jh 08.2011級 房地產(chǎn)法學(xué) 第八章 房地產(chǎn)稅費法律制度(第12章)2013.04.10

第十二章房地產(chǎn)稅費法律制度內(nèi)容提要：（本章課時）通過本章的學(xué)習(xí)，了解房地產(chǎn)稅收的概念，掌握房地產(chǎn)稅收的主要內(nèi)容和房地產(chǎn)收費有關(guān)規(guī)定，了解我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制與費制分別存在的問題及其完善措施。本章學(xué)習(xí)重點與難點：我國房地產(chǎn)稅種的具體內(nèi)容及其征收管理規(guī)定以及計算。房地產(chǎn)開發(fā)收費項目、房地產(chǎn)中介服務(wù)費與房地產(chǎn)交易費等內(nèi)容與有關(guān)規(guī)定，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題及其完善措施。2013年4月10日星期三1第八章房地產(chǎn)稅費制度第一節(jié)房地產(chǎn)稅收法律制城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅土地增值稅房產(chǎn)稅印花稅契稅營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅企業(yè)所得稅個人所得稅一、房地產(chǎn)稅收概述㈠房地產(chǎn)稅收的概念房地產(chǎn)稅收是指國家在房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、管理過程中，以房屋(房產(chǎn))和土地(地產(chǎn))為課稅客體，依法強制地向房地產(chǎn)納稅義務(wù)人征收的稅賦。廣義：指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅狹義：以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或以房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅㈡房地產(chǎn)稅收的法律特征

(下頁)城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅土地增值稅房產(chǎn)稅印花稅契稅營業(yè)稅稅：國家憑借政權(quán)參與分配的方式2013年4月10日星期三2第八章房地產(chǎn)稅費制度第一節(jié)房地產(chǎn)稅收法律制一、房地產(chǎn)稅收概述㈡房地產(chǎn)稅收的法律特征1.稅收的特征：⑴強制性⑵固定性⑶無償性2.房地產(chǎn)稅收的特征：⑴納稅主體的多樣性⑵征稅對象的復(fù)雜性⑶征稅目的的多重性2013年4月10日星期三3第八章房地產(chǎn)稅費制度第一節(jié)房地產(chǎn)稅收法律制二、土地稅法律制度土地稅主要包括㈠耕地占用稅國家對占用耕地建房或從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個人，按實際占有耕地的面積所征收的一種稅賦。㈡城鎮(zhèn)土地使用稅是指在對城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位或個人，按實際占用的土地面積和規(guī)定的土地等級所征收的一種稅賦。㈢土地增值稅是指對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額征收的一種稅賦。以上三種稅的比較表格2013年4月10日星期三4第八章房地產(chǎn)稅費制度教材第351-352二、土地稅法制度㈠耕地占用稅在“㈠耕地占用稅”中應(yīng)修改的：其法律依據(jù)是：2007.12.01國務(wù)院《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，2008.02.26財政部，國家稅務(wù)總局《耕地占用稅暫行條例實施細(xì)則》在“㈠耕地占用稅4.稅率”中應(yīng)修改的：第五條耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：㈠人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），每平方米為10元至50元；㈡人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；㈢人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；㈣人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門根據(jù)人均耕地面積和經(jīng)濟發(fā)展情況確定各省、自治區(qū)、直轄市的平均稅額。各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在本條第一款規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)情況核定。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府核定的適用稅額的平均水平，不得低于本條第二款規(guī)定的平均稅額。2013年4月10日星期三5第八章房地產(chǎn)稅費制度

各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額

來源:中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細(xì)則(2008.02.26)

地區(qū)每平方米平均稅額（單位：元）上海45北京40天津35江蘇、浙江、福建、廣東30遼寧、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山東、河南、重慶、四川22.5廣西、海南、貴州、云南、山西20山西、吉林、黑龍江17.5內(nèi)蒙古、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆12.52013年4月10日星期三6第八章房地產(chǎn)稅費制度第一節(jié)房地產(chǎn)稅收法律制【案例】某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入是200萬元，其扣除項目金額是50萬元。請計算該納稅人應(yīng)繳納的土地增值稅是多少？【解答】1⑴增值額=200-50=150（萬元）⑵增值額與扣除項目金額之比=150/50=300%(超過扣除項目金額200％了，應(yīng)該分四級分別適用稅率)⑶計算各級距稅額：①增值額未超過扣除項目金額50％的部分,稅率為30％增值額=50(扣除項目金額)×50%=25(萬元)應(yīng)納稅額=25×30%=7.5(萬元)②增值額超過扣除項目金額50％未超過100％的部分，稅率為40％增值額=50×(100％-50%)=25(萬元)應(yīng)納稅額=25×40%=10(萬元)2013年4月10日星期三7第八章房地產(chǎn)稅費制度第一節(jié)房地產(chǎn)稅收法律制③增值額超過扣除項目金額100％未超過200％的部分，稅率為50%增值額=50×(200％—100%)=50(萬元)應(yīng)納稅額=50×50%=25(萬元)④增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％增值額=150—(50×200％)=50（萬元）應(yīng)納稅額=50×60%=30（萬元）(4)納稅人應(yīng)納土地增值稅=7.5+10+25+30=72.5（萬元）

