第五章 地產(chǎn)估價(jià)原則

第五章

房地產(chǎn)估價(jià)原則第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則第三節(jié)合法原則第四節(jié)最高最佳使用原則第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則第六節(jié)替代原則第七節(jié)謹(jǐn)慎原則第八節(jié)土地估價(jià)相關(guān)原則

第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義定義：房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)即為房地產(chǎn)估價(jià)原則。理解：遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀規(guī)律，通過對(duì)這些規(guī)律的認(rèn)識(shí)與掌握，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值“發(fā)現(xiàn)”出來。

二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的種類

房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有以下6項(xiàng)：①獨(dú)立、客觀、公正原則②合法原則③最高最佳使用原則④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則⑤替代原則⑥謹(jǐn)慎原則基本原則特殊原則普適技術(shù)原則技術(shù)原則三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用

可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師：對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致的認(rèn)識(shí)對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)具有價(jià)值趨于相同或近似待裝修改造的小洋房的抵押價(jià)值評(píng)估三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用

可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師：采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，充分考慮未來的風(fēng)險(xiǎn)將評(píng)估價(jià)值界定到一個(gè)合理的較小范圍內(nèi)評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則

房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上：獨(dú)立——不應(yīng)受任何組織或者個(gè)人的非法干預(yù)，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)?？陀^——不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來面目。公正——在估價(jià)中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。第三節(jié)合法原則

合法原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在依法判定估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)值。

——“法”是廣義概念：憲法和相關(guān)法律、行政法規(guī)；估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)；締結(jié)或者參加的相關(guān)國(guó)際條約；國(guó)務(wù)院及其各部門頒發(fā)的相關(guān)決定、命令、部門規(guī)章和政策及技術(shù)規(guī)范；最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋；估價(jià)對(duì)象所在地的地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)出讓合同、房屋租賃合同等。遵循理由：房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值理論上，任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益包括依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。權(quán)益權(quán)益類型權(quán)益歸屬權(quán)益使用權(quán)益處分遵守合法原則應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：

(1)依法判定的權(quán)利類型及歸屬——一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。房屋權(quán)屬證書：《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有：《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種?？h級(jí)以上房產(chǎn)管理和土地管理共同工作可能頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。

(2)在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容積率等，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)應(yīng)當(dāng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。規(guī)定為居住用途，雖從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合作為商業(yè)用途，應(yīng)當(dāng)以居住用途為前提來估價(jià)?；蛏暾?qǐng)變更為商業(yè)用途或容積率等并且獲得批準(zhǔn)后才能按照批準(zhǔn)后的條件估價(jià)

(3)在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式買賣租賃抵押抵債投資法律規(guī)定宅基地及其上住宅不得抵押委托人要求評(píng)估抵押價(jià)值評(píng)估價(jià)值=0

(4)在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的價(jià)格政策。評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵守政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格——符合國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定農(nóng)地征收——符合國(guó)家有關(guān)農(nóng)地征收補(bǔ)償?shù)姆?、法?guī)和政策城市房屋征收拆遷估價(jià)——符合國(guó)家有關(guān)城市房屋征收拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、法?guī)和政策房改售房的價(jià)格——符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求自教材167－168頁有關(guān)房屋征收估價(jià)的實(shí)例，提出的問題

