現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制措施

.適用文檔.現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢控制舉措一投資決議階段投資決議階段是工程開(kāi)發(fā)中最為要點(diǎn)的階段，此階段所做的工程籌備書(shū)、投資估量是投資決議的重要依照，直接影響整個(gè)工程的成敗。在這一階段應(yīng)側(cè)重從以下幾方面增強(qiáng)本錢管理。1.組織優(yōu)異的工程團(tuán)隊(duì)工程行性研究以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)籌備是一個(gè)系統(tǒng)、專業(yè)的工作。在投資決議階段，公司需要組織一個(gè)由公司公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人材構(gòu)成的工程組，本錢控制人員要參加投資決議階段的詳細(xì)工作。工程組應(yīng)由以下人員構(gòu)成：建筑師、構(gòu)造師、造價(jià)工程師、工程技術(shù)人員投資剖析人員、經(jīng)營(yíng)管理人員〔或工程經(jīng)理〕。在投資決議階段，工程組應(yīng)達(dá)成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品籌備、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)剖析到投資估算與剖析的全過(guò)程工作。此中，本錢控制人員主要對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)局勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅狀況、貸款利率等做出充分的認(rèn)識(shí)、剖析和判斷。2.進(jìn)行詳細(xì)的本錢剖析〔1〕土地開(kāi)發(fā)成異鄉(xiāng)地本錢支出約占工程總支出的20-30％，所以對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和增值空間，其本錢的確定應(yīng)包含：①土地出讓金。土地出讓金可參照政府近期出讓的近似地塊，并聯(lián)合其地點(diǎn)及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估量。②土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷部署賠償費(fèi)土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有詳細(xì)規(guī)定。開(kāi)發(fā)公司在與政府磋商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性地對(duì)工程所波及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)質(zhì)調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分預(yù)計(jì)。拆遷部署賠償費(fèi)一般采用錢幣賠償，其花費(fèi)可參照近期近似工程。〔2〕先期工程花費(fèi)估量先期開(kāi)發(fā)費(fèi)一般占工程總支出的3％左右，但因各地實(shí)質(zhì)收費(fèi)差別也有很大差別。“三通一平〞“和暫時(shí)設(shè)備費(fèi)應(yīng)依據(jù)實(shí)質(zhì)估量，并聯(lián)合實(shí)質(zhì)狀況充散發(fā)揮暫時(shí)設(shè)備對(duì)工程建設(shè)的相對(duì)永遠(yuǎn)性，進(jìn)而相對(duì)降低開(kāi)發(fā)本錢。先期工程花費(fèi)的其余花費(fèi)較為眾多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)質(zhì)收費(fèi)有差別，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意同有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)。同時(shí)，跟著政府職能的轉(zhuǎn)變，很多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變成市場(chǎng)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商應(yīng)確保其既切合政府政策要求，又知足工程開(kāi)發(fā)利益?！?〕建筑安裝工程造價(jià)本錢建筑安裝工程造價(jià)一般占工程總支出的45-55％，因地區(qū)差別比率數(shù)也不盡相同。其本錢剖析應(yīng)第一剖析目前地區(qū)經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，掌握建筑市場(chǎng)中施工公司整體狀況。調(diào)研近期近似工程造價(jià)指標(biāo)，認(rèn)識(shí)市場(chǎng)人工、資料改動(dòng)狀況，對(duì)影響造價(jià)的主要要素進(jìn)行剖析修正，合理科學(xué)地確立工程的建安本錢指標(biāo)。并對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開(kāi)發(fā)本錢進(jìn)行剖析優(yōu)化，共同確立產(chǎn)品定位。〔4〕社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)備、小區(qū)智能化費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)花費(fèi)關(guān)于一些中檔樓盤(pán)社區(qū)一般為工程總支出的6％左右。在決議階段，本錢控制的要點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行認(rèn)識(shí)、剖析，做好估量。區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品質(zhì)量定位及差別化的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套工程的可經(jīng)營(yíng)管理性，為工程后期的物業(yè)經(jīng)運(yùn)營(yíng)作打好根基；配套也包含社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)試慮其適應(yīng)性。小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、知足根本所需〞的原那么，繁瑣的智能化系統(tǒng)的..適用文檔.保護(hù)和運(yùn)轉(zhuǎn)花費(fèi)將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增添難度，并且技術(shù)折舊特別快。5〕園林環(huán)境工程費(fèi)。園林環(huán)境一般為工程總支出的3-5％，其本錢應(yīng)同工程的定位有關(guān)系，也與工程所處的地區(qū)環(huán)境有關(guān)。〔6〕投資決議階段的費(fèi)稅剖析管理費(fèi)：依據(jù)城市地區(qū)特色一般確立為銷售收入2-3％。銷售花費(fèi)：一般確立在銷售收入的2-3％，銷售花費(fèi)的控制應(yīng)注意選擇好適合的廣告媒體，辦理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。