深圳南山海岸城案例研究

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Reserved——page1海岸城案例分享

2011年04月

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Reserved——項(xiàng)目基本情況業(yè)態(tài)比例分析業(yè)態(tài)布局分析交通流線分析建筑設(shè)計(jì)分析品牌分析案例總結(jié)——Copyright

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Reserved——page2目錄11223344556677項(xiàng)目基本情況業(yè)態(tài)比例分析業(yè)態(tài)布局分析交通流線分析建筑設(shè)計(jì)分析品牌分析案例總結(jié)——Copyright

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Reserved——page3一、項(xiàng)目基本情況區(qū)位整體概況整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)商業(yè)概況項(xiàng)目定位商業(yè)基本信息指標(biāo)1122

3344

55

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Reserved——page4開(kāi)發(fā)商：深圳市海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承建商：廣東省汕頭市建安實(shí)業(yè)有限公司監(jiān)理公司：深圳市竣迪建設(shè)監(jiān)理有限公司建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)凱里森建筑事務(wù)所深圳市城脈建筑設(shè)計(jì)有限公司經(jīng)營(yíng)管理：深圳市海岸商業(yè)管理有限公司商業(yè)物業(yè)顧問(wèn)：廣州高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司機(jī)電顧問(wèn)：香港澧信技術(shù)管理咨詢（深圳）有限公司項(xiàng)目基本情況——Copyright

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Reserved——page5項(xiàng)目基本情況區(qū)位深圳海岸城位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，商圈內(nèi)有天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、凱賓斯基酒店、保利文化廣場(chǎng)等高檔商業(yè)，該商圈是深圳特區(qū)西部的商業(yè)中心、商務(wù)中心、文化中心。交通便利：地鐵二號(hào)線后海站，公交線路9條，緊鄰濱海大道、南海大道、后海大道等南山區(qū)的五條城市主干道，距離蛇口碼頭約4公里，距離機(jī)場(chǎng)約5公里。市政規(guī)劃：環(huán)境優(yōu)良的海灣系統(tǒng)和生態(tài)港灣，是向城市傳播海洋文化的窗口。項(xiàng)目區(qū)域是深圳西部最大的商圈，是南山的商業(yè)文化中心區(qū)。購(gòu)物page6項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目整體概況海岸城由東座寫字樓、海岸城西座

寫字樓、海岸城購(gòu)物中心和海岸風(fēng)情街

組成，是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合

型商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目，也是迄今為止深圳

市最大的室內(nèi)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)中心。

海岸城總投資約20億元人民幣，總建筑

面積約30萬(wàn)平方米。其中：購(gòu)物中心約

12萬(wàn)平方米；寫字樓約14萬(wàn)平方米；商

業(yè)街約4萬(wàn)平方米。海岸城配備地下停

車位約2000個(gè)?！狢opyright

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Reserved——深圳西部最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目。西座寫字樓

海岸風(fēng)中心

東座寫字樓情街名稱建筑面積（㎡）占總建筑面積比例購(gòu)物中心12000040%寫字樓14000047%商業(yè)街4000013%總計(jì)300000100%名稱物業(yè)類型占地面積（㎡）容積率總建筑面積（㎡）車位（個(gè)）海岸城總計(jì)綜合體68374.53.633000002000——Copyright

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Reserved——page7項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

海岸城項(xiàng)目分物業(yè)建筑面積比例——Copyright

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Reserved——page8項(xiàng)目基本情況

購(gòu)物中心概況海岸城購(gòu)物中心是目前深圳西部經(jīng)營(yíng)面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等為一體的大型購(gòu)物中心，也是深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購(gòu)物中心。占地面積：36908平方米總高：30米，地上五層、地下二層總建筑面積：約12萬(wàn)平方米車位：約1000個(gè)以主力店、品牌旗艦店、綜合概念店為核心商戶項(xiàng)目基本情況

寫字樓概況

海岸城寫字樓包括海岸城東座和海岸城西座，辦公

部分建筑面積約14萬(wàn)平方米。

海岸城東座寫字樓東側(cè)緊鄰凱賓斯基酒店，南側(cè)是

保利文化廣場(chǎng)，項(xiàng)目總建筑面積約85700平方米，

其中商業(yè)面積約20000平方米。主體建筑包括24層

高的主樓和14層高的附樓，主體建筑高度100米。

海岸城西座寫字樓為30層超高層寫字樓，建筑高度

155米，總建筑面積85000平方米。寫字樓面積約5

萬(wàn)多㎡，標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.75

m；13

m高、700㎡的

超大豪華大堂；塔樓空間由130-300㎡,可靈活分割

、組合，最大組合面積可達(dá)整層面積2000㎡，完善

滿足客戶的空間需求?！狢opyright

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Reserved——海岸城西座海岸城東座

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Reserved——page10?由海岸城東座寫字樓和西座寫字樓的裙樓商業(yè)組成，總面積約4萬(wàn)平方米，總長(zhǎng)度約800米，包括主力店新桃園酒店在內(nèi)的281間獨(dú)立商鋪，單間面積從20平方米至數(shù)千平方米不等，商鋪全部對(duì)外出售。海岸風(fēng)情街建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔，充分演繹濱海風(fēng)情，弘揚(yáng)海洋文化，倡導(dǎo)全新的濱海體驗(yàn)與時(shí)尚。項(xiàng)目基本情況

