深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告

事業(yè)七部部門介紹Introduction事業(yè)七部簡介都市豪宅部中原為更好地致力于“關(guān)內(nèi)豪宅”項(xiàng)目運(yùn)營領(lǐng)域的發(fā)展，提供“精細(xì)化“、”專業(yè)化“的專項(xiàng)服務(wù)，特成立“事業(yè)七部”，由原“中原事業(yè)一部（豪宅部）A組”與原“事業(yè)二部（關(guān)內(nèi)指標(biāo)性大盤部）A組”兩支精英團(tuán)隊(duì)組成。部門簡介之經(jīng)典案例“

2008－2009年經(jīng)典案例后海灣之

【卓越維港】”

2008年6月15日，第一次開盤，別墅銷售7個(gè)億，定義了片區(qū)，定義了形象2008年8月3日，第二次開盤，高層銷售9個(gè)億，我們實(shí)現(xiàn)了后海灣片區(qū)的量價(jià)齊升，穩(wěn)定了片區(qū)的市場信心；2008年8月，卓越維港以349套、36274.63平方米、9.15億的業(yè)績奪得2003年以來，全市唯一一個(gè)單月套數(shù)、冠軍、金額三料冠軍）。09年4月，最后一批單位售罄，維港完美收官部門簡介之經(jīng)典案例“2009年經(jīng)典案例中央別墅區(qū)之【圣莫麗斯】”一個(gè)項(xiàng)目定義一個(gè)片區(qū)05-07年的別墅區(qū)領(lǐng)深圳風(fēng)騷09年，截至目前銷售額超過20億中原最高業(yè)績項(xiàng)目、最佳銷售團(tuán)隊(duì)……成了一大批優(yōu)秀的人才部門簡介之經(jīng)典案例“2009年經(jīng)典案例紅樹灣片區(qū)之【紅樹西岸】”紅樹西岸，永遠(yuǎn)自信的站立在豪宅前沿從不隨波逐流,從不參照其他項(xiàng)目定價(jià)

20年不落伍的領(lǐng)先建筑規(guī)劃領(lǐng)銜深圳置業(yè)者的目光上善生活，從不放棄的生活調(diào)性將世界帶入紅樹西岸，不懼攀比的高度紅樹西岸就是紅樹西岸成就價(jià)格標(biāo)桿、成就形象標(biāo)桿是必然的部門簡介之經(jīng)典案例“

2009年經(jīng)典案例后海灣之【寶能太古城】”深圳灣43萬平米都市綜合體引領(lǐng)一灣進(jìn)入宜居時(shí)代2009年9月26日開盤，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)15億銷售額，打破深圳銷售額記錄2個(gè)半月積累10000批客戶，周均500批以上10月份銷售套數(shù)、金額冠軍部門簡介之經(jīng)典案例“

2009年經(jīng)典案例后海灣之【鴻威海怡灣】”全球貴重資產(chǎn)深圳灣海景地標(biāo)極晝海景大宅灣區(qū)最南端的頂級(jí)豪宅目前已經(jīng)引發(fā)無數(shù)高端置業(yè)者的目光部門簡介之經(jīng)典案例“

2009年經(jīng)典案例華僑城之【首地容御】”一句“華僑城，香山西街18號(hào)”解決了營銷的核心問題，從白石洲滯銷項(xiàng)目，到如今備受追捧的熱銷項(xiàng)目，營銷起到了關(guān)鍵性的作用2009年10月31日，華僑城威尼斯酒店開盤，當(dāng)天幾近售罄，銷售額13個(gè)億，徹底扭轉(zhuǎn)形象操作團(tuán)隊(duì)介紹08年，卓越維港崛起于逆市，后海灣一炮而紅，驚艷世人的目光09年，寶能太古城，厚積薄發(fā)，開盤15億，深圳灣因我沸騰09年，鴻威海怡灣，全球貴重資產(chǎn)，深圳灣海景地標(biāo)，引起市場強(qiáng)大反響……灣區(qū)崛起及發(fā)展的見證者和貢獻(xiàn)者沒有比我們更了解后海灣后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告走向未來，并決定未來走向……〉〉探索未來走向〉〉決定未來走向〉〉發(fā)現(xiàn)“我”的未來Part1Part2Part3Part

1〉〉探索未來走向探索大勢(shì)未來走向探索區(qū)域未來走向發(fā)現(xiàn)：未來住宅趨于高端化市場供應(yīng)愈發(fā)稀缺深圳05年至今土地供應(yīng)情況：土地供應(yīng)面積少，2005年至今，政府“招、拍、掛”出讓土地供應(yīng)可建住宅面積共計(jì)777.3萬㎡。07-08年為土地成交低潮期，按照2年內(nèi)必須開工的情況預(yù)估，11年供應(yīng)依舊緊缺時(shí)間供應(yīng)面積(萬㎡）成交面積（萬㎡）2005年143.5143.52006年244.7213.72007年158.2107.82008年2751672009年至今145.3145.3總計(jì)966.7777.3數(shù)據(jù)來源：深圳市國土局未來趨勢(shì)預(yù)判深圳開發(fā)商07年至今拿地情況：地少價(jià)高，地王頻現(xiàn)深圳土地市場。建筑面積共計(jì)560.5萬㎡，相對(duì)于近五年年均銷售面積達(dá)600萬的住宅市場，土地的供應(yīng)缺口較大，這也是地價(jià)屢創(chuàng)新高的重要原因。高地價(jià)帶來的高開發(fā)成本，未來2年內(nèi)住宅必然要趨于高端化2009年深圳住宅土地供應(yīng)情況明細(xì)表宗地號(hào)土地用途競得人成交價(jià)格（萬元）樓面地價(jià)（元/㎡）出讓底價(jià)（萬元）備注G01020-0204居住用地深圳市尚模發(fā)展有限公司800002586.0853000深圳競價(jià)次數(shù)地王G01020-0205居住用地A009-1285商住混合用地深圳市中洲寶城置業(yè)有限公司2610006428.57180000深圳總價(jià)地王、新安單價(jià)地王A009-1286商住混合用地A009-1289商業(yè)及商務(wù)公寓用地A115-0131居住用地深圳市南方航空經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司26308.501376.6226308.5定向出讓B123-0001居住用地深圳市心海投資發(fā)展有限公司836015550.605060福田單價(jià)地王A510-0131居住用地深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司1200006612.6657000深圳溢價(jià)地王、光明單價(jià)地王A511-0025居住用地A122-0332居住用地招商華僑城5300018874.6438000深圳單價(jià)地王A909-0138居住用地金地（集團(tuán)）股份有限公司2440008617.34180000觀瀾單價(jià)地王A909-0137居住用地未來趨勢(shì)預(yù)判未來2年深圳市場供應(yīng)類型：預(yù)計(jì)新增的項(xiàng)目以高端物業(yè)、大戶型項(xiàng)目為主，未來深圳項(xiàng)目高端化，將是市場的主流聲音。數(shù)據(jù)來源：中原CCES系統(tǒng)未來趨勢(shì)預(yù)判未來市場兩極分化：普通住宅將進(jìn)入調(diào)整期，豪宅持續(xù)升溫。豪宅由于其具有不可復(fù)制的資源，而且，在深圳，擁有稀缺資源和優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目越來越少，豪宅的保值性就更加明顯，所以，豪宅作為一種保值性產(chǎn)品，將會(huì)成為未來投資的重點(diǎn)，因此豪宅市場將會(huì)繼續(xù)走高普通住宅市場在接下來的階段，由于前期價(jià)格上漲過快，將會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，一些品質(zhì)好，地段好，定位合理的項(xiàng)目會(huì)保持一個(gè)良好的銷量，也可能會(huì)有一些品質(zhì)稍低、定位不準(zhǔn)的項(xiàng)目陷入困境。

普通住宅高端豪宅未來趨勢(shì)預(yù)判深圳灣片區(qū)富力，容積率3.5-3.8，占地面積：3.2萬，建筑面積15萬蘭江項(xiàng)目，占地面積6萬，建筑面積29萬，主力戶型為160-250平米未來兩年重點(diǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量2010年金龍項(xiàng)目，11年入市，建筑面積19萬，住宅17萬，商業(yè)3萬軒泰，占地面積3.7萬，建筑面積6.9萬，容積率2.0名居，占地面積2萬，容積率3.8，建筑面積10萬2011年2012年國富項(xiàng)目，占地面積2.1萬，建筑面積5.6萬，主力戶型為160-180平米華萊利項(xiàng)目，占地面積5萬，建筑面積14.5萬，主力戶型為170-220平米萬澤項(xiàng)目，占地面積2.8萬，建筑面積10萬，主力戶型為150-180平米香山里項(xiàng)目，建筑面積90萬，主力戶型為160-180平米蓮塘尾片區(qū)綜合體京基金融中心，高級(jí)公寓建筑面積15萬中航廣場，高級(jí)公寓建筑面積10萬金地崗廈，高級(jí)公寓建筑面積14萬未來兩年，“蓮塘尾”和“后海灣”成為供應(yīng)重點(diǎn)，蓮塘尾將于10年底啟動(dòng)，由于片區(qū)尚不成熟，處于發(fā)展初級(jí)階段，相對(duì)于11年后海灣的高峰，在知名度和關(guān)注度上無法和“后海灣”相比Part