2013年4月10日星期三8第八章房地產(chǎn)稅費制度第一節(jié)房地產(chǎn)稅收法律制三、房產(chǎn)稅法律制度㈠房稅產(chǎn)城市范圍內(nèi)的房產(chǎn)，以房產(chǎn)價值和稅金收入為計稅依據(jù)，對所有人和使用人所征收的一種稅賦。㈡契稅在房地產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人訂立的契約，按照房產(chǎn)價的一定比例，向不動產(chǎn)取得人一次性征收的稅。㈢印花稅是國家對經(jīng)濟活動中訂立或領(lǐng)受特定憑證的單位或個人征收的一種行為稅。㈣銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或建筑物出售時，國家向土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者建筑物出售者征收的一種流轉(zhuǎn)稅2013年4月10日星期三9第八章房地產(chǎn)稅費制度第一節(jié)房地產(chǎn)稅收法律制三、房產(chǎn)稅法律制度房產(chǎn)稅主要包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和營業(yè)稅等?！景咐磕吵鞘芯用褡杂幸粭澟f樓房，共20間，其中4間用于生活居住，5間用于開餐館（房屋原值為80000元）。剩余的11間出租給某企業(yè)，每月收取租金5000元。該地區(qū)規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計稅。請計算該居民當(dāng)年應(yīng)納多少房產(chǎn)稅？2013年4月10日星期三10第八章房地產(chǎn)稅費制度第一節(jié)房地產(chǎn)稅收法律制【解答】（1）該居民用于生活居住的4間房屋，免征房產(chǎn)稅；（2）用于開餐館的5間房屋，應(yīng)納房產(chǎn)稅=（800000一800000×20%）×1.2％=768（元）（3）出租給某企業(yè)11間經(jīng)營用房屋，應(yīng)納房產(chǎn)稅=5000×12×12％=7200（元）（4）該居民全年應(yīng)納房產(chǎn)稅=768+7200=7968（元）2013年4月10日星期三11第八章房地產(chǎn)稅費制度第一節(jié)房地產(chǎn)稅收法律制四、我國房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整與房地產(chǎn)稅制的完善物業(yè)稅試點：重慶、上海關(guān)于收取房地產(chǎn)稅的不同觀點同意：不同意：2013年4月10日星期三12第八章房地產(chǎn)稅費制度計算題例1：耕地占用稅某學(xué)校占用耕地20畝，其中5畝為校辦工廠用地，其余15畝為教學(xué)樓、操場、宿舍等用地。當(dāng)?shù)剡m用稅率為5元/平方米。求該校應(yīng)繳的耕地占用稅是多少？解題思路：5畝用于校辦工廠，15畝用于教學(xué)，稅率=0屬免征范疇計算：校辦工廠：5(畝)×5(元/M2)=5(畝)×666.7(M2/畝)×5(元/M2)=16666.75(元)教學(xué)：15(畝)×0=0(元)答：該校應(yīng)繳的耕地占用稅是16666.75元2013年4月10日星期三13第八章房地產(chǎn)稅費制度計算題例2：房產(chǎn)稅之一某企業(yè)一幢房產(chǎn)原值600,000元，已知房產(chǎn)稅稅率為1.2%，當(dāng)?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅扣除比例為30%，該房產(chǎn)年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額為多少？解題思路：稅率分兩種：①按照余值計算的為1.2%②按照租金收入計算的為12%應(yīng)題屬第①種情況計算：600000×(1-30%)×1.2%=5040(元)答:該房產(chǎn)年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額為5040元解析：從價計征的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，應(yīng)納房產(chǎn)稅=600000×(1-30%)×1.2%=5040(元)。2013年4月10日星期三14第八章房地產(chǎn)稅費制度計算題例3：房產(chǎn)稅之二王某自有一處平房，共18間，其中用于自住人2間房價值8萬元；用于個人開餐館的7間房，原值為20萬元；出租給某公司使用的5間，每月可收取租金1萬元。；2008年1月1日，王某因故將剩余的4間出典給李某，取得出典價款收入12萬元，已知該地區(qū)規(guī)定按照房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計稅，則王某2008年應(yīng)納房產(chǎn)稅額為多少？解題思路自住、自己經(jīng)營、出租、出典的稅率①自住免征；②自己經(jīng)營，按余值[價值-(10%~30%)]計算，為1.2%；③出租(經(jīng)營)，按租金收入計算，為12%，(如果是出租給他人居住呢？)；④出典，由承典人繳納。解析：①自住房免稅，為0；②開餐館的房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅：20×(1-20%)×1.2%=0.192(萬元)；③出租房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅1×12×12%=1.44(萬元)；④房屋產(chǎn)權(quán)出典的，為0，因為應(yīng)由承典人為繳納⑤四項合計，王某應(yīng)納房產(chǎn)稅=0.192+1.44=1.632(萬元)答：王某2008年應(yīng)納房產(chǎn)稅額為1.632元2013年4月10日星期三15第八章房地產(chǎn)稅費制度第二節(jié)房地產(chǎn)收費制度一、房地產(chǎn)開發(fā)活動中的收費（一）市政公用設(shè)施建設(shè)費（二）四源費（三）其他費用項目二、房地產(chǎn)中介服務(wù)費三、房地產(chǎn)交易費四、我國房地產(chǎn)費制的完善

2013年4月10日星期三16第八章房地產(chǎn)稅費制度本章小結(jié)房地產(chǎn)稅收法律制度是國家稅法的重要組成部分，完善的房地產(chǎn)稅收法律制度是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保障。房地產(chǎn)稅有廣義和狹義兩種理解，廣義的房地產(chǎn)稅是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及到的所有稅；狹義的房地產(chǎn)稅是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或主要以房地產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅，包括土地稅和房產(chǎn)稅，本章僅對狹義的房地產(chǎn)稅進行分析。土地稅主要包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等。房產(chǎn)稅主要包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和營業(yè)稅等。房地產(chǎn)費是指在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營活動中發(fā)生的稅以外的其他收費項目的總稱，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)活動中的收費、房地產(chǎn)中介服務(wù)費與房地產(chǎn)交易費。我國在房地產(chǎn)開發(fā)活動中發(fā)生的收