畢業(yè)論文長(zhǎng)沙某大型房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷策略萬(wàn)字

淺析房地產(chǎn)營(yíng)銷策略專業(yè)：市場(chǎng)營(yíng)銷班級(jí)：12營(yíng)銷5班姓名：學(xué)號(hào)：指導(dǎo)老師：二0一五年三月目錄第1章項(xiàng)目概述41.1項(xiàng)目推廣名稱“恒基·凱旋門”41.2開發(fā)商簡(jiǎn)介41.3項(xiàng)目基本情況51.4項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)51.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)意義6第2章投資環(huán)境分析72.1政策環(huán)境分析72.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析72.2.1XX縣城市總結(jié)7第3章市場(chǎng)分析73.1整體市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r73.2整體市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)83.2XX房地產(chǎn)市場(chǎng)分布情況 8第4章項(xiàng)目分析124.1項(xiàng)目概況及開發(fā)建設(shè)條件134.2項(xiàng)目SWOT分析134.3結(jié)論14第5章項(xiàng)目定位155.1市場(chǎng)定位155.2主要人群155.3產(chǎn)品定位15第6章價(jià)格策略166.1定價(jià)原則166.2調(diào)價(jià)策略166.3項(xiàng)目?jī)r(jià)格17第7章項(xiàng)目營(yíng)銷推廣177.1品牌策略177.2廣告策略177.3銷售進(jìn)度控制187.4項(xiàng)目銷售階段18第8章經(jīng)濟(jì)分析198.1項(xiàng)目總投資估算208.2銷售收入測(cè)算208.3成本及稅金208.4不確定分析20第9章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策209.1風(fēng)險(xiǎn)分析219.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施21第10章項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)2310.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)效益分析2310.2社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論23第11章結(jié)論與建議2411.1推薦方案的總體描述2411.2推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述2511.3結(jié)論與建議26參考文獻(xiàn)27淺析房地產(chǎn)營(yíng)銷策略摘要：近幾年隨著中南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，長(zhǎng)沙作為中南部的第一大城市也帶動(dòng)了他的XX的發(fā)展，XX作為國(guó)家高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)，交通的到了蓬勃的發(fā)展，而現(xiàn)在作為21世紀(jì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，XX的房地產(chǎn)事業(yè)也隨之發(fā)展了取來(lái)，現(xiàn)在就以恒基地產(chǎn)的項(xiàng)目恒基·凱旋門為例分析。關(guān)鍵詞：恒基李兆基房地產(chǎn)凱旋門居住環(huán)境舒適度第一章：項(xiàng)目概括1.項(xiàng)目推廣名稱“XX”1.1開發(fā)商簡(jiǎn)介XX地產(chǎn)集團(tuán)是由華人第二富豪XX博士于1976年創(chuàng)立，于1981年在香港上市，成立至今已經(jīng)成為一家具有領(lǐng)導(dǎo)地位的地產(chǎn)公司，其業(yè)務(wù)普及到整個(gè)香港以及內(nèi)地一些一二線城市。他致力建設(shè)高素質(zhì)之新型住宅及商業(yè)項(xiàng)目，并屢獲殊榮，其中具代表性之項(xiàng)目包括香港的國(guó)際金融中心綜合發(fā)展項(xiàng)目，和北京的環(huán)球金融中心等城市地標(biāo)，以及卓越非凡的豪華住宅如天匯、嘉亨灣和比華利山別墅等。其核心業(yè)務(wù)為物業(yè)發(fā)展和物業(yè)投資。此外亦直接持有一間上市附屬公司XX發(fā)展有限公司及三間上市聯(lián)營(yíng)公司，即香港中華煤氣有限公司（從而持有另一間上市附屬公司港華燃?xì)庥邢薰局煞輽?quán)益）、香港小輪(集團(tuán))有限公司及美麗華酒店企業(yè)有限公司之股份權(quán)益。這幾個(gè)公司把業(yè)務(wù)發(fā)揮協(xié)同效益，為集團(tuán)帶來(lái)相輔相成之優(yōu)勢(shì)。時(shí)至今日，恒基地產(chǎn)經(jīng)已成為香港最大的企業(yè)集團(tuán)之一，雇用約7,700名員工，并為全香港擁有最多農(nóng)地之發(fā)展商，內(nèi)地亦有龐大之土地儲(chǔ)備。李兆基博士乃香港地產(chǎn)界之先驅(qū)，其家產(chǎn)在中國(guó)僅僅排名李嘉誠(chéng)之后，其非凡的智慧和識(shí)見深受業(yè)界尊崇，創(chuàng)業(yè)至今仍主理業(yè)務(wù)，推動(dòng)集團(tuán)邁步向前。恒基地產(chǎn)致力提供最優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、最稱心服務(wù)，及最切合環(huán)保及可持續(xù)發(fā)展需要，務(wù)求對(duì)股東、客戶以至社會(huì)大眾均能提升價(jià)值。并且經(jīng)常與國(guó)際著名的建筑師和專業(yè)人士攜手合作，創(chuàng)造經(jīng)典之現(xiàn)代建筑，以配合整體之自然及社區(qū)環(huán)境。