房地產(chǎn)市場報(bào)告 -2022年報(bào) -東莞2022年樓市總結(jié)及2023年樓市展望

一手住宅供需價(jià)走勢一手住宅供需價(jià)走勢導(dǎo)讀均均價(jià)29815元/㎡同比↑4%成交271.93萬㎡同比↓46%供應(yīng)308.57萬㎡同比↓45%一手住宅2022年宏觀環(huán)境防疫政策優(yōu)化，刺激經(jīng)濟(jì)向好，政策層面達(dá)到歷史最寬松，支持剛性和改善型購房土地市場2022年商住地市場整體理性降溫，呈逐步修復(fù)態(tài)勢，市場分化格局日益顯著樓市行情東莞樓市刺激政策持續(xù)出臺(tái)，新房市場行情冷清依舊，供需創(chuàng)近十年新低；限售放寬釋放次新房源集中入市，二手市場成交量價(jià)同比上漲開工市場2022開工量處近十年低位，市場新增項(xiàng)目較少，2023年開工量或維持低位運(yùn)行后市展望宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境報(bào)告?zhèn)渥⒄f明：提供的一切數(shù)據(jù)皆來自東莞房產(chǎn)管理局、東莞建設(shè)網(wǎng)、東莞城鄉(xiāng)規(guī)劃局、東莞國土資源局、東莞統(tǒng)計(jì)局、廣東土經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)計(jì)2023年全球經(jīng)濟(jì)增速下調(diào)至2.7%，全球經(jīng)濟(jì)增速放慢MF素P經(jīng)濟(jì)面臨的調(diào)整經(jīng)濟(jì)環(huán)境2022年面臨多重下行壓力增速放緩經(jīng)濟(jì)面臨的調(diào)整國內(nèi)經(jīng)濟(jì)2023年經(jīng)濟(jì)增速提升或達(dá)5%以上，但復(fù)蘇動(dòng)能依然偏弱數(shù)據(jù)來源：Wind，畢馬威分析注：虛線部分為預(yù)測季度增速新冠疫情持續(xù)傳播快速加息引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)和金融市場大幅波動(dòng)不確定性加劇經(jīng)濟(jì)環(huán)境2022年投資和出口驅(qū)動(dòng)維持經(jīng)濟(jì)正增長，增速標(biāo)準(zhǔn)化趨勢對(duì)比動(dòng)能放緩；nn段經(jīng)濟(jì)增長的主要特征。二季度迎來對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊的實(shí)質(zhì)拐點(diǎn) (百分比與2019年相比)第四季度儲(chǔ)蓄占比大幅加大儲(chǔ)蓄傾向明顯提高 (百分比與2019年相比)至44.4%n有序放開?？赡軇欧磸?。經(jīng)濟(jì)環(huán)境投資增長。的會(huì)轉(zhuǎn)化為明年與建筑相關(guān)的房地產(chǎn)投資疲軟。02022E8001100-300出生人口(萬人)死亡人口(萬人)增長人口(萬人)2016178697780920211062101448202012001000200201516559756802017172398673720191465998467201802022E8001100-300出生人口(萬人)死亡人口(萬人)增長人口(萬人)20161786977809202110621014482020120010002002015165597568020171723986737201914659984672018152399353020111604957647201416899747152012163596367220131640969671圖20001800160014001200100080060040020010008006004002000-200-400信貸環(huán)境信貸環(huán)境2008年-2022年我國存款準(zhǔn)備金率走勢進(jìn)一步穩(wěn)增長；、支持房企融資和居民低銀行負(fù)債端成本。信貸環(huán)境年內(nèi)三次降息；首套房利率下限下調(diào)，多個(gè)城市房貸利率下調(diào)破“3”，但仍難驅(qū)動(dòng)降息居民加杠桿購房LPR品種歷史走勢圖1-11月首套房貸利率低于4%的部分城市l(wèi)pr加點(diǎn)數(shù)n2022年最新全國首套房貸款平均利率為4.17%，比全國房貸利率下限高7BP；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國房貸利率下限高5BP。從n據(jù)監(jiān)測，截至目前已有天津、石家莊、武漢、貴陽、昆明、大連、溫州、湛江、濟(jì)寧、包頭、泉州、清遠(yuǎn)、襄陽等20多個(gè)城市將首套房貸利率n降準(zhǔn)結(jié)合“金融16條”政策指引下有助于金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)樓市供需兩端的流動(dòng)性支持，今年內(nèi)LPR利率有望再次下調(diào)。信貸環(huán)境信貸環(huán)境項(xiàng)目收并購等方式題樓盤進(jìn)行解困、債券、股權(quán)“三地企融資態(tài)度從方向轉(zhuǎn)向保主體2022年重要房地產(chǎn)融資政策一覽“金融16條”后轉(zhuǎn)向保房企2022年地產(chǎn)融資政策變化總結(jié)樓、穩(wěn)民生”樓、穩(wěn)民生”融16條出臺(tái)得政策支持應(yīng)但效果一般動(dòng)2000億專項(xiàng)借款支項(xiàng)目建設(shè)交付2020-202020-2022年房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資結(jié)構(gòu)同比下降超五成，年末出現(xiàn)小幅上升觀望情緒重。筑底回升才能走出困境。第三季度從保交樓-救項(xiàng)目-保土地-保銷售-救房企趨勢加深22020年；因城施策；穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期u上半年三度降準(zhǔn)、兩度下調(diào)LPR，下半年“三道紅線”倒逼降負(fù)債u上半年政策放松紓困引爆地市，下半年多城“四限”調(diào)控加碼潮u多城加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管，嚴(yán)控高進(jìn)低出、租金貸等市場亂象22021年房住不炒；因城施策；“兩個(gè)維護(hù)”u上半年金融“收傘”，下半年糾偏促房地產(chǎn)健康發(fā)展和良性循環(huán)u從加碼高頻化(73省市249次加碼)，到壓力城市政策解綁(39城財(cái)稅托市)u房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)將落未落不明朗22022年；因城施策；保剛需、保交樓、穩(wěn)民生u地方樓市政策松綁頻率快、力度大，政策進(jìn)入試探性寬松期u針對(duì)房地產(chǎn)需求端打出全國性政策組合拳，政策集中保交樓等方面u11月由需求端轉(zhuǎn)向供給端，金融部門針對(duì)地產(chǎn)金融端做出一系列舉措政策環(huán)境解降息(1.20)央行1年期lpr從3.8%降至3.7%5年期lpr從4.65%降至4.6%降準(zhǔn)(4.25)央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25%權(quán)擔(dān)保債權(quán)(8.19)銀行間交易協(xié)商會(huì)保首張債券落地龍湖2千億保交樓基金(8.29)2千億紓困保交樓專項(xiàng)基金，有額度中安排換房退稅，利率下調(diào)(9.30)稅務(wù)總局、央行自有住房1年內(nèi)購房享受退稅優(yōu)惠，首套房公積金貸款下調(diào)0.15%民企債券發(fā)放(11.8)銀行間交易協(xié)會(huì)房地產(chǎn)在內(nèi)民企，可支持2500億債券融資保交樓(11.21)央行面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃鼓勵(lì)并購貸款(3.16)銀保監(jiān)鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企兼并重組困難房企，收購困難項(xiàng)目降息(5.20)央行五年期lpr從4.6%降至4.45%降息(8.20)央行1年期lpr從3.7%降至3.65%5年期lpr從4.45%降至4.3%首貸利率下調(diào)(9.29)央行、銀保監(jiān)符合條件的政府，可以下調(diào)當(dāng)?shù)厥滋追孔≠J款利率下限6千億房地產(chǎn)融資(9.30)國有6大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資6大行各自提供1000億，不限于開發(fā)貸及其他按揭貸款金融16條(11.11)央行、銀保監(jiān)涵蓋房地產(chǎn)融資、住房融資消費(fèi)、金融管理政策、住房租賃金融支持6方面降準(zhǔn)(11.25)央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25%，于12月5日執(zhí)行知會(huì)議名稱解讀2022/9/29央行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》對(duì)于2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。