海岸風(fēng)情街概況項(xiàng)目名稱海岸城購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年12月項(xiàng)目地址海岸城坐落于深圳南山后海，東南毗鄰后海濱路、創(chuàng)業(yè)路，西北接壤濱海大道、后海大道?？偨ㄖ娣e12萬(wàn)㎡單層面積柱距8-13米建筑層數(shù)地下2層，地上5層建筑層高標(biāo)準(zhǔn)層凈高4.3m外廣場(chǎng)面積平內(nèi)廣場(chǎng)（中庭）面積項(xiàng)目定位深圳西部最大型購(gòu)物中心，南山新的形象標(biāo)志經(jīng)營(yíng)特色深圳西部最大購(gòu)物中心，且具有濱海風(fēng)情特色經(jīng)營(yíng)情況較好各樓層規(guī)劃?2008一樓:主力店鋪（吉之島、優(yōu)衣庫(kù)）、餐飲、服務(wù)、配飾、女裝、男裝二樓：女裝、男裝、鞋包、鐘表、珠寶、配飾、禮品、餐飲、流行便裝、個(gè)人護(hù)理、藥品三樓：主力店鋪（海岸影城、順電、江南廚子）、女裝、鞋包、餐飲、配飾、男裝、流行便裝、家居生活、數(shù)碼、禮品、其他服務(wù)、個(gè)人護(hù)理、藥品四樓：主力店鋪（ICERINK滑冰場(chǎng)、生活本色、英孚教育、瑪花纖體、美麗田園）、家庭生活、數(shù)碼、流行便裝、童裝、配飾、鞋包、餐飲、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)用品、個(gè)人護(hù)理、藥品五樓：主力店鋪（大飽口福、玩具反斗城、中森名菜）、餐飲、童裝、玩具、其他服務(wù)負(fù)一樓：主力店鋪（吉之島、原潮）、服裝、汽車美容、足友修鞋、銀行ATM、停車場(chǎng)負(fù)二樓：停車場(chǎng)worldwide.AllRightsReserved————Copyrightpage11項(xiàng)目基本情況購(gòu)物中心基本信息表通道寬度（m）主通道（m）11-13米鋪位開(kāi)間（m）次通道（m）4-5米進(jìn)深（m）裝修情況扶梯B1層5部，L1、L2層8部，L3、L4層4部，L5層3部洗手間3組/層升降客梯3組（品牌：星瑪）升降貨梯數(shù)量組載重公斤品牌尺寸米*米主力鋪位面積23000㎡出租率——Copyright

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Reserved——page12項(xiàng)目基本情況

基本信息表page13二、業(yè)態(tài)比例分析

說(shuō)明：各業(yè)態(tài)面積按照使用面積計(jì)算——Copyright

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Reserved——業(yè)態(tài)類型主力店各樓層業(yè)態(tài)比例總結(jié)

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Reserved——page14業(yè)態(tài)類型海岸城以主力店、品牌旗艦店、綜合概念店為核心客戶主要業(yè)態(tài)包括：知名百貨、特色美食、高級(jí)零售、潮流娛樂(lè)、高檔影院、真冰溜冰場(chǎng)、個(gè)人護(hù)理、現(xiàn)代服務(wù)、文化教育等十余種精彩業(yè)態(tài)，涵蓋優(yōu)質(zhì)生活的眾多方面?！狢opyright

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Reserved——page15主力店情況吉之島百貨：標(biāo)準(zhǔn)旗艦店之一，面積達(dá)23000平方米（包括B層）。海岸影城：影廳建筑面積達(dá)4165平方米，有6個(gè)影廳，包括5個(gè)普通廳和1個(gè)貴賓廳，共1193個(gè)座位，其中1號(hào)廳為目前深圳最大的影廳。冰FUN海岸真冰場(chǎng)：深圳西部第一家室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)，冰場(chǎng)面積達(dá)1927㎡，冰面面積約1200平方米。海岸城采取”主力店+次主力店+專門店”的門店組合形式品牌所屬樓層使用面積㎡原潮負(fù)一樓489優(yōu)衣庫(kù)一樓552YESELF二樓472江南廚子三樓420順電三樓1270生活本色四樓690瑪花纖體四樓151英孚教育四樓656美麗田園四樓380玩具反斗城五樓263中森名菜五樓1918大飽口福五樓2356合計(jì)9619——Copyright