我們以垂直整合方式經(jīng)營(yíng)，有效融合整項(xiàng)發(fā)展程序的每個(gè)階段，確保在設(shè)計(jì)、發(fā)展、建筑以至項(xiàng)目管理皆保持穩(wěn)定的高水平集團(tuán)正致力于香港及內(nèi)地同步作長(zhǎng)遠(yuǎn)之業(yè)務(wù)發(fā)展，憑藉一貫優(yōu)良的建造及管理水平、創(chuàng)新設(shè)計(jì)，和致力貢獻(xiàn)社會(huì)的承諾，建造更多標(biāo)志性之商業(yè)及住宅項(xiàng)目，以鞏固地產(chǎn)建立多年之良好信譽(yù)。1.2項(xiàng)目基本情況長(zhǎng)沙XX綜合小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，為恒基地產(chǎn)于國(guó)內(nèi)二線城市之首個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。XXXX鎮(zhèn)松雅湖，坐擁廣闊園林及水景，緊鄰中國(guó)第一高速動(dòng)脈京珠高速，而長(zhǎng)沙未來(lái)規(guī)劃建設(shè)的地鐵3號(hào)線以及地鐵2A線都將通達(dá)次區(qū)域，為城中各界夢(mèng)寐以求之理想居庭。該項(xiàng)目將分期建有優(yōu)質(zhì)住宅、小區(qū)設(shè)施及康樂配套，合共約78萬(wàn)平方米。首期總建筑面積近17萬(wàn)平方米、容積率為1.425、綠地率為56%，預(yù)計(jì)提供居住總?cè)丝跀?shù)將達(dá)到1020戶。XX堅(jiān)持“人本、自然、生態(tài)”的理念，在整體規(guī)劃摒棄了傳統(tǒng)的兵營(yíng)式布局，設(shè)計(jì)了領(lǐng)先的中央圍合方式，以保證小區(qū)整體的通透性，使空間更有層次，讓居者從不同角度，都可以欣賞不同的風(fēng)景。XX之第一期并以揚(yáng)名世界的中央公園為靈感，打造近8萬(wàn)平米主題式中央景觀園林，內(nèi)設(shè)逾500米長(zhǎng)水系景致；其它優(yōu)勢(shì)更包括逾100米超寬樓間距、53%超高綠化率及長(zhǎng)沙首創(chuàng)小區(qū)會(huì)所配置影院等。另外，更以超低容積率，極大地提升了項(xiàng)目質(zhì)量和居住舒適度，為住戶帶來(lái)領(lǐng)先世界的舒適生活環(huán)境。1.3項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地總面積360畝建筑面積72萬(wàn)平方米開發(fā)面積(一期))17萬(wàn)平方米容積率1.425商業(yè)面積3000平方米住宅面積24萬(wàn)平方米住宅最高成交價(jià)7270元/平方方米綠化率56%住宅最低成交價(jià)3275元/平方方米物業(yè)費(fèi)1.65居住戶數(shù)3570戶申報(bào)公開價(jià)格區(qū)間間4000—83001元/平方米1.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)意義XX的開發(fā)在充分利用利用土地的基礎(chǔ)上，順應(yīng)城市的規(guī)劃形式，促進(jìn)了長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也為長(zhǎng)沙市XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)的原居民提供了舒適住房和新的生活方式，新的居民的入住又帶動(dòng)了XX經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。第2章投資環(huán)境分析2.1政策環(huán)境分析XX規(guī)劃：XX的整體規(guī)劃是西接?xùn)|擴(kuò)，西面是接長(zhǎng)沙市，目前沒有地可以發(fā)展，現(xiàn)在的老城區(qū)也就是現(xiàn)在的中心位置也是暫時(shí)沒有發(fā)展的，而且也不可能拆遷，因?yàn)椴疬w的成本太高，所以只能成東面擴(kuò)張。XX它由長(zhǎng)永高速一分為二，以南是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，共聚集了200余家企業(yè)，其中世界500強(qiáng)就有20余家，像百事、博世、廣汽、大眾等企業(yè)落戶XX。目前XX的GDP占到了長(zhǎng)沙市的三分之一，在全國(guó)經(jīng)開區(qū)排名第六位，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排到了第8位，而且后期還會(huì)有10多家大型企業(yè)進(jìn)駐XX，這對(duì)XX的發(fā)展會(huì)起到很好的推動(dòng)作用。2.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析GDP與房地產(chǎn)的關(guān)系2002年以后XX的GDP保持10%以上的增持勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。并且每年以增長(zhǎng)速度持續(xù)加大。從圖中得出，當(dāng)GDP得發(fā)展速度大于8%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。XX城市總結(jié)新世紀(jì)以來(lái)，XX又進(jìn)入了一個(gè)飛速發(fā)展的新階段。在長(zhǎng)沙縣委、縣政府作出的“領(lǐng)跑中西部，進(jìn)軍五十強(qiáng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)指引下，鎮(zhèn)黨委政府以“服務(wù)縣區(qū)發(fā)展、服務(wù)人民群眾、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定”為工作思路，XX發(fā)展速度全面提升，配套設(shè)施日趨完善，投資環(huán)境日漸優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)，吸引了大批國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資興業(yè)，14家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)和近二百家大型企業(yè)紛紛落戶XX，有效地促進(jìn)了行業(yè)聚集和企業(yè)集群的快速發(fā)展，初步走出了一條高科技、高效益、高速度的新型工業(yè)化之路，建成了一個(gè)欣欣向榮的全省新型工業(yè)化基地，在湖南省較好地發(fā)揮窗口示范作用。