樓市論文集粹

樓市論文（zt）------羨慕學(xué)者的學(xué)識(shí)和才能。以下轉(zhuǎn)載，在此向文中作者表示敬佩，希望自己能學(xué)好經(jīng)濟(jì)學(xué)，用好經(jīng)濟(jì)學(xué)，將來(lái)成為擁有作者一半學(xué)識(shí)的文化人。上海樓價(jià)是高是低，樓市有無(wú)泡沫，恐怕會(huì)是本論壇永恒的主題。這里只談一談，我個(gè)人的一點(diǎn)看法，歡迎拍轉(zhuǎn)。一、上?，F(xiàn)在樓價(jià)是市場(chǎng)的產(chǎn)物。上海房?jī)r(jià)2003年全年漲幅在25%左右，這個(gè)漲幅已大大超過(guò)上海GDP總量、戶均家庭可支配收入的增幅和恩格爾系數(shù)降幅。2004年，到目前來(lái)看，恐怕還是難以退燒的。樓價(jià)到底高不高，確實(shí)高。但必須承認(rèn)樓價(jià)基本上還是在一個(gè)自由和開放的市場(chǎng)上形成的。既然是在市場(chǎng)上形成的，決定價(jià)格的就是需求與供給。如果現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)供大于求那就要跌，反之就要漲。值得專門提一下，現(xiàn)在經(jīng)常混淆的是，到底什么是“供應(yīng)量”和“需求量”?！靶枨罅俊睕](méi)有問(wèn)題，就是指有效購(gòu)買力，與多少農(nóng)民進(jìn)城，多少青年準(zhǔn)備結(jié)婚，不能講完全沒(méi)關(guān)系，但關(guān)系也不大。需要指出，“供給量”指的不是建筑面積，也不是土地面積，而是市場(chǎng)價(jià)格（市值）的總和。這里，我需要表明一下身份，我是空方。作為空方，我最感謝的就是“世貿(mào)集團(tuán)”了，“濱江”和“湖濱”這樣兩個(gè)地方的房子，都給“炒”成了天價(jià)，對(duì)比“康橋”，對(duì)市場(chǎng)最大的貢獻(xiàn)是，在同樣面積的土地上把“供應(yīng)量”提高好幾倍。同樣需要感謝的是，“中遠(yuǎn)兩灣”它的高容積率，也起到了同樣的效果。如果你學(xué)過(guò)《西方經(jīng)濟(jì)學(xué)》，自己畫一下均衡曲線和市場(chǎng)需求曲線就知道，“高價(jià)房”絕對(duì)是雙刃劍，如果市場(chǎng)反轉(zhuǎn)，對(duì)價(jià)格殺傷程度最大就是它，一旦開始下跌，必然是市場(chǎng)連鎖反映（這以后再專門討論）。但另一個(gè)需要指出的是，市場(chǎng)上形成的價(jià)格，并不代表沒(méi)有泡沫。你說(shuō)是20塊的“湘火炬”的價(jià)格合理，還是3塊5的“湘火炬”的價(jià)格合理？其實(shí)不過(guò)是反映了不同時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)對(duì)它的供求關(guān)系而已。房?jī)r(jià)既然是由市場(chǎng)決定的，漲跌自然也是正常的現(xiàn)象，和其他的市場(chǎng)沒(méi)什么區(qū)別。就象股市，今天能漲到2200點(diǎn)明天也能跌破1300，沒(méi)什么稀奇的。知道了上面幾條，現(xiàn)在市面上1/4的樓市評(píng)論你就不用看了。什么土地拍賣價(jià)格上升（其實(shí)反映市場(chǎng)對(duì)土地需求），什么原材料張價(jià)（建造成本不過(guò)900元/平方米，建材對(duì)房?jī)r(jià)的影響恐怕只能體現(xiàn)在小數(shù)點(diǎn)3位以后），種種理由，各樣分析，你就都知道都是扯談。明天房?jī)r(jià)要是供過(guò)于求，他割肉斬倉(cāng)也要買，變成“爛尾樓”也要停；明天如果需求旺盛，再爛的房子也能賣。歸根到底，是對(duì)房子的供求關(guān)系決定了房?jī)r(jià)，（由于建筑成本相對(duì)固定，其實(shí)是對(duì)土地的供求關(guān)系決定了房?jī)r(jià)）。我們習(xí)慣講，“價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)”，道理沒(méi)錯(cuò)，但指導(dǎo)實(shí)踐就不行。因?yàn)槲覀兗葲](méi)有辦法發(fā)現(xiàn)波動(dòng)的范圍，也沒(méi)辦法發(fā)現(xiàn)波動(dòng)的時(shí)間。通過(guò)價(jià)格去發(fā)現(xiàn)價(jià)值，實(shí)際上根本不可行。在這里，我說(shuō)句大話，我來(lái)打房?jī)r(jià)老虎，保證3月內(nèi)房?jī)r(jià)打下30%。最簡(jiǎn)單的中心精神：保證供給，限制需求。1、落實(shí)國(guó)家土地管理規(guī)定，標(biāo)到地后2年不開發(fā)的一概收回，重新招標(biāo)。（這國(guó)家是有法律依據(jù)的）限制囤積居奇，限制炒土地行為。2、建設(shè)500萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房免去土地出讓金，由政府財(cái)政代付動(dòng)遷補(bǔ)償金。房屋價(jià)格與“市場(chǎng)房?jī)r(jià)”相應(yīng)便宜45%左右。但收取物業(yè)稅，每年物業(yè)稅為“政府核定該房屋當(dāng)時(shí)價(jià)格”的7.5%～15%（由當(dāng)年通貨膨脹系數(shù)決定）。經(jīng)濟(jì)適用房不得自由流通，但可以按“政府核定該房屋當(dāng)時(shí)價(jià)格”賣給政府（或其代理非盈利型機(jī)構(gòu)），政府不得拒絕收購(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用房出讓及回收情況，包括購(gòu)買及出售人，完全上網(wǎng)公開。經(jīng)濟(jì)適用房先面向特定人群出售，逐步擴(kuò)大。除失業(yè)及退休人員，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)有交納上海社會(huì)保障記錄，其優(yōu)先程度，按家庭登記人口總交納年限決定。經(jīng)濟(jì)適用房每戶限購(gòu)一次（注意，是一次）。經(jīng)濟(jì)適用房容積率不低于4.2。位置考慮方便群眾交通。3、商品房供應(yīng)集中向高檔商品房發(fā)展，市中心集中供地。以平抑高檔商品房?jī)r(jià)格為重點(diǎn)。爭(zhēng)取高檔商品房?jī)r(jià)格下跌，爭(zhēng)取出現(xiàn)“多米諾骨牌”效應(yīng)，出現(xiàn)連環(huán)下跌。4、商品房交易登記制度，對(duì)商品房交易贏利收取所得稅，稅率為33%。房屋由于質(zhì)押等方法引起所有權(quán)變更的，采取拍賣手段。對(duì)刻意隱瞞房屋交易價(jià)格的，不保護(hù)其不當(dāng)?shù)靡?，并采取?yán)格法律手段。5、商品房租賃登記制度，對(duì)租金收取所得稅，稅率不低于利息稅。住房和大米白菜沒(méi)什么區(qū)別，就是這么簡(jiǎn)單。就著幾招（張五常講“亂拳打死老師傅”）就這個(gè)意思。二、排隊(duì)與房?jī)r(jià)記得原來(lái)在論壇上看空房?jī)r(jià)的時(shí)候，有人質(zhì)疑我，“你說(shuō)要跌，可買房為什么要排隊(duì)”。當(dāng)時(shí)，我反問(wèn)，買“巴比”饅頭也要排隊(duì)，難道代表糧食會(huì)漲價(jià)嗎？應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，我的回答是錯(cuò)誤的。有排隊(duì)這樣的情況出現(xiàn)，就說(shuō)明價(jià)格有上調(diào)的空間。但我之所以這樣回答，也不是完全沒(méi)有理由的。套一句老話，情況是很復(fù)雜的。我慢慢來(lái)講。今天，最讓我關(guān)注的排隊(duì)現(xiàn)象是，NBA的球票排隊(duì)，3000張票一日出空，其受歡迎的程度，真不是蓋的。但是，究竟是什么樣的需求支持這樣的情況呢？問(wèn)題的關(guān)鍵，是排隊(duì)買到后的票子可以高價(jià)在市場(chǎng)上出售；不排隊(duì)就要到市場(chǎng)上去花更多的錢去買同樣的票子。在這個(gè)問(wèn)題上，我們還是必須感嘆市場(chǎng)那無(wú)可倫比威力，不論是球迷還是黃牛，在市場(chǎng)的面前變得如此平等，共同發(fā)現(xiàn)“物品”的“真正價(jià)格”。其實(shí)問(wèn)題很簡(jiǎn)單，據(jù)說(shuō)照一般的牌價(jià)，雇一個(gè)民工排一天隊(duì)的價(jià)錢是200元，只要預(yù)期在“黑市”上能把著200元賺回來(lái)，就有人雇人會(huì)去排隊(duì)，如果他自己愿意這樣掙200元的話，他自己會(huì)去。我們不論是當(dāng)年排隊(duì)買冰箱、彩電，還是排隊(duì)買“巴比”饅頭；不論是買“甲A”滬連對(duì)決，還是今天買“NBA”都是這樣的機(jī)制在起作用。沒(méi)有什么稀奇的。我們得出結(jié)論是：排一個(gè)隊(duì)（按一晝夜計(jì)），行為本身最多值200元。如果，你預(yù)期排個(gè)隊(duì)的行為收益超過(guò)200元，那就排隊(duì)去吧。同樣，市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的手，等你到達(dá)的時(shí)候一定會(huì)看到一條長(zhǎng)龍的?；氐絼偛诺膯?wèn)題，排隊(duì)和房?jī)r(jià)的關(guān)系是怎樣的呢？我的結(jié)論是，有排隊(duì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的預(yù)期，沒(méi)有太大的價(jià)值。在市場(chǎng)的條件下，任何交易都要在“買”“賣”雙方進(jìn)行，有人“買”才“賣”得了，有人“賣”才“買”得到，價(jià)格是市場(chǎng)均衡的產(chǎn)物，大家都由自己，對(duì)商品的估計(jì)進(jìn)行交易。有排隊(duì)這樣的情況出現(xiàn)，確實(shí)就房?jī)r(jià)說(shuō)明價(jià)格有上調(diào)的空間。