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文檔簡介
《房地產(chǎn)估價》習(xí)題集二OO八年三月《房地產(chǎn)估價》習(xí)題集(一)一、單項選擇題(共15小題,每小題1分。每小題的備選答案中,只有一個答案最符合題意,請將其編號填入相應(yīng)括號里)1、樓面地價=土地單價/()。A、建筑層數(shù);B、建筑覆蓋率;C、綠地率;D、建筑容積率。2、某一房地產(chǎn)價格水平的高低,主要取決于()供求狀況。A、本地區(qū)房地產(chǎn)的;B、全國房地產(chǎn)的;C、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的;D、本類房地產(chǎn)的。3、完好房的成新度一般為()。A、十成新;B、九到十成新;C、八到十成新;D、七到十成新。4、其他條件相同,期房價格一般()現(xiàn)房價格。A、高于;B、低于;C、等于;D、不可比。5、用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時,通常要對比較實例價格進(jìn)行交易情況、交易日期、()、個別因素修正。A、環(huán)境因素;B、質(zhì)量因素;C、區(qū)域因素;D、新舊程度。6、對比較實例價格進(jìn)行交易日期修正時,最適宜采用()。A、一般物價指數(shù);B、建筑材料價格指數(shù);C、房地產(chǎn)價格指數(shù);D、定額調(diào)整系數(shù)。7、用成本法估價時,房屋現(xiàn)值等于()。A、房屋重置價格—折舊年限×尚可使用年限;B、房屋重置價格—折舊年限×耐用年限;C、房屋重置價格×成新度;D、房屋重置價格—年折舊額。8、用成本法評估新建房地價格的基本公式為:新建房地價格=取得土地費用+()+正常利稅。A、拆遷費用;B、建造建筑物費用;C、公共設(shè)施建設(shè)費用;D、市政設(shè)施建設(shè)費用。9、土地價格=[房地純收益-()]/土地還原利率A、土地純收益;B、建筑物價格×建筑物還原利率;C、建筑物總收益;D、房地費用。10、從理論上講,獲取純收益的可靠性越低,選用的還原利率應(yīng)()。A、越高;B、越低;C、不變;D、越可靠。11、某房地產(chǎn)正常年純收益為6000元,當(dāng)前銀行年利率為10%,購買年為8,估價應(yīng)為()元。A、54000;B、32010;C、48000;D、60000。12、收益法公式成立的條件是()。A、a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零;B、a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零;C、a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零;D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零。13、某臨街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,總價為100萬元。根據(jù)四、三、二、一法則,該宗地臨街前半部分的價格應(yīng)為()萬元。A、50;B、70;C、30;D、40。14、某房地產(chǎn)1992年1月1日的價格為1000元/平方米,1992年到1995年年平均上漲10%,用長期趨勢法評估,該房地產(chǎn)1996年1月1日的價格應(yīng)為()元/平方米。A、1611;B、1331;C、1464;D、1400。15、同一建筑物若使用性質(zhì)不同,其年折舊額由大到小的排列順序為()。A、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房;B、非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房;C、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房;D、非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房。二、多項選擇題(共10題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個或兩個以上符合題意的答案,請將其編號填入各題的相應(yīng)括號內(nèi)。錯選或多選均不得分;少選但選擇正確的,每個選項得0.5分)1、估價上真實、客觀、合理的價格是指()。A、交易雙方均接受的價格;B、對交易雙方來說經(jīng)濟上合理的價格;C、正常交易情況下形成的價格;D、政府規(guī)定或希望的價格。2、運用市場比較法估價時選取的比較實例應(yīng)符合下列要求()。A、與估價對象具有類似性;B、交易日期與估價時點接近;C、交易雙方有經(jīng)濟關(guān)系;D、成交價格是單價。3、房屋估價時,確定其面積的依據(jù)有()。A、房屋所有權(quán)證所載面積;B、房屋現(xiàn)有實際面積(當(dāng)實際面積大于房屋所有權(quán)證所載面積時);C、建筑竣工圖所載面積(當(dāng)房屋已竣工驗收合格,尚未辦理房屋所有權(quán)證時);D、房屋買賣合同所載面積。4、運用成本法評估房屋價格時,影響估價結(jié)論準(zhǔn)確性的因素有()。A、估價人員所確認(rèn)的房屋成新度的準(zhǔn)確性;B、會計報表中房屋計提折舊的原始記錄的完備性;C、房屋結(jié)構(gòu)類型確認(rèn)的正確與否;D、房屋重置價格的準(zhǔn)確性。5、運用收益法評估房地產(chǎn)價格時,影響估價結(jié)論準(zhǔn)確性的因素有:()A、總收益的準(zhǔn)確性;B、費用及扣除項目的準(zhǔn)確性;C、基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性;D、還原利率的準(zhǔn)確性。6、根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,房屋完損等級是根據(jù)房屋()的完好、損壞程度來劃分的。A、結(jié)構(gòu);B、設(shè)備;C、設(shè)計;D、裝修。7、對一宗房地產(chǎn)同時采用三種不同方法估價,計算出三個價格,()。A、這三個價格應(yīng)是相等的;B、最后評估價格可采用這三個價格的平均值;C、可采用這三個價格中的某一個作為最終評估價格;D、在這三個價格的基礎(chǔ)上,估價人員根據(jù)自己的經(jīng)驗進(jìn)行修正,確定一個評估價格。8、受理估價委托時,估價人員應(yīng)明確的估價基本事項有:()。A、估價時點;B、估價目的;C、估價對象;D、估價原則。9、用路線價法估價時,遇有下列臨街地,需進(jìn)行加價或減價修正:()。A、路角地;B、一面臨街的長方形地;C、梯形地;D、一面臨街的三角型地。10、以下說法是錯誤的:()A、只有經(jīng)房地產(chǎn)所有權(quán)人要求,才能對房地產(chǎn)進(jìn)行估價;B、只有經(jīng)房地產(chǎn)使用權(quán)人要求,才能對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價;C、只有經(jīng)房地產(chǎn)抵押人要求,才能對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價;D、只要經(jīng)房地產(chǎn)抵押權(quán)人要求,就可以對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價。三、判斷題(共10小題。每小題1分。在相應(yīng)的括號內(nèi)填入判斷結(jié)果。不答不得分,判斷錯誤扣1分,本題總分最多扣至零分)1、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的價格。()2、同一宗房地產(chǎn),其房地價格=土地價格+建筑物價格。()3、同一宗房地產(chǎn)的價格與租金之間存在轉(zhuǎn)換關(guān)系。()4、遵循房地產(chǎn)估價的合法原則,即估價機構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評估資格。()5、估價時點不一定是現(xiàn)在,也可以是過去或未來。()6、用市場比較法估價時,對比較實例為拍賣、招標(biāo)的價格,需進(jìn)行交易情況修正。()7、成本估價法又稱重置成本法。()8、綜合還原利率=土地還原利率+建筑物還原利率。()9、購買年不是預(yù)期可獲得收益的年限。()10、高層建筑地價分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ锏脑靸r分?jǐn)偹纪恋厣?。()四、填空題(共10空,每空1分,請在空白處填上最恰當(dāng)?shù)膬?nèi)容)1、當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循的主要原則有:合法原則,(),供求原則;替代原則,(),公平原則。2、估價機構(gòu)完成委托估價后提供給委托人的“產(chǎn)品”,通常稱為()。3、市場比較法所依據(jù)的是()原理。4、成本法計算建筑物重新建造完全價值的方法通常分為三種,即:凈計法,(),立方法。5、在收益法中,純收益確定后,還原利率越高,收益價格()。6、建筑物的重新建造成本分為重建成本和重置成本兩種,普通建筑物估價時適用()。7、估價上的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)的區(qū)別,在估價上C為(),它通常隨著估價時點的不同而()。8、在路線價法中,普通臨街宗地價格的計算公式為:宗地總價=路線價×()×宗地面積。五、問答題(共1題,10分)試述成本法與收益法的區(qū)別。