財(cái)務(wù)花費(fèi)：投資決議階段應(yīng)付財(cái)務(wù)花費(fèi)做好充分預(yù)計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)花費(fèi)知足工程資本鏈的連續(xù)性。資本的使用本錢將對(duì)開(kāi)發(fā)商最后收益產(chǎn)生較大影響。稅金：在決議階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估量，并爭(zhēng)取獲取政府支持，減免局部稅費(fèi)。在二線城市，稅費(fèi)的減免關(guān)于異地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。7〕不行預(yù)示費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)剖析依據(jù)工程的復(fù)雜程度，不行預(yù)示費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)一般為除掉土地開(kāi)發(fā)花費(fèi)外的直接本錢的3-5％。投資決議階段，工程組應(yīng)做好工程的土地本錢變化、建筑本錢變化、房子售價(jià)變化、開(kāi)發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)剖析，根本保證風(fēng)險(xiǎn)本錢小于工程凈收益的5-8％。二、設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段的本錢控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，本錢控制人員經(jīng)過(guò)適合地與開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師親密配合，可獲得事半功倍的成效。主要方法和舉措有：1.依據(jù)工程定位確立合理的容積率工程容積率的大小將直接關(guān)系到工程的銷售收入和建筑本錢。盡可能確立一個(gè)根本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并聯(lián)合工程地形特色建筑環(huán)境景觀，提升土地利用率。2.做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，增強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化本錢控制人員應(yīng)付設(shè)計(jì)方案的構(gòu)造系統(tǒng)、根基造型、平面部署進(jìn)行本錢剖析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不停優(yōu)化。同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審，根絕人為要素的守舊擴(kuò)大，特別在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。3.推行限額施工圖設(shè)計(jì)，明確賞罰方法對(duì)設(shè)計(jì)單位施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：1〕每平方米鋼筋含量指標(biāo)；2〕每平方米砼含量指標(biāo)；3〕單位施工圖估量指標(biāo)；4〕設(shè)計(jì)更改花費(fèi)限額指標(biāo)。4.增強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)察，減少設(shè)計(jì)更改花費(fèi)對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作擁有較強(qiáng)的專業(yè)性，假如開(kāi)發(fā)商自己人力資源缺少，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)事先控制的力度。與設(shè)計(jì)單位簽署的合同，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量缺少所造成更改的限制舉措。給設(shè)計(jì)階段必需的時(shí)間，也是減少或根絕“三邊工程〞的必需條件。三、招招標(biāo)與合同洽談階段工程招招標(biāo)與合同的洽談確立是工程本錢控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，好多有關(guān)法律文本均在此階段達(dá)成，很多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響工程運(yùn)作時(shí)期的本錢管理和結(jié)算工作。所以，本錢管理人員在此階段，應(yīng)依據(jù)工程整體進(jìn)度方案使工程招招標(biāo)清楚、有條理，使工程合同切合工程要求。1.做好招招標(biāo)工作的幾個(gè)主要舉措依據(jù)工程整體施工方案制定詳細(xì)的招招標(biāo)方案，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢查剖析，成立和完美地區(qū)性的施工單位、建筑資料、政策法例等信息庫(kù)，為招招標(biāo)儲(chǔ)蓄信息資源。制定招標(biāo)方案的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原那么，界定承包方式、范圍、支付款方法及甲供資料的范圍、方式、分包工程..適用文檔.等主要合同洽談條款。招標(biāo)階段控制造價(jià)的主要方法有：〔1〕單位工程方面：以采納總承包方式為主，局部工程分包。單位工程推行平方米造價(jià)包干或總價(jià)包干方式，關(guān)于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門(mén)、窗、樓梯欄桿等采納分包，相同推行單方造價(jià)包干?！?〕甲供資料方面：關(guān)于波及工程質(zhì)量的資料〔如外墻漆、裝修資料等〕，宜采納一致甲方供料，一些大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采買。在資本同意的條件下，因季節(jié)要素價(jià)格改動(dòng)較大的某些資料〔如水泥、鋼材等〕，也可充散發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。甲供資料價(jià)錢也應(yīng)經(jīng)過(guò)競(jìng)標(biāo)訂價(jià)，公司一定保證比承包商有價(jià)錢優(yōu)勢(shì)，防備損害承包商的踴躍性。3〕區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采納清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)付主材的規(guī)格、質(zhì)量予以明確。4〕智能化工程方面：宜采納清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采納可調(diào)價(jià)款的方式。招標(biāo)時(shí)應(yīng)商定主要資料價(jià)錢的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時(shí)，超出此差值，其價(jià)錢將進(jìn)行調(diào)整〔因?yàn)殡娮赢a(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)錢降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時(shí)間跨度大〕。