但這個(gè)價(jià)格、這個(gè)預(yù)期都是指現(xiàn)時(shí)現(xiàn)地的市場(chǎng)而言，于未來(lái)無(wú)關(guān)。而產(chǎn)生這樣的價(jià)格空間，剛才已經(jīng)講過(guò)200元足以。對(duì)房產(chǎn)這樣的資產(chǎn)，200元說(shuō)明什么問(wèn)題。再舉個(gè)例子，如果同樣包子，別人買1.5元，你賣1元，如果供應(yīng)量有限的話，你那必然會(huì)有人排隊(duì)，但于未來(lái)糧食和包子價(jià)格無(wú)關(guān)。同樣的例子，還有電冰箱、甲A球票，當(dāng)年都是一票（物）難求，現(xiàn)在都棄如破履，在我們這樣一個(gè)“低收入”的國(guó)家，排隊(duì)就太普遍、太容易了。順便提一下，為什么供應(yīng)方會(huì)故意出讓這樣的“價(jià)格空間”呢？其往往有其他的目的，以NBA為例，如果它大幅提高票價(jià)，完全可能排除排隊(duì)現(xiàn)象，但對(duì)NBA來(lái)講，他在中國(guó)的比賽只有兩場(chǎng)，但它的市場(chǎng)空間和潛力很大，他關(guān)注的是主題衍生產(chǎn)品、廣告市場(chǎng)，這樣就需要培養(yǎng)一個(gè)廣泛的市場(chǎng)。一味提高票價(jià)，把NBA搞成“貴族運(yùn)動(dòng)”，不符合他根本利益。房產(chǎn)商也是這樣，在價(jià)格和房型選擇上給一點(diǎn)優(yōu)惠，能加快資金回籠，增加銷售速度，效果其實(shí)比打廣告劃算得多啊。三、彩票、股票與炒房我曾經(jīng)講過(guò)：在中國(guó)凡是抄股的必定相信有“莊”，凡是賭球的必定相信有內(nèi)幕，凡是相信買彩票的必定相信有規(guī)律，凡是炒房的必定相信“只漲不跌”。我們?cè)谶@里并不討論上述問(wèn)題的有無(wú)，而在于一旦股票市場(chǎng)沒(méi)有莊，賭球沒(méi)有黑幕、彩票沒(méi)有規(guī)律，炒房不是“只漲不跌”，那還“玩”個(gè)什么啊？我有時(shí)是買“彩票”的，但我知道彩票價(jià)格的一半會(huì)被國(guó)家收去，只有一半會(huì)讓中獎(jiǎng)?wù)邅?lái)分，所以多買彩票等于多交稅。既然明白了，試試運(yùn)氣而已，所以也不專心?！皩I(yè)”彩民不是這樣的，猜“明牌”，算“概率”，花樣百出，不亦樂(lè)乎，歸根到底，都相信有規(guī)律可尋，不這樣不足支撐他追求的回報(bào)。（友人告誡我，為點(diǎn)擊率考慮，不要用數(shù)學(xué)公式，但我這里必須用一下。）我希望大家理解“數(shù)學(xué)期望值”的概念買彩票的收益（數(shù)學(xué)期望值）=中獎(jiǎng)獎(jiǎng)金×中獎(jiǎng)概率=總投入資金×中獎(jiǎng)概率=投入資金×0.5這等于講，把買彩票當(dāng)投資手段，只能收回一半的成本。這樣擺明的虧本生意，如果不是相信彩票必定有規(guī)律，會(huì)去投入嗎？賭球也是類似，我是不賭的，但大家想必知道，賭球中凡是實(shí)力弱的，賠率必然高；凡是實(shí)力強(qiáng)的，賠率必然低。在這里，還是市場(chǎng)那只看不見(jiàn)的手控制著一切，利用賠率（其實(shí)就是價(jià)格）這個(gè)奇妙的杠桿，保持著市場(chǎng)的平衡，風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)永遠(yuǎn)成正比。不管是固有的兩隊(duì)實(shí)力差別，還是某主力的突然受傷，一切變化都可以在瞬間反映到賠率上。我勸我的朋友，如果不是相信你一人可以對(duì)抗全世界，就不用花時(shí)間和精力去選擇一方投注了。因?yàn)?，回?bào)的數(shù)學(xué)期望值一定相等。賭球的收益（數(shù)學(xué)期望值）=投入資金×賠率×概率－賭博公司的抽成=投入資金－賭博公司的抽成這樣的投資注定是負(fù)收益，如果不是相信賭球必定有內(nèi)幕，誰(shuí)會(huì)去呢？證券市場(chǎng)的情況也類似，我非常敬佩的一位前輩經(jīng)濟(jì)學(xué)家就講過(guò)，“中國(guó)股市就是一個(gè)大賭場(chǎng)”，如果你投入股市的資金是期望通過(guò)上市公司的有效經(jīng)營(yíng)，通過(guò)分紅和基本經(jīng)營(yíng)情況的改變來(lái)獲益的話，我們?cè)谶@里向您表示敬意，您是孤獨(dú)的守望者，即使在歐美的股事上您的收益，也需要好幾年的時(shí)間。如果你還是要直接股價(jià)的波動(dòng)上受益，那不好意識(shí)我告訴你，如果是一個(gè)充分和絕對(duì)完善的市場(chǎng)，恐怕您的智慧和見(jiàn)識(shí)都沒(méi)有辦法幫你。不用費(fèi)心去研究考慮了，你精心選的股票回報(bào)恐怕在期望上不會(huì)比你家的狗狗高多少。并非鄙視你的美麗和智慧，也不是我刻意恭維你的愛(ài)犬，只是因?yàn)橐粋€(gè)簡(jiǎn)單的原因，你畢竟沒(méi)辦法擁有所有的智慧。你知道“高科技”未來(lái)的收益可能增長(zhǎng)的很快，可以市場(chǎng)也知道，所以他的“市盈率”也高，“網(wǎng)絡(luò)公司”未來(lái)可能“不得了”，所以它的股價(jià)也“了不得”。這個(gè)“ST”可能要摘牌但也可能“改換門庭”，別擔(dān)心，它的價(jià)格一定把兩種情況都考慮了。當(dāng)然，這都依賴于我們的前提，“如果是一個(gè)充分和絕對(duì)完善的市場(chǎng)”，如果有“莊”的存在，游戲規(guī)則就大大不同了。所以，與“莊”共舞成為市場(chǎng)主旋律，與“莊”博弈成為股評(píng)的主要話題。如果沒(méi)有“莊”，不知道還有多少人愿意炒股。下面是我們的主題，如果你買房子是為了出租收益的話，那你的成本是你房子的市值，你的收益=房租－物業(yè)管理費(fèi)－折舊－稅金及其他支出，在正常情況下，請(qǐng)你放心，大約收益不會(huì)比長(zhǎng)期國(guó)債高多少的。如果高的離譜，放心各種資金都會(huì)蜂擁而入，提高房?jī)r(jià)（成本），降低租金（收益），直到社會(huì)的平均水平。這就是市場(chǎng)的力量。如果是純粹炒的。通過(guò)上面幾個(gè)例子我們知道，市場(chǎng)是不會(huì)缺位的。不用仔細(xì)考慮，是大戶型還是小戶型，如果小戶型租金高必然它的售價(jià)也高，如果要修地鐵，價(jià)格肯定考慮了，如果突然有可能修不成，價(jià)格馬上會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。你家門前有74%的可能修條路，那這條路修成后收益的74%已經(jīng)體現(xiàn)在你的房?jī)r(jià)上了。不要懷疑市場(chǎng)的有效性。宏觀經(jīng)濟(jì)向好，開世博會(huì)，必然在價(jià)格和預(yù)期上都已經(jīng)反映了，就象“網(wǎng)絡(luò)股”即使一毛錢還沒(méi)掙到，一樣是天價(jià)。舉個(gè)例子，如果原來(lái)預(yù)期GDP增長(zhǎng)是9%，即使它增長(zhǎng)了8.9%，只要低于原來(lái)預(yù)期，一樣跌給你看。我們常?？吹接惺裁础皩＜摇贝笳勈裁础拔磥?lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，×××效應(yīng)”等等，都是扯談，我預(yù)計(jì)要打世界大戰(zhàn)，還買房子嗎？虧損股只要虧得比預(yù)期少就能漲，藍(lán)籌股即使贏利，只要贏的不夠多，一樣會(huì)跌?，F(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)格就已經(jīng)是“未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，×××效應(yīng)”的房?jī)r(jià)了，到是一旦發(fā)展不如預(yù)期，或市場(chǎng)上有什么“風(fēng)吹草動(dòng)”到是會(huì)影響價(jià)格的呢。1997年到2003年，為香港的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率比日本國(guó)高，為什么香港跌而日本漲呢？四、房?jī)r(jià)下降只能是幻想嗎？今天在網(wǎng)上偶爾看到金巖石先生文章，不怕當(dāng)“文抄公”摘抄其中一段如下：“房地產(chǎn)市場(chǎng)上有三點(diǎn)是明確的。第一、從現(xiàn)在開始供求之間的非對(duì)稱性開始減弱，這是好事。第二、基于廉價(jià)土地所提供的未來(lái)供給將會(huì)減少。第三、伴隨著銀行的緊縮政策，意味著開發(fā)商在廉價(jià)土地上獲得廉價(jià)資金提供廉價(jià)房屋的能力下降了，其結(jié)果必將導(dǎo)致開發(fā)成本上升?！苯饚r石認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有兩個(gè)特殊的前提，第一是中國(guó)人有房屋偏好，中國(guó)人不論走到世界哪里，哪里的房?jī)r(jià)就上漲。第二、中國(guó)人多地少，這是一個(gè)基本的現(xiàn)實(shí)。在這兩種情況下，中國(guó)在常規(guī)的需求函數(shù)上又增加了一個(gè)特殊的函數(shù)。從這個(gè)意義上看，宏觀調(diào)控時(shí)期人們都在等待房?jī)r(jià)的下降，他認(rèn)為這只是一個(gè)幻想。從中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的成長(zhǎng)趨勢(shì)看，難以避免的結(jié)論是，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)持續(xù)上升。金先生是哈佛的博士，其學(xué)位人望向來(lái)我是十分景仰的，但對(duì)上文的幾個(gè)觀點(diǎn)卻不敢茍同。不知道薩老見(jiàn)了這“只漲不跌”論感想會(huì)如何？而哈佛諸公的眼鏡恐怕也掉落一地了。