六、計算題(共3小題,第1小題8分,第2小題12分,第3小題15分。)1、有一房地產(chǎn),土地總面積1000平方米,為10年前通過征用農(nóng)地取得,當(dāng)時每畝花費16萬元,現(xiàn)時重新取得該土地每平方米需600元;地上建筑物總建筑面積2000平方米,于8年前建成交付使用,當(dāng)時建筑造價每平方米500元,現(xiàn)時造價同類建筑物每平方米需1000元,估計該建筑物尚可使用32年,殘值率為5%。試選用所給資料估計該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。2、某賓館需要估價,據(jù)調(diào)查,該賓館共有300張床位,平均每張床位每天向客人實收50元,年平均空房率為30%,該賓館營業(yè)平均每月花費14萬元;當(dāng)時同檔次賓館一般床價為每床每天45元,年平均空房率為20%,正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%;該類房地產(chǎn)還原利率為10%。試選用所給資料估計該賓館的價格。3、需要評估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價格。獲知該宗土地總面積500平方米,建筑容積率為2,適宜建造某種類型的商品住宅;預(yù)計取得該土地后建造該類商品住宅的建設(shè)期為2年,建筑費為每平方米800元,專業(yè)費用為建筑費的8%,第一年投入60%的建筑費及專業(yè)費用,第二年投入40%的建筑費及專業(yè)費用;貸款年利息率為10%;銷售稅費為未來樓價的6%;投資利潤率(利息不計利潤)為20%;該商品住宅在建成后半年一次全部售出,售出時的價格平均每平方米2500元。試?yán)盟o資料用動態(tài)方式估計該宗土地在1995年9月的總價、單價及樓面地價(折現(xiàn)率為10%)?!斗康禺a(chǎn)估價》習(xí)題集(二)一、單項選擇題(共20題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請將其編號填入各題的相應(yīng)括號內(nèi))1、房地產(chǎn)的供給增加,需求不變,其價格會()。A、 上升;B、下降;C、不變;D、升降難定2、殘余法是依據(jù)()價格。A、土地收益求取土地;B、建筑物收益求取建筑物;C、房地收益求取土地或建筑物;D、房地收益單獨求取土地或建筑物3、用成本法評估某宗房地產(chǎn)的價格時,應(yīng)選?。ǎ┏杀咀鳛樵u估依據(jù)。A、該宗房地產(chǎn)的實際;B、類似房地產(chǎn)的客觀;C、類似房地產(chǎn)的最高;D、類似房地產(chǎn)的最低。4、對同一宗房地產(chǎn)而言,()。A、房地價格=土地價格+建筑物價格—建筑物的折舊;B、建筑物價格=房地價格—土地價格;C、土地價格=房地價格—建筑物價格—建筑物的折舊;D、房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物的折舊5、有甲乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元,若將兩宗土地合并為一宗,合并后值110萬元,如果甲地塊的使用權(quán)人購買乙地塊的使用權(quán),乙地塊的使用權(quán)人索要的交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為()。A、50萬元;B、55萬元;C、60萬元;D、60萬元以上6、理論上“八項因素”構(gòu)成的房租通常稱為()。A、市場租金;B、商品租金;C、理論租金;D、成本租金。7、用成本法評估新開發(fā)土地價格的基本公式為:新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地費用+()+政常利稅A、拆遷安置補償費;B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費;C、公共配套設(shè)施費;D、開發(fā)土地所需費用8、()限制了估價報告書的用途。A、估價方法;B、估價目的;C、估價原則;D、估價日期。9、在路線價法中,()只需根據(jù)深度百分率即可計算地價,不必制定相應(yīng)的修正率。A、一面臨街矩形地;B、一面臨街三角形地;C、一面臨街梯形地;D、一面臨街不規(guī)則形地10、在評估期房價格時,()。A、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài);B、估價對象狀況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài),房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀況;C、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(未來)的狀況;D、估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài),房地產(chǎn)市場情況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)11、一般損壞房的成新度為()。A、4-6成;B、5-7成;C、4-5成;D、5-6成12、一宗房地產(chǎn)交易能夠達(dá)成的充分條件是()。A、買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格;B、買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格;C、買方愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格;D、買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最低價格。13、某宗房地產(chǎn),建筑層數(shù)5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率50%,樓面地價100元/平方米,則其土地單價為()元/平方米。14、某宗房地產(chǎn)的總價值100萬元,其中土地價值30萬元,通過抵押獲得貸款60萬元。若投保火災(zāi)險,其投保價值為()萬元。15、某建筑物,經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年,無殘值。該類建筑物的耐用年限50年,則該建筑物的成新率為()%。A、100;B、70;C、60;D、4016、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易,買方付給賣方297萬元,應(yīng)交納的稅費均由賣方負(fù)擔(dān),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()萬元。A、323;B、275;C、273;D、258。17、某宗房地產(chǎn),純收益每年50萬元,建筑物價值200萬元,建筑物資本化率12%,土地資本化率10%,則該宗房地產(chǎn)的總價值為()萬元。18、某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成,抵押貸款的年利率10%,購買者自有資本要求的年收益率12%,則該類房地產(chǎn)的資本化率為()%。A、10.6;B、11.4;C、11.2;D、10.8。19、某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬元,年總費用40萬元,資本化率12%,出讓時的土地使用權(quán)年限50年,現(xiàn)已使用了5年,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價為()萬元。A、833.33;B、830.45;C、828.25;D、827.64。20、某前后臨街總深度30米的矩形地,前街路線價20000元/平方米,后街路線價1000元/平方米,若按重疊價值估價法,其前街影響深度為()米。A、10;B、15;C、20;D、30二、多項選擇題(共10題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個或兩個以上符合題意的答案,請將其編號填入各題的相應(yīng)括號內(nèi)。錯選或多選均不得分;少選但選擇正確的,每個選項得0.5分)1、估價報告書的內(nèi)在質(zhì)量包括()。A、估價結(jié)論的準(zhǔn)確性;B、文字表述水平;C、估價方法選擇的正確性;D、參數(shù)確定的合理性。2、房地產(chǎn)交易中的特殊交易情形包括()。A、交易雙方曾經(jīng)有過業(yè)務(wù)聯(lián)系;B、購買相鄰房地產(chǎn);C、交易稅費由買方承擔(dān);D、賣方不了解市場行情。3、求取建筑物重新建造成本的方法有()。A、指數(shù)調(diào)整法;B、實際觀察法;C、工料測量法;D、分部分項法。4、建筑物的物質(zhì)折舊包括()。A、有形損耗;B、正常使用的磨損;C、功能折舊;D、意外的破壞損毀。5、下列說法正確的是()。A、可比實例肯定是交易實例;B、交易實例肯定是可比實例;C、可比實例不一定是交易實例;D、交易實例不一定是可比實例。6、各類房屋的殘值率一般為()。A、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)3%;B、磚木結(jié)構(gòu)一等6%;C、磚混結(jié)構(gòu)一等0%;D、簡易結(jié)構(gòu)0%。7、下列說法正確的是()。A、購買年是利息率的倒數(shù);B、購買年法是地租資本化的另一種表現(xiàn);C、購買年法實質(zhì)是一種收益法;D、購買年法實際是預(yù)計的可獲收益的年限。8、地價區(qū)段是根據(jù)()的原則來劃分的。