工業(yè)地產(chǎn)概述闡釋的溝通呈報

工業(yè)地產(chǎn)概述闡釋的溝通呈報2014年4月工業(yè)地產(chǎn)，常規(guī)又被稱作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等。工業(yè)地產(chǎn)實際上成為最復(fù)雜、最具挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。對于開發(fā)商而言，工業(yè)地產(chǎn)不僅蘊藏著新的利潤空間，也將使其在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展乃至在宏觀經(jīng)濟舞臺上，發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大更廣闊的空間。什么是工業(yè)地產(chǎn)？本文主要進行工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的概述闡釋，著重從2個部分入手。PARK1工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作模式PARK2工業(yè)地產(chǎn)的運營盈利模式PART1：工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作模式工業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅/商業(yè)地產(chǎn)有何不同？（一）工業(yè)地產(chǎn)與常規(guī)商住地產(chǎn)（一）工業(yè)地產(chǎn)與常規(guī)商住地產(chǎn)限制條件及使用成本工業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)使用年限50年70年目標(biāo)群體企業(yè)（不能以個人名義購買）個人戶口不能落戶可以辦理戶口付款方式一次性付款一次性付款、分期付款水電氣收費電費0.765元/度，天然氣1.463元/立方米，自來水4.55元/立方米電費0.510元/度，天然氣1.4元/立方米，自來水3.5元/立方米工業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)客戶類型不同。由于工業(yè)地產(chǎn)客戶主要都是企業(yè)法人，所以不能辦理戶口、水電氣收費標(biāo)準(zhǔn)要高于住宅地產(chǎn)，客戶資金門檻相對較高。與傳統(tǒng)商住類地產(chǎn)相比，由于目標(biāo)群體不同，工業(yè)地產(chǎn)使用成本更高且存在不能落戶，購買群體及支付方式等諸多限制條件；交易稅費工業(yè)地產(chǎn)交易稅費買方契稅:合同價3%印花稅：合同價0.05%賣方營業(yè)稅：銷售收入5%企業(yè)所得稅：如賣方為企業(yè)，按銷售收入當(dāng)年企業(yè)所得稅計征個人所得稅：如賣方為個人，收入減除稅費和合理費用（如裝修費用，房貸利息等），按20%計征土地增值稅：按增值額實行四級超率累進稅率印花稅：合同價0.05%

土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。普通商品房住宅交易稅費買方契稅：首套房房合同價1%，否則合同價3%印花稅：5元/單賣方營業(yè)稅及附加：不足5年的，銷售收入差額5.5%；超過5年的免征企業(yè)所得稅：如賣方為企業(yè)，按銷售收入計入當(dāng)年企業(yè)所得稅計征個人所得稅：銷售收入1%在交易環(huán)節(jié)，工業(yè)地產(chǎn)的稅費更高，開發(fā)商需額外繳納土地增值稅和印花稅（一）工業(yè)地產(chǎn)與常規(guī)商住地產(chǎn)（一）工業(yè)地產(chǎn)與常規(guī)商住地產(chǎn)開發(fā)難度工業(yè)地產(chǎn)銷售難度更大1工業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商資金要求更高2項目開發(fā)要求住宅地產(chǎn)的銷售方式多樣，可以辦理預(yù)售，銷售現(xiàn)房和期房。工業(yè)地產(chǎn)只能銷售現(xiàn)房。工業(yè)地產(chǎn)具有投資金額大、資金回收期長的開發(fā)特征。相對于住宅地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)商的資本、融資能力有更高的要求從項目開發(fā)的角度，工業(yè)地產(chǎn)因無法辦理預(yù)售增大了銷售難度，同時對開發(fā)商資本、融資能力有更高的要求。（一）工業(yè)地產(chǎn)與常規(guī)商住地產(chǎn)投資特點投資額小，回收期短由于可通過銷售回收資金，其回收期相對較短，而分期滾動開發(fā)也使得，住宅產(chǎn)品前期一次性投入較短。