房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化投資案例分析

東方資產(chǎn)商業(yè)化政策解讀以及

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化投資案例分析

零售業(yè)務(wù)總部目錄

1東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀2東方當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目審查的指導(dǎo)意見(jiàn)3房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化投資案例分析

一、東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀背景

背景：2012年?yáng)|方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)快速推進(jìn)，2013年一季度商業(yè)化業(yè)務(wù)尤其房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)保持高速增長(zhǎng)，截止1季度部分辦事處已經(jīng)出現(xiàn)2013年增信額度使用完畢，投資額度不足的情況。針對(duì)這一現(xiàn)象，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)特點(diǎn)，在東方2013年一季度工作會(huì)議上，對(duì)于商業(yè)化業(yè)務(wù)的相關(guān)政策再次做出一些調(diào)整。東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀一、業(yè)務(wù)模式要求

（一）當(dāng)前可以開(kāi)展的商業(yè)化業(yè)務(wù)主要類(lèi)型1、繼續(xù)做好金融不良資產(chǎn)收購(gòu)處置業(yè)務(wù)。2、試點(diǎn)開(kāi)展非金融不良資產(chǎn)收購(gòu)處置業(yè)務(wù)。3、商業(yè)化資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。允許試點(diǎn)通過(guò)投資金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)管理計(jì)劃及LP份額形式開(kāi)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，投資份額的比例要爭(zhēng)取做到20%以下。今年是改制的過(guò)渡期，比例上可適當(dāng)放大，但需要控制在50%以?xún)?nèi)。明年要逐漸過(guò)渡到將比例控制在20%以下。東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀（二）開(kāi)展要求1、業(yè)務(wù)方向上，圍繞主業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)創(chuàng)新，深化重組概念和不良資產(chǎn)概念，鼓勵(lì)拓展服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)及不良資產(chǎn)收購(gòu)重組相關(guān)的業(yè)務(wù)。2、辦事處業(yè)務(wù)開(kāi)展要向優(yōu)質(zhì)客戶、重點(diǎn)地區(qū)傾斜，可適當(dāng)降低收益率要求。3、建議模式盡量和不良資產(chǎn)收購(gòu)處置掛鉤，控制通過(guò)LP發(fā)放委貸以及認(rèn)購(gòu)資產(chǎn)管理計(jì)劃等固定收益金融產(chǎn)品的方式開(kāi)展業(yè)務(wù)。

東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀（一）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)引導(dǎo)政策

引導(dǎo)各經(jīng)營(yíng)單位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向重點(diǎn)城市（安全區(qū)域）、優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)展。對(duì)名單內(nèi)一類(lèi)城市主城區(qū)及交通便利的近郊區(qū)、二類(lèi)城市的主城區(qū)、以及名單內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶適用以下引導(dǎo)政策：1、不良資產(chǎn)遠(yuǎn)期收購(gòu)項(xiàng)目（真增信），已有額度用完后可申請(qǐng)?jiān)黾印?、項(xiàng)目的收益率要求，實(shí)行隨行就市、一事一議的政策。二、商業(yè)化業(yè)務(wù)引導(dǎo)政策東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀（二）鼓勵(lì)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)政策1、允許不采用資管模式進(jìn)行。2、投資額度不足時(shí)可以逐筆申請(qǐng)?jiān)黾印?、不良資產(chǎn)遠(yuǎn)期收購(gòu)項(xiàng)目（真增信），已有額度用完后可申請(qǐng)?jiān)黾印?、項(xiàng)目的收益率要求，實(shí)行隨行就市、一事一議的政策。

東方資產(chǎn)商業(yè)化業(yè)務(wù)政策解讀（三）處置類(lèi)金融不良資產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目的鼓勵(lì)政策1、允許不采用資管模式進(jìn)行2、額度不足時(shí)可逐筆申請(qǐng)?jiān)黾?、項(xiàng)目銷(xiāo)售如需配套增信可申請(qǐng)額度4、項(xiàng)目的收益率要求，實(shí)行隨行就市、一事一議的政策（四）單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)額度原則上不超過(guò)10億元（五）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)應(yīng)為住宅（剛需、剛改）類(lèi)項(xiàng)目，審慎對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)、別墅和豪宅（面積大）項(xiàng)目

