中國土地市場制度變遷與演化方向資料

中國土地市場制度

變遷與演化一、緒論探討我國土地市場制度的演化規(guī)律，對于政府如何通過政策手段促進土地市場的健康發(fā)展，促進土地資源的合理開發(fā)和集約利用，保障我國社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。本探討所指的土地市場制度是指關于土地市場交易的一系列規(guī)則，土地市場制度變遷是指土地市場交易規(guī)則的替代和轉(zhuǎn)化過程。二、土地市場制度變遷分析框架2.1關于制度和制度變遷的基本概念2.1.1制度的內(nèi)涵2.1.2制度變遷2.1.3制度變遷成本與收益比較2.2制度變遷的路徑選擇方式2.3制度變遷的經(jīng)典理論假說2.3.1諾思的行動集團理論2.3.2誘導性制度變遷假說2.1.1制度的內(nèi)涵一是指“在確定歷史條件下形成的政治、經(jīng)濟和文化等各方面的體系”另一種含義是指“要求成員遵守的、按確定程序辦事的規(guī)則”二、土地市場制度變遷分析框架2.1.2制度變遷指制度的替代、轉(zhuǎn)化與交易過程新制度經(jīng)濟學實證模型包括誘致性變遷和強制性變遷二、土地市場制度變遷分析框架2.1.3制度變遷成本與收益比較一般而言，只有制度變遷的預期總收益大于制度變遷的預期總成本，即存在一個凈收益(表現(xiàn)為社會福利增加)時，制度變遷才有可能發(fā)生。二、土地市場制度變遷分析框架2.2制度變遷的路徑選擇方式關于制度變遷的路徑選擇方式，新制度經(jīng)濟學從不同的角度給出了不同的劃分。如從動力來看，可以分為需求誘導性制度變遷和強制性制度變遷；從制度變遷的時間來看，可以分為激進式制度變遷和漸進式制度變遷。二、土地市場制度變遷分析框架2.3.1諾思的行動集團理論諾斯(1994)依據(jù)不同的組織在制度變遷中的作用將其劃分為初級行動集團和次級行動集團。初級行動集團和次級行動集團都是制度變遷的主體。初級行動集團是制度變遷的創(chuàng)新者、策劃者、推動者，而次級行動集團則是制度變遷的實施者；初級行動集團能通過制度變遷創(chuàng)建收入，而次級行動集團不創(chuàng)建收入，它只參與收入的再支配。二、土地市場制度變遷分析框架2.3.2誘導性制度變遷假說拉坦和涑水佑次郎在《關于誘導性制度創(chuàng)新的一個理論》一文中正式提出。其中心思想是：制度，特殊是全部權的變遷受相對要素價格的誘導，相對價格提高的要素的全部權將更趨向于向私人占有的方向發(fā)展。二、土地市場制度變遷分析框架三、中國土地市場制度建設回顧3.1城市土地運用制度的改革歷程3.2.1市場探究階段(1978—1987年)改革開放初，土地市場制度沒有變更，沿用舊的市場制度。1979年通過《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》，拉開了中國城鎮(zhèn)土地運用制度改革的序幕。實踐證明，由于支配經(jīng)濟體制的制度缺陷而產(chǎn)生相應的弊端，原有土地制度的資源配置效率是低下的。3.2.2市場形成階段(1988—2001年)這一時期土地供應制度特征，是變無償、無限期、無流淌的行政劃撥供地，為有償、有限期、有流淌的出讓供地，但由于大量的建設用地照舊實行劃撥供地，因此，制度格局上是劃撥制度與有償運用制度并存，且劃撥制度的覆蓋面大于有償制度。而且，由于土地出讓在全國范圍內(nèi)處于剛剛起步的階段，絕大多數(shù)地方的土地運用權市場混亂，因此，地方政府出讓土地時多接受協(xié)議的方式，由此導致了大量國有資產(chǎn)的流失以及政府官員的腐敗問題。3.2.3市場發(fā)展階段(2001年至今)國家在逐步完善土地市場，把規(guī)范國有土地運用權招標拍賣出讓行為，建立“公允、公開、公正”的與市場經(jīng)濟體制相適應的土地市場運行秩序為目標，規(guī)范土地市場，促進土地市場健康發(fā)展，優(yōu)化城市國有土地資源配置．顯化國有土地資產(chǎn)效益，運用市場機制調(diào)控土地市場，不斷深化土地運用制度改革。四、中國土地市場制度變遷