重在前期造勢住宅產(chǎn)品由于主要依靠銷售回現(xiàn)，往往注重前期氛圍營造，而后期物業(yè)管理相對工業(yè)地產(chǎn)要簡單得多，并且不是主要盈利來源。短期收益可觀住宅類產(chǎn)品普遍采用銷售實現(xiàn)利潤，通常情況下利潤可達20%以上，但無長期收益或長期受益較弱。投資額大、回收期長通常工業(yè)地產(chǎn)前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也高得驚人，而通過租金實現(xiàn)利潤的情況下，其投資回收期通常長達十幾年。提供增值服務(wù)近年來投資者對工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢。增值服務(wù)不僅，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。長期回報穩(wěn)定工業(yè)地產(chǎn)一般收益在8%-12%，表現(xiàn)突出或政策支持情況下投資收益可達15%以上，其追求投資回報的穩(wěn)定性與長期性，但須建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的。住宅地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)由于運作方式的不同，工業(yè)地產(chǎn)投資具有投資額大、提供增值服務(wù)、長期回報穩(wěn)定等特點（一）工業(yè)地產(chǎn)與常規(guī)商住地產(chǎn)政策調(diào)控目的

限購令。各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房。目前為止，全國已有45個城市實施限購令。住宅市場政策（制約重點）工業(yè)地產(chǎn)政策主要表現(xiàn)在進一步杜絕工業(yè)用地改變土地性質(zhì)、嚴(yán)把工業(yè)園區(qū)審批程序、加快土地市場化進程、治理整頓土地市場秩序、完善工業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)范。

建設(shè)指標(biāo)：行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過7%；建筑系數(shù)不得低于30%；綠地率不得超過20%；容積率根據(jù)行業(yè)不同，有不同的最低限制；投資強度根據(jù)不同的行業(yè)和土地等級有不同的規(guī)定。工業(yè)地產(chǎn)政策

房產(chǎn)稅。上海、重慶2011年起試點征收房產(chǎn)稅。上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價高低分別暫定為0．6％和0．4％。住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)均受政策影響大，不同的是，住宅市場政策目的在于抑制泡沫繼續(xù)膨脹，工業(yè)地產(chǎn)政策目的在于規(guī)范市場操作。視點：工業(yè)地產(chǎn)與住宅/商業(yè)地產(chǎn)在諸多方面差異，由于市場成熟度不高，政策、銷售、融資等方面均存在很大，因此項目啟動前需進行全面、專業(yè)的分析及預(yù)判。（一）工業(yè)地產(chǎn)與常規(guī)商住地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)有怎么樣的操作方式？？（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式工業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢工業(yè)化初期工業(yè)化發(fā)展成熟期后工業(yè)化時代主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式產(chǎn)品特點劣勢優(yōu)勢以制造、船舶、鋼鐵等重型工業(yè)為主企業(yè)自行開發(fā)簡單工業(yè)廠房，高大單層建筑由于缺乏開發(fā)運營經(jīng)驗，項目規(guī)劃不合理、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、形態(tài)單一，環(huán)境差、品質(zhì)較低企業(yè)能夠清楚把握自身的產(chǎn)品需求受政府政策影響大政府統(tǒng)一規(guī)劃相對合理，業(yè)態(tài)逐步復(fù)合化，環(huán)境品質(zhì)大幅度提升，產(chǎn)品更加人性化以大型工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、總部基地為主政府主導(dǎo)或綜合開發(fā)模式為主物流、加工、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等多元化產(chǎn)業(yè)金融等地第三產