標(biāo)桿房企地下車庫項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)造價(jià)含設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

【***研發(fā)】***集團(tuán)地下車庫經(jīng)濟(jì)技術(shù)創(chuàng)新研究（最新成果）***集團(tuán)地下車庫經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究引子：地下車庫成本增加的主要錯(cuò)誤從上面的表格可以看出，車庫設(shè)計(jì)中的任何疏忽，輕則帶來成本超千萬的額外增加。重則影響到未來的使用功能?；诖耍航K***從無錫***魅力之城開始，到目前蘇南***在開發(fā)的10個(gè)項(xiàng)目，我們就一直和蘇南***設(shè)計(jì)部為降低地下車庫部分的開發(fā)成本而努力，在目前房地產(chǎn)市場以“現(xiàn)金為王”的開發(fā)形勢下，對(duì)于地下汽車庫的開發(fā)成本的節(jié)約就很有必要了，為了做出更經(jīng)濟(jì)的地下汽車庫，江蘇***對(duì)影響車庫成本的因素做了各個(gè)方面系統(tǒng)的研究，在集團(tuán)內(nèi)部形成了標(biāo)桿性研究成果，值得在整個(gè)集團(tuán)范圍內(nèi)推廣。一研究如何談適度突破規(guī)劃要求《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中規(guī)定一類居住區(qū)小汽車比例為1輛/戶，二類居住區(qū)小汽車比例為0.4輛/戶?；趯?duì)地下汽車庫經(jīng)濟(jì)性的討論，我們從規(guī)劃的角度針對(duì)無錫***魅力之城五期與無錫***金域藍(lán)灣做了如下的研究：1.無錫***魅力之城五期，地處新興片區(qū)，客戶定位為首次置業(yè)，小戶型產(chǎn)品為主流，其新政比例僅為90/20（90平米以下的戶數(shù)占總戶數(shù)的20%），為平衡無錫***金域藍(lán)灣，可以加大小戶型的比例到90/70。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求車位比例為1.2輛/戶，***通過與規(guī)劃局溝通，最后按1.0輛/100平米考慮，就此一項(xiàng)為魅力五期節(jié)約投資1785萬2.無錫***金域藍(lán)灣，地處市中心核心地段，客戶以再次改善居住為主，但項(xiàng)目受新政比例90/35（90平米以下的戶數(shù)占總戶數(shù)的35%）的影響，全區(qū)90戶數(shù)很多，導(dǎo)致要考慮的停車位過多。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求車位比例為1.0輛/100平米，***通過與規(guī)劃局溝通，最后按1.0輛/戶考慮，就此一項(xiàng)為金域藍(lán)灣節(jié)約投資7100萬。通過以上兩個(gè)實(shí)例說明：小區(qū)規(guī)劃爭取最有利于開發(fā)需求的車位比例，是解決地庫經(jīng)濟(jì)性問題的根本。首次置業(yè)以小戶型為主的居住小區(qū)，宜按每百平米來控制車位比較合理；再次改善以大戶型為主的居住小區(qū)，宜按每戶來控制車位比較合理。二研究地庫設(shè)計(jì)范圍設(shè)計(jì)地庫首先要考慮其可實(shí)施的范圍，掌握好了設(shè)計(jì)范圍，才能使地庫的利用率達(dá)到最大化，否則既浪費(fèi)了空間又節(jié)約不了成本。影響地庫設(shè)計(jì)范圍的因素大概有如下幾種：1.上部建筑—是否要連通。意思是在做地庫范圍的設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮地下車庫與住宅主體是否要在地下層連通，要否設(shè)計(jì)地下大堂等。地庫和住宅盡可能的保持一定的距離，要基礎(chǔ)保證施工的操作面，特別是基礎(chǔ)有高差時(shí)，更應(yīng)根據(jù)土的力學(xué)性質(zhì)，留不同的距離，減少基坑維護(hù)費(fèi)用，檔次要求高的小區(qū)一般考慮住宅地下入戶。