房地產(chǎn)估價(jià)案例分析作2023(答案)

房地產(chǎn)估價(jià)案例分析作業(yè)一、問答題（3題，每題10分，共30分）1、請(qǐng)問：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?（2003年）（1）現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益）資料；（2）規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）；（3）該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況（或發(fā)展趨勢(shì)）（或租金、售價(jià)水平）（或經(jīng)營期的現(xiàn)金流）資料；（4）該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用（或建造成本費(fèi)用）；（5）相關(guān)稅費(fèi)；（6）貸款利率；（7）該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；（8）該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；（9）市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用；（10）該地區(qū)土地出讓金（地價(jià)）的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。2、請(qǐng)你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。（2004年）房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由如下。（1）①估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤含義不同；②凈收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分；③凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等。（2）收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限。（3）估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)平均（客觀）成本（或?qū)嶋H成本是歷史，也不一定足社會(huì)平均（客觀）成本）。3、甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評(píng)估要求?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?（2004年）（1）甲公司可能提出的要求：①按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；②對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估；③對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。（2）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)；①應(yīng)按改造前工業(yè)用途評(píng)估，評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失，按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；②經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按改造后辦公用途評(píng)估，也可以評(píng)估辦公樓承租人的損失；③承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。4、張某計(jì)劃用自有閑置資金100萬元購買1套房屋用于長期投資，擬持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場(chǎng)價(jià)格無數(shù)為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場(chǎng)租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營。張某認(rèn)為，普通住宅的投資回報(bào)率是5000*12/100000=6%，而酒店式公寓的投資回報(bào)率是70000元/100000=7%，所以選擇購買酒店式公寓。請(qǐng)問：（1）張某的選擇是否正確？（2）針對(duì)兩類物業(yè)的投資經(jīng)營特點(diǎn)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議？5、某企業(yè)一幢4層辦公樓于3年前抵押給銀行，獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無有償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣底價(jià)評(píng)估，試選擇兩種主要的評(píng)估方法，并寫出該大樓拍賣底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。二、單項(xiàng)選擇題（一般2-3個(gè)大題，10個(gè)小題，共20分）1、答案：（1）C（2）D2、答案：（1）D（2）C3.答案：（1）A（2）C4、答案：（1）D（2）C三、案例分析題（一）試分析國土局認(rèn)定該評(píng)估結(jié)果無效的理由可能有哪些？【參考答案】國土局認(rèn)定該評(píng)估結(jié)果無效的理由如下。（1）土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的從業(yè)范圍不夠。