隨著XX的發(fā)現(xiàn)，會(huì)有越來(lái)越多的居民不斷入戶到XX這片長(zhǎng)沙的未來(lái)之城，房地產(chǎn)事業(yè)的前途可謂會(huì)在XX蓬勃發(fā)展。第3章市場(chǎng)分析3.1整體市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r2005年-2015年，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)整體上保持穩(wěn)步增長(zhǎng)狀況，09年宏觀調(diào)控和金融危機(jī)到來(lái)前，XX整體開發(fā)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，受宏觀調(diào)控和金融危機(jī)的影響，10年XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量?jī)H增長(zhǎng)1%，12年長(zhǎng)沙縣整體開發(fā)量又增長(zhǎng)12%，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出金融危機(jī)和宏觀調(diào)控的影響，穩(wěn)步增長(zhǎng)。3.2整體市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)從08年至15年，XX整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格從2000元，上漲至6000多元，09年上漲1000元/㎡；09年，XX房地產(chǎn)最高達(dá)到了3400元/平米，但這非XX市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)，整體上XX房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中高檔住宅突破5000元/㎡。3.2.12015年市場(chǎng)供求分析2010年XX整體供應(yīng)量達(dá)到140萬(wàn)㎡，整體銷售量103萬(wàn)平米，供需基本平衡；2010年4月中后期，受宏觀調(diào)控的影響，國(guó)內(nèi)一線大城市消費(fèi)需求處于觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到重大創(chuàng)傷，但XX整體銷售量仍然保持10%以上增長(zhǎng)，尤其是6月份比5月份，環(huán)比銷售增長(zhǎng)75.33%，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，但供應(yīng)則輕微下降；總體上看，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然為剛性需求，整體市場(chǎng)上半年穩(wěn)步發(fā)展。.XX周邊樓盤狀況樓盤名稱方略城市廣場(chǎng)華潤(rùn)鳳凰城東方航標(biāo)恒大翡翠華庭中國(guó)鐵建國(guó)際城22期藍(lán)山郡開發(fā)商長(zhǎng)沙方略投資發(fā)展展有限公司司司華潤(rùn)置地（湖南）有有限公司[湖南景上置業(yè)發(fā)展展有限公司長(zhǎng)沙恒璽置業(yè)有限限公司中國(guó)鐵建地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)(長(zhǎng)沙分公司)湖南鴻俊房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司物業(yè)位置長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開開元路與東四四線交匯處XX大道與望仙路路交匯處東南南角XX開元東路與東東四線交匯處處恒大翡翠華庭位于于長(zhǎng)沙縣XXX街道東四路268號(hào)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東東六線與螺絲絲塘路相交處處東南角開元路與XX大道道交匯處往北北300米、XX大道與望望仙路交匯處處東北角體量占地面積:854430平方米206600平方方米221682平方方米170618.0000平方米123568.889平米108167平米米建筑類型高層裝修狀況毛坯高層高層高層高層小高層高層綠化率35%39%45%35%40%40%均價(jià)5600元5700元4850元6300元5000元5200元主力戶型二期87-121㎡中中心華宅主推80-178㎡大大小戶型35㎡-64㎡81㎡㎡-124㎡4室兩廳一衛(wèi)主推86-118平房房物管費(fèi)1.5元/月//平1.5元/月/平平1.5/月/平1.80元/平1.5/平米/月月1.6/平米/月月建筑風(fēng)格板樓,塔樓,板塔結(jié)合歐陸風(fēng)情、ARTTDECOO風(fēng)格典主義簡(jiǎn)歐風(fēng)格高高層建筑板式塔式其它現(xiàn)代風(fēng)格板樓,塔樓情況說明由9棟高層建筑圍合而而成，賦予了了小區(qū)超寬的的樓間距，最最寬處達(dá)到110米，最大程程度上確保了了綠化造園空空間.致力于為長(zhǎng)沙市及及經(jīng)開區(qū)都市市白領(lǐng)階層提提供一個(gè)高品品質(zhì)的大型國(guó)國(guó)際人文居住住社區(qū)，一個(gè)個(gè)現(xiàn)代化都市市社區(qū)，，人人們?cè)谶@里，將將享受浪漫閑閑適的都市生生活。以?shī)蕵沸蓍e等優(yōu)越越的地理位置置取勝緊鄰特立、松雅湖湖雙公園，御御攬一線濱湖湖美境，環(huán)境境優(yōu)美世界500強(qiáng)，XX標(biāo)標(biāo)桿成熟教育育大盤。地理理位置優(yōu)越，交交通便利，坐落于長(zhǎng)沙市XXX核心區(qū)域的的東海岸，地地處城市次級(jí)級(jí)中心長(zhǎng)沙最最中心、最便便捷的位置3)XX樓盤總結(jié)XX屬于長(zhǎng)沙縣的一個(gè)鎮(zhèn)，隨著長(zhǎng)沙的對(duì)外發(fā)展，長(zhǎng)沙縣的繁榮發(fā)展，慢慢的XX這座星城也隨之帶動(dòng)起來(lái)，XX作為國(guó)際級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，商業(yè)，交通的發(fā)達(dá)，慢慢的成為之手可樂的城市。XX樓盤整體房?jī)r(jià)水平中等，均價(jià)在3200-5800元/平米之間，其中偉恒大翡翠城主力戶型為60-90平米兩房，100-130平米三房，戶型設(shè)計(jì)呈現(xiàn)大型化趨勢(shì)。