A、形狀相似;B、用途相似;C、地價相近;D、地段相連。9、某宗房地產(chǎn)欲出售,其評估價格為100萬元,最后實際成交價格為150萬元,這可能是()。評估價格公平合理,成交價格不公平合理;B、評估價格不公平合理,成交價格公平合理;C、評估價格和成交價格都公平合理;D、評估價格和成交價格都不公平合理。10、估價時計算地租量須把握()A、土地是在最佳用途下使用的;B、土地是由最有能耐的人使用的;C、土地是在最粗放利用下使用的;D、土地是在最佳集約利用下使用的。三、判斷題(共10題,每題1分。請在各題后的相應(yīng)括號內(nèi)填入判斷結(jié)果,用“V”表示正確,作“X”表示錯誤。不答不得分,判斷錯誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。)1、假設(shè)開發(fā)法可用于拆遷補償估價。()2、同一建筑物在不同時期的重置成本是相同的。()3、房地產(chǎn)價格的變動趨勢與其當(dāng)前價位的高低可以無關(guān)。()4、若估價時點為現(xiàn)在,估價對象的狀況卻可以是現(xiàn)在、過去或未來的。()5、城市中現(xiàn)有一塊空地,目前沒有任何收益,因而不能用收益法估價。()6、房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格,故其權(quán)益在估價中要比物質(zhì)實體更重要。()7、長期趨勢法即可以用于預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格及其走向,也可以用于尋找交易日期修正系數(shù)。()8、不論估價目的如何,委托方所委托的估價對象的范圍,必須是估價人員應(yīng)當(dāng)評估的估價對象的范圍。()9、人口高密度地區(qū),必定導(dǎo)致對房地產(chǎn)的求大于供,供給相對匱乏,因而該地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然超高。()10、某宗房地產(chǎn),收益年期無限,預(yù)計每年的總收益穩(wěn)定為16萬元,總費用未來第一年為8萬元,此后每年遞增2%。該類房地產(chǎn)的資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的收益價格為60萬元。()四、填空題(共10個空格,每個空格1分。請在各題的空格處填入最恰當(dāng)?shù)膬?nèi)容)1、房地產(chǎn)價格是客觀存在的,估價實質(zhì)是模擬()的價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來。2、房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、()、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的。3、認(rèn)清房地產(chǎn)的單位價格,主要是認(rèn)清其貨幣單位、()、面積含義。4、一名合格的房地產(chǎn)估價人員應(yīng)符合下列三方面要求:(1)有扎實的估價理論知識;(2)有豐富的估價實踐經(jīng)驗;(3)()。5、在房地產(chǎn)價格評估中,重新建造成本是假設(shè)在()重新建造或購置全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)時所必要的成本或價格。6、資本化率=()+風(fēng)險調(diào)整值。7、某商店營業(yè)面積為建筑面積的55%,單位營業(yè)面積的年租金720元/平方米,則該商店單位建筑面積的年租金為()。8、將某成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的各項必要費用及正常利稅為300元/平方米,可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%,則可轉(zhuǎn)讓土地的成本價為()元/平方米。9、某宗土地面積250平方米,其上附有建筑面積為200平方米的建筑物,該建筑物的外觀及設(shè)備均已過時,需拆除重建,估計每建筑平方米拆遷費300元、殘值50元,則該土地的減價修正額為()。10、某類商品房平均售價1994年初為2500元/平方米,1996年初漲至3025元/平方米,則其價格的年平均上漲幅度為()%。五、計算題(共4題,第1題5分,第2題8分,第3題12分,第4題15分。要求列出算式和計算步驟,需按公式計算的,要寫出公式。無計算過程,只有計算結(jié)果的,不得分。計算題精度要求為:中間計算過程保留小數(shù)點后兩位,最終計算結(jié)果取整到個位。)1、某建筑物總建筑面積500平方米,現(xiàn)時重置價格每建筑平方米1000元,耐用年限50年,殘值率5%,尚可使用30年。試估計該建筑物的出時總價和單價。2、某公寓共有3層,每層建筑面積均為1000平方米,其房地產(chǎn)單價平均為1100元/平方米,底層的單價比第二層的單價低150元,第二層的單價比第三層的單價高150元。試按房地產(chǎn)價值分?jǐn)偡椒ù_定第二層的土地占有份額。3、某宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得總收益55萬元,需支出總費用30萬元。在附近選取了A、B、C、D四宗類似房地產(chǎn),其價格及純收益如下表。試用所給資料估計該宗房地產(chǎn)的價格(如需計算平均值,請采用簡單算術(shù)平均法)。類似房地產(chǎn)價格(萬元)純收益(萬元/年)ABCD252294238166303528204、需要評估某商品住宅在1996年11月1日的正常價格,在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實例,有關(guān)資料如下表:可比實例A可比實例B可比實例C成交價格成交日期交易情況區(qū)域因素個別因素5000人民幣元/平方米1995年8月1日-1%+2%0%560美元/平方米1996年1月1日0%+3+1530美元/平方米1996年5月1日+2%0%-2%上表交易情況中,負(fù)值表示低于正常價格的幅度,正值表示高于正常價格的幅度。區(qū)域因素、個別因素中,以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基準(zhǔn),負(fù)值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度,正值表示優(yōu)于估價對象的因素對價格影響的幅度。另知1995年8月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.5元人民幣,1996年11月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣;1995年7月1日至1996年11月1日期間,該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月下降1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價(如需計算平均值,請采用簡單算術(shù)平均法)?!斗康禺a(chǎn)估價》習(xí)題集(三)一、單項選擇題(共25分,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意)1某開發(fā)商在開發(fā)某別墅時,為增加利潤提高了建筑密度和容積率,但結(jié)果反而使其別墅的價格下降,這是因為():A、市場不景氣;B、該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差;C、該別墅區(qū)的單位開發(fā)成本降低;D、開發(fā)商獲得滿意的利潤即可2購買某類房地產(chǎn),通常抵押貸款占七成,抵押貸款年利率為9%。若該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8%,則自有資本要求的年收益率為()%。A、15;B、15.7C、12.6D、11.63選取可比實例時,應(yīng)注意所謂地點的同一性或類似性,是指所選取的可比實例應(yīng)與估價對象處于()A、同一地區(qū);B、同一城市;C、同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū);D、A或C。4某建筑物,政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經(jīng)過年數(shù)t、尚可使用年數(shù)n之間的關(guān)系為()A、N=t+n;B、N<t+n;C、N>t+n;D、A、B、C都有可能5、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)()的價格。開發(fā)成本;B、權(quán)益;C、物質(zhì)實體;D、B或C。6、甲土地的單價2100元/平方米,建筑容積率為7,乙土地的單價1500元/平方米,建筑容積率為5,該兩塊土地的總價相比有()A、甲的等于乙的;B、甲的高于乙的;C、甲的低于乙的;D、難以判斷7、用成本法評估舊建筑物的價格時,折舊注重的應(yīng)是建筑物價值的()。收回;B、攤銷;C、減損;D、補償8、某宗房地產(chǎn),其建筑物的各層建筑面積相等,建筑層數(shù)為5層,建筑密度為50%,土地單價為2500元/平方米,則其樓面地價為()元/平方米。500;B、2500;C、1000;D、1250。9、房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加()房地產(chǎn)的價格。