樓市論文集粹

樓市論文（zt）------羨慕學者的學識和才能。以下轉載，在此向文中作者表示敬佩，希望自己能學好經濟學，用好經濟學，將來成為擁有作者一半學識的文化人。上海樓價是高是低，樓市有無泡沫，恐怕會是本論壇永恒的主題。這里只談一談，我個人的一點看法，歡迎拍轉。一、上?，F在樓價是市場的產物。上海房價2003年全年漲幅在25%左右，這個漲幅已大大超過上海GDP總量、戶均家庭可支配收入的增幅和恩格爾系數降幅。2004年，到目前來看，恐怕還是難以退燒的。樓價到底高不高，確實高。但必須承認樓價基本上還是在一個自由和開放的市場上形成的。既然是在市場上形成的，決定價格的就是需求與供給。如果現在房產市場供大于求那就要跌，反之就要漲。值得專門提一下，現在經?；煜氖牵降资裁词恰肮俊焙汀靶枨罅俊?。“需求量”沒有問題，就是指有效購買力，與多少農民進城，多少青年準備結婚，不能講完全沒關系，但關系也不大。需要指出，“供給量”指的不是建筑面積，也不是土地面積，而是市場價格（市值）的總和。這里，我需要表明一下身份，我是空方。作為空方，我最感謝的就是“世貿集團”了，“濱江”和“湖濱”這樣兩個地方的房子，都給“炒”成了天價，對比“康橋”，對市場最大的貢獻是，在同樣面積的土地上把“供應量”提高好幾倍。同樣需要感謝的是，“中遠兩灣”它的高容積率，也起到了同樣的效果。如果你學過《西方經濟學》，自己畫一下均衡曲線和市場需求曲線就知道，“高價房”絕對是雙刃劍，如果市場反轉，對價格殺傷程度最大就是它，一旦開始下跌，必然是市場連鎖反映（這以后再專門討論）。但另一個需要指出的是，市場上形成的價格，并不代表沒有泡沫。你說是20塊的“湘火炬”的價格合理，還是3塊5的“湘火炬”的價格合理？其實不過是反映了不同時間內市場對它的供求關系而已。房價既然是由市場決定的，漲跌自然也是正常的現象，和其他的市場沒什么區(qū)別。就象股市，今天能漲到2200點明天也能跌破1300，沒什么稀奇的。知道了上面幾條，現在市面上1/4的樓市評論你就不用看了。什么土地拍賣價格上升（其實反映市場對土地需求），什么原材料張價（建造成本不過900元/平方米，建材對房價的影響恐怕只能體現在小數點3位以后），種種理由，各樣分析，你就都知道都是扯談。明天房價要是供過于求，他割肉斬倉也要買，變成“爛尾樓”也要停；明天如果需求旺盛，再爛的房子也能賣。歸根到底，是對房子的供求關系決定了房價，（由于建筑成本相對固定，其實是對土地的供求關系決定了房價）。我們習慣講，“價格圍繞價值波動”，道理沒錯，但指導實踐就不行。因為我們既沒有辦法發(fā)現波動的范圍，也沒辦法發(fā)現波動的時間。通過價格去發(fā)現價值，實際上根本不可行。在這里，我說句大話，我來打房價老虎，保證3月內房價打下30%。最簡單的中心精神：保證供給，限制需求。1、落實國家土地管理規(guī)定，標到地后2年不開發(fā)的一概收回，重新招標。（這國家是有法律依據的）限制囤積居奇，限制炒土地行為。2、建設500萬平方米經濟適用房。經濟適用房免去土地出讓金，由政府財政代付動遷補償金。房屋價格與“市場房價”相應便宜45%左右。但收取物業(yè)稅，每年物業(yè)稅為“政府核定該房屋當時價格”的7.5%～15%（由當年通貨膨脹系數決定）。經濟適用房不得自由流通，但可以按“政府核定該房屋當時價格”賣給政府（或其代理非盈利型機構），政府不得拒絕收購。經濟適用房出讓及回收情況，包括購買及出售人，完全上網公開。經濟適用房先面向特定人群出售，逐步擴大。除失業(yè)及退休人員，經濟適用房應有交納上海社會保障記錄，其優(yōu)先程度，按家庭登記人口總交納年限決定。經濟適用房每戶限購一次（注意，是一次）。經濟適用房容積率不低于4.2。位置考慮方便群眾交通。3、商品房供應集中向高檔商品房發(fā)展，市中心集中供地。以平抑高檔商品房價格為重點。爭取高檔商品房價格下跌，爭取出現“多米諾骨牌”效應，出現連環(huán)下跌。4、商品房交易登記制度，對商品房交易贏利收取所得稅，稅率為33%。房屋由于質押等方法引起所有權變更的，采取拍賣手段。對刻意隱瞞房屋交易價格的，不保護其不當得益，并采取嚴格法律手段。5、商品房租賃登記制度，對租金收取所得稅，稅率不低于利息稅。住房和大米白菜沒什么區(qū)別，就是這么簡單。就著幾招（張五常講“亂拳打死老師傅”）就這個意思。二、排隊與房價記得原來在論壇上看空房價的時候，有人質疑我，“你說要跌，可買房為什么要排隊”。當時，我反問，買“巴比”饅頭也要排隊，難道代表糧食會漲價嗎？應當承認，我的回答是錯誤的。有排隊這樣的情況出現，就說明價格有上調的空間。但我之所以這樣回答，也不是完全沒有理由的。套一句老話，情況是很復雜的。我慢慢來講。今天，最讓我關注的排隊現象是，NBA的球票排隊，3000張票一日出空，其受歡迎的程度，真不是蓋的。但是，究竟是什么樣的需求支持這樣的情況呢？問題的關鍵，是排隊買到后的票子可以高價在市場上出售；不排隊就要到市場上去花更多的錢去買同樣的票子。在這個問題上，我們還是必須感嘆市場那無可倫比威力，不論是球迷還是黃牛，在市場的面前變得如此平等，共同發(fā)現“物品”的“真正價格”。其實問題很簡單，據說照一般的牌價，雇一個民工排一天隊的價錢是200元，只要預期在“黑市”上能把著200元賺回來，就有人雇人會去排隊，如果他自己愿意這樣掙200元的話，他自己會去。我們不論是當年排隊買冰箱、彩電，還是排隊買“巴比”饅頭；不論是買“甲A”滬連對決，還是今天買“NBA”都是這樣的機制在起作用。沒有什么稀奇的。我們得出結論是：排一個隊（按一晝夜計），行為本身最多值200元。如果，你預期排個隊的行為收益超過200元，那就排隊去吧。同樣，市場這只看不見的手，等你到達的時候一定會看到一條長龍的?；氐絼偛诺膯栴}，排隊和房價的關系是怎樣的呢？我的結論是，有排隊對未來房價漲跌的預期，沒有太大的價值。在市場的條件下，任何交易都要在“買”“賣”雙方進行，有人“買”才“賣”得了，有人“賣”才“買”得到，價格是市場均衡的產物，大家都由自己，對商品的估計進行交易。有排隊這樣的情況出現，確實就房價說明價格有上調的空間。但這個價格、這個預期都是指現時現地的市場而言，于未來無關。而產生這樣的價格空間，剛才已經講過200元足以。對房產這樣的資產，200元說明什么問題。