區(qū)域內(nèi)樓盤配置相對(duì)較高，大多配置有會(huì)所、廣場(chǎng)，部分有幼兒園、小學(xué)、網(wǎng)球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)等；集交通與娛樂為一體，區(qū)域內(nèi)政府和單位建房較多，相對(duì)拉低了整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)，也使整個(gè)城市形象受到一定的影響。第4章項(xiàng)目分析4.1項(xiàng)目概況及開發(fā)建設(shè)條件項(xiàng)目區(qū)位凱旋門臨近XX鎮(zhèn)松雅湖，坐擁廣闊園林及水景，為城中各界夢(mèng)寐以求之理想居庭。交通便利。離開黃花機(jī)場(chǎng)20分鐘，未來(lái)地鐵交通發(fā)達(dá)。項(xiàng)目四鄰從衛(wèi)星圖上可以看出，北面是松雅湖，南到遠(yuǎn)大路，西到月湖板塊、東到黃興大道。區(qū)域交通去黃花機(jī)場(chǎng)只要20分鐘車程，開元路向西可以與長(zhǎng)沙市3條主干道萬(wàn)家麗路、芙蓉路、東二環(huán)相交，并可通過福元路大橋直達(dá)河西，通過萬(wàn)家麗路現(xiàn)在在建的由XX起點(diǎn)并貫穿長(zhǎng)沙市的地鐵3號(hào)線在開元路與東四線路口設(shè)有站點(diǎn)周邊配套項(xiàng)目附近有步步高、新一佳、易初蓮花等大型超市完全能夠滿足你的日常生活需求，在教育方面，我們項(xiàng)目附近有萬(wàn)嬰幼兒園，盼盼小學(xué)，XX中學(xué)，以及XX唯一一所省重點(diǎn)配置的中學(xué)——松雅湖中學(xué)宗地特點(diǎn)項(xiàng)目將分期建有優(yōu)質(zhì)住宅、小區(qū)設(shè)施及康樂配套，合共約78萬(wàn)平方米。首期總建筑面積近17平方米、容積率為1.438%、綠地率為46.5%，預(yù)計(jì)提供居住總?cè)丝跀?shù)將達(dá)到3570戶。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目占地面積360畝，規(guī)模較大；隨著XX的發(fā)展，城市拆遷用地?cái)U(kuò)大，越來(lái)越多的人需求住在一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)，所以城市用地逐漸擴(kuò)大。土地資源豐富。項(xiàng)目分析總結(jié)項(xiàng)目目的南面是號(hào)稱長(zhǎng)沙五一大道之稱的開元路，他是XX的主干道。是政府投資1800萬(wàn)打造的城市綠色長(zhǎng)廊，采用法國(guó)梧桐作為人行道上的標(biāo)志性樹木，目前這個(gè)工程已經(jīng)完工。項(xiàng)目交通便利，但現(xiàn)有地下公共交通系統(tǒng)不夠完善（地鐵預(yù)計(jì)要2018年通車）。項(xiàng)目占地面積360畝，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。4.2項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）城市發(fā)展主線，未未來(lái)低密度高高尚居住區(qū)交通便利，自然環(huán)環(huán)境優(yōu)越具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)區(qū)域居住氛圍已成成雛形客戶量少：長(zhǎng)沙置置業(yè)熱點(diǎn)往河河西、南城、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，XX區(qū)域外客客戶對(duì)本區(qū)域域的位置和地地段認(rèn)可度不不夠，區(qū)域外外客戶難以導(dǎo)導(dǎo)入；O（機(jī)會(huì)）T（威脅）占據(jù)城市發(fā)展方向向區(qū)域內(nèi)低密度高檔檔居住社區(qū)已已成規(guī)模，區(qū)區(qū)域價(jià)值上升升空間巨大建業(yè)、綠城等實(shí)力力開發(fā)商的進(jìn)進(jìn)駐以及別墅墅產(chǎn)品的入市市，區(qū)域居住住環(huán)境良好影響力減弱：本案案大戶型在市市場(chǎng)上長(zhǎng)時(shí)間間未進(jìn)行廣告告推廣，產(chǎn)品品沉寂時(shí)間過過久，導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目影響力減減弱，知名度度降低；豪宅形象未建立：：前期項(xiàng)目剛剛需銷售為主主，來(lái)訪客戶戶中大戶型客客戶少，項(xiàng)目目缺乏豪宅標(biāo)標(biāo)簽無(wú)法難于于吸引有購(gòu)買買力的客戶，項(xiàng)項(xiàng)目展示面不不足以支撐豪豪宅形象；4.3結(jié)論基于對(duì)XX其他樓房現(xiàn)狀的研究，對(duì)其他一些樓盤取長(zhǎng)補(bǔ)短；密切關(guān)注城整個(gè)XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，建立迅速反應(yīng)機(jī)制；科學(xué)的項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏；低密度為發(fā)展方向，打造宜居生活社區(qū)，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊配套不足和公共交通不夠發(fā)達(dá)的劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。本案存大戶型客戶基礎(chǔ)少，并且長(zhǎng)沙置業(yè)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移至南城、河西。項(xiàng)目展示面不足以支撐項(xiàng)目豪宅大盤。所以集團(tuán)通過統(tǒng)籌價(jià)格及產(chǎn)品，逐個(gè)擊破各產(chǎn)品通過頻推售、立形象、拓渠道、展示的目的。第5章項(xiàng)目定位5.1市場(chǎng)定位通過以上分析，本案在市場(chǎng)定位中，以中高檔住宅為主，以商鋪為輔，主要考慮區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r，項(xiàng)目方略城市廣場(chǎng)將引進(jìn)新世界百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家，將全面提升項(xiàng)目配套價(jià)值。