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等開發(fā)商主導(dǎo)為主產(chǎn)品更加注重文化、休閑、生態(tài)性，產(chǎn)品形態(tài)多樣化，加入旅游、商業(yè)等元素，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園不斷出現(xiàn)地產(chǎn)價值充分挖掘、運營更加靈活對開發(fā)商的資金實力、運營經(jīng)驗要求較高業(yè)態(tài)復(fù)合化、品質(zhì)高端化隨著經(jīng)濟發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)概念不斷擴大，由簡單的工業(yè)廠房向生態(tài)總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)園方向發(fā)展，甚至出現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等形式，產(chǎn)品業(yè)態(tài)復(fù)合化，品質(zhì)高端化（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式做法（一）生產(chǎn)類功能產(chǎn)品定制廠房工業(yè)園區(qū)物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房兼容性好，適合成片開發(fā)，操作難度低，以單層、多層、聯(lián)排、疊加為主；在中國還處于探索階段，滿足客戶特定需求，一站式服務(wù)，現(xiàn)主要針對跨國公司；涵蓋廣泛，物業(yè)形勢表現(xiàn)為各類工業(yè)物業(yè)集合，功能復(fù)合、環(huán)境生態(tài)；目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新興主要方向之一，對交通通達性要求較高；生產(chǎn)功能產(chǎn)品類型工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房定制廠房物流倉儲倉庫凍庫承擔(dān)生產(chǎn)功能的產(chǎn)品形態(tài)依然是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點核心方向，但隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷成熟，生產(chǎn)功能產(chǎn)品已逐漸脫離單一廠房的形式，產(chǎn)品形態(tài)多元化，項目整體功能配套復(fù)合化，環(huán)境品質(zhì)不斷提高生產(chǎn)功能主要產(chǎn)品體系：（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式工業(yè)廠房案例大連遠洋創(chuàng)智高地深圳天安數(shù)碼城規(guī)模占地面積66.18萬㎡，總建筑面積92.78萬㎡大型綜合性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過引用高科技綠色節(jié)能技術(shù)，樹立東北首個“0+能耗”標(biāo)桿性項目高端制造標(biāo)準(zhǔn)廠房，1000-6000平方米的面積區(qū)間，滿足不同類型企業(yè)需求。6米首層層高，給予企業(yè)更多選擇。整齊空間格局，實現(xiàn)動靜分區(qū)，自然通風(fēng)采光，獨立疏散出口，路網(wǎng)交通便捷實用，打造國家級高端制造中心規(guī)模：總建筑面積：80萬平方米，包括標(biāo)準(zhǔn)廠房40萬平方米、高級住宅23萬平方米、公寓6萬平方米、商業(yè)及配套設(shè)施4萬平方米。功能：一座融科技開發(fā)、生產(chǎn)、高尚生活、商業(yè)服務(wù)為一體的多功能園區(qū)。標(biāo)準(zhǔn)廠房：共6棟，由過去的工業(yè)廠房改造而成的，價格約60-70元/平米/月，面積在500-2000平米之間，目前已經(jīng)全部租完。（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式物流園區(qū)國外物流園發(fā)展已有幾十年歷史，在中國雖發(fā)展時間不長，但近幾年發(fā)展速度較快，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國正在建設(shè)和規(guī)劃建設(shè)的物流基地多達幾百家。環(huán)境保護、生態(tài)平衡物流園成功要素經(jīng)濟合理性多種交通方式連接占地規(guī)模較大交通樞紐中心地帶政策支持物流園倉庫建設(shè)特點：倉庫是物流園建設(shè)的核心，由于倉庫較大占地面積與土地稀缺性的矛盾，使得倉庫成為工業(yè)地產(chǎn)的稀缺產(chǎn)品。