我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析報(bào)告

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)01案例02市場(chǎng)結(jié)構(gòu)測(cè)度

結(jié)論03案例：新聞?wù)獌蓜t《穗六條滿周年廣州樓市成交量萎縮三成》2014-11-18來(lái)源：新快報(bào)

“穗六條”落地一年,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,一年來(lái)廣州全市成交量同比萎縮了三成,然而價(jià)格反而上漲了11.6%。去年11月18日,“穗六條”出臺(tái),宣布提高二套房首付至七成,同時(shí),廣州戶籍外人士購(gòu)房需提供連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明,大大提高了在廣州置業(yè)的門(mén)檻。據(jù)某網(wǎng)站監(jiān)控陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù),2013.11.18-2014.11.16,廣州一手住宅網(wǎng)簽量為67452套,同比(96854套)大跌了三成,外圍五區(qū)萎縮程度比市區(qū)更明顯……數(shù)據(jù)顯示,2013年12月,全市僅網(wǎng)簽一手住宅6488套,同比2012年12月份過(guò)萬(wàn)套的水平大幅下挫了近四成。由于受到信貸政策收緊的持續(xù)影響,市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)一直延續(xù)到今年。截至今年9月,每月全市的成交量普遍維持在五六千套的水平,僅3月份突破了6000套?！队嘤?保利地產(chǎn)連續(xù)5年蟬聯(lián)廣州房地產(chǎn)銷售冠軍》2014-11-18來(lái)源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

11月17日晚間，保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英發(fā)布微博表示，保利地產(chǎn)廣東區(qū)域銷售突破400億元，廣州突破200億元。在今年初保利地產(chǎn)的業(yè)績(jī)會(huì)上，總經(jīng)理朱銘新曾表示，今年廣東區(qū)銷售目標(biāo)應(yīng)在400億以上。由此看來(lái)，廣東保利已經(jīng)提前完成任務(wù)。據(jù)悉，在限貸松綁的政策利好，以及各種優(yōu)惠促銷的刺激下，保利地產(chǎn)廣東地區(qū)“十一”黃金周攬金16億元，五城16盤(pán)包攬黃金周銷售榜的第二、第三名。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)居廣州三季度銷售金額榜首位，超出第二名房企12億元。而在保利地產(chǎn)全國(guó)銷售方面，11月9日晚間，保利地產(chǎn)披露，截至2014年10月底止十個(gè)月，公司累計(jì)簽約面積831.69萬(wàn)平方米，同比減少6.05%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1068.80億元，同比增長(zhǎng)6.11%。同一個(gè)市場(chǎng)，為何會(huì)出現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象呢？abc房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)測(cè)度房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度房地產(chǎn)商品的差異性房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘（一）房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度

——以廣州住宅市場(chǎng)為例2013年廣州住宅市場(chǎng)全年銷售金額為1397億元,而排名前十位的房企就占了617億元,份額約為44.17%,而這一比例在2012年為42.56%,在2011年則為41.78%。銷售金額市場(chǎng)總成交為92644套,銷售套數(shù)排名前十的開(kāi)發(fā)商總成交套數(shù)為39103套,占比為42.2%。銷售套數(shù)*數(shù)據(jù)來(lái)自陽(yáng)光家緣網(wǎng)站那么問(wèn)題又來(lái)了，廣州房企哪家強(qiáng)？2013年廣州銷售金額TOP10房地產(chǎn)（單位：億元）保利地產(chǎn)121.14080303越秀地產(chǎn)83.85380982碧桂園81.16370157敏捷集團(tuán)68.40617510雅居樂(lè)59.51290738中海地產(chǎn)54.54377387萬(wàn)科51.88216427新世界集團(tuán)43.73001379時(shí)代地產(chǎn)29.98652281祈福集團(tuán)23.02152612Top10從廣州市土地市場(chǎng)的集中度看房企：2013年廣州共成功出讓了21宗住宅用地,其中絕大多數(shù)都被大開(kāi)發(fā)商收入囊中,尤其是市中心的優(yōu)質(zhì)地塊,幾乎見(jiàn)不到小開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)的身影。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì),2013年在廣州拿地耗資超過(guò)65億的便有4家房企,分別為佳兆業(yè)(72.23億元)、保利地產(chǎn)(69.08億元)、綠地(68.78億元)和越秀(68.11億元)。其中,成交價(jià)高達(dá)64億元的金融城起步區(qū)A003和A005地塊為綠地和保利聯(lián)手買下。再來(lái)看看上海市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度：作為決定市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的最重要因素之一，市場(chǎng)集中度的衡量指標(biāo)主要有行業(yè)集中度指數(shù)、赫芬達(dá)爾-赫希曼指數(shù)、洛倫茲曲線?，F(xiàn)在，我們對(duì)市場(chǎng)集中度指數(shù)（CRn）的研究采取上海排名前10位和前20位的企業(yè)的商品房銷售面積作檢驗(yàn)。從上表可以看出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中程度逐漸上升，2010年的CR10和CR20的指數(shù)有大幅提升，分別為0.51和0.61。通過(guò)比較各年度的CR10與CR20的指數(shù)可以看出，兩者數(shù)值差異較小，表明領(lǐng)先的前10家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量占整個(gè)行業(yè)的銷售量比重較大,其他房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)CRn指數(shù)的貢獻(xiàn)則較小。由此可以得出結(jié)論，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出區(qū)域性壟斷競(jìng)爭(zhēng)的特征。