首先，按俗話將，“有漲有跌才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”。為什么有漲有跌，市場(chǎng)需要不斷平衡而已。“市場(chǎng)出清”是微觀經(jīng)濟(jì)基本假設(shè)。如果真的有一種商品只漲不迭，供求如何保證平衡。房?jī)r(jià)不會(huì)下降，就意味著，需求永遠(yuǎn)增加，供給永遠(yuǎn)減少。這可能嗎？當(dāng)然，我強(qiáng)調(diào)我認(rèn)為，考察房產(chǎn)市場(chǎng)的供需量，應(yīng)該以購(gòu)買金額和銷售量來(lái)考慮，而不是房屋面積。需求量與多少農(nóng)民進(jìn)城，多少青年準(zhǔn)備結(jié)婚，關(guān)系也大?！肮┙o量”指的不是建筑面積，也不是土地面積，而是市場(chǎng)價(jià)格（市值）的總和。關(guān)于需求的具體分析，我下一篇再講。金先生的觀點(diǎn)有幾個(gè)依據(jù)，1、土地成本增加；2、中國(guó)人有房屋偏好；3、中國(guó)人多地少。上述3個(gè)依據(jù)我感覺(jué)都有商榷的余地，在市場(chǎng)環(huán)境中，真正決定商品價(jià)格的是供需關(guān)系，與商品的成本關(guān)系不大。成本只有得到市場(chǎng)的認(rèn)可，才能體現(xiàn)在價(jià)格上。是對(duì)房子的供求關(guān)系決定了房?jī)r(jià)，明天房?jī)r(jià)要是供過(guò)于求，他割肉斬倉(cāng)也要買，變成“爛尾樓”也要停；明天如果需求旺盛，再爛的房子也能賣。我們的“東方經(jīng)濟(jì)學(xué)”講“價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)”，道理沒(méi)錯(cuò)，但指導(dǎo)實(shí)踐就不行。因?yàn)槲覀兗葲](méi)有辦法發(fā)現(xiàn)波動(dòng)的范圍，也沒(méi)辦法發(fā)現(xiàn)波動(dòng)的時(shí)間。97年香港房?jī)r(jià)高企的時(shí)候，企業(yè)不顧一切拍地，泡沫破滅，該死的死，該跌的跌，當(dāng)初高價(jià)拍的地，誰(shuí)理你啊。知道你地價(jià)高，估計(jì)你頭寸緊，還要?dú)⒛銉r(jià)呢。就是我們現(xiàn)在的市場(chǎng)，各房地產(chǎn)公司拿地的價(jià)格相差很大（能差上幾10倍），但反映在房?jī)r(jià)上呢？能發(fā)現(xiàn)他們這原始的差別嗎？關(guān)鍵還是供需（有效購(gòu)買能力、購(gòu)買意愿、有效供給能力、供給意愿）這4個(gè)因素在起作用。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本前提之一是，資源稀缺。從這角度來(lái)看，恐怕全世界不只中國(guó)人對(duì)房屋有偏好，也不只中國(guó)人多地少吧。再講，中國(guó)人3千年前就在香港、臺(tái)灣（有文物為正），200年前去美國(guó)，可是這些地方都是有漲有跌的。所謂“偏好”又有什么關(guān)系呢？不論走到世界哪里，哪里的房?jī)r(jià)就上漲，這榮譽(yù)恐怕只有“地理大發(fā)現(xiàn)”時(shí)的歐洲人才擔(dān)當(dāng)?shù)闷?。其?shí)“中國(guó)人”也是“經(jīng)濟(jì)人”，拿“中國(guó)人習(xí)慣”說(shuō)事，容易誤入歧途。10年前，大家“排隊(duì)買彩電”，不是也有人論證過(guò)“中國(guó)人對(duì)家用電器有偏好”嗎？如果講人多地少，恐怕墨西哥城的人口密度要比紐約高，好象房?jī)r(jià)不是吧，還有孟買呢？金先生是博士，“不識(shí)廬山正面目”，恐怕是“只緣身在此山中吧”。五、長(zhǎng)期投資房產(chǎn)有超高回報(bào)嗎？近2日，壇子上的方向又有變化，紛紛談起房產(chǎn)的長(zhǎng)期投資價(jià)值來(lái)。我們討論的例子是：上海的華僑新村（上海改革后第一批商品房），在1979年時(shí)價(jià)格是6萬(wàn)左右，現(xiàn)在價(jià)格為100萬(wàn)左右，25年回報(bào)是17倍。上述的例子很典型，也很難得，對(duì)我而言我也很熟悉，我很愿意通過(guò)這個(gè)例子來(lái)討論房產(chǎn)的投資價(jià)值問(wèn)題。首先，必須承認(rèn)，房產(chǎn)不是消費(fèi)品，而是投資產(chǎn)品。當(dāng)時(shí)的7萬(wàn)元，肯定是一筆巨款。但買一所房子，至少有了基本的“安身立命”的基礎(chǔ)。而留在手邊揮霍，肯定早就沒(méi)有了，（我身邊就有這樣的例子）。第二，我覺(jué)得當(dāng)時(shí)的“華僑新村”7萬(wàn)元的價(jià)格應(yīng)該是偏高的，當(dāng)時(shí)有很多老房子出售，由于沒(méi)有“煤衛(wèi)”，價(jià)格便宜很多，由于很少人買得起，我記得長(zhǎng)陽(yáng)路上的新里一棟才3萬(wàn)多，（03年買出是50多萬(wàn)），好房子也便宜，上方新村新里1棟也就10萬(wàn)?，F(xiàn)在恐怕上千萬(wàn)了。當(dāng)時(shí)老房子不值錢，不認(rèn)識(shí)他的歷史價(jià)值。“華僑新村”是新公房，所以偏貴。但由于當(dāng)時(shí)它就是商品型的，就有它的普遍性，具有分析價(jià)值。其實(shí)當(dāng)時(shí)價(jià)高其實(shí)主要并不高在絕對(duì)價(jià)格上，而是高在房?jī)r(jià)與收入的比值上。從與收入比來(lái)講。當(dāng)時(shí)人均收入不超過(guò)40元/月（那時(shí)是“38元萬(wàn)歲”的時(shí)代），而滿足吃飯的基本需求后，可支配收入就更低了。如果按今天的2000元/月的價(jià)格來(lái)計(jì)算，當(dāng)時(shí)的價(jià)格幾乎相當(dāng)與現(xiàn)在的300多萬(wàn)了。這樣的價(jià)格已經(jīng)是天價(jià)了。這當(dāng)然只能是特殊歷史的產(chǎn)物，“華橋新村”是僑匯房，講難聽是“釣凱子”的，講好聽就是現(xiàn)在的“豪宅”了。我個(gè)人感覺(jué)，在79年6萬(wàn)比今天300萬(wàn)，還要難得。但也確實(shí)證明一個(gè)道理，房子的價(jià)格最基本的決定因素可以認(rèn)為是2個(gè)方面，一是貨幣購(gòu)買力（大家記得80年代的錢多“值錢”嗎？），二是社會(huì)收入。這2點(diǎn)從根本上決定了市場(chǎng)的需求情況。過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的房?jī)r(jià)，都是這樣?，F(xiàn)在房子的保值價(jià)值，也就體現(xiàn)在對(duì)上述2點(diǎn)的反向作用而已。然后，我們來(lái)分析他的收益情況，25年回報(bào)是17倍。按年折算是多少呢？年回報(bào)約是11%，加上5%的出租收益（其實(shí)實(shí)際上在98年前都沒(méi)可能實(shí)現(xiàn)這么高的收益的），扣去房錢、地產(chǎn)稅什么的（這倒很便宜）總和約是16%。但是，我們扣除人民幣購(gòu)買力下降的影響呢（有統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在人民幣購(gòu)買力是當(dāng)年1/10），我估計(jì)年收益也就7%~9%。這可是我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的25年?。ㄉ鐣?huì)收入增長(zhǎng)效果最明顯）。這樣來(lái)看，如果社會(huì)收入增長(zhǎng)不能達(dá)到前25年的水平（我認(rèn)為達(dá)不到，否則我們提前到2020年就能實(shí)現(xiàn)偉大復(fù)興），以歷史情況看，房產(chǎn)的年回報(bào)也就在5%~7%之間。根據(jù)我了解，這樣的回報(bào)和其他情況差不多，有人講，計(jì)算1990~2003年的香港房產(chǎn)市場(chǎng)，總回報(bào)也是這個(gè)水平。我的結(jié)論：長(zhǎng)期來(lái)看，年回報(bào)在5%~8%之間。說(shuō)高不高，說(shuō)低不低的一個(gè)水平，市場(chǎng)平均水平而已?？梢?jiàn)，市場(chǎng)規(guī)律還是起決定作用的。如果講投資價(jià)值的話，我們有個(gè)比較，伯克希爾•哈撒韋公司(BerkshireHathaway)（老板是巴菲特）在過(guò)去1964到2003年的39年中年平均回報(bào)是22.2%,而同期標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的投資回報(bào)平均每年是10.4%,（也就是講就是你閉著眼睛選一個(gè)股票，預(yù)期回報(bào)是10.4%），上述收益是扣除通漲的，雖然由于統(tǒng)計(jì)指標(biāo)不明確，不能直接比較，但還是很有參考價(jià)值的，我請(qǐng)大家自己比較一下。下面是比較夸張的例子：1979年，當(dāng)時(shí)人民幣對(duì)美圓是1比3左右，這就是1萬(wàn)美金。如果在1980年，你用1萬(wàn)美圓投資“微軟”，今天的收益是6億美圓如果在1980年，你用1萬(wàn)美圓投資“沃兒馬”，今天的收益是4千萬(wàn)美圓如果在1980年，你用1萬(wàn)美圓投資“GE”，今天的收益是1千萬(wàn)美圓如果在1980年，你用1萬(wàn)美圓投資“intel”，今天的收益是9千萬(wàn)美圓如果在1984年，你用1萬(wàn)美圓投資“甲骨文”，今天的收益是6千萬(wàn)美圓如果在1989年，你用1萬(wàn)美圓投資“DELL”，今天的收益是8千萬(wàn)美圓如果在1994年，你用1萬(wàn)美圓投資“思科”，今天的收益是1千萬(wàn)美圓能比嗎？就是在中國(guó)，當(dāng)年海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)政府，用2萬(wàn)元摻股“四通”，后來(lái)分得不下6千萬(wàn)。分得少，主要還是它后面經(jīng)營(yíng)地不好。