在倉庫的設(shè)計建設(shè)過程中，必須遵循符合中國國情的物流園倉庫標(biāo)準(zhǔn)，如果倉庫和物流園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計不合理，就會嚴(yán)重影響物流園的利用率、運作效率和投資回報。（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式物流園案例：普洛斯普洛斯是世界最大的工業(yè)及物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商之一，在中國及日本26個市場擁有并管理總計數(shù)百億元的資產(chǎn)。普洛斯在中國20多個主要城市投資、建設(shè)并管理著53個園區(qū)（其中有51個物流園和2個輕工業(yè)廠房園區(qū)），基本形成了覆蓋中國主要物流樞紐的平臺網(wǎng)絡(luò)。截至2010年6月30日，普洛斯在中國完工和在建的物業(yè)面積為440萬平米。（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式物流園案例：重慶西部物流園建設(shè)周期功能規(guī)劃戰(zhàn)略定位全國一流的鐵路樞紐型物流綜合發(fā)展區(qū)，打造西部物流高地；占地33平方公里集“物流企業(yè)孵化、物流總部經(jīng)濟、物流人才培訓(xùn)、物流居住服務(wù)、物流商業(yè)流通和物流公共配套服務(wù)”等功能于一體的新型物流社區(qū)；07年建設(shè)開發(fā)，2016年全部建成，總投資達1000億元，建成每天20萬人流的現(xiàn)代物流新城；示意圖示意圖（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式做法（二）辦公類功能產(chǎn)品辦公功能產(chǎn)品類型商務(wù)寫字樓宇低密度生態(tài)總部基地“總部基地”是發(fā)展和建設(shè)總部經(jīng)濟的重要載體和具體體現(xiàn)；辦公硬環(huán)境：總部基地中有品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、功能齊全的現(xiàn)代化辦公樓作為企業(yè)和公司總部；辦公軟環(huán)境：同時還蘊涵著深厚的總部文化，需要一種國內(nèi)外成熟、高端企業(yè)之間能夠交流互動、資源共享、共同發(fā)展的。伴隨工業(yè)地產(chǎn)的成熟，商務(wù)辦公板塊逐步從生產(chǎn)中脫離出來，成為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的又一重要方向。目前辦公類產(chǎn)品主要表現(xiàn)為高密度的寫字樓群和低密度的總部基地兩種形態(tài)，辦公環(huán)境的舒適性、休閑性越來越受企業(yè)關(guān)注。辦公功能主要產(chǎn)品體系：（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式商務(wù)寫字樓宇案例：重慶“星”系列生態(tài)產(chǎn)業(yè)樓宇火星水星海王星木星天王星土星金星幸福廣場“星系列”科技樓宇有重慶高科打造，位于北部新區(qū)高新園，以七大星系列命名的百萬方組團式產(chǎn)業(yè)商務(wù)樓宇，集研發(fā)、生產(chǎn)、孵化、展示為一體，是重慶EBD產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟核心。項目緊鄰百林公園、照母山植物園、渝高體育場，每棟大廈內(nèi)除寫字樓、生產(chǎn)車間外，還設(shè)有銀行、餐飲等配套設(shè)施。現(xiàn)代規(guī)劃和建筑理念，優(yōu)越的辦公環(huán)境，目前吸引了國內(nèi)外大批知名企業(yè)入駐金星海王星星光璀璨（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式低密度生態(tài)總部基地案例：上海中邦MOHO注重利用建筑學(xué)原理增加使用空間和實用面積注重項目產(chǎn)品品質(zhì)，營造輕松、休閑的辦公氛圍產(chǎn)品整體構(gòu)造時尚前衛(wèi)，與產(chǎn)業(yè)定位相契合商務(wù)別墅中邦MOHO位于上海金橋加工區(qū)南區(qū)，是以高新技術(shù)、設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)項目，由28棟商務(wù)獨棟辦公樓和一座休閑會所組成通過差異化定位和前沿的產(chǎn)品打造，使該項目成為“成為金橋地區(qū)的企業(yè)會所”。（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式做法（三）居住類功能產(chǎn)品居住功能產(chǎn)品類型公寓獨棟別墅案例：法拉利員工公寓法拉利公寓是全球第一座提供給法拉利員工的復(fù)合式公寓，距離法拉利工廠僅有四公里，并且還有自行車專用車道連接。