征收人與被征收人對(duì)被征收房屋面積發(fā)生分歧？？？自教材167－168頁有關(guān)房屋征收估價(jià)的實(shí)例，提出的問題

征收人與被征收人對(duì)被征收房屋面積發(fā)生分歧？？？主要法律依據(jù)：城市房地產(chǎn)管理法城市房屋拆遷管理?xiàng)l例城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見被征收的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與被征收的房屋性質(zhì)和面積直接相關(guān)。1.以被征收的房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。2.各地對(duì)被征收的房屋性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。3.征收人與被征收人對(duì)被征收的房屋性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，依據(jù)協(xié)商估價(jià)。4.征收人與被征收人對(duì)被征收的房屋性質(zhì)和協(xié)商不一致的，向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)確認(rèn)依據(jù)協(xié)商估價(jià)。面積協(xié)商不一致的，向有資格的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定面積。自教材168－170頁有關(guān)房地產(chǎn)抵押估價(jià)的實(shí)例，提出的問題主要法律依據(jù)：城市房地產(chǎn)管理法物權(quán)法擔(dān)保法合同法最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)價(jià)款1.以劃撥方式取得使用權(quán)抵押價(jià)值的估價(jià)是否含土地使用權(quán)出讓金？2.什么時(shí)候?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值拖欠的工程款不用優(yōu)先受償？3.再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值如何確定？問題答案：1.以劃撥方式取得使用權(quán)抵押價(jià)值的估價(jià)——不含土地使用權(quán)出讓金2.竣工之日起6個(gè)月之外的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值——拖欠的工程款不優(yōu)先受償3.再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值——不含已經(jīng)擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額4.法律、法規(guī)、政策規(guī)定的符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不符合該條件，不具備抵押價(jià)值。P170。5.法律、法規(guī)、政策規(guī)定的不得抵押、抵押無效的房地產(chǎn)，不具備抵押價(jià)值。P169。第四節(jié)最高最佳使用原則最高最佳使用是指：法律上許可技術(shù)上可能經(jīng)濟(jì)上可行

經(jīng)過充分合理的論證，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用最高最佳使用必須同時(shí)滿足以下4個(gè)條件：①法律上許可②技術(shù)上可能③經(jīng)濟(jì)上可行④價(jià)值最大化

定義：要求估價(jià)結(jié)果是在對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)格最高最佳使用具體包括：最佳用途（或最佳用途組合）最佳規(guī)模最佳集約度最佳檔次以下四條是遞進(jìn)的：

法律上的許可性——對(duì)于每一種潛在的使用方式是否為法律所允許。

技術(shù)上的可能性——對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。經(jīng)濟(jì)上的可行性。對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)?！杖氍F(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性。價(jià)值是否達(dá)到最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：收益遞增遞減原理——確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。均衡原理——以估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。

——確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模適合原理——是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用

——確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。收益遞增遞減原理揭示兩種投入產(chǎn)出關(guān)系;

其一：收益遞減規(guī)律(也稱為邊際收益遞減原理)——在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。邊際收益遞減規(guī)律在技術(shù)給定和生產(chǎn)的其他要素投入不變的情況下，連續(xù)增加某種可變投入使其邊際產(chǎn)量增加到某一點(diǎn)，超過該點(diǎn)后，增加可變投入會(huì)使其邊際產(chǎn)量減少。原因：不變投入和可變投入的組合比例變化提高房地產(chǎn)開發(fā)面積：投資開發(fā)（萬平方米）總效用（FNPV)邊際效用0016060211050315040418030520020621010721008200-10圖示：總效用（上）、邊際收益（下）變動(dòng)規(guī)律62432165473216547其二：規(guī)模收益(也稱為規(guī)模報(bào)酬規(guī)律)——所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。揭示：假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規(guī)模的變化),則產(chǎn)出量的變化有以下3種可能產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞增；產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益不變；產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞減。

規(guī)模收益遞增規(guī)模收益不變規(guī)模收益遞減擴(kuò)大規(guī)模三個(gè)產(chǎn)量之間的關(guān)系：總產(chǎn)量與邊際產(chǎn)量總產(chǎn)量與平均產(chǎn)量邊際產(chǎn)量與平均產(chǎn)量MP=0，TPmaxAPTPMPQL

均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它也可以幫助我們確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。建筑物與土地的組合——規(guī)模過大或過小檔次過高或過低則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)——該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。

【例5-2】某建筑物的建筑面積5000m2,坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格1500元/m2，用成本法測(cè)算出的該建筑物的重建價(jià)格為1600元/m2,市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/m2。試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)要用正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，而不能用房地產(chǎn)的個(gè)別價(jià)格。）