再舉個例子，如果同樣包子，別人買1.5元，你賣1元，如果供應量有限的話，你那必然會有人排隊，但于未來糧食和包子價格無關。同樣的例子，還有電冰箱、甲A球票，當年都是一票（物）難求，現在都棄如破履，在我們這樣一個“低收入”的國家，排隊就太普遍、太容易了。順便提一下，為什么供應方會故意出讓這樣的“價格空間”呢？其往往有其他的目的，以NBA為例，如果它大幅提高票價，完全可能排除排隊現象，但對NBA來講，他在中國的比賽只有兩場，但它的市場空間和潛力很大，他關注的是主題衍生產品、廣告市場，這樣就需要培養(yǎng)一個廣泛的市場。一味提高票價，把NBA搞成“貴族運動”，不符合他根本利益。房產商也是這樣，在價格和房型選擇上給一點優(yōu)惠，能加快資金回籠，增加銷售速度，效果其實比打廣告劃算得多啊。三、彩票、股票與炒房我曾經講過：在中國凡是抄股的必定相信有“莊”，凡是賭球的必定相信有內幕，凡是相信買彩票的必定相信有規(guī)律，凡是炒房的必定相信“只漲不跌”。我們在這里并不討論上述問題的有無，而在于一旦股票市場沒有莊，賭球沒有黑幕、彩票沒有規(guī)律，炒房不是“只漲不跌”，那還“玩”個什么??？我有時是買“彩票”的，但我知道彩票價格的一半會被國家收去，只有一半會讓中獎者來分，所以多買彩票等于多交稅。既然明白了，試試運氣而已，所以也不專心?！皩I(yè)”彩民不是這樣的，猜“明牌”，算“概率”，花樣百出，不亦樂乎，歸根到底，都相信有規(guī)律可尋，不這樣不足支撐他追求的回報。（友人告誡我，為點擊率考慮，不要用數學公式，但我這里必須用一下。）我希望大家理解“數學期望值”的概念買彩票的收益（數學期望值）=中獎獎金×中獎概率=總投入資金×中獎概率=投入資金×0.5這等于講，把買彩票當投資手段，只能收回一半的成本。這樣擺明的虧本生意，如果不是相信彩票必定有規(guī)律，會去投入嗎？賭球也是類似，我是不賭的，但大家想必知道，賭球中凡是實力弱的，賠率必然高；凡是實力強的，賠率必然低。在這里，還是市場那只看不見的手控制著一切，利用賠率（其實就是價格）這個奇妙的杠桿，保持著市場的平衡，風險和回報永遠成正比。不管是固有的兩隊實力差別，還是某主力的突然受傷，一切變化都可以在瞬間反映到賠率上。我勸我的朋友，如果不是相信你一人可以對抗全世界，就不用花時間和精力去選擇一方投注了。因為，回報的數學期望值一定相等。賭球的收益（數學期望值）=投入資金×賠率×概率－賭博公司的抽成=投入資金－賭博公司的抽成這樣的投資注定是負收益，如果不是相信賭球必定有內幕，誰會去呢？證券市場的情況也類似，我非常敬佩的一位前輩經濟學家就講過，“中國股市就是一個大賭場”，如果你投入股市的資金是期望通過上市公司的有效經營，通過分紅和基本經營情況的改變來獲益的話，我們在這里向您表示敬意，您是孤獨的守望者，即使在歐美的股事上您的收益，也需要好幾年的時間。如果你還是要直接股價的波動上受益，那不好意識我告訴你，如果是一個充分和絕對完善的市場，恐怕您的智慧和見識都沒有辦法幫你。不用費心去研究考慮了，你精心選的股票回報恐怕在期望上不會比你家的狗狗高多少。并非鄙視你的美麗和智慧，也不是我刻意恭維你的愛犬，只是因為一個簡單的原因，你畢竟沒辦法擁有所有的智慧。你知道“高科技”未來的收益可能增長的很快，可以市場也知道，所以他的“市盈率”也高，“網絡公司”未來可能“不得了”，所以它的股價也“了不得”。這個“ST”可能要摘牌但也可能“改換門庭”，別擔心，它的價格一定把兩種情況都考慮了。當然，這都依賴于我們的前提，“如果是一個充分和絕對完善的市場”，如果有“莊”的存在，游戲規(guī)則就大大不同了。所以，與“莊”共舞成為市場主旋律，與“莊”博弈成為股評的主要話題。如果沒有“莊”，不知道還有多少人愿意炒股。下面是我們的主題，如果你買房子是為了出租收益的話，那你的成本是你房子的市值，你的收益=房租－物業(yè)管理費－折舊－稅金及其他支出，在正常情況下，請你放心，大約收益不會比長期國債高多少的。如果高的離譜，放心各種資金都會蜂擁而入，提高房價（成本），降低租金（收益），直到社會的平均水平。這就是市場的力量。如果是純粹炒的。通過上面幾個例子我們知道，市場是不會缺位的。不用仔細考慮，是大戶型還是小戶型，如果小戶型租金高必然它的售價也高，如果要修地鐵，價格肯定考慮了，如果突然有可能修不成，價格馬上會體現出來。你家門前有74%的可能修條路，那這條路修成后收益的74%已經體現在你的房價上了。不要懷疑市場的有效性。宏觀經濟向好，開世博會，必然在價格和預期上都已經反映了，就象“網絡股”即使一毛錢還沒掙到，一樣是天價。舉個例子，如果原來預期GDP增長是9%，即使它增長了8.9%，只要低于原來預期，一樣跌給你看。我們常常看到有什么“專家”大談什么“未來經濟發(fā)展，×××效應”等等，都是扯談，我預計要打世界大戰(zhàn)，還買房子嗎？虧損股只要虧得比預期少就能漲，藍籌股即使贏利，只要贏的不夠多，一樣會跌?，F在的房產價格就已經是“未來經濟發(fā)展，×××效應”的房價了，到是一旦發(fā)展不如預期，或市場上有什么“風吹草動”到是會影響價格的呢。1997年到2003年，為香港的經濟增長率比日本國高，為什么香港跌而日本漲呢？四、房價下降只能是幻想嗎？今天在網上偶爾看到金巖石先生文章，不怕當“文抄公”摘抄其中一段如下：“房地產市場上有三點是明確的。第一、從現在開始供求之間的非對稱性開始減弱，這是好事。第二、基于廉價土地所提供的未來供給將會減少。第三、伴隨著銀行的緊縮政策，意味著開發(fā)商在廉價土地上獲得廉價資金提供廉價房屋的能力下降了，其結果必將導致開發(fā)成本上升?！苯饚r石認為，中國的房地產市場還有兩個特殊的前提，第一是中國人有房屋偏好，中國人不論走到世界哪里，哪里的房價就上漲。第二、中國人多地少，這是一個基本的現實。在這兩種情況下，中國在常規(guī)的需求函數上又增加了一個特殊的函數。從這個意義上看，宏觀調控時期人們都在等待房價的下降，他認為這只是一個幻想。從中國目前房地產市場長期的成長趨勢看，難以避免的結論是，中國的房地產價格會持續(xù)上升。金先生是哈佛的博士，其學位人望向來我是十分景仰的，但對上文的幾個觀點卻不敢茍同。不知道薩老見了這“只漲不跌”論感想會如何？而哈佛諸公的眼鏡恐怕也掉落一地了。首先，按俗話將，“有漲有跌才是市場經濟”。為什么有漲有跌，市場需要不斷平衡而已?！笆袌龀銮濉笔俏⒂^經濟基本假設。