建筑立面：運用法拉利專屬的紅色系作為公寓外觀色彩，而代表法拉利在賽道上的光榮歷史公寓品質(zhì)：每間公寓大小從30平方公尺至70平方公尺，有套房、雙臥房公寓及三臥房公寓，所有房間都有提供家具。公寓配套：提供住戶770平方公尺的健身房、接待中心、餐廳、酒吧及停車位等，希望提供給員工們工作以外的舒適空間。工業(yè)地產(chǎn)的居住功能板塊除傳統(tǒng)的員工公寓以外，更出現(xiàn)了商住一體的獨棟別墅創(chuàng)新形式，通過產(chǎn)品彈性的空間設(shè)計，擴大了工業(yè)地產(chǎn)的功能空間，豐富了產(chǎn)品形式，增加了地產(chǎn)價值居住功能主要產(chǎn)品體系：（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式獨棟別墅案例：自在香山（北京）建筑設(shè)計：干凈利落的建筑線條、柔和落地窗、露臺空間園林，營造舒適居住環(huán)境。功能設(shè)計：突出居住功能，辦公、社交、商務(wù)、休閑、生活五合一完美共融產(chǎn)品細(xì)節(jié)：通過高品質(zhì)的細(xì)節(jié)塑造，提高產(chǎn)品整體尊貴感和目標(biāo)客戶的身份認(rèn)同感規(guī)?？偨ㄖ娣e12.8萬方物業(yè)形式獨棟、聯(lián)排、疊拼約300套售價與周邊別墅價格相差無幾自在香山（北京）（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式做法（四）商業(yè)類功能產(chǎn)品商業(yè)功能產(chǎn)品類型商業(yè)配套商業(yè)街會所酒店專業(yè)市場商業(yè)街：目前多數(shù)大型復(fù)合性工業(yè)地產(chǎn)項目都會配有一定體量的商業(yè)街，主要用于滿足區(qū)內(nèi)員工的基本生活需求酒店：開發(fā)商可以使用配套性用地建設(shè)一定體量的酒店，就近滿足區(qū)內(nèi)企業(yè)的商務(wù)需求會所:會所能夠有效的搭建內(nèi)部企業(yè)交流平臺及外部招商平臺，強化園區(qū)服務(wù)功能，提升項目形象ABC商業(yè)配套形式工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)融合是當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種新型模式，可以完善項目的生活、商務(wù)功能，為企業(yè)及內(nèi)部員工提供更多人性化空間，同時豐富盈利模式，提升項目整體檔次商業(yè)功能主要產(chǎn)品體系：（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式商業(yè)配套案例：深圳華僑城智慧廣場項目占地近三萬方，容積率3.7，屬于優(yōu)質(zhì)低密度生態(tài)辦公區(qū)，包括4座甲級智慧型寫字樓及1.2萬方的商務(wù)配套區(qū)商務(wù)配套區(qū)包括企業(yè)會所、銀行、超市、高級餐廳等設(shè)施，營造出高級別的商務(wù)氣氛，提升了項目整體檔次華僑城智慧廣場（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式專業(yè)市場專業(yè)市場隨著需求的提升，專業(yè)市場漸漸突破普通交換的狹隘范圍，市場方向不斷細(xì)分，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升專業(yè)IT市場專業(yè)家居市場專業(yè)汽車市場專業(yè)機械市場專業(yè)服裝市場專業(yè)水產(chǎn)市場中關(guān)村IT電子城重慶汽博中心重慶美每家西安三橋機械市場重慶三亞灣水產(chǎn)市場廣州國際家紡城專業(yè)市場是一種大規(guī)模集中交易的坐商式的交易場所，依托相關(guān)工業(yè)產(chǎn)業(yè)，針對特定產(chǎn)品，集研發(fā)、展示、銷售、物流為一體。（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式專業(yè)市場案例：深圳華南城深圳華南城123456789皮革皮具及原輔料交易中心電子原材料及成品交易中心五金化工塑料交易中心印刷紙品包裝交易中心華南城居住小區(qū)物流區(qū)華南城酒店辦公大樓紡織服裝及面輔料交易中心項目規(guī)模占地1.5平方公里，總建筑面積220萬平方米，投資26億元構(gòu)建的工業(yè)原料交易中心位置位于國內(nèi)唯一的一個國家級物流試驗基地——深圳市龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)經(jīng)營范圍由紡織服裝、皮具皮革、電子、印刷包裝、五金化工塑料五個專業(yè)交易中心組成；集采購、旅游、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流城皮具皮革交易中心效果圖紡織服裝交易中心（