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Reserved——page16次主力店面積

次主力店面積占總面積的16.13%，次主力店與主力店比例的控制與結(jié)合，構(gòu)成海

岸城業(yè)態(tài)組合的主要內(nèi)容，帶動(dòng)了商業(yè)整體的良好發(fā)展。品牌使用面積㎡主力店19029餐飲9733男裝725女裝6340流行便裝2658運(yùn)動(dòng)系列719鞋/包1480配飾珠寶眼鏡268892童裝/玩具1425生活/數(shù)碼2982禮品/精品356護(hù)理/藥品1637銀行/服務(wù)1882合計(jì)502162%鞋/包——Copyright

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Reserved——page17主力店

38%餐飲

19%

備注：

主力店包含吉之島百貨、海岸影城、真冰場(chǎng)，面積按照使用面積計(jì)算

男裝女裝店鋪未重復(fù)計(jì)算，以各品牌主打產(chǎn)品占該店50%以上分類。在各業(yè)態(tài)中，除主力店外，餐飲、女裝、生活/數(shù)碼等所占比例較大；男裝

1%

3%

珠寶眼鏡

配飾

1%

3%運(yùn)動(dòng)系列

5%

流行便裝

1%

女裝

13%各業(yè)態(tài)面積比例

銀行/服務(wù)

護(hù)理/藥品

3%

6%

童裝/玩具流行便

護(hù)

裝

理/藥品銀行/服務(wù)5%

3%生活/數(shù)碼4%3%1%page18主力店

38%餐飲19%男裝

1%13%

萬(wàn)象城業(yè)態(tài)比例（按使用面積計(jì)算）鞋/包

3%禮品/精品

6%

童裝/玩具

1%

珠寶眼鏡

2%運(yùn)動(dòng)系列

時(shí)尚配飾

1%

女裝各業(yè)態(tài)面積比例分析

餐飲所占比例最大，在每一樓層都有分布，其中一樓、五樓分布最多；一樓大多分布為大眾消費(fèi)餐飲，如面點(diǎn)王、千味涮、麥當(dāng)勞等，五樓分布為大型中高檔餐飲，如中森名菜、大飽口福、滋味堂等。

女裝所占比例為13%，主要分布在購(gòu)物中心1-3樓層，男裝僅占1%，所占比例比較小。

生活/數(shù)碼占比例為6%，流行便裝占

5%，銀行服務(wù)占4%，童裝/玩具占

3%,x鞋/包占3%。——Copyright

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Reserved——業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量主力店餐飲337男裝12女裝53運(yùn)動(dòng)系列5流行便裝19鞋/包15時(shí)尚配飾13珠寶眼鏡17童裝/玩具13生活/數(shù)碼12禮品/精品12護(hù)理/藥品9銀行/服務(wù)14——Copyright

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Reserved——page19海岸城品牌數(shù)量約234個(gè)，其中女裝、餐飲、流行便裝、珠寶眼鏡等在品牌數(shù)量上占主力。

備注：吉之島百貨、原潮分布作為一個(gè)整體店鋪

統(tǒng)計(jì)，其中分品牌數(shù)量小計(jì)約百余個(gè)。主力店1%餐飲

16%男裝23%運(yùn)動(dòng)系列

2%流行便裝

8%鞋包6%時(shí)尚配飾

6%

5%童裝、玩具

6%

珠寶眼鏡

7%

女裝

護(hù)理/藥品

4%

禮品/精品

5%生活/數(shù)碼

5%各業(yè)態(tài)面積比例分析按品牌數(shù)量比例

銀行/服務(wù)6%業(yè)態(tài)使用面積（㎡）餐飲9733零售30372休閑娛樂(lè)8229其它配套服務(wù)1882——Copyright

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Reserved——page20按購(gòu)物中心四大類型比各業(yè)態(tài)面積比例分析相較與購(gòu)物中心的三大黃金比例（零售：餐飲：娛樂(lè)=50%：20%：30%）來(lái)看，海岸城的業(yè)態(tài)比例中，休閑娛樂(lè)的比例相對(duì)較低，在后期的業(yè)態(tài)調(diào)整中，可以適當(dāng)考慮提高休閑娛樂(lè)的比例。零售占0.62，比例相對(duì)偏高，主要是因?yàn)楹０冻侵髁Φ昙畭u所占面積較大?？梢?jiàn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，可以預(yù)留較多餐飲業(yè)態(tài)面積與相關(guān)配套設(shè)計(jì)，在后期招商與經(jīng)營(yíng)期間可調(diào)整的空間較大海岸城業(yè)態(tài)比例（按購(gòu)物中心四大類型分）