下調(diào)2022/9/30財(cái)政部、稅務(wù)總局《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》〔財(cái)政部稅務(wù)總局公告2022年第30號(hào))自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在售后1年內(nèi)重新購房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠。退稅2022/9/30央行《中國人民銀行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率》自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下〔含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。貸款利率下限下調(diào)2022/9/29央行中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)2022年第三季度例會(huì)要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借救加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。樓”2022/9/30稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2022年第21號(hào))細(xì)化執(zhí)行口徑、明確了辦理退稅手續(xù)和需提供的資料，以及稅務(wù)部門服務(wù)征管舉措。實(shí)退稅相關(guān)政策2022/9/30--根據(jù)證券時(shí)報(bào)，從多個(gè)信源獲悉，監(jiān)管部門近日鼓勵(lì)銀行進(jìn)一步加大對(duì)制造業(yè)中長期貸款、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的信貸投。長期信貸投放放2016年以來首次釋放積極信號(hào)，推動(dòng)降低個(gè)人消費(fèi)信貸成本，政策出臺(tái)針2022年“930”房地產(chǎn)政策p“930”往往是房地產(chǎn)政策的重要窗口，本次四部委三項(xiàng)政策為2016年“217”(2014-2016年最后一組放松政策)以來首次釋放積極信號(hào)，政策對(duì)居民住房需求的支持力度加大公積金貸款利率：與往年930政策對(duì)比，下調(diào)基礎(chǔ)設(shè)立了條件，針對(duì)性更強(qiáng)，滿足階段性放寬首套房貸利率下限的城市以位于中西部省份的弱二三線城市為主，預(yù)計(jì)這些城市首套房貸利率下限或可向1年期LPR適當(dāng)靠攏(2)個(gè)人所得稅優(yōu)惠：住房交易環(huán)節(jié)涉及的增值稅和契稅已在2014-2016年調(diào)整至歷史較寬松水平，此次個(gè)人所得稅優(yōu)惠可進(jìn)一步減輕住房置換中的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。由于不限定城市能級(jí)，對(duì)房屋增值額或成交總價(jià)更高的高能級(jí)城市優(yōu)惠額度更高，但考慮到政策同時(shí)要求在1年內(nèi)購房才進(jìn)行退稅，仍以支持居住需求為主。2022年2022年1-11月全國各地樓市一覽表2022年房地產(chǎn)放松政策出臺(tái)頻率5月進(jìn)入高峰期9月小高峰、刺激政策應(yīng)出盡出6-8月效果觀察期10-12月頻出下降力度不減1-3月試探性放松政策環(huán)境4月調(diào)整頻率加快、力度加大出盡出有關(guān)。反觀重點(diǎn)一、二線城市政策松綁空間依然較大。向未改。人住房公積金利率0.15個(gè)百分比限售3年4月，大專以上人才限購1套新房，限售兩年；石岐和東區(qū)(除岐江新(南屏鎮(zhèn)和灣仔街道除外)何橫琴粵澳深度合作區(qū)限購，廢限購區(qū)首套首付最低2成購首套前2年累計(jì)滿12個(gè)月降至6個(gè)月社保/個(gè)稅，二套前4年累計(jì)36個(gè)月降至3年滿24個(gè)月社保、個(gè)稅；二孩或三孩家庭允許新購1套商品住房；增值稅“5改2”；限售“3改2”7月，僅莞城、東城、南城、萬江、松山湖實(shí)施限購，其他鎮(zhèn)區(qū)8月限購區(qū)首付比例下調(diào)10%最低3成起灣區(qū)政策3個(gè)月9月，深化二手房“帶押過戶”、“交房即交證”2023展望趨勢全球經(jīng)濟(jì)增速放慢，國內(nèi)以擴(kuò)內(nèi)需為重點(diǎn)2023展望趨勢宏宏觀經(jīng)濟(jì)增速提升，但復(fù)蘇依然偏弱消消費(fèi)隨疫情緩解得到改善，儲(chǔ)蓄助力消費(fèi)復(fù)蘇高高技術(shù)制造業(yè)、新能源引領(lǐng)投資增長全球經(jīng)全球經(jīng)濟(jì)增速放慢，外需下滑使出口承壓宏宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持積極，政策性開發(fā)性金融工具加大支持力度總?cè)丝谶M(jìn)入負(fù)增長階段總?cè)丝谶M(jìn)入負(fù)增長階段，“少子老齡化”將成為常態(tài)房地產(chǎn)市場依然偏弱房地產(chǎn)市場依然偏弱，但對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累減小美聯(lián)儲(chǔ)加息步伐放慢美聯(lián)儲(chǔ)加息步伐放慢，人民幣匯率、資本市場壓力減小2022年四季度政治局會(huì)議傳達(dá)的信息沒提“動(dòng)態(tài)清零2022年四季度政治局會(huì)議傳達(dá)的信息沒提“動(dòng)態(tài)清零”度將更加放開強(qiáng)調(diào)增長效果積極的政策主基調(diào)沒有提及房地示著樓市拐點(diǎn)的到來產(chǎn)?“保交樓”的民生底線和“不走老路”底線預(yù)示著房地產(chǎn)新發(fā)展模式加速維度2022年7月政治局會(huì)議2022年12月政治局會(huì)議政策基調(diào)鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好趨勢，著力穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物業(yè)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行合理區(qū)間大力提振市場信心、擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革有機(jī)結(jié)合起來，做好穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)工作，有效防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營整體好轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長宏觀政策在擴(kuò)大需求上積極作為穩(wěn)字當(dāng)頭，實(shí)施積極的財(cái)政政策有穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)各類政策協(xié)調(diào)配合，優(yōu)化防