住房保障制度

日本住房保障制度：盧寅、韓昕美國(guó)住房保障制度：王佳、趙乃奇德國(guó)住房保障制度：陳璽國(guó)內(nèi)外住房政策分析：邢榮、周杰小組分工日本de住房保障制度主講人：韓昕PPT制作：盧寅

一、住房?jī)?yōu)惠政策二、住房保障制度Detail

日本作為后起的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，社會(huì)保障起步晚而發(fā)展快，保障水平已不亞于其他發(fā)達(dá)國(guó)家，住房保障在其社會(huì)保障中占有十分突出的地位。

第二次世界大戰(zhàn)后，日本住房短缺達(dá)420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當(dāng)時(shí)人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺問題，先后于1950年制定了《住房金融公庫(kù)法》、1951年制定了《公營(yíng)住宅法》、1955年制定了《日本住宅公團(tuán)法》。此后日本政府又陸續(xù)地制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過建立健全住房保障的法規(guī)，使得日本住宅政策逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。Background優(yōu)惠的住房政策第一，以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。早在1980年，日本累計(jì)約有220多萬家大企業(yè)，興建了面積在16萬平方米以上的住宅區(qū)40多處。日本銀行為促進(jìn)企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88％降為7.38％。全國(guó)銀行同期發(fā)放了7789億日元的住宅信用貸款第二，政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購(gòu)臵。政府曾推出一種50萬日元以內(nèi)免稅利息的“住宅零存整取郵政儲(chǔ)蓄”。還在不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅等方面對(duì)住宅用地實(shí)行優(yōu)惠。第三，發(fā)揮地方群眾團(tuán)體的作用，吸收社會(huì)資金發(fā)展住宅建設(shè)。到了20世紀(jì)80年代，日本通過各種形式建房，面積50萬平方米以上的就有143處。其優(yōu)勢(shì)在于，住宅開發(fā)不由國(guó)家包下來，主要以民間團(tuán)體吸收社會(huì)資金進(jìn)行，規(guī)模不大，利于市政管理和因地制宜的組織施工。第四，組織公團(tuán)進(jìn)行住宅開發(fā)。與一般國(guó)家不同，日本政府在積極進(jìn)行普通居民住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，不是直接介入，而是組織公團(tuán)進(jìn)行住宅開發(fā)管理。公團(tuán)利用政府財(cái)政投融資資金建設(shè)住宅，也可按照法定程序依法提出住宅征地申請(qǐng)，讓有關(guān)機(jī)構(gòu)審批。由中央和地方政府組織的住宅建設(shè)公團(tuán)，提供了占全國(guó)居民戶數(shù)10％的住宅。

住房保障制度一、日本住房制度基本安排二、管理機(jī)構(gòu)三、日本住房保障制度的特點(diǎn)日本住房保障制度基本安排1.廉租房保障制度2.城市低價(jià)出售住房制度。3.住宅金融公庫(kù)建房。4.住房保障支持政策

日本的廉租房主要有公營(yíng)住宅、特定優(yōu)良租賃住宅、老年人優(yōu)良租賃住宅等幾種。其中，公營(yíng)住宅是國(guó)家和地方公共團(tuán)體協(xié)作，通過自主建房、收購(gòu)、租賃民間住宅，再以低廉的價(jià)格租給低收人人群的住房；特定優(yōu)良租賃住宅由民間建設(shè)，地方公共團(tuán)體購(gòu)買后租賃給中等收入者，地方公共團(tuán)體負(fù)責(zé)管理；老年人優(yōu)良租賃住宅由地方住宅公團(tuán)直接建設(shè)或由民間建設(shè)、地方住宅公社或社會(huì)福利法人購(gòu)買后租給老年人，地方住宅公團(tuán)、住宅公社或福利法人負(fù)責(zé)管理。

日本的住宅公團(tuán)（現(xiàn)都市再生機(jī)構(gòu)）在大城市及其周邊修建住宅，進(jìn)行城區(qū)改造，其建造的公團(tuán)住房不同于公營(yíng)住宅，他是以地方公共機(jī)構(gòu)為主體面向低收人人群，其實(shí)質(zhì)是國(guó)家出資建房或平整土地，面向中等收入群體進(jìn)行出售或租賃。人住公團(tuán)住房的家庭收入一般在中檔范圍內(nèi)（目前為家庭月收入不超過33萬日元），入住采取申請(qǐng)抽簽制。