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式做法（五）教育培訓(xùn)類功能產(chǎn)品教育培訓(xùn)功能產(chǎn)品類型職工家屬學(xué)校專職學(xué)校企業(yè)拓展培訓(xùn)基地職工家屬學(xué)校：由開發(fā)商建設(shè)，引入教育機構(gòu)的師資力量，為職工家屬提供基礎(chǔ)教育場所，解決后顧之憂專職學(xué)校：通過與教育機構(gòu)的合作，針對區(qū)域產(chǎn)業(yè)類型，提供專業(yè)人才的定向培養(yǎng)，為企業(yè)解決用人問題企業(yè)拓展培訓(xùn)基地：很多大中型企業(yè)都會存在員工拓展培訓(xùn)的需求，是開發(fā)商可以考慮的方向之一ABC教育功能主要產(chǎn)品體系：教育培訓(xùn)板塊成為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的又一新興領(lǐng)域，且悅來預(yù)期受到企業(yè)的重視，增加教育功能不僅豐富了項目的人性化功能，更能夠為企業(yè)輸送大量優(yōu)秀人才，建立完善的員工培養(yǎng)、培訓(xùn)體系（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式企業(yè)拓展基地案例：北京華宇拓展培訓(xùn)基地基本信息區(qū)位：北京市昌平區(qū)十三陵景區(qū)占地面積：二百多畝環(huán)境條件：基地交通便利，環(huán)境幽雅，具有發(fā)展旅游休閑得天獨厚得條件，是理想的培訓(xùn)場所項目設(shè)施項目配套擁有有會議中心、餐廳、宿舍等相關(guān)配套設(shè)有斷橋背摔臺、天梯、空中抓杠、合力過橋、緬甸橋、水上相依、真人CS等陸上拓展項目及扎筏，淺灘登陸等進行水上項目。（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式做法（六）休閑旅游類功能產(chǎn)品休閑旅游功能產(chǎn)品類型主題公園體驗中心創(chuàng)意地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)項目融入休閑旅游元素，是一種泛地產(chǎn)概念，是后工業(yè)時代典型的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，保證工業(yè)地產(chǎn)有限的土地資源得到集約型的利用，充分發(fā)揮工業(yè)地產(chǎn)建筑最大的效能，擴大項目及企業(yè)的影響力旅游功能主要產(chǎn)品體系：主題公園：現(xiàn)代旅游業(yè)在旅游資源的開發(fā)過程中孕育的新的旅游吸引物，聚集人氣，增加工業(yè)地產(chǎn)價值體驗中心：通過建立趣味體驗區(qū)，吸引人氣，增加客戶對企業(yè)產(chǎn)品的直觀感受，增加消費創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：將創(chuàng)意生產(chǎn)與藝術(shù)、現(xiàn)代以傳統(tǒng)、工作與休閑交融在一起，是工業(yè)地產(chǎn)的全新蛻變ABC（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式體驗中心案例：寶馬世界精品店：銷售運動自行車、高檔皮箱及種類齊全的原裝配件產(chǎn)品，以及與寶馬世界相關(guān)的商品，從書籍到建筑的模型等青少年課堂：7-13歲的客人可以全方位體驗移動世界。例如親自挖掘“移動”的含義，探討學(xué)習(xí)、研究實驗，甚至打造自己的車酒吧及俱樂部餐廳：將各國美味融入德國傳統(tǒng)中，創(chuàng)造出獨一無二的美食體驗；休閑吧、咖啡館氣氛輕松，供應(yīng)各類小吃?？萍己驮O(shè)計展示區(qū)：面積800㎡，參觀者在這里感覺、觀看、傾聽、體驗BMW前沿科技，還有模擬駕駛系統(tǒng)和模擬涉及汽車系統(tǒng)②①③④①：寶馬世界

②：寶馬集團中心

③：寶馬博物館

④：寶馬工廠寶馬世界（BMWWelt）是一座集新車交付中心，技術(shù)與設(shè)計工作室、展廳、青少年課堂、休閑酒吧等為一體的綜合性多功能建筑。為訪問者、顧客提供了一個全面體驗寶馬品牌的場所，每年訪客達85萬人次（二）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作模式創(chuàng)意地產(chǎn)老工廠

老倉庫創(chuàng)意文化園