疫防控措施，形成共促高質(zhì)量發(fā)展合力財(cái)政政策彌補(bǔ)社會(huì)需求不足，用好地方政策專項(xiàng)債券資金，支持地方政府用足用好專項(xiàng)債務(wù)限額積極的財(cái)政政策要加力提效貨幣政策彌補(bǔ)社會(huì)需求不足，加大企業(yè)信貸支持，用好政策性銀行新增貸款和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力疫情防控情要嚴(yán)格防控，做好病毒變異跟蹤和新疫苗新藥物研發(fā)更好統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展優(yōu)化疫情防控措施產(chǎn)業(yè)政策提高產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定性和國際競爭力，暢通交通物流，優(yōu)化國內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈布局，支持中西部地區(qū)改善基礎(chǔ)設(shè)施和營商環(huán)境產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展和安全并舉，科技政策要聚焦自立自強(qiáng)社會(huì)政策兜底民生底線提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈韌性和安全水平擴(kuò)大內(nèi)需宏觀政策在擴(kuò)大需求上積極作為財(cái)政政策要有效彌補(bǔ)社會(huì)需求不足著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，充分發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)作用和投資的關(guān)鍵作用”改革開放繼續(xù)實(shí)施國企改革三年行動(dòng)方案，促進(jìn)出口、擴(kuò)大盡快，做好技術(shù)、外資引進(jìn)工作切實(shí)落實(shí)‘兩個(gè)毫不動(dòng)搖，增強(qiáng)我國社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)動(dòng)力和活力推進(jìn)高水平對(duì)外開放，要大力度吸引和利用外資防風(fēng)險(xiǎn)保持金融市場總體穩(wěn)定，妥善化解地方村鎮(zhèn)銀行風(fēng)險(xiǎn)要有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線房地產(chǎn)堅(jiān)持房住不炒，因城施策，支持剛需和改善住房需求2021?房住不炒、加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)、探索新的發(fā)展模式2021?房住不炒、加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)、探索新的發(fā)展模式2018制宜、多策并舉20202019?房住不炒、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期政策趨勢2023將繼續(xù)松綁調(diào)控和加大支持2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要點(diǎn)點(diǎn)當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)政策方債持民營經(jīng)濟(jì)和民營企業(yè)發(fā)展壯大。依法民營企業(yè)產(chǎn)權(quán)和企業(yè)家權(quán)地產(chǎn)決依法打擊違法犯罪行為。過渡融風(fēng)險(xiǎn)企風(fēng)險(xiǎn)。供給側(cè)改革費(fèi)近五年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議房地產(chǎn)相關(guān)表述??防范化解重大風(fēng)房住不炒20222023年房地產(chǎn)政策趨勢判研：1、房住不炒依然是房產(chǎn)大政方針的主基調(diào)，毫無疑問2023年是政策寬松年，樓市在防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)增長并重。2、短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍未出清，未來供需兩端在穩(wěn)房地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間；3、供應(yīng)端政策重在防風(fēng)險(xiǎn)改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況，隨著“四支箭”進(jìn)一步落實(shí)和優(yōu)化，“保交樓”是重中之重，優(yōu)質(zhì)頭部房企資金支持力度有望進(jìn)一步加大，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。4、需求端政策的落腳點(diǎn)在于引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖，中央高層明確房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為市場釋放更加積極信號(hào)，擴(kuò)內(nèi)需戰(zhàn)略支持住房改善消費(fèi)，意味著如降息、降低首付比例、稅費(fèi)優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼、適度放松限購等制約合理住房消費(fèi)的梗阻存在進(jìn)一步放松和優(yōu)化的可能。5、保障性租賃住房和長租房將成為發(fā)展重點(diǎn)2023展望2023年房地產(chǎn)市場趨勢判研地與開工縮量致供應(yīng)顯著回落?2022年土地成交同比降四成，將影響后續(xù)的新開工規(guī)模建少?竣工交付是房企投資重心，對(duì)新增供應(yīng)支撐有限供應(yīng)萎縮疊加需求不振總量仍回落?年內(nèi)行情走勢發(fā)展大概率“前低后高”，上半年延續(xù)調(diào)整，三季度部分城市才當(dāng)成功“筑底”企穩(wěn)，部分強(qiáng)二三線城市四季度大概率輪動(dòng)復(fù)蘇?購房信心依舊匱乏、市場回穩(wěn)尚需時(shí)日，需求疲弱是直接影響?2023年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和樓市刺激將在一定程度上增強(qiáng)樓市購買力和信心預(yù)期，2023年實(shí)際需求將會(huì)回暖釋放?樓市進(jìn)入存量人口主導(dǎo)的改善時(shí)代，改善性需求有望真正代替剛性需求，成為樓市需求的真正主力和樓市發(fā)展的第一驅(qū)動(dòng)?樓市進(jìn)入買方市場，去庫存是2023年樓市主題?部分城市的樓市庫存很可能在三或四季度見頂東莞宏觀經(jīng)濟(jì)&人口灣區(qū)九市灣區(qū)九市2022年前三季度GDP及增速東莞宏觀LPR莞首套房利率與去年同期對(duì)比大減165BP近年來LPR近年來LPR走勢時(shí)間5.75% (當(dāng)時(shí)LPR+110BP)5.95% (當(dāng)時(shí)LPR+130BP)4.1%(LPR-20BP)4.9%(LPR+60BP)周2021.12LPR為4.65%東莞宏觀2022.12022.102022.112022.122022.52022.72022.22022.42022.8【限購7.4【限購放寬】8.29【限貸放寬】10.8【公積金】11.9【限價(jià)放寬】住房公積金貸款流對(duì)2021年12月以來，+限售+免稅+公積①解除28鎮(zhèn)限購，①東莞首套：名下5年期以下(含①預(yù)(現(xiàn))售首批售放寬】動(dòng)性系數(shù)調(diào)整為1受疫情影響漏繳社金放寬】限購區(qū)僅留莞城、無貸款記錄，購買5年)個(gè)人住房備案價(jià)不得高于同①東莞全域解除限購；保補(bǔ)繳后視為“連①二孩或三孩家庭，東城、南城、萬江、限購區(qū)非普通住宅，公積金貸款利類型住宅備案價(jià)，②城區(qū)及松山湖新房、續(xù)繳納”。