如果真的有一種商品只漲不迭，供求如何保證平衡。房價不會下降，就意味著，需求永遠增加，供給永遠減少。這可能嗎？當然，我強調我認為，考察房產市場的供需量，應該以購買金額和銷售量來考慮，而不是房屋面積。需求量與多少農民進城，多少青年準備結婚，關系也大?！肮┙o量”指的不是建筑面積，也不是土地面積，而是市場價格（市值）的總和。關于需求的具體分析，我下一篇再講。金先生的觀點有幾個依據，1、土地成本增加；2、中國人有房屋偏好；3、中國人多地少。上述3個依據我感覺都有商榷的余地，在市場環(huán)境中，真正決定商品價格的是供需關系，與商品的成本關系不大。成本只有得到市場的認可，才能體現在價格上。是對房子的供求關系決定了房價，明天房價要是供過于求，他割肉斬倉也要買，變成“爛尾樓”也要停；明天如果需求旺盛，再爛的房子也能賣。我們的“東方經濟學”講“價格圍繞價值波動”，道理沒錯，但指導實踐就不行。因為我們既沒有辦法發(fā)現波動的范圍，也沒辦法發(fā)現波動的時間。97年香港房價高企的時候，企業(yè)不顧一切拍地，泡沫破滅，該死的死，該跌的跌，當初高價拍的地，誰理你啊。知道你地價高，估計你頭寸緊，還要殺你價呢。就是我們現在的市場，各房地產公司拿地的價格相差很大（能差上幾10倍），但反映在房價上呢？能發(fā)現他們這原始的差別嗎？關鍵還是供需（有效購買能力、購買意愿、有效供給能力、供給意愿）這4個因素在起作用。經濟學的基本前提之一是，資源稀缺。從這角度來看，恐怕全世界不只中國人對房屋有偏好，也不只中國人多地少吧。再講，中國人3千年前就在香港、臺灣（有文物為正），200年前去美國，可是這些地方都是有漲有跌的。所謂“偏好”又有什么關系呢？不論走到世界哪里，哪里的房價就上漲，這榮譽恐怕只有“地理大發(fā)現”時的歐洲人才擔當得起。其實“中國人”也是“經濟人”，拿“中國人習慣”說事，容易誤入歧途。10年前，大家“排隊買彩電”，不是也有人論證過“中國人對家用電器有偏好”嗎？如果講人多地少，恐怕墨西哥城的人口密度要比紐約高，好象房價不是吧，還有孟買呢？金先生是博士，“不識廬山正面目”，恐怕是“只緣身在此山中吧”。五、長期投資房產有超高回報嗎？近2日，壇子上的方向又有變化，紛紛談起房產的長期投資價值來。我們討論的例子是：上海的華僑新村（上海改革后第一批商品房），在1979年時價格是6萬左右，現在價格為100萬左右，25年回報是17倍。上述的例子很典型，也很難得，對我而言我也很熟悉，我很愿意通過這個例子來討論房產的投資價值問題。首先，必須承認，房產不是消費品，而是投資產品。當時的7萬元，肯定是一筆巨款。但買一所房子，至少有了基本的“安身立命”的基礎。而留在手邊揮霍，肯定早就沒有了，（我身邊就有這樣的例子）。第二，我覺得當時的“華僑新村”7萬元的價格應該是偏高的，當時有很多老房子出售，由于沒有“煤衛(wèi)”，價格便宜很多，由于很少人買得起，我記得長陽路上的新里一棟才3萬多，（03年買出是50多萬），好房子也便宜，上方新村新里1棟也就10萬?，F在恐怕上千萬了。當時老房子不值錢，不認識他的歷史價值。“華僑新村”是新公房，所以偏貴。但由于當時它就是商品型的，就有它的普遍性，具有分析價值。其實當時價高其實主要并不高在絕對價格上，而是高在房價與收入的比值上。從與收入比來講。當時人均收入不超過40元/月（那時是“38元萬歲”的時代），而滿足吃飯的基本需求后，可支配收入就更低了。如果按今天的2000元/月的價格來計算，當時的價格幾乎相當與現在的300多萬了。這樣的價格已經是天價了。這當然只能是特殊歷史的產物，“華橋新村”是僑匯房，講難聽是“釣凱子”的，講好聽就是現在的“豪宅”了。我個人感覺，在79年6萬比今天300萬，還要難得。但也確實證明一個道理，房子的價格最基本的決定因素可以認為是2個方面，一是貨幣購買力（大家記得80年代的錢多“值錢”嗎？），二是社會收入。這2點從根本上決定了市場的需求情況。過去、現在、未來的房價，都是這樣?，F在房子的保值價值，也就體現在對上述2點的反向作用而已。然后，我們來分析他的收益情況，25年回報是17倍。按年折算是多少呢？年回報約是11%，加上5%的出租收益（其實實際上在98年前都沒可能實現這么高的收益的），扣去房錢、地產稅什么的（這倒很便宜）總和約是16%。但是，我們扣除人民幣購買力下降的影響呢（有統(tǒng)計，現在人民幣購買力是當年1/10），我估計年收益也就7%~9%。這可是我們經濟增長最快的25年啊（社會收入增長效果最明顯）。這樣來看，如果社會收入增長不能達到前25年的水平（我認為達不到，否則我們提前到2020年就能實現偉大復興），以歷史情況看，房產的年回報也就在5%~7%之間。根據我了解，這樣的回報和其他情況差不多，有人講，計算1990~2003年的香港房產市場，總回報也是這個水平。我的結論：長期來看，年回報在5%~8%之間。說高不高，說低不低的一個水平，市場平均水平而已?？梢?，市場規(guī)律還是起決定作用的。如果講投資價值的話，我們有個比較，伯克希爾•哈撒韋公司(BerkshireHathaway)（老板是巴菲特）在過去1964到2003年的39年中年平均回報是22.2%,而同期標準普爾500指數的投資回報平均每年是10.4%,（也就是講就是你閉著眼睛選一個股票，預期回報是10.4%），上述收益是扣除通漲的，雖然由于統(tǒng)計指標不明確，不能直接比較，但還是很有參考價值的，我請大家自己比較一下。下面是比較夸張的例子：1979年，當時人民幣對美圓是1比3左右，這就是1萬美金。如果在1980年，你用1萬美圓投資“微軟”，今天的收益是6億美圓如果在1980年，你用1萬美圓投資“沃兒馬”，今天的收益是4千萬美圓如果在1980年，你用1萬美圓投資“GE”，今天的收益是1千萬美圓如果在1980年，你用1萬美圓投資“intel”，今天的收益是9千萬美圓如果在1984年，你用1萬美圓投資“甲骨文”，今天的收益是6千萬美圓如果在1989年，你用1萬美圓投資“DELL”，今天的收益是8千萬美圓如果在1994年，你用1萬美圓投資“思科”，今天的收益是1千萬美圓能比嗎？就是在中國，當年海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)政府，用2萬元摻股“四通”，后來分得不下6千萬。