國(guó)際5A寫字樓、五星級(jí)酒店，未來(lái)商務(wù)商業(yè)中心，升值潛力巨大。5.2主要人群第一圈層客戶群：周邊經(jīng)商高端客戶、拆遷戶、公務(wù)員第二圈層客戶群：周邊換房客戶、經(jīng)開區(qū)企事業(yè)單位高端客戶企業(yè)的中高層管理人員第三圈層客戶群：長(zhǎng)沙市中心區(qū)和其他區(qū)域客戶群，含天心和雨花等第四圈層客戶群：省外客戶，及地州市客戶5.3產(chǎn)品定位口號(hào)：尋求身份感的城市品質(zhì)人群物業(yè)功能定位居住物業(yè)：一期3棟2013年竣工二期7棟其他配套：小學(xué)、幼兒園，會(huì)所等戶型：有高層、小高層、復(fù)式、純板樓、超級(jí)大平層形象概念定位經(jīng)濟(jì)高新區(qū)造城運(yùn)動(dòng)現(xiàn)代品質(zhì)人居專家高效創(chuàng)富領(lǐng)域XX城市中堅(jiān)理想家園水景風(fēng)情視覺盛宴入市形象確定根據(jù)本案的SWOT分析并結(jié)合自身的綜合優(yōu)勢(shì)，我們初步以“XX”為本案案名。XX代表的是一種高貴顯赫的生活環(huán)境。戶型定位考慮到家居的舒適度，應(yīng)以中大面積的戶型為主，暢銷戶型應(yīng)主打戶型面積當(dāng)然最佳，滿足巔峰人士成功后又一個(gè)高峰。景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目中心景觀是一大約7.8萬(wàn)平方米之自然生態(tài)化園林。500米水系，匠心獨(dú)運(yùn)的湖中湖設(shè)計(jì),多層次動(dòng)態(tài)水景組合（山澗、林蔭瀑布、隱泉），集親水景致于一身。架空層園林形成獨(dú)特景致，步移景致、與中心景觀園林相互輝映。層進(jìn)式立體園林景致，創(chuàng)新的樹多、花多、草少設(shè)計(jì)使小區(qū)呈現(xiàn)四季常綠，層次更豐富。法式文化藝術(shù)雕塑小品，融合東西方文化精髓。各處布置多種類型的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，包括休憩場(chǎng)地、兒童戲耍設(shè)備、各類家庭運(yùn)動(dòng)設(shè)備等，爲(wèi)業(yè)主提供更酣暢的溝通方式，也提供中央園林特有的健康生活方式。健康生活遍布社區(qū)。第6章價(jià)格策略6.1定價(jià)原則本案在定價(jià)時(shí)，我們分析并參考周邊樓盤的價(jià)格走勢(shì)并客觀地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了了解、調(diào)查，且較周邊樓盤體現(xiàn)出價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)因此，在實(shí)際定價(jià)中，根據(jù)規(guī)模、戶型、宣傳力度、綠化面積及附加值的對(duì)比分析，我們認(rèn)為，本案的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格尤為重要。6.2調(diào)價(jià)策略低價(jià)入市跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)低開高走6.3項(xiàng)目?jī)r(jià)格高層：最高價(jià)-7500元/平最低價(jià)-5000/平第七章項(xiàng)目營(yíng)銷推廣7.1品牌策略概念推廣XX強(qiáng)化易投資概念，采用靈活的投資方式和低門檻的投資準(zhǔn)入吸引投資者平面布局大中小戶型設(shè)計(jì)理理念先進(jìn)，美美化內(nèi)部空間間和生活功能能組合157平米4房為為主，200平米復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品樣板房室內(nèi)空間的的布置開放式洗手間，增增加生活情趣趣透明廚房，凸凸顯現(xiàn)代氣息息歐式風(fēng)格陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，自然采采光，室內(nèi)明明亮臥室家具組組合，布置合合理，盡顯空空間客廳明亮，接接連陽(yáng)臺(tái)，獨(dú)獨(dú)享大氣以“錯(cuò)位戰(zhàn)略步步步為贏”為口號(hào)“安全第一”為賣點(diǎn)點(diǎn)，防火、防防漏電材料設(shè)設(shè)施應(yīng)用，樓樓層疏散安全全出口等等，“4A級(jí)防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)”，牽動(dòng)著置置業(yè)者的心弦弦。7.2廣告策略略住宅宣傳口號(hào)：“港式豪宅體體驗(yàn)之旅”目的：在長(zhǎng)長(zhǎng)沙舉辦最具具香港特殊也也是最具影響響力的彩燈會(huì)會(huì)，在這家好好月圓的時(shí)刻刻，將家的溫溫暖、對(duì)親人人的思念、親親人的關(guān)愛表表現(xiàn)。通過輿輿論及新聞傳傳播將純正港港式生活，建建立市場(chǎng)純正正港式概念，并并加深記憶，引引起關(guān)注。7.3銷售進(jìn)度度控制銷售周期：3個(gè)月月【時(shí)間：2014年1月～2014年3月】一期銷售目標(biāo)：--3月完成銷售售目標(biāo)40套任務(wù)，約0.3億銷售金額額；住宅：1680550.36平米7.4項(xiàng)目銷售售階段第一階段：導(dǎo)入期期1)時(shí)間：至項(xiàng)項(xiàng)目正式開盤盤前2)銷售策策略：銷售人員對(duì)對(duì)外來(lái)人員聚聚集的所有店店鋪進(jìn)行地毯毯式訪問，告告知樓盤銷售售信息，擴(kuò)大大咨訊接觸面面，聚集人氣氣，強(qiáng)勢(shì)推廣廣;在戶外媒體體、銷售網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)、單張派發(fā)發(fā)方面應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)區(qū)域性宣傳傳，增強(qiáng)傳送送項(xiàng)目信息的的途徑，以吸吸引大量人流流，宣傳區(qū)域域處于核心地地段。3)銷售道具準(zhǔn)備：工地圍墻名片片海報(bào)售樓中心布置（沙沙盤模型，售售樓中心上空空POP廣告等）XX售樓處（以輕輕音樂為背景景，休息長(zhǎng)椅椅、沙發(fā)等休休息平臺(tái)）4)廣告策策略：NP：在公交站臺(tái)上弄弄燈箱廣告，介介紹“XX“價(jià)值；Pop：建筑工地地戶外大型廣廣告牌；選擇擇路線做宣傳傳；第一波海海報(bào)派發(fā)。