允許新增購買一套松山湖率由2.75%下且不低于經(jīng)備案的4.28【限購放寬】商品住房②購買限購區(qū)域內(nèi)前為4成)同類型住宅申報(bào)均證滿2年方可上市交易；①恢復(fù)個(gè)稅購房，②“雙(多)證房”住房的，擁有住房②東莞首套或二套：年期以上個(gè)人價(jià)的90%(含)；③其他區(qū)域的新房網(wǎng)既認(rèn)社保、也認(rèn)個(gè)視作一套商品住房；套數(shù)只計(jì)算限購區(qū)名下有已結(jié)清的貸住房公積金貸②網(wǎng)簽價(jià)不得高于簽滿3年方可上市交易，稅；③購買綠色建筑商域內(nèi)的住房套數(shù)?？钣涗?，購買限購款利率由備案價(jià)，也不得低二手商品住房不再限②“逐月連續(xù)繳納”品住宅公積金貸款7.8【限售放寬】3.25%下調(diào)至于備案價(jià)的15%售。售調(diào)整為“累計(jì)繳納”額度可上浮20％；積分搖號(hào)樓盤限售3.1% (含)；12.26【限貸放寬】③取消新入戶購房“雙半年”限制④對(duì)于非戶籍人才的社保/個(gè)稅繳納年限由36個(gè)月定向縮短至24個(gè)月④增值稅征免年限由5年縮短為2年；⑤限售3年變2年。⑥取消夫妻離異購房限制年限由5年改為3年4成)③東莞第二套：如果名下貸款未結(jié)清，購買限購區(qū)普通住宅，最低首付4成。 (此前為5成)③未售新房自取證滿360天可上調(diào)備案價(jià)≤5%，滿180天可下調(diào)備案價(jià)，且下調(diào)幅度不限全市統(tǒng)一無貸款記錄首付最低2成，有貸款記錄首付最低3成12.30【二手房交易】推行二手房帶押過戶模式東莞宏觀新房二手房合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年無合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年湖鎮(zhèn)限售新房東莞最新房貸政策有 )非普通住宅(＞144㎡) 無2成3成(不管有無還清)3成4成現(xiàn)有三限證滿5年入戶3年產(chǎn)權(quán)獲得可自現(xiàn)有三限證滿5年入戶3年產(chǎn)權(quán)獲得可自由處置東莞現(xiàn)有三限房項(xiàng)目情況表稱 (㎡)房分房分實(shí)旗康苑基礎(chǔ)基礎(chǔ)實(shí)旗景花園0信息0實(shí)旗暉花園4實(shí)旗盛花園實(shí)莞香苑4湖湖科學(xué)城0東莞三限房分配方式園區(qū)、鎮(zhèn)街定向分配園區(qū)、鎮(zhèn)街定向分配園園區(qū)、鎮(zhèn)街抽簽全市抽簽全市抽簽東莞三限房完全產(chǎn)權(quán)獲得按按市場評(píng)估價(jià)5-8折購買另外50%產(chǎn)權(quán)總供應(yīng)量超6000套。2023展望東莞宏觀經(jīng)濟(jì)樓市政策信貸環(huán)境土地市場土地市場報(bào)告?zhèn)渥⒄f明：提供的一切數(shù)據(jù)皆來自東莞房產(chǎn)管理局、東莞建設(shè)網(wǎng)、東莞城鄉(xiāng)規(guī)劃局、東莞國土資源局、東莞統(tǒng)計(jì)局、廣東土16000據(jù)來源：瑞城搜150191400012000100008000118.30600094.73漲16000據(jù)來源：瑞城搜150191400012000100008000118.30600094.732022年東莞招拍掛一級(jí)市場成交數(shù)據(jù)對(duì)比地塊屬性指標(biāo)2022年2021年同比商住成交宗數(shù)-38%占地面積(萬㎡)94.73170.81-45%建筑面積(萬㎡)247.81487.13-49%起始價(jià)(億元)360.17480.76-25%成交金額(億元)372.18589.11-37%樓面地價(jià)(元/㎡)150191209424%溢價(jià)率(%)%23%-85%商服成交宗數(shù)56-17%占地面積(萬㎡)5.357.15-25%建筑面積(萬㎡)8.4630.73-72%成交金額(億元)4.2115.24-72%樓面地價(jià)(元/㎡)497449600%工業(yè)成交宗數(shù)85-8%成交面積(萬㎡)384.80385.350%成交金額(億元)47.3845.79%地價(jià)(元/㎡)2311884%數(shù)據(jù)來源：瑞城搜350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00東莞商住用地供需量價(jià)走勢4000200002013201420152016201720182019202020212022供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)樓面價(jià)(元/㎡)p掛市場總共出讓25宗商住商服用地，其中商住用地20宗，出讓面積94.73萬㎡，同比下滑45%，收金372.18億元，同比下滑37%，樓面地價(jià)15019p“兩集中”新政下，新房限售價(jià)取消、配建要求降低、土地保證金要求大幅下調(diào)等拿地門檻上出現(xiàn)明顯放寬，但地市表現(xiàn)依舊理性降溫，銷售持續(xù)下行及融資受限影響下，房企投資信心不足，雙方僵持博弈，房企拿地回歸謹(jǐn)慎，商住用地供需量連續(xù)兩年收縮，價(jià)格上則因個(gè)別稀缺優(yōu)質(zhì)地塊成交而結(jié)構(gòu)性上行。2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12345678911月月月月月月月月月月月月12345678911月月月月月月月月月月月月2021年2022年20212月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12345678911月月月月月月月月月月月月12345678911月月月月月月月月月月月月2021年2022年2021年2022年樓面地價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00東莞招拍掛商住地供需量價(jià)月度走勢數(shù)據(jù)來源：瑞城搜供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交總價(jià)(億元)160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0035000300002500020000150001000050000東莞商住地樓面地價(jià)及溢價(jià)率月度走勢數(shù)據(jù)來源：瑞城搜50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%p開年延續(xù)低迷行情、融資困境，疊加疫情反復(fù)，房企拿地信心普遍不足，2022年土拍市場開局遇冷，首輪集中供地拿地門檻上已出現(xiàn)明顯，但仍未改地市冷淡局面，首輪8宗供地僅成交2宗，4月及5月接連出臺(tái)樓市寬松政策提振市場信心，二至四輪政府往更核心區(qū)位供應(yīng)更優(yōu)質(zhì)土地以確保成交，城區(qū)、松山湖、濱海等熱點(diǎn)片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，部分地塊起拍價(jià)亦有所下調(diào)，成交情況好轉(zhuǎn)，但熱度分化依然明顯，房企拿地理性謹(jǐn)慎，土地市場冷清行情依舊p數(shù)為排名首要關(guān)鍵詞，成交金額為第二關(guān)鍵詞招拍掛市場房企分布2022年商住用地房企拿地宗數(shù)排行榜排名房企成交金額(億)占地面積(萬/㎡)建筑面積(萬/㎡)拿地宗數(shù)分布鎮(zhèn)區(qū)1保利集團(tuán)34.449.0924.313橫瀝、厚街、萬江2峰景集團(tuán)12.103.437.553虎門3新世紀(jì)地產(chǎn)&首鑄地產(chǎn)25.338.3326.072石碣、石龍4武漢城建50.135.8422.171長安5萬科集團(tuán)46.937.3222.701南城6華潤置地45.635.9820.931松山湖7華潤置地&濱海灣控股28.8614.8024.421濱海灣新區(qū)8松山湖科學(xué)城21.246.0518.151松山湖9中天集團(tuán)21.115.9411.951東城瓏遠(yuǎn)集團(tuán)21.014.2915.011大嶺山11東莞交投21.004.1916.741大朗華僑城集團(tuán)&松山湖管委會(huì)19.9513.5518.251松山湖中海集團(tuán)13.455.571南城東實(shí)集團(tuán)5.736.951大朗恒億集團(tuán)5.282.357.041東坑p2022年成交的20宗商住地被15家房企(此處聯(lián)合拿地合并統(tǒng)計(jì)算一家)收入囊中，央國企與本土房企均有新地布局，拿地主流仍是外來品牌房企；土房企強(qiáng)勢回歸拿下約半數(shù)地塊；而保利、萬科、華潤、中海的品牌房企則精準(zhǔn)拿下濱海、城區(qū)、松湖等熱點(diǎn)片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊；p保利集團(tuán)以34.44億元、3宗商住地成交居房企拿地排名榜首。