80年初，齊白石的1幅畫不過(guò)幾千，今天可能幾十萬(wàn)你用6萬(wàn)元買“猴票”，今天估計(jì)也上億了。如果是“梅蘭芳”，就更厲害。你用3萬(wàn)買1000張股票認(rèn)購(gòu)證，也能賺個(gè)300多萬(wàn)了2000年到現(xiàn)在，基金的回報(bào)據(jù)說(shuō)也不止年15%。當(dāng)然，上述投資風(fēng)險(xiǎn)大得多了，所以回報(bào)高。六、需求是怎樣被放大的（1）？每次寫文章討論房產(chǎn)市場(chǎng)文章，我都要不厭其煩解釋一個(gè)基本的理念，“決定房產(chǎn)價(jià)格的是需求與供給”。其中，需求量就是指“有需求的購(gòu)買力”，供給量指的是“市場(chǎng)價(jià)格（市值）的總和”。之所以我反復(fù)強(qiáng)調(diào)這樣基本概念的“ABC”，主要原因是，現(xiàn)在實(shí)在是充斥著太多的混淆，其中最普遍的就是把人口量當(dāng)需求，我們常常可以看到，將人口增長(zhǎng)（或城市人口增長(zhǎng)）再成上一個(gè)所謂的“平均住宅面積”就當(dāng)未來(lái)的需求，用多少農(nóng)民進(jìn)城，多少青年準(zhǔn)備結(jié)婚，來(lái)預(yù)計(jì)市場(chǎng)的需求。前不久，還有一篇關(guān)于“老年公寓”的文章，就將老年人數(shù)中3%（據(jù)說(shuō)是國(guó)外住老年公寓的比例）乘上所謂人均30平方（其實(shí)，以我們的居住條件，能有20就不錯(cuò)了）來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)。在完全沒(méi)有考慮現(xiàn)實(shí)支付能力、生活條件、養(yǎng)老習(xí)慣、醫(yī)療條件的情況下，我實(shí)在不知道這樣的需求預(yù)測(cè)有什么價(jià)值。更加受到誤解的概念是“供給量”。我們的“供給量”指的不是建筑面積，也不是土地面積，而是市場(chǎng)價(jià)格（市值）的總和。用“面積”當(dāng)供給量的話，崇明和外灘同樣“一平方”的區(qū)別如何體現(xiàn)呢？他們的價(jià)格可能相差50倍。更重要是，其實(shí)與“供應(yīng)量”有關(guān)的不僅是“新房”還有“舊房”，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，不只新房漲，舊房也在漲，市場(chǎng)的供應(yīng)市值不斷增加。這些“市值”隨時(shí)可能在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，“唯一會(huì)不斷增加的是貨幣供應(yīng)量”，房產(chǎn)市場(chǎng)上也是這樣。我講過(guò)，作為空方，我最感謝的就是“世貿(mào)集團(tuán)”，“濱江”和“湖濱”這樣兩個(gè)地方的房子，都給“炒”成了天價(jià)，對(duì)比“康橋”，對(duì)市場(chǎng)最大的貢獻(xiàn)是，在同樣面積的土地上把“供應(yīng)量”提高好幾倍。同樣需要感謝的是，“中遠(yuǎn)兩灣”的高容積率，也起到了同樣的效果。我們認(rèn)為，要考察“需求量”最關(guān)鍵的因素是有2個(gè)。第一、“可支配收入”（其實(shí)和人口數(shù)無(wú)關(guān)，不然房?jī)r(jià)最貴的國(guó)家必然是中國(guó)、印度，最貴的城市是墨西哥城，人總想住大房子，關(guān)鍵是買得起。第二、房產(chǎn)的資本收益能力，（用馬克思的話講，就是資本化的地租收入），也就是租房、炒房的收益。我說(shuō)過(guò)“決定房產(chǎn)價(jià)格的是需求與供給?！蔽覀儓?jiān)信“房?jī)r(jià)要跌”并不是出于“人文關(guān)懷”和“居者有其屋”這是政治家的抱負(fù)，我們觀點(diǎn)的基礎(chǔ)就是“上海房產(chǎn)的需求已經(jīng)被過(guò)分放大”。首先，給我如此強(qiáng)烈印象的出于兩個(gè)基本事件，“溫州炒房團(tuán)”和“姚廣康”事件。關(guān)于“溫州炒房團(tuán)”原來(lái)我有文章描述主要有下面幾個(gè)特點(diǎn)。1、我們平時(shí)講的溫州炒家，不僅包括溫州也包括其周邊地區(qū)。我認(rèn)識(shí)的，不少來(lái)自永康，臺(tái)州，這些地方的房?jī)r(jià)其實(shí)不一定高。2、溫州是“手工業(yè)”發(fā)達(dá)地區(qū)。確實(shí)是工業(yè)產(chǎn)業(yè)，但核心競(jìng)爭(zhēng)力是靠大規(guī)模手工操作，利用較底的人工成本，降低價(jià)格，來(lái)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、溫州是經(jīng)濟(jì)收入差別比較大，貧富差距大的城市。千萬(wàn)富翁不少，但一般人工作一月收入在1500元（前提是拼命加班），拒一般估計(jì)，窮人和富人數(shù)量基本在二八開。4、溫州經(jīng)濟(jì)形態(tài)決定其一旦積累較大額資金，很難通過(guò)繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模來(lái)使資產(chǎn)增殖，產(chǎn)生較多的閑余資金。5、有閑余資金，且較集中，且不愿意投入常規(guī)的金融途徑。這些因素決定了這部分資金的基本性格。第一、流動(dòng)性大，哪里有利潤(rùn)，迅速聚集。第二、不進(jìn)行長(zhǎng)期投資，不進(jìn)入長(zhǎng)期金融的途徑。投機(jī)性明顯。第三、操作上明顯的散戶特征。第四、戰(zhàn)術(shù)上大膽，戰(zhàn)略上謹(jǐn)慎?！扒ё鋈f(wàn)做，蝕本不做”，很少描繪遠(yuǎn)大，美好的遠(yuǎn)景。對(duì)未來(lái)估計(jì)，腳踏實(shí)地。我認(rèn)識(shí)一溫州人，其在上海房產(chǎn)上有較大投資。問(wèn)其怎樣看待風(fēng)險(xiǎn)，其講：“H市長(zhǎng)都講過(guò)會(huì)有豐厚回報(bào)，而且完全沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。”細(xì)問(wèn)，回答如下：他現(xiàn)在有10套左右房產(chǎn)，市價(jià)千萬(wàn)以上，但其自有資金不過(guò)150萬(wàn)左右，原來(lái)他用的是用租金還按揭的辦法。現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)不好租，就用擴(kuò)大按揭比例，延長(zhǎng)按揭時(shí)間的辦法解決。問(wèn)：一旦旦房產(chǎn)市場(chǎng)有有較大調(diào)整，怎怎么辦？一旦旦由于通貨膨膨脹，銀行調(diào)調(diào)高利率，怎怎么辦？答：“我我不怕。實(shí)在在不行，去溫溫州找個(gè)人，價(jià)價(jià)值75萬(wàn)的房子，反反正是自己賣賣給自己，平平地起價(jià)，120萬(wàn)賣給他，銀銀行貸90萬(wàn)，先用銀銀行的錢收回回成本。如果果市場(chǎng)不行，就就不還了，讓讓銀行拍賣房房產(chǎn)好了，剩剩下的是銀行行的壞帳了。銀銀行買最后一一單。那個(gè)抗抗債的不過(guò)宣宣布破產(chǎn)而已已?！蹦强蛻粑锷氖瞧淦湟粋€(gè)遠(yuǎn)房堂堂叔，想講給給大家聽的是是，他今年58歲，職業(yè)是是企業(yè)家，名名下是客戶的的廠，當(dāng)然也也向銀行抵押押了?！霸谥袊?guó)，要想………就要靠銀行”，客戶最后后如是講。等到今年“姚廣康”事件被揭露露，更加讓我我們相信，現(xiàn)現(xiàn)在投入房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的資金金，其中有太太多“不是自己的的錢”，市場(chǎng)的購(gòu)購(gòu)買力被過(guò)分分的夸大了?！皽刂莩捶繄F(tuán)”和“姚廣康”們共同特點(diǎn)點(diǎn)是，他們所所投入的資金金已經(jīng)大大超超過(guò)了他們對(duì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受受能力。而且且，市場(chǎng)的“供應(yīng)量”也被這樣的“炒作”不斷推高，他他們“托盤”的壓力越來(lái)來(lái)越大。而由由于國(guó)情，銀銀行和其他利利益集團(tuán)的博博弈中，又處處于不利的地地位。“121”文件與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的對(duì)撼，遭遭到摻敗就是是明證。銀行行不擁有全部部自我選擇的的能力?，F(xiàn)在在銀行對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)采取嚴(yán)格手手段，就表明明確實(shí)感覺(jué)到到了危險(xiǎn)和壓壓力。就象當(dāng)年年“透支”炒股票，到到頭寸調(diào)不開開的時(shí)候，就就由不得他們們了。割肉也也是要出的。其其實(shí)，那些人人也并非“大奸大惡”，只是充分分利用游戲規(guī)規(guī)則，“遇到紅燈繞繞著走而已”，原來(lái)他們們正是依靠這這樣的方法“挖到第1桶金”，而且這樣樣的方法，賺賺“快錢”，錢來(lái)得太太容易，所以以從來(lái)不在乎乎高利率，正正常的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)對(duì)他們根根本沒(méi)有吸引引力。他們?cè)谠凇翱燔嚨馈鄙?，越?lái)越越快，直到“翻車出軌”。我常想，這這究竟是中國(guó)國(guó)民營(yíng)資本的的“原罪”，還是“宿命”。據(jù)我知道道，現(xiàn)在有的的房產(chǎn)商，在在地下金融市市場(chǎng)上以16%的年利率借借高利貸。已已經(jīng)如此瘋狂狂，如同穿上上紅舞鞋，我我已經(jīng)聞到死死亡的味道了了。七、由黃牛炒“票票”說(shuō)開去張五常先先生講過(guò)，作作為一個(gè)研究究?jī)r(jià)格理論的的人，他對(duì)實(shí)實(shí)證工作好之之成癖。