（2）估價(jià)報(bào)告有效期超出時(shí)限。（3）土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的注冊(cè)證書超出有效時(shí)限。（4）土地估價(jià)報(bào)告沒有按照規(guī)范格式書寫。（5）該評(píng)估機(jī)構(gòu)不具備土地評(píng)估資質(zhì)。（6）估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)，不符合當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平。（二）【問題】1.僅就工作日志內(nèi)容，判斷事務(wù)所此次估價(jià)工作流程是否合理？存在哪些問題？2.確定土地估價(jià)事項(xiàng)的內(nèi)容一般包括哪些？3.確定估價(jià)事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)該如何對(duì)土地出讓底價(jià)和回收價(jià)格進(jìn)行基本的定義？4.日志巾的估價(jià)技術(shù)路線是否合理？如果不合理原因何在？5.假如你是估價(jià)師，該如何設(shè)計(jì)估價(jià)技術(shù)路線？（2006年考試真題）【參考答案】1.估價(jià)工作流程不合理，存在以下問超。（1）每項(xiàng)估價(jià)必須有至少兩名土地估價(jià)師，而不是一名土地估價(jià)師和一名估價(jià)助理。（2）兩項(xiàng)估價(jià)應(yīng)該獨(dú)立進(jìn)行，而不能分工合作調(diào)查，估價(jià)師應(yīng)該貫穿估價(jià)的全部過程。（3）應(yīng)該先簽訂合同再迸行實(shí)質(zhì)性估價(jià)活動(dòng)。（4）不能由估價(jià)師在沒有委托書的情況下代替法人簽訂合同。（5）估價(jià)事項(xiàng)和技術(shù)路線應(yīng)該在實(shí)質(zhì)性估價(jià)活動(dòng)之前完成。（6）缺乏權(quán)屬資料核實(shí)調(diào)查過程。（7）由于兩份估價(jià)分別由甲乙完成，所以報(bào)告簽字不能由甲乙共同簽名。（8）缺乏審核。2.確定土地估價(jià)事項(xiàng)一般包括以下內(nèi)容。（1）確定估價(jià)對(duì)象。（2）確定土地估價(jià)目的。（3）土地估價(jià)期日。（4）界定土地價(jià)格定義。（5）土地估價(jià)中特別事項(xiàng)的說明。（6）審核。3.確定估價(jià)事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)從以下兩方面對(duì)土地出讓底價(jià)和回收價(jià)格迸行基本定義。（1）住宅的價(jià)格定義：商品住宅用地、設(shè)定的開發(fā)程度、設(shè)定容積率、70年、出讓土地使用權(quán)價(jià)格。（2）對(duì)教育用地價(jià)格定義：公共建筑用地、現(xiàn)狀開發(fā)程度、現(xiàn)狀容積率、無年期、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。4.估價(jià)技術(shù)路線不合理，不合理的原因如下。（1）出讓底價(jià)主要依據(jù)月邊拍賣價(jià)格進(jìn)行比照確定不合理因?yàn)榕馁u價(jià)格是一種特定條件下的成交價(jià)格，如果直接比照確定，會(huì)使評(píng)估價(jià)格偏高。出讓底價(jià)應(yīng)該依照平均市場(chǎng)價(jià)確定。（2）收回補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估主要采用市場(chǎng)比較法和收益還原法對(duì)原用途市場(chǎng)價(jià)迸行評(píng)估不合理因?yàn)槭栈匮a(bǔ)償價(jià)格應(yīng)該是原用途的劃撥價(jià)格而不是完全市揚(yáng)價(jià)格，需要扣除國家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費(fèi)部分。另外，由于教育用地的土地市場(chǎng)不發(fā)育，又無收益，利用市揚(yáng)比較法與收益還原法等方法迸行估價(jià)不合理。5.（1）收回補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估技術(shù)路線：先采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估原用途的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除國家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費(fèi)部分確定劃撥用途價(jià)格。（2）出讓底價(jià)的評(píng)估技術(shù)路線：先采用剩余法和市場(chǎng)比較法評(píng)估新用途的市場(chǎng)價(jià)值，然后根據(jù)宗地的具體條件和其他相關(guān)要求制訂出讓底價(jià)方案。