鎮(zhèn)區(qū)分布地建面前三；濱海灣首掛可售商住地；水鄉(xiāng)、臨深片區(qū)供地少2022年東莞商住用地成交鎮(zhèn)區(qū)分布數(shù)據(jù)來源：瑞城搜石龍山山望牛墩莞城東坑?xùn)|城東坑?xùn)|城28萬㎡頭沙頭沙田3324萬㎡鳳崗210蔡白村地塊地塊性質(zhì)：商住用地占面：4.94萬㎡容積率1.0＜R≤3.13起拍總價(jià)：23.17億元起始可售樓面地價(jià)：15000元/㎡競拍結(jié)果：終止出讓2022年東莞第一批集中供地出讓結(jié)果數(shù)據(jù)來源：瑞城搜山蔡白村地塊地塊性質(zhì)：商住用地占面：4.94萬㎡容積率1.0＜R≤3.13起拍總價(jià)：23.17億元起始可售樓面地價(jià)：15000元/㎡競拍結(jié)果：終止出讓2022年東莞第一批集中供地出讓結(jié)果數(shù)據(jù)來源：瑞城搜山涌東坑地塊性質(zhì)：商住用地占面：3.55萬㎡容積率1.0＜R≤5.0起始可售樓面地價(jià)：8562元/㎡競拍結(jié)果：終止出讓地塊性質(zhì)：商住用地占面：4.47萬㎡容積率1.0＜R≤5.0起始可售樓面地價(jià)：11604元/㎡競拍結(jié)果：終止出讓東城頭湖諸佛嶺社區(qū)地塊地塊性質(zhì)：商住用地占面：4.45萬㎡容積率1.0＜R≤3.0起拍總價(jià)：22.14億元起始可售樓面地價(jià)：19720元/㎡競拍結(jié)果：終止出讓社區(qū)地塊地塊性質(zhì)：商住用地占面：5.84萬㎡容積率1.0＜R≤3.8建面：22.17萬㎡成交總價(jià)：50.13億元溢價(jià)率：0%可售樓面地價(jià)：22606元/㎡競拍結(jié)果：武漢城建鳳崗集中供地東莞市橫瀝鎮(zhèn)村尾村地塊東莞市橫瀝鎮(zhèn)村尾村地塊地塊性質(zhì)：商住用地占面：3.88萬㎡容積率1.0＜R≤2.64成交總價(jià)：8.85億元溢價(jià)率：5%可售樓面地價(jià)：8639元/㎡競拍結(jié)果：保利集團(tuán)東莞大嶺山鎮(zhèn)矮嶺冚村地塊東莞大嶺山鎮(zhèn)矮嶺冚村地塊地塊性質(zhì)：商住用地R.26建面：4.43萬㎡起拍總價(jià)：8.02億元起始可售樓面地價(jià)：18102元/㎡競拍結(jié)果：終止出讓鎮(zhèn)矮嶺冚村地塊地塊性質(zhì)：商住用地占面：4.21萬㎡容積率1.0＜R≤3.5起拍總價(jià)：25.91億元起始可售樓面地價(jià)：18112元/㎡競拍結(jié)果：終止出讓區(qū)域地王區(qū)域地王招拍掛市場集中供地道官橋滘社區(qū)地塊東坑竹路與元美東路交匯處北側(cè)地塊性質(zhì)：商住用地建面：22.7萬㎡成交總價(jià)：46.93億元溢價(jià)率：14%可售樓面地價(jià)：25900元/㎡競拍結(jié)果：萬科集團(tuán)東城洪梅道滘區(qū)域地王區(qū)域地王招拍掛市場集中供地道官橋滘社區(qū)地塊東坑竹路與元美東路交匯處北側(cè)地塊性質(zhì)：商住用地建面：22.7萬㎡成交總價(jià)：46.93億元溢價(jià)率：14%可售樓面地價(jià)：25900元/㎡競拍結(jié)果：萬科集團(tuán)東城洪梅道滘頭湖沙田大寧社區(qū)地塊大寧社區(qū)地塊大寧社區(qū)地塊地塊性質(zhì)：商住用地建面：2.91萬㎡成交總價(jià)：4.67億元溢價(jià)率：0%16035元/㎡競拍結(jié)果：峰景集團(tuán)地塊性質(zhì)：商住用地建面：2.33萬㎡成交總價(jià)：3.73億元溢價(jià)率：0%16035元/㎡競拍結(jié)果：峰景集團(tuán)地塊性質(zhì)：商住用地建面：2.31萬㎡成交總價(jià)：3.7億元溢價(jià)率：0%16035元/㎡競拍結(jié)果：峰景集團(tuán)鳳崗占面：7.32萬㎡容積率1.0＜R≤3.1大朗鎮(zhèn)蔡邊村及洋烏村地塊大朗鎮(zhèn)蔡邊村及洋烏村地塊(三限房)地塊性質(zhì)：商住用地建面：6.95萬㎡成交總價(jià)：5.73億元溢價(jià)率：0%可售樓面地價(jià)：8239元/㎡競拍結(jié)果：東實(shí)集團(tuán)地塊性質(zhì)：商住用地占面：3.11萬㎡容積率1.0＜R≤2.5建面：7.77萬㎡可售樓面地價(jià)：20972元/㎡競拍結(jié)果：保利集團(tuán)數(shù)據(jù)來源：瑞城搜石龍山山湖迎賓路與工業(yè)西路交叉口東北側(cè)地塊性質(zhì)：商住用地1.0<R≤3.3成交總價(jià)：19.95億元溢價(jià)率：0%13079元/㎡競拍結(jié)果：華僑城集團(tuán)&松山湖管委會(huì)鎮(zhèn)矮嶺冚村地塊地塊性質(zhì)：商住用地占面：4.29萬㎡容積率1.0＜R≤3.5成交總價(jià)：21.01億元溢價(jià)率：0%14000元/㎡競拍結(jié)果：瓏遠(yuǎn)集團(tuán)終次報(bào)價(jià)2022年東莞第三批集中供地出讓結(jié)果塊地塊性質(zhì)：商住用地占面：3.24萬㎡容積率1.0＜R≤3.1成交總價(jià)：9.94億元溢價(jià)率：0%10393元/㎡競拍結(jié)果：首鑄地產(chǎn)&新世紀(jì)地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：瑞城搜中堂終次報(bào)價(jià)2022年東莞第三批集中供地出讓結(jié)果塊地塊性質(zhì)：商住用地占面：3.24萬㎡容積率1.0＜R≤3.1成交總價(jià)：9.94億元溢價(jià)率：0%10393元/㎡競拍結(jié)果：首鑄地產(chǎn)&新世紀(jì)地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：瑞城搜中堂高埗山涌南城東城東坑梅道滘湖玉蘭路與蘭香路交匯處西南側(cè)地塊性質(zhì)：商住用地占面：5.98萬㎡容積率1.0＜R≤3.5建面：20.93萬㎡成交總價(jià)：45.63億元溢價(jià)率：1%可售樓面地價(jià)：22737元/㎡競拍結(jié)果：華潤置地湖新城路與玉蘭路交匯處西南側(cè)地塊性質(zhì)：商住用地(三限房)占面：6.05萬㎡容積率1.0＜R≤3.0成交總價(jià)：21.24億元溢價(jià)率：0%11700元/㎡競拍結(jié)果：松山湖科學(xué)城人才安居頭湖東城街道新源路與莞長路交匯處地塊地塊性質(zhì)：商住用地占面：5.94萬㎡容積率1.0＜R≤2.4成交總價(jià)：21.11億元溢價(jià)率：0%可售樓面地價(jià)：21540元/㎡鳳崗橫滘村地塊地塊性質(zhì)：商住用地占面：5.09萬㎡容積率1.0＜R≤3.15成交總價(jià)：15.39億元溢價(jià)率：0%可售樓面地價(jià)：9830元/㎡競拍結(jié)果：新世紀(jì)地產(chǎn)&首鑄地產(chǎn)終次報(bào)價(jià)美東路與元美中路交匯處終次報(bào)價(jià)地塊性質(zhì)：商住用地建面：5.57萬㎡可售樓面地價(jià)：25900元/㎡占面：2.