A、必定提高;B、必定降低;C、不一定提高;D、不一定降低10、路線價法估價的第二個步驟應(yīng)為()A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度;B、求取路線價;C、編制深度百分率表;D、劃分路線價區(qū)段11、房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的,共分為()。12、新建建筑物價格=()+建造建筑物費用+正常利稅征地費;B、拆遷安置補償費;C、地價款;D、零13、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增減量趨勢法估計,該類房地產(chǎn)于1999年的價格為()元/平方米。14、某建筑物已使用8年,經(jīng)實地勘察,估計尚可使用32年,殘值率為5%,則該建筑物的成新率為()%。A、76;B、80;C、81;D、8415、甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年,單價為1050元/平方米,乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年,單價為1100元/平方米,資本化率均為8%,實際上甲房地產(chǎn)的價格()乙房地產(chǎn)的價格。A、高于;B、低于;C、等于;D、B或C16、某宗房地產(chǎn)采用三種估價方法得出的結(jié)果分別為820、850和900萬元,若賦予的權(quán)重分別為0.5、0.3和0.2,則該宗房地產(chǎn)的最終評估價格為()萬元。A、850;B、845;C、869;D、85717、假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價不可用()求取。A、市場比較法;B、收益法;C、成本法;D、長期趨勢法18、一宗土地用假設(shè)開發(fā)法評估其價格:在商業(yè)用途下的估算結(jié)果為800萬元,在居住用途下的估算結(jié)果為1000萬元。城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途也可作居住用途,則該宗土地的評估價格應(yīng)為()萬元。A、800;B、1000;C、900;D、180019、采用()求取的年折舊額每年遞減。成新折扣法;B、償債基金折舊法;C、年數(shù)總和法;D、直線折舊法20按直接比較法判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98,則其依據(jù)為()A、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素,對價格的影響幅度為2%;B、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素,對價格的影響幅度為2%;C、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素,對價格的影響幅度為2.04%;D、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素,對價格的影響幅度為2.04%;21、估價對象及下列交易實例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房,估價對象的建筑面積為1200平方米,現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時,最適宜作為可比實例的為()。A、建筑面積1800平方米,兩年前租出,年租35萬元,位于同一工業(yè)區(qū);B、建筑面積1100平方米,近期租出,年租150元/平方米,位于20公里外;C、建筑面積10000平方米,近期租出,年租180萬元,位于同一工業(yè)區(qū);D、建筑面積1000平方米,近期租出,年租20萬元,位于同一工業(yè)區(qū)。22、某宗房地產(chǎn)已使用5年,現(xiàn)土地價值為50萬元,建筑物重置價格為80萬元,房地每年的純收益為11萬元,土地資本化率為8%,建筑物資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的價值為()萬元。A、130.0;B、119.2;C、117.5;D、120.023、某寫字樓剛建成,其建筑造價實際為1000萬元,建筑面積為5000平方米,其基地的現(xiàn)時市場價格為600萬元,附近類似寫字樓(包括土地和建筑物)的現(xiàn)時市場價格為2800元/平方米,則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應(yīng)為()萬元。A、800;B、900;C、1000;D、大于1000。24、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易,買方付給賣方2325元/平方米,應(yīng)交納的稅費均由買方負(fù)擔(dān),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/平方米。A、2487.75;B、2500;C、2511;D、2162.25。25、路線價法特別適應(yīng)于()需要對大量土地進(jìn)行估價的場合。A、土地經(jīng)濟評價;B、土地課稅;C、土地收益測算;D、土地定級。二、多項選擇題(共10題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個或兩個以上符合題意的答案,錯選或多選均不得分;少選,但選擇正確的每個選項得0.5分。)1、一宗房地產(chǎn)的土地價值為40萬元,建筑物價值為60萬元,已抵押貸款45萬元,作為某種目的的估價結(jié)果為55萬元,則該估價目的可能是()。A、買賣;B、抵押貸款;C、拆遷補償;D、保險。2、下列各種價格中肯定是事實的有()。A、不能作為可比實例的交易實例價格;B、可比實例價格;C、非公平市價;D、評估價格。3、用假設(shè)開發(fā)法估價,在估算利息時必須把握()。A、計息方法;B、資本化率;C、計算周期;D、計息期。4、明確估價的基本事項包括()。A、明確估價對象;B、明確估價目的;C、明確估價日期;D、明確估價方法。5、房地產(chǎn)估價可在下列活動中發(fā)揮作用()。A、房地產(chǎn)出租;B、房地產(chǎn)保險;C、房屋繼承、分割;D、房地產(chǎn)拍賣抵押。6、對確定資本化率有參考依據(jù)的有()。A、折舊率;B、物價指數(shù);C、銀行貼現(xiàn)率;D、投資回報率7、估價報告書的內(nèi)在質(zhì)量取決于()。A、估價方法選擇的正確性;B、估價報告書的文字表述水平;C、估價結(jié)論的準(zhǔn)確性;D、估價報告書的格式。8、用成本法評估商品住宅的價格時,其中的土地價格可用()求取。A、市場比較法;B、基準(zhǔn)地價修正法;C、假設(shè)開發(fā)法;D、成本法。9、某大廈建筑總面積8000平方米,房地總價值8000萬元,其中土地總價值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分,該部分的建筑面積200平方米,房地價值215萬元,則按建筑面積和房地價值進(jìn)行分?jǐn)偹嬎愕脑撊说耐恋卣加蟹蓊~為()%。A、2.5;B、7.17;C、2.69、;D、3.0。10、某地區(qū)繁華地段有一空地,另有一塊附有建筑物的土地,這兩塊土地的位置相當(dāng),土地的其他條件也大體相同。此時對于購買者來說,空地的價格與附有建筑物的土地價格相比有()。A、前者大于后者;B、前者低于后者;C、前者等于后者;D、不能比較。三、判斷題(共15分,每題1分。不答不得分,判斷錯誤扣1分,本題總分最多扣至零分。)1、房地產(chǎn)價格在某種意義上是客觀存在的,房地產(chǎn)估價不是估價人員給房地產(chǎn)定價,而應(yīng)是模擬市場的形成過程,將房地產(chǎn)價格顯示出來。2、某宗房地產(chǎn)的收益年限為無限年,預(yù)計其未來第一年的總收益和總費用分別為30萬元和8萬元,此后每年的總收益和總費用會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%,該類房地產(chǎn)的資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的收益價格為275萬元。3、估價對象房地產(chǎn)狀況為過去,估價時點卻可以是過去或現(xiàn)在、未來。4、現(xiàn)判定某可比實例的個別因素比估價對象的差2%,則可比實例的個別因素修正系數(shù)為100/102。5、某宗房地產(chǎn)1994年1月初的價格為1000元/平方米,1998年1月初的價格1400元/平方米。假設(shè)該類房地產(chǎn)1994年1月初至1998年1月初的價格變動規(guī)律,為每年1月初的價格與上一年的同期價格的比值都十分接近,則預(yù)測該宗房地產(chǎn)1999年1月初的價格為1523元/平方米。()6、購買年是預(yù)期估價對象可獲得收益的年限。()7、估價報告書的有效期是相對于估價作業(yè)日期而言的,而不是相對于估價時點而言的。()8、房地產(chǎn)雖然可以區(qū)分為物質(zhì)實體和權(quán)益兩個方面,但其價值的高低主要取決于其權(quán)益的大小。()9、某宗房地產(chǎn)的評估價格為300萬元,實際成交價格為380萬元。這意味著該評估價格不是客觀合理的。()10、某宗房地產(chǎn)的土地總面積1000平方米,建筑總面積5000平方米,房地單價1800元/平方米,土地單價1500元/平方米,建筑物的重置價格2000元/平方米。九成新。這意味著該宗房地產(chǎn)不是處于最高最佳使用狀態(tài)。()11、某商店的營業(yè)面積為550平方米,建筑面積為1000平方米,單位營業(yè)面積的年租金為720元/平方米,則該商店單位建筑面積的年租金為400元/平方米。()12、城市規(guī)劃影響土地價值,在一定程度上是合法原則的體現(xiàn)。()13、房地產(chǎn)價格一般來說是由供給和需求決定的,需求減少,則價格會下降。