5)動(dòng)作作指導(dǎo)：動(dòng)作一：職業(yè)顧問問對(duì)項(xiàng)目情況況全面了解，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售控制制操演及業(yè)務(wù)務(wù)技巧的培訓(xùn)訓(xùn)。動(dòng)作二：對(duì)我公司司原掌握的項(xiàng)項(xiàng)目投資意向向客戶作充分分說明，爭(zhēng)取取內(nèi)部先行認(rèn)認(rèn)購(gòu)。動(dòng)作三：海報(bào)派發(fā)發(fā)式市場(chǎng)滲透透。散發(fā)登載載本項(xiàng)目全面面信息的海報(bào)報(bào)。6)銷售預(yù)計(jì)：：完成約總額額40%的認(rèn)購(gòu)目標(biāo)標(biāo)。第二階段：開盤期期及強(qiáng)銷期1)時(shí)間：項(xiàng)目目正式開盤至至2014年4月2)銷售售策略整理有效客戶信息息資料，通知知原先認(rèn)購(gòu)客客戶開盤訊息息，傳達(dá)踴躍躍認(rèn)購(gòu)消息；；利用媒體進(jìn)行強(qiáng)大大的宣傳攻勢(shì)勢(shì)，營(yíng)造良好好的現(xiàn)場(chǎng)銷售售氣氛。3）廣告策略釋放稀缺小高層產(chǎn)產(chǎn)品信息開始外展點(diǎn)點(diǎn)拓客＼大客客戶拓展＼中中原內(nèi)部轉(zhuǎn)介介，大量積累累客戶4）動(dòng)作作指導(dǎo)以NP形形象廣告宣布布項(xiàng)目開盤，推推出“回想，當(dāng)凱凱旋”的營(yíng)銷主題題，樹立樓盤盤形象，以強(qiáng)強(qiáng)烈的個(gè)性化化魅力形象吸吸引客戶關(guān)注注。5）銷售售預(yù)計(jì)：完成成至銷售總量量的80%以上。6）廣告告策略NP廣廣告加大對(duì)投投資型客戶的的宣傳，細(xì)化化鋪面的投資資價(jià)值分析，增增加工地布幅幅廣告，針對(duì)對(duì)銷售重點(diǎn)和和難點(diǎn)，更加加有的放矢地地進(jìn)行實(shí)質(zhì)內(nèi)內(nèi)容廣告。凱旋門”的理由。7）銷售售預(yù)計(jì)：完成成銷售總量的的95%以上。第8章經(jīng)濟(jì)分析8.1項(xiàng)目總投資資估算項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)該建設(shè)項(xiàng)目土地面面積360畝，一期開開發(fā)用地1680550.36平米平米，建建筑面積17萬(wàn)平米，總總?cè)莘e率為1.425，綠化率為56.7%%。資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目的資金來(lái)源主主要包括自有有資金、銷售售收入和貸款款三部分，其其中自有資金金24243萬(wàn)元，銷售售收入461611.81萬(wàn)元。8.2銷銷售收入測(cè)算算綜合測(cè)定一期可銷銷售面積的平平均價(jià)格為5800元/平米,可銷售體積積為2.49萬(wàn)平方米8.3成成本及稅金本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成成本為固定資資產(chǎn)投資，經(jīng)經(jīng)營(yíng)資金，融融資費(fèi)用，總總投資成本。經(jīng)營(yíng)成本取銷售收收入的61.822%銷售費(fèi)用取銷售收收入的2%財(cái)務(wù)費(fèi)用取銷售收收入的2.6%稅金主要是經(jīng)營(yíng)稅稅費(fèi)和所得稅稅，經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)費(fèi)為6.55%（其中營(yíng)業(yè)業(yè)稅金及附加加為5.5%,交易管理及及印花稅為1.05%）；所得稅稅率為25%；本項(xiàng)目繳繳納土地增值值稅為（收入入—經(jīng)營(yíng)稅—銷售費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用）*12%應(yīng)付利潤(rùn)為稅后利利潤(rùn)的20%8.4不確定分分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要要來(lái)自：建造造成本、售價(jià)價(jià)、銷售進(jìn)度度、開發(fā)周期期、貸款利率率等方面，其其中主要取決決于銷售價(jià)格格和銷售進(jìn)度度的快慢。而而這些風(fēng)險(xiǎn)因因素，又受政政治、經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)條件的影影響。第9章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策9.1風(fēng)險(xiǎn)分析析環(huán)境分析該項(xiàng)目主要是原城城市物流中心心，在短時(shí)間間內(nèi)繼續(xù)對(duì)居居民生活產(chǎn)生生噪音污染，而而居民的生活活很有可能對(duì)對(duì)自然環(huán)境造造成影響，這這就需要居民民的自覺耐心心，這也是項(xiàng)項(xiàng)目面臨一個(gè)個(gè)較大的環(huán)境境風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)據(jù)可持續(xù)發(fā)展展觀，開發(fā)商商在開發(fā)期間間應(yīng)該注意保保護(hù)環(huán)境，邊邊開發(fā)邊保護(hù)護(hù)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)來(lái)源于現(xiàn)實(shí)的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與與競(jìng)爭(zhēng)樓盤以以及潛在的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，對(duì)對(duì)已經(jīng)開盤的的“華潤(rùn)鳳凰城城，恒大翡翠翠華庭，松雅雅湖金岸”，和即將開開盤的“方略·城市廣場(chǎng)等物物業(yè)，它們有有的比本項(xiàng)目目更實(shí)惠，有有些規(guī)模也很很大，幾個(gè)也也占優(yōu)勢(shì)。