餐飲

零售

休閑娛樂(lè)

其他配套——Copyright

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Reserved——page21各業(yè)態(tài)面積比例分析海岸城的成功很大一部分歸功于業(yè)態(tài)比例的完美組合；從主力店角度分析，主力店與次主力店占據(jù)了MALL的57%的比例，對(duì)MALL的商業(yè)氛圍拉動(dòng)非常有利，同時(shí)，也留有其它業(yè)態(tài)發(fā)展的空間，從經(jīng)營(yíng)情況反映出這一比例是一個(gè)較為合理的比例區(qū)間。從純業(yè)態(tài)比例角度分析，餐飲和女裝占了較大的比例，從現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況反映，所招餐飲對(duì)MALL的拉動(dòng)起到較為有利的作用。根據(jù)深圳市的消費(fèi)特征，女裝的主力比例也是符合市場(chǎng)需求的。海岸城成功的休閑娛樂(lè)組合品牌也是帶動(dòng)海岸城成功的關(guān)鍵因素

奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)；

聞名世界的瑪花纖體；

反斗樂(lè)園；

海岸影城；——Copyright

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Reserved——page22三、業(yè)態(tài)布局分析業(yè)態(tài)布局需考慮因素業(yè)態(tài)分布總特征各樓層業(yè)態(tài)分布特征

1122

33——Copyright

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Reserved——page23業(yè)態(tài)分布需考慮的因素

根據(jù)海岸城的業(yè)態(tài)布局特征，我們總結(jié)出購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局時(shí)考慮的因素：

人流的流動(dòng)路線

不同年齡消費(fèi)者的消費(fèi)能力與特征

同類業(yè)態(tài)集中效應(yīng)

重要品牌效應(yīng)

各層各類業(yè)態(tài)與品牌全面與重點(diǎn)平衡問(wèn)題——Copyright

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Reserved——page24業(yè)態(tài)分布總特征

主力店/次主力店在各層結(jié)合分布，而且每層的次主力店業(yè)態(tài)都不同，如一層是優(yōu)衣庫(kù)，二層是

YE

SELF,三層是海岸影城、順電、江南廚子、四層是真冰場(chǎng)、生活本色、英孚教育、美麗田

園，五樓為中森名菜、大飽口福、玩具反斗城，從垂直方向完善業(yè)態(tài)種類，拉動(dòng)人流垂直流

動(dòng)。

從類別分析，各類業(yè)態(tài)集中分布，形成次主力店效應(yīng)

餐飲均勻分布在各層之間，1層分布為大眾型餐飲，五樓分布為中高檔餐飲。

流行便裝、運(yùn)動(dòng)類品牌集中，

主要分布在4F，如大嘴猴、阿迪達(dá)斯、斯凱奇等，二樓也有部分

運(yùn)動(dòng)類品牌。

男裝集中分布在二樓。

珠寶/鐘表類，主要分布在二樓，形成集聚效應(yīng)?！狢opyright

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Reserved——page25地下一層平面圖負(fù)一層的主力店是吉之島百貨和原潮服飾（潮流一族的集中地），有中信銀行、華夏銀行ATM、靚車高手等其他服務(wù)，也是主要針對(duì)年輕消費(fèi)人群。各樓層業(yè)態(tài)分布特征主要有停車場(chǎng)、吉之島百貨、原潮服飾——Copyright

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Reserved——page26各樓層業(yè)態(tài)分布特征

一層平面圖海岸城一層主力店為吉之島、優(yōu)衣庫(kù)，主要還分布有餐飲、服裝，品牌代表如下：麥當(dāng)勞、大家樂(lè)、面線一牽、金壽司、味千、棒！約翰、滿記甜品、金燕莊、韓流、motivi、5+、ochirly、MANGO、lapargay、G2000、ELLE、VEROMODA基本上都是國(guó)際知名品牌，樹(shù)立海岸城中高端形象。主力店與服裝主要分布在兩端節(jié)點(diǎn)，餐飲位于中間節(jié)點(diǎn)，拉動(dòng)人流平面流動(dòng)；該層主要以20-40歲消費(fèi)人群為主；——Copyright

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Reserved——page27

各樓層業(yè)態(tài)分布特征二層平面圖海岸城二層主要分布的品牌有MUX、Smoothie

、

Byford、Danielhechter、Caroline、比音勒芬、CK、Casio、周大福、意粉屋、星巴克等；二樓主要是服裝、鞋包、配飾、餐飲結(jié)合分布，其中服裝占的比例最大。page28