()14、成本法、假設(shè)開發(fā)法可同時用于評估在建工程的價格。()15、償債基金折舊法的特點是每年的折舊額均相同,且比直線折舊法計算的年折舊額小。()四、計算題(共40分,4題。作答時,每題要求列出算式、計算過程,需按公式計算的,要寫出公式。無計算過程,只有計算結(jié)果的不得分,計算結(jié)果保留兩位小數(shù))估某寫字樓于1997年12月31日的正常價格,在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例,有關(guān)資料如下表:可比實例A可比實例B可比實例C成交價格成交日期4800人民幣元/平方米1995年12月31日560美元/平方米1995年12月31日5000人民幣元/平方米1996年12月31日另調(diào)查獲知,當(dāng)?shù)卦擃悓懽謽?994年至1997年的價格指數(shù)分別為120、112、108、105(均以上年末為100),1995年12月底美元與人民幣的市場匯價為1美元=8.5元人民幣,1997年12月底美元與人民幣的市場匯價為1美元=8.3元人民幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料對可比實例A、B、C的價格分別進(jìn)行交易日期修正(要求修正后的價格單位為人民幣元/平方米)。(5分)2、某賓館總建筑面積10000平方米;一層建筑面積2000平方米,其中500平方米為賓館大堂,1500平方米出租用于餐廳和咖啡廳;其余各層為賓館客房、會議室和自用辦公室。該賓館共有客房190間(建筑面積7600平方米),會議室2間(建筑面積200平方米),自用辦公室3間(建筑面積200平方米);當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房價為200元,年平均空置率為30%;會議室的租金平均每間每次500元,平均每間每月出租20次;附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場價格為每平方米建筑面積15000元,同檔次辦公樓的正常市場價格為每平方米建筑面積8000元。該賓館正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當(dāng)?shù)刭e館這種類型的房地產(chǎn)的資本化率為8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該賓館的正??們r格。(8分)3、某商場的土地使用權(quán)年限為40年,從1994年5月31日起計。該商場共兩層,每層建筑面積各為2000平方米,可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出,租期為5年,可出租面積的月租金為180元/平方米,且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200、120元/平方米。出租的成本及稅費為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估算該商場于1998年5月31日帶租約出售時的正??們r格。(12分)4、某在建工程開工于1997年11月31日,擬建為商場和辦公綜合樓;總用地面積3000平方米,土地使用權(quán)年限50年,從開工之日起計;規(guī)劃建筑總面積12400平方米,其中商場建筑面積2400平方米,辦公樓建筑面積10000平方米;該工程正常施工期2年,建筑費每平方米建筑面積2300元,專業(yè)費為建筑費的10%;至1998年5月31日已完成7層主體結(jié)構(gòu),已投入總建筑費及專業(yè)費的36%,還需要投入總建筑費及專業(yè)費的64%(假設(shè)均勻投入,視同發(fā)生在該投入期中);貸款年利率為8.5%。預(yù)計該工程建成后商場即可租出,辦公樓即可售出;辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元,銷售稅費為售價的8%;商場可出租面積的月租金為80元/平方米,建筑面積與可出租面積之比1:0.75,正常出租率為85%,出租的成本及稅費為有效總收益的25%,經(jīng)營期資本化率為8%。估計購買該在建工程后于建成時應(yīng)獲得正常投資利潤為5200000元。試?yán)蒙鲜鲑Y料以動態(tài)方式估計該在建工程于1998年5月31日的正??們r格。(15分)《房地產(chǎn)估價》習(xí)題集(四)一、單項選擇題(共25分,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意)1直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中,x表示():A、價格;B、常數(shù);C、價格變動率;D、時間。2在市場比較法中,土地使用權(quán)年限修正屬于()。A、交易情況;B、交易日期;C、區(qū)域因素;D、個別因素。3有在區(qū)位、檔次等方面相當(dāng)?shù)募住⒁覂沙鲎鈱懽謽?,甲寫字樓的建筑面積月租金為50元/平方米,不含物業(yè)管理費;乙寫字樓的建筑面積月租金為59元/平方米,含有物業(yè)管理費。該類寫字樓的物業(yè)管理費為每平方米使用面積10元。甲、乙兩寫字樓的租金比有()A、甲高于乙;B、甲低于乙;C、甲等于乙;D、不可比。4甲、乙兩宗房地產(chǎn),在物質(zhì)實體方面甲好于乙,在權(quán)益、區(qū)位等方面兩者相當(dāng),該兩宗房地產(chǎn)的價值比有()A、甲大于乙;B、甲等于乙;C、甲小于乙;D、不可比。5、有一宗前后臨街的矩型地,總深度27米,前街路線價為2000元/平方米,后街路線價為1000元/平方米,若按重疊價值法估價,則前街影響深度為()米。9;B、13.5;C、15;D、18。6、有一空置寫字樓,目前不僅無收益,而且要繳納房產(chǎn)稅等,其收益價格估算可采用()類似寫字樓的客觀收益;B、市場比較法;C、該寫字樓的實際收益;D、無法估算。7、某宗房地產(chǎn)采用市場比較法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町悾渥罱K估價結(jié)果應(yīng)()。取三者的平均值;B、取三者的中間值;C、任選其中之一;D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定。8、路線價估價法的第三個步驟為()。A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度;B、求取路線價;C、編制深度百分率表;D、劃分路線價區(qū)段。9、評估某宗房地產(chǎn)的價格時,選取的資本化率越高,評估出的價格會()。A、越高;B、越低;C、不變;D、符合客觀實際。10、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售,持有期的純收益每年216萬元,出售時的價格為5616萬元,資本化率為8%,則該寫字樓目前的收益價格為()萬元。A、4858;B、5200;C、2700;D、6264。11、某估價事務(wù)所在1988年6月20日至7月10日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價格。之后,有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?,F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實,則重新估價的估價時點應(yīng)為()。A、1998年6月30日;B、現(xiàn)在;C、重新估價的作業(yè)日期;D、要求重新估價的委托方指定的日期。12、某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價格為1000美元/平方米,匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月均遞減0.5%,則其1999年10月25日的價格為()人民幣元/平方米。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。7935;B、8260;C、8290;D、7964。13、某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元,此后分別逐年遞增2%和1%,該類房地產(chǎn)的資本化率為8%,該房地產(chǎn)的價格為()萬元。A、100;B、42;C、63;D、77。14、市場比較法中,采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行個別因素修正,其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得102分,估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得97分,則個別因素修正系數(shù)為()。A、1.05;B、0.95;C、0.98;D、1.03。15、有一宗房地產(chǎn)交易,成交價格為3000元/平方米,付款方式是首付10%,余款在1年內(nèi)按月等額付清,假設(shè)月利率為0.5%。其一次支付的實際成交價格為()元/平方米。A、3000;B、2700;C、2914;D、250016、土地資本化率RL,建筑物資本化率RB,綜合資本化率RO三者之間的大小關(guān)系為()。A、RL<RB<RO;B、RB<RL<RO;C、RL<RO<RB;D、RO<RL<RB17、與市場比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價格形成原理是()。A、均衡原理;B、預(yù)期原理;C、競爭原理;D、替代原理。