第六章-房屋日常養(yǎng)護(hù)

房屋日常養(yǎng)護(hù)第六章教學(xué)目標(biāo)：掌握房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型及特點(diǎn)了解房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容了解并掌握房屋日常養(yǎng)護(hù)的一般程序與考核指標(biāo)一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的定義房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)之一。特點(diǎn)：經(jīng)常性、分散性和臨時(shí)性目的：

延長(zhǎng)大修周期、最大限度地延長(zhǎng)房屋的使用年限

二、房屋養(yǎng)護(hù)的原則（一）因地制宜，合理修繕（二）對(duì)不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（三）定期檢查，及時(shí)維護(hù)（四）加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用;最有效地合理使用維修基金（五）最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能三、房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容(一)房屋的日常養(yǎng)護(hù)(二)房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的來(lái)源，主要有防臺(tái)防汛、防梅雨和防凍防寒。四、房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)中存在的問題物業(yè)管理公司作為房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的主體，其接受養(yǎng)護(hù)的對(duì)象是開發(fā)商建造的房屋，其實(shí)施服務(wù)的對(duì)象是房屋的業(yè)主或使用人。（一）由開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問題(1)屋面滲漏。（2）天花板開裂、開鼓。（3）墻面開裂，外墻龜裂、起殼、脫落，易造成墻面滲水。(4)樓地面出現(xiàn)空鼓裂縫。（5）鋁合金門窗制作安裝存在的問題。(6)木制品制作安裝粗糙，木門和隔斷制作粗糙，翹曲變形.關(guān)閉不嚴(yán)密，開啟不靈活，夾板門漏設(shè)排氣孔。（一）由開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問題(7)部分水箱混凝土不密實(shí)，底部滲水。(8)水電安裝質(zhì)量差，配管導(dǎo)線色標(biāo)混亂，不符合標(biāo)準(zhǔn)，壓接帽不阻燃.開關(guān)串接，多股導(dǎo)線接頭不搪錫，衛(wèi)生潔具用木摔木螺釘固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝里不規(guī)范，室內(nèi)給排水管道接口滲漏。

(9)廚房、衛(wèi)生間排水系統(tǒng)存在問題。（二）由物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量而引發(fā)的問題（1）對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);（2）對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量。（三）由業(yè)主或使用人對(duì)房屋的使用質(zhì)量而引發(fā)的問題《中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》就物業(yè)的使用對(duì)業(yè)主或使用人做出了明確規(guī)定：業(yè)務(wù)或使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人。五、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型（一）零星養(yǎng)護(hù)（二）計(jì)劃養(yǎng)護(hù)（一）零星養(yǎng)護(hù)房屋的零星養(yǎng)護(hù)修理，指結(jié)合實(shí)際情況確定或因突然損壞引起的小修。零星養(yǎng)護(hù)的特點(diǎn)是修理范困廣，項(xiàng)目零星分散；時(shí)間緊，要求及時(shí)；具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。零星養(yǎng)護(hù)應(yīng)力爭(zhēng)做到“水電急修不過(guò)夜，小修項(xiàng)目不過(guò)三，一般項(xiàng)目不過(guò)五”。日常養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目：主要通過(guò)維修管理人員的走訪住房和業(yè)主或住戶的隨時(shí)保修兩個(gè)渠道來(lái)收集。主要內(nèi)容：屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊；鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃，換窗紗、油漆等；修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等；拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過(guò)梁等；修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等；抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別木梁、屋架、木柱、修補(bǔ)木樓等；水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等；下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等；房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。（二）計(jì)劃養(yǎng)護(hù)訂立科學(xué)的大、中、小修三級(jí)修繕制度，以保證房屋的正常使用，延長(zhǎng)其整體的使用壽命。房屋的紗窗每3年左右刷一遍鉛油保養(yǎng)。門窗、壁櫥上的油漆、油飾層一般5年左右重新刷一遍。外墻每10年應(yīng)徹底進(jìn)行一次檢修加固。照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負(fù)荷的情況，必要時(shí)可局部或全部更換。六、房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)樓地面工程的養(yǎng)護(hù)墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)工程（定期檢查一般不少于每年1次）門窗工程的養(yǎng)護(hù)屋面工程維修養(yǎng)護(hù)（一般非上人屋面每季度清掃1次）通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理七、對(duì)二次裝修的管理二次裝修是指樓宇接管驗(yàn)收交付使用后，業(yè)主(或用戶)辦理完入伙手續(xù)后，在正式入住前，根據(jù)業(yè)主的要求，對(duì)所購(gòu)(租賃)房屋進(jìn)行分隔、裝飾、布置等。有時(shí)住戶掉換后，新用戶要將原來(lái)的裝修推倒，按自己的意愿重新裝修。八、房屋日常養(yǎng)護(hù)的一般程序及考核指標(biāo)房屋日常養(yǎng)護(hù)的程序1.項(xiàng)目收集（走訪查房和住戶報(bào)修）住戶報(bào)修途徑：