分得少，主要還是它后面經營地不好。80年初，齊白石的1幅畫不過幾千，今天可能幾十萬你用6萬元買“猴票”，今天估計也上億了。如果是“梅蘭芳”，就更厲害。你用3萬買1000張股票認購證，也能賺個300多萬了2000年到現在，基金的回報據說也不止年15%。當然，上述投資風險大得多了，所以回報高。六、需求是怎樣被放大的（1）？每次寫文章討論房產市場文章，我都要不厭其煩解釋一個基本的理念，“決定房產價格的是需求與供給”。其中，需求量就是指“有需求的購買力”，供給量指的是“市場價格（市值）的總和”。之所以我反復強調這樣基本概念的“ABC”，主要原因是，現在實在是充斥著太多的混淆，其中最普遍的就是把人口量當需求，我們常?？梢钥吹?，將人口增長（或城市人口增長）再成上一個所謂的“平均住宅面積”就當未來的需求，用多少農民進城，多少青年準備結婚，來預計市場的需求。前不久，還有一篇關于“老年公寓”的文章，就將老年人數中3%（據說是國外住老年公寓的比例）乘上所謂人均30平方（其實，以我們的居住條件，能有20就不錯了）來預測未來市場。在完全沒有考慮現實支付能力、生活條件、養(yǎng)老習慣、醫(yī)療條件的情況下，我實在不知道這樣的需求預測有什么價值。更加受到誤解的概念是“供給量”。我們的“供給量”指的不是建筑面積，也不是土地面積，而是市場價格（市值）的總和。用“面積”當供給量的話，崇明和外灘同樣“一平方”的區(qū)別如何體現呢？他們的價格可能相差50倍。更重要是，其實與“供應量”有關的不僅是“新房”還有“舊房”，當房價上漲，不只新房漲，舊房也在漲，市場的供應市值不斷增加。這些“市值”隨時可能在市場上實現。經濟學上講，“唯一會不斷增加的是貨幣供應量”，房產市場上也是這樣。我講過，作為空方，我最感謝的就是“世貿集團”，“濱江”和“湖濱”這樣兩個地方的房子，都給“炒”成了天價，對比“康橋”，對市場最大的貢獻是，在同樣面積的土地上把“供應量”提高好幾倍。同樣需要感謝的是，“中遠兩灣”的高容積率，也起到了同樣的效果。我們認為，要考察“需求量”最關鍵的因素是有2個。第一、“可支配收入”（其實和人口數無關，不然房價最貴的國家必然是中國、印度，最貴的城市是墨西哥城，人總想住大房子，關鍵是買得起。第二、房產的資本收益能力，（用馬克思的話講，就是資本化的地租收入），也就是租房、炒房的收益。我說過“決定房產價格的是需求與供給。”我們堅信“房價要跌”并不是出于“人文關懷”和“居者有其屋”這是政治家的抱負，我們觀點的基礎就是“上海房產的需求已經被過分放大”。首先，給我如此強烈印象的出于兩個基本事件，“溫州炒房團”和“姚廣康”事件。關于“溫州炒房團”原來我有文章描述主要有下面幾個特點。1、我們平時講的溫州炒家，不僅包括溫州也包括其周邊地區(qū)。我認識的，不少來自永康，臺州，這些地方的房價其實不一定高。2、溫州是“手工業(yè)”發(fā)達地區(qū)。確實是工業(yè)產業(yè)，但核心競爭力是靠大規(guī)模手工操作，利用較底的人工成本，降低價格，來取得競爭優(yōu)勢。3、溫州是經濟收入差別比較大，貧富差距大的城市。千萬富翁不少，但一般人工作一月收入在1500元（前提是拼命加班），拒一般估計，窮人和富人數量基本在二八開。4、溫州經濟形態(tài)決定其一旦積累較大額資金，很難通過繼續(xù)擴大生產規(guī)模來使資產增殖，產生較多的閑余資金。5、有閑余資金，且較集中，且不愿意投入常規(guī)的金融途徑。這些因素決定了這部分資金的基本性格。第一、流動性大，哪里有利潤，迅速聚集。第二、不進行長期投資，不進入長期金融的途徑。投機性明顯。第三、操作上明顯的散戶特征。第四、戰(zhàn)術上大膽，戰(zhàn)略上謹慎?！扒ё鋈f做，蝕本不做”，很少描繪遠大，美好的遠景。對未來估計，腳踏實地。我認識一溫州人，其在上海房產上有較大投資。問其怎樣看待風險，其講：“H市長都講過會有豐厚回報，而且完全沒有風險?！奔殕?，回答如下：他現在有10套左右房產，市價千萬以上，但其自有資金不過150萬左右，原來他用的是用租金還按揭的辦法?，F在房產市場不好租，就用擴大按揭比例，延長按揭時間的辦法解決。問：一旦旦房產市場有有較大調整，怎怎么辦？一旦旦由于通貨膨膨脹，銀行調調高利率，怎怎么辦？答：“我我不怕。實在在不行，去溫溫州找個人，價價值75萬的房子，反反正是自己賣賣給自己，平平地起價，120萬賣給他，銀銀行貸90萬，先用銀銀行的錢收回回成本。如果果市場不行，就就不還了，讓讓銀行拍賣房房產好了，剩剩下的是銀行行的壞帳了。銀銀行買最后一一單。那個抗抗債的不過宣宣布破產而已已。”那客戶物色的是其其一個遠房堂堂叔，想講給給大家聽的是是，他今年58歲，職業(yè)是是企業(yè)家，名名下是客戶的的廠，當然也也向銀行抵押押了?！霸谥袊搿鸵裤y行”，客戶最后后如是講。等到今年“姚廣康”事件被揭露露，更加讓我我們相信，現現在投入房產產市場的資金金，其中有太太多“不是自己的的錢”，市場的購購買力被過分分的夸大了?！皽刂莩捶繄F”和“姚廣康”們共同特點點是，他們所所投入的資金金已經大大超超過了他們對對風險的承受受能力。而且且，市場的“供應量”也被這樣的“炒作”不斷推高，他他們“托盤”的壓力越來來越大。而由由于國情，銀銀行和其他利利益集團的博博弈中，又處處于不利的地地位?！?21”文件與地產產業(yè)的對撼，遭遭到摻敗就是是明證。銀行行不擁有全部部自我選擇的的能力。現在在銀行對市場場采取嚴格手手段，就表明明確實感覺到到了危險和壓壓力。就象當年年“透支”炒股票，到到頭寸調不開開的時候，就就由不得他們們了。割肉也也是要出的。其其實，那些人人也并非“大奸大惡”，只是充分分利用游戲規(guī)規(guī)則，“遇到紅燈繞繞著走而已”，原來他們們正是依靠這這樣的方法“挖到第1桶金”，而且這樣樣的方法，賺賺“快錢”，錢來得太太容易，所以以從來不在乎乎高利率，正正常的商業(yè)經經營對他們根根本沒有吸引引力。他們在在“快車道”上，越來越越快，直到“翻車出軌”。我常想，這這究竟是中國國民營資本的的“原罪”，還是“宿命”。據我知道道，現在有的的房產商，在在地下金融市市場上以16%的年利率借借高利貸。已已經如此瘋狂狂，如同穿上上紅舞鞋，我我已經聞到死死亡的味道了了。七、由黃牛炒“票票”說開去張五常先先生講過，作作為一個研究究價格理論的的人，他對實實證工作好之之成癖。