房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集

《房地產(chǎn)估價(jià)》習(xí)題集二OO八年三月《房地產(chǎn)估價(jià)》習(xí)題集（一）一、單項(xiàng)選擇題（共15小題，每小題1分。每小題的備選答案中，只有一個(gè)答案最符合題意，請(qǐng)將其編號(hào)填入相應(yīng)括號(hào)里）1、樓面地價(jià)=土地單價(jià)/（）。A、建筑層數(shù)；B、建筑覆蓋率；C、綠地率；D、建筑容積率。2、某一房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，主要取決于（）供求狀況。A、本地區(qū)房地產(chǎn)的；B、全國(guó)房地產(chǎn)的；C、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的；D、本類房地產(chǎn)的。3、完好房的成新度一般為（）。A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。4、其他條件相同，期房?jī)r(jià)格一般（）現(xiàn)房?jī)r(jià)格。A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。5、用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，通常要對(duì)比較實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易情況、交易日期、（）、個(gè)別因素修正。A、環(huán)境因素；B、質(zhì)量因素；C、區(qū)域因素；D、新舊程度。6、對(duì)比較實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正時(shí)，最適宜采用（）。A、一般物價(jià)指數(shù)；B、建筑材料價(jià)格指數(shù)；C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；D、定額調(diào)整系數(shù)。7、用成本法估價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)值等于（）。A、房屋重置價(jià)格—折舊年限×尚可使用年限；B、房屋重置價(jià)格—折舊年限×耐用年限；C、房屋重置價(jià)格×成新度；D、房屋重置價(jià)格—年折舊額。8、用成本法評(píng)估新建房地價(jià)格的基本公式為：新建房地價(jià)格=取得土地費(fèi)用+（）+正常利稅。A、拆遷費(fèi)用；B、建造建筑物費(fèi)用；C、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；D、市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。9、土地價(jià)格=[房地純收益-（）]/土地還原利率A、土地純收益；B、建筑物價(jià)格×建筑物還原利率；C、建筑物總收益；D、房地費(fèi)用。10、從理論上講，獲取純收益的可靠性越低，選用的還原利率應(yīng)（）。A、越高；B、越低；C、不變；D、越可靠。11、某房地產(chǎn)正常年純收益為6000元，當(dāng)前銀行年利率為10%，購(gòu)買年為8，估價(jià)應(yīng)為（）元。A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。12、收益法公式成立的條件是（）。A、a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零；B、a每年不變、無(wú)限年期、r每年不變且大于零；C、a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零；D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零。13、某臨街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，總價(jià)為100萬(wàn)元。根據(jù)四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價(jià)格應(yīng)為（）萬(wàn)元。A、50；B、70；C、30；D、40。14、某房地產(chǎn)1992年1月1日的價(jià)格為1000元/平方米，1992年到1995年年平均上漲10%，用長(zhǎng)期趨勢(shì)法評(píng)估，該房地產(chǎn)1996年1月1日的價(jià)格應(yīng)為（）元/平方米。A、1611；B、1331；C、1464；D、1400。15、同一建筑物若使用性質(zhì)不同，其年折舊額由大到小的排列順序?yàn)椋ǎ?。A、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房；B、非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房；C、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房；D、非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)將其編號(hào)填入各題的相應(yīng)括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選或多選均不得分；少選但選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、估價(jià)上真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格是指（）。A、交易雙方均接受的價(jià)格；B、對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)上合理的價(jià)格；C、正常交易情況下形成的價(jià)格；D、政府規(guī)定或希望的價(jià)格。2、運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求（）。A、與估價(jià)對(duì)象具有類似性；B、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；C、交易雙方有經(jīng)濟(jì)關(guān)系；D、成交價(jià)格是單價(jià)。3、房屋估價(jià)時(shí)，確定其面積的依據(jù)有（）。A、房屋所有權(quán)證所載面積；B、房屋現(xiàn)有實(shí)際面積（當(dāng)實(shí)際面積大于房屋所有權(quán)證所載面積時(shí)）；C、建筑竣工圖所載面積（當(dāng)房屋已竣工驗(yàn)收合格，尚未辦理房屋所有權(quán)證時(shí)）；D、房屋買賣合同所載面積。4、運(yùn)用成本法評(píng)估房屋價(jià)格時(shí)，影響估價(jià)結(jié)論準(zhǔn)確性的因素有（）。A、估價(jià)人員所確認(rèn)的房屋成新度的準(zhǔn)確性；B、會(huì)計(jì)報(bào)表中房屋計(jì)提折舊的原始記錄的完備性；C、房屋結(jié)構(gòu)類型確認(rèn)的正確與否；D、房屋重置價(jià)格的準(zhǔn)確性。5、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，影響估價(jià)結(jié)論準(zhǔn)確性的因素有：（）A、總收益的準(zhǔn)確性；B、費(fèi)用及扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確性；C、基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性；D、還原利率的準(zhǔn)確性。6、根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋（）的完好、損壞程度來(lái)劃分的。A、結(jié)構(gòu)；B、設(shè)備；C、設(shè)計(jì)；D、裝修。7、對(duì)一宗房地產(chǎn)同時(shí)采用三種不同方法估價(jià)，計(jì)算出三個(gè)價(jià)格，（）。A、這三個(gè)價(jià)格應(yīng)是相等的；B、最后評(píng)估價(jià)格可采用這三個(gè)價(jià)格的平均值；C、可采用這三個(gè)價(jià)格中的某一個(gè)作為最終評(píng)估價(jià)格；D、在這三個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)上，估價(jià)人員根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行修正，確定一個(gè)評(píng)估價(jià)格。8、受理估價(jià)委托時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)明確的估價(jià)基本事項(xiàng)有：（）。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；B、估價(jià)目的；C、估價(jià)對(duì)象；D、估價(jià)原則。9、用路線價(jià)法估價(jià)時(shí)，遇有下列臨街地，需進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正：（）。A、路角地；B、一面臨街的長(zhǎng)方形地；C、梯形地；D、一面臨街的三角型地。10、以下說(shuō)法是錯(cuò)誤的：（）A、只有經(jīng)房地產(chǎn)所有權(quán)人要求，才能對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；B、只有經(jīng)房地產(chǎn)使用權(quán)人要求，才能對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；C、只有經(jīng)房地產(chǎn)抵押人要求，才能對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；D、只要經(jīng)房地產(chǎn)抵押權(quán)人要求，就可以對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。三、判斷題（共10小題。每小題1分。在相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)填入判斷結(jié)果。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。（）2、同一宗房地產(chǎn)，其房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格。（）3、同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格與租金之間存在轉(zhuǎn)換關(guān)系。（）4、遵循房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，即估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評(píng)估資格。（）5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一定是現(xiàn)在，也可以是過(guò)去或未來(lái)。（）6、用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，對(duì)比較實(shí)例為拍賣、招標(biāo)的價(jià)格，需進(jìn)行交易情況修正。（）7、成本估價(jià)法又稱重置成本法。（）8、綜合還原利率=土地還原利率+建筑物還原利率。