嘉興競爭個案分析

嘉興房地產(chǎn)項目競爭市場分析嘉興房地產(chǎn)競爭市場分析嘉興房地產(chǎn)市場主要呈“西進(jìn)東擴(kuò)南移”的空間發(fā)展特征，西進(jìn)是指秀洲新區(qū)、東擴(kuò)指南湖新區(qū)、南移主要是運(yùn)河新區(qū)，目前小戶型公寓市場在售樓盤大多集中在城中、城西和城南片區(qū)，本案處在城西片區(qū)的秀洲區(qū)。供應(yīng)及板塊分布格局從地理位置上，我們把嘉興房地產(chǎn)市場劃分為五大片區(qū)：城中片區(qū)、城西片區(qū)、城北片區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)。

浙聯(lián)金座恒豐上城公館元一柏莊三期四季觀邸嘉悅大廈云都大廈置地廣場旭輝廣場春波景苑融寓龍躍公館Wo居待售在售本案嘉興房地產(chǎn)競爭市場分析個案位置圖競爭對手在售小戶型公寓市場供應(yīng)量片區(qū)項目名稱總建筑面積（㎡）開盤時間當(dāng)前在售產(chǎn)品當(dāng)期推案量（㎡）剩余可售體量（㎡）標(biāo)準(zhǔn)平層旭輝廣場1998112010.91幢酒店公寓2330014000春波景苑68982011.81幢單身公寓57002000融寓391352011.61幢單身公寓2470022230云都大廈185502010.51幢18層單身公寓15000900LOFT浙聯(lián)金座377612010.41幢9層LOFT72002600置地廣場350002010.41幢9層LOFT92001840元一柏莊2257472010.121幢15層LOFT2640010560合計56290211150054130嘉興市區(qū)目前在售小戶型公寓有標(biāo)準(zhǔn)平層和挑高層LOFT兩種產(chǎn)品，推案總量達(dá)到111500㎡，其中2010年推出81100㎡，占72.7%，2011年30400㎡，占27.3%；2010年LOFT和平層公寓均有推出，體量相當(dāng)；2011年主推平層小戶型公寓；當(dāng)前在售項目剩余可售體量為54130㎡，占總推案量的48.5%，市場總體去化一般；

區(qū)域供應(yīng)量城中城南城西當(dāng)期推案量（㎡）290002470057800剩余可售量（㎡）160002223015900在售小戶型公寓市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)

產(chǎn)品供應(yīng)量標(biāo)準(zhǔn)層比重LOFT比重當(dāng)期推案量（㎡）6870061.6%4280038.4%剩余可售量（㎡）3913072.3%1500027.7%推案量主要分布在城西區(qū)域，占總量51.8%；城中和城南區(qū)域相對較少，但主要集中在個別項目上，項目體量相對較大；未來可售量區(qū)域分布城南最多，城西最少，整體銷售情況城西最好。推案量中，以標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品為主力，占61.6%；LOFT僅占38.4%，且開盤時間都在2010年；剩余可售量中也以標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品為主，主要原因是2011年6月后新推量占據(jù)近一半；標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品競爭程度要強(qiáng)于LOFT產(chǎn)品。在售小戶型公寓產(chǎn)品、價格分析產(chǎn)品項目名稱當(dāng)前在售產(chǎn)品當(dāng)前戶型當(dāng)前均價（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）總價（萬元）產(chǎn)權(quán)年限（年）標(biāo)準(zhǔn)平層旭輝廣場1幢27層單身公寓41-6014000220057.4-8470春波景苑1幢6層單身公寓42~6311000200046.2-69.370融寓1幢24層單身公寓37-719800160036.26-69.5870云都大廈1幢18層單身公寓40-559000150036-49.570LOFT浙聯(lián)金座1幢9層LOFT55-6016000250088-9640置地廣場1幢9層LOFT40-5011200200044.8-5650元一柏莊1幢15層LOFT45-969800毛坯44.1-94.0850注：當(dāng)前均價包含裝修標(biāo)準(zhǔn)，均價為項目銷售報價，總價以銷售報價均價計算得到關(guān)于平層，戶型面積主要是40-60㎡之間，70年產(chǎn)權(quán)；均價呈現(xiàn)比較大的差異，城中區(qū)域項目明顯高于城南的融寓和城西的云都大廈；裝修檔次城中最高；從總價來看，城中最高，城西最低，在50萬以內(nèi)。關(guān)于LOFT，都分布在城西區(qū)域，主力戶型在40-60㎡之間；均價出現(xiàn)明顯高點，浙聯(lián)金座報價16000元/㎡，高于市中心，其他兩個項目毛坯均價相當(dāng)；浙聯(lián)金座裝修標(biāo)準(zhǔn)是全市區(qū)最高的總價上，浙聯(lián)金座居首位，價格定位上拉大了與其他兩項目的差距。在售小戶型公寓成交概況產(chǎn)品項目名稱開盤時間當(dāng)期推案量（㎡）均價去化率去化速度（套/月）標(biāo)準(zhǔn)平層旭輝廣場2010.92330014000（精裝2200）40%16春波景苑2011.8570011000（精裝2000）65%36融寓2011.6247009800（精裝1600）5%8云都大廈2010.5150009000（精裝1500）95%18LOFT