為了了解玉石市場場，賣過玉，其其在夜市賣桔桔更是成為集集名。于我而而言，要研究究價格變化情情況，一個非非常有吸引力力工作是“黃?！薄＝?，就就有一個絕好好的例子—F1。方便起見見，我們僅僅僅談論星期六六的價格，在幾天前F1的門票還是“一票難求”，如果你上周周六去過“上賽場”的話，你就就能夠發(fā)現竟竟然現在可以以低價買到。而而且一張面值值為3000元的門票，竟竟然可以在同同一時間被開開出從400—2500這相差幾倍倍的價格。其實，每每次“黃?！钡牟僮魇址ǚǘ际窍嗨频牡?。首先，是是如果比較熱熱門的票子，有有能力的黃牛牛會通過內部部人搞內部票票，實在不行行就組織人（或或自己）連夜夜排隊，等待待以后加價拋拋售，這是第第一部分。第第二部分，就就是在體育場場門口低價買買入高價拋出出。（這和房房產市場蠻相相近的，只是是他們換了個個“中介”的名字）。在這里我我要聲明，我我對中介和黃黃牛并沒有惡惡意和負面的的看法，他們們是“市場價值”的發(fā)現者，經經管有時“吃相難看”，但我認為為他們的行為為本身沒什么么可指責的，只只要不是“販假票”和有欺騙的的行為（這兩兩點也很難避避免）。在這這個“食物鏈”的底部是購購票者，上面面是“黃?！?，最上面是是比賽或演出出的“組織者”。因為有關關系的黃牛是是少數，排隊隊掙的又是辛辛苦錢。所以以大多數黃牛牛都采用第2種方法，但但由于低價買買入高價拋出出中市場風險險的存在，黃黃牛市場中往往往存在“行規(guī)”，如，他們們會約定一個個“底價”，無論如何何不能突破這這個底線，在在外圍（通常常在體育場外外的車站開始始）他們會有有人“收票”，遠遠地對對你拿著錢，只只要你有賣票票的意思，就就緊緊纏住，一一是你當時不不了解價格，他他可以以比較較便宜的價格格買到你的票票，第二是不不讓你的票價價（肯定比他他的便宜）到到內場沖擊他他的票價。一一般而言，到到了體育場附附近，如果他他的票買120，你的票也也能賣100，他必須收收下這是行規(guī)規(guī)，不然你找找個花壇什么么，登高一呼呼“100塊1張”，他手里所所有的票子都都受影響。如如果你喊“50一張”（這是他在在門口向你收收購的價錢），那那他手里所有有的票子都買買不出去了。當然你向向他買就復雜雜多了，如上上面同一時間間被開出從400—2500這相差幾倍倍的價格，這這取決于你的的議價能力和和信息的對稱稱程度。但是是，不論是黃黃牛還是購票票者個人都是是在接納這個個價格。在后后面調控的是是供求關系。以這次FF1為例，原來來是“一票難求”，但一直到到了20日，突然很很多票子蜂擁擁而出，在易易趣上3000元的票子，原原來還有人加加價到3500出售，但馬馬上價格直線線下滑，值到到有賣500多元的價格格其速度只快快讓人驚訝。真真正是“迅雷不及掩掩耳”。F1的票票價定得是高高是低，我不不便多做評論論，據組織者者講票買完了了，市場價值值已經實現，我我們實在沒有有什么可多指指責的。不論論如何，票最最后還是要轉轉讓到愿意跑跑到安亭賽場場去的人手中中。由于我們們還是缺乏賽賽車的土壤，被“炒高”的價格不可避免地回落了。其實，就是當天在易趣上拋售的票總共不過幾百張，比起15萬的總數，實在不值一提，但背后市場“供求”的反轉，已經是不可避免了。當初的“高票價”買出去，在在市場上實現現，不是市場場的錯，也不不是黃牛的錯錯。現在“票價跳水”，也在市場場上實現，同同樣不是市場場的錯，也不不是黃牛的錯錯。他們僅僅僅是“發(fā)現”了其真實的“供求”關系而已，盡盡管“速度”快了一些，“效率”高了一些?？赡芤呀浗浻凶x者在怪怪我講話羅嗦嗦了，下面就就是正題。我我們從上面例例子看到，當當初“風光無限”的高票價，在在“團體購票”的時候，在在黃?！岸诜e居奇”的時候，的的確是“高不可攀”。但是在我我們還缺乏“賽車土壤”的地方，在“價格高企”的條件下，很很多人并不愿愿意去60公里外的安安亭，在太陽陽底下曬3天，就選擇擇把票子賣出出來。盡管可可能在15萬人中，只只有一個不高高的比例，泡泡沫不可避免免的破滅了，價價格“無可選擇的”下滑了。同樣，我我們現在的房房產也有多少少這樣的泡沫沫呢？看來“風光無限”“高不可攀”，但同樣有有相當部分是是掌握在“團體購票”和黃牛手中中，不斷“囤積居奇”時，自然價價格不斷高企企，但一旦泡泡沫破滅，大大家覺得“風險”高到大家難難以承受的時時候，大家選選擇出貨，恐恐怕價格的下下降速度只怕怕是“迅雷不及掩掩耳”呢。F1準備備工作是出色色的，又是第第1次F1到上海，同同時并不缺乏乏國際概念，翻翻了一倍的酒酒店價格證明明，也不缺乏乏國外來客。大大家如果當初初，去售票處處門口聽一下下，“黃?！眰冞€有許多多票價會上漲漲的理由，但但畢竟是“中國站”，其價格還還是取決與中中國“賽車土壤”，取決與有有多少人愿意意花多大的代代價去現場看看。房產市場場也是這樣，不不論市場如何何“喧鬧”，房產市場場的價格還是是取決于大家家愿意為改善善自己的居住住環(huán)境花多少少錢，取決于于民眾收入。八、需求是怎樣被被放大的（2）我寫這系系列文章的本本意，想寫一一些真正從經經濟學觀點去去討論上海房房產市場的文文章。上海的的房產市場你你可以用各種種角度，星象象命理，八卦卦風水，但是是如果你用的的是經濟學的的名義，就必必須符合經濟濟學基本的觀觀點和方法。但但長久以來，我我還是看到許許多“似是而非”的經濟評論論。在前面文文章中我們提提到，現在上上海房產市場場上“最活躍”的是炒房者者，而“炒房者”最大特點是是其并不以自自己居住為目目的，甚至不不考慮通過“出租”獲利。其利利用“銀行”資金為主要要資金來源，大大大的夸大了了市場需求。從市場總總體看，需求求的被放大來來源于4個錯誤的預預期：1、對對民眾收入的的錯誤預期關于房價價，我的觀點點是，大家并并不是不想買買房了，而是是買不起房了了。來“搜房”的朋友都是是與房產業(yè)有有關或準備買買房的，大家家的受教育程程度較高，收收入水平也較較高。雖然論論壇很熱鬧，但但恕我直言，其其實論壇上人人數其實不是是很多，據我我估計保證每每周至少上一一次論壇的人人不過3、5千人吧。我在論壇壇上常?？梢砸钥吹?，不少少朋友常常以以與自己相近近的環(huán)節(jié)舉例例子，討論以以一對白領夫夫妻的收入如如何支撐現在在房價，但有有沒有想過，上上海到底有多多少人能有這這樣的收入。