（）9、購(gòu)買年不是預(yù)期可獲得收益的年限。（）10、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ锏脑靸r(jià)分?jǐn)偹纪恋厣稀＃ǎ┧?、填空題（共10空，每空1分，請(qǐng)?jiān)诳瞻滋幪钌献钋‘?dāng)?shù)膬?nèi)容）1、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的主要原則有：合法原則，（），供求原則；替代原則，（），公平原則。2、估價(jià)機(jī)構(gòu)完成委托估價(jià)后提供給委托人的“產(chǎn)品”，通常稱為（）。3、市場(chǎng)比較法所依據(jù)的是（）原理。4、成本法計(jì)算建筑物重新建造完全價(jià)值的方法通常分為三種，即：凈計(jì)法，（），立方法。5、在收益法中，純收益確定后，還原利率越高，收益價(jià)格（）。6、建筑物的重新建造成本分為重建成本和重置成本兩種，普通建筑物估價(jià)時(shí)適用（）。7、估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著本質(zhì)的區(qū)別，在估價(jià)上C為（），它通常隨著估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同而（）。8、在路線價(jià)法中，普通臨街宗地價(jià)格的計(jì)算公式為：宗地總價(jià)=路線價(jià)×（）×宗地面積。五、問(wèn)答題（共1題，10分）試述成本法與收益法的區(qū)別。六、計(jì)算題（共3小題，第1小題8分，第2小題12分，第3小題15分。）1、有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)16萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新取得該土地每平方米需600元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，于8年前建成交付使用，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)每平方米500元，現(xiàn)時(shí)造價(jià)同類建筑物每平方米需1000元，估計(jì)該建筑物尚可使用32年，殘值率為5%。試選用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。2、某賓館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該賓館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)14萬(wàn)元；當(dāng)時(shí)同檔次賓館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)還原利率為10%。試選用所給資料估計(jì)該賓館的價(jià)格。3、需要評(píng)估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價(jià)格。獲知該宗土地總面積500平方米，建筑容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該土地后建造該類商品住宅的建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為每平方米800元，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的8%，第一年投入60%的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用，第二年投入40%的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用；貸款年利息率為10%；銷售稅費(fèi)為未來(lái)樓價(jià)的6%；投資利潤(rùn)率（利息不計(jì)利潤(rùn)）為20%；該商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出時(shí)的價(jià)格平均每平方米2500元。試?yán)盟o資料用動(dòng)態(tài)方式估計(jì)該宗土地在1995年9月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為10%）。《房地產(chǎn)估價(jià)》習(xí)題集（二）一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將其編號(hào)填入各題的相應(yīng)括號(hào)內(nèi)）1、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價(jià)格會(huì)（）。A、 上升；B、下降；C、不變；D、升降難定2、殘余法是依據(jù)（）價(jià)格。A、土地收益求取土地；B、建筑物收益求取建筑物；C、房地收益求取土地或建筑物；D、房地收益單獨(dú)求取土地或建筑物3、用成本法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，應(yīng)選取（）成本作為評(píng)估依據(jù)。A、該宗房地產(chǎn)的實(shí)際；B、類似房地產(chǎn)的客觀；C、類似房地產(chǎn)的最高；D、類似房地產(chǎn)的最低。4、對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，（）。A、房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格—建筑物的折舊；B、建筑物價(jià)格=房地價(jià)格—土地價(jià)格；C、土地價(jià)格=房地價(jià)格—建筑物價(jià)格—建筑物的折舊；D、房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格+建筑物的折舊5、有甲乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬(wàn)元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬(wàn)元，如果甲地塊的使用權(quán)人購(gòu)買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人索要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（）。A、50萬(wàn)元；B、55萬(wàn)元；C、60萬(wàn)元；D、60萬(wàn)元以上6、理論上“八項(xiàng)因素”構(gòu)成的房租通常稱為（）。A、市場(chǎng)租金；B、商品租金；C、理論租金；D、成本租金。7、用成本法評(píng)估新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格的基本公式為：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地費(fèi)用+（）+政常利稅A、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；C、公共配套設(shè)施費(fèi)；D、開(kāi)發(fā)土地所需費(fèi)用8、（）限制了估價(jià)報(bào)告書(shū)的用途。A、估價(jià)方法；B、估價(jià)目的；C、估價(jià)原則；D、估價(jià)日期。9、在路線價(jià)法中，（）只需根據(jù)深度百分率即可計(jì)算地價(jià)，不必制定相應(yīng)的修正率。A、一面臨街矩形地；B、一面臨街三角形地；C、一面臨街梯形地；D、一面臨街不規(guī)則形地10、在評(píng)估期房?jī)r(jià)格時(shí)，（）。A、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）的狀態(tài)；B、估價(jià)對(duì)象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀況；C、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（未來(lái)）的狀況；D、估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）的狀態(tài)11、一般損壞房的成新度為（）。A、4-6成；B、5-7成；C、4-5成；D、5-6成12、一宗房地產(chǎn)交易能夠達(dá)成的充分條件是（）。A、買方愿意付出的最低價(jià)格小于賣方愿意接受的最高價(jià)格；B、買方愿意付出的最高價(jià)格小于賣方愿意接受的最低價(jià)格；C、買方愿意付出的最高價(jià)格大于賣方愿意接受的最低價(jià)格；D、買方愿意付出的最低價(jià)格小于賣方愿意接受的最低價(jià)格。13、某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50%，樓面地價(jià)100元/平方米，則其土地單價(jià)為（）元/平方米。14、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值100萬(wàn)元，其中土地價(jià)值30萬(wàn)元，通過(guò)抵押獲得貸款60萬(wàn)元。若投?；馂?zāi)險(xiǎn)，其投保價(jià)值為（）萬(wàn)元。15、某建筑物，經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)尚可使用30年，無(wú)殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（）%。A、100；B、70；C、60；D、4016、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬(wàn)元，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、323；B、275；C、273；D、258。17、某宗房地產(chǎn)，純收益每年50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（）萬(wàn)元。18、某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10%，購(gòu)買者自有資本要求的年收益率12%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）%。A、10.6；B、11.4；C、11.2；D、10.8。19、某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬(wàn)元，年總費(fèi)用40萬(wàn)元，資本化率12%，出讓時(shí)的土地使用權(quán)年限50年，現(xiàn)已使用了5年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為（）萬(wàn)元。A、833．33；B、830.45；C、828.25；D、827.64。20、某前后臨街總深度30米的矩形地，前街路線價(jià)20000元/平方米，后街路線價(jià)1000元/平方米，若按重疊價(jià)值估價(jià)法，其前街影響深度為（）米。A、10；B、15；C、20；D、30二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)將其編號(hào)填入各題的相應(yīng)括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選或多選均不得分；少選但選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、估價(jià)報(bào)告書(shū)的內(nèi)在質(zhì)量包括（）。