2.銷售和開發(fā)節(jié)奏—分期。當(dāng)整個(gè)小區(qū)要做分期開發(fā)時(shí)，地庫的設(shè)計(jì)也要考慮分期建設(shè)，否則會(huì)對(duì)下一期的建設(shè)和前一期的銷售帶來麻煩，分期建設(shè)就要設(shè)縫，帶來部分建設(shè)成本的增加。3.停車數(shù)量—規(guī)劃停車總量扣除地面停車數(shù)量。首先我們要根據(jù)規(guī)劃要求計(jì)算出需要的總停車數(shù)量，然后減去地面的停車數(shù)量就是需要建設(shè)的地下停車數(shù)量了，再結(jié)合住宅的主體進(jìn)行地庫的范圍設(shè)計(jì)，在地庫設(shè)計(jì)時(shí)做到心中有數(shù)。4.人防—核六級(jí)以上人防必須采用全埋地下室。人防地庫一般要求的層高要比普通地下車庫高，不能做半地庫，也不能在地庫上隨意開洞進(jìn)行采光或通風(fēng)，我們一般做到層高3.6米，考慮雙層機(jī)械停車庫，提高單位面積的停車效率。5.設(shè)備用房—必要的設(shè)備用房。一般小區(qū)肯定會(huì)有、生活水泵防、消防水泵防、變電所等配套的設(shè)備用房，為了減少對(duì)土地資源的浪費(fèi)，在規(guī)范勻許的前題下，我們盡量把設(shè)備用房放在地下車庫里。以無錫***魅力之城五期為例，初步地庫方案面積在6萬多平米，停車1553輛，地庫的車均面積在40平米左右。優(yōu)化地庫方案分成四個(gè)較小的單體，總面積在4.6萬平米，停車1575輛，地庫的車均面積在30個(gè)平米以下。兩者相比面積減少近1.4萬平米,車均面積減少10平米,每個(gè)車位約能省2萬元，1500多個(gè)車位造價(jià)一共就能節(jié)約投資3000多萬元。所以，地下汽車庫的設(shè)計(jì)范圍應(yīng)盡量規(guī)整，盡量減少地下室無用面積的范圍。提高車庫的利用率，降低車均面積是節(jié)約成本的關(guān)鍵，是任何后期降低含鋼量結(jié)構(gòu)優(yōu)化所不能比擬的，選擇合適的地庫方案才能真正降低無效成本。三研究地庫建筑設(shè)計(jì)地下汽車庫的設(shè)計(jì)須滿足《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ100-98）和《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97），經(jīng)濟(jì)型地下汽車庫建筑設(shè)計(jì)的要點(diǎn)主要有：出入口設(shè)計(jì)；坡道的寬度，曲線坡道內(nèi)徑和寬度；車位柱網(wǎng)的確定；層高的確定因素；地庫覆土厚度的確定；地庫的構(gòu)造做法等。1.出入口設(shè)計(jì)車庫出入口的設(shè)置原則：2.坡道寬度小汽車轉(zhuǎn)彎須滿足其最小轉(zhuǎn)彎半徑，所謂最小轉(zhuǎn)彎半徑，即汽車回轉(zhuǎn)時(shí)汽車的前輪外側(cè)循圓曲線行走軌跡的半徑。小汽車最小轉(zhuǎn)彎半徑不等于環(huán)道內(nèi)徑，一般為6米。環(huán)道內(nèi)徑一般不小于3.4米即可，曲線坡道寬度一般單行為4米，雙行為7米。為了更方便理解，我們所做如下圖表：以上圖表經(jīng)分析可以得出，小汽車的坡道內(nèi)徑一般不小于3.4米，外徑一般不小于7.9米，坡道寬度不小于4.5米。如果要考慮到較長的小型車或中型車，坡道的轉(zhuǎn)彎內(nèi)徑和坡道寬度還要適當(dāng)放大。除了在寬度上要分析坡道的合理性之外，坡道的坡度也需要其合理性。一般坡道的坡度含縱向和橫向坡度兩個(gè)內(nèi)容，它們直接關(guān)系到車輛進(jìn)出和上下行駛的方便程度與安全程度。對(duì)于小汽車停車庫直線式停車和平行式停車。平行式停車的車位為6.0*2.4米，車道寬為不小于3.8米；斜列式30°或45°前進(jìn)式的車道寬也為3.8米，60°前進(jìn)式的為4.5米，后退前進(jìn)式為4.2米；垂直停車前進(jìn)式的車道寬不小于9米，后退式的為5.5米，一般情況采用后退式停車。