為了了解玉石市場(chǎng)場(chǎng)，賣過(guò)玉，其其在夜市賣桔桔更是成為集集名。于我而而言，要研究究?jī)r(jià)格變化情情況，一個(gè)非非常有吸引力力工作是“黃牛”。近日，就就有一個(gè)絕好好的例子—F1。方便起見(jiàn)見(jiàn)，我們僅僅僅談?wù)撔瞧诹膬r(jià)格，在幾天前F1的門票還是“一票難求”，如果你上周周六去過(guò)“上賽場(chǎng)”的話，你就就能夠發(fā)現(xiàn)竟竟然現(xiàn)在可以以低價(jià)買到。而而且一張面值值為3000元的門票，竟竟然可以在同同一時(shí)間被開開出從400—2500這相差幾倍倍的價(jià)格。其實(shí)，每每次“黃牛”的操作手法法都是相似的的。首先，是是如果比較熱熱門的票子，有有能力的黃牛牛會(huì)通過(guò)內(nèi)部部人搞內(nèi)部票票，實(shí)在不行行就組織人（或或自己）連夜夜排隊(duì)，等待待以后加價(jià)拋拋售，這是第第一部分。第第二部分，就就是在體育場(chǎng)場(chǎng)門口低價(jià)買買入高價(jià)拋出出。（這和房房產(chǎn)市場(chǎng)蠻相相近的，只是是他們換了個(gè)個(gè)“中介”的名字）。在這里我我要聲明，我我對(duì)中介和黃黃牛并沒(méi)有惡惡意和負(fù)面的的看法，他們們是“市場(chǎng)價(jià)值”的發(fā)現(xiàn)者，經(jīng)經(jīng)管有時(shí)“吃相難看”，但我認(rèn)為為他們的行為為本身沒(méi)什么么可指責(zé)的，只只要不是“販假票”和有欺騙的的行為（這兩兩點(diǎn)也很難避避免）。在這這個(gè)“食物鏈”的底部是購(gòu)購(gòu)票者，上面面是“黃?！?，最上面是是比賽或演出出的“組織者”。因?yàn)橛嘘P(guān)關(guān)系的黃牛是是少數(shù)，排隊(duì)隊(duì)掙的又是辛辛苦錢。所以以大多數(shù)黃牛牛都采用第2種方法，但但由于低價(jià)買買入高價(jià)拋出出中市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的存在，黃黃牛市場(chǎng)中往往往存在“行規(guī)”，如，他們們會(huì)約定一個(gè)個(gè)“底價(jià)”，無(wú)論如何何不能突破這這個(gè)底線，在在外圍（通常常在體育場(chǎng)外外的車站開始始）他們會(huì)有有人“收票”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地對(duì)對(duì)你拿著錢，只只要你有賣票票的意思，就就緊緊纏住，一一是你當(dāng)時(shí)不不了解價(jià)格，他他可以以比較較便宜的價(jià)格格買到你的票票，第二是不不讓你的票價(jià)價(jià)（肯定比他他的便宜）到到內(nèi)場(chǎng)沖擊他他的票價(jià)。一一般而言，到到了體育場(chǎng)附附近，如果他他的票買120，你的票也也能賣100，他必須收收下這是行規(guī)規(guī)，不然你找找個(gè)花壇什么么，登高一呼呼“100塊1張”，他手里所所有的票子都都受影響。如如果你喊“50一張”（這是他在在門口向你收收購(gòu)的價(jià)錢），那那他手里所有有的票子都買買不出去了。當(dāng)然你向向他買就復(fù)雜雜多了，如上上面同一時(shí)間間被開出從400—2500這相差幾倍倍的價(jià)格，這這取決于你的的議價(jià)能力和和信息的對(duì)稱稱程度。但是是，不論是黃黃牛還是購(gòu)票票者個(gè)人都是是在接納這個(gè)個(gè)價(jià)格。在后后面調(diào)控的是是供求關(guān)系。以這次FF1為例，原來(lái)來(lái)是“一票難求”，但一直到到了20日，突然很很多票子蜂擁?yè)矶?，在易易趣?000元的票子，原原來(lái)還有人加加價(jià)到3500出售，但馬馬上價(jià)格直線線下滑，值到到有賣500多元的價(jià)格格其速度只快快讓人驚訝。真真正是“迅雷不及掩掩耳”。F1的票票價(jià)定得是高高是低，我不不便多做評(píng)論論，據(jù)組織者者講票買完了了，市場(chǎng)價(jià)值值已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，我我們實(shí)在沒(méi)有有什么可多指指責(zé)的。不論論如何，票最最后還是要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓到愿意跑跑到安亭賽場(chǎng)場(chǎng)去的人手中中。由于我們們還是缺乏賽賽車的土壤，被“炒高”的價(jià)格不可避免地回落了。其實(shí)，就是當(dāng)天在易趣上拋售的票總共不過(guò)幾百?gòu)?，比?5萬(wàn)的總數(shù)，實(shí)在不值一提，但背后市場(chǎng)“供求”的反轉(zhuǎn)，已經(jīng)是不可避免了。當(dāng)初的“高票價(jià)”買出去，在在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，不是市場(chǎng)場(chǎng)的錯(cuò)，也不不是黃牛的錯(cuò)錯(cuò)?，F(xiàn)在“票價(jià)跳水”，也在市場(chǎng)場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)，同同樣不是市場(chǎng)場(chǎng)的錯(cuò)，也不不是黃牛的錯(cuò)錯(cuò)。他們僅僅僅是“發(fā)現(xiàn)”了其真實(shí)的“供求”關(guān)系而已，盡盡管“速度”快了一些，“效率”高了一些?？赡芤呀?jīng)經(jīng)有讀者在怪怪我講話羅嗦嗦了，下面就就是正題。我我們從上面例例子看到，當(dāng)當(dāng)初“風(fēng)光無(wú)限”的高票價(jià)，在在“團(tuán)體購(gòu)票”的時(shí)候，在在黃牛“囤積居奇”的時(shí)候，的的確是“高不可攀”。但是在我我們還缺乏“賽車土壤”的地方，在“價(jià)格高企”的條件下，很很多人并不愿愿意去60公里外的安安亭，在太陽(yáng)陽(yáng)底下曬3天，就選擇擇把票子賣出出來(lái)。盡管可可能在15萬(wàn)人中，只只有一個(gè)不高高的比例，泡泡沫不可避免免的破滅了，價(jià)價(jià)格“無(wú)可選擇的”下滑了。同樣，我我們現(xiàn)在的房房產(chǎn)也有多少少這樣的泡沫沫呢？看來(lái)“風(fēng)光無(wú)限”“高不可攀”，但同樣有有相當(dāng)部分是是掌握在“團(tuán)體購(gòu)票”和黃牛手中中，不斷“囤積居奇”時(shí)，自然價(jià)價(jià)格不斷高企企，但一旦泡泡沫破滅，大大家覺(jué)得“風(fēng)險(xiǎn)”高到大家難難以承受的時(shí)時(shí)候，大家選選擇出貨，恐恐怕價(jià)格的下下降速度只怕怕是“迅雷不及掩掩耳”呢。F1準(zhǔn)備備工作是出色色的，又是第第1次F1到上海，同同時(shí)并不缺乏乏國(guó)際概念，翻翻了一倍的酒酒店價(jià)格證明明，也不缺乏乏國(guó)外來(lái)客。大大家如果當(dāng)初初，去售票處處門口聽一下下，“黃牛”們還有許多多票價(jià)會(huì)上漲漲的理由，但但畢竟是“中國(guó)站”，其價(jià)格還還是取決與中中國(guó)“賽車土壤”，取決與有有多少人愿意意花多大的代代價(jià)去現(xiàn)場(chǎng)看看。房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)也是這樣，不不論市場(chǎng)如何何“喧鬧”，房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)格還是是取決于大家家愿意為改善善自己的居住住環(huán)境花多少少錢，取決于于民眾收入。八、需求是怎樣被被放大的（2）我寫這系系列文章的本本意，想寫一一些真正從經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)去去討論上海房房產(chǎn)市場(chǎng)的文文章。上海的的房產(chǎn)市場(chǎng)你你可以用各種種角度，星象象命理，八卦卦風(fēng)水，但是是如果你用的的是經(jīng)濟(jì)學(xué)的的名義，就必必須符合經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)基本的觀觀點(diǎn)和方法。但但長(zhǎng)久以來(lái)，我我還是看到許許多“似是而非”的經(jīng)濟(jì)評(píng)論論。在前面文文章中我們提提到，現(xiàn)在上上海房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上“最活躍”的是炒房者者，而“炒房者”最大特點(diǎn)是是其并不以自自己居住為目目的，甚至不不考慮通過(guò)“出租”獲利。其利利用“銀行”資金為主要要資金來(lái)源，大大大的夸大了了市場(chǎng)需求。從市場(chǎng)總總體看，需求求的被放大來(lái)來(lái)源于4個(gè)錯(cuò)誤的預(yù)預(yù)期：1、對(duì)對(duì)民眾收入的的錯(cuò)誤預(yù)期關(guān)于房?jī)r(jià)價(jià)，我的觀點(diǎn)點(diǎn)是，大家并并不是不想買買房了，而是是買不起房了了。來(lái)“搜房”的朋友都是是與房產(chǎn)業(yè)有有關(guān)或準(zhǔn)備買買房的，大家家的受教育程程度較高，收收入水平也較較高。雖然論論壇很熱鬧，但但恕我直言，其其實(shí)論壇上人人數(shù)其實(shí)不是是很多，據(jù)我我估計(jì)保證每每周至少上一一次論壇的人人不過(guò)3、5千人吧。我在論壇壇上常?？梢砸钥吹剑簧偕倥笥殉３Ｒ砸耘c自己相近近的環(huán)節(jié)舉例例子，討論以以一對(duì)白領(lǐng)夫夫妻的收入如如何支撐現(xiàn)在在房?jī)r(jià)，但有有沒(méi)有想過(guò)，上上海到底有多多少人能有這這樣的收入。根據(jù)20004年和2003年《上海統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒》上上的統(tǒng)計(jì)，2002年上海從業(yè)業(yè)人員報(bào)酬總總額是788.555億元，而平平均報(bào)酬是22612元（就是1884元/月）。