浙聯(lián)金座2010.4720016000（精裝2500）70%5置地廣場2010.4920011200（精裝2000）80%10元一柏莊2010.12264009800（毛坯）60%28關(guān)于平層：由于開盤時間不同，各項目去化情況差異很大，云都大廈最早推量，且銷售價格是所有項目中最低的，低價定位加快了去化速度，目前已基本售罄；春波景苑體量小，且采取了有效地團(tuán)購策略，定價適中，依據(jù)較好的區(qū)位交通位置和項目環(huán)境，去化良好；關(guān)于LOFT：去化最快的是元一柏莊項目，是唯一一個毛坯交房的小戶型公寓，在宣傳和心理感覺上給客戶低價實惠的印象，同時給予客戶裝修自主權(quán)，與其他產(chǎn)品形成差異在售小戶型公寓成交量分析平層LOFT項目名稱開盤時間銷售周期（月）當(dāng)期推案量（㎡）去化率去化量（㎡）旭輝廣場2010.912233000.409320春波景苑2011.8157000.653705融寓2011.63247000.051235云都大廈2010.516150000.9514250根據(jù)銷售周期加權(quán)平均計算得到：2010年5月至今月均去化量=1782㎡項目名稱開盤時間銷售周期（月）當(dāng)期推案量（㎡）去化率去化量（㎡）浙聯(lián)金座2010.41772000.75040置地廣場2010.41792000.87360元一柏莊2010.1210264000.615840根據(jù)銷售周期加權(quán)平均計算得到：2010年4月至今月均去化量=1661㎡表格各加一欄月均去化量在售小戶型公寓成交價格分析查找開盤價格，價格趨勢線，平均價格，分產(chǎn)品片區(qū)案名建筑面積（萬㎡）開盤時間價格（元/㎡）主力戶型（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)城西恒豐上城公館2.4預(yù)計今年年底6-7F精裝預(yù)計10000；8-12F毛坯預(yù)計7500；90、1106-7F精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn)約2000元/㎡，8-12F毛坯城南四季觀邸1.3預(yù)計今年年底未定5米層高LOFT，主力55-65精裝城中嘉悅大廈1.7預(yù)計2011.11未定未定全裝城南龍躍公館6.2預(yù)計2011.10未定48-61未定城東她他花園公寓2.5預(yù)計2011.10中旬預(yù)計7500-850030-70精裝（約2000元/㎡標(biāo)準(zhǔn)）嘉興房地產(chǎn)競爭市場分析待售小戶型公寓一覽表案名開盤時間剩余供應(yīng)量（萬㎡）旭輝廣場2010.91.4春波景苑2011.80.2置地廣場2010.40.18融寓2011.62.2浙聯(lián)金座2010.40.26元一柏莊2010.121.06云都大廈2010.50.09恒豐上城公館預(yù)計今年年底2.4四季觀邸預(yù)計今年年底1.3嘉悅大廈預(yù)計2011.111.7龍躍公館預(yù)計2011.106.2她他花園公寓預(yù)計2011.10中旬2.5總計19.49嘉興房地產(chǎn)競爭市場分析未來短期供應(yīng)量未來短期供應(yīng)量約19.49萬㎡，競爭激烈。重點個案分析競爭個案一覽表嘉興房地產(chǎn)競爭市場分析競爭個案分析——浙聯(lián)金座基本情況位置：洪興西路與聚賢路交叉口規(guī)模：占地10128㎡，總建面37761㎡；LOFT，120戶；開盤時間：2010年04月25日

產(chǎn)品認(rèn)知物業(yè)類型：A樓共17層，一至三層為商業(yè)，4-7F為高檔商務(wù)會所，8-17F為酒店；B樓共9層,1F-3F層商業(yè)，一層商業(yè)3-4萬/㎡，目前基本售罄；4-9F為5.6米40年產(chǎn)權(quán)LOFT

；主力戶型：55-60㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/㎡去化分析均價：

LOFT，16000元/㎡，含精裝2500元/㎡

策略：全款97折，十年包租，回報率6%，前5年投資回報率折算到房價，折后12000元/平米。去化率：70%，月均去化5套嘉興房地產(chǎn)競爭市場分析競爭個案分析——元一柏莊基本情況位置：昌盛路文昌西路口規(guī)模：總占地125415㎡，總建面225747㎡；

LOFT，480戶開盤時間：LOFT，2010年12月；產(chǎn)品認(rèn)知物業(yè)類型：50年產(chǎn)權(quán)的LOFT，15層，1-3層為商業(yè)，4-15層為5.4米層高LOFT主力戶型：45-60㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：LOFT毛坯去化分析均價：LOFT，9800元/㎡策略：一次性96折，貸款98折

去化率：LOFT，60%，月均28套嘉興房地產(chǎn)競爭市場分析競爭個案分析——云都大廈基本情況位置：南臨洪興路、西至陸家橋港規(guī)模：總占地42697㎡，總建面152000㎡；單身公寓300戶；開盤時間：2010年5月8日

產(chǎn)品認(rèn)知物業(yè)類型：1幢18層70年產(chǎn)權(quán)單身公寓；主力戶型：40-55㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡去化分析均價：9000元/㎡策略：一次性96折，貸款98折

去化率：基本售罄，月均去化18套嘉興房地產(chǎn)競爭市場分析競爭個案分析——旭輝廣場基本情況位置：中山東路666號規(guī)模：總占地40862㎡，總建面199811㎡；開盤時間：2010年9月，酒店公寓產(chǎn)品認(rèn)知物業(yè)類型：1幢18層70年產(chǎn)權(quán)單身公寓；主力戶型：41-60㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：2200元/㎡去化分析均價：14000元/㎡

策略：國慶期間存5千抵5.5萬，再打8.8折，折后價12000元/㎡去化率：40%，月均去化16套客戶：投資客較多，主要來自上海、杭州、寧波等嘉興房地產(chǎn)競爭市場分析競爭個案分析——置地廣場基本情況位置：洪興西路和常秀街路口規(guī)模：占地17560㎡，總建面35000㎡；

LOFT，203戶；開盤時間：2010年04月24日產(chǎn)品認(rèn)知物業(yè)類型：1-3層商業(yè)，3-9層5.4米LOFT，50年產(chǎn)權(quán)主力戶