第八章房地產(chǎn)開發(fā)投資財(cái)務(wù)

第八章房地產(chǎn)開發(fā)投資

財(cái)務(wù)分析學(xué)習(xí)目標(biāo)1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資分析的內(nèi)容、步驟及常用方法，編制財(cái)務(wù)評價基本報(bào)表，反映項(xiàng)目盈利能力、清債能力的各項(xiàng)指標(biāo)，初步判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性。2.熟悉比較分析法，基本報(bào)表，靜態(tài)投資回收期，動態(tài)投資回收期，房地產(chǎn)項(xiàng)目輔助報(bào)表。3.了解房地產(chǎn)開發(fā)投資財(cái)務(wù)分析的作用、成本費(fèi)用估算表，貸款還本付息表，比率分析法，因素替換法。第一節(jié)財(cái)務(wù)分析概述一、財(cái)務(wù)分析的含義財(cái)務(wù)分析，是按現(xiàn)行國家財(cái)稅制度和價格體系，對財(cái)務(wù)收益與成本費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算、預(yù)測，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價指標(biāo)，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析、償債能力分析，財(cái)務(wù)生存能力分析，通過比較、判斷、分析等技術(shù)方法，揭示其經(jīng)營狀況及變化規(guī)律，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，以便于項(xiàng)目投資決策的分析方法。房地產(chǎn)開發(fā)投資財(cái)務(wù)分析是從投資者角度，在市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析，據(jù)此分析和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。二、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的作用（一）是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)（二）項(xiàng)目或方案比選中起重要作用（三）是金融機(jī)構(gòu)審核開發(fā)貸款的重要依據(jù)二、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的作用1．衡量項(xiàng)目的盈利能力這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標(biāo)來進(jìn)行的。二、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的作用2．衡量項(xiàng)目的清償能力這種衡量主要是通過計(jì)算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來進(jìn)行的。

3．衡量項(xiàng)目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行的。三、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容和步驟（一）財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容1、收益分析。

2、風(fēng)險(xiǎn)分析。

3、資金流動性分析。（二）財(cái)務(wù)分析的步驟1、分析、估算開發(fā)項(xiàng)目投資基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2、編制財(cái)務(wù)評價報(bào)表3、計(jì)算評價指標(biāo)4、分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)5、得出評價結(jié)果圖8-1財(cái)務(wù)分析的步驟估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)編制財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算評價指標(biāo)分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)得出評價結(jié)果指標(biāo)計(jì)算方法選擇評價參數(shù)四、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析過程中常用的方法1、比較分析法2、比率分析法3、因素替換法第二節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)投資財(cái)務(wù)報(bào)表分析包括：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表?；緢?bào)表主要有:現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表輔助報(bào)表是用來為基本報(bào)表提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的，主要又可分為成本費(fèi)用估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、銀行貸款還本付息表、銷(出)售收入估算表、出租收入估算表、折舊攤銷表、營業(yè)成本表等。二、輔助報(bào)表的編制1、成本費(fèi)用估算表的編制

表8-1開發(fā)項(xiàng)目總投資估算表

單位：萬元序號項(xiàng)目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資

1.1土地費(fèi)用

1.2前期工程費(fèi)用

1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

1.4建筑安裝工程費(fèi)

1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

1.6開發(fā)間接費(fèi)用

1.7管理費(fèi)用

1.8銷售費(fèi)用

1.9財(cái)務(wù)費(fèi)用

1.1開發(fā)期稅費(fèi)

1.11其他費(fèi)用

1.12不可預(yù)見費(fèi)

2

經(jīng)營資金

3

項(xiàng)目總投資

3.1

開發(fā)產(chǎn)品成本

3.2

固定資產(chǎn)投資

3.3

經(jīng)營資金

注：項(xiàng)目建成運(yùn)營時，固定資產(chǎn)將形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)。

續(xù)表8-1開發(fā)項(xiàng)目總投資估算表

單位：萬元序號項(xiàng)目總投資估算說明2、投資計(jì)劃與資金籌措表的編制與分析

序

號

項(xiàng)