1〉〉探索未來走向探索大勢(shì)未來走向探索區(qū)域未來走向區(qū)域整體區(qū)域住宅發(fā)現(xiàn)：區(qū)域未來，決定城市未來走向現(xiàn)在、未來、未來的未來都將是“深圳的名片”房地產(chǎn)的價(jià)值取決于“地”的價(jià)值深圳將規(guī)劃兩個(gè)城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括前海、后海和寶安中心區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域功能和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)后海規(guī)劃的出臺(tái)有利于提升整個(gè)深圳灣片區(qū)的城市發(fā)展水平，配套、交通、環(huán)境等硬件設(shè)施都將得到升級(jí)，而片區(qū)地位升級(jí)、設(shè)施升級(jí)等將提升片區(qū)的物業(yè)價(jià)值，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展有重大的促進(jìn)作用深圳灣金融商務(wù)區(qū)：總建筑規(guī)模：400萬平米；商務(wù)辦公：230萬平；研發(fā)辦公（總部基地）：50萬平米；商業(yè)：120萬平米；辦公：44萬平米濱海住宅區(qū)：總建筑規(guī)模：136萬平米；南山商業(yè)文化中心：總建筑規(guī)模：223萬平米；住宅：124萬平米；商業(yè)：32萬平米；辦公：44萬平米；文化娛樂場所：7.6萬平米。《深圳市城市總體規(guī)劃（2007-2020）》規(guī)劃概況區(qū)域規(guī)劃概念基本認(rèn)知：國際灣區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，政府傾注過千億資金打造深圳的另一中心區(qū)。區(qū)域未來發(fā)展的價(jià)值無可比擬，含金量堪全城之首！南山商業(yè)文化中心金融商務(wù)區(qū)體育中心區(qū)住宅區(qū)口岸區(qū)東濱路地鐵2號(hào)線沿海RBD發(fā)展中心南山金融文化中心規(guī)劃不低于中環(huán)的寫字樓群；保利劇院、超五星酒店、深圳歌劇院、藝術(shù)館等文化設(shè)施。南山深圳灣體育中心內(nèi)灣公園：F1摩托艇賽場東區(qū)，即口岸區(qū)：以口岸功能配套為主的建筑和口岸商業(yè)群蛇口東填海區(qū)西區(qū)，住宅區(qū)135.18公頃院、藝術(shù)館占據(jù)最精華資源，關(guān)內(nèi)規(guī)劃最好的最后一塊大型豪宅片區(qū)后海灣北區(qū)規(guī)劃為濱海金融商務(wù)區(qū)，南區(qū)總占地面積315萬平米，是深圳關(guān)內(nèi)最后一個(gè)純粹、大型豪宅片區(qū)，由法國歐博傾力打造，至2010年，將成為深圳最國際化的大型豪宅片區(qū)?！卷?xiàng)目區(qū)位】后海灣片區(qū)（又名蛇口東填海區(qū)）：東濱路以南，后海濱路以東、科苑南路以西的圍合區(qū)域?？傆玫孛娣e為315.41公頃，是政府規(guī)劃的新興豪宅片區(qū)，也是深圳關(guān)內(nèi)最后的一片大型豪宅片區(qū)“八大城市資源體系”比肩“世界級(jí)灣區(qū)”規(guī)劃1通達(dá)世界的交通平臺(tái)：交通，決定一個(gè)城市的發(fā)展方向，跨海大橋、蛇口郵輪母港，地鐵二號(hào)線、主干道交通網(wǎng)絡(luò)……深圳灣必將成為深圳的發(fā)展重心2濱海金融商務(wù)區(qū)，珠三角不曾有二處：按照不低于香港中環(huán)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃打造，投資1000個(gè)億，將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，周邊土地價(jià)值起到巨大提升刺激的作用，推動(dòng)區(qū)域發(fā)展與國際接軌3頂級(jí)商務(wù)資源：凱賓斯基、濱海金融商務(wù)區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)等頂級(jí)城市商務(wù)資源齊備，助力灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國際化進(jìn)程，大力提升區(qū)域商務(wù)氛圍4全球總部基地，國際資本匯聚深圳灣：北區(qū)規(guī)劃有50萬平米總部基地，搭建深圳國際資本的匯聚平臺(tái)，全方位提升深圳的城市級(jí)別和競爭力“八大城市資源體系”比肩“世界級(jí)灣區(qū)”規(guī)劃5未來的城市繁華，在深圳灣：海岸城、保利文化廣場、以及未來的寶能太古城商業(yè)中心，中心路商業(yè)街，其高起點(diǎn)的規(guī)劃必將代言未來的城市繁華，成為未來的商業(yè)核心6世界級(jí)的休閑資源，在此匯聚：亞太地區(qū)首個(gè)F1摩托艇永久賽場、2011年大運(yùn)會(huì)分賽場，如果不是看好區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，豈能落戶深圳灣？7接軌國際的人文高度，填補(bǔ)深圳人文空白：保利劇院、深圳歌劇院、藝術(shù)館等頂級(jí)文化設(shè)施，填補(bǔ)深圳人文空白，育才學(xué)校、南山外國語、北師大附中……名校林立，成為深圳人文濃度的制高點(diǎn)8深圳生態(tài)名片：15公里濱海長廊帶、6大主題公園、城墻公園、中心路景觀綠化帶，繁華都市與生態(tài)兼?zhèn)洌蛟焐钲谝司訕?biāo)桿不久之后的“香港中環(huán)”基本要素比擬相似度深圳灣商業(yè)文化板塊香港中環(huán)社會(huì)功能深圳新中心，未來深圳金融商務(wù)，高尚住宅核心區(qū)域香港金融商務(wù)中心，香港核心區(qū)域核心金融、商務(wù)配套天利中央商務(wù)廣場、凱賓斯基酒店國際金融中心、中銀大廈核心商業(yè)配套海岸城、保利文化廣場、規(guī)劃中華潤深圳灣中心置地廣場、蘭桂坊城市景觀功能濱海規(guī)劃中的現(xiàn)代景觀建筑群，大批商業(yè)及寫字樓林立，遠(yuǎn)望香港密密麻麻的商業(yè)大廈和國際銀行總部維港景觀線和現(xiàn)代景觀融合核心交通樞紐組織地鐵2號(hào)線貫穿深圳，西部通道連通香港，濱海大道四通八達(dá)的地下、地面交通、傳統(tǒng)天星小輪海上交通，連接尖東軌道交通通往深圳后海灣，中國大陸最有可能成為全球第“九大”富人區(qū)的地方！后海灣，完全具備世界富人區(qū)所必需的“八大”共性特征！世界通達(dá)性極強(qiáng)的交通網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)而有力的城市經(jīng)濟(jì)后盾獨(dú)一無二的海岸線；環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)圈頂級(jí)運(yùn)動(dòng)/比賽場地頂級(jí)的休閑度假酒店奢華的商業(yè)購物中心名流匯聚，人文高地國際級(jí)資本的匯聚深圳要成為國際化大都會(huì)，必須依托于關(guān)鍵力量的推動(dòng)比肩國際標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃連通世界的交通體系國際門戶的地理位置國際標(biāo)準(zhǔn)的金融資源世界級(jí)的休閑資源，成為世界關(guān)注的焦點(diǎn)國際標(biāo)準(zhǔn)的人居模式……深圳的城市價(jià)值需要灣區(qū)來實(shí)現(xiàn)Part