2003年上海從業(yè)業(yè)人員報(bào)酬總總額是873億元，而平平均報(bào)酬是25565元（就是2130元/月）。21300的平均收入入其實(shí)并不底底，如果是以以全上海的勞勞動(dòng)人口計(jì)算算的話，確實(shí)實(shí)能讓良宇同同志，好好放放心了。但是我們們只要將上述述兩者相除，就就可以看到，參參加統(tǒng)計(jì)的不不過(guò)是348.7萬(wàn)人（2003年更低341萬(wàn)）而已。而而上海人口近近1400萬(wàn)，勞動(dòng)適適齡人口至少少是800萬(wàn)以上，其其他人口到哪哪里去了呢？？我猜想，當(dāng)當(dāng)然不會(huì)全是是失業(yè)，而是是從事農(nóng)業(yè)家家庭生產(chǎn)，下下崗人員再就就業(yè)，小商業(yè)業(yè)等，這些人人的收入當(dāng)然然不會(huì)很高，很很難超過(guò)上述述標(biāo)準(zhǔn)。我還有一一個(gè)沒(méi)有得到到官方正式文文件肯定的數(shù)數(shù)字，即上海海參加勞動(dòng)社社會(huì)保險(xiǎn)的人人是400萬(wàn)左右，參參加住房公積積金是347萬(wàn)左右。但但這2個(gè)數(shù)值，和和上面的判斷斷是符合的。而那些沒(méi)沒(méi)有被納入統(tǒng)統(tǒng)計(jì)視野的，應(yīng)應(yīng)該就是低收收入者了，當(dāng)當(dāng)然也會(huì)有其其他隱性收入入和非法收入入沒(méi)有包括，但但從統(tǒng)計(jì)上來(lái)來(lái)講，影響已已經(jīng)很低了。同同時(shí)，我認(rèn)為為采用的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)本身也也沒(méi)有問(wèn)題。從上面我們幾乎可可以推斷，全全上海收入最最高的350萬(wàn)人的平均均收入是1884元/月。由于我我門的收入結(jié)結(jié)構(gòu)還是金字字塔型的，多多數(shù)人收入還還是低于平均均水平。我估估計(jì)，上海月月收入在2500元以上的，不不過(guò)120萬(wàn)到140萬(wàn)人，60多萬(wàn)戶家庭庭而已。根據(jù)上海海的房?jī)r(jià)，月月收入2500元以下，是是很難買房了了。幾乎可以以這樣講，上上海的房?jī)r(jià)僅僅僅依靠這120萬(wàn)到140萬(wàn)人在支撐撐。我們?cè)倩鼗赝幌?，我我們的房產(chǎn)市市場(chǎng)是從1998年開始（此此前的“僑匯房”主要是用來(lái)來(lái)釣凱子的）。在在這5－6年中的“置業(yè)”的浪潮中，投投入購(gòu)房的資資金不但包括括歷年的積蓄蓄，原有的二二手房，還預(yù)預(yù)支了未來(lái)10年20年甚至30年的收入。這這樣的資金投投入才形成了了“第一次房產(chǎn)產(chǎn)熱潮”，即使這樣樣能參加這次次“熱潮”的改善了自自己的居住了了條件的，估估計(jì)也就占人人口的20%，而且由于于用完了前面面的積累，用用完了未來(lái)的的收入，他們們很難再有能能力再購(gòu)置新新房，再改善善住房條件了了。如果你和和我講，上海海的房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)要靠外地人人、外國(guó)人來(lái)來(lái)支撐的話，我我無(wú)言。上海海不是一個(gè)移移民城市，已已經(jīng)有1400萬(wàn)人口的上上海也不可能能成為一個(gè)移移民城市。而而且，世界沒(méi)沒(méi)有一個(gè)大型型城市是能依依靠外來(lái)需求求支撐房產(chǎn)市市場(chǎng)的。于是我們們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)我我們發(fā)現(xiàn)，大大家并不是不不想買房了，而而是買不起房房了。當(dāng)2000年大家還是是為了改善居居住條件買房房時(shí)，現(xiàn)在已已經(jīng)“非結(jié)婚”不買房了（只只有這需求比比較剛性）了了。原來(lái)160平米3房，105平米2房，縮水到110和80平米了。反反映了什么問(wèn)問(wèn)題——購(gòu)買力在下下降。在我們已已經(jīng)沒(méi)有一個(gè)個(gè)正常的社會(huì)會(huì)需求來(lái)支撐撐這個(gè)房產(chǎn)市市場(chǎng)的條件下下，看來(lái)這“接力棒”只能交到“炒房人”手中了。九、需求是怎樣被被放大的（3）2、低價(jià)價(jià)房供應(yīng)不足足，導(dǎo)致推高高整體房?jī)r(jià)。有人讓我我形容一下上上海的房產(chǎn)市市場(chǎng)，我常用用的是“上有虛火上上升，下有內(nèi)內(nèi)火攻心”。我講過(guò)，上上海的收入情情況是不足以以支撐現(xiàn)在上上海房?jī)r(jià)的，這這話我不僅現(xiàn)現(xiàn)在這么講，而而是從去年年年底（2003）開始就在在講。但我實(shí)實(shí)在需要對(duì)在在市場(chǎng)上尚顯顯旺盛的需求求進(jìn)行解釋。有人講笑笑話，“說(shuō)將來(lái)上海海市區(qū)房子漲漲到4萬(wàn)/平方”。我講“把房賣500萬(wàn)，去加拿拿大投資移民民去”?，F(xiàn)在房子子沒(méi)有漲到4萬(wàn)，但許多多人也已經(jīng)開開始把錢他用用了，或買車車，或改善生生活。效用是是可以互相替替代的而已，價(jià)價(jià)錢越高需求求越低，是經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本本的道理。股票市場(chǎng)場(chǎng)有不同的股股票，房產(chǎn)市市場(chǎng)也有不同同的樓盤；股股票市場(chǎng)上可可以分為高價(jià)價(jià)股低價(jià)股，房房產(chǎn)市場(chǎng)也可可以這樣劃分分。高價(jià)低價(jià)價(jià)是在市場(chǎng)的的條件下均衡衡的，一套200萬(wàn)的房子可可能是市中心心的小公寓，也也可能是市郊郊的別墅，反反映購(gòu)買者不不同的“偏好”而已。反正正，市場(chǎng)的手手會(huì)自動(dòng)調(diào)節(jié)節(jié)的，如果不不是個(gè)體有什什么重大變化化，也和股票票市場(chǎng)上差不不多，隨“大盤”沉浮而已。還有一個(gè)個(gè)現(xiàn)象，我發(fā)發(fā)現(xiàn)，在身邊邊自2003年后，很少少見(jiàn)有人為改改善居住條件件而購(gòu)房了，身身邊常見(jiàn)的購(gòu)購(gòu)房只有3種“炒房的”、“結(jié)婚的”、“拆遷的”，除“炒房”外，幾乎都都是最剛性的的需求了。“剛性”的需求是沒(méi)辦法的的，可剛性需需求的購(gòu)買力力又實(shí)在比較較低，反映在在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)場(chǎng)上就是，低低價(jià)好賣。不論是二二手的“舊公房“也好，還是是地方偏遠(yuǎn)一一些的”新房“也好，只要“總價(jià)”低肯定賣的的快，這樣的的樓盤漲得最最快，這樣的的樓盤隊(duì)排的的比較長(zhǎng)。為為什么老百姓姓沒(méi)錢，不是是一定要買房房的，都不買買了，有閑錢錢也不買房了了。從市場(chǎng)上上來(lái)看，也很很明顯，原來(lái)來(lái)上?？傮w房房?jī)r(jià)可以從2000元到10000多分布，現(xiàn)現(xiàn)在全部聚集集到5000到10000了。老“公房”漲得快，高高價(jià)房漲得慢慢。房?jī)r(jià)開始始聚集于7500——8000的區(qū)域。同同時(shí)原來(lái)160平米3房，105平米2房，縮水到110和80平米了。為為什么？有利利減低總價(jià)，讓讓人買得起。房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)卻有個(gè)特殊殊的特點(diǎn)，漲漲價(jià)通常從低低價(jià)開始，2000元（如崇明明）漲到3000，當(dāng)時(shí)如果果我收入只能能買2000的，就找不不到房子了。有有人就不買了了，要結(jié)婚的的沒(méi)辦法，買買3房的，改買2房，再多背背幾年債，咬咬咬牙就買下下來(lái)了。同時(shí)時(shí)炒房的看有有利可圖，跟跟風(fēng)而上，價(jià)價(jià)錢就這樣起起來(lái)了。2000的買3000，原來(lái)3000的開始賣4000，逐漸向上上推動(dòng)，價(jià)格格就是這么傳傳遞到整個(gè)市市場(chǎng)的價(jià)格上上，同時(shí)需求求同時(shí)被放大大傳遞到市場(chǎng)場(chǎng)上了，形成成了房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)“欣欣向榮”的局面。我本來(lái)設(shè)設(shè)想是盡量不不要涉及，政政府的具體政政策的，現(xiàn)在在略微講到：：我們的黨是是人民的黨，我我們的政府是是人民的政府府，對(duì)于人民民的住房問(wèn)題題，一直是很很關(guān)心的。具具一位美國(guó)CNN記者回憶，他他第一次采訪訪***是在1980年代，當(dāng)時(shí)時(shí)擔(dān)任上海市市市長(zhǎng)的***同志最關(guān)心心的問(wèn)題是如如何解決1000萬(wàn)市民的住住房問(wèn)題。近年來(lái)，為為了平議房?jī)r(jià)價(jià)，政府還是是想了辦法，但但是似乎少了了最重要的一一招，建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房政政策在全國(guó)各各地都有，只只要當(dāng)?shù)卣鼙ＷC經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房確實(shí)實(shí)讓“老百姓”能買到的多多對(duì)改善人民民生活，有了了較大的貢獻(xiàn)獻(xiàn)。什么是“經(jīng)濟(jì)適用房”，就是“社會(huì)保障”“民眾福利”，條件不一一定很好，但但“居者有其屋”，暫時(shí)沒(méi)住住上的也有希希望。