目

合

計(jì)123…n1

項(xiàng)目總投資1．1

開發(fā)建設(shè)投資1．2

經(jīng)營資金2

資金籌措2．1

自有資金(資本金)2．2

借貸資金2．3

預(yù)售收入2．4

預(yù)租收入2．5

其他收入

資金籌措計(jì)劃表3、借款還本付息表表8-2借款還本付息表

單位：萬元序號

項(xiàng)目名稱合

計(jì)開發(fā)經(jīng)營期（年、季、月）123…n1借款及還本付息

1.1年初貸款余額

1.2本年貸款

1.3本年應(yīng)計(jì)利息

1.4本年償還本息

1.5年末貸款余額

2償還本息資金來源

2.1銷售及出租純收入

2.2短期貸款

貸款利率（％）

還款方式等額還本付息還是等額還本、利息照付

借款償還期

（2）借款還本付息表的作用。①分析項(xiàng)目債務(wù)清償能力和安排開發(fā)建設(shè)資金②分析投資項(xiàng)目籌措資金方案的合理性③評價房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析4、銷售(出租)售收入估算表的編制表8-3銷售（出租）收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

單位：萬元序號

項(xiàng)

目

合

計(jì)123…n1

銷售（出租）收入

1.1

可銷售（出租）面積（㎡）

1.2

單位售價（租金）（元/㎡）

1.3

銷售出租比例

2

經(jīng)營稅金及附加（萬元）

2.1

營業(yè)稅

2.2

城市建設(shè)維護(hù)稅

2.3

教育費(fèi)附加

…

3

凈轉(zhuǎn)售收入（萬元）

3.1轉(zhuǎn)售價格

3.2轉(zhuǎn)售成本

3.3轉(zhuǎn)售稅金

注：1.當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有預(yù)租時，開發(fā)期間存在租金收入；

2.出租一定時間后，可以轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入一般在期末實(shí)現(xiàn)

5、其他輔助表格（1）折舊攤銷表，折舊攤銷表主要表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的房屋建筑物、機(jī)電設(shè)備、無形資產(chǎn)以及開辦費(fèi)等項(xiàng)目的折舊和攤銷情況。其表格格式如表8-4.P185-186三、基本報(bào)表的編制

1．現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。

2．現(xiàn)金流量表的種類按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：

1）全部投資現(xiàn)金流量表

全部投資現(xiàn)金流量表是以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)的計(jì)算表格。

其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出

全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表表8-6單位：萬元2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）：

3、投資回收期（年）：

4、基準(zhǔn)收益率（%）：

全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表8-6單位：萬元2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。序號

項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出

資本金現(xiàn)金流量表表8-7單位：萬元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9資本金經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）

資本金現(xiàn)金流量表續(xù)表8-7單位：萬元3）針對兩表的有關(guān)說明（1）凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的未來收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算稅后現(xiàn)金流量。（2）兩表的區(qū)別。（3）計(jì)算期（4）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目往往有開發(fā)后出售項(xiàng)目、開發(fā)后出租項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目的區(qū)分。2、損益表

損益表是反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤總額，所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率、投資利稅率、資本余利潤率和資本金凈利潤率等靜態(tài)指標(biāo)的表格。通過該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標(biāo)序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期（年、季等）123···n1經(jīng)營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本2.12.2商品房開發(fā)成本出租房營業(yè)成本3運(yùn)營費(fèi)用表8-8損益表（單位：萬元）表8-8損益表續(xù)表4修理費(fèi)用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅

靜態(tài)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)：

稅前（/稅后）利潤：

（全）投資利潤率：

資本金利潤率：靜態(tài)投資回收期：序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期（年、季等）123···n損益表計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）損益表的內(nèi)容及計(jì)算

1）關(guān)于利潤總額損益表中的利潤總額一般應(yīng)為：

利潤總額=經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－運(yùn)營費(fèi)用－修理費(fèi)用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅1）以出售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤總額

利潤總額=銷售收入－總成本費(fèi)用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅其中，銷售收入、總成本費(fèi)用、經(jīng)營稅金與附加與土地增值稅的數(shù)據(jù)可以依據(jù)第5章的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。其表格形式見表8-9。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1銷售收入2總成本費(fèi)用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7．17．27．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表表8-9單位：萬元（2）以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤總額

利潤總額=出租收入－經(jīng)營成本－經(jīng)營稅金與附加其表格形式見表8-10。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1出租收入2經(jīng)營成本3經(jīng)營稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤6．16．26．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表表8-10單位：萬元3.資金來源與運(yùn)用表1．資金來源與運(yùn)用表的含義

資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)