設(shè)立報(bào)修箱、建立接待報(bào)修值班制度、設(shè)點(diǎn)開展咨詢等2.任務(wù)落實(shí)

（一）定額指標(biāo)修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100%達(dá)到或超過(guò)人工定額;材料消耗要不超過(guò)或低于材料消耗定額，達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)工程定額的指標(biāo)，是完成小修養(yǎng)護(hù)工作量，搞好日常服務(wù)的必要保證。日常養(yǎng)護(hù)考核指標(biāo)主要有:定額指標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)。房屋日常養(yǎng)護(hù)考核指標(biāo)：（二）經(jīng)費(fèi)指標(biāo)小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)主要通過(guò)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)籌集，不足部分從物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營(yíng)的收人中彌補(bǔ)。（三）服務(wù)指標(biāo)(1)走訪查房率。

(2)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率。

(3)養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。（四）安全指標(biāo)確保住用、生產(chǎn)安全，是維修服務(wù)的首要指標(biāo)，是考核工作實(shí)績(jī)的重要依據(jù)。(1)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作。(2)注意工具、用具的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換存在安全隱患的工具、用具。(3)按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料，如利用舊料時(shí)，要特別注意安全性能的檢查，增強(qiáng)施工期間和完工后交付使用的安全因素。6.2地基、基礎(chǔ)維修養(yǎng)護(hù)地基？基礎(chǔ)？

6.2地基、基礎(chǔ)維修養(yǎng)護(hù)6.2地基、基礎(chǔ)維修養(yǎng)護(hù)6.2地基、基礎(chǔ)維修養(yǎng)護(hù)地基基礎(chǔ)屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補(bǔ)救措施很困難，應(yīng)給予足夠的重視。主要從以下方面做好養(yǎng)護(hù)工作：堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生防止地基浸水保證勒腳完好無(wú)損防止地基凍害想一想：造成建筑物地基基礎(chǔ)變形的原因有哪些？原因有：軟弱地基;用材不當(dāng)，施工質(zhì)量差;基礎(chǔ)埋置深度不當(dāng);相鄰建筑物的基礎(chǔ)影響;建筑物內(nèi)上、下水管道漏水，引起地基濕陷;不合理使用;維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)，地表水滲人地基等。討論：如何對(duì)地基、基礎(chǔ)進(jìn)行加固？地基加固：灌漿法加固高壓噴射注漿法加固石灰漿加固硅化加固灰土擠密樁加固石灰擠密樁加固其他基礎(chǔ)加固法：基礎(chǔ)的灌漿加固擴(kuò)大基礎(chǔ)受力面積加固法條形基礎(chǔ)兩側(cè)擴(kuò)大加固法鋼筋混凝土柱下獨(dú)立基礎(chǔ)的擴(kuò)大加固架托換基法6.3樓地面工程的養(yǎng)護(hù)保證經(jīng)常用水房間的有效防水；避免室內(nèi)受潮與蟲害；加強(qiáng)對(duì)二次裝修的科學(xué)管理；控制與消除裝飾材料的副作用。6.4墻臺(tái)面及吊頂工程的維修墻臺(tái)面及吊頂工程是房屋裝修工作的主要部分。一般包括以下部分：抹灰、刷（噴）漿、裱糊、塊材飾面、罩面板及龍骨安裝工程等。要求：

定期檢查，及時(shí)處理；加強(qiáng)保護(hù)與其他工程相接處注意清潔與清潔方法注意日常工作中的防護(hù)注意材料的工作環(huán)境更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性6.5門窗工程的養(yǎng)護(hù)木門窗易出現(xiàn)的問題：

門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐蝕、縫隙過(guò)大等鋼門窗易出現(xiàn)的問題：

翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、漏縫透風(fēng)、斷裂損壞等鋁合金、塑鋼門窗常見問題：

易受酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕6.6屋面工程的養(yǎng)護(hù)防水層的養(yǎng)護(hù)是屋面工程養(yǎng)護(hù)維修的中心內(nèi)容。要求：定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)定期檢查、記錄，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)處理建立大修、中修、小修制度加強(qiáng)屋面使用的管理建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)團(tuán)隊(duì)6.7通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)由于通風(fēng)道在房屋建設(shè)和使用過(guò)程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對(duì)通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)該作為一個(gè)專項(xiàng)格外加以重視。住戶在安裝抽油煙機(jī)和衛(wèi)生間通風(fēng)器時(shí)，必須小心細(xì)致地操作，不要亂打亂鑿，對(duì)通風(fēng)道造成損害。不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東