占面：2.1萬㎡容積率1.0＜R≤3.0鎮(zhèn)寮廈社區(qū)地塊地塊性質(zhì)：商住用地建面：6.29萬㎡16100元/㎡競拍結(jié)果：保利集團(tuán)東莞市東坑鎮(zhèn)角社村地塊東坑南城東城梅道滘頭東莞市東坑鎮(zhèn)角社村地塊東坑南城東城梅道滘頭湖鳳崗集中供地2022年東莞第四批集中供地出讓結(jié)果數(shù)據(jù)來源：瑞城搜中堂高埗中堂高埗地塊性質(zhì)：商住用地占面：2.35萬㎡容積率1.0<R≤3.0建面：7.04萬㎡成交總價(jià)：5.28億元溢價(jià)率：0%可售樓面地價(jià)：7500元/㎡競拍結(jié)果：恒億集團(tuán)涌望牛墩莞城新區(qū)交椅灣板塊中海路旁地塊地塊性質(zhì)：商住用地建面：24.42萬㎡成交總價(jià)：28.86億元溢價(jià)率：0%11956元/㎡競拍結(jié)果：華潤置地&濱海灣控股東莞市大朗鎮(zhèn)佛子凹村及松柏朗村地塊地塊性質(zhì)：商住用地占面：4.19萬㎡容積率1.0<R≤4.24、/、/、/成交總價(jià)：21億元溢價(jià)率：0%13674元/㎡競拍結(jié)果：東莞交投招拍掛市場2022年有3宗地塊位列總價(jià)前10、排名城區(qū)、濱海等核心熱點(diǎn)片區(qū)東莞招拍掛市場商住地成交總價(jià)排名top10地塊編號(hào)區(qū)域開發(fā)商成交總價(jià) (億元)成交時(shí)間2020WR025虎門保利集團(tuán)66.012020/6/292021WR020南城華潤置地56.082021/8/112022WR003長安武漢城建50.132022/4/192021WR011黃江保利集團(tuán)47.362021/5/182022WR009南城萬科集團(tuán)46.932022/6/242021WR019茶山碧桂園集團(tuán)46.172021/8/102022WR017松山湖華潤置地45.632022/8/302019WG044南城華潤集團(tuán)45.122019/11/52020WR029鳳崗鴻榮源39.832020/8/62021WR007大朗中海集團(tuán)35.972021/3/12數(shù)據(jù)來源：瑞城搜，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2022.12.312宗地塊躋身樓面價(jià)前10，均位處松湖、東莞招拍掛市場商住地可售樓面地價(jià)排名top10地塊編號(hào)地塊編號(hào)區(qū)域開發(fā)商可售樓面地價(jià) (元/㎡)成交時(shí)間2017WG001鳳崗中海集團(tuán)266462017/1/202021WR007大朗中海集團(tuán)259992021/3/122020WR043長安碧桂園集團(tuán)259972020/10/222022WR009南城萬科集團(tuán)259002022/6/242022WR021南城中海集團(tuán)259002022/8/302020WR029鳳崗鴻榮源258712020/8/62020WR027鳳崗保利集團(tuán)258562020/7/282020WR039松山湖中海集團(tuán)258542020/9/252021WR003松山湖萬科集團(tuán)258002021/2/32016WG024黃江北大資源集團(tuán)252642016/9/22數(shù)據(jù)來源：瑞城搜，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2022.12.318宗地僅2宗成交；二至四輪供地策略偏向核心區(qū)，熱點(diǎn)片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，部分地塊招拍掛市場招拍掛市場樓市行情樓市行情報(bào)告?zhèn)渥⒄f明：提供的一切數(shù)據(jù)皆來自東莞房產(chǎn)管理局、東莞建設(shè)網(wǎng)、東莞城鄉(xiāng)規(guī)劃局、東莞國土資源局、東莞統(tǒng)計(jì)局、廣東土2981520000 308.5715000271.931000050000住宅市場2981520000 308.5715000271.931000050000年度供需量價(jià)2022年東莞供銷總體情況對(duì)比類型指標(biāo)2022年2021年2020年同比洋房供應(yīng)套數(shù)258064814852122-46%供應(yīng)面積(萬㎡)283.94528.20549.47-46%成交套數(shù)221234275260368-48%成交面積(萬㎡)247.70465.47647.31-47%別墅供應(yīng)套數(shù)7644772506-48%供應(yīng)面積(萬㎡)24.6237.1759.72-34%成交套數(shù)30420584014-37%成交面積(萬㎡)36.0053.4989.81-33%住宅供應(yīng)套數(shù)265724962554628-46%供應(yīng)面積(萬㎡)308.57565.37609.19-45%成交套數(shù)220584282264687-48%成交面積(萬㎡)271.93500.89741.76-46%1200.001000.00800.00600.00400.00200.000.002013-2022年東莞住宅年度供需量價(jià)走勢3500030000250002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)2021年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2022年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2021年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2022年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月35000288932021年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2022年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2021年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2022年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月35000288933000012.26全域解除限購250007.4劃分非限購區(qū)、限購區(qū)首付比例下調(diào) 26.08200001500010000500008.29限貸政策放寬5.14限購限售優(yōu)化4.28恢復(fù)個(gè)稅購房16.52月供需存量價(jià)90807004000近2年東莞住宅月度供需量價(jià)走勢供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)450400350300250200019.1近19.1434存量面積(萬㎡)消化周期(月)434086420100%90%80%70%65%60%50%40%30%20%10%0%住宅市場100%90%80%70%65%60%50%40%30%20%10%0%成交結(jié)構(gòu)東莞2013-2022年住宅各產(chǎn)品類型成交面積占比趨勢圖2013年2014年2015年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年公寓50㎡以下小戶型50-70㎡剛需70-100㎡剛需100-130㎡改善130-160㎡改善160-200㎡豪宅200㎡以上別墅2021年數(shù)據(jù)來源：瑞城搜以上大戶型以及別墅產(chǎn)品合計(jì)成交面積占比超兩成。住宅市場片區(qū)供需存對(duì)比2022年東莞各片區(qū)住宅供需及存量情況數(shù)據(jù)來源：瑞城搜片區(qū)供應(yīng)情況成交情況存量情況供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積(萬m2)面積占比(%)面積同比成交套數(shù)成交面積(萬m2)面積占比(%)面積同比存量套數(shù)存量面積(萬㎡)消化周期(月)城區(qū)片區(qū)383546.1714.96%-27%308246.3417.04%-31%399647.3712.27松山湖片區(qū)419458.8319.07%-59%484162.8523.11%-50%670683.7115.98濱海片區(qū)584565.7521.31%-53%462657.2921.07%-46%634479.4416.64水鄉(xiāng)新城片區(qū)392041.0713.31%-20%223523.948.81%-44%541957.2128.67東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)431745.4714.74%-49%430445.9616.90%-50%607061.9416.17東南臨深片區(qū)446151.2716.62%-36%297035.5513.07%-46%8994104.1935.17；住宅市場供應(yīng)區(qū)域分布榜首2022年東莞住宅項(xiàng)目供應(yīng)套數(shù)前十備案均價(jià)備案均價(jià) (元/㎡)26923樓盤名稱華僑城天鵝堡供應(yīng)套數(shù)1056區(qū)域高埗鎮(zhèn)供應(yīng)面積 (㎡)排名11340062中海鳳凰熙岸道滘鎮(zhèn)9689094132262保利時(shí)區(qū)保利時(shí)區(qū)虎門鎮(zhèn)1170273789991934佳兆業(yè)陽光城時(shí)代天韻厚街鎮(zhèn)7447048026050萬科·公園里萬科·公園里麻涌鎮(zhèn)810452149071056碧桂園·瑜璟臺(tái)茶山鎮(zhèn)6619876828352鴻鴻榮源熙園山院鳳崗鎮(zhèn)787663930264478中洲城邦石碣鎮(zhèn)5826307427236恒大悅龍恒大悅龍臺(tái)企石鎮(zhèn)5845718975576910海逸豪庭厚街鎮(zhèn)5665750926612住宅市場成交區(qū)域分布好。