機理與績效4.1土地市場制度演進過程4.1.1土地市場制度總體演進過程本探討整理了改革開放以來關于土地市場建設的法規(guī)和文件，涉及全國人大、國務院、國土資源部、建設部、財政部、最高人民法院、財政部、國家稅務等部門，效力層次各不一樣，這些法規(guī)、文件共同作用，架構了我國的正式土地市場制度。表格中的時間是指制度的頒布或?qū)嵤r間，部門是指制定法律、法規(guī)的部門，性質(zhì)是指其法律效力。每一項法規(guī)或者說一個新制度的出臺，都是從一個或者幾個側(cè)面解決問題或者引導市場的發(fā)展，每一個側(cè)面就是一個維度。整個土地市場制度維度如下：產(chǎn)權、交易、收益、公共平臺、價格、秩序。產(chǎn)權主要包括權利取得的合法性和權屬登記制度；交易涉及交易方式、主體和行為；收益包括土地收益的支配和稅收；公共平臺主要是土地市場信息、有形市場、中介組織等;價格是廣義的概念，涉及到土地價格的干脆管制，也包括對土地和住房的保障制度，通過價格體現(xiàn)；秩序是指的市場行為規(guī)范和配套的監(jiān)管。土地制度歷史變更圖將全部制度的變更按年份用下圖表示：從圖中可以看出，總體上的變更趨勢，土地市場制度的供應趨勢隨著經(jīng)濟的發(fā)展是漸漸上漲的，收益、產(chǎn)權制度的變更趨勢閱歷了先快后慢的過程，交易制度的變更是比較平穩(wěn)，后期增長較快，價格、公共平臺和秩序制度的變動是前期比較慢，后期快速加快。4.1.2土地市場制度階段演進過程（一）制度演進階段差異分析按前述我國土地市場制度變遷的三個階段劃分來對土地市場的制度演進分析，將每一階段的土地制度影響力度進行累加，對政策法規(guī)作用維度影響力賦值為1，將數(shù)據(jù)匯總在表中列出。階段產(chǎn)權交易收益價格公共平臺秩序1978－19872121111988－200013141864142001－20086131218527總計212832251042土地制度演進分析用直方圖可以看出，在第一階段，制度供應特殊缺乏，其次和第三階段土地市場制度快速配套和得到完善。土地制度演進蛛網(wǎng)模型運用蛛網(wǎng)模型，分別以產(chǎn)權、交易、收益、價格、信息、秩序維度為坐標軸可以很好的反映出制度變遷的趨勢，可以將土地制度演進的歷程清晰表現(xiàn)出來。從圖中可以得知，改革開放以來土地制度變遷的特點是：1．土地產(chǎn)權制度閱歷了先快后慢的發(fā)展階段。土地市場的形成發(fā)育階段，產(chǎn)權制度需求旺盛，而同時產(chǎn)權制度供應足夠。這是因為土地產(chǎn)權制度的確立是市場交易的前提，沒有產(chǎn)權就沒有土地市場。隨著土地市場的逐步完善，對產(chǎn)權制度的制度需求已經(jīng)滿足，產(chǎn)權制度的供應漸漸削減，與其它制度維相比發(fā)展速度就大大減緩了。2．土地市場交易的穩(wěn)定是建立市場體系所需的，而為了實現(xiàn)政府公共管理的職能，對土地的利用也必定要作出限制，所以土地交易和土地利用的制度保持著平穩(wěn)的變更，制度供應穩(wěn)定。3．土地收益制度變更發(fā)展較快，而且制度的變更較大，這體現(xiàn)了多方主體的利益博弈問題，而且主體間的利益博弈又導致了市場的不問題和發(fā)展失序。土地增值收益的支配，征地、拆遷的收益，土地出讓收入的中心和地方政府的分成都須要進一步優(yōu)化的制度支配。4．價格的管理日益成為重點，價格管理最初體現(xiàn)在預防國有土地資產(chǎn)的流失，對最低出讓價格的限制，隨著土地參與到宏觀調(diào)控中，價格限制作為保障百姓民生的制度會益發(fā)成為制度的核心。5．市場的秩序制度供應急劇上升，最初制度的重點在于土地市場的建立，當市場漸漸成立和配套完善以后，對市場的有序引導、監(jiān)管要求提升，秩序成為制度的主要供應方面。6．公共平臺的重要作用有所體現(xiàn)，土地信息的公開披露有助于市場更好的運行，也是土地制度的發(fā)展重點，可以看出這方面仍有較大的發(fā)展空間。（二）制度演進層級差異分析法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章在法律體系中處于不同的層級，有著不同的法律效力，法律最高、行政法規(guī)次之，部門規(guī)章最低。為了清晰揭示制度演進的層級差異，將法律和行政法規(guī)單獨列出分析其制度演進，比較其和整體土地制度變遷的差別，描述制度變遷在不同層級上的異同并繪出其蛛網(wǎng)圖。