A、估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性；B、文字表述水平；C、估價(jià)方法選擇的正確性；D、參數(shù)確定的合理性。2、房地產(chǎn)交易中的特殊交易情形包括（）。A、交易雙方曾經(jīng)有過(guò)業(yè)務(wù)聯(lián)系；B、購(gòu)買相鄰房地產(chǎn)；C、交易稅費(fèi)由買方承擔(dān)；D、賣方不了解市場(chǎng)行情。3、求取建筑物重新建造成本的方法有（）。A、指數(shù)調(diào)整法；B、實(shí)際觀察法；C、工料測(cè)量法；D、分部分項(xiàng)法。4、建筑物的物質(zhì)折舊包括（）。A、有形損耗；B、正常使用的磨損；C、功能折舊；D、意外的破壞損毀。5、下列說(shuō)法正確的是（）。A、可比實(shí)例肯定是交易實(shí)例；B、交易實(shí)例肯定是可比實(shí)例；C、可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例；D、交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例。6、各類房屋的殘值率一般為（）。A、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)3%；B、磚木結(jié)構(gòu)一等6%；C、磚混結(jié)構(gòu)一等0%；D、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)0%。7、下列說(shuō)法正確的是（）。A、購(gòu)買年是利息率的倒數(shù)；B、購(gòu)買年法是地租資本化的另一種表現(xiàn)；C、購(gòu)買年法實(shí)質(zhì)是一種收益法；D、購(gòu)買年法實(shí)際是預(yù)計(jì)的可獲收益的年限。8、地價(jià)區(qū)段是根據(jù)（）的原則來(lái)劃分的。A、形狀相似；B、用途相似；C、地價(jià)相近；D、地段相連。9、某宗房地產(chǎn)欲出售，其評(píng)估價(jià)格為100萬(wàn)元，最后實(shí)際成交價(jià)格為150萬(wàn)元，這可能是（）。評(píng)估價(jià)格公平合理，成交價(jià)格不公平合理；B、評(píng)估價(jià)格不公平合理，成交價(jià)格公平合理；C、評(píng)估價(jià)格和成交價(jià)格都公平合理；D、評(píng)估價(jià)格和成交價(jià)格都不公平合理。10、估價(jià)時(shí)計(jì)算地租量須把握（）A、土地是在最佳用途下使用的；B、土地是由最有能耐的人使用的；C、土地是在最粗放利用下使用的；D、土地是在最佳集約利用下使用的。三、判斷題（共10題，每題1分。請(qǐng)?jiān)诟黝}后的相應(yīng)括號(hào)內(nèi)填入判斷結(jié)果，用“V”表示正確，作“X”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。）1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法可用于拆遷補(bǔ)償估價(jià)。（）2、同一建筑物在不同時(shí)期的重置成本是相同的。（）3、房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)與其當(dāng)前價(jià)位的高低可以無(wú)關(guān)。（）4、若估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象的狀況卻可以是現(xiàn)在、過(guò)去或未來(lái)的。（）5、城市中現(xiàn)有一塊空地，目前沒(méi)有任何收益，因而不能用收益法估價(jià)。（）6、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，故其權(quán)益在估價(jià)中要比物質(zhì)實(shí)體更重要。（）7、長(zhǎng)期趨勢(shì)法即可以用于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格及其走向，也可以用于尋找交易日期修正系數(shù)。（）8、不論估價(jià)目的如何，委托方所委托的估價(jià)對(duì)象的范圍，必須是估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的范圍。（）9、人口高密度地區(qū)，必定導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的求大于供，供給相對(duì)匱乏，因而該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然超高。（）10、某宗房地產(chǎn)，收益年期無(wú)限，預(yù)計(jì)每年的總收益穩(wěn)定為16萬(wàn)元，總費(fèi)用未來(lái)第一年為8萬(wàn)元，此后每年遞增2%。該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為60萬(wàn)元。（）四、填空題（共10個(gè)空格，每個(gè)空格1分。請(qǐng)?jiān)诟黝}的空格處填入最恰當(dāng)?shù)膬?nèi)容）1、房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，估價(jià)實(shí)質(zhì)是模擬（）的價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)。2、房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、（）、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度來(lái)劃分的。3、認(rèn)清房地產(chǎn)的單位價(jià)格，主要是認(rèn)清其貨幣單位、（）、面積含義。4、一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)符合下列三方面要求：（1）有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)；（2）有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；（3）（）。5、在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中，重新建造成本是假設(shè)在（）重新建造或購(gòu)置全新?tīng)顟B(tài)的舊有房地產(chǎn)時(shí)所必要的成本或價(jià)格。6、資本化率=（）+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。7、某商店?duì)I業(yè)面積為建筑面積的55%，單位營(yíng)業(yè)面積的年租金720元/平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為（）。8、將某成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的各項(xiàng)必要費(fèi)用及正常利稅為300元/平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，則可轉(zhuǎn)讓土地的成本價(jià)為（）元/平方米。9、某宗土地面積250平方米，其上附有建筑面積為200平方米的建筑物，該建筑物的外觀及設(shè)備均已過(guò)時(shí)，需拆除重建，估計(jì)每建筑平方米拆遷費(fèi)300元、殘值50元，則該土地的減價(jià)修正額為（）。10、某類商品房平均售價(jià)1994年初為2500元/平方米，1996年初漲至3025元/平方米，則其價(jià)格的年平均上漲幅度為（）%。五、計(jì)算題（共4題，第1題5分，第2題8分，第3題12分，第4題15分。要求列出算式和計(jì)算步驟，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的，不得分。計(jì)算題精度要求為：中間計(jì)算過(guò)程保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，最終計(jì)算結(jié)果取整到個(gè)位。）1、某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時(shí)重置價(jià)格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計(jì)該建筑物的出時(shí)總價(jià)和單價(jià)。2、某公寓共有3層，每層建筑面積均為1000平方米，其房地產(chǎn)單價(jià)平均為1100元/平方米，底層的單價(jià)比第二層的單價(jià)低150元，第二層的單價(jià)比第三層的單價(jià)高150元。試按房地產(chǎn)價(jià)值分?jǐn)偡椒ù_定第二層的土地占有份額。3、某宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得總收益55萬(wàn)元，需支出總費(fèi)用30萬(wàn)元。在附近選取了A、B、C、D四宗類似房地產(chǎn)，其價(jià)格及純收益如下表。試用所給資料估計(jì)該宗房地產(chǎn)的價(jià)格（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。類似房地產(chǎn)價(jià)格（萬(wàn)元）純收益（萬(wàn)元/年）ABCD252294238166303528204、需要評(píng)估某商品住宅在1996年11月1日的正常價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格成交日期交易情況區(qū)域因素個(gè)別因素5000人民幣元/平方米1995年8月1日-1%+2%0%560美元/平方米1996年1月1日0%+3+1530美元/平方米1996年5月1日+2%0%-2%上表交易情況中，負(fù)值表示低于正常價(jià)格的幅度，正值表示高于正常價(jià)格的幅度。區(qū)域因素、個(gè)別因素中，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度。另知1995年8月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣；1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月下降1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)》習(xí)題集（三）一、單項(xiàng)選擇題（共25分，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）1某開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)某別墅時(shí)，為增加利潤(rùn)提高了建筑密度和容積率，但結(jié)果反而使其別墅的價(jià)格下降，這是因?yàn)椋ǎ篈、市場(chǎng)不景氣；B、該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差；C、該別墅區(qū)的單位開(kāi)發(fā)成本降低；D、開(kāi)發(fā)商獲得滿意的利潤(rùn)即可2購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%。若該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為（）%。