客戶特征：三層的客戶是年

輕與中年混合的一層，主要

是25-40歲之間，是海岸城

的主力消費(fèi)客戶群體。——Copyright

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Reserved——主力店與次主力店結(jié)合分布，以餐飲作為次主力店，完善業(yè)

態(tài)結(jié)構(gòu)，名品店占據(jù)重要節(jié)點(diǎn)位置，拉動(dòng)人流

各樓層業(yè)態(tài)分布特征三層平面圖

海岸城三層主力店為順電、

海岸影城、江南廚子，主要

分布的服裝品牌有

Asanfege、SaSa

Zopin、

VIVAVOCE、

kat、Belle、

Artao、Donned、等基本上

都是國(guó)際二線品牌。

平面布局：

主力店電影院

在分布在該層，占據(jù)端頭重

要節(jié)點(diǎn)，次主力店餐飲集中

分布在端頭，包括漢拿山、

仙蹤林、火間土等，

REEL

女裝占據(jù)另一側(cè)的中間位

置，平面主力店次主力店分

布合理?！狢opyright

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Reserved——page29

各樓層業(yè)態(tài)分布特征四層平面圖品牌：海岸城四層主要分布的品牌有冰FUN真冰場(chǎng)、生活本色、瑪花纖體、美麗田園、英孚教育等。平面布局：

主力店與次主力店占據(jù)端頭和中間位置，主力店與次主力店在主通道設(shè)計(jì)明顯入口，將客戶內(nèi)引導(dǎo)。主通道沿線布局其它單一品牌。

四層也是主力店與次主力店結(jié)合分布的一層——Copyright

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Reserved——page30

各樓層業(yè)態(tài)分布特征五層平面圖

品牌：海岸城五層主力店

鋪為中森名菜、大飽口

福、玩具反斗城，以餐

飲、童裝、玩具為主導(dǎo)，

品牌代表如下：

CHICKEEDUCK、小豬班

納、麗嬰房等童裝、玩具

品牌；

五層主要是餐飲、童裝、玩具為主的樓層，主力店所占面積比較大page31外部交通流線內(nèi)部交通流線

四、交通流線分析——Copyright

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Reserved——page32規(guī)劃難題

交通難題——

項(xiàng)目首層被文心四路分隔開(kāi)，車流量比較大，影響人流走動(dòng)。

項(xiàng)目地塊與政府建設(shè)地鐵沒(méi)有完全連通，且相鄰地鐵口無(wú)路標(biāo)指示?！狢opyright

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Reserved——page33外部交通流線處理特征總結(jié)

項(xiàng)目四周道路比較多，共有海德二道、海德一道、文心三路、文心四路、文心五路五條道路，

且在每條道路上都有出入口。

海岸城首層被文心四路分隔成兩塊，在該條道路上增加了四個(gè)出入口引導(dǎo)人流。

人車分流，人行入口主要設(shè)在兩端，緊靠公交車站，車行入口與人行分開(kāi)；

貨車單獨(dú)設(shè)置出入口，；

人行出入口：多出入口與多主力店結(jié)合，從各個(gè)方向集聚人流，同時(shí)保證主力店的地位和經(jīng)

營(yíng)。主出入口有四個(gè)，與公交站聯(lián)系緊密，分別在兩端與中間，次主入口有4個(gè)，主要在文心

四路處；

車行出入口：車行出入口共有3個(gè)，分流上下層停車，節(jié)省用地；停車后客梯與與出入口與車

行出入口緊密結(jié)合，便于客戶上下樓層停取車輛?！狢opyright

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Reserved——page34地塊周邊道路情況海岸城項(xiàng)目page35文心五路

文

心

三

路——Copyright

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Reserved——地塊周邊交通情況

機(jī)動(dòng)車進(jìn)入地塊的交通流線

海德二道

文

心

三

路海德一道

創(chuàng)業(yè)路——Copyright

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Reserved——page36地塊周邊交通情況

機(jī)動(dòng)車駛離地塊的交通流線——Copyright

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Reserved——page37

地塊周邊交通情況公交站點(diǎn)、地鐵與本地塊的關(guān)系

項(xiàng)目附近有2個(gè)公交站牌，

和一個(gè)地鐵后海站——Copyright

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Reserved——page38L1樓層人流動(dòng)線

購(gòu)物中心正門

出入口page39

內(nèi)部交通流線設(shè)計(jì)負(fù)一樓對(duì)外交通與出入口

貨車調(diào)頭區(qū)

停車場(chǎng)出入口升降電梯

升降

電梯

扶梯——Copyright

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Reserved——扶梯扶梯——Copyright

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Reserved——page40內(nèi)部交通流線設(shè)計(jì)