1〉〉探索未來走向探索大勢(shì)未來走向探索區(qū)域未來走向區(qū)域整體區(qū)域住宅后海灣區(qū)域發(fā)展“三級(jí)跳”初級(jí)階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價(jià)格“略高于市場價(jià)”，灣區(qū)優(yōu)勢(shì)無法體現(xiàn)灣區(qū)各項(xiàng)配套規(guī)劃成型，蓄勢(shì)待發(fā)中級(jí)階段（09年中-10年）片區(qū)住宅價(jià)格明顯“高于市場價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開工建設(shè)，初見規(guī)模高級(jí)階段（11年-12年）片區(qū)住宅價(jià)格“遠(yuǎn)高于市場價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值達(dá)到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個(gè)深圳地產(chǎn)的價(jià)值巔峰后海灣已售項(xiàng)目皇庭港灣卓越維港富力曦灣頤安閱海百麗灣卓越維港230-285平米別墅160-180平米高層140-180平米高層230-260平米別墅開盤情況：08年6月推南區(qū)別墅，5萬/平米，8月北區(qū)高層，2.4萬/平米，9月南區(qū)高層，2.6萬/平米，09年4月北區(qū)別墅，4.5萬/平米，每次均實(shí)現(xiàn)80%以上銷售率占地面積：6.5萬建筑面積：13萬容積率：2總戶數(shù)：556戶（合拼后）梯戶比：2梯3戶——2梯2戶物業(yè)類型：122套別墅+434套高層主力戶型：別墅230-285平米，高層140-180平米核心賣點(diǎn)：深圳灣稀有別墅群落缺點(diǎn)：密度大稀有高密度別墅群落，高端物業(yè)形態(tài)奠定價(jià)值基礎(chǔ)皇庭地塊開盤情況：08年12月，開盤銷售1.5億，約40套，銷售較為緩慢，09年中左右銷售完畢價(jià)格：2.4萬毛坯占地面積：2.6萬建筑面積：5.3萬容積率：2.0總戶數(shù)：213戶梯戶比：3梯2戶物業(yè)類型：TH+高層主力戶型：180-236平米核心賣點(diǎn)：六星級(jí)威尼斯人會(huì)所戶型缺點(diǎn)：主臥尺度小皇庭戶型面積(㎡)套數(shù)比例3房18017080%4房236167.5%復(fù)式4、5房308、354146.5%聯(lián)排4房31194%雙拼4房29542%總計(jì)213100%皇庭港灣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不突出，市場冷淡，消化緩慢開盤情況：08年12月，開盤銷售80%，2次開盤基本售罄，剩余別墅單位在09年10月份推出，單價(jià)10萬（發(fā)展商關(guān)系戶、300%贈(zèng)送率）價(jià)格：2.5萬毛坯占地面積：1.4萬建筑面積：4.8萬容積率：2總戶數(shù)：195戶梯戶比：2梯8戶物業(yè)類型：TH（疊加別墅）+復(fù)式高層主力戶型：89平米復(fù)式，30套TH核心賣點(diǎn)：戶型稀缺，贈(zèng)送面積大富力曦灣89平米復(fù)式200平米疊加別墅稀缺復(fù)式產(chǎn)品，順勢(shì)消化頤安閱海開盤情況：09年5月份開盤，一個(gè)月售罄價(jià)格：2.9萬（報(bào)價(jià)）建筑面積：1.6萬容積率：2總戶數(shù)：106戶（合拼后）梯戶比：2梯7戶車位比：1：1物業(yè)類型：1棟高層：26層，1棟多層：6層主力戶型：60-89平米復(fù)式核心賣點(diǎn)：贈(zèng)送面積大，產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品稀缺，高贈(zèng)送率，順勢(shì)消化百麗灣開盤情況：09年5月份開盤，當(dāng)月低調(diào)售罄價(jià)格：2.5萬占地面積：6531平米建筑面積：2萬容積率：2總戶數(shù)：92戶梯戶比：1梯1/2戶車位比：1.6：1物業(yè)類型：2棟多層主力戶型：88-225平米躍復(fù)式核心賣點(diǎn)：產(chǎn)品稀缺，贈(zèng)送大產(chǎn)品稀缺，高贈(zèng)送率，順勢(shì)消化后海灣區(qū)域發(fā)展“三級(jí)跳”初級(jí)階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價(jià)格“略高于市場價(jià)”，灣區(qū)優(yōu)勢(shì)無法體現(xiàn)灣區(qū)各項(xiàng)配套規(guī)劃成型，蓄勢(shì)待發(fā)中級(jí)階段（09年中-10年）片區(qū)住宅價(jià)格明顯“高于市場價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開工建設(shè)，初見規(guī)模高級(jí)階段（11年-12年）片區(qū)住宅價(jià)格“遠(yuǎn)高于市場價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值達(dá)到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個(gè)深圳地產(chǎn)的價(jià)值巔峰后海灣在售項(xiàng)目三湘海尚鴻威海怡灣新天時(shí)代寶能太古城寶能太古城開盤情況：9月份開盤，南區(qū)售罄，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)15個(gè)億，價(jià)格：2.66萬，后期實(shí)現(xiàn)3萬后續(xù)情況：高層價(jià)格接近4萬占地面積：6萬建筑面積：43萬容積率：3.5總戶數(shù)：1950戶（合拼后）梯戶比：2梯8戶——2梯2戶物業(yè)類型：高層大宅，國際公寓、10萬商業(yè)主力戶型：南區(qū)40-89平米公寓，北區(qū)130-306平米大宅核心賣點(diǎn)：都市綜合體缺點(diǎn)：戶型尺度偏小76-113㎡139-165㎡40-89㎡公寓170-207㎡133-166㎡最高級(jí)別的物業(yè)形態(tài)，區(qū)域發(fā)展尚未成熟，價(jià)值無法全部發(fā)揮開盤情況：預(yù)計(jì)為09年11月底或者12月初價(jià)格：4萬左右占地面積：5萬建筑面積：10萬容積率：2總戶數(shù)：594戶梯戶比：2梯3/4戶物業(yè)類型：TH（聯(lián)排別墅）+高層主力戶型：564套高層，30套TH核心賣點(diǎn)：深圳灣海景地標(biāo)缺點(diǎn)：戶型尺度偏小鴻威海怡灣占據(jù)稀缺資源，別墅提升價(jià)值，但尺度偏小TATBTCTDTEABCDEFGHJ89平米兩房、143平米3房主力面積：268-289平的TH主力面積：145、150、165的三、四房ABCDFENPMGHJKL9月分兩批次推出M、N、P棟及K、L棟別墅11月中下推北區(qū)140、170平米的產(chǎn)品三湘海尚開盤情況：9月份推出2批單位，170實(shí)現(xiàn)價(jià)格3.2萬，樓王實(shí)現(xiàn)價(jià)格4.2萬，當(dāng)天售罄，別墅實(shí)現(xiàn)8-10萬的價(jià)格，每套約2500萬占地面積：9萬建筑面積：29萬容積率：2總戶數(shù)：1107戶梯戶比：2梯2戶物業(yè)類型：TH（聯(lián)排別墅）+高層主力戶型：1070套高層，37套TH核心賣點(diǎn)：智能化、純粹大社區(qū)，純板樓缺點(diǎn)：戶型尺度偏小純粹、大社區(qū)、高品質(zhì)成就高價(jià)，別墅帶動(dòng)作用不容忽視君匯新天159177177159177177159177177175175203203233酒店11月中下旬推出開盤情況：第一批單位預(yù)計(jì)09年11月份推出價(jià)格：3.3-4萬（報(bào)價(jià)）占地面積：4.5萬建筑面積：9萬容積率：2總戶數(shù)：370戶（合拼后）梯戶比：2梯3戶——2梯2戶物業(yè)類型：高層大宅主力戶型：南區(qū)159-233平米平面大宅核心賣點(diǎn)：純粹、尺度舒適純粹大宅社區(qū)，尺度舒適，客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)可度不高后海灣區(qū)域發(fā)展“三級(jí)跳”初級(jí)階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價(jià)格“略高于市場價(jià)”，灣區(qū)優(yōu)勢(shì)無法體現(xiàn)灣區(qū)各項(xiàng)配套規(guī)劃成型，蓄勢(shì)待發(fā)中級(jí)階段（09年中-10年）片區(qū)住宅價(jià)格明顯“高于市場價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開工建設(shè)，初見規(guī)模高級(jí)階段（11年-12年）片區(qū)住宅價(jià)格“遠(yuǎn)高于市場價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值達(dá)到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個(gè)深圳地產(chǎn)的價(jià)值巔峰軒泰——占地3.7萬，容積率2.0，11年入市名居——占地3.4萬，容積率3.5-3.8，11年入市富力——占地3.2萬，容積率3.5-3.8，11年入市置業(yè)后海灣，就在現(xiàn)在后海灣后續(xù)供應(yīng)2011年，預(yù)計(jì)有四個(gè)項(xiàng)目同時(shí)入市“金龍項(xiàng)目”成為后海灣“第一大盤”金龍——占地4.9萬，容積率北4，南3.8，11年入市2010年，地鐵2號(hào)線基本完成建設(shè)，正式啟用，地鐵將成為太古城的私家交通工具2010年，南山體育中心完工并投入使用，將更好的服務(wù)于后海灣居民2010年，15公里長濱海長廊初步完成建設(shè)，生態(tài)灣區(qū)近在咫尺2010年，深圳灣濱海金融商務(wù)區(qū)初步成形，將極大的提升片區(qū)價(jià)值2011年，投資14億元的深圳歌劇院完工并投入使用，國際化文明程度將大力提升2012年，占地2.9萬平方米的深圳市現(xiàn)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館建成……用2年之后的價(jià)值觀看待今天的灣區(qū)它的璀璨未來從未如此清晰于此迎接巔峰時(shí)代的到來Part

2〉〉發(fā)現(xiàn)“我”的未來在未來的趨勢(shì)中我扮演什么角色？發(fā)現(xiàn)：我們具備決定未來人居方向的潛質(zhì)雄踞后海灣核心位置最牛區(qū)域巔峰時(shí)刻的最大規(guī)模項(xiàng)目地鐵上蓋，占據(jù)城市最高的土地價(jià)值灣廈站出口項(xiàng)目地塊分析灣區(qū)的中心，最短的生活半徑、最強(qiáng)的灣區(qū)資源可達(dá)性，可以最便利的到達(dá)15公里濱海長廊帶，不受貨柜、口岸影響，干擾性最小。沒有足夠大規(guī)模的體量，無法引領(lǐng)灣區(qū)的未來規(guī)模，永遠(yuǎn)和影響力成正比交通決定地段價(jià)值，地鐵，城市最暢行的交通工具，作為最高級(jí)別的交通形態(tài)，大力提升土地價(jià)值我為“圓心”納灣區(qū)為半徑——灣區(qū)中心地標(biāo)地鐵無縫接駁對(duì)本項(xiàng)目意味著什么？地鐵輻射物業(yè)地鐵沿線物業(yè)地鐵上蓋物業(yè)土地價(jià)值：★★★★★城市物業(yè)價(jià)值的最高形態(tài)，發(fā)展方向?yàn)槎际芯C合體，頂級(jí)豪宅，深圳代表項(xiàng)目：萬象城、中信、怡景中心城，香港代表：太古廣場（位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點(diǎn)）土地價(jià)值：★★★城市物業(yè)的理想居住形態(tài)，物業(yè)價(jià)值高于非沿線物業(yè)，通常發(fā)展為中高端住宅，代表項(xiàng)目：都市名園、中海華庭、錦繡花園土地價(jià)值：★★城市物業(yè)的基本居住形態(tài)，隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的鋪排，城市中多數(shù)物業(yè)都屬于輻射物業(yè)，受到地鐵帶來的好處有限占據(jù)城市最高土地價(jià)值，將深圳最精華城市資源一線相連成為本項(xiàng)目的私家交通工具一個(gè)城市的“終極”珍藏深圳關(guān)內(nèi)豪宅后海灣豪宅金龍深圳灣近20萬平米巔峰之作正如撼世珍品，只與驚世偉業(yè)比肩而至態(tài)度在不曾不再的灣區(qū)，打造不曾不再的項(xiàng)目目標(biāo)Neverbefore，Neveragain！Part

