武漢某房地產(chǎn)項目可研報告

“**”房地產(chǎn)項目F地塊可行性研究報告目錄HYPERLINK\l"_Toc204354529"第一章總論3HYPERLINK\l"_Toc204354530"第一節(jié)項目背景3HYPERLINK\l"_Toc204354531"第二節(jié)“**”項目概況9HYPERLINK\l"_Toc204354532"第二章項目投資環(huán)境與市場研究15HYPERLINK\l"_Toc204354533"第三章項目開發(fā)條件與建設(shè)方案25HYPERLINK\l"_Toc204354534"第一節(jié)項目建設(shè)條件25HYPERLINK\l"_Toc204354535"第二節(jié)項目建設(shè)方案28HYPERLINK\l"_Toc204354536"第三節(jié)項目實施進(jìn)度34HYPERLINK\l"_Toc204354537"第四章投資估算與資金籌措36HYPERLINK\l"_Toc204354538"第一節(jié)投資預(yù)測36HYPERLINK\l"_Toc204354539"第二節(jié)銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預(yù)測40HYPERLINK\l"_Toc204354540"第五章社會評價45HYPERLINK\l"_Toc204354541"第六章研究結(jié)論與建議49

第一章總論第一節(jié)項目背景一、項目名稱武漢極地海洋世界“**”項目F地塊二、項目建設(shè)單位武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法人代表：公司性質(zhì)：單位地址：武漢市東西湖區(qū)養(yǎng)殖場姑李路三、報告編制單位武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四、報告編制依據(jù)1、武漢極地海洋世界投資有限公司文件《武漢極地海洋世界項目立項申請》2、湖北省發(fā)改委文件《市發(fā)展改革委關(guān)于武漢極地海洋世界建設(shè)項目核準(zhǔn)的通知》3、湖北省環(huán)境保護(hù)局《關(guān)于武漢極地海洋世界項目環(huán)境影響評價大綱審查意見的函》4、武漢市人民政府辦公廳文件《關(guān)于局部調(diào)整東西湖區(qū)將軍路街道辦事處土地利用總體規(guī)劃的批復(fù)》5、武漢市東西湖區(qū)國土資源管理局文件《關(guān)于同意出讓國有土地使用權(quán)給大連海昌集團(tuán)有限公司的批復(fù)》6、武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局《武漢極地海洋世界建設(shè)項目選址意見書》7、武漢極地海洋世界建設(shè)項目規(guī)劃許可證8、武漢極地海洋世界F地塊國有土地使用證9、武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照10、武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資質(zhì)證書五、項目建設(shè)背景1、城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市居民收入水平的提高促進(jìn)居民消費行為及消費習(xí)慣的變遷武漢市近十年來保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長速度，2007年，我市GDP達(dá)到3141億元，增長15.6%，增幅創(chuàng)11年來新高。作為中部唯一城市，我市首度躋身過去被東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)"壟斷"的"3000億俱樂部"。2007年，武漢市財富快速積累，城鄉(xiāng)居民的荷包也跟著"暖和"不少，城市居民人均可支配收入14357.64元，增長16.2%；農(nóng)村居民人均純收入5371元，增長13.1%；居民消費價格漲幅4.1%，低于全國、全省平均水平；萬元生產(chǎn)總值能耗下降4.5%，降速比全國、全省平均水平都快。2008年，武漢預(yù)計GDP增長13%，綜合能耗繼續(xù)下降，居民消費價格指數(shù)漲幅繼續(xù)低于全國平均水平，人均GDP近3.3萬元（約合4700美元）。而根據(jù)世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，人均GDP超過2000美金后，經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)的演變將進(jìn)入加速階段，武漢人均GDP己超過這一國際標(biāo)準(zhǔn)線，居民的消費習(xí)慣、意識、水平及能力將迅速變化，消費產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及區(qū)域布局亦會隨之變化，日常溫飽型消費支出在消費性支出中所占比重日趨下降，旅游、休閑、高檔及奢侈性消費市場迅速擴(kuò)張，消費行為的改變進(jìn)一步帶動社會結(jié)構(gòu)及群體性意識的變化，城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展面臨新的契機。2、道路交通規(guī)劃及發(fā)展金銀湖片區(qū)是武漢十一五規(guī)劃中的主要居住區(qū)，武漢政府相當(dāng)重視。武漢建委明確公示輕軌進(jìn)入金銀湖。軌道交通一號線—輕軌二期工程，將向西延伸到金山大道，站點設(shè)在金山大道以北、八支溝東側(cè)。西段從宗關(guān)站起，沿解放大道向西經(jīng)漢西、古田、舵落口、額頭灣、四明路、東吳大道至金山大道止。目前該區(qū)域已開通多條公交線路。據(jù)悉，規(guī)劃建設(shè)中的軌道1號線全長約28公里，貫穿漢口東西部。一期工程黃浦至宗關(guān)長10公里，已建成通車；二期工程長18公里，正在建設(shè)中。按照初步設(shè)想，擬將武漢輕軌自東西兩端，分別向新洲陽邏街和孝感城區(qū)延伸，自東西湖向西北延長約50公里，即可連通距離武漢城區(qū)最近的孝感城區(qū)。3、郊區(qū)房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)，人源、財源大量聚集,特別是金銀湖地區(qū)近年來成為武漢市地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)塊,為項目儲備了大量人氣。金銀湖板塊經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前已經(jīng)形成了一套完整的交通體系。金山大道、馬池路、機場高速、環(huán)湖路、環(huán)湖中路、張柏公路等道路縱橫交錯，將金銀湖與漢口渾然連成一體。距離漢口中心城區(qū)最遠(yuǎn)處車程也不會超過30分鐘。規(guī)劃中的輕軌和地鐵橫貫金銀湖而過，一所所名校坐落在小區(qū)的附近，一個個超市緊挨在住宅的旁邊，銀行、郵局、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)施分布在小區(qū)周圍，完善的配套設(shè)施給這里的居民提供了無限伸展的空間，讓每一個居住在這里的業(yè)主都有“離城不離市”的感覺。4、旅游與景觀房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性現(xiàn)代意義上的旅游休閑社區(qū)在主題定位、功能布局、旅游形態(tài)、空間組合等方面與從前的旅游產(chǎn)品迥然不同。它站在關(guān)注人類生活質(zhì)量、追求人文關(guān)懷的高度，以可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)理念，著力體現(xiàn)人與自然的全面融合與交流，強調(diào)游客的參與性、互動性。徹底地突破了單一性景點的構(gòu)想，將傳統(tǒng)的景區(qū)概念打破，把旅游休閑的功能分散到社區(qū)的每個角落，從而成為既是景區(qū)、又不是單純的景區(qū)，而是組合了觀光、休閑、度假、會展、運動、娛樂、養(yǎng)生、教育、居住等不同功能，它們之間相輔相成、互為支撐和補充，共同組成一個配套完善、個性鮮明的旅居結(jié)合的休閑度假勝地。在“旅游休閑社區(qū)”的開發(fā)理念中，最突出的三大要素是眾多高品質(zhì)的旅游休閑設(shè)施、室內(nèi)/夜間的大型娛樂中心和旅游景觀房產(chǎn)。5、景觀房地產(chǎn)項目的起源與發(fā)展?fàn)顩r對于旅游房地產(chǎn)，剛開始的時候，有人認(rèn)為在旅游項目中嫁接房產(chǎn)元素是不倫不類的做法。但是，作為世界上最先進(jìn)入休閑時代的美國，他們事實上早已完成了對旅游景觀房產(chǎn)這一全新概念體系的建立和實踐。1971年，在迪斯尼世界的最初規(guī)劃中就有一個占地達(dá)30平方公里的“未來社區(qū)的實驗原型（ExperimentalPrototypeCommunityof