首層出入口

西出入口——Copyright

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Reserved——page41內(nèi)部交通流線處理特征

主動(dòng)線：一條東西向主動(dòng)線多扶梯，避免死角盡頭路，各層上下客流形成小循環(huán)，客戶不用不行很遠(yuǎn)即可上下樓層，減少疲憊度和厭煩度。同時(shí)帶活小循環(huán)圈內(nèi)的店鋪。

page42內(nèi)部交通流線處理特征總結(jié)升降梯

升降梯

扶梯——Copyright

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Reserved——page43外立面設(shè)計(jì)內(nèi)部空間與裝修標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)店面設(shè)計(jì)尺度問(wèn)題建筑特色

五、建筑設(shè)計(jì)分析——Copyright

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Reserved————Copyright

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Reserved——page44建筑設(shè)計(jì)特征總結(jié)

外立面設(shè)計(jì)：現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)統(tǒng)一協(xié)調(diào)

建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)：多中庭，中庭具有不對(duì)稱性，節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)突出，中庭兩側(cè)立面豐富，減少只有一條主動(dòng)線帶來(lái)的單調(diào)感。

內(nèi)部裝修：體現(xiàn)現(xiàn)代高檔時(shí)尚，以石材玻璃為主

標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)：簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代，色彩豐富，具有濱海風(fēng)情特色。

尺度問(wèn)題：主通道寬6-8米，輔道寬4-4.5米，尺度宜人?！狢opyright

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Reserved——page45石材與玻璃為主要材質(zhì)，立面造型豐富，富有現(xiàn)代感。文心五路外立面海德廣場(chǎng)二樓海德廣場(chǎng)外立面海德一道外立面

建筑設(shè)計(jì)特征總結(jié)

外立面設(shè)計(jì)四周道路上外立面造型不一，但又保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一。外立面昭示性強(qiáng)?！狢opyright

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Reserved——page46

建筑設(shè)計(jì)

內(nèi)部裝修以石材與玻璃為主要材料

，與外立面風(fēng)格一致。——Copyright

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Reserved——page47建筑設(shè)計(jì)中庭與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)平面

多中庭，且造型不

一，避免產(chǎn)生視覺(jué)

疲勞。

二層平面——Copyright

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Reserved——page48建筑設(shè)計(jì)

中庭與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)

三層平面——Copyright

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Reserved——page49建筑設(shè)計(jì)

中庭與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)平面

四層平面——Copyright

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Reserved——page50建筑設(shè)計(jì)

中庭與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)平面

五層平面page51中心節(jié)點(diǎn)的中庭最大，以備做小型活動(dòng)或促銷展場(chǎng)，同時(shí)也是人流集聚與疏散的主要節(jié)點(diǎn)。各層的中庭不完全一樣，富有微小與統(tǒng)一的變化，站在每一層，上下視野都會(huì)不一樣，讓內(nèi)部空間富有靈動(dòng)感。

——Copyright

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Reserved——

建筑設(shè)計(jì)

中庭與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)圖多種中庭設(shè)計(jì)，讓內(nèi)部空間通透，各層店鋪的可視度增強(qiáng)，同時(shí)保證了MALL內(nèi)部空間的多變性，減少視覺(jué)疲乏度。

俯視中庭仰視中庭小型中庭page523F電影院入口

位于二樓海德廣場(chǎng)處的售票廳——Copyright

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Reserved——建筑設(shè)計(jì)

電影院設(shè)計(jì)

電影院設(shè)計(jì)，電影院售票處設(shè)在二樓海德廣場(chǎng)旁，電影院分布在3層，作為3層的主力店，引

導(dǎo)人流向上走動(dòng)?！狢opyright

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Reserved——page53

建筑設(shè)計(jì)

屋頂設(shè)計(jì)海岸城屋頂設(shè)計(jì)較多燈光，增強(qiáng)MALL的通透感。

5F的屋頂

二樓屋頂

影院上屋頂

建筑設(shè)計(jì)

景觀設(shè)計(jì)海岸城外部景觀比較欠缺，在海德廣場(chǎng)以及海岸城內(nèi)部增加了一些景觀彌補(bǔ)。二樓噴水池景觀

page54二樓通道處景觀購(gòu)物中心內(nèi)部綠化海德廣場(chǎng)景觀

文心五路外廣場(chǎng)景觀——Copyright

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Reserved——page55吉祥物設(shè)計(jì)：吉祥物——DIDA是海岸城的一個(gè)文化符號(hào)，頭頂浪花象征大海的勃勃生機(jī)，符合海岸城的濱海風(fēng)情以及人文理念。

建筑設(shè)計(jì)