5〕土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方均衡工程也是本錢控制的要點(diǎn)，在招標(biāo)時(shí)宜選擇專業(yè)公司進(jìn)行施工，專業(yè)公司之間可采納單方報(bào)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)行招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)。招招標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將防備決議失誤、本錢失控。一方面，增強(qiáng)對(duì)招標(biāo)單位的資格審察。詳細(xì)審察其單位的信用、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，防備“濫竽充數(shù)〞攪亂招標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來(lái)難度，甚至做犯錯(cuò)誤的判斷。另一方面，增強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審察。標(biāo)底的計(jì)算過(guò)程擁有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為要素許多的特色。公司應(yīng)成立復(fù)核體制，防備標(biāo)底誤差所產(chǎn)生的本錢提升或招標(biāo)單位盲目廉價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。2.合同管理系統(tǒng)中的本錢控制1〕合同的嚴(yán)實(shí)性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)付設(shè)計(jì)更改、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特別工藝的計(jì)價(jià)方法、違約辦理方法及可能碰到的風(fēng)險(xiǎn)辦理方法等進(jìn)行明確，以便防備結(jié)算時(shí)產(chǎn)生疏歧和矛盾。2〕合同的可操作性合同的可操作性主要表達(dá)在發(fā)、承包方可以實(shí)質(zhì)履行。防備承包方為獲得工程盲目許諾不行能實(shí)現(xiàn)的條款，進(jìn)而影響工程進(jìn)度以及工程的各項(xiàng)方案的實(shí)行。四、施工階段的本錢控制施工單位與開(kāi)發(fā)商的管理理念及方法常常存在差別，要想建筑出優(yōu)良的樓盤(pán)，公司須在一些要點(diǎn)管理環(huán)節(jié)上成立嚴(yán)實(shí)而的確可行的管理舉措，表達(dá)在本錢管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以增強(qiáng)：1.增強(qiáng)設(shè)計(jì)更改、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)察和管理施工階段的設(shè)計(jì)更改和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不行防備的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)實(shí)的管理控制系統(tǒng)之中。設(shè)計(jì)更改及簽證管理控制系統(tǒng)應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、反對(duì)及責(zé)任追查制度等。同時(shí)，讓施工單位清楚該操作系統(tǒng)，以便于協(xié)作配合，提升工作效率，為結(jié)算打好根基。2.增強(qiáng)設(shè)備和資料的質(zhì)量與價(jià)錢管理完美的設(shè)備、資料管理系統(tǒng)是打造精選工程的必需條件，往常操作方式有：〔1〕自行采買自行采買既能起到本錢控制作用，又防備兩方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生疏歧。如大型機(jī)電設(shè)備〔電梯、空調(diào)等〕、外立面裝修資料〔外墻漆、飾面磚等〕等一些對(duì)工程質(zhì)量影響較直接，同市價(jià)錢較高又易發(fā)揮規(guī)模采買優(yōu)勢(shì)的資料要自行集中采買。園林景觀工程所用的局部資料，也可經(jīng)過(guò)競(jìng)標(biāo)自行采買。〔2〕總承包單位采買開(kāi)發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限制質(zhì)量、性能的前提..適用文檔.下，可讓承包單位采買，這樣可發(fā)揮承包商比開(kāi)發(fā)商更熟習(xí)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而調(diào)換其踴躍性。3〕甲方限價(jià)承包單位采買一些沒(méi)有一次性包死的工程，主要資料價(jià)錢可經(jīng)過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)錢確認(rèn)程序來(lái)確認(rèn)價(jià)錢，結(jié)算時(shí)按限訂價(jià)錢結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)錢時(shí)限及范圍。上述資料采買的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)查收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。3.增強(qiáng)資本方案履行的監(jiān)控1〕資本方案是成立在工程的各項(xiàng)合同已確立且整體施工進(jìn)度方案已確認(rèn)合理的根基上，這就要求本錢控制人員與工程管理人員在先期互相協(xié)調(diào)，扎實(shí)地做好根基工作。2〕施工階段的工程款支付是以資本方案為根基的，它應(yīng)同施工進(jìn)度方案相協(xié)調(diào)，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控工程，可使工程管理更為清楚。當(dāng)月實(shí)質(zhì)發(fā)生額的增減超出資本方案必定比率時(shí)，本錢控制人員和工程管理人員應(yīng)實(shí)時(shí)剖析、說(shuō)明原由，嚴(yán)重時(shí)，提出本錢預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。3〕資本方案與本錢的動(dòng)向控制相聯(lián)合，可使公司更好的掌控工程的運(yùn)轉(zhuǎn)，使公司的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。五、結(jié)算階段的本錢控制結(jié)算工作的突出特色是：“大批性、集中性、復(fù)雜性〞。為防備結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和破綻及客觀上的大意應(yīng)成立以下體制：1.會(huì)議確認(rèn)制結(jié)算原那么采納會(huì)議確認(rèn)制。經(jīng)過(guò)結(jié)算會(huì)議確立結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算工程以外所發(fā)生的特別問(wèn)題以及合同沒(méi)有商定或兩方分歧較大的工程。2.二次復(fù)核、審計(jì)制成立的確可行的二次復(fù)核、審計(jì)體制，