3〉〉決定未來走向?yàn)硡^(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向在操作灣區(qū)各項(xiàng)目（卓越維港、寶能太古城、鴻威海怡灣）的過程中，我們通過客戶來訪調(diào)查、客戶深訪、認(rèn)籌客戶分析、成交客戶分析等諸多沉淀，總結(jié)出了灣區(qū)客戶的演變規(guī)律，作為事業(yè)七部的專署沉淀。項(xiàng)目來訪客戶量成交客戶量卓越維港10258556寶能太古城12036944鴻威海怡灣5035——共計(jì)273291500我們的灣區(qū)客戶資源南山本區(qū)域客戶深圳跨區(qū)域客戶香港人外籍人外省人后海灣購房客戶組成變化后海灣購房客戶承擔(dān)社會(huì)職業(yè)變化客戶來源國際化、全國化，突破區(qū)域化，成為國際人士、外地來深置業(yè)焦點(diǎn)后海購房客戶由原來以南山周圍的本地客戶為主，逐步演變成深圳各區(qū)域的高端客戶、全國各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的區(qū)域客戶群趨于高端化，社會(huì)頂級(jí)財(cái)富階層越來越青睞灣區(qū)后海購房客戶逐漸高端化，由原來的普通員工為主，演變?yōu)槔习?，董事，?jīng)理，高層管理者為主體?？蛻魜碓赐黄茀^(qū)域化，趨于國際化、廣泛化08-09年初后海灣置業(yè)客戶來源09年下半年后海灣置業(yè)客戶來源傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶成為后海灣的置業(yè)主力，主要為“換房”需求在灣區(qū)發(fā)展的第一階段，客戶周邊化，其他豪宅片區(qū)的客戶比例較低，隨著灣區(qū)的發(fā)展，和產(chǎn)品的逐漸創(chuàng)新，客戶來源逐漸趨于廣泛化，傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶的置業(yè)比例越來越高，主要的置業(yè)目的為投資兼自住，而自住方面主要考慮為換房需求。傳統(tǒng)豪宅片區(qū)客戶逐步涌向后海灣2000年——2001-2003年——2004-2006年——2007-2009年——中端深圳高科技人士年齡30歲以下占主力港人、外區(qū)域人中端深圳高科技人士年齡30歲以下占主力年齡30-35歲成為占主力港人與深圳人持平外國人開始占一定比例年齡35-45歲成為占主力港人與深圳人持平外國人比例攀升年限超過50萬超過100萬超過200萬2000年10%10%5%2001-200330%35%10%2004-200660%40%40%2007-200910%20%70%中原代理一手樓購房人群家庭年收入比例演變數(shù)據(jù)來源：中原CCES系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)高端財(cái)富階層聚集后海灣人口結(jié)構(gòu)裂變導(dǎo)入帶來的人文資源、價(jià)值觀資源的轉(zhuǎn)變南中國國際人群聚焦新核心生活形態(tài)引領(lǐng)深圳乃至南中國典范國際化、文明的風(fēng)范、向上的精神面貌、和諧鄰里關(guān)系、多樣化生活狀況裂變?cè)用?新區(qū)產(chǎn)業(yè)及規(guī)劃導(dǎo)入外區(qū)域人高素質(zhì)港人、國際人國際人昨今明樸實(shí)居住形態(tài)普通投資觀念受惠投資、跟風(fēng)投資，以及在面子上對(duì)心理的滿足奢侈的居住觀，身份標(biāo)簽后海灣客戶演變規(guī)律后海灣銷售情況走勢(shì)時(shí)間價(jià)格08年09年10年23456789維港南區(qū)均價(jià)5萬維港北區(qū)均價(jià)4.5萬三湘別墅均價(jià)8萬曦灣別墅7萬左右鴻威別墅預(yù)計(jì)10萬維港北區(qū)2.4萬維港南區(qū)2.6萬曦灣復(fù)式2.5萬皇庭2.4萬百麗灣2.5萬頤安閱海2.9萬太古城2.7萬三湘3.2萬三湘4.2萬第一階段第二階段—后海灣，低估了客戶的需求大面積戶型需求強(qiáng)勁：別墅整體需求高于目前配比，180平米戶型需求高于目前配比卓越維港戶型配比卓越維港客戶需求89平米以下113-133平米150-170平米170-200平米66%13%13%8%42%10%24%24%大戶型需求強(qiáng)勁，在來訪客戶中，60%關(guān)注大戶型，其中80%客戶關(guān)注150平米以上戶型，1/4客戶關(guān)注200平米左右戶型，中小戶型客戶關(guān)注較低原戶型配比中，小戶型占據(jù)66%，大戶型僅占34%，但在實(shí)際接待客戶的過程中，客戶對(duì)150平米以上戶型關(guān)注度非常高，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)后海灣，低估了客戶的需求寶能太古城客戶需求戶型分析后海灣，低估了客戶的需求89平米以下143-147平米150-170平米272-291平米TH21%47%1%10%40%10%26%5%15%15%20%240平米200平米以上戶型需求高達(dá)35%由于項(xiàng)目占據(jù)深圳灣稀缺海景資源，因此，吸引了眾多高端客戶關(guān)注，項(xiàng)目戶型配比以140-170平米的大戶型為主，其中200平米以上戶型占到6%，但實(shí)際需求高達(dá)35%。鴻威海怡灣客戶需求戶型分析啟示：整個(gè)片區(qū)趨于國際化、全市化，外地來深置業(yè)首站富人越來越集中成為歷史必然傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的“換房客”涌入后海灣片區(qū)目前供應(yīng)尺度偏小，“200平米以上”大戶型需求強(qiáng)勁高端物業(yè)形態(tài)可實(shí)現(xiàn)高利潤：1年的時(shí)間內(nèi)別墅漲幅60-100%，高層漲幅30-50%高品質(zhì)、稀缺產(chǎn)品利于實(shí)現(xiàn)高價(jià)巔峰區(qū)域巔峰項(xiàng)目巔峰人群這樣的人群現(xiàn)在住在哪里？——TH，傳統(tǒng)高層他們目前的居住狀況是什么樣子的？為“什么”瘋狂買單？Part