18、某城市房地產(chǎn)交易中,賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為下沉成交價格的6%和3%。某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/平方米,應(yīng)繳納的稅費均由賣方負(fù)擔(dān),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/平方米。A、2660;B、2294;C、2425;D、2427。19、某可比實例價格為2000元/平方米,區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表,則區(qū)域因素修正后的價格應(yīng)為()元/平方米。區(qū)域因素123區(qū)域因素123權(quán)重0.50.30.2可比實例90100125估價對象1001001002000;B、1900;C、2100;D、1905。20建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分,該兩者的長短關(guān)系有()A、自然壽命長于或等于經(jīng)濟壽命;B、自然壽命小于或等于經(jīng)濟壽命;C、自然壽命等于經(jīng)濟壽命;D、無關(guān)21、估價對象及下列交易實例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房,估價對象的建筑面積為1200平方米,現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時,最適宜作為可比實例的為()。A、建筑面積1800平方米,兩年前租出,年租35萬元,位于同一工業(yè)區(qū);B、建筑面積1100平方米,近期租出,年租150元/平方米,位于20公里外;C、建筑面積10000平方米,近期租出,年租180萬元,位于同一工業(yè)區(qū);D、建筑面積1000平方米,近期租出,年租20萬元,位于同一工業(yè)區(qū)。22、某宗房地產(chǎn)已使用5年,現(xiàn)土地價值為50萬元,建筑物重置價格為80萬元,房地每年的純收益為11萬元,土地資本化率為8%,建筑物資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的價值為()萬元。A、130.0;B、119.2;C、117.5;D、120.023、某寫字樓剛建成,其建筑造價實際為1000萬元,建筑面積為5000平方米,其基地的現(xiàn)時市場價格為600萬元,附近類似寫字樓(包括土地和建筑物)的現(xiàn)時市場價格為2800元/平方米,則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應(yīng)為()萬元。A、800;B、900;C、1000;D、大于1000。24、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易,買方付給賣方2325元/平方米,應(yīng)交納的稅費均由買方負(fù)擔(dān),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/平方米。A、2487.75;B、2500;C、2511;D、2162.25。25、路線價法特別適應(yīng)于()需要對大量土地進(jìn)行估價的場合。A、土地經(jīng)濟評價;B、土地課稅;C、土地收益測算;D、土地定級。二、多項選擇題(共10題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個或兩個以上符合題意的答案,錯選或多選均不得分;少選,但選擇正確的每個選項得0.5分。)1、一宗房地產(chǎn)的土地價值為40萬元,建筑物價值為60萬元,已抵押貸款45萬元,作為某種目的的估價結(jié)果為55萬元,則該估價目的可能是()。A、買賣;B、抵押貸款;C、拆遷補償;D、保險。2、下列各種價格中肯定是事實的有()。A、不能作為可比實例的交易實例價格;B、可比實例價格;C、非公平市價;D、評估價格。3、用假設(shè)開發(fā)法估價,在估算利息時必須把握()。A、計息方法;B、資本化率;C、計算周期;D、計息期。4、明確估價的基本事項包括()。A、明確估價對象;B、明確估價目的;C、明確估價日期;D、明確估價方法。5、房地產(chǎn)估價可在下列活動中發(fā)揮作用()。A、房地產(chǎn)出租;B、房地產(chǎn)保險;C、房屋繼承、分割;D、房地產(chǎn)拍賣抵押。6、對確定資本化率有參考依據(jù)的有()。A、折舊率;B、物價指數(shù);C、銀行貼現(xiàn)率;D、投資回報率7、估價報告書的內(nèi)在質(zhì)量取決于()。A、估價方法選擇的正確性;B、估價報告書的文字表述水平;C、估價結(jié)論的準(zhǔn)確性;D、估價報告書的格式。8、用成本法評估商品住宅的價格時,其中的土地價格可用()求取。A、市場比較法;B、基準(zhǔn)地價修正法;C、假設(shè)開發(fā)法;D、成本法。9、某大廈建筑總面積8000平方米,房地總價值8000萬元,其中土地總價值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分,該部分的建筑面積200平方米,房地價值215萬元,則按建筑面積和房地價值進(jìn)行分?jǐn)偹嬎愕脑撊说耐恋卣加蟹蓊~為()%。A、2.5;B、7.17;C、2.69、;D、3.0。10、某地區(qū)繁華地段有一空地,另有一塊附有建筑物的土地,這兩塊土地的位置相當(dāng),土地的其他條件也大體相同。此時對于購買者來說,空地的價格與附有建筑物的土地價格相比有()。A、前者大于后者;B、前者低于后者;C、前者等于后者;D、不能比較。三、判斷題(共15分,每題1分。不答不得分,判斷錯誤扣1分,本題總分最多扣至零分。)1、房地產(chǎn)價格在某種意義上是客觀存在的,房地產(chǎn)估價不是估價人員給房地產(chǎn)定價,而應(yīng)是模擬市場的形成過程,將房地產(chǎn)價格顯示出來。2、某宗房地產(chǎn)的收益年限為無限年,預(yù)計其未來第一年的總收益和總費用分別為30萬元和8萬元,此后每年的總收益和總費用會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%,該類房地產(chǎn)的資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的收益價格為275萬元。3、估價對象房地產(chǎn)狀況為過去,估價時點卻可以是過去或現(xiàn)在、未來。4、現(xiàn)判定某可比實例的個別因素比估價對象的差2%,則可比實例的個別因素修正系數(shù)為100/102。5、某宗房地產(chǎn)1994年1月初的價格為1000元/平方米,1998年1月初的價格1400元/平方米。假設(shè)該類房地產(chǎn)1994年1月初至1998年1月初的價格變動規(guī)律,為每年1月初的價格與上一年的同期價格的比值都十分接近,則預(yù)測該宗房地產(chǎn)1999年1月初的價格為1523元/平方米。()6、購買年是預(yù)期估價對象可獲得收益的年限。()7、估價報告書的有效期是相對于估價作業(yè)日期而言的,而不是相對于估價時點而言的。()8、房地產(chǎn)雖然可以區(qū)分為物質(zhì)實體和權(quán)益兩個方面,但其價值的高低主要取決于其權(quán)益的大小。()9、某宗房地產(chǎn)的評估價格為300萬元,實際成交價格為380萬元。這意味著該評估價格不是客觀合理的。()10、某宗房地產(chǎn)的土地總面積1000平方米,建筑總面積5000平方米,房地單價1800元/平方米,土地單價1500元/平方米,建筑物的重置價格2000元/平方米。九成新。這意味著該宗房地產(chǎn)不是處于最高最佳使用狀態(tài)。()11、某商店的營業(yè)面積為550平方米,建筑面積為1000平方米,單位營業(yè)面積的年租金為720元/平方米,則該商店單位建筑面積的年租金為400元/平方米。()12、城市規(guī)劃影響土地價值,在一定程度上是合法原則的體現(xiàn)。()13、房地產(chǎn)價格一般來說是由供給和需求決定的,需求減少,則價格會下降。()14、成本法、假設(shè)開發(fā)法可同時用于評估在建工程的價格。()15、償債基金折舊法的特點是每年的折舊額均相同,且比直線折舊法計算的年折舊額小。()四、計算題(共40分,4題。作答時,每題要求列出算式、計算過程,需按公式計算的,要寫出公式。無計算過程,只有計算結(jié)果的不得分,計算結(jié)果保留兩位小數(shù))估某寫字樓于1997年12月31日的正常價格,在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例,有關(guān)資料如下表:可比實例A可比實例B可比實例C成交價格成交日期4800人民幣元/平方米1995年12月31日560美元/平方米1995年12月31日5000人民幣元/平方米1996年12月31日另調(diào)查獲知,當(dāng)?shù)卦擃悓懽謽?994年至1997年的價格指數(shù)分別為120、112、108、105(均以上年末為100),1995年12月底美元與人民幣的市場匯價為1美元=8.5元人民幣,1997年12月底美元與人民幣的市場匯價為1美元=8.3元人民幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料對可比實例A、B、C的價格分別進(jìn)行交易日期修正(要求修正后的價格單位為人民幣元/平方米)。(5分)2、某賓館總建筑面積10000平方米;一層建筑面積2000平方米,其中500平方米為賓館大堂,1500平方米出租用于餐廳和咖啡廳;其余各層為賓館客房、會議室和自用辦公室。