住宅金融公庫(kù)主要向難以從銀行等一般金融機(jī)構(gòu)借款以購(gòu)、建房的個(gè)人與單位提供貸款。住宅金融公庫(kù)貸款利率低，成立初期為5.5%，遠(yuǎn)低于銀行的14.6%，而且不同于民間的浮動(dòng)利率制，采取固定利率制。貸款對(duì)象可以是個(gè)人或企業(yè)，貸款條件優(yōu)惠，貸款期限可長(zhǎng)達(dá)35年，對(duì)于還貸困難的還可在原有基礎(chǔ)上延長(zhǎng)10年。

首先，多種形式保障土地供給。如地方政府實(shí)行類似土地銀行的做法購(gòu)置大片住房建設(shè)用地，又如住房都市整備公團(tuán)用等價(jià)交換制度、特借制度、借受制度和民賃制度等四種制度妥善處理國(guó)家與地主的關(guān)系，使土地轉(zhuǎn)化為國(guó)民住房用地。

其次，財(cái)政補(bǔ)貼。日本政府的住房財(cái)政補(bǔ)貼分為兩種：一種是政府財(cái)政撥款，主要用于低收人家庭的租房、購(gòu)房補(bǔ)貼和資助公營(yíng)住宅建設(shè)；另一種是政府的財(cái)政投資性貸款，主要對(duì)都市整備公團(tuán)住房建設(shè)的投資貸款，并將資金貸給住房金融公庫(kù)，再由后者用于建設(shè)公共住房和向低收入者發(fā)放住房貸款。

再次，完善的稅收調(diào)節(jié)政策。日本《住宅取得促進(jìn)稅制》中規(guī)定，利用住宅貸款自購(gòu)、自建住宅的居民，在5年內(nèi)可以從每年的所得稅中扣除當(dāng)年年底的住宅貸款剩余額的1%。居民住房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，買方應(yīng)繳納稅率為3%的固定資產(chǎn)取得稅，出賣方應(yīng)繳納利潤(rùn)所得稅，其稅率為20%－30%，以扣除項(xiàng)目后的金額按比例繳納。在住房持有環(huán)節(jié)征收稅率為1%的不動(dòng)產(chǎn)稅，稅基按房屋評(píng)估值的80%計(jì)征。

