房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化投資案例分析

東方資產(chǎn)商業(yè)化政策解讀以及

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化投資案例分析

零售業(yè)務(wù)總部目錄

1東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀2東方當(dāng)前對房地產(chǎn)投資項目審查的指導(dǎo)意見3房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化投資案例分析

一、東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀背景

背景：2012年東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)快速推進，2013年一季度商業(yè)化業(yè)務(wù)尤其房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)保持高速增長，截止1季度部分辦事處已經(jīng)出現(xiàn)2013年增信額度使用完畢，投資額度不足的情況。針對這一現(xiàn)象，結(jié)合當(dāng)前市場特點，在東方2013年一季度工作會議上，對于商業(yè)化業(yè)務(wù)的相關(guān)政策再次做出一些調(diào)整。東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀一、業(yè)務(wù)模式要求

（一）當(dāng)前可以開展的商業(yè)化業(yè)務(wù)主要類型1、繼續(xù)做好金融不良資產(chǎn)收購處置業(yè)務(wù)。2、試點開展非金融不良資產(chǎn)收購處置業(yè)務(wù)。3、商業(yè)化資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。允許試點通過投資金融機構(gòu)的資產(chǎn)管理計劃及LP份額形式開展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，投資份額的比例要爭取做到20%以下。今年是改制的過渡期，比例上可適當(dāng)放大，但需要控制在50%以內(nèi)。明年要逐漸過渡到將比例控制在20%以下。東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀（二）開展要求1、業(yè)務(wù)方向上，圍繞主業(yè)開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新，深化重組概念和不良資產(chǎn)概念，鼓勵拓展服務(wù)實體經(jīng)濟及不良資產(chǎn)收購重組相關(guān)的業(yè)務(wù)。2、辦事處業(yè)務(wù)開展要向優(yōu)質(zhì)客戶、重點地區(qū)傾斜，可適當(dāng)降低收益率要求。3、建議模式盡量和不良資產(chǎn)收購處置掛鉤，控制通過LP發(fā)放委貸以及認購資產(chǎn)管理計劃等固定收益金融產(chǎn)品的方式開展業(yè)務(wù)。

東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀（一）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)引導(dǎo)政策

引導(dǎo)各經(jīng)營單位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向重點城市（安全區(qū)域）、優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)展。對名單內(nèi)一類城市主城區(qū)及交通便利的近郊區(qū)、二類城市的主城區(qū)、以及名單內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶適用以下引導(dǎo)政策：1、不良資產(chǎn)遠期收購項目（真增信），已有額度用完后可申請增加。2、項目的收益率要求，實行隨行就市、一事一議的政策。二、商業(yè)化業(yè)務(wù)引導(dǎo)政策東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀（二）鼓勵服務(wù)實體經(jīng)濟的引導(dǎo)政策1、允許不采用資管模式進行。2、投資額度不足時可以逐筆申請增加。3、不良資產(chǎn)遠期收購項目（真增信），已有額度用完后可申請增加。4、項目的收益率要求，實行隨行就市、一事一議的政策。

東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀（三）處置類金融不良資產(chǎn)收購項目的鼓勵政策1、允許不采用資管模式進行2、額度不足時可逐筆申請增加3、項目銷售如需配套增信可申請額度4、項目的收益率要求，實行隨行就市、一事一議的政策（四）單個房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)額度原則上不超過10億元（五）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點應(yīng)為住宅（剛需、剛改）類項目，審慎對待商業(yè)地產(chǎn)、別墅和豪宅（面積大）項目

二、東方當(dāng)前對房地產(chǎn)投資項目審查的原則

背景：2013年東方資產(chǎn)房地產(chǎn)項目的審查標(biāo)準從新進行訂立，對房地產(chǎn)交易對手，項目所在區(qū)位，內(nèi)部收益率和抵質(zhì)押率都進行了重新規(guī)定。在今年的項目風(fēng)險審查中，重點參照新設(shè)定的標(biāo)準進行審查。

一、固定收益類業(yè)務(wù)基本要求1．必須達到的基本要求

（1）內(nèi)部收益率（IRR）或綜合收益率不低于16%。

（2）LTV（loantovalue）不高于40%或優(yōu)質(zhì)客戶擔(dān)保率不低于100%。LTV=（本金+（第一次還款金額））/抵質(zhì)押物，以及可控制的股權(quán)或其他項目的價值。

優(yōu)質(zhì)客戶原則上為凈資產(chǎn)規(guī)模50億元以上，資產(chǎn)負債率不高于75%且無不良聲譽的客戶；符合監(jiān)管要求且監(jiān)管評級為A類以上的持牌金融機構(gòu)；其它金融資產(chǎn)管理公司；公開市場評級為3A級的專業(yè)擔(dān)保機構(gòu)

（3）有明確的退出方式和期限。期限原則上在2年以內(nèi)，滿一年應(yīng)安排償還至少30%的本金。2．關(guān)于房地產(chǎn)固定收益類項目的其它參考標(biāo)準及要求。

（1）對于房地產(chǎn)項目，原則要求位于三線（含）以上城市，位于城市主城區(qū)或人流密集的區(qū)域。

（2）地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)原則上以普通住宅和公寓為主，嚴格把控別墅、商業(yè)地產(chǎn)及綜合體項目。