Tomorrow）”項目，即“埃普科特”，可以說是景觀房產(chǎn)的最初嘗試。遺憾的是這一極富創(chuàng)意的設(shè)想并沒有獲得順利發(fā)展，由于技術(shù)、財力、法律上的原因和內(nèi)部爭論不休，公園開業(yè)七年后，“埃普科特”才陸續(xù)開業(yè)，這使它的運作成本增加到12億美元之多，等于原先預(yù)算的三倍。盡管如此，這個點晴之筆還是大大強化了迪斯尼世界作為旅游目的地的吸引力，并使它遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了作為旅游方式的概念框架。先進(jìn)的開發(fā)理念使它的成功大大超過了先前開業(yè)的功能相對一元化的迪斯尼樂園。因為有了埃普科特，從1992年起，迪斯尼集團(tuán)的收入增加了15%，利潤增加了78%。1998年，迪斯尼集團(tuán)的收入已高達(dá)58億美元，營業(yè)利潤達(dá)16億美元。其品牌滲透力更是持續(xù)強化，價值達(dá)170億美元，位居全球第五。實踐證明，景觀房地產(chǎn)是大型都市休閑度假區(qū)“度假”功能得以充分實現(xiàn)的保證。因此，它已成為發(fā)達(dá)國家發(fā)展休閑旅游的一種共同做法和普遍趨勢，根據(jù)IAAPA的一份統(tǒng)計資料，歐美最近10年內(nèi)開工興建的主要旅游景區(qū)、度假區(qū)、會展中心等項目中，92%以上規(guī)劃有景觀房產(chǎn)。6、國內(nèi)景觀房地產(chǎn)項目的成功先例波托菲諾：華僑城——旅游城1985年8月28日，經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn)創(chuàng)立面積近5平方公里的華僑城（OverseasChinaTown），并由香港中旅集團(tuán)參照招商局開發(fā)深圳蛇口的模式，投資開發(fā)興建深圳灣畔的華僑城，使之成為吸引華僑華人獎金、技術(shù)、人才的窗口和基地。于是，被后人稱為“中國主題公園之父”的馬志民先生開始帶領(lǐng)著一班人探索以一種全新的理念建設(shè)這座具有里程碑意義的大型旅游城。1989年9月，在國內(nèi)外50多位著名專家學(xué)者的指導(dǎo)和參與下，經(jīng)過半年的總體規(guī)劃和長達(dá)兩年的景點策劃與效果設(shè)計，又經(jīng)過為時兩年的精雕細(xì)琢，城內(nèi)第一個旅游項目——“錦繡中華”在人們的驚嘆聲中揭開了華僑城開發(fā)的帷幕。“一步邁進(jìn)歷史，一日暢游中華”的理念強烈地感召和震撼著人們。這個中國第一個現(xiàn)代意義上的主題公園也是世界上規(guī)模最大的微縮景區(qū)，它選取中國84個最有代表的山水名勝，古代建筑景點找1：15比例建造，融華夏五千年歷史文化于一園。華僑城開始熱鬧起來，每天游人如織，形成了空前的火爆盛況，一時間幾乎成為深圳旅游的代名詞。它當(dāng)年即收回投資，幾年之后又成功上市。波托菲諾是華僑城以意大利濱海小鎮(zhèn)作為概念設(shè)計基礎(chǔ)的主題住宅小區(qū)。由于旅游開發(fā)的成功，極大了改善了華僑城這片原為荒灘的自然和人文環(huán)境，使周邊環(huán)境之優(yōu)美就是比做“皇家御花園”也不過分，其南向荔枝林、東倚歡樂谷和燕涵山、北靠高爾夫練習(xí)場和僑城花園，環(huán)擁燕棲湖。這一在深圳乃至全國都少有的居住環(huán)境，為這一房地產(chǎn)項目帶來極高的附加值和未來的升值潛力?！安ㄍ蟹浦Z”項目的總投資達(dá)13億元，項目占地29萬㎡，總建筑面積達(dá)40萬㎡、建筑容積率1.5，總戶數(shù)超過2600戶。建筑類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設(shè)施。另外，還有綠地3萬㎡、道路2萬㎡、水面與荔枝林面積15萬㎡。項目共分三期開發(fā)，推出后引起轟動，連續(xù)獲得多項國家級獎項。波托菲諾為華僑城提供了15億元以上的凈利潤，一舉超過四大旅游主題公園收入之和，從而極大地改善了該集團(tuán)因為旗下康佳集團(tuán)的虧損而增長緩慢的贏利能力。也正是旅游房地產(chǎn)的進(jìn)入，才使一座綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)真正矗立在深圳灣畔。目前，華僑城集團(tuán)已形成總資產(chǎn)達(dá)200億元、凈資產(chǎn)近100億元、年銷售收入過100億元的資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模，累計向國家交上繳稅收達(dá)30億元以上。7、前期嚴(yán)格的生態(tài)保護(hù)留下良好的生態(tài)環(huán)境項目所在地至今仍以無公害農(nóng)業(yè)的發(fā)展為主，境內(nèi)無污染的設(shè)施，為當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)系統(tǒng)的完整保存打下基礎(chǔ)，本項目的開發(fā)應(yīng)在挖掘生態(tài)化題材的同時，盡力維持這個生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定運行是項目長期成功運行的關(guān)鍵之一。8、武漢極地海洋世界的建設(shè)將促進(jìn)金銀湖地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展金銀譚開發(fā)區(qū)是武漢市重點建設(shè)區(qū)域之一，新的政策及措施為金銀湖地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展打下良好基礎(chǔ).六、項目建設(shè)的必要性1、極地海洋世界全國戰(zhàn)略布局需要目前大連海昌集團(tuán)已在包括大連、青島、重慶等國內(nèi)大中城市投資開發(fā)建設(shè)以極地海洋為主題的旅游休閑主題公園，并取得了良好的社會信譽。武漢地處中部，占交通樞紐地位，特別是在中部崛起的大背景下，共和國的腹地，滿眼生機。作為中部地區(qū)唯一的特大城市，武漢理應(yīng)成為中部崛起的戰(zhàn)略“支點”，發(fā)展前景不可限量。2、有利于提高廣大市民精神文化需求伴隨著國家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我省城鄉(xiāng)居民可支配收入漸多，荷包暖和了，精神文化需求也相應(yīng)提高了，特別是集休閑、健身、娛樂于一體的旅游活動，武漢極地海洋世界將突出“海”的特色，通過技術(shù)手段，營造出海的景象，4萬平方米人工水體，填補武漢沒有“海”的空白。建成后，它將與盤龍湖周圍景點形成“極地海洋世界——盤龍城風(fēng)景旅游區(qū)——盤龍湖風(fēng)景區(qū)——黃花澇古鎮(zhèn)”旅游線路。武漢極地海洋世界無疑恰好給旅游者一種需求形態(tài)和選擇方向。3、極大的提升項目所在地地域價值，帶動項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加就業(yè)機會。4、可緩解武漢人避暑問題武漢是中國三大火爐之一，在這個火爐之城建立一個極地海洋世界的奇想，本身就是對旅游者的一個吸引點?？釤岬南奶欤捎诠ぷ鞯脑?，武漢市民及其周邊地區(qū)的人們無法去東北、山西等地的避暑山莊避暑，武漢極地海洋世界的建立解決了困擾武漢多年的問題?！?*”項目的開發(fā)建設(shè)更為武漢市民的休閑避暑提供了居住保障。第二節(jié)“**”項目概況一、項目建設(shè)單位概況大連海昌集團(tuán)有限公司，成立于1998年11月，注冊地為大連市中山區(qū)人民路86號，注冊資本為44000萬元人民幣。2004年，集團(tuán)銷售收入達(dá)29.85億元，上繳稅收8593萬元，營業(yè)利潤18.47億元，資產(chǎn)總計33.54億元。大連海昌集團(tuán)是一個國際型的集團(tuán)公司，在石油海運、房地產(chǎn)、旅游投資等諸多領(lǐng)域都取得了令人矚目的成績。其中，下屬油品運輸及貨運代理公司有大連海昌船運有限公司、海昌油運有限公司等5家公司，成品油、原油運輸總運力在國內(nèi)民營企業(yè)中排首位（全國排名第四）;下屬房地產(chǎn)公司有大連海昌房屋開發(fā)有限公司、海昌花園有限公司、海昌物業(yè)管理有限公司三家企業(yè)，海昌地產(chǎn)獲全國名牌50強，已建成的海昌華城、海昌欣城、海昌楓橋園、海昌名城等項目獲大連十大品牌項目、大連十大理想家園;下屬旅游企業(yè)有大連老虎灘海洋公園有限公司、青島極地海洋世界有限公司、重慶極地海洋世界有限公司和武漢極地海洋世界投資有限公司等九家企業(yè)，已建成的大連老虎灘海洋館是世界最大的極地海洋動物館，創(chuàng)造了多項吉尼斯世界記錄，曾受到中央、遼寧省、大連市多位領(lǐng)導(dǎo)人的重視并親臨現(xiàn)場觀摩，深受好評。本項目由2004年10月成立的海昌集團(tuán)下屬企業(yè)——武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為建設(shè)單位.該公司具備房地產(chǎn)綜合開發(fā)、商品房銷售、房屋租賃、物業(yè)管理；建設(shè)項目投資估算、估價、工程預(yù)決算、技術(shù)咨詢、信息咨詢服務(wù)；建設(shè)工程項目管理；開發(fā)旅游設(shè)施、游樂場及游樂項目；對旅游項目及其產(chǎn)品的投資和經(jīng)營等資質(zhì)。武漢極地海洋世界投資有限公司為了合理開發(fā)武漢市東西湖區(qū)金銀潭，利用金銀潭的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，以高立意、高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的構(gòu)思，投資建設(shè)“了解水、體驗水、溶于水、表現(xiàn)水、頌揚水、依念水、鄰水居”的旅游精品武漢極地海洋世界。推出以展示極地海洋動物為獨到特色的旅游產(chǎn)品，使該項目成為集科普教育、表演、展示、體驗、休閑、渡假、游樂、購物以及水上活動為一體的綜合性旅游精品。武漢極地海洋世界“**項目”是大連海昌集團(tuán)下屬公司——武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的大型景觀房地產(chǎn)項目。與武漢極地海洋世界投資有限公司的大型旅游項目——武漢極地海洋世界相鄰，突破了單一性景點的構(gòu)想，將傳統(tǒng)的景區(qū)概念打破，把旅游休閑的功能分散到社區(qū)的每個角落，從而成為既是景區(qū)、又不是單純的景區(qū)，而是組合了觀光、休閑、度假、會展、運動、娛樂、養(yǎng)生、教育、居住等不同功能，它們之間相輔相成、互為支撐和補充，共同組成一個配套完善、個性鮮明的旅居結(jié)合的休閑度假勝地。二、項目選址武漢極地海洋世界“**”項目位于武漢市東西湖區(qū)金銀潭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，養(yǎng)殖農(nóng)場黃塘湖以東，馬池路以南，宏圖大道以西，張公堤以北，緊鄰武漢市中心城區(qū)。周邊路網(wǎng)豐富，近鄰中環(huán)線、金銀潭大道、宏圖大道、岱黃公路、金橋大道、機場路、漢飛大道、盤龍大道、姑李路等數(shù)十條城市主干道，交通四通八達(dá)，十分便利。三、建設(shè)規(guī)模及目標(biāo)根據(jù)總體規(guī)劃，武漢極地海洋世界項目規(guī)劃用地總面積為69.82萬平方米，凈用地面積55.78萬平方米，建設(shè)總規(guī)模為83.55萬平方米，分為A、B、C、D、E、F地塊。其中旅游及商業(yè)板塊（A、B、C地塊）建設(shè)規(guī)模為25萬平方米；住宅板塊（D、E、F地塊）建設(shè)規(guī)模為73.68萬平方米。武漢極地海洋世界項目住宅板塊，即“**”項目規(guī)劃用地總面積37.29萬平方主，凈用地面積27.84萬平方米，總建設(shè)面積為736797平方米，包括高層、小高層住宅、花園洋房、疊加別墅等多種建筑類型。地上總建筑面積579997平方米，地下總建筑積156800平方米。住宅小區(qū)建筑形態(tài)豐富，高低錯落有致，共同構(gòu)筑極富韻律感的建筑天際線，產(chǎn)品突破傳統(tǒng)的戶型設(shè)計，在人性化的基礎(chǔ)上加入了諸多創(chuàng)新元素，并確保景觀資源、使用面積最優(yōu)化原則，力爭打造市民滿意的產(chǎn)品，使之成為與旅游板塊相呼應(yīng)的大型旅游居住的社區(qū)。該項目預(yù)計總投資約14億元，擬分四期開發(fā)，開發(fā)周期為4年，計劃于2008年8月份一期項目開工，至2012年10月全部竣工?！?