根據20004年和2003年《上海統(tǒng)統(tǒng)計年鑒》上上的統(tǒng)計，2002年上海從業(yè)業(yè)人員報酬總總額是788.555億元，而平平均報酬是22612元（就是1884元/月）。2003年上海從業(yè)業(yè)人員報酬總總額是873億元，而平平均報酬是25565元（就是2130元/月）。21300的平均收入入其實并不底底，如果是以以全上海的勞勞動人口計算算的話，確實實能讓良宇同同志，好好放放心了。但是我們們只要將上述述兩者相除，就就可以看到，參參加統(tǒng)計的不不過是348.7萬人（2003年更低341萬）而已。而而上海人口近近1400萬，勞動適適齡人口至少少是800萬以上，其其他人口到哪哪里去了呢？？我猜想，當當然不會全是是失業(yè)，而是是從事農業(yè)家家庭生產，下下崗人員再就就業(yè)，小商業(yè)業(yè)等，這些人人的收入當然然不會很高，很很難超過上述述標準。我還有一一個沒有得到到官方正式文文件肯定的數數字，即上海海參加勞動社社會保險的人人是400萬左右，參參加住房公積積金是347萬左右。但但這2個數值，和和上面的判斷斷是符合的。而那些沒沒有被納入統(tǒng)統(tǒng)計視野的，應應該就是低收收入者了，當當然也會有其其他隱性收入入和非法收入入沒有包括，但但從統(tǒng)計上來來講，影響已已經很低了。同同時，我認為為采用的統(tǒng)計計數據本身也也沒有問題。從上面我們幾乎可可以推斷，全全上海收入最最高的350萬人的平均均收入是1884元/月。由于我我門的收入結結構還是金字字塔型的，多多數人收入還還是低于平均均水平。我估估計，上海月月收入在2500元以上的，不不過120萬到140萬人，60多萬戶家庭庭而已。根據上海海的房價，月月收入2500元以下，是是很難買房了了。幾乎可以以這樣講，上上海的房價僅僅僅依靠這120萬到140萬人在支撐撐。我們再回回望一下，我我們的房產市市場是從1998年開始（此此前的“僑匯房”主要是用來來釣凱子的）。在在這5－6年中的“置業(yè)”的浪潮中，投投入購房的資資金不但包括括歷年的積蓄蓄，原有的二二手房，還預預支了未來10年20年甚至30年的收入。這這樣的資金投投入才形成了了“第一次房產產熱潮”，即使這樣樣能參加這次次“熱潮”的改善了自自己的居住了了條件的，估估計也就占人人口的20%，而且由于于用完了前面面的積累，用用完了未來的的收入，他們們很難再有能能力再購置新新房，再改善善住房條件了了。如果你和和我講，上海海的房產市場場要靠外地人人、外國人來來支撐的話，我我無言。上海海不是一個移移民城市，已已經有1400萬人口的上上海也不可能能成為一個移移民城市。而而且，世界沒沒有一個大型型城市是能依依靠外來需求求支撐房產市市場的。于是我們們發(fā)現，當我我們發(fā)現，大大家并不是不不想買房了，而而是買不起房房了。當2000年大家還是是為了改善居居住條件買房房時，現在已已經“非結婚”不買房了（只只有這需求比比較剛性）了了。原來160平米3房，105平米2房，縮水到110和80平米了。反反映了什么問問題——購買力在下下降。在我們已已經沒有一個個正常的社會會需求來支撐撐這個房產市市場的條件下下，看來這“接力棒”只能交到“炒房人”手中了。九、需求是怎樣被被放大的（3）2、低價價房供應不足足，導致推高高整體房價。有人讓我我形容一下上上海的房產市市場，我常用用的是“上有虛火上上升，下有內內火攻心”。我講過，上上海的收入情情況是不足以以支撐現在上上海房價的，這這話我不僅現現在這么講，而而是從去年年年底（2003）開始就在在講。但我實實在需要對在在市場上尚顯顯旺盛的需求求進行解釋。有人講笑笑話，“說將來上海海市區(qū)房子漲漲到4萬/平方”。我講“把房賣500萬，去加拿拿大投資移民民去”?，F在房子子沒有漲到4萬，但許多多人也已經開開始把錢他用用了，或買車車，或改善生生活。效用是是可以互相替替代的而已，價價錢越高需求求越低，是經經濟學最基本本的道理。股票市場場有不同的股股票，房產市市場也有不同同的樓盤；股股票市場上可可以分為高價價股低價股，房房產市場也可可以這樣劃分分。高價低價價是在市場的的條件下均衡衡的，一套200萬的房子可可能是市中心心的小公寓，也也可能是市郊郊的別墅，反反映購買者不不同的“偏好”而已。反正正，市場的手手會自動調節(jié)節(jié)的，如果不不是個體有什什么重大變化化，也和股票票市場上差不不多，隨“大盤”沉浮而已。還有一個個現象，我發(fā)發(fā)現，在身邊邊自2003年后，很少少見有人為改改善居住條件件而購房了，身身邊常見的購購房只有3種“炒房的”、“結婚的”、“拆遷的”，除“炒房”外，幾乎都都是最剛性的的需求了?！皠傂浴钡男枨笫菦]辦法的的，可剛性需需求的購買力力又實在比較較低，反映在在現實的市場場上就是，低低價好賣。不論是二二手的“舊公房“也好，還是是地方偏遠一一些的”新房“也好，只要“總價”低肯定賣的的快，這樣的的樓盤漲得最最快，這樣的的樓盤隊排的的比較長。為為什么老百姓姓沒錢，不是是一定要買房房的，都不買買了，有閑錢錢也不買房了了。從市場上上來看，也很很明顯，原來來上?？傮w房房價可以從2000元到10000多分布，現現在全部聚集集到5000到10000了。老“公房”漲得快，高高價房漲得慢慢。房價開始始聚集于7500——8000的區(qū)域。同同時原來160平米3房，105平米2房，縮水到110和80平米了。為為什么？有利利減低總價，讓讓人買得起。房產市場場卻有個特殊殊的特點，漲漲價通常從低低價開始，2000元（如崇明明）漲到3000，當時如果果我收入只能能買2000的，就找不不到房子了。有有人就不買了了，要結婚的的沒辦法，買買3房的，改買2房，再多背背幾年債，咬咬咬牙就買下下來了。同時時炒房的看有有利可圖，跟跟風而上，價價錢就這樣起起來了。2000的買3000，原來3000的開始賣4000，逐漸向上上推動，價格格就是這么傳傳遞到整個市市場的價格上上，同時需求求同時被放大大傳遞到市場場上了，形成成了房產市場場“欣欣向榮”的局面。我本來設設想是盡量不不要涉及，政政府的具體政政策的，現在在略微講到：：我們的黨是是人民的黨，我我們的政府是是人民的政府府，對于人民民的住房問題題，一直是很很關心的。具具一位美國CNN記者回憶，他他第一次采訪訪***是在1980年代，當時時擔任上海市市市長的***同志最關心心的問題是如如何解決1000萬市民的住住房問題。