3〉〉決定未來走向?yàn)硡^(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向傾聽客戶的聲音根據(jù)中原操作多個(gè)豪宅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，眾多的高端客戶集中反映了目前所謂的高端物業(yè)在打造上存在的不足，后文將對(duì)集中存在的問題進(jìn)行闡述，并尋求突破點(diǎn)。調(diào)查項(xiàng)目包括：卓越維港紅樹西岸圣莫麗斯觀瀾湖別墅寶能太古城鴻威海怡灣水榭山萬科棠樾星河丹堤天麓百仕達(dá)樂湖波托菲諾首地容御東方尊峪三湘海尚君匯新天半島城邦……銀湖、蛇口大南山，代表樓盤有翠林別墅、龜山別墅等。第四代豪宅（容積率1.6以上）第三代豪宅（容積率1.0-1.6）第二代豪宅（容積率0.6-1）第一代豪宅（容積率0.6以下）大梅沙片、尖岡山片、西麗片、二線拓展豪宅區(qū)，代表樓盤有水榭花都、香蜜湖1號(hào)、星河丹堤、圣莫麗斯等。大華僑城、香蜜湖、蓮塘－沙頭角豪宅區(qū)，代表樓盤有仙湖山莊、萬科東海岸等。后海灣片區(qū)，代表樓盤有三湘海尚、曦灣、鴻威海怡灣等。聯(lián)排為主，無獨(dú)立少量多聯(lián)排和疊加土地嚴(yán)重集約，別墅“越擠越高”，“越擠越密”請(qǐng)問：別墅的舒適度在那里？獨(dú)立別墅為主，雙拼為輔多聯(lián)排和疊加我們一直以為有錢人的生活很光鮮，被人仰視的社會(huì)認(rèn)同感！隨叫隨到的物管服務(wù)，闊綽到奢侈的居住空間，社會(huì)優(yōu)質(zhì)財(cái)富的專享者……5層為提高其他空間尺度，縮減樓梯尺寸吃完飯，從1樓爬上4樓之后，就再也不想下來了地點(diǎn)：三湘海尚售樓處受訪者：劉志光先生年齡：35歲以上客戶描述：此客戶對(duì)別墅物業(yè)情有獨(dú)鐘，90年左右做生意沒賺到什么錢，買不了別墅的大戶空間去享受，現(xiàn)在事業(yè)蒸蒸日上，發(fā)現(xiàn)只有多聯(lián)排和疊加別墅了，獨(dú)棟別墅只能找別人住過的，之前住過一個(gè)疊加別墅，地面以上4層，我吃個(gè)飯還要從4層樓上爬下來，非常麻煩，我父母腿腳不方便，真擔(dān)心走樓體不小心摔下來，更讓人生氣的是，現(xiàn)在樓體通道越來越窄，下樓想去攙父母都覺得困難，小孩子下樓都怕摔跤，設(shè)計(jì)太不合理了，現(xiàn)在來看下聯(lián)排，讓自己省心，父母住的更舒服?？蛻粽Z錄像過隧道一樣，兩邊亮中間黑地點(diǎn)：海怡灣售樓處受訪者：吳志鵬先生年齡：40歲左右客戶描述：此客戶剛?cè)ト婧Ｉ锌催^聯(lián)排，在多個(gè)項(xiàng)目中間考慮聯(lián)排別墅的居住舒適度，看過海怡灣的聯(lián)排后說：“它那別墅設(shè)計(jì)的實(shí)在太不合理了，進(jìn)深接近30米，前面陽臺(tái)和后面花園部分還有點(diǎn)亮光，中間如果不開燈就是黑的，像過隧道一樣，深圳這邊的濕氣這么重，聯(lián)排又是接地氣的物業(yè)，長時(shí)間采光不好，裝修高檔的墻紙不就廢了，我還有點(diǎn)風(fēng)濕，怕的就是濕?！币活D的批判后，直接在海怡灣認(rèn)了一張VIP，打算換面積大點(diǎn)的高層。戶型進(jìn)深太長，采光差客戶觀點(diǎn)客戶語錄我們家有6層地點(diǎn)：海怡灣售樓處受訪者：賴小姐年齡：45歲左右客戶描述：該客戶原來住在蔚藍(lán)海岸的高層，對(duì)卓越的物業(yè)比較認(rèn)可，卓越集團(tuán)開發(fā)的卓越維港在市場上的名氣挺大，就去買了一套，那個(gè)戶型沒有電梯，因?yàn)橘?zèng)送的面積比較大，性價(jià)比很高，就買了一套，好高的樓層，有6樓，簡直就是一棟樓，負(fù)2層是車庫，地下一層是影音室，一層是客廳加餐廳，2層是次臥室，3層是主臥，上面還有瑜伽房，再上去就是天臺(tái)花園，爬得我好累啊！住別墅也是要有代價(jià)的嗎？樓層太高客戶觀點(diǎn)客戶語錄老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了！地點(diǎn)：圣莫麗斯售樓處受訪者：戚先生年齡：45歲左右客戶描述：該客戶住在萬科東海岸，工作在羅湖，父母的身體不是很好，考慮到父母養(yǎng)老的問題，在東海岸四期買了一套聯(lián)排別墅，后來就把家搬了過去，剛開始住進(jìn)去的時(shí)候，一切都挺好的，周邊環(huán)境很好，配套也還可以，但住了幾個(gè)月之后，老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了，后來去醫(yī)院檢查了一下，醫(yī)生說是周圍環(huán)境濕氣太重，我才恍然大悟。別墅接地，濕氣重客戶觀點(diǎn)客戶語錄我不敢讓孫子自己上下樓地點(diǎn)：寶能太古城售樓處受訪者：林先生年齡：50歲左右客戶描述：該客戶住在城市山谷別墅，共4層，家里的樓梯是90公分寬，孫子今年3歲，今年4月份在家里的樓梯上摔了跤，摔得好嚴(yán)重，現(xiàn)在都不敢讓他上下樓了，只讓他在客廳和餐廳活動(dòng)，要是睡覺的話就把他抱上樓，樓梯太窄了！樓梯窄，層數(shù)多客戶觀點(diǎn)客戶語錄別墅的景觀還不如高層好地點(diǎn)：寶能太古城售樓處受訪者：王先生年齡：45歲左右客戶描述：該客戶購買了三湘的聯(lián)排別墅，在買的時(shí)候被高科技打動(dòng)了，覺得非常先進(jìn)，之前沒見過，品質(zhì)感非常高，之前住在紅樹西岸，因?yàn)榻鼛啄晟夂芎?，賺了不少錢，想改善一下生活環(huán)境，對(duì)灣區(qū)價(jià)值非常認(rèn)可，所以買了三湘，當(dāng)時(shí)買的比較沖動(dòng)，很快就決定了，后來仔細(xì)看了一下項(xiàng)目規(guī)劃圖，發(fā)現(xiàn)別墅其實(shí)沒啥景觀，后面倒是可以看花園，但前面臨科苑路，看聯(lián)檢大樓，但是同期推出的高層前后都有景觀，而且不臨路，我都想考率買個(gè)高層了。別墅密度大，景觀差客戶觀點(diǎn)客戶語錄我家曾經(jīng)被偷過地點(diǎn)：圣莫麗斯售樓處受訪者：劉敏達(dá)先生年齡：42歲左右客戶描述：該客戶住在圣莫麗斯的別墅里，聯(lián)排端頭位，靠山，景觀資源非常好，贈(zèng)送的花園面積非常大，周邊綠樹掩映，在買的時(shí)候非常的喜歡，入伙之后迫不及待的進(jìn)行裝修，在最短的時(shí)間內(nèi)住了進(jìn)去，當(dāng)時(shí)居住氛圍還不是很濃，周邊環(huán)境陰森森的，家人都不敢出去，有一天晚上，他們睡了之后，有個(gè)小偷進(jìn)了家門，保安沒有發(fā)現(xiàn)，在家里相當(dāng)?shù)膰虖?，客廳的音響搬出去了都不知道。環(huán)境陰森，安全防范較為困難客戶觀點(diǎn)客戶語錄別墅，能看到對(duì)面的主臥，還不如住高層復(fù)式地點(diǎn)：寶能太古城售樓處受訪者：周博先生年齡：45歲客戶描述：此客戶是某IT公司老總，在卓越維港買了一套疊院別墅，但是總覺的空間實(shí)在太小，從了解建筑的朋友那里得知，原來卓越維港用一套半別墅的面積，造了兩棟別墅。對(duì)面不到10米就是高層住宅，另外一面的對(duì)面就是疊加別墅的主臥，只要他們不拉窗簾，看得一清二楚，他們被人看，我們也在被人看，家里要爬5層樓，現(xiàn)在后悔了，還不如買個(gè)復(fù)式，在這個(gè)社區(qū)，其實(shí)住高層比住別墅好，住高層比住別墅好，過段時(shí)間，我準(zhǔn)備在家里裝個(gè)電梯，不過這個(gè)戶型裝了電梯之后中庭花園就沒有了，會(huì)影響采光。別墅對(duì)視情況非常嚴(yán)重客戶觀點(diǎn)客戶語錄背景：針對(duì)豪宅客戶的未來居住的需求，對(duì)此專門進(jìn)行了一次調(diào)研訪談，邀請(qǐng)嘉賓是圣莫麗斯客戶，楊生和祝女士應(yīng)約準(zhǔn)時(shí)到來，還帶上他們的寶寶孩子——雨琦深度訪談客戶：楊先生/祝女士職業(yè)：中心區(qū)貿(mào)易公司老總時(shí)間：2009年10月26日上午10點(diǎn)地點(diǎn)：COCOpark的星巴克訪談人：劉利華訪談內(nèi)容：（訪談以對(duì)話的形式進(jìn)行，以下簡稱：劉、楊））劉：楊總，您對(duì)現(xiàn)在居住的環(huán)境有什么看法，如果未來換房是什么樣的要求？楊：我覺得現(xiàn)在家里人太多，特別是父母過來后在一起生活有諸多不便，我希望與女兒和妻子有一個(gè)相對(duì)私密和獨(dú)立的環(huán)境，又想兼顧到我的父母，最好不要離的太遠(yuǎn)。我很孝順，但說實(shí)話，我不想和父母住在一起客戶語錄背景：針對(duì)豪宅客戶的未來居住的需求，對(duì)此專門進(jìn)行了一次調(diào)研訪談，邀請(qǐng)嘉賓是圣莫麗斯客戶，王先生和彭女士姍姍來遲，最后攜一家三代人來到售樓處接受我們的采訪。深度訪談客戶：王先生/彭女士職業(yè)：某集團(tuán)董事時(shí)間：2009年10月27日上午10點(diǎn)地點(diǎn)：售樓處訪談人：劉利華訪談內(nèi)容：（訪談以對(duì)話的形式進(jìn)行，以下簡稱：劉、王）劉：王先生，您對(duì)居住的空間有什么看法？對(duì)您以及您的家人，會(huì)如何考慮？楊：我很希望能和父母住在一起，每天忙碌回家看到一家人開開心心的，很暖心，而且和父母在一起看到父母健康快樂很安心，但日常應(yīng)酬和朋友聚會(huì)，總怕吵到他們，讓父母自己住又不放心，如果能有空間互不干擾，但又是連在一起的房子，就完美了。我從來不敢在家里聚會(huì)，我老婆也不敢?guī)笥鸦貋?，怕吵到他們客戶語錄兒子成年了，但很少在家里活動(dòng)地點(diǎn)：寶能太古城售樓處受訪者：張先生年齡：48歲客戶描述：我兒子上大學(xué)了，在深圳，但很少在家里活動(dòng)，叫也叫不回來，寧愿和朋友一起玩也不原意回家，我跟他說可以帶朋友回家來玩，但他不原意，跟在外地上學(xué)沒啥兩樣，現(xiàn)在管不了他了，回了家之后就一個(gè)人待在房間里，和家人的溝通也比較少，我是不是要給他個(gè)獨(dú)立的空間，難道要再給他買套房？但我想每天都能看到他，這樣我比較安心。子女沒有獨(dú)立的空間客戶觀點(diǎn)客戶語錄因?yàn)檠b修，我都想和老公離婚了下次一定要買個(gè)帶裝修的房子地點(diǎn)：首地容御售樓處受訪者：黃女士年齡：30歲客戶描述：“師奶”級(jí)人物，在家里帶小孩，自由職業(yè)者，偶爾炒炒房，買了一個(gè)高層大平面，200平米，裝修時(shí)間4個(gè)月，老公因?yàn)楣ぷ髅?，基本不管，但有時(shí)也會(huì)發(fā)表自己的意見，因?yàn)楹屠掀乓庖姴缓?，裝修過程中多次吵架，差點(diǎn)離婚，所以裝修時(shí)間拖的比較長，每一樣材料都要去砍價(jià)，不砍價(jià)就會(huì)有被騙的感覺，后來一氣之下，就找了朋友用過的裝修隊(duì)，按照一模一樣的裝修同樣的價(jià)錢再來一遍，但過程中還是要監(jiān)工，稍微一不盯就會(huì)偷工減料，都要崩潰了。下次一定要買個(gè)帶精裝的房子，但是市場上供應(yīng)的大戶型裝修太麻煩，精裝房供應(yīng)太少客戶觀點(diǎn)客戶語錄批判不尊重人性的建筑別墅——土地高度集約下的畸形兒密度越來越高，誕生了眾多偽別墅產(chǎn)品“疊加、疊院”層數(shù)越來越高，5層、6層，舒適性無從談起戶型平面越來越細(xì)長，產(chǎn)生了“戶內(nèi)隧道”樓梯越來越窄景觀越來越差，多數(shù)別墅幾乎無景觀私密性越來越差，被高層圍觀的感覺……他們真正需要的不是別墅，是“空間感”和“身份標(biāo)簽”批判高層大平面在千篇一律的市場下，有沒有考慮過客戶的真正需求？他們需要生活的自由，“兩代居”成為明顯的潛在需求傳統(tǒng)的四房功能是這樣用的，1間主臥，1間子女房，1間書房，1間父母房，在受訪中，80%客戶提到和父母一起住的不便50%的客戶子女已經(jīng)基本到了獨(dú)立的年齡，希望給到獨(dú)立的空間但是市場無供應(yīng)只能不得已而為之批判毛坯房大戶型總是想要給到客戶個(gè)性化的空間，但有沒有考慮過客戶發(fā)揮個(gè)性化的艱難高品質(zhì)精裝是順應(yīng)未來趨勢(shì)之舉77%

的客戶提到未來的趨勢(shì)是精裝的趨勢(shì)自己裝修麻煩、時(shí)間成本高在選擇精裝的客戶里面，94%的客戶希望高品質(zhì)精裝亟待解決的問題關(guān)于別墅居住空間的問題關(guān)于多代空間居住模式的問題未來走向哪里？降密度？！降樓層？！容積率限制，高度限制，別墅降下來，高層怎么辦！NO!大面寬？！樓梯做寬？！諸多限制，根本實(shí)現(xiàn)不了??！戶型做大？！NO!客觀存在的矛盾：城市別墅本身就缺乏外部景觀，要能享受好的內(nèi)部景觀，必須被高層圍觀！私密性無從談起！優(yōu)化景觀？！提高私密性？！NO!難道只能復(fù)制灣區(qū)成熟模式？150-200平米的主流面積段？把戶型尺度做大一點(diǎn)？智能化、用材用料再高端一點(diǎn)？OK！沒問題！But！這樣會(huì)降低利潤空間，“理想”告訴我們：這樣會(huì)辜負(fù)這塊地的價(jià)值！面對(duì)市場“利潤最高”的物業(yè)形態(tài)，我們?nèi)绾瓮粐?！灣區(qū)需要一場“空間”的革命只有真正能滿足人居需求的產(chǎn)品，才能實(shí)現(xiàn)高價(jià)值作為灣區(qū)未來的第一大項(xiàng)目，復(fù)制和模仿任何一種現(xiàn)有模式都是一種倒退，我們有能力創(chuàng)新和滿足客戶真正需求Part