A、15；B、15.7C、12.6D、11.63選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)注意所謂地點(diǎn)的同一性或類似性，是指所選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于（）A、同一地區(qū)；B、同一城市；C、同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；D、A或C。4某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)t、尚可使用年數(shù)n之間的關(guān)系為（）A、N=t+n；B、N<t+n；C、N>t+n；D、A、B、C都有可能5、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)（）的價(jià)格。開(kāi)發(fā)成本；B、權(quán)益；C、物質(zhì)實(shí)體；D、B或C。6、甲土地的單價(jià)2100元/平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價(jià)1500元/平方米，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價(jià)相比有（）A、甲的等于乙的；B、甲的高于乙的；C、甲的低于乙的；D、難以判斷7、用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)格時(shí)，折舊注重的應(yīng)是建筑物價(jià)值的（）。收回；B、攤銷；C、減損；D、補(bǔ)償8、某宗房地產(chǎn)，其建筑物的各層建筑面積相等，建筑層數(shù)為5層，建筑密度為50%，土地單價(jià)為2500元/平方米，則其樓面地價(jià)為（）元/平方米。500；B、2500；C、1000；D、1250。9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的增加（）房地產(chǎn)的價(jià)格。A、必定提高；B、必定降低；C、不一定提高；D、不一定降低10、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟應(yīng)為（）A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；B、求取路線價(jià)；C、編制深度百分率表；D、劃分路線價(jià)區(qū)段11、房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度來(lái)劃分的，共分為（）。12、新建建筑物價(jià)格=（）+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅征地費(fèi)；B、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；C、地價(jià)款；D、零13、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為（）元/平方米。14、某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為（）%。A、76；B、80；C、81；D、8415、甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價(jià)為1050元/平方米，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年，單價(jià)為1100元/平方米，資本化率均為8%，實(shí)際上甲房地產(chǎn)的價(jià)格（）乙房地產(chǎn)的價(jià)格。A、高于；B、低于；C、等于；D、B或C16、某宗房地產(chǎn)采用三種估價(jià)方法得出的結(jié)果分別為820、850和900萬(wàn)元，若賦予的權(quán)重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、850；B、845；C、869；D、85717、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)期開(kāi)發(fā)后的樓價(jià)不可用（）求取。A、市場(chǎng)比較法；B、收益法；C、成本法；D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法18、一宗土地用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估其價(jià)格：在商業(yè)用途下的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，在居住用途下的估算結(jié)果為1000萬(wàn)元。城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途也可作居住用途，則該宗土地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為（）萬(wàn)元。A、800；B、1000；C、900；D、180019、采用（）求取的年折舊額每年遞減。成新折扣法；B、償債基金折舊法；C、年數(shù)總和法；D、直線折舊法20按直接比較法判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98,則其依據(jù)為()A、可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%；B、可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%；C、可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%；D、可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%；21、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為（）。A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)；B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外；C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)；D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)。22、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價(jià)值為50萬(wàn)元，建筑物重置價(jià)格為80萬(wàn)元，房地每年的純收益為11萬(wàn)元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、130．0；B、119.2；C、117.5；D、120.023、某寫(xiě)字樓剛建成，其建筑造價(jià)實(shí)際為1000萬(wàn)元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為600萬(wàn)元，附近類似寫(xiě)字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為2800元/平方米，則該寫(xiě)字樓中建筑物的合理市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為（）萬(wàn)元。A、800；B、900；C、1000；D、大于1000。24、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A、2487．75；B、2500；C、2511；D、2162.25。25、路線價(jià)法特別適應(yīng)于（）需要對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。A、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；B、土地課稅；C、土地收益測(cè)算；D、土地定級(jí)。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分；少選，但選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）1、一宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值為40萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為60萬(wàn)元，已抵押貸款45萬(wàn)元，作為某種目的的估價(jià)結(jié)果為55萬(wàn)元，則該估價(jià)目的可能是（）。A、買賣；B、抵押貸款；C、拆遷補(bǔ)償；D、保險(xiǎn)。2、下列各種價(jià)格中肯定是事實(shí)的有（）。A、不能作為可比實(shí)例的交易實(shí)例價(jià)格；B、可比實(shí)例價(jià)格；C、非公平市價(jià)；D、評(píng)估價(jià)格。3、用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，在估算利息時(shí)必須把握（）。A、計(jì)息方法；B、資本化率；C、計(jì)算周期；D、計(jì)息期。4、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)包括（）。A、明確估價(jià)對(duì)象；B、明確估價(jià)目的；C、明確估價(jià)日期；D、明確估價(jià)方法。5、房地產(chǎn)估價(jià)可在下列活動(dòng)中發(fā)揮作用（）。A、房地產(chǎn)出租；B、房地產(chǎn)保險(xiǎn)；C、房屋繼承、分割；D、房地產(chǎn)拍賣抵押。6、對(duì)確定資本化率有參考依據(jù)的有（）。A、折舊率；B、物價(jià)指數(shù)；C、銀行貼現(xiàn)率；D、投資回報(bào)率7、估價(jià)報(bào)告書(shū)的內(nèi)在質(zhì)量取決于（）。A、估價(jià)方法選擇的正確性；B、估價(jià)報(bào)告書(shū)的文字表述水平；C、估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性；D、估價(jià)報(bào)告書(shū)的格式。8、用成本法評(píng)估商品住宅的價(jià)格時(shí)，其中的土地價(jià)格可用（）求取。A、市場(chǎng)比較法；B、基準(zhǔn)地價(jià)修正法；C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法；D、成本法。9、某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價(jià)值8000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值3000萬(wàn)元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價(jià)值215萬(wàn)元，則按建筑面積和房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偹?jì)算的該人的土地占有份額為（）%。A、2.5；B、7.17；C、2.69、；D、3.0。10、某地區(qū)繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，土地的其他條件也大體相同。此時(shí)對(duì)于購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，空地的價(jià)格與附有建筑物的土地價(jià)格相比有（）。A、前者大于后者；B、前者低于后者；C、前者等于后者；D、不能比較。三、判斷題（共15分，每題1分。