所所以這些樓盤盤的存在將使使本項(xiàng)目面臨臨更大的價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)壓力和和營(yíng)銷壓力。項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析由項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表表分析報(bào)告可可以看出，本本項(xiàng)目的靜態(tài)態(tài)與動(dòng)態(tài)盈利利能力指標(biāo)均均達(dá)到了行業(yè)業(yè)的基本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)果基本上上顯示是可以以的，但仍存存在有較大的的風(fēng)險(xiǎn)。9.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避避和控制措施施風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)并能及時(shí)地地采取有效的的措施，化解解或緩和、減減輕、控制這這些風(fēng)險(xiǎn)。房房地產(chǎn)投資的的成功在很大大程度上依賴賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的的認(rèn)識(shí)和管理理。該項(xiàng)目控控制風(fēng)險(xiǎn)的方方式包括三項(xiàng)項(xiàng)措施：1）通過加快進(jìn)度來(lái)來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)長(zhǎng)項(xiàng)目建成以以后的經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)就越難預(yù)預(yù)測(cè)。其次，開開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期期越長(zhǎng)項(xiàng)目建建成以后的政政治形勢(shì)也越越難預(yù)測(cè)。所所以回避房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法法快完成開發(fā)發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)對(duì)該項(xiàng)目，我我們采取提高高選址的速度度、利用法律律手段、來(lái)保保證遷址工作作的順利進(jìn)行行、采用招投投標(biāo)的辦法和和建設(shè)單位簽簽訂具有法律律效應(yīng)的承包包合同，以保保證資金的充分供應(yīng)應(yīng)，與建筑材材料等物資供供應(yīng)賞簽訂施施工材料供應(yīng)應(yīng)合同。這樣樣極可能避免免不必要因素素的影響。2）通過市場(chǎng)調(diào)查來(lái)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場(chǎng)調(diào)查，獲獲得盡可能多多的信息。獲獲得的信息有有關(guān)投資環(huán)境境和投資項(xiàng)目目的市場(chǎng)信息息越多，作出出的預(yù)測(cè)就越越精確，從而而能進(jìn)行正確確的科學(xué)的決決策，包括投投資項(xiàng)目的選選擇、區(qū)位的的選擇、時(shí)機(jī)機(jī)的選擇、融融資的選擇、租租售的選擇等等等。這樣就就能把不確定定性降低到最最低限度，較較好地控制房房地產(chǎn)投資過過程中的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。3）通過加強(qiáng)管理來(lái)來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是是重要的保證證。從投資開開發(fā)來(lái)看，項(xiàng)項(xiàng)目全過程的的投資、進(jìn)度度和質(zhì)量是重重點(diǎn)。聘請(qǐng)有有經(jīng)驗(yàn)的房地地產(chǎn)專家進(jìn)行行指導(dǎo)是非常常有必要的，可可以有效地減減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用用、提高收益益水平，進(jìn)而而降低并控制制風(fēng)險(xiǎn)第10章項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)10.1項(xiàng)目對(duì)對(duì)社會(huì)效益分分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)已成為為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的重要組成部部分，尤其是是住宅房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)已成成為房地產(chǎn)開開發(fā)市場(chǎng)的核核心，它對(duì)拉拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)長(zhǎng)起到了至關(guān)關(guān)重要的作用用隨著人民生生活水平的提提高，人們對(duì)對(duì)住房的需求求不僅僅滿足足于有一個(gè)基基本的居住條條件，人們現(xiàn)現(xiàn)在更加重視視居住的質(zhì)量量，居住的環(huán)環(huán)境（包括室室內(nèi)環(huán)境和室室內(nèi)環(huán)境），本本項(xiàng)目的建房房目標(biāo)就是要要建造適合人人們居住生活活的良好的環(huán)環(huán)境。本小區(qū)區(qū)的建設(shè)不但但可以為大量量昆明居民提提供高質(zhì)量的的住房，解決決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)質(zhì)住房的需求求，還給該地地區(qū)的人文、自自然環(huán)境帶來(lái)來(lái)了巨大的改改善。除此以外，由于該該項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)，將會(huì)帶來(lái)來(lái)大量的就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)區(qū)的建設(shè)過程程將會(huì)給包括括設(shè)計(jì)院、施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位等提提供許多機(jī)會(huì)會(huì)。