【解】該建筑物的現(xiàn)值計(jì)算如下:

該建筑物的現(xiàn)價(jià)＝(1800×5000-1500×2000)/5000＝1200(元/m2)

由上述計(jì)算結(jié)果可見，該建筑物的實(shí)際價(jià)值為1200元/m2,比其重建價(jià)格1600元/m2低400元/m2。例題的缺陷：建筑物的重建價(jià)格應(yīng)為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。問題：應(yīng)該提高建筑物的檔次還是降低建筑物的檔次呢？

適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用品牌服裝店商店開在哪里？零售商店集中區(qū)名品街——金街居住區(qū)如何確定最高最佳使用？

——技術(shù)路線！(1)保持現(xiàn)狀前提(2)裝飾裝修改造前提(3)改變用途前提(4)重新開發(fā)前提(5)上述情形的某種組合

估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，

(1)保持現(xiàn)狀前提

認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是：

現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值>(新房地產(chǎn)價(jià)值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)所必要的費(fèi)用)

以建筑物為例，對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是:

現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值>(新房地產(chǎn)價(jià)值－拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費(fèi)用－建造新建筑物所必要的費(fèi)用)

(2)裝飾裝修改造前提

認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。裝飾裝修改造的條件是：裝飾裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值－裝飾裝修所必要的費(fèi)用>現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價(jià)值

裝飾裝修改造——

①對(duì)建筑物進(jìn)行裝飾裝修改造②對(duì)土地進(jìn)行改造。

(3)改變用途前提

認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：新用途的房地產(chǎn)價(jià)值－改變用途所必要的費(fèi)用

>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值

(4)重新開發(fā)前提

認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行重新開發(fā)的條件是：重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－重新開發(fā)所必要的費(fèi)用>現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

以建筑物為例，對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以拆除的條件是：(新房地產(chǎn)價(jià)值－拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費(fèi)用－建造新建筑物所必要的費(fèi)用)>現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

(5)上述情形的某種組合

最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素不斷變化——房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷變化；貨幣的購買力也不斷變化——房地產(chǎn)價(jià)格也是不斷變化的。隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化——建筑物陳舊過時(shí)結(jié)論：同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值。確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來確定。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同,就需要把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況過去（回顧性估價(jià)）過去（復(fù)核）過去現(xiàn)在過去（災(zāi)害賠償）現(xiàn)在

現(xiàn)在（在建工程）未來(期房)未來（預(yù)測(cè)性估價(jià)）未來(市場(chǎng)預(yù)測(cè))未來永遠(yuǎn)是時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)第六節(jié)替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。在同一個(gè)市場(chǎng)上的類似房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。

類似房地產(chǎn)：是指其實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。具體一點(diǎn)說，類似房地產(chǎn)是在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相當(dāng)，并與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求范圍：是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。

替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列兩點(diǎn)：知道附近有若干與估價(jià)對(duì)象效用相近的房地產(chǎn)的價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，根據(jù)其間的差別對(duì)價(jià)格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。在同一個(gè)城市、同一個(gè)時(shí)期，按照同一種估價(jià)目的，對(duì)不同區(qū)位、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)差。

替代原理在市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法中都會(huì)用到。無論采用何種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，最后都需要把估價(jià)結(jié)果放到市場(chǎng)中去衡量。

遵守替代原理可以求取：成本法中客觀成本收益法中客觀收益假設(shè)開發(fā)法中要從未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值中減去的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等，均是第七節(jié)

謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎：充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制充分估計(jì)未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款遵循謹(jǐn)慎原則的理由：需要處分抵押物的時(shí)點(diǎn)與抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(zhǎng)時(shí)間，市場(chǎng)的不確定性，屆時(shí)抵押物的價(jià)值有可能下跌。而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。注意：抵押價(jià)值未考慮短期處分的影響

《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下列要求：

（1）在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。

（2）在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。

《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下列要求：

（3）在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

（4）在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。第八節(jié)土地估價(jià)