經(jīng)過多年的實(shí)踐與研究，目前國內(nèi)外停車庫車輛停放方式普遍采用倒進(jìn)順出與車道成90°直角的停車方式，每輛車所占車庫面積的比例最小。由于住宅小區(qū)地下停車須最大限度地提供停車數(shù)量，采用此方式停車最為合理。具體停車方式圖表如下：除了在停車方式上有經(jīng)濟(jì)性的講究之外，在車庫內(nèi)的柱網(wǎng)布置也需要有其合理性。對(duì)于單建式地下停車庫，停放小型車時(shí)不宜采用兩柱間停一輛車的方式，以免柱過多；對(duì)于附建式，則有時(shí)因上部建筑柱網(wǎng)尺寸較小，而兩柱間停一輛車可能是合理的。在選擇停車間柱網(wǎng)時(shí)，除滿足技術(shù)要求和使面積指標(biāo)達(dá)到最優(yōu)外，還必須考慮結(jié)構(gòu)上是否經(jīng)濟(jì)合理，包括結(jié)構(gòu)跨度尺寸不應(yīng)過大、材料消耗量要小、結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸合理、在平面和高度上不過多占用室內(nèi)空間、柱距與一定的結(jié)構(gòu)形式相適應(yīng)，以及柱網(wǎng)單元種類不應(yīng)過多等方面。具體停車庫柱網(wǎng)與停車的關(guān)系如下表：經(jīng)過分析與研究，對(duì)不同的停車方式對(duì)應(yīng)的柱距經(jīng)濟(jì)性考慮如下圖：4.地庫的層高合理的地庫層高，對(duì)降低其成本是很重要的。一般確定地庫層高的原則主要有四個(gè)方面。第一，合理的選用地下室底板的構(gòu)造做法，根據(jù)實(shí)際構(gòu)造來計(jì)算層高；第二，在確定層高時(shí)，精確計(jì)算設(shè)備管線預(yù)留高度以及結(jié)構(gòu)梁高；第三，當(dāng)車庫與變配電間或水池等設(shè)備用房同層設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)采取“設(shè)備用房局部降（升）板”，而車庫層高按常規(guī)設(shè)計(jì)；第四，管線綜合。其中，管線綜合注意遵循的原則：1.應(yīng)盡量使“主風(fēng)道”靠近車道外側(cè)設(shè)置或走車位上空；2.風(fēng)道寬度盡量控制在1.2米以內(nèi)，使風(fēng)道下面不設(shè)置噴淋；3.電橋架、設(shè)備管線盡量與風(fēng)道平行設(shè)置、盡量不要設(shè)在風(fēng)道下方；4.各類管線交叉點(diǎn)不要設(shè)在主車道處。另外，采用寬扁梁也是在結(jié)構(gòu)上降低層高的有效方法之一。一般地下車庫計(jì)算層高的基本內(nèi)容如下表：其中管線常用的計(jì)算高度為噴淋≥200mm（噴淋需要高度為150mm，預(yù)留50mm安裝高度），通風(fēng)道300mm~500mm（含50mm的安裝支架高度），電橋架一般150mm高。5.地庫頂?shù)母餐恋叵缕噹祉敯宓母餐梁穸纫话愀鶕?jù)三點(diǎn)確定。首先，地下室頂板覆土厚度應(yīng)結(jié)合景觀方案精細(xì)化設(shè)計(jì)，不同種植區(qū)域覆土厚度應(yīng)不同。也可采用樹池或堆土來種植，目的是盡量減少覆土荷載優(yōu)化成本。其次，如采用覆土種植，建議覆土厚度為：種植大樹處覆土局部1200mm高，普通喬木處800mm，草坪一般300~400mm高。第三，方案階段，給排水專業(yè)應(yīng)給出排水方案，根據(jù)水管布置長度及上方有無行車情況確定所需覆土厚度，進(jìn)行局部調(diào)整。***魅力之城A塊一地庫，投影部分為小喬木種植范圍，通過二次堆土，滿足小喬木的栽植，土坡為二次找坡，精細(xì)化設(shè)計(jì)，如下圖為其斷面：6.地庫的構(gòu)造蘇南***通常的地庫構(gòu)造做法如下表：四．研究地庫結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)地下室成本的控制制約于各部位構(gòu)件的設(shè)計(jì)，是綜合體的體現(xiàn)，因此針對(duì)各構(gòu)件必須全面考慮才可能達(dá)到經(jīng)濟(jì)、合理的目的?