房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算稅收政策解讀及實務(wù)操作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅

清算政策解讀與實務(wù)操作

納稅人學(xué)校課題組課題組成員：石煒、鐘歆宇、張軼（財產(chǎn)與行為稅處）

吳丹（溫江區(qū)地方稅務(wù)局）

余瑩瑩（新津縣地方稅務(wù)局）

徐艷（青羊區(qū)地方稅務(wù)局）

主講人：張軼土地增值稅基本政策概述土地增值稅前期管理分析土地增值稅政策與企業(yè)會計制度異同比較開發(fā)項目清算審核常見問題內(nèi)容安排新國八條一、土地增值稅基本政策概述《土地增值稅暫行條例》

（國務(wù)院令第138號）《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）

土地增值稅實行先預(yù)征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值稅預(yù)率具體為：1、對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

2、普通住宅預(yù)征率為1%。3、非普通住宅預(yù)征率以其售價是否超過普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)（即房管部門定期公布的住房平均交易價格的1.4倍）分別確定：未超過普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的為1.5%；超過普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)不足20%（含20%）的為2%；超過普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)20%以上的為2.5%。4、商用房預(yù)征率為2.5%。土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅征收規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)項目有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定征收土地增值稅：1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的；3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；4、符合土地增值稅清算條件、未按規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)、經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。土地增值稅征收規(guī)定

根據(jù)《成都市地方稅務(wù)局、成都市財政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》（2011年第1號），我市核定征收率具體為：1、普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；2、非普通住宅核定征收率為6%；3、商用房核定征收率為7%。土地增值稅清算政策

土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于深入開展土地增值稅清算工作的通知》（稅總函〔2013〕658號）土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡義務(wù)；對不履行清算義務(wù)的納稅人，要依據(jù)相關(guān)規(guī)定的要求嚴(yán)肅處理；嚴(yán)控核定征收。土地增值稅清算政策

清算時點，即清算單位在達(dá)到清算條件后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的時點。審核清算時點，需重點考慮兩方面因素：

第一，準(zhǔn)確界定清算單位，以國家有關(guān)部門審批項目；

第二，準(zhǔn)確把握清算條件，明確應(yīng)清算和可清算的不同標(biāo)準(zhǔn)。土地增值稅優(yōu)惠政策從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。因國家建設(shè)、城市實施規(guī)劃的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。新國八條二、土地增值稅前期管理分析

《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二章中有如下規(guī)定:

第六條：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。第七條：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。土地增值稅前期管理相關(guān)規(guī)定土地增值稅前期管理相關(guān)環(huán)節(jié)土地取得項目立項規(guī)劃設(shè)計建筑施工預(yù)售銷售竣工驗收此環(huán)節(jié)需報送信息土地取得信息土地完稅信息拆遷相關(guān)信息有關(guān)土地成本的相關(guān)憑證稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他資料涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、用途變更、投資、合并、分立、非貨幣性交易等多種取得形式。合法有效憑證包括：土地出讓專用收據(jù)、土地轉(zhuǎn)讓發(fā)票、契稅票據(jù)、投資驗資報告及土地評估報告、手續(xù)費票據(jù)等。包括：涉及土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)證明資料土地取得環(huán)節(jié)此環(huán)節(jié)需報送信息項目立項批準(zhǔn)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證立項開辦環(huán)節(jié)“用地規(guī)劃許可證”及附“用地紅線圖”確認(rèn)項目土地邊界；“工程規(guī)劃許可證”確認(rèn)分期；”施工許可證“確認(rèn)竣工時間。此環(huán)節(jié)需報送信息開發(fā)成本、費用二級科目重要合同管理日常信息、決算信息稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他資料重點關(guān)注業(yè)務(wù)發(fā)生的真實性、合理性，取得憑證的合法、有效性。建筑施工環(huán)節(jié)重點報送會計核算數(shù)、付款數(shù)、發(fā)票數(shù)、決算數(shù)。此環(huán)節(jié)需報送信息房源信息登記銷售合同登記、房款收取結(jié)算登記房地產(chǎn)銷售合同、不動產(chǎn)銷售發(fā)票每月、季報送銷售明細(xì)表預(yù)售銷售環(huán)節(jié)“銷售收入確認(rèn)”以房地產(chǎn)銷售合同或不動產(chǎn)銷售發(fā)票確認(rèn)清算收入。采集商品房預(yù)售許可證、房源明細(xì)登記表等。此環(huán)節(jié)需報送信息工程綜合驗收報告工程竣工驗收備案表房屋面積實測明細(xì)表稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他資料竣工驗收環(huán)節(jié)結(jié)合房屋面積實測報告書、項目初始產(chǎn)權(quán)登記等資料，審核上述資料所記載的公共配套設(shè)施的性質(zhì)、面積與企業(yè)申報的內(nèi)容是否相符。判斷竣工時間，確定清算條件和成本截止時間。新國八條三、土地增值稅與企業(yè)會計制度異同比較財務(wù)會計處理土地征用及拆遷補(bǔ)償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費費開發(fā)間接費用開發(fā)費用（管理、財務(wù)、營銷）土地增值稅清算取得土地使用權(quán)支付價款、土地征用及拆遷補(bǔ)償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費建筑安裝工程費開發(fā)間接費開發(fā)費用（管理、財務(wù)、銷售）取得土地使用權(quán)階段土地征用及拆遷補(bǔ)償費土地成本政府地價支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費、土地開發(fā)費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價、按國家統(tǒng)一規(guī)定取得土地使用權(quán)過程中相關(guān)稅費，如契稅。取得土地使用權(quán)所支付的金額土地有關(guān)稅費向政府部門交納的土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費等。拆遷補(bǔ)償費有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費、征地包干管理費、拆遷管理費等。土地征用及拆遷補(bǔ)償費開發(fā)建設(shè)階段前期工程費用前期工程費勘察丈量費包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費、沉降觀測費、日照測試費、交通影響分析、防雷檢測費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