近年來，為為了平議房價價，政府還是是想了辦法，但但是似乎少了了最重要的一一招，建設經經濟適用房。經經濟適用房政政策在全國各各地都有，只只要當地政府府能保證經濟濟適用房確實實讓“老百姓”能買到的多多對改善人民民生活，有了了較大的貢獻獻。什么是“經濟適用房”，就是“社會保障”“民眾福利”，條件不一一定很好，但但“居者有其屋”，暫時沒住住上的也有希希望。香港當當年就是用類類似“抽簽”的辦法（當當然，香港的的“經濟適用房”也太少，制制度也不好，不不能平議房價價）。我們也有有現在也有“經濟適用房”，數量其實實還不少，有有250萬平，但幾幾乎成了原來來的“動遷房”。在市場上上買不到，也也就在市場上上作用不大。由于現在在動遷成本高高昂（這又是是高房價的一一個“惡果”），政府要“收回”土地使用權權需要向居民民進行補償。必必然要參照市市場價格收購購。但是我們們定的動遷補補償標準還比比較低，還達達不到要求，就就只能采用變變通的辦法，把“福利”項目也合并進來使用。比如，你你的房子值45萬，可是按按補償標準只只能發(fā)30萬，我政府府用30萬強制回收收肯定不行，那那我就拿一套套“經濟適用房”來，市場價45萬，但30萬賣給你，當當作補償。政府征用用民眾財產給給予補償，自自然是憲法的的要求，但是是應該在本身身的項目下支支出，反映在在市政工程的的預算上，反反映在市政項項目的成本上上，反映在“土地出讓金”和“轉讓費用”上；我認為為仿佛不應該該去動用公眾眾的“福利”項目。從會會計上講，是是混淆了“科目”，從財政上上講，這是“一筆錢，兩兩遍帳”，掩蓋了財財政“支出”。就是說如如果是向非洲洲派遣“援助醫(yī)療隊”，在支出上上就應該體現現為“對外援助費費用”或“外交經費”，而不應該該動用大家交交納的“社保醫(yī)療基基金”吧。當然政府府有困難，大大家都能諒解解，但還是希希望政府能拿拿出些“真金白銀”來，改善大大家的居住條條件。當然，“經濟適用房”是還需要配配套措施的，下下面是我的想想法：每年建設設300平方米經濟濟適用房。經濟適用用房免去土地地出讓金，由由政府財政代代付動遷補償償金。房屋價價格與“市場房價”相應便宜45%左右。但收收取物業(yè)稅，每每年物業(yè)稅為為“政府核定該該房屋當時價價格”的7.5%---15%（由當年通通貨膨脹系數數決定）。經經濟適用房不不得自由流通通，但可以按按“政府核定該該房屋當時價價格”賣給政府（或或其代理非盈盈利型機構），政政府不得拒絕絕收購。經濟適用用房出讓及回回收情況，包包括購買及出出售人，完全全上網公開。經濟適用用房先面向特特定人群出售售，逐步擴大大。除失業(yè)及及退休人員，經經濟適用房應應有交納上海海社會保障記記錄，其優(yōu)先先程度，按家家庭登記人口口總交納年限限決定。經濟適適用房每戶限限購一次（注注意，是一次次）。經濟適用用房容積率不不低于3.4。位置考慮慮方便群眾交交通。十、需求是怎樣被被放大的（4）？我認為，“經濟適用房”不僅是“社會福利”的政府職責責；而且規(guī)定定出售對象和和屋主只擁有有限產權的“經濟適用房”，本身就是是非常好的調調控手段。我們的房房產市場其實實沒有“作空”的機制，沒沒人能從“作空”中獲利。在在這樣的條件件下，市場不不容易取得均均衡，需求容容易擴大。但這并不不是說，經濟濟規(guī)律就不起起作用了，“虛火上升”就真的變成“紅光滿面”了?！肮?jié)節(jié)上漲”還是可能變變成“一瀉如注”的。香港、東東京的先例都都是一下子就就“崩”下來了，擋擋都擋不住?，F現在上海的房房產市場從總總量上來講，是“高位運行”，從結構來講，需求聚集在低部，總量結構上都存在矛盾。我們現在在的“宏觀調控”不是“沒事找事”，而是為了了避免將來的的“大衰退”。房產市場場也需要，一一個有效調控控的機制和手手段。3、是以以投資或投機機為目的買家家對房地產市市場發(fā)展搏弈弈性的預期。據了解，每每個城市都有有不少房屋炒炒手，也有一一部分人肯于于貸款買高價價房或者在城城里工作到郊郊區(qū)購房，其其心理就是覺覺得房子會繼繼續(xù)升值或是是郊區(qū)的房子子也終會象城城里一樣值錢錢。如有人月月薪5千就肯付月月供2—3千貸款買房房就是認為其其房子會升值值。再如大興興的土地能拍拍出“天價”，就會蓋出出高價房子，有有人買高價房房子就是希望望它會繼續(xù)升升值。目前各各城市投資性性購房在房市市中都占有一一定比例，如如上海這一比比例已達16％，而在單單價7000元以上的商商品房中，投投資性購房已已占39％。而理論論上這一比例例達20％，風險就就不容小視。一切投資資或投機心理理都是相似的的，即買漲不不買跌，在市市場價格上升升的過程，投投資(機)者總是預期期房價還會漲漲，結果形成成追隨者越多多、越漲價、追追隨者就越多多的循環(huán)。價價格過快上漲漲實際上透支支了日后的購購買力，這不不僅給金融帶帶來風險，還還會給市場以以虛假的需求求信號，架空空市場形成了了風險。值得一提提的是，我們們通常所說的的“房屋空置率”主要是針對對出售情況計計算的，如果果算算上海房房市的實際入入住率，就會會發(fā)現目前確確實有大批資資金沉淀在空空房子里。我我敢斷言，現現在房屋出租租市場的萎縮縮是由于破紀紀錄的空房率率造成的。上海房市市泡沫隱藏在在二級市場中中。即便在房房價高漲的今今天，大多樓樓盤一上市，還還是會被一搶搶而空，但其其中有一部分分是用來轉手手投資的，一一些專業(yè)投資資者手中擁有有十幾套房不不足為奇。這這一點，可從從最近二級市市場上“次新房”交易十分活活躍得到佐證證。而這些投投資者很大程程度上是依靠靠銀行貸款來來炒房，一旦旦哪一天他們們的資金鏈出出現了斷裂，將將會釀成巨大大的金融風險險。據統(tǒng)計，目目前房地產企企業(yè)的資金基基本上都來自自于金融機構構，再加上買買者的按揭貸貸款，這一數數字可能要接接近80－90％。而且，和和個人購房會會計劃未來還還款計劃不同同，這些資金金的償還是沒沒有“來源”的，他們就就指望著房產產“投機”來還款。一一旦危機爆發(fā)發(fā)，后果不可可設想。至少少是該對房產產投機之風敲敲敲警鐘了。4、房地地產商對土地地投資需求，被被錯誤放大到到房產市場?！疤靸r地”的背后是是房地產商對對土地保值增增值持有大膽膽樂觀的預期期，這種預期期來自城市經經營理念的擴擴張。