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1、房地產(chǎn)價(jià)格在某種意義上是客觀存在的，房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)人員給房地產(chǎn)定價(jià)，而應(yīng)是模擬市場(chǎng)的形成過(guò)程，將房地產(chǎn)價(jià)格顯示出來(lái)。2、某宗房地產(chǎn)的收益年限為無(wú)限年，預(yù)計(jì)其未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為30萬(wàn)元和8萬(wàn)元，此后每年的總收益和總費(fèi)用會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為275萬(wàn)元。3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為過(guò)去，估價(jià)時(shí)點(diǎn)卻可以是過(guò)去或現(xiàn)在、未來(lái)。4、現(xiàn)判定某可比實(shí)例的個(gè)別因素比估價(jià)對(duì)象的差2%，則可比實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)為100/102。5、某宗房地產(chǎn)1994年1月初的價(jià)格為1000元/平方米，1998年1月初的價(jià)格1400元/平方米。假設(shè)該類房地產(chǎn)1994年1月初至1998年1月初的價(jià)格變動(dòng)規(guī)律，為每年1月初的價(jià)格與上一年的同期價(jià)格的比值都十分接近，則預(yù)測(cè)該宗房地產(chǎn)1999年1月初的價(jià)格為1523元/平方米。（）6、購(gòu)買年是預(yù)期估價(jià)對(duì)象可獲得收益的年限。（）7、估價(jià)報(bào)告書(shū)的有效期是相對(duì)于估價(jià)作業(yè)日期而言的，而不是相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的。（）8、房地產(chǎn)雖然可以區(qū)分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面，但其價(jià)值的高低主要取決于其權(quán)益的大小。（）9、某宗房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為300萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)格為380萬(wàn)元。這意味著該評(píng)估價(jià)格不是客觀合理的。（）10、某宗房地產(chǎn)的土地總面積1000平方米，建筑總面積5000平方米，房地單價(jià)1800元/平方米，土地單價(jià)1500元/平方米，建筑物的重置價(jià)格2000元/平方米。九成新。這意味著該宗房地產(chǎn)不是處于最高最佳使用狀態(tài)。（）11、某商店的營(yíng)業(yè)面積為550平方米，建筑面積為1000平方米，單位營(yíng)業(yè)面積的年租金為720元/平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為400元/平方米。（）12、城市規(guī)劃影響土地價(jià)值，在一定程度上是合法原則的體現(xiàn)。（）13、房地產(chǎn)價(jià)格一般來(lái)說(shuō)是由供給和需求決定的，需求減少，則價(jià)格會(huì)下降。（）14、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法可同時(shí)用于評(píng)估在建工程的價(jià)格。（）15、償債基金折舊法的特點(diǎn)是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計(jì)算的年折舊額小。（）四、計(jì)算題（共40分，4題。作答時(shí)，每題要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）估某寫(xiě)字樓于1997年12月31日的正常價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格成交日期4800人民幣元/平方米1995年12月31日560美元/平方米1995年12月31日5000人民幣元/平方米1996年12月31日另調(diào)查獲知，當(dāng)?shù)卦擃悓?xiě)字樓1994年至1997年的價(jià)格指數(shù)分別為120、112、108、105（均以上年末為100），1995年12月底美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.5元人民幣，1997年12月底美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料對(duì)可比實(shí)例A、B、C的價(jià)格分別進(jìn)行交易日期修正（要求修正后的價(jià)格單位為人民幣元/平方米）。（5分）2、某賓館總建筑面積10000平方米；一層建筑面積2000平方米，其中500平方米為賓館大堂，1500平方米出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為賓館客房、會(huì)議室和自用辦公室。該賓館共有客房190間（建筑面積7600平方米），會(huì)議室2間（建筑面積200平方米），自用辦公室3間（建筑面積200平方米）；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房?jī)r(jià)為200元，年平均空置率為30%；會(huì)議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為每平方米建筑面積15000元，同檔次辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為每平方米建筑面積8000元。該賓館正常經(jīng)營(yíng)平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%。當(dāng)?shù)刭e館這種類型的房地產(chǎn)的資本化率為8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該賓館的正常總價(jià)格。（8分）3、某商場(chǎng)的土地使用權(quán)年限為40年，從1994年5月31日起計(jì)。該商場(chǎng)共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200、120元/平方米。出租的成本及稅費(fèi)為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估算該商場(chǎng)于1998年5月31日帶租約出售時(shí)的正?？們r(jià)格。（12分）4、某在建工程開(kāi)工于1997年11月31日，擬建為商場(chǎng)和辦公綜合樓；總用地面積3000平方米，土地使用權(quán)年限50年，從開(kāi)工之日起計(jì)；規(guī)劃建筑總面積12400平方米，其中商場(chǎng)建筑面積2400平方米，辦公樓建筑面積10000平方米；該工程正常施工期2年，建筑費(fèi)每平方米建筑面積2300元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%；至1998年5月31日已完成7層主體結(jié)構(gòu)，已投入總建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的36%，還需要投入總建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的64%（假設(shè)均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中）；貸款年利率為8.5%。預(yù)計(jì)該工程建成后商場(chǎng)即可租出，辦公樓即可售出；辦公樓售價(jià)為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；商場(chǎng)可出租面積的月租金為80元/平方米，建筑面積與可出租面積之比1：0.75，正常出租率為85%，出租的成本及稅費(fèi)為有效總收益的25%，經(jīng)營(yíng)期資本化率為8%。估計(jì)購(gòu)買該在建工程后于建成時(shí)應(yīng)獲得正常投資利潤(rùn)為5200000元。試?yán)蒙鲜鲑Y料以動(dòng)態(tài)方式估計(jì)該在建工程于1998年5月31日的正?？們r(jià)格。（15分）《房地產(chǎn)估價(jià)》習(xí)題集（四）一、單項(xiàng)選擇題（共25分，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）1直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示（）：A、價(jià)格；B、常數(shù)；C、價(jià)格變動(dòng)率；D、時(shí)間。2在市場(chǎng)比較法中，土地使用權(quán)年限修正屬于（）。A、交易情況；B、交易日期；C、區(qū)域因素；D、個(gè)別因素。3有在區(qū)位、檔次等方面相當(dāng)?shù)募?、乙兩出租?xiě)字樓，甲寫(xiě)字樓的建筑面積月租金為50元/平方米，不含物業(yè)管理費(fèi)；乙寫(xiě)字樓的建筑面積月租金為59元/平方米，含有物業(yè)管理費(fèi)。該類寫(xiě)字樓的物業(yè)管理費(fèi)為每平方米使用面積10元。甲、乙兩寫(xiě)字樓的租金比有（）A、甲高于乙；B、甲低于乙；C、甲等于乙；D、不可比。4甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實(shí)體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等方面兩者相當(dāng)，該兩宗房地產(chǎn)的價(jià)值比有（）A、甲大于乙；B、甲等于乙；C、甲小于乙；D、不可比。5、有一宗前后臨街的矩型地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為（）米。9；B、13.5；C、15；D、18。6、有一空置寫(xiě)字樓,目前不僅無(wú)收益,而且要繳納房產(chǎn)稅等,其收益價(jià)格估算可采用（）類似寫(xiě)字樓的客觀收益；B、市場(chǎng)比較法；C、該寫(xiě)字樓的實(shí)際收益；D、無(wú)法估算。7、某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)（）。取三者的平均值；B、取三者的中間值；C、任選其中之一；D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定。8、路線價(jià)估價(jià)法的第三個(gè)步驟為（）。A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；B、求取路線價(jià)；C、編制深度百分率表；D、劃分路線價(jià)區(qū)段。9、評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的資本化率越高，評(píng)估出的價(jià)格會(huì)（）。A、越高；B、越低；C、不變；D、符合客觀實(shí)際。10、某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，資本化率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、4858；B、5200；C、2700；D、6264。