再看這組數(shù)據(jù):到了2011年，市場(chǎng)集中的態(tài)勢(shì)也非常明顯，上圖為50強(qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)累計(jì)百分比?？梢钥闯觯谑袌?chǎng)調(diào)整與整合的過(guò)程中，50強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)地位進(jìn)一步鞏固，從銷售面積、銷售金額的分布情況看，前4位企業(yè)的銷售面積和銷售金額分別占到了50強(qiáng)企業(yè)的48%和43%。（二）房地產(chǎn)商品的差異性AB土地位置的固定性決定了房產(chǎn)具有異質(zhì)性的特點(diǎn)。產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)則壟斷的可能性就越大，生產(chǎn)者對(duì)價(jià)格的操縱能力就越強(qiáng)。產(chǎn)品的異質(zhì)性C不可復(fù)制性地理位置具有天然的差異性房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種因素的綜合體，如地理位置和空間、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等，這使得房地產(chǎn)具有不可復(fù)制性，形成其自然壟斷性。房產(chǎn)地理位置的差異的天然的，購(gòu)房者的選擇區(qū)域也是有限的，因而在人口密集的城區(qū)，購(gòu)房者的談判能力受到了極大的限制，單靠市場(chǎng)機(jī)制，購(gòu)房者難以取得對(duì)等的議價(jià)能力。11土地所有權(quán)制度我國(guó)是通過(guò)頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證的形式來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，而許可證本身就是政府設(shè)置的進(jìn)入壁壘，開(kāi)發(fā)商只有經(jīng)過(guò)政府許可才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

雖然目前地方政府通過(guò)“招拍掛”的方式來(lái)有償出讓土地使用權(quán)，但能成功受讓土地使用權(quán)往往要達(dá)成政府設(shè)置的隱形條件。這種這種方式使一些具有政府背景或善于“尋租”的開(kāi)發(fā)商圈占大量土地并成為土地批發(fā)商。（三）房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘——政策壁壘土地使用權(quán)出讓制度房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘——必要資本量01資產(chǎn)負(fù)債率高02國(guó)家信貸縮減房地產(chǎn)業(yè)投資所需資金量非常大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，主要開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于銀行借款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金總計(jì)3206.93億元，其中國(guó)內(nèi)貸款為741.18億元，利用外資43.55億元，自籌資金為1192.87億元，僅占總資金投入的三分之一。

但由于近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一系列問(wèn)題，國(guó)家對(duì)信貸等提出了更高要求，例如央行上調(diào)準(zhǔn)備金率，開(kāi)發(fā)商貸款縮減，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛倒閉，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)頻發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)資金壁壘真正起到了一定的作用。

市場(chǎng)集中度房產(chǎn)商品差異性我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)屬壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。不可復(fù)制性廣州住宅市場(chǎng)產(chǎn)品異質(zhì)性

地理差異性上海房地產(chǎn)市場(chǎng)資本壁壘政策壁壘進(jìn)入壁壘結(jié)論：壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的形式：1.壟斷定價(jià)。企業(yè)要進(jìn)行壟斷定價(jià)，必須具有一定的市場(chǎng)勢(shì)力。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有市場(chǎng)勢(shì)力，而且市場(chǎng)勢(shì)力還相當(dāng)強(qiáng)。在此市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，企業(yè)不再是市場(chǎng)價(jià)格的接受者，而是價(jià)格的制定者，并且，企業(yè)能夠把價(jià)格定在高于邊際成本之上，這也就意味著企業(yè)就具有市場(chǎng)勢(shì)力，企業(yè)具備了壟斷定價(jià)的能力。

2.價(jià)格歧視。對(duì)同一商品制定不同的價(jià)格，即根據(jù)購(gòu)買數(shù)量、購(gòu)買者特征，或者各種商品銷售條款確定相應(yīng)價(jià)格的定價(jià)行為被稱為價(jià)格歧視?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格歧視行為屬于二級(jí)價(jià)格歧視和三級(jí)價(jià)格歧視。在價(jià)格歧視定價(jià)行為下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)由于產(chǎn)品質(zhì)量、空間格局、銷售時(shí)間、

銷售方式以及消費(fèi)者收入情況的不同而有所不同。

3.價(jià)格合謀。即企業(yè)之間通過(guò)正式或非正式的途徑在定價(jià)決策中采取一致性行動(dòng)，以提高市場(chǎng)勢(shì)力，使所有參與企業(yè)均達(dá)到最優(yōu)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格串謀行為則是處于同一市場(chǎng)區(qū)域中的房地產(chǎn)企業(yè)之間通過(guò)正式談判或其他方式，在房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)決策方面保持協(xié)調(diào)和一致，以使各方都獲取更多的壟斷利潤(rùn)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，這些壟斷者之間為了獲取壟斷利潤(rùn)，很容易達(dá)成價(jià)格合謀。

結(jié)果，市場(chǎng)價(jià)格由壟斷廠商掌控，最大限度地獲取