該賓館共有客房190間(建筑面積7600平方米),會議室2間(建筑面積200平方米),自用辦公室3間(建筑面積200平方米);當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房價為200元,年平均空置率為30%;會議室的租金平均每間每次500元,平均每間每月出租20次;附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場價格為每平方米建筑面積15000元,同檔次辦公樓的正常市場價格為每平方米建筑面積8000元。該賓館正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當(dāng)?shù)刭e館這種類型的房地產(chǎn)的資本化率為8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該賓館的正??們r格。(8分)3、某商場的土地使用權(quán)年限為40年,從1994年5月31日起計。該商場共兩層,每層建筑面積各為2000平方米,可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出,租期為5年,可出租面積的月租金為180元/平方米,且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200、120元/平方米。出租的成本及稅費為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估算該商場于1998年5月31日帶租約出售時的正??們r格。(12分)4、某在建工程開工于1997年11月31日,擬建為商場和辦公綜合樓;總用地面積3000平方米,土地使用權(quán)年限50年,從開工之日起計;規(guī)劃建筑總面積12400平方米,其中商場建筑面積2400平方米,辦公樓建筑面積10000平方米;該工程正常施工期2年,建筑費每平方米建筑面積2300元,專業(yè)費為建筑費的10%;至1998年5月31日已完成7層主體結(jié)構(gòu),已投入總建筑費及專業(yè)費的36%,還需要投入總建筑費及專業(yè)費的64%(假設(shè)均勻投入,視同發(fā)生在該投入期中);貸款年利率為8.5%。預(yù)計該工程建成后商場即可租出,辦公樓即可售出;辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元,銷售稅費為售價的8%;商場可出租面積的月租金為80元/平方米,建筑面積與可出租面積之比1:0.75,正常出租率為85%,出租的成本及稅費為有效總收益的25%,經(jīng)營期資本化率為8%。估計購買該在建工程后于建成時應(yīng)獲得正常投資利潤為5200000元。試?yán)蒙鲜鲑Y料以動態(tài)方式估計該在建工程于1998年5月31日的正??們r格。(15分)《房地產(chǎn)估價》習(xí)題集(五)一、單選題(共25分,每題1分)1、現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約,其中政府的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。A、建筑技術(shù)B、土地權(quán)利設(shè)置C、相鄰關(guān)系D、土地使用管制2、一廠房建成后8年被改造為超級市場,并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為40年,建筑物的經(jīng)濟壽命為50年,則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為()。A、40B、42C、48D、503、按建筑面積分?jǐn)偡椒?,計算土地占有份額的公式為()。某部分占有的土地份額=該部分建筑面積/總建筑面積某部分占有的土地份額=該部分建筑面積×土地總價/總建筑面積某部分占有的土地份額=土地總價/該部分享有的地價額某部分占有的土地份額=該部分建筑面積/總建筑面積/土地總價4、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù),它們之間的關(guān)系為()。A、有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù)B、有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)C、有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實際經(jīng)過年數(shù)5、甲土地的樓面地價2000元/平方米,建筑容積率為5,乙土地的樓面地價1500元/平方米,建筑容積率為7,若兩塊土地的面積等其他條件相同,其總價相比有()。A、甲等于乙;B、甲大于乙C、甲小于乙D、難以判斷6、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年,乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年,假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同,若采用直線法計算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較,則()。A、甲大于乙;B、甲小于乙C、甲等于乙D、難以判斷7、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點:由此接近道路的方向,地價逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向,地價()。A、逐漸降低B、逐漸升高C、可視為基本不變D、為零8、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價的不同點是()。A、估價時點不同B、交易日期不同C、估價目的不同D、估價對象的狀況不同9、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時,除有租約限制的以外,應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r依據(jù)。A、類似房地產(chǎn)的客觀B、類似房地產(chǎn)的實際C、類似房地產(chǎn)的最高D、類似房地產(chǎn)的最低10、購買某類房地產(chǎn),通常低押貸款占七成,抵押貸款的年利率為6%,自有資本要求的年收益率為9%,該類房地產(chǎn)的資本化率為()%。A、6.0B、6.9C、8.8D、9.011、估價上的折舊注重的是()。A、原始取得價值的減價修正B、原始取得價值的攤銷與回收C、重置價值的攤銷與回收D、價值的減價修正12、某套建筑面積為100平方米、每平方米建筑面積2000元的住宅,其實際會款方式為首付5萬元,余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年,還款方式為按月等額支付,貸款年利率為5%。該套住宅的實際價格為()萬元。A、18.25B、20.00C、21.58D、22.0013、收益法中的運營費用率是指()。A、運營費用與潛在毛收入之比B、運營草帽用與總收益之比C、運營費用與凈收益之比D、運營費用與有效毛收入之比14、在評估投資價值時,折現(xiàn)率是()。A、社會一般的收益率B、收益法中的資本化率C、投資者要求的滿意收益率D、投資者要求的最低收益率15、區(qū)位是指地球上()空間方位和距離上的關(guān)系。A、某一事物B、某房地產(chǎn)C、某一事物與其他事物D、各種事物16、特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價方法是()。A、成本法B、假設(shè)開發(fā)法C、收益法D、比較法17、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠,其周邊多為新建的商品住宅,且銷售形勢良好,根據(jù)城市規(guī)劃,該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評估工廠用地的公開市場價值,則應(yīng)按()進(jìn)行評估。A、工業(yè)廠房B、工業(yè)用地C、商品住宅D、商住用地18、房地產(chǎn)估價的合法原則是針對于()來講的。A、估價機構(gòu)B、估價人員C、估價對象D、估價方法19、資本化率構(gòu)成中,流動性補償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?。A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B、估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C、估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益速度D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度20、預(yù)計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變,但開發(fā)成本趨升,供給量趨增,則預(yù)計其價格會()。A、上升B、下降C、不變D、升降難定21、收益乘數(shù)法是將估價對象一年的某種收益,乘以相應(yīng)的()來求取其價值的方法。A、資本化率B、收益率C、收益乘數(shù)D、利息率22、建筑物的所有權(quán)可以分為獨有、共有和()三種。A、區(qū)分共有B、區(qū)分所有C、公有D、私有23、某宗土地50年使用權(quán)的價格為1000萬元,現(xiàn)探測其地下有銅礦資源,該銅礦資源的價值為500萬元。若土地資本化率為7%,則該宗土地30年使用權(quán)的價格為()。