*”主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)具體如下：總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目數(shù)值比例總用地面積（m22）278446.99100.00%其中住宅用地（m2）72159.925.92%公建用地（m2）139255.00%道路用地（m2）4170014.98%綠化用地（m2）15066254.11%地上總建筑面積（m2）579997.44住宅總建筑面積（m22）559057.44100.00%疊加住宅（m2）522409.34%花園洋房（m2）68369.412.23%小高層（m2）115202.06%高層（m2）42692876.37%住宅建筑容積率2.1住宅建筑密度28%住宅平均層數(shù)（層層）10.7公建配套總建筑面積（m22）20940小學(xué)（m2）10000幼兒園（m2）3600文化活動站（m22）600儲蓄所（m2）150郵電所（m2）150商業(yè)服務(wù)（m2）5000社區(qū)服務(wù)中心（mm2）500物業(yè)管理（m2）600市政配套（m2）340容積率2.08建筑密度28%綠地率54%地下汽車車庫面積積（m2）146398停車位地下停車位（輛）4183地面停車位（輛）1187地下自行車車庫面面積（m2）16200居住戶數(shù)總戶數(shù)（戶）5560100.00%疊加住宅（戶）2684.82%花園洋房（戶）5409.71%小高層（戶）721.29%高層（戶）468084.17%居住人數(shù)（人）16680二、本項目建設(shè)方案根據(jù)“**”項目總體規(guī)模，該項目擬分四期開發(fā)，本項目為“**”F地塊，即“**”一期項目。本項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表：項目數(shù)值比例總用地面積（m22）90751.900總建筑面積（m22）130087.440地上總建筑面積（m2）112657.440住宅總建筑面積（m22）107997.440100.00%疊加住宅（m2）14640.00013.56%花園洋房（m2）33269.40030.81%小高層（m2）高層（m2）60088.00055.64%公建配套總建筑面積（m22）4660.00小學(xué)（m2）幼兒園（m2）1800.00商業(yè)、文化活動站站（m2）2500.00社區(qū)服務(wù)中心（mm2）120.00物業(yè)管理（m2）120.00市政配套（m2）120.00容積率1.24建筑密度28%綠地率54%地下車庫面積（mm2）17430.000停車位地下停車位（輛）498.00地面停車位（輛）266.00居住戶數(shù)總戶數(shù)（戶）954.00100.00%疊加住宅（戶）80.008.39%花園洋房（戶）270.0028.30%小高層（戶）高層（戶）604.0063.31%居住人數(shù)（人）2862.00第二章項目投資環(huán)境與市場研究一、市場需求分析1、武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀武漢市近十年來保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長速度，隨著居民生活水平的提高以及城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，武漢市民對住房的需求一直呈上升趨勢。從而導(dǎo)致武漢市的房價從1998年來一直都在不斷上漲。目前武漢市中心城區(qū)商品房均價已接近10000元/平方米。在城市建設(shè)方面，“1+8”城市圈的獲批，九路一橋的通車，地鐵建設(shè)的提速等都讓我們看到更為廣闊而輝煌的明天。武漢房地產(chǎn)市場也一定會走出一條健康有序可持續(xù)發(fā)展的道路。2、項目的區(qū)域優(yōu)勢武漢市東西湖金銀湖地區(qū)憑借它得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的三年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量穩(wěn)居武漢市前列，其價格指數(shù)也一直呈持續(xù)的上升狀態(tài)，這種發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)變化格局使眾多的知名發(fā)展商云集金銀湖。來自海內(nèi)外知名發(fā)展商，憑借雄厚的資金實力和先進(jìn)的開發(fā)理念，在金銀湖這塊寶地上將建筑、環(huán)境與人作了有機和諧的統(tǒng)一，營造出了一個個高尚人文的社區(qū)，風(fēng)格各異的園林景觀、建筑布局和立面造型，無論從視覺還是心理上均給人絕佳的美感，誠信的工作態(tài)度和完善的物業(yè)管理使業(yè)主有良好的精神享受。目前，政府對整個金銀湖片區(qū)的定位是適宜居住和創(chuàng)業(yè)的生態(tài)家園，除去正在開發(fā)的房地產(chǎn)用地，金銀湖生態(tài)園的儲備用地面積1500多畝，規(guī)劃用地3000多畝。金銀湖已經(jīng)成為大盤云集的漢口“后院”，隨著萬科、順馳等各大開發(fā)商挺進(jìn)金銀湖，金銀湖地塊中的各種配套設(shè)施也正在日趨完善，開始呈現(xiàn)出一番城市居住新城的新局面。從整個武漢市的情況來看，金銀湖地區(qū)憑借土地資源豐富，自然條件優(yōu)越等優(yōu)勢，近年來發(fā)展速度最快、最令人矚目，成為武漢市最大也是最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)。二、區(qū)域內(nèi)樓盤特征分析1、區(qū)域產(chǎn)品類型豐富，以混合型社區(qū)規(guī)劃為主本區(qū)域產(chǎn)品類型豐富，多層、小高、聯(lián)體、獨棟皆有。各個樓盤規(guī)劃基本都以混合型社區(qū)規(guī)劃為主，其中產(chǎn)品類型多為多層和聯(lián)體別墅。金銀湖板塊內(nèi)其土地資源供應(yīng)量充足，其樓盤規(guī)模普遍較大，容積率較低，社區(qū)環(huán)境與市中心樓盤相比，樓盤品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境要高出較多。該區(qū)域內(nèi)樓盤在規(guī)劃產(chǎn)品類型上以多層和聯(lián)體別墅為主要建筑形態(tài)，輔之小高層和高層來滿足觀景的要求。區(qū)域內(nèi)樓盤主要借助于金銀湖自然景觀資源，來打造中高品質(zhì)社區(qū)。因此，在產(chǎn)品規(guī)劃中多規(guī)劃有花園洋房和聯(lián)體別墅，來提高樓盤品質(zhì)和檔次。本區(qū)域還有少量獨棟別墅產(chǎn)品規(guī)劃，主要分布在金銀湖沿岸地帶，占據(jù)著一線湖景優(yōu)勢。2、區(qū)域內(nèi)項目銷售價格存在較大差異區(qū)域樓盤銷售價格由于其樓盤所在地理位置、自然景觀資源、開發(fā)商品牌實力以及社區(qū)規(guī)劃品質(zhì)檔次的不同，造成各個樓盤銷售價格之間存在著較大的落差。3、區(qū)域客戶主要以中等收入階層為主區(qū)域內(nèi)初期住宅產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)適用房為主，通過低價位、低品質(zhì)住宅產(chǎn)品在較短時間內(nèi)實現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入。其初期的購買者以集團(tuán)購買為主，隨著武漢住房分配制度的改革，個人購買者的比重逐步提高。同時，金銀湖片區(qū)的扎堆開發(fā)，板塊價值提高，目前個人購房率超過90%?？蛻羧阂灾械仁杖腚A層為主。客戶群中也包含部分高收入階層，自己擁有私家車等交通工具。4、區(qū)域客戶主要來源于漢口由于漢口地區(qū)購房者對跨江購房存在較大的心理障礙，而在對江岸、江漢、硚口、東西湖4個漢口購房區(qū)域的選擇時，選擇東西湖區(qū)域的比例僅次于選擇漢口中心區(qū)的比例，這主要得益于金銀湖板塊5年開發(fā)的積累，以及金銀湖周邊宜人的自然環(huán)境。5、區(qū)域未來發(fā)展趨勢武漢市東西湖金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)板塊特征明顯主要為臨湖開發(fā)的環(huán)湖生態(tài)居住區(qū)。如環(huán)繞金銀湖開發(fā)的碧?；▓@、戀湖家園、黃金海岸、順馳泊林、萬科西半島及泰躍金河等項目構(gòu)成環(huán)湖生態(tài)居住區(qū)。以及以鑫海花城和沿海賽洛城為代表的黃獅海生態(tài)居住區(qū)。政府對金銀湖發(fā)展規(guī)劃為三個階段，即開發(fā)階段、配套階段、完全城市化階段。目前，金銀湖板塊已處于第二階段，政府從以往專注于招商引資轉(zhuǎn)向狠抓配套，而配套的首要問題則是交通。金山大道的刷黑拓寬、沿張公堤建設(shè)的中環(huán)北線，橫跨中環(huán)北線的常青立交、古田一路立交與古田二路立交等道路基礎(chǔ)設(shè)施均在緊張建設(shè)中。輕軌線北端終點站設(shè)在鑫?；ǔ歉浇?，同時地鐵二號線的出口從常青花園延伸至馬池路，使金銀湖板塊能夠擁有兩條軌道交通線。隨著交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的逐漸完善，金銀湖管委會預(yù)計在3年內(nèi)使金銀湖的入住率達(dá)到常青花園的水平。5、產(chǎn)業(yè)支撐，為區(qū)域市場聚集人氣武煙集團(tuán)新址入駐金銀湖，有望帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈，有利于增強板塊內(nèi)的人氣，以及原區(qū)域游離的人員就業(yè)。政府與香港投資商洽談某醫(yī)療器械的項目，準(zhǔn)備引入金銀湖制藥工業(yè)園。加勒比黃金海岸是政府大力引進(jìn)的水上旅游項目，以促進(jìn)旅游促進(jìn)板塊騰飛。商業(yè)、旅游、藥業(yè)工業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)是金銀湖區(qū)域的支撐產(chǎn)業(yè)。強大的產(chǎn)業(yè)支撐為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展聚集人氣。三、片區(qū)重點樓盤（一）萬科·西半島■主要資料開發(fā)商：武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司建筑規(guī)劃：pekkasalminenarchitects景觀設(shè)計：新加坡dpclandscapedesign地理位置：東西湖區(qū)環(huán)湖路以東、金銀湖以西物業(yè)公司：武漢市萬科物業(yè)管理有限公司項目類型：多層、別墅、小高層建筑用地：303畝起價：4800元/平方米■產(chǎn)品面積：80－140㎡戶型：二房二廳、三房二廳、四房二廳165㎡左右的復(fù)式熱賣戶型：三房二廳■賣點①精裝修，輕松省事。②建筑材料優(yōu)良。③國際標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。④萬科多年的設(shè)計經(jīng)驗，給予設(shè)計效果的保證。⑤售后服務(wù)保證?！鰪V告導(dǎo)語選擇一座島，選擇一種生活■點評萬科·西半島是我們在金銀湖片區(qū)調(diào)研接觸的所有項目中綜合競爭力最強的一個典型項目。它借助地塊多面臨湖，地塊內(nèi)有眾多大小水系與湖面連通、滲透，地塊內(nèi)的小氣候與整個大湖面息息相關(guān)，地塊中部有一南北走向湖汊與外湖相通，將整個地塊分割為兩個“半島”，湖岸曲折蜿蜓，自然景觀優(yōu)美。將三面臨湖、雙半島、“內(nèi)湖”恢弘規(guī)劃，形成的獨特的景觀優(yōu)勢，“領(lǐng)島”金銀湖；誠邀世界知名景觀設(shè)計公司擔(dān)綱設(shè)計，傾力打造地中海風(fēng)情建筑。（二）金銀湖畔·粹嶺■主要資料開發(fā)商：武漢長江科技經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司投資商：湖北九鼎置業(yè)有限公司景觀設(shè)計：香港派裴建筑設(shè)計咨詢有限責(zé)任公司地理位置：東西湖區(qū)環(huán)湖路中段代理公司：觀筑地產(chǎn)項目類型：聯(lián)排、疊加官邸占地面積：796622.244平方米建筑面積：611464平方米均價：100500元/平方米容積率：0.887綠化率：43.55%樓層狀況：3層，5層/共38棟銷售進(jìn)度：一期已已全部售馨，二二期項目即將將開盤。停車位：3522■賣點①第一個純別墅杉水水社區(qū)②低密度townhhouse與cbd樓價重組的的嶄新產(chǎn)品③罕見的紅杉樹為生生活注入了無無窮情趣④文化石的優(yōu)質(zhì)特性性烘托主人極極簡單主義。⑤環(huán)保建筑⑥分散景致讓散步成成為一種樂趣趣⑦與白鷺零距離接觸觸■廣告導(dǎo)語住在城里住在別別墅里■點評金銀湖畔·粹嶺純純別墅社區(qū)僅僅規(guī)劃有聯(lián)排排別墅、疊加加觀邸兩種產(chǎn)產(chǎn)品，一條s形的景觀軸軸線將社區(qū)分分成兩部分，東東邊為聯(lián)排別別墅區(qū)域，西西邊為疊加觀觀邸。規(guī)劃設(shè)設(shè)計發(fā)揚人本本主義精神，以以陽光、自然然、健康為主主題，將理想想與生命關(guān)愛愛融合。水乳乳交融的靈動動地帶，清新新健康的居住住空間，在不不經(jīng)意間回歸歸自然，進(jìn)入入理想中的“彼岸世界”。在設(shè)計過過程中，該項項目反復(fù)推敲敲產(chǎn)品每個細(xì)細(xì)節(jié)，設(shè)計師師大膽的運用用了大面寬、短短進(jìn)深、臺地地+坡地、車庫+儲藏室、一一戶三個私家家花園、每個個房間帶室外外空間、創(chuàng)意意夾層、復(fù)式式主臥、兒童童房帶書房等等別巨匠心設(shè)設(shè)計理念。金金銀湖畔·粹嶺運用人人工的手法充充分演繹自然然主義的美學(xué)學(xué)（三）順馳·泊林林■基本資料開發(fā)單位：武漢能能達(dá)實業(yè)發(fā)展展有限公司物業(yè)公司：順馳物物業(yè)項目類型：花園洋洋房、情景洋洋房、聯(lián)排別別墅項目地址：東西湖湖金銀湖畔占地面積：3007畝