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地創(chuàng)意地產(chǎn)紐約SOHO區(qū)——世界上第一個舊廠房改造成的文化藝術(shù)特區(qū)由工業(yè)廢棄場所改造的最昂貴的商業(yè)中心重慶大渡口擬建重鋼遺址公園，展現(xiàn)不同的工業(yè)美深圳華僑城創(chuàng)意文化園通過對華僑城東部部分工業(yè)建筑進行重新定義、設(shè)計和改造，營造出一個鮮明的后工業(yè)時代特色的新型工作、生活空間上海寶山動漫產(chǎn)業(yè)基地國內(nèi)首家動漫衍生產(chǎn)業(yè)園區(qū)，定向引進國內(nèi)外動漫衍生企業(yè)總部、銷售總部、研發(fā)中心、客服中心及專業(yè)服務(wù)機構(gòu)創(chuàng)意地產(chǎn)是核心是一種新型的工業(yè)（商業(yè)）地產(chǎn)運作模式，它將創(chuàng)意生產(chǎn)與藝術(shù)、現(xiàn)代以傳統(tǒng)、工作與休閑交融在一起，集吃、住、游、玩、購物、創(chuàng)業(yè)于一體，是工業(yè)地產(chǎn)一種全新的蛻變。（三）操作模式小結(jié)辦公功能生產(chǎn)功能商業(yè)功能休閑旅游功能居住功能教育培訓(xùn)功能工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品高密度寫字樓低密度生態(tài)總部基地配套商業(yè)專業(yè)市場主題公園體驗展覽中心創(chuàng)意地產(chǎn)工業(yè)廠房物流倉儲員工公寓獨棟別墅家屬學(xué)校拓展基地專職學(xué)校工業(yè)地產(chǎn)已不僅是印象中傳統(tǒng)的工業(yè)廠房，它可以打造出多種多樣的業(yè)態(tài)組合，功能空間日趨復(fù)合化，我們會根據(jù)開發(fā)商不同的背景及實力等具體情況，量身定做最合適的產(chǎn)品打造體系。操作模式小結(jié)：工業(yè)地產(chǎn)操作模式逐漸趨向多元化，而如何進行選擇需與城市平臺、區(qū)域特征、產(chǎn)業(yè)篩選、市場環(huán)境、企業(yè)背景等方面相結(jié)合，制定科學(xué)、合理的方案是項目成功的關(guān)鍵。PART2：工業(yè)地產(chǎn)的運營盈利模式

普洛斯物流地產(chǎn)運作模式普洛斯物流園主要產(chǎn)品是雙層、單層倉庫、集裝箱堆場、及辦公室附屬設(shè)施。除了建設(shè)普通物物流園，還建設(shè)保稅物流園，通過國家政策扶持，滿足客戶需求，獲得豐厚回報。物流園一般規(guī)模都不大。在全球開發(fā)的物流園平均面積不到2萬平方米。國內(nèi)小型物流園占地約3-5萬平方米，中型物流園在10-20萬占地面積，很少有上千畝的物流園。園區(qū)基本采用分期開發(fā)，分期開發(fā)3-5萬建筑平方米的倉儲設(shè)施。典型案例一：普洛斯物流地產(chǎn)（生產(chǎn)功能類物業(yè)）普洛斯主要運作部門地產(chǎn)開發(fā)部門地產(chǎn)運營管理部門地產(chǎn)基金管理部門地產(chǎn)開發(fā)：把地產(chǎn)建設(shè)成可以使用的物流中心，出售：出售給普洛斯地產(chǎn)基金或是第三方，出租：交付給地產(chǎn)運營部門用于出租將“地產(chǎn)開發(fā)部門”開發(fā)建成的物業(yè)出租給客戶使用收購地產(chǎn)：向“地產(chǎn)開發(fā)部門”或“第三方”收購地產(chǎn)，管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)普洛斯集中專注投資物流園，在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的物流倉儲設(shè)施，出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務(wù)。地產(chǎn)運營管理部門地產(chǎn)基金管理部門出售收入：占主營業(yè)務(wù)收入的60%左右，貢獻30%左右的利潤213地產(chǎn)開發(fā)部門基金管理費收入和基金分紅收益：占主營業(yè)務(wù)收入的6%左右，貢獻了14%

左右的利潤出租收入：占主營業(yè)務(wù)收入的30%左右，貢獻50%以上的收益普洛斯盈利分析次要利潤來源主要利潤來源其他利潤第二階段（07-08年）第三階段（08-10年）123第一階段（05-07年）消化現(xiàn)有開發(fā)政策（土地一級開發(fā)政策），完善園區(qū)周邊環(huán)境及配套，把地塊做熟，在現(xiàn)有政策和市場環(huán)境條件下，主要采取土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓形式，土地增值回現(xiàn)。工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)政策全面實施階段，隨著洪灣片區(qū)規(guī)劃功能的調(diào)整實施和區(qū)域環(huán)境的完善，園區(qū)開發(fā)以研發(fā)和辦公物業(yè)、社區(qū)生活配套物業(yè)為主，長期持有出租。爭取獲取開發(fā)新政策（工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)政策），隨著政策和市場條件的成熟，在前一階段基礎(chǔ)上增加標(biāo)準(zhǔn)廠房、綜合辦公樓宇的開發(fā)，銷售為主，出租為副，實現(xiàn)項目資金回籠。