11、某估價(jià)事務(wù)所在1988年6月20日至7月10日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。A、1998年6月30日；B、現(xiàn)在；C、重新估價(jià)的作業(yè)日期；D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期。12、某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價(jià)格為1000美元/平方米，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價(jià)格為（）人民幣元/平方米。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。7935；B、8260；C、8290；D、7964。13、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、100；B、42；C、63；D、77。14、市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。A、1.05；B、0.95；C、0.98；D、1.03。15、有一宗房地產(chǎn)交易，成交價(jià)格為3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0.5%。其一次支付的實(shí)際成交價(jià)格為（）元/平方米。A、3000；B、2700；C、2914；D、250016、土地資本化率RL,建筑物資本化率RB，綜合資本化率RO三者之間的大小關(guān)系為（）。A、RL<RB<RO；B、RB<RL<RO；C、RL<RO<RB；D、RO<RL<RB17、與市場(chǎng)比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是（）。A、均衡原理；B、預(yù)期原理；C、競(jìng)爭(zhēng)原理；D、替代原理。18、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為下沉成交價(jià)格的6%和3%。某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/平方米，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A、2660；B、2294；C、2425；D、2427。19、某可比實(shí)例價(jià)格為2000元/平方米，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因素修正后的價(jià)格應(yīng)為（）元/平方米。區(qū)域因素123區(qū)域因素123權(quán)重0.50.30.2可比實(shí)例90100125估價(jià)對(duì)象1001001002000；B、1900；C、2100；D、1905。20建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分,該兩者的長(zhǎng)短關(guān)系有()A、自然壽命長(zhǎng)于或等于經(jīng)濟(jì)壽命；B、自然壽命小于或等于經(jīng)濟(jì)壽命；C、自然壽命等于經(jīng)濟(jì)壽命；D、無(wú)關(guān)21、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為（）。A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)；B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外；C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)；D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)。22、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價(jià)值為50萬(wàn)元，建筑物重置價(jià)格為80萬(wàn)元，房地每年的純收益為11萬(wàn)元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、130．0；B、119.2；C、117.5；D、120.023、某寫(xiě)字樓剛建成，其建筑造價(jià)實(shí)際為1000萬(wàn)元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為600萬(wàn)元，附近類似寫(xiě)字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為2800元/平方米，則該寫(xiě)字樓中建筑物的合理市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為（）萬(wàn)元。A、800；B、900；C、1000；D、大于1000。24、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A、2487．75；B、2500；C、2511；D、2162.25。25、路線價(jià)法特別適應(yīng)于（）需要對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。A、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；B、土地課稅；C、土地收益測(cè)算；D、土地定級(jí)。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分；少選，但選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）1、一宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值為40萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為60萬(wàn)元，已抵押貸款45萬(wàn)元，作為某種目的的估價(jià)結(jié)果為55萬(wàn)元，則該估價(jià)目的可能是（）。A、買賣；B、抵押貸款；C、拆遷補(bǔ)償；D、保險(xiǎn)。2、下列各種價(jià)格中肯定是事實(shí)的有（）。A、不能作為可比實(shí)例的交易實(shí)例價(jià)格；B、可比實(shí)例價(jià)格；C、非公平市價(jià)；D、評(píng)估價(jià)格。3、用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，在估算利息時(shí)必須把握（）。A、計(jì)息方法；B、資本化率；C、計(jì)算周期；D、計(jì)息期。4、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)包括（）。A、明確估價(jià)對(duì)象；B、明確估價(jià)目的；C、明確估價(jià)日期；D、明確估價(jià)方法。5、房地產(chǎn)估價(jià)可在下列活動(dòng)中發(fā)揮作用（）。A、房地產(chǎn)出租；B、房地產(chǎn)保險(xiǎn)；C、房屋繼承、分割；D、房地產(chǎn)拍賣抵押。6、對(duì)確定資本化率有參考依據(jù)的有（）。A、折舊率；B、物價(jià)指數(shù)；C、銀行貼現(xiàn)率；D、投資回報(bào)率7、估價(jià)報(bào)告書(shū)的內(nèi)在質(zhì)量取決于（）。A、估價(jià)方法選擇的正確性；B、估價(jià)報(bào)告書(shū)的文字表述水平；C、估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性；D、估價(jià)報(bào)告書(shū)的格式。8、用成本法評(píng)估商品住宅的價(jià)格時(shí)，其中的土地價(jià)格可用（）求取。A、市場(chǎng)比較法；B、基準(zhǔn)地價(jià)修正法；C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法；D、成本法。9、某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價(jià)值8000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值3000萬(wàn)元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價(jià)值215萬(wàn)元，則按建筑面積和房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偹?jì)算的該人的土地占有份額為（）%。A、2.5；B、7.17；C、2.69、；D、3.0。10、某地區(qū)繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，土地的其他條件也大體相同。此時(shí)對(duì)于購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，空地的價(jià)格與附有建筑物的土地價(jià)格相比有（）。A、前者大于后者；B、前者低于后者；C、前者等于后者；D、不能比較。三、判斷題（共15分，每題1分。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1、房地產(chǎn)價(jià)格在某種意義上是客觀存在的，房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)人員給房地產(chǎn)定價(jià)，而應(yīng)是模擬市場(chǎng)的形成過(guò)程，將房地產(chǎn)價(jià)格顯示出來(lái)。2、某宗房地產(chǎn)的收益年限為無(wú)限年，預(yù)計(jì)其未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為30萬(wàn)元和8萬(wàn)元，此后每年的總收益和總費(fèi)用會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為275萬(wàn)元。3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為過(guò)去，估價(jià)時(shí)點(diǎn)卻可以是過(guò)去或現(xiàn)在、未來(lái)。4、現(xiàn)判定某可比實(shí)例的個(gè)別因素比估價(jià)對(duì)象的差2%，則可比實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)為100/102。5、某宗房地產(chǎn)1994年1月初的價(jià)格為1000元/平方米，1998年1月初的價(jià)格1400元/平方米。假設(shè)該類房地產(chǎn)1994年1月初至1998年1月初的價(jià)格變動(dòng)規(guī)律，為每年1月初的價(jià)格與上一年的同期價(jià)格的比值都十分接近，則預(yù)測(cè)該宗房地產(chǎn)1999年1月初的價(jià)格為1523元/平方米。（）6、購(gòu)買年是預(yù)期估價(jià)對(duì)象可獲得收益的年限。（）7、估價(jià)報(bào)告書(shū)的有效期是相對(duì)于估價(jià)作業(yè)日期而言的，而不是相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的。（）8、房地產(chǎn)雖然可以區(qū)分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面，但其價(jià)值的高低主要取決于其權(quán)益的大小。