建筑面積：200余萬平方米戶型：2*2//3*2/44*2/聯(lián)排別墅總戶數(shù)：12777停車位：12777綠化率：大于388%樓層狀況：5層、7層均價：4600元元/平方米銷售進(jìn)度：60%%■賣點外湖：2000畝畝煙波浩淼金金銀湖；內(nèi)水：40%水化化率眩彩溪谷谷園林■廣告導(dǎo)語cld水岸貴族領(lǐng)領(lǐng)地?畔溪升級版版■點評順馳泊林，以德國國的現(xiàn)代簡約約為設(shè)計藍(lán)本本，規(guī)劃有低低層，多層，小小高層等多種種建筑形態(tài)，集集公寓、洋房房、別墅等多多種住宅建筑筑，同時建有有綠色果嶺、延延湖美學(xué)長廊廊、楔形建筑筑空間、退臺臺式主題建筑筑、畔溪十二二御景及高檔檔假期會所、異異國風(fēng)情商業(yè)業(yè)街等等，旨旨在營造極具具人文氣息的的湖畔生活格格調(diào)。（四）碧?；▓@··半島嘉年華華■基本資料開發(fā)單位：武漢宏宏宇實業(yè)集團(tuán)團(tuán)有限責(zé)任公公司代理公司：武漢帝帝森百羿物業(yè)公司：