典型案例二：珠海富卓金地珠?？萍紙@（辦公、商業(yè)功能類物業(yè)）珠海富卓金地珠?？萍紙@盈利分析200520062007200820092010第一階段第二階段第三階段主要進行一級土地開發(fā)。標(biāo)準(zhǔn)廠房、綜合辦公樓宇的開發(fā)。開發(fā)以研發(fā)和辦公物業(yè)、社區(qū)生活配套物業(yè)為主。轉(zhuǎn)讓土地，獲取土地溢價收益銷售為主，出租為輔，該階段以銷售收入為主，實現(xiàn)項目資金回籠長期持有出租，租金成為主要贏利點第一階段主要盈利來自土地一級開發(fā)溢價；第二階段以銷售為主實現(xiàn)資金回籠；第三階段通過長期持有出租，實現(xiàn)長期穩(wěn)定的收益。典型案例三：北京自在香山（居住類功能物業(yè)）市場背景：地處別墅區(qū)的工業(yè)用地：項目地處北京西山，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，已有頤和地產(chǎn)，建工地產(chǎn)及眾多北京本土開發(fā)商進入西山板塊，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成十多個別墅項目；獨棟產(chǎn)品稀缺性凸顯：西山別墅區(qū)逐漸外擴，泛西山板塊形成；與此同時，受政策影響，獨棟產(chǎn)品稀缺性凸顯，價值大幅提升，自在香山以類別墅的方式高調(diào)入市。以辦公寫字樓立項；通過較高檔次的建筑設(shè)計與戶型設(shè)計取得和周邊傳統(tǒng)別墅項目競爭的資本；通過高品質(zhì)的細(xì)節(jié)塑造，提高產(chǎn)品整體尊貴感和目標(biāo)客戶的身份認(rèn)同感；星級酒店式會所高端配套，將“辦公、社交、商務(wù)、休閑、生活”功能融合一體。自在香山產(chǎn)品打造自在香山地處別墅聚集區(qū)，以辦公寫字樓立項，打造滿足高端居住功能的別墅產(chǎn)品北京自在香山盈利分析中期產(chǎn)品后期推出的獨棟產(chǎn)品憑借前期取得的市場優(yōu)勢，以36000元/平米的均價繼續(xù)占領(lǐng)北京別墅市場“第一梯隊”中期在較差的位置推出相對低價的疊拼產(chǎn)品，實現(xiàn)地塊整體溢價，擴大銷售盈利前期產(chǎn)品回現(xiàn)、建立形象階段擴大盈利階段引領(lǐng)市場階段后期產(chǎn)品123前期獨棟產(chǎn)品位置最佳，以較強的競爭力快速去化，通過良好的市場反應(yīng)取得回現(xiàn)，同時建立高端形象開發(fā)周期內(nèi)通過銷售回現(xiàn)，“競爭力獨棟——相對低價疊拼——高端獨棟”的開發(fā)順序?qū)崿F(xiàn)項目利潤的最大化。典型案例四：青島海爾工業(yè)旅游區(qū)（培訓(xùn)、旅游功能）199219951998199920002001海爾工業(yè)園開始建設(shè)，面積800畝位于：青島高新技術(shù)開發(fā)區(qū)海爾信息產(chǎn)業(yè)園開始建設(shè)，面積500畝，位于：青島高新技術(shù)開發(fā)區(qū)推出工業(yè)旅游項目，成立海爾國際旅行社海爾開發(fā)區(qū)國際工業(yè)園，1000畝；海爾開發(fā)區(qū)新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，1000畝。位于：青島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)海爾工業(yè)園建設(shè)完畢海爾開發(fā)區(qū)工業(yè)園，面積1500畝，位于：青島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2001年被國家旅游局確定為首批工業(yè)旅游示范點青島海爾工業(yè)旅游的建設(shè)歷程分析：青島海爾工業(yè)旅游是在海爾生產(chǎn)基地的建設(shè)基礎(chǔ)上發(fā)展的，是我國首批工業(yè)旅游示范點。主要功能及盈利點路線行程參觀時間優(yōu)惠價（元/人）A線海爾中心大樓-海爾文化廣場-海爾大學(xué)1.5小時10B線海爾中心大樓-海爾文化廣場-海爾大學(xué)-生產(chǎn)線2小時60C線時空飛碟-物流立體庫-生產(chǎn)線（開發(fā)區(qū)）1.5小時110D線海爾文化短片-海爾的企業(yè)文化主題匯報1.5小時200表：部分旅游路線介紹參觀培訓(xùn)信息來源：青島旅游網(wǎng)海爾工業(yè)旅游的核心內(nèi)容構(gòu)成：青島海爾工業(yè)旅游主要包含參觀參觀及專業(yè)培訓(xùn)，針對人群主要包含青少年和企業(yè)管理者盈利包含參觀及專業(yè)培訓(xùn)收入，此外實現(xiàn)提升海爾的企業(yè)品牌及促進海爾家電銷售等隱性效益2006年10月份1999年累積接待旅游參觀者近80萬余次年份總收入（萬元）利潤（萬元）2005