，F(xiàn)有地下室設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)類型基本均為框架結(jié)構(gòu)，外圍為混凝土擋土墻，詳細(xì)測算其中的兩個(gè)地下室，其含鋼量指標(biāo)如下：根據(jù)上表數(shù)據(jù)，通過比較發(fā)現(xiàn)，地下室頂板及井字梁的用鋼量最大，占到總用鋼量的一半左右。所以，地下室頂板上作用的荷載對(duì)含鋼量影響很大，減少作用在頂板上的荷載，可以減少鋼筋用量從而達(dá)到節(jié)約鋼筋的目的。若建筑布局合理，并能有效控制景觀覆土厚度，消防車道布置合理，在結(jié)構(gòu)有利部位的話，結(jié)構(gòu)整體含鋼量能有較大幅度的下降。除了在結(jié)構(gòu)的含鋼量上可以減少車庫的成本之外，在地庫結(jié)構(gòu)的構(gòu)造上，也可以進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，以達(dá)到節(jié)約成本的目的。1.基礎(chǔ)形式不同的地區(qū)，地質(zhì)構(gòu)造也不盡相同，則對(duì)于地下汽車庫的結(jié)構(gòu)要求也有所不同。以無錫地區(qū)為例，其地下抗浮水位相對(duì)較低（約3.054米），如能充分利用地下水位高度，將對(duì)節(jié)約工程造價(jià)創(chuàng)造有利條件。通過對(duì)埋深、覆土和層高的綜合設(shè)計(jì)，在無錫地區(qū)，根據(jù)計(jì)算結(jié)果現(xiàn)有地下室均未設(shè)置抗拔樁，基礎(chǔ)為筏板形式，水浮力靠結(jié)構(gòu)自重平衡，因此，基礎(chǔ)造價(jià)得以大幅下降。因?yàn)樗×拷Y(jié)構(gòu)自重平衡，結(jié)構(gòu)上需增加配重，通過比較發(fā)現(xiàn)，在基礎(chǔ)底板上增加荷載是經(jīng)濟(jì)有效的方式（不增加頂板荷載）。當(dāng)然，確保結(jié)構(gòu)自重與外部景觀荷載，采取必要的降水措施對(duì)結(jié)構(gòu)正常使用亦起到至關(guān)重要的作用，特別是在施工雨季期間，一定要做好降水和場地排水工作。2.伸縮縫或后澆帶設(shè)置伸縮縫勢必會(huì)造成一部分建筑面積的浪費(fèi)，因地下室溫度應(yīng)力不明顯因此規(guī)則結(jié)構(gòu)一般不設(shè)伸縮縫，只設(shè)置后澆帶。只有當(dāng)?shù)叵率医Y(jié)構(gòu)平面嚴(yán)重不規(guī)則，才會(huì)在應(yīng)力、變形集中的地方設(shè)置伸縮縫，當(dāng)然分期建設(shè)也會(huì)設(shè)縫。后澆帶間距一般控制在40~45米左右比較經(jīng)濟(jì)。3.底板底板配筋主要控制指標(biāo)是裂縫，而且底板承受較大水浮力作用，為保證其剛度，底板厚度不應(yīng)設(shè)置過薄，在一定板厚情況下，底板配筋大部分區(qū)域?yàn)闃?gòu)造配筋。若底板為梁板式，底板可以薄一些，但底板上浮力均要傳至基礎(chǔ)梁上，基礎(chǔ)梁配筋勢必很大，無形中就會(huì)造成結(jié)構(gòu)上的浪費(fèi)。而且設(shè)置基礎(chǔ)梁也會(huì)增加基礎(chǔ)施工難度，鑒于此種考慮底板一般設(shè)置為無梁樓蓋體系，對(duì)減少地庫的成本更合理。4.頂板地下汽車庫頂板的結(jié)構(gòu)型式可以有多種選擇：普通梁板式、普通無梁樓蓋及新興的現(xiàn)澆空心無梁樓蓋。相對(duì)而言普通梁板式布置傳力明確、受力簡單因此使用廣泛，但缺點(diǎn)在于影響建筑層高、含鋼量也較高；普通無梁樓蓋布置簡單、節(jié)約層高，但屬不利結(jié)構(gòu)型式，對(duì)建筑平面布局、柱網(wǎng)要求較高且混凝土含量大；現(xiàn)澆空心無梁樓蓋特性基本與無梁樓蓋相同，但其含鋼量最小，混凝土含量居中，是今后發(fā)展的重點(diǎn)方向。