武武漢格林物業(yè)業(yè)管理有限公公司建筑商：

武漢漢市東盛環(huán)境境藝術(shù)設(shè)計工工程有限公司司項目地址：

武武漢市東西湖湖區(qū)金山大道道項目類型：

高高層，別墅，小小高層占地面積：

55336000平方米（總）建筑面積：

11967000平方米均價：28000元/平方米

最高價：

33300元/平方米

綠化率：

477%容積率：

0..80總戶數(shù)：

15500銷售進(jìn)度：

已全全部售馨停車位：

9000多個■賣點①高層景觀②成熟社區(qū)魅力■廣告導(dǎo)語影響力與顛峰最接接近的地方■點評“碧海花園”在金銀銀湖區(qū)屬于開開發(fā)比較早的的樓盤，所以以其配套比較較完善。（五）都市假日■基本資料開發(fā)單位：三鎮(zhèn)實實業(yè)建筑設(shè)計：中信建建筑設(shè)計院項目地址：東西湖湖金銀湖馬池池路特一號項目類型：花園洋洋房，聯(lián)排別別墅均價：4300元元/平方米

銷售進(jìn)度：

已已全部售馨建筑用途：

住住宅占地面積：

990400平方米建筑面積：

11075744平方米容積率：

1..19綠化率：

355%總戶數(shù)：

7448停車位：

6999■產(chǎn)品法式陽光海岸休閑閑生活社區(qū)一室一廳46~~48平方米48套二室二廳87~~96平方米2334套三室二廳1144~140平方米1448套四室二廳及復(fù)式137~2243平方米3114套