最后，金融支持。日本采用混合型金融政策模式，該模式以央行為領(lǐng)導(dǎo)，政策性金融機(jī)構(gòu)為主體，民間金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充，是一種官民結(jié)合的模式。其中，政策性金融機(jī)構(gòu)包括住宅金融公庫(kù)、住房公團(tuán)、住宅融資保證協(xié)會(huì)等；民間金融機(jī)構(gòu)有住宅金融專業(yè)公司、勞動(dòng)金庫(kù)、住房社團(tuán)等。另外，大藏省（現(xiàn)財(cái)務(wù)?。┻€通過郵政儲(chǔ)蓄、保健年金和國(guó)民年金籌集資金，投向公團(tuán)、公庫(kù)住房，并給予1%－2%的貼息。管理機(jī)構(gòu)國(guó)土交通省住宅金融支援機(jī)構(gòu)都市再生機(jī)構(gòu)1.國(guó)土交通省。日本國(guó)土交通省主要負(fù)責(zé)從住宅產(chǎn)業(yè)化和技術(shù)方面引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并代表政府行使住房建設(shè)決策和管理監(jiān)督的職能。1948年國(guó)土交通省設(shè)立住宅局，專門負(fù)責(zé)住宅方面工作，可以說住宅局是中央政府有關(guān)住房政策的制定者與調(diào)控者，其主要職能有五方面：一是制定住房政策，并為建立住房政策操作機(jī)構(gòu)制訂方案；二是制定、分配國(guó)家住宅對(duì)策預(yù)算；三是住宅建設(shè)五年計(jì)劃的制定與執(zhí)行；四是對(duì)地方公共團(tuán)體、公團(tuán)、公庫(kù)等進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督；五是促進(jìn)與推動(dòng)民間的住房建設(shè)。2.住宅金融支援機(jī)構(gòu)。住宅金融支援機(jī)構(gòu)前身為住宅金融公庫(kù)。住宅金融公庫(kù)設(shè)立于1950年，其性質(zhì)為政府全額出資的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，屬于獨(dú)立企業(yè)法人，隸屬于國(guó)土交通省住宅局。住宅金融公庫(kù)的資金來源是：財(cái)政信用，即有償使用通過日本財(cái)政投融資體制歸集起來的資金；中央政府給予的補(bǔ)貼；發(fā)行特殊債券；回收的借貸資金等。住宅金融公庫(kù)的業(yè)務(wù)范圍主要包括：為中低收人家庭建房、購(gòu)房提供優(yōu)惠貸款；為公團(tuán)開發(fā)普通住宅提供信貸資金支持；為民間企業(yè)開發(fā)租賃性住房提供長(zhǎng)期低息信貸資金支持等3.都市再生機(jī)構(gòu)。都市再生機(jī)構(gòu)前身為住宅整備公團(tuán)。住宅整備公團(tuán)于1955年設(shè)立，原隸屬于建設(shè)省（現(xiàn)國(guó)土交通?。?，非營(yíng)利性質(zhì)，專門建設(shè)由國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼的公團(tuán)住宅，向中低收人家庭出租、出售。其中，中央政府所屬的住宅整備公團(tuán)在各地設(shè)有支社，負(fù)責(zé)提供中等收入家庭的住房，地方政府的住房局則負(fù)責(zé)提供低收入者、單親家庭及有特殊困難的家庭和個(gè)人的住房。20世紀(jì)80年代，住宅整備公團(tuán)由主業(yè)的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)為城市的整備，并更名為“住宅·都市整備公團(tuán)”，1999年又改稱為“都市基盤整備公團(tuán)”，隸屬于國(guó)土交通省。2004年，都市基盤整備公團(tuán)改組為都市再生機(jī)構(gòu)，其職能由原來建設(shè)公共住宅為主轉(zhuǎn)向土地儲(chǔ)備、整理和再開發(fā)，單位性質(zhì)也由原來的特殊法人變?yōu)楠?dú)立行政法人。日本住房保障制度的基本特點(diǎn)以國(guó)家財(cái)政支持為主

中低收入階層住房供給具有嚴(yán)格的準(zhǔn)入準(zhǔn)出制度政府高度重視制定住房發(fā)展規(guī)劃1.日本住房保障制度以國(guó)家財(cái)政支持為主。

20世紀(jì)50－80年代，日本的居民住房處于短缺時(shí)代，日本中低收入家庭的住房保障主要依靠以政府為背景的住房公團(tuán)、公營(yíng)住宅和住宅金融公庫(kù)。日本政府提供的保障性住房主要依靠國(guó)家財(cái)政出資、地方政府出地（土地優(yōu)先供應(yīng)）并組織建設(shè)和管理加以解決，而且主要以租賃形式提供給住房困難的低收人家庭。2.中低收入階層住房供給具有嚴(yán)格的準(zhǔn)人準(zhǔn)出制度。如人住公營(yíng)住宅的條件規(guī)定為：必須為攜帶家屬者（即單身除外）；家庭收入在低檔范圍內(nèi)。入住方法采取申請(qǐng)抽簽制，對(duì)申請(qǐng)者通過評(píng)審后抽簽決定；房租固定；入住權(quán)利嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓。此外，規(guī)定入住3年后將再次調(diào)查收入情況，對(duì)收入超過入住標(biāo)準(zhǔn)者或提高房租，或請(qǐng)其退房。3.政府高度重視制定住房發(fā)展規(guī)劃。日本的住房發(fā)展規(guī)劃每五年制定一次，該規(guī)劃注重因地制宜，將居民住房區(qū)分為都市型標(biāo)準(zhǔn)（指大城市中心區(qū)及周邊地區(qū)住宅和公寓住宅）和一般型標(biāo)準(zhǔn)（指大城市郊區(qū)及中小城鎮(zhèn)的獨(dú)立住宅）。同時(shí)，根據(jù)收入的不同分別確定其相應(yīng)的發(fā)展目標(biāo)，包括基本保障性目標(biāo)和引導(dǎo)性標(biāo)