報批報建費包括：科研費、圖紙審查費、人防報建費、環(huán)境評估費和環(huán)境檢測費、白蟻防治費。招標(biāo)及失標(biāo)費包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費，如勘察工程、設(shè)計、監(jiān)理、施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費；評標(biāo)專家費、公證費。開發(fā)建設(shè)階段前期工程費用前期工程費“三通一平”費臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用；臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)計的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、拆遷費用；場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除、綠化遷移費用；包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建設(shè)方臨時設(shè)施費指建設(shè)方承擔(dān)的臨時設(shè)施費，包括：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時場地租賃費規(guī)劃設(shè)計費與規(guī)劃設(shè)計相關(guān)的費用，包括：方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、設(shè)計顧問費、項目咨詢費。開發(fā)建設(shè)階段建筑安裝工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)工程包括樁基、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測試費、土石方、基礎(chǔ)圍護(hù)、基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水

以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

獨立地下室指獨立地下室工程（含人防工程）、含半地下、地下車庫；非獨立地下室計入主體結(jié)構(gòu)部分主體結(jié)構(gòu)及初裝修工程主要包括混凝土框架（含獨立柱基和條基等基礎(chǔ)）砌體、找平及抹灰、防水保溫、垂直運輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體、內(nèi)墻保溫、外墻保溫、屋面保溫、陽臺欄桿等金屬結(jié)構(gòu)、外墻飾面（涂料、面磚、石材、線條）公共部位（樓梯間、大堂、電梯間）的簡裝修（如防滑磚和涂料等）、地上獨立車庫。幕墻及外裝飾包含采光頂棚、擦窗機(jī)室內(nèi)精裝修工程

開發(fā)建設(shè)階段基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費市政配套費（紅線外）向政府部門交納的紅線外大市政配套費，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實際發(fā)生的外線外道路、水、電、氣、蒸汽、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補(bǔ)償費

包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

道路橋梁工程費指紅線內(nèi)的道路、橋梁、駁岸建造費等園林環(huán)境工程費項目所發(fā)生園林環(huán)境造價，包括：（1）綠化建設(shè)費,包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；（2）建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；（3）道路廣場鋪設(shè)；（4）圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；（5）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；（6）室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、運動器材、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等；（7）集中滅蚊、噴霧系統(tǒng)；給水系統(tǒng)費（1）管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費用；（2）水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費用等；（3）用水增容；開發(fā)建設(shè)階段基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費

采暖系統(tǒng)費（1）管道系統(tǒng)；（2）熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費公共配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出

