮。精裝庭院的構(gòu)成部分多種植被構(gòu)筑的多層次園林富于變化植物的選擇標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在創(chuàng)造立體空間的層次差異、顏色上的視覺(jué)差異、時(shí)間上的季節(jié)差異，以及真正使用中的軟性分隔作用和后期低廉的維護(hù)成本，另外是符合建筑本身的風(fēng)格。在庭院內(nèi)構(gòu)筑互動(dòng)的平臺(tái)打造喝茶、燒烤等功能性空間，對(duì)庭院生活的演繹，易于吸引客戶的共鳴精裝并非簡(jiǎn)單意義上的鋪草皮和石板或木板成功的庭院精裝可以讓客戶體驗(yàn)項(xiàng)目品質(zhì)與引起別墅生活場(chǎng)景共鳴別墅細(xì)節(jié)演繹——極具儀式感的入口、精裝小院、內(nèi)部細(xì)節(jié)構(gòu)筑品質(zhì)生活別墅打造關(guān)鍵點(diǎn)社區(qū)環(huán)境重點(diǎn)打造

——規(guī)劃/園林/公共空間外圍形象工程

——建立環(huán)境、品質(zhì)、尊貴的認(rèn)知Action2Action1原則：符合唐山人的居住方式和精神需求體系：展示大宅、尊貴、傳承、私密、細(xì)節(jié)等品質(zhì)體驗(yàn)Action3單體打造建議

——戶型/別墅感打造Action4安防/設(shè)備設(shè)施/服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品打造體系

第一層防護(hù)：小區(qū)入口訓(xùn)練有素的保安，對(duì)于非社區(qū)內(nèi)人員進(jìn)入進(jìn)行登記。第二層防護(hù)：小區(qū)周邊設(shè)置探測(cè)器和攝像頭，緊急情況下可自動(dòng)報(bào)警并錄下現(xiàn)場(chǎng)畫面，小區(qū)內(nèi)多個(gè)招援按鈕，可隨時(shí)呼叫管家援助；第三層防護(hù)：24小時(shí)保安巡邏，保證社區(qū)安全私密；設(shè)置專門的管家，對(duì)每戶的安全情況進(jìn)行實(shí)時(shí)掌握。第四層防護(hù)：每戶配置智能化門鎖等形成特色安全保護(hù)；

第五層防護(hù)：戶內(nèi)安全防范系統(tǒng)設(shè)置紅外線探測(cè)器、緊急按鈕，廚房設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器，煤氣泄漏探測(cè)器等一系列先進(jìn)的戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)。五重安防措施安防打造——五重安防保障社區(qū)安全科技因子具體內(nèi)容客戶感知價(jià)值高中低外窗系統(tǒng)斷熱鋁型材、內(nèi)外鋁合金窗、雙層中空保溫隔音玻璃；●

外墻保溫系統(tǒng)復(fù)合絕熱墻體；●

屋面及地下系統(tǒng)屋頂保溫板、鋁箔阻隔膜技術(shù)、地下保溫截面（冬暖夏涼）；

●新風(fēng)系統(tǒng)全置換式新風(fēng)系統(tǒng)；●

防噪系統(tǒng)墻壁擠塑聚苯材料、門窗內(nèi)裝隔音隔熱膠條、陶?；炷良雍駱前澹弧?/p>

采暖系統(tǒng)地板采暖；●

衛(wèi)生系統(tǒng)中央吸塵、食物垃圾處理、置換式垃圾周轉(zhuǎn)箱；

●

水處理系統(tǒng)中水回收—利用、墻排—直飲水、雨水收集系統(tǒng)；

●智能操作系統(tǒng)可視系統(tǒng)、三表出戶網(wǎng)絡(luò)智能家電、遠(yuǎn)程控制終端設(shè)備、智能電梯●

其它太陽(yáng)能能源系統(tǒng)

●

地?zé)嵯到y(tǒng)

●

植被綠色屋頂

●

低耗水潔具

●

節(jié)能燈具

●重點(diǎn)打造的方向選擇控制成本項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施建議

重點(diǎn)打造外窗保溫、隔音系統(tǒng)/采暖系統(tǒng)/三線入地、四表出戶、可視對(duì)講物業(yè)管理精細(xì)周到規(guī)劃片區(qū)保潔，責(zé)任到人頭上，每人所轄區(qū)域每2小時(shí)要清潔一次抹擦不同的地方所用抹布的質(zhì)地也有所區(qū)別（如毛巾、晴綸、棉布等）垃圾箱上煙碗里的煙頭不能超過(guò)5個(gè)雨停后1小時(shí)內(nèi)要求路上看不到積水特約鐘點(diǎn)工自帶鞋套持派工單上門，為保證效果一套房屋的清潔是從哪間屋子先開始，是從天花板開始還是從地開始，廚房是哪個(gè)部位開始都有嚴(yán)格的程序，離開時(shí)請(qǐng)業(yè)主在派工單上填寫回復(fù)并在單子上業(yè)主不準(zhǔn)留長(zhǎng)指甲上崗時(shí)制服衣兜里不能放鼓鼓的東西穿制服時(shí)不能露出自己里面的衣服，冬天制服里的毛衣必須配深色保安制服常年在洗衣店干洗決不能和業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，哪怕是有不禮貌語(yǔ)言也要開除除各定崗和巡崗?fù)饬韨鋺?yīng)急隊(duì)24小時(shí)待命（如出現(xiàn)電梯困人、火災(zāi)、澇災(zāi)、盜賊等事故）借鑒………………萬(wàn)科·霞光道五號(hào)故事?tīng)I(yíng)銷體系——以講故事的方式向客戶傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，變僵化“售賣式”營(yíng)銷為生動(dòng)的“體驗(yàn)式”營(yíng)銷。營(yíng)銷思考講稀缺——只為少數(shù)人占有地段稀缺水上公園天塔奧體中心（水滴）1.城市核心地段，僅有的155席聯(lián)排別墅；2.地上3層約254平米，地下1層約80平米，均質(zhì)的戶型面積帶來(lái)均質(zhì)的客戶層次。產(chǎn)品稀缺1.水上東板塊，城市核心地段，天津傳統(tǒng)富人區(qū)；2.鬧中取靜、大隱于市，衛(wèi)津路盡人皆知，卻少有人知道霞光道，真正的富人生活方式。講傳承—