下圖為對(duì)三種結(jié)構(gòu)形式，即梁板式、帶柱帽無梁樓蓋和空心無梁樓蓋的結(jié)構(gòu)對(duì)比：通個(gè)計(jì)算分析，得出下表：注：雖然空心無梁樓蓋比較經(jīng)濟(jì)，但由于其施工難度及其需增加內(nèi)模費(fèi)用，在選用時(shí)應(yīng)綜合考慮當(dāng)?shù)厥┕ちα考安牧喜少徺M(fèi)用。5.側(cè)墻地下室外墻的主要控制指標(biāo)是裂縫，在適當(dāng)調(diào)整外墻厚度（混凝土比鋼筋便宜很多）的情況下，外墻鋼筋含量會(huì)有較大幅度的改觀。若地下室層高較高，可在外墻上加設(shè)框架柱（扶壁柱）。在計(jì)算方法上外墻可當(dāng)作雙向板計(jì)算，因此水平鋼筋可參與受力而不僅是控制裂縫的構(gòu)造設(shè)置，此時(shí)鋼筋含量也能得以調(diào)整。五研究地庫設(shè)備設(shè)計(jì)地下汽車庫的成本控制離不開設(shè)備設(shè)計(jì)的優(yōu)化，好的設(shè)備設(shè)計(jì)方案即可節(jié)省土建成本，又可節(jié)約設(shè)備成本。設(shè)備設(shè)計(jì)只要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化。1.消火栓與噴淋設(shè)置消火栓和噴淋的設(shè)置原則如下表：備注：N為停車數(shù)量，滅火器由于均要設(shè)計(jì)對(duì)地庫設(shè)計(jì)沒有影響，不納如考量。2.水泵房水泵房的設(shè)置大小如下表：生活水泵房和消防水泵房一般合建，如由于場地原因也可分開設(shè)置。當(dāng)小區(qū)分期建設(shè)時(shí)，則有可能建一個(gè)以上的水泵房。分建與合建的基本原則是：當(dāng)一、二期規(guī)劃已經(jīng)確定，泵房合建；當(dāng)二期建筑性質(zhì)和高度等都無法確定時(shí)，泵房分開建。多層地下室，水泵房及水池宜都設(shè)置在地下室的底層。水泵房盡可能避免在住宅下設(shè)置（遠(yuǎn)離塔樓），以減小噪音對(duì)住戶的影響。水泵房最好靠近配電間，靠近水專業(yè)主管井，可以減少管線的長度來減少設(shè)備成本。3.水池生活水池的容積，一般居住小區(qū)為（15%~20%）Qd，建筑物為（20%~25%）Qd，水池深宜為H（層高）-h（梁高）-0.7-0.3（米為單位），最大日用水量Qd=350m/1000（m為人數(shù)）。生活水池一般和消防水池布置在一起。生活水池和結(jié)構(gòu)脫開，底板脫開，側(cè)板若和結(jié)構(gòu)緊挨，側(cè)壁留縫50，必須設(shè)頂板。消防水池和結(jié)構(gòu)不須脫開，可利用結(jié)構(gòu)構(gòu)件，一般不設(shè)頂板。水池壁厚度一般200mm，并布置集水坑和排水溝。消防水池容積確定如下表：4.集水坑和排水溝集水坑間距一般為50米左右，最大可為100米。平時(shí)地面沖洗用集水坑，容積宜為2.5m3左右，規(guī)格一般為2000*1000*1500mm。消防電梯集水坑、水泵房集水坑、車道出入口集水坑容積為2.0m3，規(guī)格一般為1500*1000*1500mm。消防電梯集水坑宜設(shè)置在井道外側(cè)。排水溝溝深一般200~300mm，溝寬250mm，起點(diǎn)最小深度150mm，0.3%~0.5%找坡，間距最長50米左右。地下汽車庫排水方式的選擇一般因地庫的類型而有所不同，全地下全封閉地庫和機(jī)械雙層地庫（復(fù)式汽車庫）一般采用地漏的方式排水，自然通風(fēng)機(jī)械排煙地庫和開敞式車庫一般采用地溝+地漏的方式排水。如果沒有在特殊要求下，建議用地漏排水，可節(jié)約結(jié)構(gòu)層高，降低土建成本。5.變配電所和發(fā)電機(jī)房一般將其設(shè)置在地下一層，江蘇要求還不能在最低一層，下部必須有其三倍面積的地下室。變配電所供電半徑宜在250米范圍內(nèi)，且靠近大型用電負(fù)荷地方為好。不應(yīng)設(shè)置在廁浴或其它經(jīng)常積水場所的正下方或貼鄰（可設(shè)雙層板）。不宜設(shè)在地勢低洼和可能積水場所。若設(shè)在地下一層時(shí)，應(yīng)采取抬高地面（100~300mm）等防水措施。若設(shè)在住宅地下室時(shí)，盡量與住戶之間相