公共配套設(shè)施費

不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的支出。

不可經(jīng)營設(shè)施在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚可經(jīng)營設(shè)施在開發(fā)區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用工程管理顧問費支付給工程管理單位的費用（代甲方）

直接組織、管理開發(fā)項目的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

工程管理咨詢（代甲方））

監(jiān)理費支付給聘請的監(jiān)理單位的費用，包括設(shè)計監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等造價咨詢費支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用、招標(biāo)代理費用、過程審計費用工程保險費

法律顧問費

專家評審費支付給對設(shè)計方案、施工方案論證會所聘請的費用開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)間接費

開發(fā)間接費物業(yè)管理完善費用包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其它專項基金，以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費

直接組織、管理開發(fā)項目的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

營銷設(shè)施建造費（1）廣告設(shè)施費；（2）銷售環(huán)境改造費：會所、退出銷售樓盤（含示范單位）周圍等銷售區(qū)域的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費及工程返工損失；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝修等費用；（3）售樓處裝修裝飾費：包括設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的、使用用后將會拆除的售樓處還包括建造費用；（4）樣本間費用：包括樣板間的設(shè)計、裝修、裝飾以及使用期間的保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的、使用后將會拆除的樣本房還包括建造費用工程人員人力成本工程人員（指合約部、規(guī)劃部、工程部人員）的工資、福利、加班、培訓(xùn)、招聘費用開發(fā)建設(shè)階段財務(wù)費用財務(wù)費用利息支出還包括計入工程項目成本的利息支出營銷費用銷售費用營銷顧問費招商的策劃費、物業(yè)或?qū)張D的顧問費房產(chǎn)交易費轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、登記費、預(yù)售服務(wù)費招商人員人力成本招商人員的工資、福利、加班、培訓(xùn)、招聘費用管理費用管理費用管理人員人力成本工程、招商部門以外的管理人員的工資、福利、加班、培訓(xùn)、招聘費用專業(yè)費用設(shè)計費、咨詢費、律師費等專業(yè)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的費用開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)費用利息據(jù)實扣除利息不據(jù)實扣除其他按4%以內(nèi)計算扣除全部按10%以內(nèi)計算扣除計算基數(shù)利息支出能夠按項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明不能按項目計算分?jǐn)偦驘o法提供金融機(jī)構(gòu)證明計算基數(shù)（同左）非金融機(jī)構(gòu)民間借貸不得扣除分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的占用費不得扣除分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的統(tǒng)借統(tǒng)貸利息不得扣除逾期貸款利息、加息、罰款不得扣除新國八條四、開發(fā)項目清算審核常見問題對于房地產(chǎn)交易價格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格、且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按以下方式處理：

1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。1、房地產(chǎn)交易價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的認(rèn)定

。土地增值稅清算審核要點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

2、

開發(fā)產(chǎn)品非貨幣銷售行為。土地增值稅清算審核要點

一是地上車位不允許轉(zhuǎn)讓，不在土地增值稅的征稅范圍內(nèi)，不計算收入，不扣除成本。二是無產(chǎn)權(quán)的地下車位，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，如確認(rèn)為發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為（如簽定轉(zhuǎn)讓合同，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，按照銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅），按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費用。否則，發(fā)生其他情形的（簽定非轉(zhuǎn)形式合同，如租賃合同，開服務(wù)業(yè)發(fā)票，按服務(wù)業(yè)交納營業(yè)稅），不確認(rèn)收入，也不扣除相關(guān)成本費用。三是有產(chǎn)權(quán)的地下車位，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車庫（位），清算時，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費用。

3、車位銷售時，是否確認(rèn)收入及相關(guān)成本費用。土地增值稅清算審核要點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，建設(shè)物業(yè)管理用房、變電站、熱力站、無法確權(quán)的人防工程和地下車庫等公共設(shè)施，這些公共設(shè)施屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可無償使用該類資產(chǎn)，其對應(yīng)的成本可在土地增值稅清算中予以扣除。

但實際上，開發(fā)企業(yè)往往對此類公共配套設(shè)施實施繼續(xù)控制，如對人防工程、地下車庫等采取出租形式從中獲取租金收入，在土地增值稅清算時，應(yīng)將這些公共配套設(shè)施的成本從開發(fā)產(chǎn)品成本中扣除。