A、899B、1000C、1349D、150024、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元,此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元,該類房地產(chǎn)的資本化率為8%,該房地產(chǎn)的價格為()萬元。A、225.00B、237.50C、381.25D、395.8325、某宗房地產(chǎn),已知建筑物的重置價格為每平方米1000元,成新率為70%,房地產(chǎn)凈收益為每平方米140元,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%。則該房地產(chǎn)的價格為()元/平方米。A、1700B、2000C、2100D、2400二、多選題(共10題,每題2分)1、假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括()。A、前期B、建造期C、租售期D、保修期2、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有()。A、房地產(chǎn)具有獨一無二性B、政府部門要求估價C、房地產(chǎn)價值較大D、估價人員要求估價3、下列估價中宜采用假設(shè)開發(fā)法的有()。A、拆遷補償估價B、在建工程估價C、出讓地塊估價D、房改售房估價4、在成本法中,直接成本利潤率的計算基數(shù)包括()。A、土地取得成本B、開發(fā)成本C、管理費用D、銷售費用5、基本完好房的成新度可以是()。A、五成B、六成C、七成D、八成6、收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用,如前者不包含()。A、所得稅B、土地推提費C、改擴建費用D、房屋火災(zāi)保險費7、應(yīng)用路線價法制作深度價格修正率的要領(lǐng)有()。A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B、將標(biāo)準(zhǔn)深度分為若等份C、制定容積率修正系數(shù)D、制定單獨深度價格修正率8、搜集交易實例時應(yīng)搜集交易實例的()等。A、成交價格B、議價時間C、成交日期D、付款方式9、地價區(qū)段是將()地塊相連的土地加以圈圍而形成的區(qū)域。A、用途相似B、級別相同C、房價相近D、地價相近10、建筑物的重新購建價格是()的價格。A、扣除折舊后B、估價時點時C、客觀D、建筑物全新狀態(tài)下三、判斷題(共15分,每題1分)1、地價是地租的資本化。()2、成本法不適宜評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格。()3、兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn),如果權(quán)益不同,價值可能有很大不同;而如果權(quán)益相同,則價值不可能有很大不同。()4、即使在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū),比較法也并非完全有效。()5、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售,持有期的年凈收益預(yù)測為216萬元,出售時的價格減去銷售稅費后的凈值預(yù)測為5616萬元,資本化率為8%,則該寫字樓目前的收益價格估計為5200萬元。()6、在同一地區(qū)、同一時期的房地產(chǎn),其資本化率相同。()7、在比較法中,可采用長期趨勢法對可比實例價格進(jìn)行交易日期修正。()8、同一宗房地產(chǎn)在不同估價目的下所得的評估價值也應(yīng)近似。()9、建筑物的經(jīng)濟折舊是建筑物因功能性落后所導(dǎo)致的價值貶值。()10、估價報告的有效期也是估價的責(zé)任期。()11、對于難以用數(shù)學(xué)模型度量的房地產(chǎn)價格影響因素,在估價結(jié)果中可以不予反映。()12、交易雙方自愿成交的價格屬于正常成交價格。()13、房地產(chǎn)估價時,實地勘察應(yīng)由估價人員獨立完成。()14、從估價角度看,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)獲得的利潤要與其自有資金應(yīng)得的利息分開。()15、設(shè)某城市房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%?,F(xiàn)某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/平方米,則賣方出售期房地產(chǎn)實得收入為2350元/平方米,買方購買該房地產(chǎn)實際付出為2575元/平方米。四、計算題(共4題,40分)1、某宗房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元,預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平,2004年10月轉(zhuǎn)售時的價格比2001年10月上漲10%,轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%,試測算該宗房地產(chǎn)2001年10月的價格。(5分)2、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),經(jīng)濟壽命為50年,有效經(jīng)過年限為8年。經(jīng)調(diào)查測算,現(xiàn)在重新建筑全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元(建設(shè)期為2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均為均勻投入),管理費用為建筑成本的3%,年利息率為6%,銷售稅費為50萬元。開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元;裝修的重置價格為200萬元,平均壽命為5年,已使用2年;設(shè)備的重置價格為110萬元,平均壽命為10年,已使用8年。假設(shè)殘值率均為零。試計算該建筑物的折舊總額。(8分)3、某在建工程于2001年3月1日,用地總面積2000平方米,建筑容積率5.1,用途為公寓。土地使用年限為50年,從2001年3月1日起計。土地取得費用為樓面地價每平方米1000元,該公寓正常建設(shè)期為2年,建設(shè)費用為每平方米建筑面積2500元,至2001年9月已完成主體封頂,已投入了建設(shè)費用的45%。估計該公寓可按期建成,建成后即可出租??沙鲎饷娣e的月租金為每平方米80元,可出租面積為建筑面積的65%,正常出租率為80%,出租期間運營費用率為30%。又知當(dāng)?shù)刭徺I在建工程應(yīng)繳納的稅費為購買價格的5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程于2001年9月1日的正常購買總價和按建成后的建筑面積折算的單價。假定資本化率為8%,折現(xiàn)率為14%。(12分)4、為評估某寫字樓2001年10月1日的正常市場價格,估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例,有關(guān)資料如下:(1)可比實例的成交價格與成交日期可比實例A可比實例B可比實例C成效價格(元/平方米)600058006120成交日期2001年4月1日2001年2月1日2001年5月1日(2)交易情況分析判斷可比實例A可比實例B可比實例C交易情況+3%-1%+2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為基準(zhǔn),正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度,負(fù)值表示低于其正常價格的幅度。(3)調(diào)查獲知該類寫字樓的價格,2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%,2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。(4)房地產(chǎn)狀況分析判斷可比實例A可比實例B可比實例C因素1+2%+2%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地產(chǎn)狀況中的三個因素對價格影響的重要程度是:因素1是因素3的4倍,因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度,負(fù)值表示劣于估價對象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2001年10月1日的正常市場價格(如需計算平均值,采用簡單算術(shù)平均法)。(15分)《房地產(chǎn)估價》習(xí)題集(六)
一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符題意,請在答題卡上涂其相應(yīng)的編號。)
1、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞。下列距離中越來越受重視的是(
)。
A、空間直線距離
B、交通路線距離
C、交通時間距離
D、至市中心距離
2、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格,選取了可比實例甲,其成交價格為3000元/m2,成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進(jìn)行交易日期修正后的價格為(
)元/m2。
A、3214
B、
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