因為大大家都認為，經經營城市就是是怎么把土地地經營好，吸吸引開發(fā)商投投資，把價格格抬上去。而而土地價格的的不斷上升強強化了開發(fā)商商土地升值的的預期，大膽膽地在土地上上下注，結果果形成了互動動螺旋式的地地價攀升。實實際上不少人人士指出，現現在房子都貴貴在地價上了了。這當中就就存在著非常常令人擔憂的的土地風險。但從來沒沒人規(guī)定，成成本的增長一一定要反映到到最終產品上上（這樣，當當年國有企業(yè)業(yè)就不會大規(guī)規(guī)模虧損了），“天價地”只是反映了房地產商的預期，有沒有人“買單”還要看市場檢驗。但是，在在當年的“拿地”時代，大家家的成本相差差很大。你在在房產價格上上能發(fā)現他們們“起點”上的差距嗎嗎？價格還是是要市場認可可的?？諝?，人人不能一分鐘鐘沒有，水也也很便宜。煤煤用完不會再再生，200年儲量不斷斷減少，價錢錢（按購買力力）卻差不多多。價格理論論不是那么簡簡單的？我們現在在面臨的是中中國房產市場場的第1次“大牛市”，任何人都都缺乏經驗——賺錢的經驗驗和賠錢的經經驗。如果不是是“軟著陸”，就一定是“硬著陸”，反正不會會老是吊在空空中。在“再分分配”經濟的基礎礎上，在各種種既得利益集集團和民眾的的博弈中，在在短期利益和和長期利益的的平衡中，我我們政府每項項政策，都不不簡單容易。在“賺錢錢”的熱情上，中中國和美國、香香港人沒什么么不同，在經經濟規(guī)律面前前，中國經濟濟和他們的區(qū)區(qū)別也很有限限。炒“房”是為了發(fā)現現價格，但通通常大家“逃命”比“上班”跑得快。十一、關于2.77%的空置率根據我的的習慣，我一一般不懷疑統(tǒng)統(tǒng)計數據的真真實性。同樣樣，我也不評評論該次調查查的真實性。但2.7%的空置率還是大大出于大家的預料和感覺的，包括我。我們首要要的還是分析析這報告，從從中尋找信息息。所以我們們假設其采用用方法及數值值均是正確的的?？傮w上講講，我認為這這報告非常有有價值，很難難得。非常有有質量，多空空都應該注意意這份報告。最令我遺遺憾的是，報報告中沒有提提出，其進行行采樣的房屋屋，按不同的的地域、房價價、面積大小小具體分組的的統(tǒng)計信息。我我們只可以知知道，在本市市17個區(qū)，住宅宅總面積規(guī)模模近2800萬平方米，覆覆蓋3382448套住宅。約約占2003年年底本市市建制鎮(zhèn)以上上全部居住類類房屋總量的的9%。根據上面面的信息我們們知道其抽樣樣的房屋平均均面積是82平方，上海?？傋》棵娣e積（為3.3億平方）。我手邊關關于上?？傋∽》棵娣e有2個數字，一一是從53年開始上海海住宅建設總總面積為4億平方米，2003年人均住房房面積19平方米（人人口是不到1400萬）。這些些數字和上面面數值相比較較基本吻合。但我主要要討論的是如如何解讀這些些數字。由于于統(tǒng)計方法的的不同，我們們以前的空置置率只看多少少“商品房”沒賣出，請請注意是“商品房”。而在98年前“商品房”在“住宅”的總數中，只只是很小的數數值，多的是是“公房”。“福利房”是沒有空置置率的，事實實上也基本不不會有，不花花錢的房子，會“空置”嗎？但98年后，住房“商品化”了，不僅新增房是“商品房”，把原來的“福利房”也變成了“商品房”。用來計算“空置”的基數就大了好幾倍。舉個例子，造了100平，賣了50平，空置率是多少？是50%嗎？不是，而是6%。因為基數被放大了，不光要算著100平，還要把歷年當“福利房”統(tǒng)計進去，把分出去的400平也算上。這樣的話空置率想不低也不行啊。我在前幾幾期文章中，反反復堅持的觀觀點是：上海的房房產市場不是是一個1300萬人的市場場，只是一個個月收入2500元以上的200萬人的市場場。同時，這這市場也不是是一個完全的的市場，只是是一個增量的的市場。1998年后，能在在這市場上購購買房屋的就就是200萬人而已。其其他的人幾乎乎和房產市場場的漲跌沒有有關系。即使使是有動遷這這樣的變化，從“市值”上看，他們在退出“福利房”時代后，沒和房產市場發(fā)生什么關系。他們的住房保持原來狀態(tài)，并不會產生“空置”。如果我們把1998年前建成的房屋去掉，看看會有怎樣的變化。而根據我我的數字是，1998年后建成并并出售的“商品房”總面積是8500萬平方米（也也是政府公布布的），約占占上海住宅建建設總面積的的25%。而那75%是原來的“福利房”。這75%一直作為存存量在市場上上體現。如果拋開開存量不談的的話，我估計計按98年后新增的的供給和需求求情況來看的的話，“空置率”在9%左右。我的習慣慣是，給我百百分比，先要要看總數和分分布（個別情情況）；給我我數值，我要要看存量和增增量。我們從統(tǒng)統(tǒng)計報表的數數據來看，也也能看出端倪倪。2000年后的房屋屋空置率為5.4，111---150平方米和150平方米以上上（這是98年以后的主主要房型了，“福利”時代局級不不過110平）的空置置率高達6.4和8.5。供給大過過需求的情況況已經可以看看到了。那為為什么，這數數值還是低于于我的估計值值呢。要看到到，有部分人人自98年后改善住住房條件，還還是要賣出原原來的住房的的，空置的房房屋（就是高高于“有效”需求的供給給）被傳遞到到老公房、二二手房的市場場了。如果有有從“市值”統(tǒng)計的話，我我相信能證明明我的觀點。這2.77%的空置率，如如果不看存量量，市場反映映的就是1998年（甚至2000年）后。供供給與需求相相比，已經聚聚集了1000萬平方的供供給還沒有有有效釋放。而而對98年后才竣工9000平方的總數數來講，不是是小數字啊。這樣算，調調整后的“參考空置率”就在9%左右了。我曾講現現在上海的房房產市場從總總量上來講，是“高位運行”，從結構上來講，需求聚集在低部，總量結構上都存在矛盾。我現在還是堅持這個觀點。而且，這空置的1000萬平基本都掌握在炒家手中，房價每漲1塊錢，這1000萬平跟著漲，多頭托盤壓力不輕啊。當然，報報告中認為當當前本市住宅宅空置率偏低低主要有以下下幾個原因：：一是本市房房地產市場連連年旺盛，在在較長時期供供不應求的形形式下，以前前年度形成的的空置住宅得得到了較大程程度的消化；；二是受近年年來本市大規(guī)規(guī)模城市建設設、舊區(qū)改造造以及世博項項目啟動的影影響，本市的的動拆遷規(guī)模模較大，由此此