二、東方當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目審查的原則

背景：2013年?yáng)|方資產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查標(biāo)準(zhǔn)從新進(jìn)行訂立，對(duì)房地產(chǎn)交易對(duì)手，項(xiàng)目所在區(qū)位，內(nèi)部收益率和抵質(zhì)押率都進(jìn)行了重新規(guī)定。在今年的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)審查中，重點(diǎn)參照新設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查。

一、固定收益類(lèi)業(yè)務(wù)基本要求1．必須達(dá)到的基本要求

（1）內(nèi)部收益率（IRR）或綜合收益率不低于16%。

（2）LTV（loantovalue）不高于40%或優(yōu)質(zhì)客戶擔(dān)保率不低于100%。LTV=（本金+（第一次還款金額））/抵質(zhì)押物，以及可控制的股權(quán)或其他項(xiàng)目的價(jià)值。

優(yōu)質(zhì)客戶原則上為凈資產(chǎn)規(guī)模50億元以上，資產(chǎn)負(fù)債率不高于75%且無(wú)不良聲譽(yù)的客戶；符合監(jiān)管要求且監(jiān)管評(píng)級(jí)為A類(lèi)以上的持牌金融機(jī)構(gòu)；其它金融資產(chǎn)管理公司；公開(kāi)市場(chǎng)評(píng)級(jí)為3A級(jí)的專(zhuān)業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)

（3）有明確的退出方式和期限。期限原則上在2年以?xún)?nèi)，滿一年應(yīng)安排償還至少30%的本金。2．關(guān)于房地產(chǎn)固定收益類(lèi)項(xiàng)目的其它參考標(biāo)準(zhǔn)及要求。

（1）對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，原則要求位于三線（含）以上城市，位于城市主城區(qū)或人流密集的區(qū)域。

（2）地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)原則上以普通住宅和公寓為主，嚴(yán)格把控別墅、商業(yè)地產(chǎn)及綜合體項(xiàng)目。

（3）商業(yè)地產(chǎn)或城市綜合體項(xiàng)目的交易對(duì)手，原則要求是中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)全國(guó)地產(chǎn)商排名中位于前兩百名的地產(chǎn)商，或省內(nèi)排名前三名的地產(chǎn)商。股市有風(fēng)險(xiǎn)入市須謹(jǐn)慎11

二、權(quán)益類(lèi)投資業(yè)務(wù)基本要求1．內(nèi)部收益率（IRR）不低于25%。2．有明確的上市或并購(gòu)的退出方案及條件。3．行業(yè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。三、股債混合類(lèi)業(yè)務(wù)基本要求

1．內(nèi)部收益率（IRR）原則不低于20%（視以債性為主還是股性為主進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整）。2．有明確的退出方式。3．以將債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)退出的，原則上應(yīng)在2年內(nèi)行權(quán)。股市有風(fēng)險(xiǎn)入市須謹(jǐn)慎12

五、其它1．如投資項(xiàng)目包括后續(xù)賣(mài)斷式銷(xiāo)售的，視情況另行制定項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)。2．單一客戶（含集團(tuán)）承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的所有業(yè)務(wù)余額原則上不超過(guò)30億元。3．不占用資金的增信業(yè)務(wù)收益率不低于4%。股市有風(fēng)險(xiǎn)入市須謹(jǐn)慎13

三、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化投資案例分析

背景由于今年各個(gè)辦事處的增信額度、投資額度和內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）的限制，各個(gè)辦事處今年上報(bào)的項(xiàng)目以結(jié)構(gòu)化的投資方案為主。