■賣點①高效：合理的功能能配置、簡潔潔的交通組織織，科學(xué)的經(jīng)經(jīng)營管理模式式都為高效率率奠定了基礎(chǔ)礎(chǔ)。②生態(tài)：以生態(tài)的的理念為核心心，設(shè)計的綠綠化景觀系統(tǒng)統(tǒng)力圖創(chuàng)造高高品位的環(huán)境境。③景觀：通過步行軸軸線，開敞空空間、綠化、水水系以及富有有歐美文化精精神的建筑形形式，營造小小區(qū)理性與浪浪漫交織、秩秩序與詩意相相融、傳統(tǒng)與與科技共生的的文化氛圍。■廣告導(dǎo)語都市?假日?非常生活■點評在整塊用地中，將將多層住宅及及洋房在用地地上合理劃分分，使其既能能成為一個緊緊密的整體，又又便于區(qū)位劃劃分，既便于于聯(lián)系又方便便分別管理。在在交通組織上上，園區(qū)內(nèi)建建筑群之間，與與園區(qū)外干道道之間既有便便捷的車行系系統(tǒng)，又有安安全、舒適的的綠化步行環(huán)環(huán)境能促進(jìn)人人們的交往，提提高園區(qū)親和和力，增強業(yè)業(yè)主歸屬感。通通過車行交通通加速與外部部環(huán)境的交流流，以步行環(huán)環(huán)境將園區(qū)重重要建筑物、服服務(wù)設(shè)施，公公共綠地廣場場聯(lián)系起來，使使人們能在優(yōu)優(yōu)美、安靜的的環(huán)境中安居居樂業(yè)。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計中，營營造連續(xù)的廣廣場、綠地、水水系等生態(tài)景景觀系統(tǒng)，來來定出小區(qū)的的人文生態(tài)氛氛圍，體現(xiàn)出出人、建筑、環(huán)環(huán)境的共生和和以生態(tài)為本本的精神。通通過建筑、小小環(huán)境、雕塑塑、浮雕、空空間、綠化等等營造一個高高品味、優(yōu)雅雅、自然的居居住、休閑空空間，提高居居住休息質(zhì)量量，成為小區(qū)區(qū)中的一道迷迷人的風(fēng)景。第三章項目開開發(fā)條件與建建設(shè)方案第一節(jié)項目建建設(shè)條件一、地點與地理位位置1、區(qū)位與環(huán)境本項目的擬建地點點位于武漢市市東西湖區(qū)金金銀潭地區(qū)，黃黃塘湖東、馬馬池路南、宏宏圖大道西、張張公堤北。該該區(qū)域地處武武漢市中心城城區(qū)漢口區(qū)以以北，中環(huán)線線與外環(huán)線之之間，隔中環(huán)環(huán)線與漢口區(qū)區(qū)相望?；氐乇迸R金銀潭潭大道，南接接銀荷路，西西至黃潭湖，東東近宏圖大道道，交通位置置條件極為優(yōu)優(yōu)越。2、自然景觀與城市市特色基地西倚黃潭湖，與與現(xiàn)狀的農(nóng)田田、魚塘、植植被一起，構(gòu)構(gòu)成了典型的的城郊自然景景觀。從喧鬧鬧的大都市來來到這里，恬恬靜怡然的自自然田園氣息息撲面而來。屆屆時，天然的的水系資源將將對小區(qū)的品品質(zhì)有極大提提升。3、歷史與文化基地近市北郊已有有3500年歷史的商商代盤龍城遺遺址，周邊優(yōu)優(yōu)美的自然景景觀、民俗風(fēng)風(fēng)情，無不滲滲透出悠久的的歷史文化韻韻味。與中心心城區(qū)相比，這這里更多了一一份汗中文化化的寬廣大氣氣。4、區(qū)域現(xiàn)狀現(xiàn)狀大部分為魚塘塘和農(nóng)田，區(qū)區(qū)內(nèi)地勢較平平緩。5、區(qū)域道路交通規(guī)規(guī)劃地塊周邊市政配套套設(shè)施完善，區(qū)區(qū)域近期規(guī)劃劃修建的道路路包括金銀潭潭大道、宏圖圖大道、盤龍龍大道等城市市主干道以及及銀荷路等城城市次干道。地地塊北臨金銀銀潭大道，南南接銀荷路，西西至黃潭湖，東東近宏圖大道道。交通極為為方便。6、場址土地權(quán)屬類類別及占地面面積根據(jù)武漢市東西湖湖區(qū)城市規(guī)劃劃管理局《建建設(shè)項目選址址意見書》及及武漢市東西西湖區(qū)國土資資源管理局《關(guān)關(guān)于同意出讓讓國有土地使使用權(quán)給大連連海昌集團(tuán)有有限公司的批批復(fù)》，本項項目建設(shè)地址址位于武漢市市東西湖區(qū)養(yǎng)養(yǎng)殖農(nóng)場金銀銀潭大道以南南、宏圖大道道以西，規(guī)劃劃用地性質(zhì)為為居住用地，用用地面積為33729133.08平方米。其中中凈用地面積積：2783346.966平方米；道路路代拆面積：：5115..71平方米；沿湖湖綠化代拆面面積：894450.411平方米。二、場址建設(shè)條件件1、地形、地貌情況況武漢市地形以平原原為主，兼有有少量低山丘丘陵和崗地。本本項目擬建場場區(qū)位于武漢漢市東西湖區(qū)區(qū)金銀潭開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)，宏圖圖大道西側(cè)，金金銀湖大道南南側(cè)，南臨張張公堤該場地地原為漁塘及及菜地，由近近期人工填埋埋而成，場地標(biāo)高在19..53m～19.999m之間，地勢勢平坦，最大大高差為0..46m。地地貌單元屬長長江二級階地地。2、工程地質(zhì)、水文文情況擬建場地原為農(nóng)田田和水塘，填填土以下其下下主要為第四四系全新統(tǒng)沖沖湖積（Q44al+l）、沖沖洪積（Q44al+pll）以及上更更新統(tǒng)沖洪積積（Q3al++pl）的粘性土層層組成，場區(qū)區(qū)地勢雖有起起伏，但土層層分布較穩(wěn)定定，土質(zhì)較均均勻，因此本本場地穩(wěn)定性性較好，適宜宜工程建設(shè)。場區(qū)地下水主要為為上層滯水。上上層滯水主要要賦存于新近近人工填土層層中，水位不不連續(xù)，無統(tǒng)統(tǒng)一的自由水水面，主要接接受大氣降水水補給影響。上上層滯水水位位在地面下0.50～1.30m。本本場區(qū)內(nèi)的地地下水對砼結(jié)結(jié)構(gòu)及砼中的的鋼筋無腐蝕蝕性，對鋼結(jié)結(jié)構(gòu)有弱腐蝕蝕性。3、地震情況武漢地區(qū)處于地質(zhì)質(zhì)構(gòu)造相對穩(wěn)穩(wěn)定階段，根根據(jù)《建筑抗抗震設(shè)計規(guī)范范》（GB500011-20001）武漢地區(qū)區(qū)設(shè)計地震分分組為第一組組，抗震設(shè)防防烈度為6度，設(shè)計基基本地震加速速度值為0..05g。擬擬建場區(qū)地勢勢開闊、平坦坦，但地基中中存在軟弱土土層，故該場場區(qū)屬于抗震震一般地段。4、候條件武漢市屬亞熱帶濕濕潤季風(fēng)氣候候，雨量充沛沛、日照充足足，四季分明明?？傮w氣候候環(huán)境良好，近30年來年均降雨量1269毫米，且多集中在6—8月份。年均氣溫15.8℃—17.5℃，年無霜期一般為211天—272天，年日照總時數(shù)1810小時——2100小時。5、通運輸條件該區(qū)域地處武漢市市中心城區(qū)漢漢口區(qū)以北，中中環(huán)線與外環(huán)環(huán)線之間，隔隔中環(huán)線與漢漢口區(qū)相望?；乇迸R金銀銀潭大道，南南接銀荷路，西西至黃潭湖，東東近宏圖大道道，交通位置置條件極為優(yōu)優(yōu)越。同時，規(guī)規(guī)劃建設(shè)中的的軌道1號線全長約約28公里，貫穿漢漢口東西部。一一期工程黃浦浦至宗關(guān)長110公里，已建成成通車；二期期工程長18公里，正在建建設(shè)中。按照照初步設(shè)想，武武漢輕軌將自自東西兩端，分分別向新洲陽陽邏街和孝感感城區(qū)延伸，自自東西湖向西西北延長約550公里，即可連連通距離武漢漢城區(qū)最近的的孝感城區(qū)。三、場址條件比選選根據(jù)對場址選擇主主要內(nèi)容的研研究，經(jīng)過對對各地段綜合合因素的比較較，考慮到武武漢市老城區(qū)區(qū)內(nèi)可供用地地不僅緊張而而且地價偏高高，以及所出出讓土地面積積應(yīng)滿足建設(shè)設(shè)規(guī)模需要等等諸多因素，**項目選址擬擬確定在武漢漢市東西湖區(qū)區(qū)養(yǎng)殖農(nóng)場金金銀潭大道以以南、宏圖大大道以西，張張公堤以北。武漢——地處中國腹地，雄雄踞長江中游游，形成兩江江交匯、三鎮(zhèn)鎮(zhèn)鼎立的獨特特地理格局，是是一座具有3500年歷史的文文明古城，擁擁有800萬人口口和8494平方公里的的土地。經(jīng)過過新中國成立立后多年的社社會主義建設(shè)設(shè)，伴隨著改改革開放的豪豪邁步伐，武武漢已經(jīng)成為為我國中部地地區(qū)重要的綜綜合性工業(yè)重重鎮(zhèn)、商品貿(mào)貿(mào)易中心、交交通樞紐和教教育、科研基基地。城市面面貌日新月異異，文化名城城更添活力。在在跨世紀(jì)的交交替中，武漢漢人正以改革革者的魄力和和創(chuàng)新者的勇勇氣，銳意進(jìn)進(jìn)取，再創(chuàng)輝輝煌。為把武武漢建設(shè)成為為中國鋼鐵、汽汽車、高新技技術(shù)三大產(chǎn)業(yè)業(yè)基地和金融融、流通、運運輸、信息、科科教五大聚散散中心，塑造造并充分展示示開放式、多多功能、現(xiàn)代代化國際性城城市的奕奕風(fēng)風(fēng)采而團(tuán)結(jié)奮奮斗。隨著武漢城市建設(shè)設(shè)向更大范圍圍的擴(kuò)展，新新建城區(qū)不克克避免地與市市中心的距離離加大，因此此將來必然會會建設(shè)一定數(shù)數(shù)量、承擔(dān)一一定城市職能能的綜合居住住區(qū)。而位于于城市主干道道附近的地區(qū)區(qū)因為其交通通的便利條件件將會成為發(fā)發(fā)展的重點。武漢市東西湖區(qū)至至今仍以無公公害農(nóng)業(yè)的發(fā)發(fā)展為主，境境內(nèi)無污染的的設(shè)施，為當(dāng)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)系統(tǒng)統(tǒng)的完整保存存打下基礎(chǔ)，本本項目的開發(fā)發(fā)應(yīng)在挖掘生生態(tài)化題材的的同時，盡力力維持這個生生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)穩(wěn)定運行是項項目長期成功功運行的關(guān)鍵鍵之一。金銀銀譚開發(fā)區(qū)是是武漢市重點點建設(shè)區(qū)域之之一，新的政政策及措施為為金銀湖地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展打下良良好基礎(chǔ).目前該項目已完成成土地的征用用，并辦理了了武漢創(chuàng)富房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司“**”項目《建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證》和《國國有土地使用用證》（見附附件）；建設(shè)設(shè)總體方案及及建設(shè)規(guī)模已已通過武漢市市國有土地規(guī)規(guī)劃部門審批批。第二節(jié)項目建建設(shè)方案一、項目方案設(shè)計計指導(dǎo)原則健康的生活是經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速發(fā)展快快節(jié)奏時代工工作的人們所所共同最求的的目標(biāo)，而居居住的環(huán)境、生生活的方式是是居住區(qū)建設(shè)設(shè)所要真正關(guān)關(guān)注的重點。在休閑運動的基礎(chǔ)礎(chǔ)上著重解決決汽車時代到到來之時，居居住區(qū)的交通通及停車與優(yōu)優(yōu)良的生活空空間之間產(chǎn)生生的直接沖突突所需要解決決的另一個問問題。營造一個具有極強強的鄰里認(rèn)同同感，是傳統(tǒng)統(tǒng)的鄰里交往往模式在新型型的居住空間間中得到彰顯顯。城市郊區(qū)的建設(shè)是是城市的延伸伸和發(fā)展，保保持郊野的清清新與樸實也也是建筑需要要的姿態(tài)，所所以在創(chuàng)造遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊居住區(qū)的的時候，以一一種清新、活活潑的形象來來表達(dá)一種更更自然而非更更人文的居住住形態(tài)是必然然的選擇。本項目設(shè)計構(gòu)想將將“以人為本，科科學(xué)運動，健健康生活”作為其根本本宗旨。設(shè)計計原則將將建建設(shè)的目標(biāo)直直接面向城市市人居所需關(guān)關(guān)注的問題。在深入分析了地塊塊形狀及現(xiàn)存存建筑條件的的基礎(chǔ)上，我我們提出了一一個NETWOORKSCCITY的概念，由由此所帶來的的影響是——我們摒棄了了傳統(tǒng)的中央央大庭院的方方式而采用了了更為靈活的的組團(tuán)方式區(qū)區(qū)構(gòu)造各個支支級庭院，然然后通過中央央的水景步道道實現(xiàn)景觀互互連。于是組團(tuán)的劃分一一開始就站在在了最重要的的地位上。我我們在基地內(nèi)內(nèi)設(shè)置了半地地下停車庫，每每個停車庫的的地上部分就就形成了一個個綠化組團(tuán)中中心，我們賦賦予了每個組組團(tuán)不同的景景觀主題，用用人性化的思思考去打造一一個功能與美美觀性融合的的社區(qū)空間。從中央的景觀軸線線開始體味建建筑的細(xì)節(jié)變變化。小區(qū)主主要由四個組組團(tuán)構(gòu)成，在在滿足建筑退退界和日照的的基礎(chǔ)上讓建建筑的體量和和高差充滿了了立體構(gòu)成的的趣味感。二、項目總體規(guī)劃劃方案1、項目總體規(guī)模：：**項目規(guī)劃用地總面面積37.29萬平方主，凈凈用地面積27.84萬平方米，總總建設(shè)面積為為7367997平方米。分為D、E、F三個地塊，其其中D地塊用地面面積416662.3平方米，建設(shè)設(shè)面積2266448平方米，由14棟18-32層的高層住住宅和1棟11層的小高層層住宅組成；；E地塊用地面面積1460022.122平方米，建設(shè)設(shè)面積3700196平方米，由26棟18-33層的高層住住宅、15棟8-11層的小高層層住宅和20棟疊加別墅墅組成；F地塊用地面面積907551.9平方米，建設(shè)設(shè)面積1399985平方米。由8棟14-33層的高層住住宅、27棟5層的花園洋洋房和12棟疊加別墅墅組成。2、總體布局及空間間組織：NETWORKSSCITYY（網(wǎng)絡(luò)城市市）概念的引引入：網(wǎng)絡(luò)城城市是一種新新的城市模式式，在網(wǎng)絡(luò)城城市，土地利利用是相互區(qū)區(qū)分但自我延延續(xù)的，所有有的區(qū)域都是是清晰肯定的的，不同的功功能相互并列列，所有的地地帶都有平等等的設(shè)施，多多元化可以共共存，生活是是可持續(xù)的。