3〉〉決定未來走向?yàn)硡^(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向從地面到空中的蔓延解決別墅“空間”的問題戶型設(shè)計(jì)示意（僅供參考）一層二層雙大露臺(tái)設(shè)置，給足客戶對(duì)空間尺度的需求，同時(shí)在露臺(tái)之上布置大片綠化空間，具有別墅“前庭后院”的居住感受，可分設(shè)在兩樓上?！昂蠡▓@”局部的越式布局，給客戶空間的層次感陽臺(tái)的設(shè)置在增加室內(nèi)采光的效果、提高居住舒適度外，增加面積的贈(zèng)送比例。越式布局“別墅前庭”可布置在一層可以解決：內(nèi)部樓層多的問題景觀差的問題濕氣重的問題治安差的問題戶型狹長的問題空間尺度小的問題私密性差的問題可以實(shí)現(xiàn)：優(yōu)化別墅各空間布局的大尺度別墅式的前庭后院別墅式半室外的活動(dòng)空間無敵視野，一覽無余的王者氣概豪宅本應(yīng)匹配的“大”尺度在此實(shí)現(xiàn)室內(nèi)，是陽光的容器6米客廳挑高，給客戶大氣與尊貴感局部躍式設(shè)計(jì)，凸顯居住空間的層次感空間的“躍”升前庭后院，讓您充分享受陽光和別墅的居住享受Skyvilla她是地面的升華,來到空中你會(huì)忘記地面無聚攀比的“空中別墅”空間：200平米為起步面積，延續(xù)別墅的大氣景觀：一改別墅的高層景觀，體會(huì)一覽眾山小的王者氣概居住感受：延續(xù)別墅的前庭后院，別墅般養(yǎng)花溜狗的感受密度：雙向數(shù)百米超寬視野布局：躍復(fù)式布局，保證私密性尺度：大客廳開間，大臥室面寬，大廚房、大衛(wèi)生間，大樓梯尺度采光：方正布局，體會(huì)讓讓陽光照進(jìn)室內(nèi)的感覺通風(fēng)：感受穿堂風(fēng)把自己吹醒的感覺精裝：把世界帶入您的生活首屈一指的灣區(qū)，首屈一指的項(xiàng)目N+1戶型——革命性扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)人居空間N+1戶型說明：“N”是指主要的居住空間，通常為舒適型2房和3房，“1”為獨(dú)立的一房，兩者之間通過空中花園連通，分別從獨(dú)立的如戶門入戶解決多代空間居住模式的問題南區(qū)樓體規(guī)劃建議（僅供參考）花園連廊三房二房++一房平層兩房和三房通過花園（入戶花園等）、連廊與另外一個(gè)單體一房連接，共同組成項(xiàng)目獨(dú)特的2+1和3+1戶型。溫馨、情調(diào)、舒適的“慢”生活滿足兩代人不同的愛好和空間的需求繁忙、喧鬧、個(gè)性與社交宣泄的“快”生活溫馨、幸福的“共贏”空間N+1戶型——解決人居模式的最佳方式居住感受：自由的個(gè)人居住空間，兼顧家庭成員感受布局：兩代分開，保證私密性尺度：無論大客廳開間，大臥室面寬，大廚房、大衛(wèi)生間，大樓梯尺度采光：方正布局，體會(huì)讓讓陽光照進(jìn)室內(nèi)的感覺通風(fēng)：感受穿堂風(fēng)把自己吵醒的感覺精裝：把世界帶入您的生活首屈一指的灣區(qū)，首屈一指的項(xiàng)目決定未來走向，還不止如此……灣區(qū)需要真正的標(biāo)桿！很遺憾，之前的項(xiàng)目沒有實(shí)現(xiàn)，巔峰時(shí)刻，我們有條件實(shí)現(xiàn)灣區(qū)極致巔峰之作400平米起步面積，匹配人生的極致前后退臺(tái)設(shè)計(jì)，超大前庭后院絢麗城市夜景，比肩香港維多利亞港私家空中宴會(huì)廳延伸至天際的私家空中泳池……像“皇冠”一樣加冕人生成就，僅數(shù)席！全國范圍內(nèi)的標(biāo)桿豪宅競價(jià)購買：PRICEFORTENDER僅，面向全球公開競拍Theone值得收藏和等待的撼世珍品一生的另一半，非君莫屬除此之外，我們還有……水晶幕墻立面——灣區(qū)地標(biāo)水晶幕墻設(shè)計(jì)，成為后海灣水晶宮全城首個(gè)住宅項(xiàng)目引入直射天際的光柱效果，頂部閃爍冠冕，光柱連天氣勢(shì)，盡顯皇者地位，身份象征。中心園林景觀示意項(xiàng)目密度較高，園林面積較為有限，建議運(yùn)用有限的面積打造特色水景園林，成為營銷上的賣點(diǎn)。園林特色水景室內(nèi)恒溫泳池世界級(jí)大師的后海灣計(jì)劃日本頂級(jí)建筑師：古谷誠章香港設(shè)計(jì)之父：高文安香港著名設(shè)計(jì)師：梁志天邀請(qǐng)世界級(jí)大師為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用世界級(jí)的裝修標(biāo)準(zhǔn)、帶全套家私家電國際一線品質(zhì)精裝德國米勒，德國原裝高儀、杜拉維特，廚衛(wèi)精裝并配備全套頂級(jí)品牌家電，從細(xì)節(jié)處入手，打造深圳最人性化、最高端的精裝修我們需要用“多大的空間”來實(shí)現(xiàn)理想？——戶型配比研判戶型研判戶型配比研判思路市場供給戶型市場供給戶型2客戶需求戶型未來供給戶型通過未來潛在競爭項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第四次通過潛在競爭項(xiàng)目的戶型和比例修正本項(xiàng)目戶型和比例通過本片區(qū)二級(jí)市場客戶喜好和需求戶型區(qū)間系統(tǒng)分析第三次通過本片區(qū)二級(jí)市場客戶喜好和需求戶型修正項(xiàng)目戶型區(qū)間通過對(duì)片區(qū)已售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第一次通過已售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項(xiàng)目戶型和比例1通過對(duì)片區(qū)在售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第二次通過在售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項(xiàng)目戶型和比例34戶型配比確定6通過以上4次戶型系統(tǒng)分析，得出最終項(xiàng)目戶型配比目標(biāo)客戶驗(yàn)證根據(jù)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行驗(yàn)證第五次通過目標(biāo)客戶實(shí)際的換房需求進(jìn)行驗(yàn)證5結(jié)論:項(xiàng)目的最終戶型配比如下區(qū)域戶型面積區(qū)間（㎡）比例南區(qū)2+1150-17030%3+1180-21070%北區(qū)小復(fù)式227-24040%中復(fù)式270-28045%大復(fù)式280-35015%三拼、四拼已不是問題面對(duì)90/70政策下的戶型合拼設(shè)計(jì)院已經(jīng)有成熟的研究成果北區(qū)戶型拼合演示（僅供參考）奇數(shù)層拼前拼后拼前①②③④⑤⑥⑧⑦⑨⑩①入戶花園②洗手間③搭板④餐廳⑤廚房⑥客廳1⑦客廳⑧主臥⑨露臺(tái)⑩露臺(tái)1打通為大露臺(tái)合為客廳衣帽間廚房和儲(chǔ)物間合為餐廳作為入戶花園①②③④⑤①入戶花園②洗手間③餐廳④廚房⑤客廳合并為臥室改為臥室改為洗手間改為衣帽間，擴(kuò)大主臥面積偶數(shù)層南區(qū)戶型拼合演示（僅供參考）①②③④⑤⑥客廳+餐廳+洗手間餐廳+廚房+小陽臺(tái)父母房+廚房2個(gè)陽臺(tái)次臥+洗手間+主臥改成廚房和大餐廳改成大的客廳改成主臥打通廚房改洗手間客廳改次臥通過以上小復(fù)式和小戶型、小戶型之間的合拼，可以實(shí)現(xiàn)如下利好：合拼實(shí)現(xiàn)的利好規(guī)避90/70政策；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的大戶型打造，體現(xiàn)項(xiàng)目高端形象，以及品牌影響；合拼的同時(shí)可實(shí)現(xiàn)功能區(qū)域的變換以及擴(kuò)大，給予客戶不同的居住享受和空間的身份感；可合可分，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化。Part