標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)品牌主標(biāo)識(shí)：藍(lán)色+紅色+綠色+橙色，海的藍(lán)色加上繽紛的顏色，透露海岸城時(shí)尚、歡樂(lè)的濱海風(fēng)情特色。

海岸城吉祥物——DIDA——Copyright

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Reserved——停車場(chǎng)引導(dǎo)牌海岸城主標(biāo)識(shí)活動(dòng)的標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)——Copyright

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Reserved——page56建筑特色

南廣場(chǎng)與水景完美結(jié)合，通過(guò)簡(jiǎn)單的線條和樸素的材質(zhì)，展現(xiàn)現(xiàn)代、動(dòng)感的休閑主題；北廣場(chǎng)面積約10000平方米，設(shè)有多功能大舞臺(tái)和超大電子屏幕，為各類演出、聚會(huì)、商業(yè)活動(dòng)和市民的公共休閑娛樂(lè)活動(dòng)提供了廣闊空間。建筑設(shè)計(jì)雙廣場(chǎng)

南北呼應(yīng)南廣場(chǎng)北廣場(chǎng)——Copyright

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Reserved——page57雙步行街

時(shí)尚生活“萬(wàn)國(guó)美食風(fēng)情街”

匯聚美國(guó)、意大利、

法國(guó)、日本、韓國(guó)、東南亞等國(guó)的特色

餐飲，帶給人們世界各地的美味體驗(yàn)，

品種豐富，風(fēng)情濃郁，為中心區(qū)內(nèi)的辦

公、休閑人士提供優(yōu)越的就餐和休閑環(huán)

境；710米長(zhǎng)的高架步行街與保利文化廣

場(chǎng)、海岸城東座和西座、天利中央商務(wù)

廣場(chǎng)、凱賓斯基酒店、68層超高層寫字

樓以及海雅商圈、東填海區(qū)等連通，實(shí)

現(xiàn)人行的自由流通，便捷高效。建筑特色建筑特色——Copyright

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Reserved——page58建筑特色海岸城首層規(guī)劃為步行商業(yè)街，二層北面與高架步行街相連，實(shí)現(xiàn)了“雙首層”設(shè)計(jì)，有效引導(dǎo)客流走向，提升商業(yè)價(jià)值。建筑設(shè)計(jì)雙首層

商機(jī)流動(dòng)——Copyright

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Reserved——page59建筑特色海岸城購(gòu)物中心二樓至五樓采用新穎

別致的退臺(tái)式餐飲設(shè)計(jì)，不僅讓人們

在用餐的同時(shí)親近自然，享受輕松，

更直接將戶外的消費(fèi)群體接駁進(jìn)購(gòu)物

中心室內(nèi)，產(chǎn)生最直接的消費(fèi)契機(jī)。

室內(nèi)外空間的巧妙結(jié)合，構(gòu)筑出生動(dòng)

的城市風(fēng)景線和豐富的消費(fèi)機(jī)會(huì)性。建筑設(shè)計(jì)退臺(tái)餐飲區(qū)

休閑情調(diào)page60品牌定位主力品牌

六、品牌分析——Copyright

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Reserved——page61品牌分析

品牌定位

海岸城品牌種類較多，以時(shí)尚、高貴

為主力品牌，主要包括為國(guó)際二線以

及國(guó)內(nèi)一線品牌為主，以25-45歲消費(fèi)

人群為主力，定位為中高檔.——Copyright

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Reserved——page62

品牌分析

主力店品牌介紹1、吉之島——亞洲第一大、全球第十三大商業(yè)零售集團(tuán)永旺旗下

。2、深圳海岸影城——硬件規(guī)格代表了當(dāng)今放映設(shè)備的最高水平，有6個(gè)影廳，其中1號(hào)廳為目前深圳最大的影廳。3、冰FUN海岸——深圳西部最大的室內(nèi)真冰滑冰場(chǎng)。

有實(shí)力的主力店增強(qiáng)了海岸城的品牌力度，增加了海岸城的人氣?！狢opyright

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Reserved——page63品牌分析

——主要暢銷品牌

次主力店品牌介紹

—

優(yōu)衣庫(kù)