香港當(dāng)當(dāng)年就是用類類似“抽簽”的辦法（當(dāng)當(dāng)然，香港的的“經(jīng)濟(jì)適用房”也太少，制制度也不好，不不能平議房?jī)r(jià)價(jià)）。我們也有有現(xiàn)在也有“經(jīng)濟(jì)適用房”，數(shù)量其實(shí)實(shí)還不少，有有250萬(wàn)平，但幾幾乎成了原來(lái)來(lái)的“動(dòng)遷房”。在市場(chǎng)上上買不到，也也就在市場(chǎng)上上作用不大。由于現(xiàn)在在動(dòng)遷成本高高昂（這又是是高房?jī)r(jià)的一一個(gè)“惡果”），政府要“收回”土地使用權(quán)權(quán)需要向居民民進(jìn)行補(bǔ)償。必必然要參照市市場(chǎng)價(jià)格收購(gòu)購(gòu)。但是我們們定的動(dòng)遷補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還比比較低，還達(dá)達(dá)不到要求，就就只能采用變變通的辦法，把“福利”項(xiàng)目也合并進(jìn)來(lái)使用。比如，你你的房子值45萬(wàn)，可是按按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只只能發(fā)30萬(wàn)，我政府府用30萬(wàn)強(qiáng)制回收收肯定不行，那那我就拿一套套“經(jīng)濟(jì)適用房”來(lái)，市場(chǎng)價(jià)45萬(wàn)，但30萬(wàn)賣給你，當(dāng)當(dāng)作補(bǔ)償。政府征用用民眾財(cái)產(chǎn)給給予補(bǔ)償，自自然是憲法的的要求，但是是應(yīng)該在本身身的項(xiàng)目下支支出，反映在在市政工程的的預(yù)算上，反反映在市政項(xiàng)項(xiàng)目的成本上上，反映在“土地出讓金”和“轉(zhuǎn)讓費(fèi)用”上；我認(rèn)為為仿佛不應(yīng)該該去動(dòng)用公眾眾的“福利”項(xiàng)目。從會(huì)會(huì)計(jì)上講，是是混淆了“科目”，從財(cái)政上上講，這是“一筆錢，兩兩遍帳”，掩蓋了財(cái)財(cái)政“支出”。就是說(shuō)如如果是向非洲洲派遣“援助醫(yī)療隊(duì)”，在支出上上就應(yīng)該體現(xiàn)現(xiàn)為“對(duì)外援助費(fèi)費(fèi)用”或“外交經(jīng)費(fèi)”，而不應(yīng)該該動(dòng)用大家交交納的“社保醫(yī)療基基金”吧。當(dāng)然政府府有困難，大大家都能諒解解，但還是希希望政府能拿拿出些“真金白銀”來(lái)，改善大大家的居住條條件。當(dāng)然，“經(jīng)濟(jì)適用房”是還需要配配套措施的，下下面是我的想想法：每年建設(shè)設(shè)300平方米經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用用房免去土地地出讓金，由由政府財(cái)政代代付動(dòng)遷補(bǔ)償償金。房屋價(jià)價(jià)格與“市場(chǎng)房?jī)r(jià)”相應(yīng)便宜45%左右。但收收取物業(yè)稅，每每年物業(yè)稅為為“政府核定該該房屋當(dāng)時(shí)價(jià)價(jià)格”的7.5%---15%（由當(dāng)年通通貨膨脹系數(shù)數(shù)決定）。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房不不得自由流通通，但可以按按“政府核定該該房屋當(dāng)時(shí)價(jià)價(jià)格”賣給政府（或或其代理非盈盈利型機(jī)構(gòu)），政政府不得拒絕絕收購(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用用房出讓及回回收情況，包包括購(gòu)買及出出售人，完全全上網(wǎng)公開。經(jīng)濟(jì)適用用房先面向特特定人群出售售，逐步擴(kuò)大大。除失業(yè)及及退休人員，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)應(yīng)有交納上海海社會(huì)保障記記錄，其優(yōu)先先程度，按家家庭登記人口口總交納年限限決定。經(jīng)濟(jì)適適用房每戶限限購(gòu)一次（注注意，是一次次）。經(jīng)濟(jì)適用用房容積率不不低于3.4。位置考慮慮方便群眾交交通。十、需求是怎樣被被放大的（4）？我認(rèn)為，“經(jīng)濟(jì)適用房”不僅是“社會(huì)福利”的政府職責(zé)責(zé)；而且規(guī)定定出售對(duì)象和和屋主只擁有有限產(chǎn)權(quán)的“經(jīng)濟(jì)適用房”，本身就是是非常好的調(diào)調(diào)控手段。我們的房房產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)實(shí)沒(méi)有“作空”的機(jī)制，沒(méi)沒(méi)人能從“作空”中獲利。在在這樣的條件件下，市場(chǎng)不不容易取得均均衡，需求容容易擴(kuò)大。但這并不不是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)律就不起起作用了，“虛火上升”就真的變成“紅光滿面”了?！肮?jié)節(jié)上漲”還是可能變變成“一瀉如注”的。香港、東東京的先例都都是一下子就就“崩”下來(lái)了，擋擋都擋不住。現(xiàn)現(xiàn)在上海的房房產(chǎn)市場(chǎng)從總總量上來(lái)講，是“高位運(yùn)行”，從結(jié)構(gòu)來(lái)講，需求聚集在低部，總量結(jié)構(gòu)上都存在矛盾。我們現(xiàn)在在的“宏觀調(diào)控”不是“沒(méi)事找事”，而是為了了避免將來(lái)的的“大衰退”。房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)也需要，一一個(gè)有效調(diào)控控的機(jī)制和手手段。3、是以以投資或投機(jī)機(jī)為目的買家家對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展搏弈弈性的預(yù)期。據(jù)了解，每每個(gè)城市都有有不少房屋炒炒手，也有一一部分人肯于于貸款買高價(jià)價(jià)房或者在城城里工作到郊郊區(qū)購(gòu)房，其其心理就是覺(jué)覺(jué)得房子會(huì)繼繼續(xù)升值或是是郊區(qū)的房子子也終會(huì)象城城里一樣值錢錢。如有人月月薪5千就肯付月月供2—3千貸款買房房就是認(rèn)為其其房子會(huì)升值值。再如大興興的土地能拍拍出“天價(jià)”，就會(huì)蓋出出高價(jià)房子，有有人買高價(jià)房房子就是希望望它會(huì)繼續(xù)升升值。目前各各城市投資性性購(gòu)房在房市市中都占有一一定比例，如如上海這一比比例已達(dá)16％，而在單單價(jià)7000元以上的商商品房中，投投資性購(gòu)房已已占39％。而理論論上這一比例例達(dá)20％，風(fēng)險(xiǎn)就就不容小視。一切投資資或投機(jī)心理理都是相似的的，即買漲不不買跌，在市市場(chǎng)價(jià)格上升升的過(guò)程，投投資(機(jī))者總是預(yù)期期房?jī)r(jià)還會(huì)漲漲，結(jié)果形成成追隨者越多多、越漲價(jià)、追追隨者就越多多的循環(huán)。價(jià)價(jià)格過(guò)快上漲漲實(shí)際上透支支了日后的購(gòu)購(gòu)買力，這不不僅給金融帶帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，還還會(huì)給市場(chǎng)以以虛假的需求求信號(hào)，架空空市場(chǎng)形成了了風(fēng)險(xiǎn)。值得一提提的是，我們們通常所說(shuō)的的“房屋空置率”主要是針對(duì)對(duì)出售情況計(jì)計(jì)算的，如果果算算上海房房市的實(shí)際入入住率，就會(huì)會(huì)發(fā)現(xiàn)目前確確實(shí)有大批資資金沉淀在空空房子里。我我敢斷言，現(xiàn)現(xiàn)在房屋出租租市場(chǎng)的萎縮縮是由于破紀(jì)紀(jì)錄的空房率率造成的。上海房市市泡沫隱藏在在二級(jí)市場(chǎng)中中。即便在房房?jī)r(jià)高漲的今今天，大多樓樓盤一上市，還還是會(huì)被一搶搶而空，但其其中有一部分分是用來(lái)轉(zhuǎn)手手投資的，一一些專業(yè)投資資者手中擁有有十幾套房不不足為奇。這這一點(diǎn)，可從從最近二級(jí)市市場(chǎng)上“次新房”交易十分活活躍得到佐證證。而這些投投資者很大程程度上是依靠靠銀行貸款來(lái)來(lái)炒房，一旦旦哪一天他們們的資金鏈出出現(xiàn)了斷裂，將將會(huì)釀成巨大大的金融風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目目前房地產(chǎn)企企業(yè)的資金基基本上都來(lái)自自于金融機(jī)構(gòu)構(gòu)，再加上買買者的按揭貸貸款，這一數(shù)數(shù)字可能要接接近80－90％。而且，和和個(gè)人購(gòu)房會(huì)會(huì)計(jì)劃未來(lái)還還款計(jì)劃不同同，這些資金金的償還是沒(méi)沒(méi)有“來(lái)源”的，他們就就指望著房產(chǎn)產(chǎn)“投機(jī)”來(lái)還款。一一旦危機(jī)爆發(fā)發(fā)，后果不可可設(shè)想。至少少是該對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)之風(fēng)敲敲敲警鐘了。4、房地地產(chǎn)商對(duì)土地地投資需求，被被錯(cuò)誤放大到到房產(chǎn)市場(chǎng)。“天價(jià)地”的背后是是房地產(chǎn)商對(duì)對(duì)土地保值增增值持有大膽膽樂(lè)觀的預(yù)期期，這種預(yù)期期來(lái)自城市經(jīng)經(jīng)營(yíng)理念的擴(kuò)擴(kuò)張。