某大型地產(chǎn)集團成本控制解析

**成本控制解析**以大盤開發(fā)為主，其產(chǎn)業(yè)鏈條之長，是其它房地產(chǎn)企業(yè)無法企及的。而這種產(chǎn)業(yè)模式帶來的首先是成本控制的精算，其次是生產(chǎn)過程的可控制性，從而使得整個生產(chǎn)節(jié)奏加快，而這又進一步提高了成本控制優(yōu)勢。凈利潤猛增1.72倍——**成本控制解析在總結**的成功時，**認為其主要基于兩點優(yōu)勢：穩(wěn)健的財務政策及高效的成本控制。受益于2007年房價攀升，**的成本控制優(yōu)勢得到全面體現(xiàn)，而其中最突出的表現(xiàn)在172％的凈利潤增長上。而且，**只用相當于萬科產(chǎn)品平均售價和銷售額的30％到40%，實現(xiàn)了和萬科相去不遠的利潤。如下表所示：近年來，土地、建材、人工價格都在不斷攀升，但2005－2007年三年交付的公寓帶全屋裝修均價約人民幣3660元/平方米，它是靠什么打破了強大的成本魔咒、并最終實現(xiàn)凈利潤高出銷售額超3倍的增長的呢？本文將從以下五大層面進行詳細分析：一、低成本拿地土地價格低，一向是**集團引以為傲的競爭優(yōu)勢。**非常善于在城郊或新城區(qū)囤積大面積土地以達到降低土地成本的效果，其在廣州增城的項目鳳凰城一期土地地價低廉到每畝3萬元，而華南**的地價則是每畝6.8萬元。2007年上半年，**土地成本占平均銷售價格的比例有2004年的9.2％降為7.4%，而這是在全國地價不斷飆升的背景之下完成的。下圖所示即為**最近的低成本土地儲備項目：**最近的低成本本土地儲備土地所在城市土地面積（萬㎡）土地成本（億元）平均地價（元/㎡㎡）4304.5104691.21712661.6301122.4214272.4889402.3570鏈接：以廣州為例，土地成本往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的成本構成。在過去土地未通過公開途徑招拍掛之前，廣州一些大型開發(fā)企業(yè)的土地成本大約20%左右；而近年實行土地公開出讓之后，土地成本往往占據(jù)整個開發(fā)成本的30%~40%。最近兩年，廣州市區(qū)拍出的部分住宅地塊，其土地成本甚至達到總成本的50%。對于能夠將土地成本控制在總成本的10%以內(nèi)的**而言，其競爭優(yōu)勢不言而喻。這種巨大優(yōu)勢的取得，得益于與**開發(fā)模式緊密相連的獨特的土地運作方式：(一)推行郊區(qū)化戰(zhàn)略，避免高價拿地**續(xù)堅持策略性地于一線城市近郊及二、三、四線城市發(fā)展配套完善的高質(zhì)素物業(yè)項目，既考慮適應城市化進程、滿足廣大普通居民對提升住房品質(zhì)的需求；也契合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和政府對城市區(qū)域規(guī)劃的需要。其屬下項目大部分選址于一線城市的近郊（距城市中心地帶約10—30分鐘車程，能迅速接駁道路交通網(wǎng)絡的城郊區(qū)域）或二、三、四線城市的中心地帶，購地價格遠低于市區(qū)的水平。如下所示即為萬科、**、雅居樂、富力四大開發(fā)商近4年的房屋平均銷售價格，從中可以發(fā)現(xiàn)，以郊區(qū)化為主導的萬科、**、雅居樂其房價相對較低，而擁有大量城中心物業(yè)的富力則售價較高。而其在房價上及房價增長上的巨大差別，也就體現(xiàn)了郊區(qū)化房地產(chǎn)企業(yè)在土地成本上的優(yōu)勢。四大房企近4年房房屋平均售價價（四舍五入入取整）平均售價