（3）商業(yè)地產(chǎn)或城市綜合體項目的交易對手，原則要求是中國房地產(chǎn)協(xié)會對全國地產(chǎn)商排名中位于前兩百名的地產(chǎn)商，或省內(nèi)排名前三名的地產(chǎn)商。股市有風(fēng)險入市須謹慎11

二、權(quán)益類投資業(yè)務(wù)基本要求1．內(nèi)部收益率（IRR）不低于25%。2．有明確的上市或并購的退出方案及條件。3．行業(yè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。三、股債混合類業(yè)務(wù)基本要求

1．內(nèi)部收益率（IRR）原則不低于20%（視以債性為主還是股性為主進行適當(dāng)調(diào)整）。2．有明確的退出方式。3．以將債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)退出的，原則上應(yīng)在2年內(nèi)行權(quán)。股市有風(fēng)險入市須謹慎12

五、其它1．如投資項目包括后續(xù)賣斷式銷售的，視情況另行制定項目篩選標(biāo)準。2．單一客戶（含集團）承擔(dān)風(fēng)險的所有業(yè)務(wù)余額原則上不超過30億元。3．不占用資金的增信業(yè)務(wù)收益率不低于4%。股市有風(fēng)險入市須謹慎13

三、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化投資案例分析

背景由于今年各個辦事處的增信額度、投資額度和內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）的限制，各個辦事處今年上報的項目以結(jié)構(gòu)化的投資方案為主。

1、權(quán)益分層模式

定義

權(quán)益分層模式是指東方將基礎(chǔ)資產(chǎn)包裝成分層的權(quán)益，優(yōu)先級收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者，我方持有劣后級權(quán)益。（為實現(xiàn)順利轉(zhuǎn)讓，應(yīng)根據(jù)投資者的需要設(shè)計優(yōu)先級權(quán)益的形態(tài)。）本案例是將基礎(chǔ)債權(quán)或權(quán)益包裝成資產(chǎn)管理計劃出售給銀行推薦的高凈值客戶。因基礎(chǔ)資產(chǎn)形成在先，優(yōu)先級收益權(quán)出售在后，我們可將其歸類為后端資管。

2、分級的有限合伙模式定義分級的有限合伙模式是指我方先成立有限合伙企業(yè)，LP份額進行結(jié)構(gòu)化分級，再通過有限合伙的通道進行相應(yīng)投資或獲取權(quán)益的模式。

有限合伙份額LP一般分為優(yōu)先級LP和劣后級LP，我方認繳劣后級部分，優(yōu)先級由外部資金直接進行認繳，或我方先行認繳優(yōu)先級部分后再尋求轉(zhuǎn)讓。優(yōu)先級如由外部資金直接認繳，我們可將其歸類為前端資管。

3、股加債業(yè)務(wù)模式定義資產(chǎn)管理公司通常是通過投資可控制的合伙企業(yè)的有限合伙份額，由合伙企業(yè)通過合理途徑對項目公司實施股加債業(yè)務(wù)。

因股權(quán)投資管理責(zé)任大、退出環(huán)節(jié)復(fù)雜、涉稅問題多等原因，通常股加債項目（不包括PE類以上市為目的的股權(quán)投資項目）中股權(quán)投資金額在總投資金額中占比不宜過高，原則上應(yīng)為小股大債模式。

（一）控股項目公司模式

模式概述：由東方公司通過旗下的有限合伙企業(yè)收購房地產(chǎn)項目公司>50%的股權(quán)，而剩余小部分股權(quán)則由項目公司的控股股東（一般為房地產(chǎn)開發(fā)公司）質(zhì)押給合伙企業(yè)，合作到期后由原房地產(chǎn)開發(fā)公司控股股東回購項目公司全部股權(quán)的投資模式。項目開發(fā)過程中，合伙企業(yè)100%控股項目公司，實質(zhì)參與企業(yè)管理，并為項目公司在拿地階段及后續(xù)開發(fā)階段提供股東借款。

（二）參股項目公司模式模式概述：參股項目公司模式是指東方公司通過有限合伙企業(yè)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目公司股權(quán)≤50%的情況，一般合作伙伴為全國性或地區(qū)龍頭企業(yè)，有良好的品牌美譽度和專業(yè)的操盤能力，由合作方具體負責(zé)項目的開發(fā)運營和管理，我公司獲取股權(quán)投資和股東借款的固定收益。

（三）、股加債夾層投資的特點1.夾層投資結(jié)合了固定收益資本的特點和股權(quán)資本的特點，可以獲得現(xiàn)金收益和資本升值雙重收益。2.對投資者而言，夾層投資在投資期內(nèi)有可預(yù)測的、穩(wěn)定的、正向的現(xiàn)金流入，并且可以通過財務(wù)杠桿來改變資本結(jié)構(gòu)，提高投資收益。3.對投資方而言，夾層投資收益一般高于債權(quán)投資但低于股本投資，而且可以按照客戶的獨特需求設(shè)計投資條款，可最大程度上減少對企業(yè)控制權(quán)的稀釋。股市有風(fēng)險入市須謹慎24

4.夾層投資一般適合那些現(xiàn)金流可以滿足現(xiàn)有債務(wù)的還本付息，但是現(xiàn)有資產(chǎn)和短期現(xiàn)金流難以承擔(dān)更多債