法律、法規(guī)制度演進從蛛網(wǎng)圖中看出，土地法律、行政法規(guī)演進與土地制度演進趨勢基本一樣，但是從圖形中不能夠比較是法律、法規(guī)的作用在前影響了部門規(guī)章的發(fā)展，帶來了強制性的制度變遷，還是部門規(guī)章的制度變更帶來了法律、法規(guī)的變革，引發(fā)的自下而上制度變遷。故筆者數(shù)據(jù)進行處理，計算每一階段土地法規(guī)占總土地制度的比重，數(shù)據(jù)見下表。土地制度、法律累計、比例分析表階段產(chǎn)權交易收益價格公共平臺秩序制度法規(guī)比重%制度法規(guī)比重%制度法規(guī)比重%制度法規(guī)比重%制度法規(guī)比重%制度法規(guī)比重%12210011100221001110011100111002157471596020735734353601542732110482811393212382593610440421229土地法律、行政法規(guī)累計比例分析將數(shù)據(jù)用下圖表示，可以較為清晰看出，土地法律（規(guī)）的比重在三個階段的比重在交易、信息、價格方面是漸漸降低的，而在產(chǎn)權、收益、秩序方面是先下降后上升，其變動趨勢與整體的變動趨勢一樣，而變動速度要快于整體水平，這也就說明白其制度變遷的速度要快于部門規(guī)章的速度。這就意味著，法律和法規(guī)的制定推動了部門規(guī)章的出臺和頒布，我國的土地變遷主要是自上而下的強制性的變遷，明顯帶有中心政府為主導的強制性變遷態(tài)勢。4.2土地市場制度演進機理與績效分析4.2.1土地市場制度演進機理（一）市場探究階段從制度變遷的視角視察，市場的探究階段土地市場發(fā)生著比較典型的自下而上的誘致性的變遷。依據(jù)諾思的行動集團理論，地方政府擔當制度變遷的第一行動團體(初級行動團體)的角色，而中心政府更多的擔當?shù)氖瞧浯涡袆訄F體(次級行動團體)的角色，往往是前者首先發(fā)覺并去追求潛在的外部性收益，而后者則是將這種制度明確化一般化。（二）市場形成階段此階段制度變遷則明顯帶有中心政府為主導的強制性變遷態(tài)勢，表現(xiàn)為中心政府強制地加強對產(chǎn)權的界定和促進自身目標的實現(xiàn)，比如增加收入、維護可持續(xù)資源利用、為國企改革服務等等，中心政府的產(chǎn)權主體意識大大增加?？傮w上來說是處于強制性的制度變遷，里面也交織著由下而上的誘致性制度變遷。（三）市場發(fā)展階段土地供應方式益發(fā)嚴格，市場機制取代行政力氣，制度操作性增加。市場發(fā)展階段制度的變遷還是以強制性的制度變遷為主，中心政府的調(diào)控力氣與其次階段相比有了很大進步，制度的演化趨勢是政府漸漸削減對市場的干脆干預，把重點放在市場的配套上，和對市場失靈的糾偏。政府對市場的調(diào)控更加得心應手，對具體的制度規(guī)定具備很強的操作性和好用性，起到良好的成效，土地管理作為宏觀調(diào)控的一種重要手段受到國家重視。對上述三個階段的制度變遷還可以依據(jù)誘導性制度變遷假說來說明。效率假說在我國可以理解和引申為，我國是公有制國家，土地全部權必需遵循公有制屬性原則不能動搖，隨著對土地資源的需求，造成了土地資源重要性的抬升，在市場條件下表現(xiàn)為價格的上升，在支配模式下表現(xiàn)為對土地的爭奪。土地稀缺的條件下，遵循誘導性制度變遷假說就要求土地資源的具備可交易的產(chǎn)權，具備流淌性的特點，可以實現(xiàn)個人利益和社會利益的協(xié)調(diào)。所以首要的基石現(xiàn)代土地產(chǎn)權制度的確立，也是最初的制度形成。漸漸土地市場制度的重點也發(fā)生變更，從原始確立交易產(chǎn)權制度變革到權利交易保障制度、價格的穩(wěn)定，從整個市場交易管制演進到秩序的規(guī)范和市場信息的公開和透亮。4.2.2土地市場制度演進績效階段有償供應土地面積（公頃）土地有償使用率（％）平均商品房銷售面積（萬m2）平均開發(fā)面積（公頃）平均購置費用（元/m2）探索階段————2826.64————形成階段199643.79725.9512280.6563.34發(fā)展階段200370.043220.1722225.41106.65五、中國土地市場制度變遷的演化方向5.1完善市場交易秩序交易秩序包括土地市場