小區(qū)建好好以后，要想想維護(hù)小區(qū)良良好的室外環(huán)環(huán)境，必須大大量人員進(jìn)行行維護(hù)，這就就給許多物業(yè)業(yè)公司提供了了機(jī)會(huì)?？梢娨?，本項(xiàng)目的的建設(shè)將會(huì)給給社會(huì)提供大大量的就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)。10.2社會(huì)評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)論總的說來(lái)，該項(xiàng)目目的建設(shè)對(duì)社社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域域的發(fā)展都有有拉動(dòng)作用。對(duì)對(duì)社會(huì)的發(fā)展展是有積極的的作用。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)對(duì)社會(huì)的影響響及相關(guān)措施施社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工工薪階層居民民收入平衡，但但對(duì)低收入居居民影響較大大無(wú)嚴(yán)重后果較為適適應(yīng)可以采用分期付款款等多種付款款方式對(duì)居民生活水平與與生活質(zhì)量的的影響影響到小區(qū)的居住住人員。提高人們的住房質(zhì)質(zhì)量，提高了了小區(qū)人民的的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響響對(duì)XX的下崗職工、施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位物業(yè)業(yè)管理公司等等產(chǎn)生積極的的影響提高居民就業(yè)率吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè)業(yè)對(duì)不同利益群體的的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)項(xiàng)目出售對(duì)象象、管理方、政政府部門范圍圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲獲得較大利潤(rùn)潤(rùn)，提高了居居民的生活質(zhì)質(zhì)量。定價(jià)要兼顧各方，按按政策承建項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社社會(huì)服務(wù)質(zhì)量量和城市化進(jìn)進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服服務(wù)質(zhì)量等各各方面范圍廣廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，提高高服務(wù)質(zhì)量，加加快城市化進(jìn)進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)習(xí)慣和宗教影影響無(wú)無(wú)無(wú)第11章結(jié)論與建議11.1推薦方方案的總體描描述XX的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的全面啟啟動(dòng)，加上投投資政策再一一次放寬。通通過研究本區(qū)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢(shì),調(diào)查市場(chǎng)行行情，研究周周邊地段樓盤盤銷售形式，經(jīng)經(jīng)過深入研究究論證，該項(xiàng)項(xiàng)目盈利可能能性很大，投投資機(jī)構(gòu)決定定實(shí)行獨(dú)資開開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地地產(chǎn)的投資方方式。11.2推薦方方案的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)描述優(yōu)點(diǎn)所在1）項(xiàng)目擁有較好的的投資環(huán)境與與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展，房地地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)續(xù)強(qiáng)勢(shì)，政府府對(duì)XX經(jīng)開區(qū)鼎鼎力支持，居居民對(duì)改善居居住條件的期期望與購(gòu)買力力水平，這些些基本方面為為本項(xiàng)目提供供了一個(gè)較好好的投資環(huán)境境與機(jī)遇。2）項(xiàng)目在在經(jīng)濟(jì)上具有有較強(qiáng)的可行行性項(xiàng)目目總建筑面積積:360畝項(xiàng)目目總投資:808801萬(wàn)元項(xiàng)目目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值:106772.80萬(wàn)元項(xiàng)目目財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率:58%上述經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)是根據(jù)目目前的市場(chǎng)形形勢(shì)對(duì)預(yù)期目目標(biāo)利潤(rùn)估算算的結(jié)果。3）項(xiàng)目具有有突出優(yōu)勢(shì)低密度度居住區(qū)高檔次次，需求量很很大資金實(shí)實(shí)力雄厚發(fā)展前前景良好4）項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較較小本項(xiàng)目屬于大面積積、大規(guī)模開開發(fā)，在項(xiàng)目目開發(fā)過程中中可享受政府府提供的諸多多優(yōu)惠政策，因因此，只要在在實(shí)施中輔以以全過程科學(xué)學(xué)決策控制，應(yīng)應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期期投資收益。問題及建議1）本項(xiàng)目主要存在的的問題主要是是在開發(fā)期間間有可能對(duì)環(huán)環(huán)境的污染，應(yīng)應(yīng)盡量邊開發(fā)發(fā)邊防范，避避免嚴(yán)重的污污染。2)用分