3〉〉決定未來走向?yàn)硡^(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向價(jià)值分類資源環(huán)境交通狀況展示性私密性居住價(jià)值商業(yè)價(jià)值商務(wù)價(jià)值旅游價(jià)值土地根據(jù)其所占資源、交通情況、展示性、私密性環(huán)境等因素，具有不同的功能價(jià)值地塊價(jià)值評(píng)價(jià)體系依據(jù)地塊價(jià)值評(píng)價(jià)體系，可以分析得出各地塊所具有的開發(fā)價(jià)值和最匹配的物業(yè)功能。功能選擇與地塊屬性物業(yè)功能與地塊屬性：依賴性最大的屬性決定了功能選擇與功能檔次；居住物業(yè)對(duì)私密性要求最高，私密性最高的地塊適合做最高居住價(jià)值的產(chǎn)品（別墅）；商業(yè)物業(yè)對(duì)交通與展示性以來性最大，城市交通最好、昭示性最好的地塊多為奢侈品等高檔商業(yè)；商務(wù)物業(yè)對(duì)交通地塊的以來最高；旅游價(jià)值對(duì)地塊資源與交通條件以來性最高。項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析灣夏站中心路商業(yè)街中心路商圈輻射地鐵商圈輻射項(xiàng)目所在區(qū)域，受地鐵、中心路兩大商圈輻射，未來商業(yè)氛圍濃厚地鐵2號(hào)線是由南山赤灣至羅湖新秀區(qū)，途徑蛇口港、海上世界、世界之窗站、市民中心站、華強(qiáng)北站、東門站等人流積聚區(qū)域，為本項(xiàng)目商業(yè)提供大量的人流資源；中心路兩旁積聚后海片區(qū)豪宅樓盤，例如：卓越維港、皇庭港灣等高端項(xiàng)目，在未來將提供大量的高端消費(fèi)客戶群體。地塊商業(yè)價(jià)值研判商業(yè)價(jià)值排序：中心路>工業(yè)七路>招商路>后海濱路中心商業(yè)的規(guī)劃，兩邊商業(yè)屬于對(duì)街商業(yè)，而且資源景觀和展示性相對(duì)最好，商業(yè)氛圍濃厚；工業(yè)七路對(duì)面是龐大的居住社區(qū)，人流較多，展示面足，資源景觀差點(diǎn)；招商路路面較寬，不能與對(duì)面商業(yè)形成互動(dòng)，商業(yè)價(jià)值較低；后海濱路屬單面商業(yè)，展示面好，但是并無其他相關(guān)資源，商業(yè)價(jià)值不高。招商海月學(xué)校后海公館卓越維港南區(qū)皇庭港灣卓越維港北區(qū)中心路工業(yè)七路招商路后海濱路①②③④商業(yè)節(jié)點(diǎn)人流線商業(yè)節(jié)點(diǎn)價(jià)值排序：節(jié)點(diǎn)3>節(jié)點(diǎn)4>節(jié)點(diǎn)2>節(jié)點(diǎn)1項(xiàng)目商業(yè)面積測算北區(qū)商鋪面積：6490平米集中商業(yè)：21490-6490=15000㎡注：以上面積均未考慮小區(qū)入口、車庫入口、地鐵入口等占用面積；前提：假設(shè)商鋪進(jìn)深15米；以下測算因數(shù)據(jù)缺失，或許存在與實(shí)際不符，僅作參考；以下方案經(jīng)面積測算和中原實(shí)際商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)綜合得出。南區(qū)南區(qū)全部做街鋪商業(yè)1層。商鋪面積：6000平米注：以上面積均未考慮小區(qū)入口、車庫入口等占用面積。2592013816255201541660188201660地塊度量寬度：項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議綜合考慮南北地塊商業(yè)臨街面、商業(yè)體量大小以及北地塊減少1萬平米住宅做商業(yè)的想法，初步對(duì)項(xiàng)目商業(yè)如下建議：北地塊商業(yè)建議沿地鐵口部分下挖，做大型地下廣場，供人流積聚和疏散，為地下廣場商業(yè)提供大量人流，以及為項(xiàng)目的集中商業(yè)做人流導(dǎo)向；其他沿街面，除商業(yè)價(jià)值較低的后海濱路外，全部做沿街做商鋪；南地塊全部做街鋪。下沉商業(yè)廣場集中商業(yè)街鋪街鋪商業(yè)布局建議—利用下沉廣場打通與地鐵口的連通節(jié)點(diǎn)設(shè)置體量較大商業(yè)15米進(jìn)深臨街1層商鋪；體量約1000平米節(jié)點(diǎn)設(shè)置體量較大商業(yè)下沉式廣場15米進(jìn)深臨街1層商鋪；體量約6000平米下沉廣場2000平米設(shè)置特色休憩空間小區(qū)出入口小區(qū)出入口街鋪商業(yè)6245平米集中商業(yè)15000平米，做兩層小區(qū)出入口小區(qū)出入口商業(yè)人流走向示意下沉式廣場小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)出入口來自北面豪宅以及寶能商業(yè)部分客戶流來自普通住宅區(qū)以及蛇口方向客戶流量來自市內(nèi)或者附近的地鐵流客戶來自南部豪宅以及其他客戶商業(yè)定位，如何同住宅一起決定未來走向？區(qū)域體量商業(yè)分析中心路商業(yè)街優(yōu)勢(shì)：地鐵上蓋帶來大量人流，連通深圳各大商業(yè)中心地處豪宅片區(qū)，周邊眾多高端消費(fèi)人群中心路景觀好，商業(yè)氛圍濃劣勢(shì)：臨近區(qū)域最大型商業(yè)“太古城”，燈下黑，本項(xiàng)目商業(yè)必須有特色地鐵在后海濱路上，離中心路商業(yè)集中區(qū)遠(yuǎn)，需要將人流引入商業(yè)價(jià)值高的區(qū)域項(xiàng)目名稱商業(yè)面積（㎡）商業(yè)形式新天時(shí)代1.2萬非集中式商業(yè)曦灣2000非集中式商業(yè)三湘3萬非集中式商業(yè)皇庭1萬非集中式商業(yè)鴻威1.7萬1萬平米集中式商業(yè)，7000平米非集中式商業(yè)頤安閱海3000非集中式商業(yè)維港3萬非集中式商業(yè)太古城9.6萬大部分做集中商業(yè)，地上4.1萬平米、地上5.5萬平米2.7萬？規(guī)模的困惑灣區(qū)商業(yè)點(diǎn)評(píng)：“一家獨(dú)大，其他借勢(shì)而為”新天灣畔鴻威海怡軒皇庭港灣卓越維港寶能太古城曦灣華府頤安閱海三湘海尚名居灣畔口岸區(qū)后海商住區(qū)后海濱路中心路科苑南路集中商業(yè)是中檔百貨超市，街鋪以普通名店為主零散商鋪，檔次不高零散商鋪，檔次不高體量小，商業(yè)檔次不高零散商業(yè)，受寶能影響，商業(yè)檔次不高重要競爭對(duì)手，以大體量集中商業(yè)和主力店鋪為主零散商業(yè)，檔次不高思考：作為社區(qū)散鋪商業(yè)，除了足夠近，還有什么理由能吸引他們消費(fèi)？經(jīng)營情況不好帶來的必然是對(duì)住宅價(jià)值的貶低！沒有特色的商業(yè)在灣區(qū)很難經(jīng)營??！一種模式引發(fā)的思考風(fēng)靡全球“LifestyleShoppingCenter”商業(yè)理念強(qiáng)調(diào)休閑第一說〖Lifestyle購物中心是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。強(qiáng)調(diào)環(huán)境第一與Shoppingmall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，Lifestyle購物中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費(fèi)者階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。國際購物中心協(xié)會(huì)（TheInternationalCouncilofShoppingCenters）對(duì)LifestyleShoppingCenter的定義“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時(shí)裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營造出別致的休閑消費(fèi)場所。”Lifestyle購物中心

“規(guī)模適中的高端休閑生活方式，通常出現(xiàn)在高端豪宅區(qū)”美國的Lifestyle購物中心的規(guī)模平均在5-6萬平左右。如今國內(nèi)Shoppingmall從規(guī)模上一般在美國Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)商業(yè)步行街。規(guī)模對(duì)比商業(yè)步行街ShoppingmallLifestyle購物中心占地3-5萬平5-8萬平3-5萬平建筑面積5-88-15萬平3-6萬平建筑基底占地率50-60%60-70%45-55%建筑層數(shù)（普遍）2-43-52-4Lifestyle購物中心

適應(yīng)條件：周邊具有充足的城市尖端消費(fèi)人群片區(qū)休閑生活氛圍濃厚周邊具有一定的城市景觀主題商業(yè)特色突出業(yè)態(tài)比重服務(wù)功能購物（有店鋪零售業(yè)態(tài)）高端餐飲休閑娛樂主力店零售店鋪其它總比重Shoppingmall8-10%3-5%3-4%40-50%30-40%3-5%100%Lifestyle購物中心18-22%20-22%15-18%6-10%30-35%3-5%100%相對(duì)于shoppingmall，在業(yè)態(tài)上，零售店鋪占到30-35%（和mall基本相當(dāng)），高端餐飲、休閑娛樂、主力店占到50%左右，遠(yuǎn)高于mall該商業(yè)運(yùn)營模式重點(diǎn)在于“高端餐飲、休閑娛樂”的招商一種現(xiàn)象引發(fā)的思考找到高端人群不去shoppingmall消費(fèi)、愿意來這里消費(fèi)的理由！——真正的高端人群是不喜歡到嘈雜、喧鬧的環(huán)境消費(fèi)的何炅、楊樂樂尋覓特色小吃黃磊、鄭沛芳相聚特色餐廳片區(qū)內(nèi)部已經(jīng)有“大而全”的大型商場，我們要走差異化路線，在集中式商業(yè)中引入高端餐飲、休閑娛樂，打造灣區(qū)最具特色的高端休閑主題商業(yè)。灣區(qū)高端商業(yè)，在此封頂最巔峰的項(xiàng)目理當(dāng)配備最巔峰的商業(yè)為頂級(jí)餐廳量身定做的商業(yè)規(guī)劃集中式商業(yè)定位全球聞名歷史悠久的頂級(jí)餐廳，全球僅有68家三星級(jí)米其林餐廳米其林餐廳集中式商業(yè)定位法國依云水療——世界一流的水療服務(wù)集中式商業(yè)定位特色法國餐廳特色下沉廣場——風(fēng)帆廣場在廣場上制造象征風(fēng)帆的標(biāo)志物—成為整個(gè)商業(yè)人流集聚地，配合廣場形成大型半露天的特殊空間，同時(shí)可以采用燈光效果，在夜晚變幻色彩，配以休閑商業(yè)，真正成為區(qū)域非常有特色的商業(yè)廣場。特色下沉廣場——業(yè)態(tài)示意下沉廣場以休閑為主，廣場設(shè)置小品，業(yè)態(tài)以星巴克、滿記甜品、哈根達(dá)斯，反斗樂園為主，成為茶余飯后休閑的聚集地收益方案：商業(yè)收益分析方案一：集中商業(yè)、下沉商業(yè)自持，其他商業(yè)全部出售方案二：全部商業(yè)自持商業(yè)體量：北區(qū)：集中商業(yè)15000平米集中商業(yè)，下沉廣場2000平米商業(yè)，以及街鋪6245平米；南區(qū)：街鋪6000平米售賣分析：街鋪可售可租，集中商業(yè)只租不售，下沉廣場商業(yè)，因涉及偷面積的影響，建議出租。收益方案前提：商業(yè)價(jià)格分析名稱租金（元/㎡）售價(jià)（萬/㎡）招商海月2004-5萬海岸城一層340，二層200左右7萬，最高價(jià)13萬卓越維港100-2006萬商業(yè)價(jià)格現(xiàn)狀注：商業(yè)價(jià)格與住宅價(jià)格存在較大的差異化，不同朝向和位置，價(jià)格差異較明顯，例如：寶能太古城臨中心路商業(yè)和臨工業(yè)八路之間的商業(yè)，據(jù)行業(yè)內(nèi)人士分析，價(jià)格差異至少在2萬/㎡。所以，商業(yè)價(jià)格的參考性較小，主要依據(jù)地段、規(guī)劃、商業(yè)氛圍等。軌道站點(diǎn)對(duì)其周邊物業(yè)價(jià)格影響的變化成果借鑒：1、不同物業(yè)類型對(duì)距離敏感度不同，由內(nèi)向外分別為辦公、商鋪、住宅。2、控制區(qū)可分為：0-300米為核心控制區(qū)，300-800米為一般控制區(qū)，800-1600米為外圍發(fā)展區(qū)。住宅：300米以內(nèi)衰減范圍不明顯，300米外較為顯著；商鋪：100米內(nèi)具有較大升值空間，100-300米內(nèi)增幅不大；辦公：100米內(nèi)有明顯增值空間，100-200米內(nèi)呈現(xiàn)大梯度衰減深圳上海北京住宅：車站周邊1600米以內(nèi)房價(jià)按距離衰減，在800米出現(xiàn)拐點(diǎn)，在大約1600米處房價(jià)曲線下降改為水平并有少量上升，則該站對(duì)周邊房價(jià)的影響范圍為1600米。地鐵13號(hào)線：軌道交通對(duì)沿線0.3-1km內(nèi)的物業(yè)有明顯的輻射效應(yīng)，其中站點(diǎn)300m半徑內(nèi)區(qū)域增值效應(yīng)顯著。土地利用應(yīng)集中在站點(diǎn)1km以內(nèi)，并在距輕軌300m半徑內(nèi)實(shí)施較高強(qiáng)度的開發(fā)。分析方法：1、將房價(jià)與距離用散點(diǎn)圖進(jìn)行模擬。2、用hedonic模型，計(jì)算軌道站點(diǎn)對(duì)周邊物業(yè)價(jià)格的貢獻(xiàn)度。3、通過還原收益法將房價(jià)還原為樓面地價(jià)，再進(jìn)行局部線性回歸計(jì)算影響范圍。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格與預(yù)測前提：站點(diǎn)對(duì)商業(yè)物業(yè)能提升1-2倍的價(jià)格；以目前市場平均商業(yè)價(jià)格分析，商業(yè)售價(jià)6萬/㎡，租價(jià)：247元/㎡商業(yè)價(jià)格預(yù)測：售價(jià)均價(jià)12萬/㎡租價(jià)均價(jià)500元/㎡商業(yè)收益預(yù)算—方案一前提：價(jià)格，依據(jù)市場商鋪目前銷售價(jià)格，預(yù)測未來項(xiàng)目所處片區(qū)商鋪所處片區(qū)商鋪出售均價(jià)在12萬/㎡，出租均價(jià)500元/㎡體量，集中商業(yè)和地鐵商業(yè)供17000㎡商業(yè)出租，街鋪10245㎡出售商業(yè)銷售額：每年的返租額：