四、改錯(cuò)題1、改錯(cuò)如下：（1）計(jì)算管理費(fèi)錯(cuò)，應(yīng)為：2641102×5％=132055元；（2）計(jì)算銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用錯(cuò)，應(yīng)為：14754340×（6%+3％）=1327891元；（3）計(jì)算利潤錯(cuò)，應(yīng)為：（P+2641102+132055）×20％=0.2P+5492312、改錯(cuò)如下：（1）寫字樓年總收益計(jì)算有誤，應(yīng)為5×90％×10780×365=1770.62（萬元）；（2）車位年總收益計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)誤，應(yīng)為800×5×90％×12=4.32（萬元）；（3）成本及運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算中有錯(cuò)誤，應(yīng)為2140×28.75％=615.25（萬元）；（4）計(jì)算收益價(jià)格中年期有誤，應(yīng)為V=a/r×[1-1/（1+r）n]=1433.8/13.8×[1-1/（1+13.8％）48.25]；=10371（萬元）3、改錯(cuò)如下：（1）有效出租率有錯(cuò)誤，應(yīng)為90％×90％=81％；（2）年出租收入有錯(cuò)誤，應(yīng)為3×36585×80％×365=32048460（元）；（3）單位面積開發(fā)價(jià)值有錯(cuò)誤，應(yīng)為147465556／47370=3113.1（元/m2）；（4）土地價(jià)值計(jì)算有錯(cuò)誤，未考慮土地交易稅費(fèi)，應(yīng)為V×（1+5％）=3113.1-2118-423.6V=544.3（元/m2）4、改錯(cuò)如下：（1）結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤。結(jié)構(gòu)差價(jià)比率為1:1.4，且建筑面積不能按700m2計(jì)算，應(yīng)按420m2計(jì)算。結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算應(yīng)為：920×（1.4-1）×420=154560（元）=15.456（萬元）；（2）新增建筑面積成本計(jì)算錯(cuò)誤。新增建筑面積為280m2，而不是700m2。新增建筑面積的成本計(jì)算應(yīng)為：920×1.4×280=9360640（元）=36.064（萬元）；（3）補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算錯(cuò)誤。不能用建筑密度60％，而應(yīng)用建筑容積率2.5。補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算應(yīng)為：1800/2.55、改錯(cuò)如下：（1）報(bào)酬率應(yīng)為：10.28％；（2）年運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)為4257532元，不應(yīng)包括折舊。（《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》：對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲得收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷）。五、指錯(cuò)題（一）答案如下：1．缺少估價(jià)師聲明。2．缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)資格等級(jí)。3．估價(jià)對(duì)象描述中缺失關(guān)于土地形狀、坐落、四至、基礎(chǔ)設(shè)施、地勢(shì)及水文地質(zhì)等方面的描述。4．價(jià)值定義中應(yīng)注明用地類型、剩余土地使用年限及估價(jià)時(shí)點(diǎn)。5．估價(jià)原則中少最高最佳使用原則。6．估價(jià)方法中，估價(jià)一般應(yīng)采用兩種或兩種以上的方法，而不應(yīng)只選擇一種。7．因用兩種貨幣表示估價(jià)額，因此需應(yīng)注明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的美元對(duì)人民幣的匯率。8．估價(jià)結(jié)果中應(yīng)注明單位面積價(jià)格。9．估價(jià)人員中應(yīng)注明估價(jià)人員的估價(jià)資格或職稱。10．缺少估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。11．缺少市場(chǎng)背景分析。12．估價(jià)師測(cè)算過程中計(jì)算出出租純收益時(shí)未考慮使用面積于建筑面積的比率。13．計(jì)算××大廈商場(chǎng)部分價(jià)格時(shí)采用資本化率9.5％，未明確取值依據(jù)，且未考慮土地使用年期及空置率。14．計(jì)算××大廈寫字樓部分價(jià)格時(shí)，未考慮使用面積與建筑面積的比率。15．未明確建筑物資本化率的取值依據(jù)，且未考慮土地使用年期及空置率。16．計(jì)算××大廈寫字樓部分價(jià)格時(shí)，不應(yīng)扣除4000m217．地價(jià)估算中未扣除開發(fā)商的開發(fā)利潤。（二）答案如下：1．“估價(jià)時(shí)間”用語錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2．缺少估價(jià)原則。3．估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義。4．未分析租金水平的變化趨勢(shì)。5．1層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響。6．3層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響。7．6層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮使用面積系數(shù)0.75。8．年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)。9．未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。10．保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)。11.資本化率取值未說明理由和求取方法。12．可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年。13．基準(zhǔn)地價(jià)修正法中年期修正方法（公式）錯(cuò)。14．