住宅市場鎮(zhèn)區(qū)成交均價(jià)同比上漲，南城均價(jià)4.64萬/㎡全市第一2022年鎮(zhèn)區(qū)住宅成交均價(jià)排名排名鎮(zhèn)區(qū)2022年成交均價(jià) (元/㎡)2021年成交均價(jià) (元/㎡)均價(jià)同比1南城區(qū)464063629028%2東城區(qū)45707384013松山湖43866391314長安鎮(zhèn)4094542791-4%5莞城區(qū)39972364716大朗鎮(zhèn)37607344379%7塘廈鎮(zhèn)36790319098大嶺山鎮(zhèn)35394352990%9鳳崗鎮(zhèn)349252630433%萬江區(qū)3483036519-5%全市房價(jià)低點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：瑞城搜住宅市場房企排名住宅市場房企排名2022年東莞開發(fā)商商品房整體成交面積排名前十交套數(shù)面積(萬㎡)金額(億元)154.402集團(tuán)431.913團(tuán)29.884口11.615集團(tuán)11.42611.10711.10810.0598.928.45住宅市場個(gè)盤排名商品房奪魁，保利時(shí)區(qū)7.03萬㎡居次席2022年東莞全市個(gè)盤商品房整體成交面積排名前十稱數(shù)成交面積(萬m)1堡8.922區(qū)7.033松湖明珠鎮(zhèn)6.9746.725湖金地·天曜城6.516瑜璟臺(tái)46.377遠(yuǎn)·未來之光5.908金色家園5.7395.37利依城大觀5.25洋房市場個(gè)盤成交排名東莞2022年住宅物業(yè)個(gè)盤成交套數(shù)排名TOP10洋房排名樓盤名稱區(qū)域成交套數(shù)成交面積(㎡)成交面積區(qū)間(㎡)參考均價(jià)1華僑城天鵝堡高埗鎮(zhèn)6838916196至193269562碧桂園·松湖明珠橫瀝鎮(zhèn)6826975079至143208133龍湖金地·天曜城茶山鎮(zhèn)5926297687至139245234萬科卓越瓏遠(yuǎn)·未來之光虎門鎮(zhèn)5095898984至144388665萬科時(shí)富·金色家園寮步鎮(zhèn)5035706375至153260696保利時(shí)區(qū)虎門鎮(zhèn)4965710995至199354767招商·保利依城大觀謝崗鎮(zhèn)4914907179至142181788佳兆業(yè)陽光城時(shí)代天韻厚街鎮(zhèn)4854696384至132259359卓越蔚藍(lán)領(lǐng)秀常平鎮(zhèn)3953579781至11616440金地名著常平鎮(zhèn)3874332696至14421374別墅排名樓盤名稱區(qū)域成交套數(shù)成交面積(㎡)成交面積區(qū)間(㎡)參考均價(jià)1萬科棠樾塘廈鎮(zhèn)22644904125至660433772萬科御景灣8號(hào)東城區(qū)8843896254至1333487263蓮湖山莊大嶺山鎮(zhèn)6921288202至720454154金融街·金悅府茶山鎮(zhèn)689332132至152245055碧桂園·瑜璟臺(tái)茶山鎮(zhèn)6323760311至434298656海逸豪庭厚街鎮(zhèn)629428128至181315747越秀·美的丨天悅江灣沙田鎮(zhèn)426027141至195470028萬科瑧山悅厚街鎮(zhèn)4016608360至460363709佳兆業(yè)·碧海云天沙田鎮(zhèn)378132185至52933240金色半山清溪鎮(zhèn)349709240至372262222020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月22020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二手房成交東莞二手房住宅成交情況指標(biāo)2022年2021年2020年同比2021年同比2020年成交套數(shù)2127919820281327%-24%成交面積 (萬㎡)225.73210.20297.617%-24%成交均價(jià) (元/㎡)21175184711598932%60400200東莞二手房住宅成交量價(jià)月度走勢 221222500 22122250007.25二手房限購地2000012.26全域解除限購712.26全域解除限購150008.2增值稅2改5 19.150008.2增值稅2改5 19.692.27非莞籍二套310000限售3改250000數(shù)據(jù)來源：瑞城搜成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：瑞城搜。2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月32月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月29%營銷市場推貨情況50252050開盤加推個(gè)數(shù)及去化率月度走勢 100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%數(shù)據(jù)來源：瑞城搜開盤/加推合計(jì)去化率2022年東莞開盤/加推項(xiàng)目去化率占比圖很好,很好,8%良好,14%差,58%一般,19%2021年東莞開盤/加推項(xiàng)目去化率占比圖差差,17%很好,39%一般,25%良好,19%等級(jí)劃分劃分條件(去化率)很好70-100%良好50-70%一般30-50%差30%以下。東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)東南臨深片區(qū)推售套數(shù)：462套城區(qū)片區(qū)片區(qū)分布2022年東莞市住宅項(xiàng)目開盤加推片區(qū)分布水水鄉(xiāng)新城片區(qū)松松山湖片區(qū)濱海片區(qū)濱海片區(qū)數(shù)據(jù)來源：瑞城搜BD1783291.6077商業(yè)市場1783291.6077供需量價(jià)2013-2022年東莞非住宅年度供需量價(jià)走勢300.00250.00200.00150.00100.0050.000.002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年20000180001600014000120001000080006000400020000供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：瑞城搜備注：非住宅包括商鋪、寫字樓、商務(wù)公寓、車位；價(jià)格來源于市場調(diào)研，僅供參考數(shù)據(jù)來源：瑞城搜商業(yè)市場總體供需2022年東莞商業(yè)市場供銷總體情況對(duì)比物業(yè)類型供應(yīng)情況成交情況存量情況供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積(萬m2)面積占比(%)面積同比成交套數(shù)成交面積(萬m2)面積占比(%)面積同比存量套數(shù)存量面積 (萬㎡)消化周期 (月)商鋪75820.3426.23%-45%245220.6222.51%-22%14598156.1087.40寫字樓61111.7315.13%-67%04713.8915.16%8%390663.9154.39商務(wù)公寓344717.7822.93%-71%718532.3735.34%-20%1536179.7029.22車位2163427.6935.71%-52%1922424.7126.98%-30%113274144.1867.88非住宅2845077.53100.00%-60%2990891.60100.00%-21%147139443.8856.65商鋪市場個(gè)盤成交排名東莞市2022年商鋪成交套數(shù)排名前十稱交套數(shù)面積(㎡)面積區(qū)間(㎡)11202光江南大境11135期1104區(qū)985際公館7876花園7517利依城大觀718清溪雅苑619光塵樾數(shù)據(jù)來源：瑞城搜寫字樓市場個(gè)盤成交排名東莞市2022年寫字樓成交套數(shù)排名前十稱交套數(shù)面積(㎡)面積區(qū)間(㎡)1心31154621023鎮(zhèn)924珀臺(tái)區(qū)5426務(wù)中心7鎮(zhèn)8空之城988數(shù)據(jù)來源：瑞城搜個(gè)盤成交排名東莞市2022年商務(wù)公寓成交套數(shù)排名前十稱交套數(shù)面積(㎡)面積區(qū)間(㎡)1樂大都匯8092越中環(huán)廣場797327544/莞佳·云麓半山3945東樾2766都會(huì)257807202728時(shí)代藝境201519185155數(shù)據(jù)來源：瑞城搜車位市場個(gè)盤成交排名東莞市2022年車位成交套數(shù)排名前十稱交套數(shù)面積(㎡)面積區(qū)間(㎡)1江左岸8472心8343山·玖瓏灣7304碧海云天鎮(zhèn)511550464927街·金悅府4848桂園·天鉆鎮(zhèn)4709園446區(qū)443數(shù)據(jù)來源：瑞城搜上漲1、1、趨勢：東莞樓市刺激政策持續(xù)出臺(tái)，但整體收效甚微，樓市成交反響并不明顯，除7月因大部分鎮(zhèn)區(qū)限購解除，釋放一批購房需求拉動(dòng)當(dāng)月成交大幅回升外，2022年各月住宅市場表現(xiàn)持續(xù)平淡，供需量全年維持在低位徘徊。2、2、產(chǎn)品：由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處在下行周期，居民“錢包”收緊，購買力下滑，大宗投資更趨于理性謹(jǐn)慎，疊加近兩年樓市行情持續(xù)低迷，房企暴雷事件頻發(fā)，置業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)增加，對(duì)市場信心形成較大沖擊，客戶觀望情緒漸趨濃厚，普遍延緩購房置業(yè)計(jì)劃，2022年剛需購房出現(xiàn)明顯收縮，130㎡以下的剛需及微改善產(chǎn)品成交占比下滑明顯。3、3、營銷：各房企為加快出貨“花樣百出”，首付分期已成常態(tài)，部分項(xiàng)目更出現(xiàn)“零首付”的操作，在折扣優(yōu)惠方面，市場整體優(yōu)惠幅度可謂空前，打折促銷成為各項(xiàng)目標(biāo)配，折扣基本已去到9折，隨著11月備案新規(guī)出臺(tái)，給項(xiàng)目降價(jià)提供政策支持，不少項(xiàng)目更是下探至85折甚至更低。寬，5月14日增值稅5改2、限售3改2，7月4日除主城區(qū)及松山湖外28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)解除限購、首付比例下調(diào)，隨著限購限售政策的松綁，增值稅免征年限縮減，刺激下半年二手市場交易持續(xù)活躍，成交量相較往年同期處于較高水平，拉動(dòng)全年成交量同比上漲。5、商業(yè)：除寫字樓2022年成交量同比小幅上漲外，各業(yè)態(tài)供需同比普遍呈現(xiàn)明顯下滑，商業(yè)市場整體供應(yīng)量腰斬，供應(yīng)面積僅為上一年的各業(yè)態(tài)同比下滑幅度皆在2-3成之間。開工市場報(bào)告?zhèn)渥⒄f明：4開工市場報(bào)告?zhèn)渥⒄f明：提供的一切數(shù)據(jù)皆來自東莞房產(chǎn)管理局、東莞建設(shè)網(wǎng)、東莞城鄉(xiāng)規(guī)劃局、東莞國土資源局、東莞統(tǒng)計(jì)局、廣東土1,00090080070060000400300200-開工市場1,00090080070060000400300200-開工趨勢首2013-2022年東莞開工市場走勢2022年東莞各房企商品房新開工建面TOP1020202020年7104221132住宅開工面積(萬㎡)非住宅開工面積(萬㎡)開工合計(jì)(萬㎡)2015年84341612592016年71654212582018年4873488352013年87232812002014年92542413482017年71248311962021年5573449012022年4313718022019年5183308481400120010008006004002000數(shù)據(jù)來源：瑞城搜甲。松山湖虎門住宅開工面積(萬㎡)32.961.1非住宅開工面積(萬㎡)67.134.5開工合計(jì)(萬㎡)100.095.6樟木頭2.67.610.2大嶺山望牛墩4.813.518.2茶山16.328.644.9東坑松山湖虎門住宅開工面積(萬㎡)32.961.1非住宅開工面積(萬㎡)67.134.5開工合計(jì)(萬㎡)100.095.6樟木頭2.67.610.2大嶺山望牛墩4.813.518.2茶山16.328.644.9東坑?xùn)|城沙田4.815.420.2橫瀝3.310.213.5寮步0.20.2鳳崗3.28.011.2麻涌石龍29.310.139.4厚街石排3.48.311.7洪梅1.647.0高埗6.423.129.5塘廈30.823.554.3長安9.627.737.3萬江22.47.529.9南城62.632.695.2黃江24.030.954.9石碣9.415.925.3常平12.722.635.3中堂區(qū)域開工量2022年東莞各鎮(zhèn)區(qū)商品房開工面積120.080.0120.070.0100.080.060.040.020.080.060.040.020.00.050.040.030.020.010.00.0住宅開工面積(萬㎡)非住宅開工面積(萬㎡)開工合計(jì)(萬㎡)數(shù)據(jù)來源：瑞城搜片區(qū)片區(qū)項(xiàng)目名稱開工面積(萬㎡)東南臨深片區(qū)塘廈前灣府18.95塘廈塘廈民營大廈18.82鳳崗東實(shí)旗暉花園11.16塘廈東實(shí)旗景花園10.49樟木頭保利武漢城建·林語峯境10.20水鄉(xiāng)新城片區(qū)望牛墩保利閱江臺(tái)18.24洪梅首開熙江玥庭7.03中堂盛和星岸軒4.05麻涌大步花園四期松山湖片區(qū)松山湖博雅花園(人才房)43.07松山湖松潤府28.85石龍旗云城市廣場25.16大嶺山森湖翠瓏灣花園20.34茶山碧桂園·瑜璟臺(tái)17.29開工量排名松山湖博雅花園開工43萬㎡占個(gè)盤榜首，虎門保利時(shí)區(qū)及黃江科學(xué)城·時(shí)區(qū)超40萬㎡緊隨其后2022年東莞各片區(qū)個(gè)盤開工面積TOP5片區(qū)項(xiàng)目名稱開工面積(萬㎡)濱海片區(qū)虎門保利時(shí)區(qū)41.01長安一灣云璟29.92沙田越秀·美的丨天悅江灣19.59虎門和府16.53虎門深物業(yè)虎門項(xiàng)目16.21城區(qū)片區(qū)南城華潤置地中心33.86高埗華僑城天鵝堡29.52東城星河傳說二期25.50石碣君匯府22.02南城瑧灣匯花園15.76東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)黃江科學(xué)城·時(shí)區(qū)40.62常平翔龍?zhí)斓?0.32常平卓越蔚藍(lán)領(lǐng)秀15.01橫瀝保利和悅濱江13.54黃江上群花園13.05數(shù)據(jù)來源：瑞城搜據(jù)來源：瑞城搜備據(jù)來源：瑞城搜鳳崗開工市場鳳崗濱海片區(qū)116.53東實(shí)旗盛花園8.21區(qū)41.012.57南部灣萬科城5期11.07業(yè)赤崗項(xiàng)目16.21庭7.44石龍高埗山涌望牛墩山涌東城東城東坑洪梅謝崗湖湖沙田黃江19.59凱倫灣花園0.6東實(shí)旗康苑7.3729.92天鵝堡22.023.32山望牛墩萬江涌9.49天鵝堡22.023.32山望牛墩萬江涌9.49鳳崗說二期25.55.4229.52城區(qū)片區(qū)2022年城區(qū)片區(qū)開工項(xiàng)目分布圖12.85玥廣場7.57場東坑?xùn)|城東坑道洪梅謝崗頭湖湖地中心33.86恒兆公館3.92廈1.66融大廈5.53瑞·天玥8.82局中心14.38匯花園15.76灣區(qū)大廈2.273.55據(jù)來源：瑞城搜備據(jù)來源：瑞城搜山望牛墩萬江涌山望牛墩萬江涌9.58東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)共7個(gè)項(xiàng)