2004200520062007平均售價559260186577853266805080558952806383558345425581611773135888661278439865104968704(二)以五星級酒店滿足政府需求獲取低價優(yōu)惠**在二三線城市之所以能夠順利拿下大片廉價土地，就是因為其五星級酒店等社區(qū)配套優(yōu)勢滿足了當?shù)卣囊?guī)劃需求，因而也能得到各地政府的偏愛與照顧。鏈接：2007年7月10日，湖北隨州推出一幅2600畝土地。公告規(guī)定，取得競買資格的開發(fā)商應是“具備一級房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的上市公司（或具備該資質(zhì)的全資子公司）和具備五星級酒店開發(fā)經(jīng)驗的酒店項目公司（或其控股的子公司具備開發(fā)經(jīng)驗）聯(lián)合競買，聯(lián)合競買的房地產(chǎn)開發(fā)公司和酒店項目公司需是同股東”，同時規(guī)定“競得人須在該宗地范圍內(nèi)建設一座建筑面積不少于20000平方米的五星級酒店及配套學校”，最終，**毫無懸念的以每畝34.8萬元的低價競得該宗地塊。而這一情況以**在湖南張家界“零低價”拿地最為著名，如下圖所示：(三)參與土地一級開發(fā)，截取土地升值利潤**2007年上半年開始進入土地一級開發(fā)領域。上半年，**參與開發(fā)的土地面積約為1789萬平方米，投入金額約為4.3億元。**相當部分土地的獲得，是在凈地出讓前與地方政府溝通，得到其支持，進而直接參與生地的前期開發(fā)與規(guī)劃，并在招拍掛中“以政府掛牌的價格收購土地”。由于一般缺乏直接競爭，**有能力以政府掛牌的價格收購土地，所以它的土地收購成本較低。同時，**也順勢截取了土地升值所產(chǎn)生的溢價收益，并將其轉化成巨大的土地成本優(yōu)勢，最終達到享有土地升值和房地產(chǎn)開發(fā)雙重收益的目的。下圖所示即為某市各種物業(yè)類型2007年度的土地增值幅度。二、一體化運營由于擁有一套自主的房地產(chǎn)開發(fā)鏈，**幾乎親自扮演了房地產(chǎn)開發(fā)程序中的各個角色。從項目的設計、建筑、裝修、銷售直至到項目建成后的物業(yè)管理均由公司自行承擔及實施。往后，**仍將鞏固及優(yōu)化其固有的房地產(chǎn)開發(fā)鏈，從而確保能夠長期有效的控制綜合開發(fā)成本，并同時賺取開發(fā)程序中的每一筆利潤。如此周而復始、滾動開發(fā)，保證了**迅速發(fā)展壯大?？焖匍_發(fā)節(jié)約時間成本**將整條房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合集中在自己手上，利于協(xié)調(diào)、統(tǒng)一管理，從而實現(xiàn)持續(xù)施工、縮短工期，保證集團“快速開發(fā)、快速銷售、滾動發(fā)展”戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。為了能夠保持高速，**盡可能地節(jié)省每一個環(huán)節(jié)的時間，包括“準地塊”提前規(guī)劃、設計，待項目獲批后便馬上進行施工建設。**有成熟的產(chǎn)品模式，可以在三個月內(nèi)完成一個項目的開發(fā)運作，因此能以極具競爭力的價格銷售房子。資源共享節(jié)約交易成本實現(xiàn)內(nèi)部資源的共享，提高包括土地、建材在內(nèi)的議價能力，從而節(jié)約交易成本。一般而言，企業(yè)在運營中無非是兩種成本，交易成本和組織成本——工序在外，交易成本較大；工序在內(nèi)，則組織成本較大。**依托強大的規(guī)模效應，以微小的組織成本節(jié)省了巨大的交易成本?？焖僦苻D再造利息成本優(yōu)勢一體化使得**成為一個快速反應的企業(yè)，由于時間縮短，企業(yè)的管理成本、利息成本等都大幅降低。目前廣州房地產(chǎn)前30強的平均資產(chǎn)負債率達到了70%，個別企業(yè)可能更高。**操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，銀行資金、債券資金等負債資金占據(jù)著巨大數(shù)量及比重，但得益于“快速開發(fā)、快速銷售”，**的各類成本都得以最大限度的壓縮。三、規(guī)?；俦P**主要樓盤占地地面積項目名稱占地面積（畝）華南**2150**鳳凰城9242順德**4495高明**2665鶴山**5121五邑**2027臺山**6422韶關**3490長沙**2589**在其2007年招股書中，將自身的競爭優(yōu)勢界定在土地、項目、大規(guī)模和一體化運營、客戶價值和馳名商標五個方面。**也曾這樣定義**的成功，“大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價廉物美的房屋工廠”，“低成本土地、規(guī)?；a(chǎn)、快速銷售”。**實行規(guī)模化生產(chǎn)、規(guī)?；癄I銷，開辟了大盤時代。這是**強大的綜合開發(fā)實力、資源整合及調(diào)配能力的表現(xiàn)，也是**長期以來堅持規(guī)模開發(fā)模式創(chuàng)造的奇跡。從順德**開始，**集團幾乎沒有低于1000畝的項目，而**鳳凰城更是過千畝的用地規(guī)模，如下表所示。四、低密度建筑工程類別單方造價工程類別單方造價住宅低層一般標準低層高標準多層一般標準多層高標準高層一般標準高層高標準

1200—150002000—240001000—110001500—180001500—160002000—23000商店多層一般標準多層高標準高層高標準

1500—180003000—390004000—50000辦公樓出租寫字樓樓多層一般標準多層高標準高層一般標準高層高標準

2000—230003000—340003100—350004800—56000旅游酒店多層一般標準高層一般標準三星級五星級

2700—300003500—410004200—470005600—65000**一直致力于開發(fā)低密度住宅，其主要產(chǎn)品以別墅及聯(lián)體洋房為主，相對于開發(fā)高層住宅而言別墅及低密度洋房的建筑成本較低。以2006年為例，廣州高層住宅的建筑成本為2000元/平方米左右，多層洋房(無裝修)的建筑成本則在1000－1200元/平方米左右，而別墅由于往往以毛坯房的標準交樓，故其建筑成本往往低于500元/平方米。下表所示即為某地不同建筑類別的工程造價：五、高速率周轉**的開發(fā)速度非常驚人。在項目選址和土地收購階段就開始進行規(guī)劃研究初步設計，設計師和工程師一起考慮營銷中心對產(chǎn)品的構成、項目地點、前景的建議，并相應的完善計劃。一般項目概念設計一天就可完成，多數(shù)項目可以在拿到土地使用權后幾天內(nèi)開工。獲得土地使用權證后，立即進行50％以上土地面積的開發(fā)，從拿地到預售平均7個月，從預售到結算約8到10個月。一體化運營模式及規(guī)?；杀緝?yōu)勢，使**的項目銷售具有巨大的價格優(yōu)勢，從而實現(xiàn)了其快速開發(fā)、快速銷售的發(fā)展戰(zhàn)略。而