基準(zhǔn)地價(jià)修正法中已經(jīng)過年期錯(cuò)，應(yīng)為4年。15．基準(zhǔn)地價(jià)修正法無評(píng)估過程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交待清楚。16．未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用。17．建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)（應(yīng)38）。18．未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響。19．成本法中未考慮相關(guān)銷售稅費(fèi)。20．未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由（應(yīng)加權(quán)計(jì)算，不應(yīng)用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）。注：1．每格只給3分（把第5、6條寫在一格的，把第5、6、7條寫在一格的）（三）【參考答案】第一部分總述1.缺少受托估價(jià)方的介紹2.估價(jià)對(duì)象未提供宗地具體位置說明3.此次估價(jià)目的不明確4.貨幣單位為美元錯(cuò)誤，應(yīng)改為人民幣，若單位是美元，則應(yīng)給出當(dāng)日匯率。5.需要特別說明事項(xiàng)中，土地使用年期與價(jià)格定義中使用年期不符。6.土地估價(jià)簽字中，缺少估價(jià)師資格證書。7.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章，缺少土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析8.政策因素中，《中華人民共和國土地法》應(yīng)改為《中華人民共和國土地管理法》。第三部分土地估價(jià)9.運(yùn)用成本逼近法中，計(jì)算公式應(yīng)改為土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益。10.土地管理費(fèi)計(jì)算結(jié)果2.21元/m2應(yīng)改為2.30元/m2。11.投資利潤中，計(jì)算公式應(yīng)改為投資利潤=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）×開發(fā)周期×6%=12.07（元/m2）。12.土地增值收益的正確計(jì)算結(jié)果為55.65元/m2。第四部分附件13.缺少待估宗地《國有土地使用證》及權(quán)屬證明復(fù)印件。14.缺少評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)資格證書復(fù)印件。（四）【參考笞案】第一部分總述1.估價(jià)依據(jù)中缺少國土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（44號(hào)文件）。2.第七項(xiàng)應(yīng)為“估價(jià)日期。估價(jià)期日是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而日期是一個(gè)時(shí)間段。3.使用年限設(shè)定錯(cuò)誤。待估宗地為劃撥土地，其使用權(quán)年限應(yīng)為無限年期。4.估價(jià)結(jié)果中未說明幣種為何類型。5.缺少估價(jià)結(jié)果一覽表。6.需要特殊說明事項(xiàng)中，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)定應(yīng)為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施條件和宗地紅線內(nèi)土地平整，缺少其他事項(xiàng)。7.缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析8.土地登記狀況中未說明國有土地使用證的號(hào)碼。9.土地權(quán)利狀況中未明確待估宗地是以劃撥方式取得的。10.土地利用狀況中建筑物情況描述不夠詳細(xì)。11.容積率計(jì)算錯(cuò)誤。第三部分土地估價(jià)12.市場(chǎng)比較法中未說明比較實(shí)例選擇的原則及依據(jù)。13.比較因素選擇中應(yīng)根據(jù)待估宗地是工業(yè)用地的特點(diǎn)選擇與相關(guān)企業(yè)配套程度、工業(yè)區(qū)類型等因素。14.地價(jià)指數(shù)不需要修正的理由不充分。15.未說明市場(chǎng)比較法最后確定地價(jià)的依據(jù)及方法。16.最后市場(chǎng)比較法價(jià)格計(jì)算不正確，應(yīng)為（465.8＋428.3＋457.5）/3＝450.53（元/m2）17.成本逼近法公式錯(cuò)，缺少利潤，劃撥土地使用權(quán)不應(yīng)有土地增值收益。18.土地取得費(fèi)無依據(jù)。19.稅費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為8.1＋5＋15＝28.1（元/m2）。20.土地開發(fā)費(fèi)依據(jù)不足。21.投資利息計(jì)算期錯(cuò)誤，應(yīng)為（270＋28.1）×5.31％＋100×5.31％×1/2＝18.48。｜22.投資利患率取值無依據(jù)。23.計(jì)算利潤時(shí)未計(jì)入開發(fā)費(fèi)利潤。24.未說明估價(jià)結(jié)果最終如何確定。第四部分附件25.缺少待估宗地《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件。26.缺少待估宗地區(qū)域位置圖六、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不趄過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作