1、權(quán)益分層模式

定義

權(quán)益分層模式是指東方將基礎(chǔ)資產(chǎn)包裝成分層的權(quán)益，優(yōu)先級(jí)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者，我方持有劣后級(jí)權(quán)益。（為實(shí)現(xiàn)順利轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)根據(jù)投資者的需要設(shè)計(jì)優(yōu)先級(jí)權(quán)益的形態(tài)。）本案例是將基礎(chǔ)債權(quán)或權(quán)益包裝成資產(chǎn)管理計(jì)劃出售給銀行推薦的高凈值客戶。因基礎(chǔ)資產(chǎn)形成在先，優(yōu)先級(jí)收益權(quán)出售在后，我們可將其歸類(lèi)為后端資管。

2、分級(jí)的有限合伙模式定義分級(jí)的有限合伙模式是指我方先成立有限合伙企業(yè)，LP份額進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分級(jí)，再通過(guò)有限合伙的通道進(jìn)行相應(yīng)投資或獲取權(quán)益的模式。

有限合伙份額LP一般分為優(yōu)先級(jí)LP和劣后級(jí)LP，我方認(rèn)繳劣后級(jí)部分，優(yōu)先級(jí)由外部資金直接進(jìn)行認(rèn)繳，或我方先行認(rèn)繳優(yōu)先級(jí)部分后再尋求轉(zhuǎn)讓。優(yōu)先級(jí)如由外部資金直接認(rèn)繳，我們可將其歸類(lèi)為前端資管。

3、股加債業(yè)務(wù)模式定義資產(chǎn)管理公司通常是通過(guò)投資可控制的合伙企業(yè)的有限合伙份額，由合伙企業(yè)通過(guò)合理途徑對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)施股加債業(yè)務(wù)。

因股權(quán)投資管理責(zé)任大、退出環(huán)節(jié)復(fù)雜、涉稅問(wèn)題多等原因，通常股加債項(xiàng)目（不包括PE類(lèi)以上市為目的的股權(quán)投資項(xiàng)目）中股權(quán)投資金額在總投資金額中占比不宜過(guò)高，原則上應(yīng)為小股大債模式。

（一）控股項(xiàng)目公司模式

模式概述：由東方公司通過(guò)旗下的有限合伙企業(yè)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司>50%的股權(quán)，而剩余小部分股權(quán)則由項(xiàng)目公司的控股股東（一般為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）質(zhì)押給合伙企業(yè)，合作到期后由原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司控股股東回購(gòu)項(xiàng)目公司全部股權(quán)的投資模式。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，合伙企業(yè)100%控股項(xiàng)目公司，實(shí)質(zhì)參與企業(yè)管理，并為項(xiàng)目公司在拿地階段及后續(xù)開(kāi)發(fā)階段提供股東借款。

（二）參股項(xiàng)目公司模式模式概述：參股項(xiàng)目公司模式是指東方公司通過(guò)有限合伙企業(yè)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)≤50%的情況，一般合作伙伴為全國(guó)性或地區(qū)龍頭企業(yè)，有良好的品牌美譽(yù)度和專(zhuān)業(yè)的操盤(pán)能力，由合作方具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和管理，我公司獲取股權(quán)投資和股東借款的固定收益。

（三）、股加債夾層投資的特點(diǎn)1.夾層投資結(jié)合了固定收益資本的特點(diǎn)和股權(quán)資本的特點(diǎn)，可以獲得現(xiàn)金收益和資本升值雙重收益。2.對(duì)投資者而言，夾層投資在投資期內(nèi)有可預(yù)測(cè)的、穩(wěn)定的、正向的現(xiàn)金流入，并且可以通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿來(lái)改變資本結(jié)構(gòu)，提高投資收益。3.對(duì)投資方而言，夾層投資收益一般高于債權(quán)投資但低于股本投資，而且可以按照客戶的獨(dú)特需求設(shè)計(jì)投資條款，可最大程度上減少對(duì)企業(yè)控制權(quán)的稀釋。股市有風(fēng)險(xiǎn)入市須謹(jǐn)慎24

4.夾層投資一般適合那些現(xiàn)金流可以滿足現(xiàn)有債務(wù)的還本付息，但是現(xiàn)有資產(chǎn)和短期現(xiàn)金流難以承擔(dān)更多債