120000元*0.08*17000=1.632億元/年

實(shí)際每年的租金收益：

500*17000*12個(gè)月=1.02億元/年

發(fā)展商二年內(nèi)年補(bǔ)貼額：（1.632億-1.02億）*2年=1.224億

發(fā)展商實(shí)際收益：120000*10245-1.224億+1.02億（N-2)=9.03億+1.02億*N建議采用返租的銷售方式，按市場一般的返租率8%計(jì)算，因出租收益小于返租支出，每年發(fā)展商需補(bǔ)貼一定的金額予小投資商。按平均銷售價(jià)格為12萬元/平方米，平均租金為500元/平方米，返租率為8%，如返租2年，來計(jì)算需補(bǔ)貼予小投資商金額及實(shí)際收益：商業(yè)收益預(yù)算—方案二前提：價(jià)格，依據(jù)市場商鋪目前銷售價(jià)格，預(yù)測未來項(xiàng)目所處片區(qū)商鋪所處片區(qū)商鋪出租均價(jià)500元/㎡體量，27245㎡商業(yè)銷售額：每年的返租額：

120000元*0.08*27245=2.61552億元/年

實(shí)際每年的租金收益：

500*27245*12個(gè)月=1.6347億元/年

發(fā)展商二年內(nèi)年補(bǔ)貼額：（2.61552億-1.6347億）*2年=1.96164億

發(fā)展商實(shí)際收益：1.6347億*N-1.96164億建議采用返租的銷售方式，按市場一般的返租率8%計(jì)算，因出租收益小于返租支出，每年發(fā)展商需補(bǔ)貼一定的金額予小投資商。按平均租金為500元/平方米，返租率為8%，如返租2年，來計(jì)算需補(bǔ)貼予小投資商金額及實(shí)際收益：方案收益比較如果要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)方案收益要同，也即:方案一收益方案二收益1.6347億*N-1.96164=9.03億+1.02億*NN≈

18年=如果要最終實(shí)現(xiàn)兩個(gè)方案的收益相等，方案二的租金年限要達(dá)到18年，我們建議，選取方案一。注：此方案只考慮現(xiàn)階段商業(yè)狀況，未來租金上漲因素沒有考慮價(jià)格判斷Thelast北區(qū)價(jià)格確定樣點(diǎn)樓盤及其比重三湘海尚別墅樓盤名稱曦灣水榭山卓越維港確定比重40%30%25%5%選擇因素同區(qū)位、同品質(zhì)、不客戶群同區(qū)位、不同客戶群不同區(qū)位、不同品質(zhì)、同客戶群同區(qū)位、不同品質(zhì)、不同客戶群100%綜合比例項(xiàng)目價(jià)格建議南區(qū)價(jià)格確定樣點(diǎn)樓盤及其比重三湘海尚高層樓盤名稱中信紅樹灣確定比重50%35%15%選擇因素同區(qū)位、同品質(zhì)、不客戶群不同區(qū)位、同品質(zhì)、同客戶群不同區(qū)位、不同品質(zhì)、同客戶群100%綜合比例項(xiàng)目價(jià)格建議紅樹西岸確定比較項(xiàng)目與目標(biāo)項(xiàng)目綜合比較比較指標(biāo)

權(quán)重（%）打分得分

權(quán)重（%）打分得分

區(qū)域印象7

戶型結(jié)構(gòu)12%實(shí)用性4

地理位置發(fā)展前景6

采光通風(fēng)4

25%周邊環(huán)境3

贈(zèng)送面積3

交通規(guī)劃4

戶型創(chuàng)新1

生活便利性4

景觀及視野3%景觀內(nèi)容1

學(xué)位1

景觀面寬2

項(xiàng)目規(guī)模2

品質(zhì)展示22%建筑外觀3

容積率1

園林效果3

規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)商業(yè)配套1

公共部分品質(zhì)4

25%車位數(shù)量比1

物管形象2

園林規(guī)劃3

精裝修展示4

會(huì)所規(guī)劃4

樣板房效果6

梯戶比6

項(xiàng)目品牌13%發(fā)展商品牌4

實(shí)用率6

專業(yè)陣容4

設(shè)備及智能化1

前期推廣形象5

經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值項(xiàng)目價(jià)格建議項(xiàng)目名稱均價(jià)（萬/㎡）目標(biāo)項(xiàng)目折算系數(shù)折算價(jià)格（萬/㎡）權(quán)重分項(xiàng)價(jià)格（萬/㎡)三湘海尚811.29.640%3.84曦灣711730%2.1水榭山610.84.825%1.2卓越維港510.635%0.15目標(biāo)項(xiàng)目市場價(jià)格7.29根據(jù)比較項(xiàng)目的實(shí)際均價(jià)、與比較項(xiàng)目的比較得分和權(quán)重比較得出目標(biāo)項(xiàng)目市場均價(jià)得到項(xiàng)目北區(qū)可實(shí)現(xiàn)的市場均價(jià)范圍為7.14萬~8.03萬元/㎡說明：通過市場比較法得到核心均價(jià)后，可以通過上下浮動(dòng)進(jìn)行適當(dāng)修正，修正幅度一般為3~5%；品牌溢價(jià)范圍一般不超過2%；產(chǎn)品溢價(jià)范圍一般不超過5%。項(xiàng)目價(jià)格建議項(xiàng)目名稱均價(jià)（萬/㎡）目標(biāo)項(xiàng)目折算系數(shù)折算價(jià)格（萬/㎡）權(quán)重分項(xiàng)價(jià)格（萬/㎡)三湘海尚3.511.24.250%2.1紅樹西岸4.5114.535%1.575中信紅樹灣3.3113.315%0.495目標(biāo)項(xiàng)目市場價(jià)格4.17根據(jù)比較項(xiàng)目的實(shí)際均價(jià)、與比較項(xiàng)目的比較得分和權(quán)重比較得出目標(biāo)項(xiàng)目市場均價(jià)得到項(xiàng)目南區(qū)可實(shí)現(xiàn)的市場均價(jià)范圍為4.25萬~4.69萬元/㎡說明：通過市場比較法得到核心均價(jià)后，可以通過上下浮動(dòng)進(jìn)行適當(dāng)修正，修正幅度一般為3~5%；品牌溢價(jià)范圍一般不超過2%；產(chǎn)品溢價(jià)范圍一般不超過5%。項(xiàng)目價(jià)格建議價(jià)格預(yù)算匯總注：以上戶型的價(jià)格，包含項(xiàng)目精裝修成本；以上價(jià)格預(yù)算基于目前市場供給高端相應(yīng)產(chǎn)品均價(jià)得到，未考慮未來房產(chǎn)走勢(shì)和政策變化等影響因素。結(jié)合目前市場情況，中原能為本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格如下：北區(qū)價(jià)格7.14-8.03萬/平米南區(qū)價(jià)格4.25-4.69萬/平米領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢(shì)-以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會(huì)主義者毫無疑問，本項(xiàng)目的定位戰(zhàn)略為：領(lǐng)導(dǎo)者√收官灣區(qū)紅利最高值我們是灣區(qū)收官之作我們是灣區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者，又享受灣區(qū)收官紅利，中原能夠?qū)崿F(xiàn)溢價(jià)20%，我們可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：北區(qū)價(jià)格8.57～9.64萬/㎡南區(qū)價(jià)格5.1～5.63萬/㎡未來我們能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格附件：戶型配比研判戶型研判原則滿足家庭對(duì)居住價(jià)值的空間需求；選取后海灣高層項(xiàng)目戶型面積為參照北區(qū)戶型研判原則：滿足客戶對(duì)大面積居住空間的需求；選擇4大豪宅片區(qū)別墅項(xiàng)目、客戶心理需求、三級(jí)市場成交、未來豪宅別墅面積區(qū)間為參照；南區(qū)戶型研判