（）9、某宗房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為300萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)格為380萬(wàn)元。這意味著該評(píng)估價(jià)格不是客觀合理的。（）10、某宗房地產(chǎn)的土地總面積1000平方米，建筑總面積5000平方米，房地單價(jià)1800元/平方米，土地單價(jià)1500元/平方米，建筑物的重置價(jià)格2000元/平方米。九成新。這意味著該宗房地產(chǎn)不是處于最高最佳使用狀態(tài)。（）11、某商店的營(yíng)業(yè)面積為550平方米，建筑面積為1000平方米，單位營(yíng)業(yè)面積的年租金為720元/平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為400元/平方米。（）12、城市規(guī)劃影響土地價(jià)值，在一定程度上是合法原則的體現(xiàn)。（）13、房地產(chǎn)價(jià)格一般來(lái)說(shuō)是由供給和需求決定的，需求減少，則價(jià)格會(huì)下降。（）14、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法可同時(shí)用于評(píng)估在建工程的價(jià)格。（）15、償債基金折舊法的特點(diǎn)是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計(jì)算的年折舊額小。（）四、計(jì)算題（共40分，4題。作答時(shí)，每題要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）估某寫(xiě)字樓于1997年12月31日的正常價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格成交日期4800人民幣元/平方米1995年12月31日560美元/平方米1995年12月31日5000人民幣元/平方米1996年12月31日另調(diào)查獲知，當(dāng)?shù)卦擃悓?xiě)字樓1994年至1997年的價(jià)格指數(shù)分別為120、112、108、105（均以上年末為100），1995年12月底美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.5元人民幣，1997年12月底美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料對(duì)可比實(shí)例A、B、C的價(jià)格分別進(jìn)行交易日期修正（要求修正后的價(jià)格單位為人民幣元/平方米）。（5分）2、某賓館總建筑面積10000平方米；一層建筑面積2000平方米，其中500平方米為賓館大堂，1500平方米出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為賓館客房、會(huì)議室和自用辦公室。該賓館共有客房190間（建筑面積7600平方米），會(huì)議室2間（建筑面積200平方米），自用辦公室3間（建筑面積200平方米）；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房?jī)r(jià)為200元，年平均空置率為30%；會(huì)議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為每平方米建筑面積15000元，同檔次辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為每平方米建筑面積8000元。該賓館正常經(jīng)營(yíng)平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%。當(dāng)?shù)刭e館這種類型的房地產(chǎn)的資本化率為8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該賓館的正?？們r(jià)格。（8分）3、某商場(chǎng)的土地使用權(quán)年限為40年，從1994年5月31日起計(jì)。該商場(chǎng)共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200、120元/平方米。出租的成本及稅費(fèi)為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估算該商場(chǎng)于1998年5月31日帶租約出售時(shí)的正?？們r(jià)格。（12分）4、某在建工程開(kāi)工于1997年11月31日，擬建為商場(chǎng)和辦公綜合樓；總用地面積3000平方米，土地使用權(quán)年限50年，從開(kāi)工之日起計(jì)；規(guī)劃建筑總面積12400平方米，其中商場(chǎng)建筑面積2400平方米，辦公樓建筑面積10000平方米；該工程正常施工期2年，建筑費(fèi)每平方米建筑面積2300元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%；至1998年5月31日已完成7層主體結(jié)構(gòu)，已投入總建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的36%，還需要投入總建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的64%（假設(shè)均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中）；貸款年利率為8.5%。預(yù)計(jì)該工程建成后商場(chǎng)即可租出，辦公樓即可售出；辦公樓售價(jià)為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；商場(chǎng)可出租面積的月租金為80元/平方米，建筑面積與可出租面積之比1：0.75，正常出租率為85%，出租的成本及稅費(fèi)為有效總收益的25%，經(jīng)營(yíng)期資本化率為8%。估計(jì)購(gòu)買該在建工程后于建成時(shí)應(yīng)獲得正常投資利潤(rùn)為5200000元。試?yán)蒙鲜鲑Y料以動(dòng)態(tài)方式估計(jì)該在建工程于1998年5月31日的正?？們r(jià)格。（15分）《房地產(chǎn)估價(jià)》習(xí)題集（五）一、單選題（共25分，每題1分）1、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A、建筑技術(shù)B、土地權(quán)利設(shè)置C、相鄰關(guān)系D、土地使用管制2、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）。A、40B、42C、48D、503、按建筑面積分?jǐn)偡椒?，?jì)算土地占有份額的公式為（）。某部分占有的土地份額=該部分建筑面積/總建筑面積某部分占有的土地份額=該部分建筑面積×土地總價(jià)/總建筑面積某部分占有的土地份額=土地總價(jià)/該部分享有的地價(jià)額某部分占有的土地份額=該部分建筑面積/總建筑面積/土地總價(jià)4、建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。A、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)B、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)C、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)5、甲土地的樓面地價(jià)2000元/平方米，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)1500元/平方米，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價(jià)相比有（）。A、甲等于乙；B、甲大于乙C、甲小于乙D、難以判斷6、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A、甲大于乙；B、甲小于乙C、甲等于乙D、難以判斷7、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)（）。A、逐漸降低B、逐漸升高C、可視為基本不變D、為零8、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價(jià)的不同點(diǎn)是（）。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同B、交易日期不同C、估價(jià)目的不同D、估價(jià)對(duì)象的狀況不同9、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r(jià)依據(jù)。A、類似房地產(chǎn)的客觀B、類似房地產(chǎn)的實(shí)際C、類似房地產(chǎn)的最高D、類似房地產(chǎn)的最低10、購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常低押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為（）%。A、6．0B、6.9C、8.8D、9.011、估價(jià)上的折舊注重的是（）。A、原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B、原始取得價(jià)值的攤銷與回收C、重置價(jià)值的攤銷與回收D、價(jià)值的減價(jià)修正12、某套建筑面積為100平方米、每平方米建筑面積2000元的住宅，其實(shí)際會(huì)款方式為首付5萬(wàn)元，余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實(shí)際價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、18.25B、20.00C、21.58D、22.0013、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是指（）。A、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與潛在毛收入之比B、運(yùn)營(yíng)草帽用與總收益之比C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與凈收益之比D、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比14、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是（）。A、社會(huì)一般的收益率B、收益法中的資本化率C、投資者要求的滿意收益率D、投資者要求的最低收益率15、區(qū)位是指地球上（）空間方位和距離上的關(guān)系。A、某一事物B、某房地產(chǎn)C、某一事物與其他事物D、各種事物16、特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價(jià)方法是（）。A、成本法B、假設(shè)開(kāi)發(fā)法C、收益法D、比較法17、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評(píng)估工廠用地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評(píng)估。A、工業(yè)廠房B、工業(yè)用地C、商品住宅D、商住用地18、房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)于（）來(lái)講的。