在在深入分析了了地塊形狀及及現(xiàn)存建筑條條件的基礎(chǔ)上上，我們提出出了一個NETWOORKSCCITY的概念，由由此所帶來的的影響是——我們摒棄了了傳統(tǒng)的中央央大庭院的方方式而采用了了更為靈活的的組團(tuán)方式區(qū)區(qū)構(gòu)造各個支支級庭院，然然后通過中央央的水景步道道實現(xiàn)景觀互互連。于是組團(tuán)的劃分一一開始就站在在了最重要的的地位上。我我們在基地內(nèi)內(nèi)設(shè)置了半地地下停車庫，每每個停車庫的的地上部分就就形成了一個個綠化組團(tuán)中中心，我們賦賦予了每個組組團(tuán)不同的景景觀主題，用用人性化的思思考去打造一一個功能與美美觀性融合的的社區(qū)空間。從中央的景觀軸線線開始體味建建筑的細(xì)節(jié)變變化。小區(qū)主主要由四個組組團(tuán)構(gòu)成，在在滿足建筑退退界和日照的的基礎(chǔ)上讓建建筑的體量和和高差充滿了了立體構(gòu)成的的趣味感。3、豎向規(guī)劃設(shè)計：：根據(jù)地形圖所示的的地形特征，以以及武漢市測測繪設(shè)計研究究院實測的現(xiàn)現(xiàn)狀地形控制制點標(biāo)高，豎豎向設(shè)計中考考慮盡量處理理好本場地與與周圍道路場場地的銜接關(guān)關(guān)系，減小填填挖方量。此此場地采用平平坡式布置，±0.00絕對標(biāo)高定定為22.300-25.990米。地面雨水水由雨水口收收集經(jīng)雨水管管系統(tǒng)有組織織排入市政雨雨水管。道路路結(jié)構(gòu)擬采用用瀝青混凝土土路面的做法法。4、道路規(guī)劃與交通通組織道路系統(tǒng)的設(shè)計是是本案設(shè)計最最顯著的特色色之一，根據(jù)據(jù)對國際和中中國眾多居住住區(qū)設(shè)計案分分析研究，采采用了人車分分流道路系統(tǒng)統(tǒng)，即車行道道作為居住區(qū)區(qū)外圍，不進(jìn)進(jìn)入組團(tuán)空間間，與從人流流入口開始的的步行道形成成絕對互不干干擾的格局。一一邊式的車行行系統(tǒng)，最大大限度的減少少車道對居住住區(qū)秩序和居居住環(huán)境氛圍圍的干擾，并并且為連貫的的步行系統(tǒng)的的形成提供了了可能。步行行系統(tǒng)緊扣“以人為本，健健康生活”的設(shè)計主旨旨進(jìn)行設(shè)計，形形成了豐富的的步行系統(tǒng)。同同時，綠化也也成為本案居居住區(qū)生活，情情思寄托的一一個精彩環(huán)節(jié)節(jié)。隨著季節(jié)節(jié)的變換，亞亞熱帶落葉喬喬木斑斕的色色彩使得步行行不僅僅是一一種健身方式式，同時更成成為一種休閑閑和享受。在在道路設(shè)計上上，居住區(qū)車車道為6米，宅前小路路為4米。小區(qū)車行出入口設(shè)設(shè)于金銀潭大大道和規(guī)劃道道路上居住小小區(qū)采用的主主要停車方式式為集中地下下停車，同時時在環(huán)形道路路部分做到邊邊停邊放，提提供一些公共共停車泊位。5、綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)設(shè)計居住環(huán)境是人類一一個永恒的話話題，其目的的在于處理好好人、建筑和和環(huán)境三者的的協(xié)調(diào)關(guān)系隨隨著科學(xué)技術(shù)術(shù)的發(fā)展和人人民生活水平平的不斷提高高，人們在滿滿足居住物質(zhì)質(zhì)和生理需求求的前提下，開開始重視居住住的精神和心心理需求。居居住環(huán)境“園林化”為居民放松松、休憩、活活動和交往提提供了有益的的空間。良好好的居住環(huán)境境逐漸成為人人們生活的第第一要素?！翱茖W(xué)運動，健康生生活”是武漢極地地海洋世界國國際景觀社區(qū)區(qū)住宅項目倡倡導(dǎo)的基本生生活模式。因因此武漢極地地海洋世界國國際景觀社區(qū)區(qū)住宅項目在在綠化與景觀觀規(guī)劃設(shè)計上上有其特殊性性。本場地綠地率為554%。1、總體構(gòu)思（1）、以運動為主題題，采用自由由曲線、抽象象的幾何線形形和面型確立立整體規(guī)劃的的秩序，體現(xiàn)現(xiàn)簡潔、流暢暢、明快的現(xiàn)現(xiàn)代規(guī)劃風(fēng)格格，營造開闊闊大度的氣勢勢。（2）、綠化與景觀采采用點、先、面面的布局，通通過休閑步行行道、健康步步道將其串為為一個有機的的整體。（3）、組團(tuán)間設(shè)置戶戶外運動場地地，體現(xiàn)“健身休閑”的精神。2、綠化（1）、規(guī)劃原則A、在綠化布局上，以以居住區(qū)邊界界的帶狀綠化化與中心綠帶帶的成片植被被為基礎(chǔ)；以以小片的種植植為點綴，并并考慮不同季季節(jié)開花植物物的搭配，使使四季有不同同的觀賞景觀觀；同時在成成片的植被種種植中進(jìn)行色色葉的協(xié)調(diào)和和對比，以形形成優(yōu)美的觀觀葉林。B、注重在濱水岸線線以及大片草草地的邊界，以以植被形成的的界面的季相相、色相、樹樹形及輪廓的的變化有致，形形成頗具特色色的種植景觀觀。C、樹種上選用弄個個當(dāng)?shù)貥浞N、特特色樹種、觀觀賞植物，提提高居住區(qū)規(guī)規(guī)劃效果、價價值和特色。（2）、規(guī)劃內(nèi)容A、空間結(jié)構(gòu)綠化：：充分發(fā)揮植物造景景的潛力，使使植物、地形形、建筑、道道路、水系融融為一體。中中心綠帶除了了運動場地外外，選用常綠綠喬木、密植植為林帶。用用高大的香樟樟、廣玉蘭、銀銀杏、法國梧梧桐等喬木疏疏植，集合花花灌木，配合合地形和粉空空間，形成既既連續(xù)又分隔隔的流動空間間。B、濱水綠化濱水岸線栽植垂柳柳、旱柳、池池柏，配置花花期長的朋紅紅、水芙蓉等等。水中柳絲絲輕拂的倒影影，更顯水面面的清澈寧靜靜。C、居住區(qū)道路綠化化主要樹種選擇香樟樟、合歡、槭槭葉樹、銀杏杏、法國梧桐桐等豐富道路路的色彩和形形態(tài)‘特別強調(diào)道道路轉(zhuǎn)變處植植物景觀的處處理，用高低低錯落的樹種種與道路形成成對景。（3）、綠化系統(tǒng)綠化系統(tǒng)按點、線線、面三個層層次進(jìn)行綠化化，結(jié)合建筑筑小品、原路路景觀進(jìn)行處處理。點：在居住建筑之之間，種植自自然形態(tài)的花花草、灌木、藤藤架等，并結(jié)結(jié)合建筑小品品加以處理，成成為融休息、觀觀賞、活動、交交往為一體，富富有特色的庭庭院綠化。線：小區(qū)道路及兩兩條休閑步道道兩側(cè)的成排排綠化，貫穿穿于整個居住住區(qū)的蘆花系系統(tǒng)。面：大片集中綠化化是綠化系統(tǒng)統(tǒng)的重點，林林蔭大道把各各種體育活動動場地圍合在在中心綠帶中中，使中心綠綠帶形成一個個公園?？拷行木G帶兩兩側(cè)采用自由由曲線的花帶帶與高大喬木木相互相互穿穿插，除了運運動場地和硬硬質(zhì)鋪裝外，布布置了休閑草草坪、疏林草草地、密林等等，形成植物物生態(tài)群落和和豐富的綠化化景觀。（1）景觀結(jié)構(gòu)二條步行景觀帶，側(cè)側(cè)重于運動景景觀（人）和和自然的生態(tài)態(tài)景觀結(jié)合。水水體綠化景觀觀，創(chuàng)造“水”與“綠”交融的景觀觀特征，提高高居住區(qū)的環(huán)環(huán)境質(zhì)量。（2）景觀帶A、中心綠帶通過休休閑草坪、疏疏林草地、密密林以及休閑閑步道把各種種運動場地串串起來，既有有開放空間，又又有閉合空間間，形成不同同的景觀層次次。除此之外外，小區(qū)邊界界的帶狀綠化化，注重植物物的培植以及及與建筑之間間構(gòu)成的輪廓廓線，在局部部留有視覺通通道，把人的的視線引入到到中心綠帶，無無論是車行還還是步行，都都有良好的景景觀和景觀層層次。B、景觀大道一側(cè)是高大的喬木木，一側(cè)是自自由曲線的花花帶滲入到中中心綠帶，與與中心綠帶的的喬灌木相互互穿插，再結(jié)結(jié)合建筑小品品、地面鋪裝裝等形成不同同的景觀。C、標(biāo)志性景觀在居住區(qū)的主要位位置、制高點點、景觀空間間的收頭處，設(shè)設(shè)立標(biāo)志性景景觀，使之成成為整個小區(qū)區(qū)的標(biāo)志，增增強人們的社社區(qū)認(rèn)同感。D、濱水景觀水能引起人的視覺覺、聽覺、觸觸覺、味覺的的集中，它是是景觀的重要要組成部分。既既有清而淺的的親水小溪，又又有開闊的水水面，是人產(chǎn)產(chǎn)生不同的感感受。岸線處處理為陡坡、緩緩坡以及出挑挑平臺。在臨臨近建筑和親親水平臺處作作成規(guī)模式駁駁岸，卵石、石石塊駁岸，突突出重點，混混合使用。（3）其他包括建筑小品、路路燈、座椅、護(hù)護(hù)欄等等，在在規(guī)劃設(shè)計時時注意與整個個居住區(qū)的風(fēng)風(fēng)格相協(xié)調(diào)，體體現(xiàn)簡潔、流流暢、明快的的現(xiàn)代風(fēng)。第三節(jié)項目實實施進(jìn)度一、項目建設(shè)進(jìn)度度考慮到公司資金籌籌措的實際情情況，本項目目擬按照一次次規(guī)劃、分期期建設(shè)的原則則建設(shè)開發(fā)，整整個項目建設(shè)設(shè)擬分四期進(jìn)進(jìn)行，具體安安排如下：一期建設(shè)項目F地地塊：建設(shè)規(guī)規(guī)模14萬平方米，建建設(shè)周期19個月；二期建設(shè)項目E11地塊：建設(shè)設(shè)規(guī)模23.43萬平方米，建建設(shè)周期20個月；三期建設(shè)項目E22地塊：建設(shè)設(shè)規(guī)模13.56萬平方米，建建設(shè)周期20個月；四期建設(shè)項目D地地塊：建設(shè)規(guī)規(guī)模22.64萬平方米，建建設(shè)周期21個月。二、本項目建設(shè)進(jìn)進(jìn)度本項目建設(shè)工期為為19個月，具體體安排為：2007年9月--2008年4月：項目可行性性研究階段2008年4月--2008年6月：項目勘察設(shè)設(shè)計階段2008年6月--2008年7月：建設(shè)工程招招投標(biāo)階段2008年8月--2009年11月：各單體建筑筑施工階段2009年10月月-2009年12月：室外配套工工程建設(shè)進(jìn)度計劃表見下表表：項目建設(shè)進(jìn)度安排排表序號時間進(jìn)度2008年2009年階段135791113579111勘察設(shè)計2招投標(biāo)3各單體建筑施工4室外配套工程第四章投資估估算與資金籌籌措第一節(jié)投資預(yù)預(yù)測一、投資估算依據(jù)據(jù)1、國家、建設(shè)部及及武漢市頒布布的相關(guān)法規(guī)規(guī)與政策，武武漢市關(guān)于房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的相關(guān)規(guī)規(guī)定與稅費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2、“**”項目規(guī)劃設(shè)計方案案3、本案競爭對手的的基本情況二、投資預(yù)測1、建設(shè)其他費用預(yù)預(yù)測一期工程（F地塊塊）建設(shè)其他他費用投資估估算表單位：萬元序號費用名稱單位工程量單位價值合計一A地塊工程建設(shè)其他他費用9493.521征地費用M290751.000705.206399.762建設(shè)單位管理費項1.00%219.613工程建設(shè)監(jiān)理費項1.07%248.834工程質(zhì)量監(jiān)督費項0.14%32.665項目建議書項26.736可行性研究報告費費項47.107工程勘察費m20.80%186.618工程設(shè)計費項488.209竣工圖編制費項8%39.0610環(huán)境影響報告費項16.1511勞動安全衛(wèi)生評審審費項0.05%11.6612場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)設(shè)施費項0.50%116.6313城市基礎(chǔ)設(shè)施配套套補償費m2139985.440801119.8814新型墻體材料專項項用費m2139985.4408111.9915白蟻防治費m2139985.440228.0016垃圾服務(wù)費m2139985.44018251.9717工程勘察文件審查查費項0.024%5.6018施工圖設(shè)計審查費費項0.04%9.3319檔案整理綜合服務(wù)務(wù)費項2.0020衛(wèi)生監(jiān)督防疫費項0.05%11.6621招標(biāo)代理服務(wù)費項0.20%28.4822招投標(biāo)交易服務(wù)費費項0.08%18.6623工程造價咨詢服務(wù)務(wù)費項0.09%72.952、主體工程費用預(yù)預(yù)測一期項目（F地塊塊）建筑安裝裝工程費估算算序號費用名稱棟數(shù)建筑面積（㎡）單位指標(biāo)（元/㎡㎡）估算價值（萬元）土建安裝小計土建安裝小計1建安工程費139985.4401.1住宅部分107997.44015369.499疊加別墅1214640.0001350.0050.001400.001976.4073.202049.60花園洋房2733269.4001100.0050.001150.003659.63166.353825.98小高層高層住宅860088.0001500.0080.001580.009013.20480.709493.901.2公建配套4660.00950.0050.001000.00442.7023.30466.00幼兒園1800.00950.0050.001000.00171.009.00180.00商業(yè)、文化活動站站2500.00950.0050.001000.00237.5012.50250.00社區(qū)服務(wù)中心120.00950.0050.001000.0011.400.6012.00物業(yè)管理120.00950.0050.001000.0011.400.6012.00市政配套120.00950.0050.001000.0011.400.6012.001.3地下車庫27328.0002050.00150.002200.005602.24409.926012.16小計21847.6552設(shè)備購置費828.652.1電梯630.002.2變壓器、高低壓柜柜189.192.3生活、消防水泵9.463室外綠化、市政配配套工程650.00合計23326.2993、其他費用預(yù)測一期項目（F地塊塊）其他費用用預(yù)測表序號項目比例估算價值（萬元）三其他費用3.1管理費用3.0%699.83.2不可預(yù)見費5.0%1201.33.3銷售費用2.0%362.93.4建設(shè)期貸款利息1275.8小計3539.74、項目總投資預(yù)測測項目總投資預(yù)測序號項目名稱總價（萬元）一建筑其他成本9493.5二建安工程費用23326.3三其他費用3539.7合計36359.7與原可研相比增減減變化情況單位：萬元元序號項目原可研現(xiàn)可研增減1土地費用6399.86399.802前期費用3093.83093.803工程費用21847.721847.704設(shè)備購置828.7828.705綠化工程65065008管理費用1640.99699.8-941.199不可預(yù)見費01201.31201.310銷售費用0362.9362.911財務(wù)費用01275.81275.8合計34460.99936359.81898.81三、資金籌措方案案武漢極地海洋世界界“**”F地塊一期項項目所需總投投資估算為363599.8萬元。