因?yàn)榇蟠蠹叶颊J(rèn)為，經(jīng)經(jīng)營(yíng)城市就是是怎么把土地地經(jīng)營(yíng)好，吸吸引開發(fā)商投投資，把價(jià)格格抬上去。而而土地價(jià)格的的不斷上升強(qiáng)強(qiáng)化了開發(fā)商商土地升值的的預(yù)期，大膽膽地在土地上上下注，結(jié)果果形成了互動(dòng)動(dòng)螺旋式的地地價(jià)攀升。實(shí)實(shí)際上不少人人士指出，現(xiàn)現(xiàn)在房子都貴貴在地價(jià)上了了。這當(dāng)中就就存在著非常常令人擔(dān)憂的的土地風(fēng)險(xiǎn)。但從來(lái)沒(méi)沒(méi)人規(guī)定，成成本的增長(zhǎng)一一定要反映到到最終產(chǎn)品上上（這樣，當(dāng)當(dāng)年國(guó)有企業(yè)業(yè)就不會(huì)大規(guī)規(guī)模虧損了），“天價(jià)地”只是反映了房地產(chǎn)商的預(yù)期，有沒(méi)有人“買單”還要看市場(chǎng)檢驗(yàn)。但是，在在當(dāng)年的“拿地”時(shí)代，大家家的成本相差差很大。你在在房產(chǎn)價(jià)格上上能發(fā)現(xiàn)他們們“起點(diǎn)”上的差距嗎嗎？?jī)r(jià)格還是是要市場(chǎng)認(rèn)可可的?？諝猓巳瞬荒芤环昼婄姏](méi)有，水也也很便宜。煤煤用完不會(huì)再再生，200年儲(chǔ)量不斷斷減少，價(jià)錢錢（按購(gòu)買力力）卻差不多多。價(jià)格理論論不是那么簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的？我們現(xiàn)在在面臨的是中中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的第1次“大牛市”，任何人都都缺乏經(jīng)驗(yàn)——賺錢的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和賠錢的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。如果不是是“軟著陸”，就一定是“硬著陸”，反正不會(huì)會(huì)老是吊在空空中。在“再分分配”經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，在各種種既得利益集集團(tuán)和民眾的的博弈中，在在短期利益和和長(zhǎng)期利益的的平衡中，我我們政府每項(xiàng)項(xiàng)政策，都不不簡(jiǎn)單容易。在“賺錢錢”的熱情上，中中國(guó)和美國(guó)、香香港人沒(méi)什么么不同，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律面前前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和他們的區(qū)區(qū)別也很有限限。炒“房”是為了發(fā)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格，但通通常大家“逃命”比“上班”跑得快。十一、關(guān)于2.77%的空置率根據(jù)我的的習(xí)慣，我一一般不懷疑統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真真實(shí)性。同樣樣，我也不評(píng)評(píng)論該次調(diào)查查的真實(shí)性。但2.7%的空置率還是大大出于大家的預(yù)料和感覺(jué)的，包括我。我們首要要的還是分析析這報(bào)告，從從中尋找信息息。所以我們們假設(shè)其采用用方法及數(shù)值值均是正確的的?？傮w上講講，我認(rèn)為這這報(bào)告非常有有價(jià)值，很難難得。非常有有質(zhì)量，多空空都應(yīng)該注意意這份報(bào)告。最令我遺遺憾的是，報(bào)報(bào)告中沒(méi)有提提出，其進(jìn)行行采樣的房屋屋，按不同的的地域、房?jī)r(jià)價(jià)、面積大小小具體分組的的統(tǒng)計(jì)信息。我我們只可以知知道，在本市市17個(gè)區(qū)，住宅宅總面積規(guī)模模近2800萬(wàn)平方米，覆覆蓋3382448套住宅。約約占2003年年底本市市建制鎮(zhèn)以上上全部居住類類房屋總量的的9%。根據(jù)上面面的信息我們們知道其抽樣樣的房屋平均均面積是82平方，上海?？傋》棵娣e積（為3.3億平方）。我手邊關(guān)關(guān)于上?？傋∽》棵娣e有2個(gè)數(shù)字，一一是從53年開始上海海住宅建設(shè)總總面積為4億平方米，2003年人均住房房面積19平方米（人人口是不到1400萬(wàn)）。這些些數(shù)字和上面面數(shù)值相比較較基本吻合。但我主要要討論的是如如何解讀這些些數(shù)字。由于于統(tǒng)計(jì)方法的的不同，我們們以前的空置置率只看多少少“商品房”沒(méi)賣出，請(qǐng)請(qǐng)注意是“商品房”。而在98年前“商品房”在“住宅”的總數(shù)中，只只是很小的數(shù)數(shù)值，多的是是“公房”。“福利房”是沒(méi)有空置置率的，事實(shí)實(shí)上也基本不不會(huì)有，不花花錢的房子，會(huì)“空置”嗎？但98年后，住房“商品化”了，不僅新增房是“商品房”，把原來(lái)的“福利房”也變成了“商品房”。用來(lái)計(jì)算“空置”的基數(shù)就大了好幾倍。舉個(gè)例子，造了100平，賣了50平，空置率是多少？是50%嗎？不是，而是6%。因?yàn)榛鶖?shù)被放大了，不光要算著100平，還要把歷年當(dāng)“福利房”統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，把分出去的400平也算上。這樣的話空置率想不低也不行啊。我在前幾幾期文章中，反反復(fù)堅(jiān)持的觀觀點(diǎn)是：上海的房房產(chǎn)市場(chǎng)不是是一個(gè)1300萬(wàn)人的市場(chǎng)場(chǎng)，只是一個(gè)個(gè)月收入2500元以上的200萬(wàn)人的市場(chǎng)場(chǎng)。同時(shí)，這這市場(chǎng)也不是是一個(gè)完全的的市場(chǎng)，只是是一個(gè)增量的的市場(chǎng)。1998年后，能在在這市場(chǎng)上購(gòu)購(gòu)買房屋的就就是200萬(wàn)人而已。其其他的人幾乎乎和房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的漲跌沒(méi)有有關(guān)系。即使使是有動(dòng)遷這這樣的變化，從“市值”上看，他們?cè)谕顺觥案＠俊睍r(shí)代后，沒(méi)和房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生什么關(guān)系。他們的住房保持原來(lái)狀態(tài)，并不會(huì)產(chǎn)生“空置”。如果我們把1998年前建成的房屋去掉，看看會(huì)有怎樣的變化。而根據(jù)我我的數(shù)字是，1998年后建成并并出售的“商品房”總面積是8500萬(wàn)平方米（也也是政府公布布的），約占占上海住宅建建設(shè)總面積的的25%。而那75%是原來(lái)的“福利房”。這75%一直作為存存量在市場(chǎng)上上體現(xiàn)。如果拋開開存量不談的的話，我估計(jì)計(jì)按98年后新增的的供給和需求求情況來(lái)看的的話，“空置率”在9%左右。我的習(xí)慣慣是，給我百百分比，先要要看總數(shù)和分分布（個(gè)別情情況）；給我我數(shù)值，我要要看存量和增增量。我們從統(tǒng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看，也也能看出端倪倪。2000年后的房屋屋空置率為5.4，111---150平方米和150平方米以上上（這是98年以后的主主要房型了，“福利”時(shí)代局級(jí)不不過(guò)110平）的空置置率高達(dá)6.4和8.5。供給大過(guò)過(guò)需求的情況況已經(jīng)可以看看到了。那為為什么，這數(shù)數(shù)值還是低于于我的估計(jì)值值呢。要看到到，有部分人人自98年后改善住住房條件，還還是要賣出原原來(lái)的住房的的，空置的房房屋（就是高高于“有效”需求的供給給）被傳遞到到老公房、二二手房的市場(chǎng)場(chǎng)了。如果有有從“市值”統(tǒng)計(jì)的話，我我相信能證明明我的觀點(diǎn)。這2.77%的空置率，如如果不看存量量，市場(chǎng)反映映的就是1998年（甚至2000年）后。供供給與需求相相比，已經(jīng)聚聚集了1000萬(wàn)平方的供供給還沒(méi)有有有效釋放。而而對(duì)98年后才竣工9000平方的總數(shù)數(shù)來(lái)講，不是是小數(shù)字啊。這樣算，調(diào)調(diào)整后的“參考空置率”就在9%左右了。我曾講現(xiàn)現(xiàn)在上海的房房產(chǎn)市場(chǎng)從總總量上來(lái)講，是“高位運(yùn)行”，從結(jié)構(gòu)上來(lái)講，需求聚集在低部，總量結(jié)構(gòu)上都存在矛盾。我現(xiàn)在還是堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)。而且，這空置的1000萬(wàn)平基本都掌握在炒家手中，房?jī)r(jià)每漲1塊錢，這1000萬(wàn)平跟著漲，多頭托盤壓力不輕啊。當(dāng)然，報(bào)報(bào)告中認(rèn)為當(dāng)當(dāng)前本市住宅宅空置率偏低低主要有以下下幾個(gè)原因：：一是本市房房地產(chǎn)市場(chǎng)連連年旺盛，在在較長(zhǎng)時(shí)期供供不應(yīng)求的形形式下，以前前年度形成的的空置住宅得得到了較大程程度的消化；；二是受近年年來(lái)本市大規(guī)規(guī)模城市建設(shè)設(shè)、舊區(qū)改造造以及世博項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)的影影響，本市的的動(dòng)拆遷規(guī)模模較大，由此此