A、估價(jià)機(jī)構(gòu)B、估價(jià)人員C、估價(jià)對(duì)象D、估價(jià)方法19、資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指（）。A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來(lái)凈收益速度D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度20、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開(kāi)發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)（）。A、上升B、下降C、不變D、升降難定21、收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的（）來(lái)求取其價(jià)值的方法。A、資本化率B、收益率C、收益乘數(shù)D、利息率22、建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和（）三種。A、區(qū)分共有B、區(qū)分所有C、公有D、私有23、某宗土地50年使用權(quán)的價(jià)格為1000萬(wàn)元，現(xiàn)探測(cè)其地下有銅礦資源，該銅礦資源的價(jià)值為500萬(wàn)元。若土地資本化率為7%，則該宗土地30年使用權(quán)的價(jià)格為（）。A、899B、1000C、1349D、150024、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、225.00B、237.50C、381.25D、395.8325、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/平方米。A、1700B、2000C、2100D、2400二、多選題（共10題，每題2分）1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)期包括（）。A、前期B、建造期C、租售期D、保修期2、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有（）。A、房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性B、政府部門要求估價(jià)C、房地產(chǎn)價(jià)值較大D、估價(jià)人員要求估價(jià)3、下列估價(jià)中宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的有（）。A、拆遷補(bǔ)償估價(jià)B、在建工程估價(jià)C、出讓地塊估價(jià)D、房改售房估價(jià)4、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（）。A、土地取得成本B、開(kāi)發(fā)成本C、管理費(fèi)用D、銷售費(fèi)用5、基本完好房的成新度可以是（）。A、五成B、六成C、七成D、八成6、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含（）。A、所得稅B、土地推提費(fèi)C、改擴(kuò)建費(fèi)用D、房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)7、應(yīng)用路線價(jià)法制作深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有（）。A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B、將標(biāo)準(zhǔn)深度分為若等份C、制定容積率修正系數(shù)D、制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率8、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集交易實(shí)例的（）等。A、成交價(jià)格B、議價(jià)時(shí)間C、成交日期D、付款方式9、地價(jià)區(qū)段是將（）地塊相連的土地加以圈圍而形成的區(qū)域。A、用途相似B、級(jí)別相同C、房?jī)r(jià)相近D、地價(jià)相近10、建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是（）的價(jià)格。A、扣除折舊后B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)C、客觀D、建筑物全新?tīng)顟B(tài)下三、判斷題（共15分，每題1分）1、地價(jià)是地租的資本化。（）2、成本法不適宜評(píng)估具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)格。（）3、兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大不同；而如果權(quán)益相同，則價(jià)值不可能有很大不同。（）4、即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，比較法也并非完全有效。（）5、某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的年凈收益預(yù)測(cè)為216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)后的凈值預(yù)測(cè)為5616萬(wàn)元，資本化率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格估計(jì)為5200萬(wàn)元。（）6、在同一地區(qū)、同一時(shí)期的房地產(chǎn)，其資本化率相同。（）7、在比較法中，可采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。（）8、同一宗房地產(chǎn)在不同估價(jià)目的下所得的評(píng)估價(jià)值也應(yīng)近似。（）9、建筑物的經(jīng)濟(jì)折舊是建筑物因功能性落后所導(dǎo)致的價(jià)值貶值。（）10、估價(jià)報(bào)告的有效期也是估價(jià)的責(zé)任期。（）11、對(duì)于難以用數(shù)學(xué)模型度量的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，在估價(jià)結(jié)果中可以不予反映。（）12、交易雙方自愿成交的價(jià)格屬于正常成交價(jià)格。（）13、房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，實(shí)地勘察應(yīng)由估價(jià)人員獨(dú)立完成。（）14、從估價(jià)角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)獲得的利潤(rùn)要與其自有資金應(yīng)得的利息分開(kāi)。（）15、設(shè)某城市房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和3%。現(xiàn)某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/平方米，則賣方出售期房地產(chǎn)實(shí)得收入為2350元/平方米，買方購(gòu)買該房地產(chǎn)實(shí)際付出為2575元/平方米。四、計(jì)算題（共4題，40分）1、某宗房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測(cè)算該宗房地產(chǎn)2001年10月的價(jià)格。（5分）2、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年限為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建筑全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建筑成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值率均為零。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。（8分）3、某在建工程于2001年3月1日，用地總面積2000平方米，建筑容積率5.1，用途為公寓。土地使用年限為50年，從2001年3月1日起計(jì)。土地取得費(fèi)用為樓面地價(jià)每平方米1000元，該公寓正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用為每平方米建筑面積2500元，至2001年9月已完成主體封頂，已投入了建設(shè)費(fèi)用的45%。估計(jì)該公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面積的月租金為每平方米80元，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租期間運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%。又知當(dāng)?shù)刭?gòu)買在建工程應(yīng)繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)格的5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程于2001年9月1日的正常購(gòu)買總價(jià)和按建成后的建筑面積折算的單價(jià)。假定資本化率為8%，折現(xiàn)率為14%。（12分）4、為評(píng)估某寫(xiě)字樓2001年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成效價(jià)格（元/平方米）600058006120成交日期2001年4月1日2001年2月1日2001年5月1日（2）交易情況分析判斷可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況+3%-1%+2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。（3）調(diào)查獲知該類寫(xiě)字樓的價(jià)格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。（4）房地產(chǎn)狀況分析判斷可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1+2%+2%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地產(chǎn)狀況中的三個(gè)因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2001年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格（如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。（15分）《房地產(chǎn)估價(jià)》習(xí)題集（六）

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂其相應(yīng)的編號(hào)。）

1、人們常用距離來(lái)衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞。下列距離中越來(lái)越受重視的是（

）。

A、空間直線距離

B、交通路線距離

C、交通時(shí)間距離

D、至市中心距離

2、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（

）元/m2。

A、3214

B、