資金籌籌措方式應(yīng)基基本分為：企企業(yè)資本金13000萬元，占比35.755%；銀行貸款15000萬元，占比41.255%；項目銷售售轉(zhuǎn)投8359..7，占比22.999%。第二節(jié)銷售收收入、利潤、現(xiàn)現(xiàn)金流量和資資金籌措使用用預(yù)測一、經(jīng)濟(jì)效益分析1、盈虧平衡分析盈虧平衡分析是對對投資項目在在處于盈虧平平衡時的經(jīng)營營狀況進(jìn)行分分析，是投資資項目基本方方案中產(chǎn)銷量量、銷售單價價、固定成本本總額及單位位變成本諸因因素與處于盈盈虧平衡狀況況時的產(chǎn)銷量量、銷售單價價、固定成本本總額及單位位邊成本之間間的比較分析析。下面以極極地海洋世界界“**”F地塊一期項項目可售面積積為依據(jù)，對對銷售敏感情情況做一個分分析：注：（1）單位：：萬元，總建建筑面積：11300877.4m2，可售建面面1079997.4m22；（2）以下表格以可售售建面作為估估算依據(jù)?？墒勖娣e（M2）銷售均價銷售比例（%）銷售收入（萬元）項目總投資（萬元）投資收益（萬元）收益率（%）107997.44480020%10367.75536359.700-25991.995-71.49%107997.44480030%15551.63336359.700-20808.007-57.23%107997.44480040%20735.50036359.700-15624.220-42.97%107997.44480050%25919.38836359.700-10440.332-28.71%107997.44480060%31103.25536359.700-5256.455-14.46%107997.44480065%33695.19936359.700-2664.511-7.33%107997.44480070%36359.70036359.7000.000.00%107997.44480075%38879.06636359.7002519.366.93%107997.44480080%41471.00036359.7005111.3014.06%107997.44480090%46654.88836359.70010295.18828.31%107997.444800100%51838.75536359.70015479.05542.57%1、總建面分為可售售面積：1007997..4m2，不可售公公建配套服務(wù)務(wù)用房面積44660m22。以下分析析均參考可售售建面數(shù)據(jù)。2、收益率中“144.06%”表示當(dāng)項目目銷售比例達(dá)達(dá)到80%時，投資收收益率為14.066%，投資收益益率較高。3、從以上表格分析析可以看出：：既定銷售均價為44800元/m2時的保本銷銷售率為70%。即當(dāng)武漢漢極地海洋世世界“**”項目一期的的銷售率達(dá)到到70%時，即可全全部收回投資資成本。銷售售總面積的70%為保本銷售售量。二、敏感性分析本項目分別就建設(shè)設(shè)投資、銷售售價格兩個主主要因素，對對項目靜態(tài)投投資回報率進(jìn)進(jìn)行了單因素素敏感性分析析，分別取變變化率為±5%和±10%。通過敏感感性分析可以以知道，項目目投資回報率率指標(biāo)對影響響因素的敏感感性從小到大大依次為：建建設(shè)總投資、銷銷售價格。本本項目的投資資收益率對價價格和建設(shè)總總投資的敏感感性均較高，抗抗風(fēng)險能力強強，若能在保保證銷售率的的前提下，降降低建安成本本，本項目的的利潤率將繼繼續(xù)提高。說說明項目的財財務(wù)前景較為為樂觀，收益益穩(wěn)定。三、風(fēng)險分析投資項目風(fēng)險分析析是在此前工工作的基礎(chǔ)上上，進(jìn)一步綜綜合分析識別別擬建項目在在建設(shè)和運營營中潛在的主主要風(fēng)險因素素，揭示風(fēng)險險來源，判別別風(fēng)險程度，提提出規(guī)避風(fēng)險險對策，降低低風(fēng)險損失?！耧L(fēng)險因素的識別和和評估1、風(fēng)險因素等級劃劃分一般風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)發(fā)生的可能性性不大，或者者即使發(fā)生，造造成的損失較較小，一般不影響項目的的可行性。較大風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)發(fā)生的可能性性較大，或者者發(fā)生后造成成的損失較大大，但造成的的損失程度是是項目可以承承受的。嚴(yán)重風(fēng)險：有兩種種情況，一是是風(fēng)險發(fā)生的的可能性大，風(fēng)風(fēng)險造成的損損失大，使項目由可行變?yōu)闉椴豢尚?；二二是風(fēng)險發(fā)生生后造成的損損失嚴(yán)重，但但是風(fēng)險發(fā)生生的概率很小小，采取有效效的防范措施施，項目仍然然可以正常實實施。災(zāi)難性風(fēng)險：風(fēng)險險發(fā)生的可能能性很大，一一旦發(fā)生將產(chǎn)產(chǎn)生災(zāi)難性后后果，項目將將無法承受。2、風(fēng)險因素的識別別和評估項目的風(fēng)險因素識識別和對風(fēng)險險的評估見下下表。項目風(fēng)風(fēng)險評估的方方法采用簡單單估計法。由表中可以看出，項項目沒有什么么災(zāi)難的風(fēng)險險；存在比較較嚴(yán)重的市場場風(fēng)險和資金金風(fēng)險，其中中有些可以控控制，或發(fā)生生的概率低，有有些需要密切切關(guān)注，做好好防范準(zhǔn)備；；另外項目存存在的某些較較大風(fēng)險基本本上屬于系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險，如果果采取和理的的措施，是完完全可以規(guī)避避的，況且其其造成的損失失本項目也是是可以承受的的?！耧L(fēng)險防范對策項目可以采取以下下幾種風(fēng)險防防范對策。風(fēng)險回避風(fēng)險回避是徹底規(guī)規(guī)避的一種做做法，即斷絕絕風(fēng)險的來源源。對于資源源供給風(fēng)險和和技術(shù)行風(fēng)險險可以采取這這種方式防范范。風(fēng)險控制風(fēng)險控制是對可控控制的風(fēng)險，提提出降低風(fēng)險險發(fā)生可能性性和減少風(fēng)險險損失程度的的措施，并從從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)相結(jié)合的角角度論證擬采采取風(fēng)險措施施的可行性與與合理性。對對于工程風(fēng)險險和資金風(fēng)險險的應(yīng)對比較較合適采取這這種方式。風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移市將項目目可能發(fā)生風(fēng)風(fēng)險的一部分分轉(zhuǎn)移出去的的風(fēng)險防范方方式，對于市市場風(fēng)險和其其他自然風(fēng)險險可以采取這這種防范措施施。風(fēng)險自擔(dān)風(fēng)險自擔(dān)是將可能能的風(fēng)險損失失留給擬建項項目自己承擔(dān)擔(dān)。對政策風(fēng)風(fēng)險、外部條條件風(fēng)險以及及其他不可預(yù)預(yù)見性風(fēng)險只只能采取這種種方式來應(yīng)對對。綜合分析在受到系列嚴(yán)格控控制的政策環(huán)環(huán)境下進(jìn)行房房地產(chǎn)投資具具有一定的風(fēng)風(fēng)險，但就東東西湖區(qū)具體體情況來看，武武漢市政府正正大力支持東東西湖區(qū)城市市的發(fā)展，并并出臺了一系系列的相關(guān)政政策，再結(jié)合合本項目的業(yè)業(yè)態(tài)定位以及及相應(yīng)的地段段條件上的優(yōu)優(yōu)勢來看，這這種宏觀政策策環(huán)境所提供供的機會起碼碼能抵消其消消極面，因此此從宏觀環(huán)境境來看，投資資這樣一個項項目市場是可可行的。從本項目所處區(qū)域域的市場環(huán)境境來看，武漢漢市的產(chǎn)權(quán)式式市場經(jīng)過幾幾年的培育，已已經(jīng)比較成熟熟，對本項目目來說本區(qū)所所提供的市場場環(huán)境已能滿滿足市場需求求。本項目建設(shè)周期為為19個月，地塊塊周邊無可比比性相關(guān)大型型娛樂綜合社社區(qū)配套，無無市場競爭威威脅，有一定定的潛在消費費客戶群體。2597元/m2的起始樓面面與配套地價價，與4800元/m2的預(yù)售商品品房銷售均價價之間有較大大的利潤空間間。估算總投投資為363599.7萬元，既定定銷售率為100%時，投資收收益率為42.577%。不僅內(nèi)部部收益率高于于基準(zhǔn)收益率率，投資回報報率也大大高高于行業(yè)平均均水平，可見見在財務(wù)上是是可行的。第五章社會評評價一、項目對社會的的影響分析武漢極地海洋世界界“**”項目的建成成，將極大地地改善我市居居民的居住和和生活環(huán)境，滿滿足人們的居居住的精神和和心理需求，創(chuàng)創(chuàng)造了“園林化”的居住環(huán)境境，為居民放放松、休憩、活活動和交往提提供了有益的的空間。創(chuàng)造造了人與自然然的和諧統(tǒng)一一。項目的建設(shè)、運營營對當(dāng)?shù)鼐用衩窈拖嚓P(guān)單位位如設(shè)計、施施工、監(jiān)理等等產(chǎn)生積極的的影響，增加加就業(yè)機會和和就業(yè)人數(shù)，提提高居民就業(yè)業(yè)率；增添文文化氣氛、促促進(jìn)教育事業(yè)業(yè)、形成健康康衛(wèi)生環(huán)境；；促進(jìn)武漢東東西湖區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提提高區(qū)域環(huán)境境質(zhì)量，加快快城市化進(jìn)程程。二、項目與所在地地區(qū)互適性分分析2003年項目初初期選址，大大連海昌集團(tuán)團(tuán)和東西湖區(qū)區(qū)區(qū)政府組織織東西湖區(qū)規(guī)規(guī)劃局、東西西湖區(qū)房地局局、東西湖區(qū)區(qū)金銀灘開發(fā)發(fā)區(qū)等單位召召開專題座談?wù)剷?，對項目目選址、拆遷遷、規(guī)劃等及及有關(guān)原則方方面達(dá)成共識識，很大程度度推動項目發(fā)發(fā)展。幾年來來，東西湖區(qū)區(qū)區(qū)委和區(qū)政政府一直非常常重視和關(guān)心心，始終把該該項目列入東東西湖區(qū)重點點項目之一，并并希望建成東東西湖區(qū)旅游游標(biāo)志性建筑筑。該項目開發(fā)完畢后后，所在地人人流，車流將將有很大的增增量，對交通通和市場將有有更高的要求求。但考慮到到該地區(qū)緊鄰鄰中環(huán)線，周周圍的交通條條件較好，建建成后交通和和市場環(huán)境能能夠滿足需求求。項目所在地直接相相關(guān)的不同利利益群體和當(dāng)當(dāng)?shù)亟M織機構(gòu)構(gòu)，對項目的的建設(shè)、運營營持支持態(tài)度度并積極參與與，當(dāng)?shù)丶夹g(shù)術(shù)文化條件也也完全能滿足足項目的建設(shè)設(shè)、運營需要要。項目能為為當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文文條件所接納納，與當(dāng)?shù)氐牡纳鐣h(huán)境相相互適應(yīng)。項目建設(shè)對社會的的影響及相關(guān)關(guān)措施如表項目建設(shè)對社會的的影響及相關(guān)關(guān)措施序號社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議1對居民收入的影響響項目實施對居民收收入影響不大大，不會擴(kuò)大大貧富差距無嚴(yán)重后果較為適適應(yīng)2對居民生活水平與與生活質(zhì)量的的影響項目實施對居民生生活水平與生生活質(zhì)量影響響不大提高人們的生活水水平與生活質(zhì)質(zhì)量3對居民就業(yè)的影響響項目的建設(shè)、運營營對當(dāng)?shù)鼐用衩?、設(shè)計院、施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位等產(chǎn)產(chǎn)生積極的影影響增加就業(yè)機會和就就業(yè)人數(shù)，提提高居民就業(yè)業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)業(yè)4對不同利益群體的的影響項目投資經(jīng)營方、項項目服務(wù)對象象、管理方、政政府部門范圍圍較小項目投資經(jīng)營方獲獲得集中辦公公場所，實現(xiàn)現(xiàn)我省高速公公路統(tǒng)一規(guī)范范的管理目標(biāo)標(biāo)定價要兼顧各方，按按政策承建項項目5對地區(qū)、文化、教教育、衛(wèi)生的的影響文化、教育、衛(wèi)生生方面范圍廣廣增添文化氣氛、促促進(jìn)教育事業(yè)業(yè)、形成健康康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展6對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社社會服務(wù)質(zhì)量量和城市化進(jìn)進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服服務(wù)質(zhì)量等各各方面范圍廣廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，提高高服務(wù)質(zhì)量，加加快城市化進(jìn)進(jìn)程持續(xù)發(fā)展7對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)習(xí)慣和宗教影影響無無無三、社會風(fēng)險分析析項目社會風(fēng)險分析析是對影響項項目的各種社社會因素進(jìn)行行識別和排序序，分析可能能出現(xiàn)較大風(fēng)風(fēng)險的社會環(huán)環(huán)境和條件。本本項目建設(shè)階階段的社會風(fēng)風(fēng)險主要是項項目占用地的的移民安置和和受損補償問問題，目前已已順利完