UNIQLO（優(yōu)衣庫(kù)）是排名全球服飾零售業(yè)前列的迅銷(FAST

RETAILING)集團(tuán)旗下的實(shí)力

核心品牌，堅(jiān)持將現(xiàn)代、簡(jiǎn)約自然、高品質(zhì)且易于搭配的商品提供給全世界的消費(fèi)者。而所倡

導(dǎo)的席卷國(guó)際時(shí)尚界的“百搭”理念，也早已為世人所熟知。

店鋪位于1層，主要是休閑、時(shí)尚類

服裝，以年輕時(shí)尚風(fēng)格為主，年齡

層次偏低，產(chǎn)品價(jià)格定位在大眾能

接受的范圍內(nèi)，屬于中檔商品，是

較有影響力的暢銷品牌。——Copyright

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Reserved——page64

品牌分析

次主力店品牌介紹——順電

順電是一家專門銷售家用電器的零售商，商品結(jié)構(gòu)：

手機(jī)、攝像機(jī)、照相機(jī)、電腦、辦公用品、小

家電、

廚房電器、五金配件、消毒柜、餐具、爐具

、空調(diào)、電冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、DVD、音響

、家庭影院、MP3、音像制品等。經(jīng)營(yíng)品牌：

諾基亞、摩托羅拉、松下、三星、索尼、聯(lián)想、西門子、LG、JVC、雅馬哈、卓麗、飛利浦、建伍、日立、東芝、先鋒、海爾、星星、美的、夏普、格力、大金、三菱電機(jī)、伊萊克斯、惠浦、吉列博朗、好運(yùn)達(dá)、三洋、索尼愛(ài)立信、佳能、尼康、奧林巴斯、卡西歐、康寶、博世等——Copyright

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Reserved——page65

品牌分析次主力店品牌介紹——玩具“反”斗城玩具“反”斗城，是全球最大的玩具及嬰幼兒用品專門零售商，在世界上35個(gè)國(guó)家開(kāi)設(shè)大約1500家商店。憑借精致的店內(nèi)裝修、應(yīng)有盡有的創(chuàng)新有趣的玩具精品、具有互動(dòng)性的購(gòu)物環(huán)境，熱情而專業(yè)的客戶服務(wù)等，玩具“反”斗城真可謂是兒童的“天堂”！——Copyright

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Reserved——page66

品牌分析名品店男裝品牌AJesdani二樓ALBERTO

GLORMANIBody

breatheDANIEL

HECHTER二樓二樓二樓GentleG2000IWODEkaltendinwaltendinSeasoulVJCBlemifdikk二樓一樓二樓二樓二樓二樓二樓男裝品牌相對(duì)較少，與深圳其它百貨的男裝品牌有一定差異，男裝品牌主要以一線品牌為主?！狢opyright

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Reserved——page67

品牌分析名品店女裝品牌

女裝品牌較多，主要分布在1-3樓,主要以國(guó)際二線和國(guó)內(nèi)一線品牌為主。

海岸城以女裝品牌為主，分布的樓層屬于購(gòu)物中心的黃金樓層。

一樓女裝品牌：DAZZLE、FIVE

PLUS、GiammaBruns、G2000、Laparagay、MANGO、

mikibana、motivi、oasis、ochirly、ONLY、TBF、Teenie

Weenie、VERO

MODA

二樓女裝品牌：Aimer、Amass、Caroline、ELEGANT.PROSPER、ELLASSAY、FINITY、

HIRST、INSUN、Marisforlg、max.sam、mia

mia、MOISELLE、ORIGIN、MY

TENO、

PSALTER、sammy、YINGER、ZUBEN、、、、、

三樓女裝品牌：ASANFEGE、Building

Beauty、DONEED、eifini、evaouxiu、EVE

STEMPTATION、+now、JNBY、k.a.t、krllobo、MAGIFIT、MY

CHOICE、TITI、ZOPIN、

Dayarn、MIGAINO、Fandecie、、、、、、、、、、、、

四樓女裝品牌：Banana

baby——Copyright

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Reserved——page68

品牌分析名品店鞋包品牌

鞋包分布在2-4樓，其中以4樓為主，主要經(jīng)營(yíng)的品牌有：

二樓：DANIEL

HECHTER、DELSEY、Di

Caro、DISSONA、FESDA、

GALADAY、MILLIE’S、MUX、Perics、Samsonite、STELLALUNA&WHAT

FOR、Francinel&Co、西可尼西

三樓：BeLLE、SaSa、

四樓：adidas、crocs、Havainanas、SKECHERS、——Copyright

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Reserved——page69運(yùn)動(dòng)品牌分布在4樓，以知名品牌為主。童裝相對(duì)較多，其分布主要在5樓。

運(yùn)動(dòng)品牌

品牌分析名品店運(yùn)動(dòng)與童裝品牌

童裝品牌CHICHEEDUCK、KAMINEY、RAG

MART、Annil、CHOUCHOU、反斗樂(lè)園、babyland、LUCK

BABY、les

enphants、toy"R"Us、PEPCO、

親善公主、易家品居四樓：adiads、Columbia、NewBalance、SKECHERS、GoodFamily——Copyright

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Reserved——page70

品牌分析

流行便裝

流行便裝分布于1-4樓，共有19個(gè)品牌。一樓

ESPRIT、ESPRIT、UCLA